Deventerschans

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Nieuwegein heeft als onderdeel van de regio Utrecht samen met het Rijk en de provincie Utrecht een Woondeal voor de regio gesloten. Het doel hiervan is om de woningbouwproductie te versnellen, de betaalbaarheid vergroten en excessen aanpakken. De locatie Deventerschans in de wijk Fokkesteeg is onderdeel van deze woondeal.

Op deze locatie heeft eerder de basisschool 'De Evenaar' gestaan. Deze school is verplaatst, en de bebouwing is in 2009 gesloopt. Sindsdien is de locatie onbebouwd gebleven, het is in gebruik als trapveld. Het invullen van het gebied met een woningbouwprogramma sluit aan op de behoefte aan woningen in Nieuwegein .

Dit bestemmingsplan vormt het planologisch kader voor de woningbouwontwikkeling. In deze toelichting wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening en actuele inzichten. Na vaststelling vormt dit plan het toetsingskader voor de omgevingsvergunning voor bouwen.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in de wijk Fokkesteeg, in het zuidoostelijk deel van de kern Nieuwegein. Het plangebied wordt begrensd door de Deventerschans in het noorden, de Zegveldseschans in het zuiden en de Kootwijkerschans in het oosten. Het westelijk gelegen groengebied rond het water valt buiten de ontwikkeling. Figuur 1.1 geeft de ligging van het plangebied weer.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bron: Google maps)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het geldende planologisch kader is de beheersverordening Fokkesteeg - Merwestein. Deze is vastgesteld op 5 maart 2018. In deze beheersverordening zijn de planregels van het bestemmingsplan Fokkesteeg - Merwestein en de verbeelding van toepassing verklaard. Wel is een aantal regels geschrapt.

Dat betekent dat het plangebied de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden' heeft. Maatschappelijke doeleinden zijn gedefinieerd als 'het openbaar bestuur, medische-, sociale, culturele, educatieve, levensbeschouwelijke en daarmee gelijk te stellen voorzieningen'.

In het gebied is een bouwvlak aangegeven. Het is toegestaan binnen dit gebied gebouwen op te richten met een goothoogte van maximaal 6 meter. Aan de oostzijde is een gebied aangeduid als ' te bebouwen erven'.

Figuur 1.2 Uitsnede plankaart beheersverordening 'Fokkestein-Merwestein'

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het te realiseren bouwplan. Dit wordt gevolgd door toetsing aan het relevante beleidskader (hoofdstuk 3) en de omgevingsaspecten (hoofdstuk 4). Hoofdstuk 5 geeft een beschrijving van de juridische regeling. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt in het midden van de wijk Fokkesteeg in de gemeente Nieuwegein. De Fokkesteeg ligt ingeklemd tussen het park Oudegein en het Merwedekanaal. De naastgelegen wijken zijn, vanaf het noorden en met de klok mee, de Merwestein, Plettenburg, De Wiers en Zandveld. Fokkesteeg dateert uit de jaren '70 en '80. De wijk bestaat voornamelijk uit grondgebonden (rijtjes)woningen.

Aan de noord-, oost-, en zuidkant van de planlocatie staan grondgebonden woningen. Aan de westzijde ligt een waterpartij. Kleinschalige voorzieningen in de wijk zijn voornamelijk te vinden aan de westzijde van de wijk aan de Rapenburgerschans en omliggende straten. Dit is ongeveer 200 meter vanaf het plangebied.

Figuur 2.1: Ligging plangebied (bron: Arcgis luchtfoto 2020)

Het plangebied betreft het veldje gelegen tussen de Deventerschans en de Zegveldseschans en Kootwijkerschans. Op het terrein stond een basisschoolgebouw dat in 2009 is gesloopt. Hierna is het plangebied een trapveld geworden en staan er enkele andere speelvoorzieningen. Vrijwel het gehele plangebied is omgeven met een haag, bomen en struiken. Er zijn twee ruime toegangen tot het veld vanaf de Deventerschans en de Zegveldseschans. Het groen aan de westzijde van het plangebied is dicht begroeid; hierachter ligt een voetpad en vijver met steiger. Aan de oostzijde staat een rij met beeldbepalende eikenbomen.

