1e Partiële herziening De Pauw

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Aanleiding

Woongebied de Pauw is een nieuwbouwplan voor maximaal 142 woningen dat in 4 fases is opgedeeld. De verkoop van de eerste fase (31 woningen) is succesvol verlopen en de bouw is gestart in september 2015. Voor de overige 111 woningen wordt het plan de komende jaren in fases verder uitgewerkt.

Hiertoe is door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Graft-De Rijp op 13 december 2012 het bestemmingsplan De Pauw (NL.IMRO.0365.BpDePauw2012-VAST) vastgesteld, dat het juridisch-planologische kader biedt voor de verdere ontwikkeling van het plangebied. Dit bestemmingsplan is na een uitspraak van de Raad van State op 31 juli 2013 onherroepelijk geworden.

Doel van de onderhavige herziening '1e Partiële herziening De Pauw' is om een correctie aan te brengen in de planregels van het onherroepelijke bestemmingsplan 'De Pauw' zodat het beoogde en door de gemeenteraad vastgestelde stedenbouwkundige plan ook daadwerkelijk kan worden gerealiseerd.

Het gaat kort samengevat om de volgende correcties:

• 1. In het bestemmingsplan is in artikel 7.2.1.a bepaald dat binnen de gronden met de bestemming 'Woongebied - Uit te werken' minimaal een oppervlakte van 16.359m² voor de bestemming 'Verkeer - Verblijf' moet worden gereserveerd. Deze oppervlakte komt niet overeen met het stedenbouwkundige plan voor de nog uit te werken fases en wordt aangepast.
• 2. In het bestemmingsplan is in artikel 7.2.1.b bepaald dat binnen de gronden met de bestemming 'Woongebied - Uit te werken' minimaal een oppervlakte van 12.704m² voor de bestemming 'Water' moet worden gereserveerd. Deze oppervlakte komt niet overeen met het stedenbouwkundige plan voor de nog uit te werken fases en wordt, in overleg met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, aangepast.

Voor deze wijzigingen is een partiële herziening van het bestemmingsplan 'De Pauw' noodzakelijk. De partiële herziening houdt in dat artikel 7.2.1 wordt aangepast waarbij artikel 7.2.1.a en 7.2.1.b worden verwijderd. De overige regels van het bestemmingsplan 'De Pauw' en de plankaart (verbeelding) blijven, met uitzondering van een noodzakelijke vernummering van artikel 7.2.2 sub a, onverkort van toepassing.

Hoofdstuk 2 Plangebied

Het plangebied ligt nabij de kern De Rijp. Het plangebied maakt deel uit van het Oeverpark De Pauw dat ten oosten van de kern ligt. De begrenzing wordt aan de oostkant gevormd door de Beemster Ringvaart. Aan de zuidkant grenst het plangebied aan sportvelden en bebouwing nabij de Jan Ploegerlaan. Aan de west- en noordkant grenst het plangebied aan de bebouwde kom van De Rijp. Op de navolgende afbeelding is het plangebied en omgeving weergegeven.

Figuur 1: plangebied bestemmingsplan 'De Pauw'

Hoofdstuk 3 Doel van de herziening

Met de onderhavige partiële herziening wordt artikel 7 van bestemmingsplan 'De Pauw' gewijzigd. De overige regels en de plankaart (verbeelding) blijven onverkort van toepassing.

In het bestemmingsplan 'De Pauw' is fase 1 gedetailleerd uitgewerkt en zijn de kaders vastgelegd voor de verdere ontwikkeling van de overige fasen. Per fase wordt bouwgrond verkocht aan een bouwende partij. Is diens plan gereed, dan moet dat juridisch-planologisch in een uitwerkingsplan worden vastgelegd. Op basis van de uitwerkingsplannen kunnen de omgevingsvergunningen worden verleend. Door deze opzet wordt flexibiliteit geboden om in te kunnen spelen op veranderende marktomstandigheden.

Het bestemmingsplan is de planologische vertaling van het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan die beide als bijlage bij het bestemmingsplan 'De Pauw' zijn opgenomen en vastgesteld. Gebleken is dat de planregels van het bestemmingsplan 'De Pauw' voor de fases 2 tot en met 4 op een essentieel punt afwijken van het bijbehorende stedenbouwkundig plan en beoogde woningprogramma. Daardoor is het niet mogelijk een financieel haalbaar plan te ontwikkelen.

Figuur 2: stedenbouwkundig plan De Pauw

In het stedenbouwkundig plan is voor het woningprogramma in de fases 2 tot en met 4 bij elkaar ruim 20.000m² ingetekend. De grondexploitatie is op deze programmering gebaseerd. In het bestemmingsplan is op grond van de planregels echter niet meer dan ongeveer 11.000m² voor woningbouw beschikbaar. Op grond van artikel 7.2.1.a en 7.2.1.b van bestemmingsplan 'De Pauw' moet van de in totaal circa 40.000m² voor de fasen 2 tot en met 4 namelijk minimaal 16.359m² gebruikt worden voor de bestemming 'Verkeer - Verblijf' en minimaal 12.704m² voor de bestemming 'Water'. Hierdoor is voor deze fases nog maar circa 11.000m² voor woningbouw beschikbaar.