Het plangebied wordt ontsloten door de Zegveldseschans en Deventerschans. Deze leiden beiden naar de Jutphasestraatweg, een gebiedsontsluitingsweg die langs het kanaal de Koninginnensluis ligt. De Jutphasestraatweg sluit aan op de Graaf Florisweg in het zuiden en de Vreeswijksestraatweg. De Graaf Florisweg biedt een ontsluiting richting de A2 (via de 's-Gravenhoutseweg en Zandveldseweg) en de A27 (via de verlengde weg ten oosten aansluitend aan de Graaf Florisweg).

Er is ook een goede ontsluiting met openbaar vervoer. Op loopafstand aan de westzijde van de wijk ligt aan de 's-Gravenhoutseweg de sneltramlijn die (onder andere) een directe verbinding verzorgt tussen de wijk en het winkelcentrum Hoogzandveld, het centrum van Nieuwegein en Utrecht Centraal. Hiernaast kan via een overstap IJsselstein worden bereikt. Verder zijn er op loopafstand bushaltes aan de Jutphasestraatweg, de Graaf Florisweg en de 's-Gravenhoutseweg. Vanaf hier gaan bussen richting Nieuwegein centrum, Vreeswijk, Amersfoort, Vianen en Houten.

2.2 Toekomstige situatie

De beoogde ontwikkeling van het plangebied betreft de realisatie van maximaal 16 woningen. Dit is voor zowel koop als huur en verschillende prijsklassen. Er worden twee losse bouwblokken gerealiseerd. In het westelijke bouwblok worden patiowoningen beoogd. In het oostelijke blok worden op de hoeken patiowoningen met daartussen beneden bovenwoningen beoogd. De bebouwing wordt vormgegeven als een compacte eenheid in het groen. De relatief compacte privé buitenruimtes, gelegen aan de buitenzijde van de bebouwing, grenzen aan het openbare groen rondom. De begrenzing van de private buitenruimte met de openbare ruimte wordt zorgvuldig vormgegeven.

De nieuwe woningen sluiten aan op de typologie van de al bestaande omliggende bebouwing. Door dezelfde hellingshoek van de kap en een vergelijkbaar materiaal toe te passen wordt de samenhang met de buurt geborgd. De hof- en patiowoningen vragen wel om een ander type gevelopeningen, namelijk met meer ritmiek tussen de ramen en deuren en eventueel meer verticale raamopeningen. Door hiernaast ook aandacht te besteden aan het metselwerk kan er een meer eigentijds karakter worden gegeven aan het hof. Ook kan er voor een goede overgang van het hof worden gedacht aan het aanbrengen van een ondiepe geveltuin, een delftse stoep of een veranda. Bij het ontwerp is het in ieder geval van belang dat het hof in samenhang wordt ontworpen, zodat er sprake is van een architectonische eenheid.

De openbare ruimte van de Deventerschans zal in het kader van de "Betere Buurten" heringericht worden. Deze ontwikkeling sluit aan op deze herinrichting. In de opzet van de openbare ruimte is de bestaande lineaire structuur van de woonwijk behouden. De wandelpaden structuur wordt in het plangebied doorgezet. Tussen de woonblokken door komt een verbindingsstraat (noord-zuid) voor langzaam verkeer. Hiermee wordt de samenhang in de buurt behouden. Hiernaast is er tussen de woonblokken ruimte voor een groene hof, overig groen en parkeervoorzieningen. De waterbergende capaciteit van de groenstructuur aan de oostzijde blijft zo veel mogelijk behouden en wordt zo mogelijk versterkt.

Parkeren wordt opgelost met twee 'parkeerkoffers' tussen de bouwblokken en naast het groene hof. Er wordt geen beroep gedaan op parkeerplaatsen in de omgeving. Er dient te worden voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm. Dit zijn er op basis van het huidige plan 21. Hiermee wordt er rekening gehouden met de bestaande hoge parkeerdruk rondom het plangebied.

Figuur 2.2: Mogelijke stedenbouwkundige invulling (bron: gemeente Nieuwegein)

Figuur 2.3: Mogelijke stedenbouwkundige invulling, doorsnede (bron: gemeente Nieuwegein)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050

Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de ‘nationale belangen’. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

Keuzes

De belangrijkste keuzes zijn:

• Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit
• Ruimte voor overgang naar een circulaire economie
• Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden
• Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen

Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening.

Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

Barro

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van andere overheden, is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) opgesteld. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en bevat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. In het gebied gelden geen rechtstreeks doorwerkende belangen.

Toetsing

Het mogelijk maken van de nieuwe woningen in het bestaand stedelijk gebied van Nieuwegein past binnen het rijksbeleid.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 2012, actualisering 2017)

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe te borgen is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte in de relevante regio worden beschreven. Voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

Toetsing

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Uit de handreiking ladder voor duurzame verstedelijking (bron: Infomil) en jurisprudentie blijkt dat een ontwikkeling van meer dan 12 woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling.

De locatie heeft een maatschappelijke bestemming, maar is door de gemeenteraad van Nieuwegein aangewezen als woningbouwlocatie.

Het programma bestaat uit 16 woningen: seniorenwoningen eventueel gecombineerd met bovenwoningen voor starters. Bijvoorbeeld patiowoningen en beneden- bovenwoningen. De woningen worden gesitueerd rondom een hofje en het gaat om huur en koop in het goedkope en middeldure segment. Omdat in dit geval sprake is van een stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, is hierna de behoefte beschreven.

Beschrijving woningbehoefte

De grote woningbehoefte in Nieuwegein en de regio Utrecht blijkt uit diverse onderzoeken en rapporten die hierna worden behandeld.

Monitor wonen provincie Utrecht (2021)

De provincie Utrecht is continu bezig met het monitoren van haar toekomstige woningbouwlocaties. Dit inzicht is nodig om er voor te zorgen dat het woningaanbod in de provincie in de toekomst aansluit op de behoefte van haar inwoners. De woningbouwplannen worden door de gemeenten in de provinciale planmonitor Wonen ingevuld.

Via het proces van regionaal programmeren maakt de provincie samen met gemeenten en regio's programma's voor regionale woningbouw op langere termijn. De regionale programma's worden jaarlijks gemonitord, geëvalueerd en geactualiseerd. In het regionale programma wordt in de regio U16 uitgegaan van een huidig woningtekort van 26.400 woningen. De grafiek beschrijft daarnaast de woningbouwbehoefte in verschillende periodes. Dit aantal woningen staat los van de woningbehoefte van de periode ervoor.

Figuur 3.1: Woningbehoefte en prognose regio U16 (bron: Monitor wonen)

Op basis van de Planmonitor Utrecht is weergegeven wat de woningbouwplannen de komende periode zijn. Voor de periode 2021-2024 geldt dat de capaciteit 17.093 woningen in harde plannen betreft. Dit betekent dat met de huidige harde plancapaciteit niet voldaan kan worden aan de woningbehoefte van circa 30.200 woningen in 2020-2024. Voor de periode van 2025-2029 is de harde plancapaciteit nog duidelijker onvoldoende (4.283 in harde plannen) ten opzichte van de behoefte (29.100 woningen).

Ook voor de gemeente Nieuwegein is de harde en zachte plancapaciteit in beeld gebracht. Voor de periode 2021-2029 zijn er in de gemeente harde plannen voor 2.122 woningen en 2.838 in zachte plannen. In Nieuwegein zijn dus veel bouwmogelijkheden, maar dit sluit nog niet aan bij de totale regionale woningbehoefte.

Figuur 3.2: Aantal woningen per planstatus: harde en zacht plannen

De locatie Deventerschans is in de planning opgenomen met indicatief 24 woningen (plan in voorbereiding).