Wat hier is misgegaan, is dat deze minimale oppervlaktes betrekking hebben op het gehele plan (fases 1 tot en met 4) en niet, zoals nu (per abuis) in het bestemmingsplan 'De Pauw' is opgenomen, op alleen de fases 2 tot en met 4.

Op grond van de planregels kan er veel minder grond voor woningbouw worden verkocht en moet er bovendien veel meer oppervlakte openbare ruimte worden ingericht dan volgens het stedenbouwkundig plan is beoogd. Daarnaast kunnen er slechts 55 van de beoogde 111 woningen worden gerealiseerd. Dit heeft forse negatieve gevolgen voor de grondexploitatie en leidt ertoe dat de nieuwbouwplannen niet meer uitvoerbaar zijn. Daarnaast zorgt dit voor een aanzienlijke vermindering van het woningprogramma dat juist bedoeld is om de vitaliteit van het dorp te versterken. Een correctie op het bestemmingsplan 'De Pauw' is dan ook noodzakelijk.

Met deze herziening wordt de discrepantie tussen het stedenbouwkundige plan en de daaraan gekoppelde grondexploitatie en het bestemmingsplan weggenomen door de bepaling over de minimale oppervlaktes aan openbare ruimte en water aan te passen. Om binnen de kaders van het stedenbouwkundige plan ten behoeve van de volgende fasen van het plan flexibiliteit te behouden, worden geen nieuwe getallen opgenomen maar worden de desbetreffende bepalingen geschrapt. Het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier blijft, gelet op de noodzakelijke watercompensatie, uiteraard nauw bij de uitwerkingsplannen betrokken.

Dit houdt in dat met deze herziening de artikelen 7.2.1 sub a en b van bestemmingsplan 'De Pauw' komen te vervallen dat ten gevolge daarvan de nummering wijzigt.

Hoofdstuk 4 Gevolgen van de herziening

4.1 Algemeen

De ruimtelijke en milieugevolgen van het woningbouwproject De Pauw zijn reeds bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'De Pauw' zorgvuldig onderzocht. De wijzigingen die met deze herziening zijn beoogd, bestaan in feite uit het aanbrengen van een tweetal technische correcties op de planregels. Het stedenbouwkundige plan en het woningprogramma blijven ongewijzigd, evenals de ruimtelijke en milieukundige gevolgen daarvan.

Met deze herziening wordt een tweetal voorwaarden waaronder burgemeester en wethouders de bestemming 'Woongebied - Uit te werken' uitwerken, aangepast. Deze voorwaarden hebben betrekking op het minimaal te realiseren oppervlakte aan de bestemming 'Water' en het minimaal te realiseren oppervlakte aan de bestemming 'Verkeer - Verblijf'. De gevolgen hiervan worden in paragraaf 4.2. (Water) en 4.3 (Verkeer - Verblijf) beschreven.

4.2 Water

4.2.1 Algemeen

Water en ruimtelijke ordening zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Enerzijds is water één van de sturende principes in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik. Anderzijds kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Het wateraspect vraagt om die reden bijzondere aandacht.

Het plangebied maakt in waterstaatkundig opzicht deel uit van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Bij verandering in de inrichting dan wel het beheer van het water binnen het plangebied dient in een vroegtijdig stadium het overleg gezocht te worden tussen de gemeente en het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

4.2.2 Watercompensatie

Door toename van verhard oppervlak wordt het regenwater sneller afgevoerd, waardoor de werking van het oppervlaktewatersysteem verslechterd. Om een goed functionerend watersysteem te garanderen is er een compensatieplicht voor de toename van het verhard oppervlak. Door de realisatie van de woningbouwontwikkeling de Pauw neemt het verhard oppervlak toe. Elke toename aan verhard oppervlak in het plangebied dient te worden gecompenseerd met 15% oppervlaktewater. Dit percentage is afhankelijk van de toegestane peilstijging in het peilgebied. Belangrijke uitgangspunten van de watercompensatie zijn 'dempen is graven' en 'wateropgave in eigen gebied oplossen'.

Ten behoeve van bestemmingsplan 'De Pauw' is door Grontmij B.V. een watertoets1 uitgevoerd. Door aanpassingen daarna in het stedenbouwkundig plan is paragraaf 3.2.2 van het rapport geactualiseerd en opgenomen in paragraaf 5.7.6 van de toelichting op bestemmingsplan 'De Pauw'.