Verstedelijkingsstrategie op hoofdlijnen U16 (2020)

In de verstedelijkingsstrategie is voor de regio Utrecht in beeld gebracht wat de opgave is om te bepalen waar en hoeveel ruimte nodig is voor de groei van en veranderingen in de regio. Ten aanzien van wonen is er tot 2040 behoefte aan 104.000 nieuwe woningen in de regio U16. Door nieuwe bevolkingsprognoses (2019) en een afspraak met het Rijk dat het woningtekort wordt teruggebracht naar 2%, stijgt de opgave voor 2040 naar 119.000 woningen. Daarnaast is in de woondeal opgenomen dat er 30% overprogrammering nodig is om te komen tot de juiste woningproductie. Dit betekent een toevoeging van 135.200 tot 154.700 woningen voor de regio Utrecht.

Een belangrijk uitgangspunt voor de Verstedelijkingsstrategie, vormt de door de regio gehanteerde ladder van te maken verstedelijkingskeuzes (waar laten we de opgaven voor wonen, werken en voorzieningen fysiek landen in de regio):

• Op binnenstedelijke locaties en op binnenstedelijke locaties nabij bestaande OV knooppunten
• Buitenstedelijk nabij bestaande OV knooppunten
• Ontwikkelkansen nabij nieuwe OV knooppunten en buitenstedelijk met hoogwaardig OV

De keuze is om de woningbouwopgave te concentreren in stedelijke kerngebieden en een aantal grotere regionale kernen. Het plangebied kan aangemerkt worden als locatie 1 van de ladder, een binnenstedelijke locatie, en sluit dus aan bij de uitgangspunten van verdichtingen en concentratie binnen stedelijk gebied.

Woningmarktanalyse U16 (2019)

De provincie Utrecht heeft een woningmarktanalyse opgesteld voor de regio U16. De bevolkings- en woningbehoefteprognose (Primos) geeft een beeld van de ontwikkeling van de regio, uitgaande van een trendmatige vestiging van huishoudens (doorzetten van de trend van met name de afgelopen vijf jaar). De groei van het aantal huishoudens is een indicatie voor de gewenste toevoeging van woningen. Volgens de prognose zouden er in U16 tot 2028 circa 45.000 extra huishoudens zijn. De prognose laat zien dat in vrijwel alle leeftijdsgroepen het aantal huishoudens toeneemt; met uitzondering van huishoudens tot 30 jaar. Ook het aantal seniorenhuishoudens (65+ en 75+) neemt sterk toe. Maar ook het aantal gezinnen met kinderen groeit nog.

Voor de komende jaren is het potentiële aanbod en de potentiële vraag met elkaar vergeleken. Dit is gedaan door verhuistrends uit het verleden door te trekken naar de toekomst, en daarbij veranderingen in huishoudenssamenstelling volgens de provinciale prognose mee te wegen (dus de vraag van 75-plussers wordt naar de komende jaren groter). Hierbij is als trend meegerekend dat naoorlogse generaties meer gericht zijn op een koopwoning; conform landelijke tendensen afgeleid uit de landelijke woningbehoefteonderzoeken (WoON). Het potentiële aanbod ontstaat doordat mensen doorstromen of uitstromen (door overlijden). Dit aanbod is geconfronteerd met de (veranderende) woningvraag, waaruit blijkt waar de komende jaren de mismatch tussen vraag en aanbod het meest waarschijnlijk is.

De potentiële tekorten ontstaan de komende jaren in verschillende segmenten (huur en koop). In de huursector komt de vraag van kleine (vaak jonge) huishoudens. Slechts 10% van de vraag komt van 65-plussers. Toch focust de vraag van de senioren zich met name op huurappartementen. In de koopsector is er vraag naar rijwoningen en appartementen. Ook de vraag in deze segmenten komt met name van kleine huishoudens (tot 50 jaar) en gezinnen. De vraag naar luxe koopwoningen is op basis van het doortrekken van trends in de U16 beperkt.

Figuur 3.3: Prognose vraag en aanbod naar woningtype 2018-2023

Figuur 3.4: Prognose saldo vraag en aanbod naar woningtype 2018-2023

Kwalitatieve woningmarktanalyse U16 – gemeenten (2020)

In de kwalitatieve woningmarktanalyse is het plangebied aangemerkt als Stedelijk buiten-centrum woonmilieu.

In de agglomeratie Utrecht (excl. de stad) is in de huur een belangrijke oriëntatie op gestapelde woningen. In de koopsector zijn appartementen gewild, zowel door jongeren als door doorstromende senioren. Daarnaast zijn er doorgaans voldoende duurdere grondgebonden koopwoningen, al voorzien die wel in de vraag vanuit de stad naar duurdere woningen. Er is een tekort bij betaalbare grondgebonden koopwoningen. De haalbaarheid naar bouw- en grondkosten is net als in de stad Utrecht lastig. Waar het stedelijke woonmilieu van Utrecht ruimte biedt om de consument te bedienen met alternatief aanbod, is dit in de suburbane gebieden van de stad lastiger. Eerder was immers de constatering dat de woningkwaliteit voor de consument bepalender is. Dit vraagt meer creativiteit in bijzondere woonvormen voor jongeren die een betaalbare koopwoning zoeken.

Centrumstedelijke milieus en buiten-centrummilieus zijn het meest in trek. Hieruit blijkt dat de nabijheid van de stad en bereikbaarheid per OV of auto belangrijk is. De vraag is voor een belangrijk deel ook afkomstig van mensen uit de stad die met hun (aanstaande) gezin in de regio gaan wonen.

Aanvulling woonvisie 2015 (2019)

Deze woonvisie is reeds opgenomen in de omgevingsvisie. Ook in de omgevingsvisie is wonen een belangrijk thema. De thema's, Vitale Stad, Betaalbaar Wonen, Wonen en Zorg en Kwaliteit en Duurzaamheid, en de bijbehorende ambities die zijn beschreven in de Woonvisie vormen nog steeds de belangrijkste punten voor het woonbeleid van Nieuwegein. De Woonvisie 2015 blijft dan ook onverminderd van kracht. Er zijn enkele punten die een aanscherping of aanvulling behoeven, gelet op de grote druk op de woningmarkt.

De vraag naar woningen in deze regio is groot. In het locatieonderzoek woningbouw regio Utrecht (rapport Site oktober 2018) is de opgave voor Nieuwegein tot 2040 op basis van de huishoudensontwikkeling en vervanging van sloop bepaald op 5.750 woningen, 5% van de opgave voor de U16. In dit onderzoek is nog geen rekening gehouden met het inlopen van het huidige tekort aan woningen, waarmee de druk op de woningvoorraad dus gelijk blijft. Voor de kortere termijn geeft de woningmarkt-analyse van Companen (januari 2019) tot 2028 een behoefte van 2.900 woningen. De woningvraag komt nog steeds met name van starters, stijgers en ouderen.

De woningmarktanalyse van Companen van januari 2019 geeft een beeld van de huidige situatie op de woningmarkt en de kwalitatieve behoefte-ontwikkeling. In de woningmarktanalyse heeft Companen het potentiële aanbod en de potentiële vraag met elkaar vergeleken. Dit resulteert in het onderstaande saldo vraag en aanbod naar woningtype.

Figuur 3.5: Saldo vraag en aanbod woningtypen Nieuwegein (bron: aanvulling woonvisie)

De potentiële tekorten ontstaan de komende jaren met name in appartementen (huur en koop). De vraag naar huurappartementen komt vaak van ouderen. De vraag naar koopappartementen komt voor een belangrijk deel van kleine huishoudens tot 50 jaar. Bij grondgebonden woningen lijken vraag en aanbod meer in balans, al blijven de luxere koopwoningen gewenst.