Gelet op de geplande verhardingstoename, het compensatiepercentage en de voorziene dempingen is op basis van het gehele plan (fasen 1 t/m 4) circa 12.700 m² aan waterberging noodzakelijk. Het stedenbouwkundig plan voorziet in ongeveer 17.700 m² aan waterberging. Er is daarmee sprake van een overschot van ca. 5.000m² aan gepland wateroppervlak. Deze getallen en dit overschot zijn opgenomen in de waterbank van de gemeente Alkmaar. Inmiddels wordt door de realisatie van de 1e fase ruim 8.000m² aan waterberging daadwerkelijk gerealiseerd, zodat voor de volgende fasen nog circa 9.700m² conform het stedenbouwkundig plan aan te realiseren waterberging resteert.

In samenspraak met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier is bepaald dat de hierboven genoemde minimaal te realiseren oppervlaktes aan waterberging met deze herziening geen onderdeel (meer) uitmaken van de planregels van de bestemming 'Woongebied - Uit te werken'. In het vervolg wordt per fase in de daarbij behorende uitwerking beschreven welk deel van de resterende wateropgave wordt ingevuld. Hiermee wordt voorkomen dat er bij de uitwerking van de laatste fase moet worden geconcludeerd dat de dan resterende wateropgave niet meer kan worden gerealiseerd.

De onderhavige herziening heeft geen gevolgen voor de inrichting dan wel het beheer van water binnen het plangebied.

4.3 Verkeer - Verblijf

4.3.1 Algemeen

Het oude dorp De Rijp heeft als inspiratiebron gefungeerd voor het stedenbouwkundige ontwerp van De Pauw. De woonwijk is echter geen letterlijke kopie van het oude dorp en bevat dan ook bijvoorbeeld een breder wegprofiel, geschieden voetpaden en voldoende parkeermogelijkheden.

4.3.2 Openbare ruimte

Uit de huidige planregels van bestemmingsplan 'De Pauw' blijkt dat binnen de fases 2 tot en met 4 van het woningbouwplan minimaal 16.359m² aan openbare ruimte moet worden gerealiseerd. Deze oppervlakte heeft, net zoals dat bij de bestemming 'Water' het geval was, echter betrekking op het gehele plangebied en dus op fases 1 t/m 4.

In de fasen 2 t/m 4 is voor deze functie/bestemming een totaal oppervlakte van ruim 11.000m² ingetekend. Als wel het oppervlakte moet worden gerealiseerd dat in de planregels wordt voorgeschreven, kan het vastgestelde stedenbouwkundige plan niet worden uitgevoerd omdat er dan minder oppervlakte aan water en/of woningbouw kan worden gerealiseerd.

Om binnen de kader van het stedenbouwkundige plan ten behoeve van de fases 2 tot en met 4 flexibiliteit te behouden, wordt de te realiseren oppervlakte aan openbare ruimte niet meer in de planregels opgenomen maar wordt de desbetreffende bepaling geschrapt. Gelet op de vereiste stedenbouwkundige kwaliteit wordt in de uitwerkingsplannen getoetst aan het stedenbouwkundige- en beeldkwaliteitsplan dat deel uitmaakt van bestemmingsplan 'De Pauw.

De onderhavige herziening heeft geen gevolgen voor de stedenbouwkundige uitwerking en de beeldkwaliteit van woningbouwlocatie De Pauw.

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plan heeft geen financiële consequenties voor de gemeente: er zijn geen kosten die verhaald moeten of kunnen worden. De partiële herziening voorziet niet in nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden binnen het plangebied. Op grond daarvan besluit de gemeente om toepassing te geven aan artikel 6.12, tweede lid Wro en geen exploitatieplan vast te stellen.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat een bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een ruimtelijk plan overlegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Artikel 3.1.6 Bro bepaalt tevens dat in de toelichting de uitkomsten van dit overleg worden beschreven. Het vooroverleg dient te worden beperkt tot die overheidsinstanties waarmee overleg noodzakelijk is om te voorkomen dat de taak of verantwoordelijkheid van het andere overheidsorgaan ontoelaatbaar wordt beperkt of dat het door dat orgaan te behartigen belang aantoonbaar wordt geraakt.

Bij deze partiële herziening is, gelet op de inhoud en de geringe omvang van het plan, geen herschikking van betrokken belangen aan de orde. Daarnaast worden er geen Rijks en/of provinciale belangen geschaad. Zoals eerder aangegeven is het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK) bij de totstandkoming van de partiële herziening nauw betrokken geweest.

5.2.2 Participatie

Aangezien de gevolgen van de wijzigingen in de partiële herziening voor de directe omgeving minimaal zijn, heeft geen participatie plaatsgevonden en wordt het plan rechtstreeks in ontwerp ter visie gelegd.

5.2.3 Procedure herziening bestemmingsplan

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan zal plaatsvinden conform artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening. Het ontwerp van deze partiële herziening wordt in dit kader gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan een ieder zijn zienswijzen kenbaar maken tegen het plan. Het plan zal daarna, al dan niet gewijzigd, ter vaststelling worden aangeboden aan de gemeenteraad.

• 1. Grontmij B.V. Waterhuishoudingsplan De Pauw, 7 juli 2011.