Voor inkomens vanaf € 75.000,-- is er in Nieuwegein maar beperkt aanbod aanwezig dat aansluit bij hun bestedingsmogelijkheden. De vertrekkers hebben daardoor vaker een hoger inkomen. Verder is sprake van verdringing van middeninkomens door hogere inkomens in het middensegment. Companen adviseert dan ook om het woningbouwprogramma voor 20% te richten voor de hoogste inkomensgroep. Hiermee wordt het mogelijk door te stromen binnen Nieuwegein en wordt verdringing van lagere inkomensgroepen voorkomen.

Middeninkomens ervaren een tekort aan midden-huurwoningen (met een accent tot € 800,-) en goedkope koopwoningen (door prijsdruk). Op het eerste gezicht heeft Nieuwegein een passend koopwoningaanbod voor deze middeninkomens-groep. Maar dit aanbod is beperkt beschikbaar voor deze doelgroep door verdringing. Voor de middengroep adviseert Companen om 20% middenhuur te realiseren en 30% in betaalbare koopwoningen (accent op appartementen).

Middenhuurwoningen zijn huurwoningen met een huurprijs boven de vrije sectorhuurgrens (> € 720,42) tot circa € 950,–. Companen adviseert dus om 20% in dit segment te bouwen, met een accent op de lage middenhuur (tot € 800–€ 850,–). Dit lage middenhuursegment sluit aan op de sociale huur en kan een rol spelen bij de doorstroming uit de sociale huur.

Ook de druk op de sociale huurwoningmarkt is toegenomen.

De gemeente gaat gelet op het bovenstaande uit van een hoger bouwprogramma van 3.500 naar 5.000 woningen tot 2030:

Vrije sector huur en dure koop	1.000
Middenhuur gereguleerd, waaronder 60% lage middenhuur	1.000 / 600
Sociale huur	1.500
Overig	1.500

Tabel 3.1: Woningbouwprogramma (bron: aanvulling woonvisie)

Met het programma wordt ingezet op verschillende betaalbare en middeldure woningen voor de doelgroep senioren en starters.

Conclusie

De woningmarkt van de provincie Utrecht, regio U16 en gemeente Nieuwegein is gespannen. Er is meer vraag naar woningen dan er aanbod is en plannen zijn. Zowel op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau is er een tekort aan woningen. De realisatie van woningen in het plangebied kan hier een bijdrage aan leveren.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht

Op 10 maart 2021 is de omgevingsvisie provincie Utrecht vastgesteld. In deze Omgevingsvisie leg de provincie de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vast.

De wens is dat de provincie Utrecht het groene, gezonde en slimme middelpunt van Nederland blijft, ook in 2050. Daarbij staat de provincie voor een flinke uitdaging: het aantal inwoners, woningen, banen en verplaatsingen groeit fors. Het grondgebied is te klein om al deze ruimtevragers los van elkaar een plek te bieden. Onze grootste opgave is daarmee de vraag hoe wij de verschillende functies ruimtelijk met elkaar kunnen combineren.

Met het omgevingsbeleid wordt een bijdrage geleverd aan een gezonde en veilige leefomgeving in de provincie Utrecht. Het gaat daarbij in de eerste plaats om de fysieke omgeving. Denk aan woonmilieus (dichtheid en type bebouwing), de aanwezigheid van voorzieningen (winkels, openbaar vervoer, scholen, ziekenhuizen, etc.), de mate van functiemenging voor aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en de kwaliteit van groen en water in de leefomgeving. Maar zeker zo belangrijk is de sociale omgeving en de veiligheid van de leefomgeving. Om prettig te kunnen wonen, moeten mensen zich thuis kunnen voelen. En mensen moeten zich veilig voelen, zowel sociaal als in het verkeer. Ook een gezonde leefomgeving is belangrijk. Het gaat dan zowel om zaken die te maken hebben met het milieu, als om de mate waarin de openbare ruimte de bewoners uitnodigt om gezonde keuzes te maken in wonen, werken, recreatie en vervoer.

Het provinciaal beleid is verder uitgewerkt in de omgevingsverordening. In paragraaf 3.2.2 wordt de ontwikkeling getoetst aan het provinciaal beleid.

3.2.2 Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht

Gelijktijdig met de Omgevingsvisie is de Interim Omgevingsverordening vastgesteld. De interim omgevingsverordening bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de interim omgevingsverordening direct werkende regels. Dit zijn regels die rechtstreeks gelden voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit.

Verstedelijking

Binnen de kaart 'Wonen, werken en recreëren kaart 2' valt het plangebied binnen het stedelijk gebied.

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:

• de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken;
• de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling.

Voor de gemeente Nieuwegein zijn 5.464 woningen opgenomen in het programma.

De woningbouwlocatie Deventerschans is onderdeel van deze opgave en is hiermee in lijn met het provinciaal beleid.

Figuur 3.6: Uitsnede kaart 'Wonen, werken en recreëren kaart 2'

Tenslotte wordt opgemerkt dat het plan niet leidt tot extra bodemdaling. Geconcludeerd kan worden dat het bestemmingsplan in lijn is met het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Nieuwegein

Omgevingsvisie Nieuwegein verstedelijkt en vergroent (2020)

De omgevingsvisie geeft de visie van de gemeente over Nieuwegein in de periode tot 2040 weer. In deze omgevingsvisie staat de ambitie centraal dat iedere ontwikkeling in Nieuwegein bijdraagt aan de volgende doelen:

• a. versterking van de ruimtelijke kwaliteit;
• b. verduurzamen van de stad;
• c. borgen van de veiligheid van inwoners;
• d. gezond stedelijk leven voor iedereen.

Binnen de gemeente wordt zorg gedragen voor een woningvoorraad die aansluit op de wensen en behoeftes van alle inwoners. Dit gaat om een woningaanbod dat toekomstbestendig is en geschikt voor jonge gezinnen, starters en doorstromers, maar ook voor ouderen en mensen met een beperking of een zorgbehoefte, die (ondersteund) zelfstandig willen blijven wonen. Op locaties rond voorzieningen en zorg wordt voorrang gegeven aan de realisatie van woningen voor ouderen en bewoners met een fysieke beperking. De vraag naar woningen neemt nog steeds toe. Binnen de gemeente is op de locaties uit het woningbouwprogramma 2030 ruimte voor circa 7500 woningen, mits in balans met mobiliteit en voorzieningen in de stad.

Toetsing

In de omgevingsvisie is het plangebied opgenomen als locatie binnen woningbouwprogramma's 2017 tot 2030. Daarnaast valt het plangebied ook binnen een zorgcirkel voorzieningen. Binnen een dergelijke cirkel, en dus ook in het plangebied, stuurt de gemeente bij toevoeging van woningen op voorrang voor ouderen en mensen met een fysieke beperking of ondersteuningsvraag.

Figuur 3.7: Uitsnede kaart 'Weergave van de energietransitie en woningbouwopgave' (bron: Omgevingsvisie Nieuwegein)

Hoofdstuk 4 Sectorale aspecten

4.1 Energieneutraal en duurzaam bouwen

Toetsingskader

Nederland heeft zich gecommiteerd aan de internationale afspraken uit het Klimaatakkoord van Parijs. Conform de vastgestelde Klimaatwet streeft Nederland ernaar om de uitstoot van CO2 in 2050 met 95% te hebben gereduceerd ten opzichte van 1990 (en 49% in 2030). De gemeente Nieuwegein wil in 2040 een klimaatneutrale stad zijn (raadsbesluit 2017 'Routekaart Energieneutraal Nieuwegein 2040'). Op het gebied van energieneutraal en duurzaam bouwen zijn normen vastgelegd in Bouwbesluit. Vanaf 2021 moeten alle nieuwe gebouwen bijna energieneutrale gebouwen (BENG) zijn. De gemeente heeft in haar Omgevingsvisie vastgelegd dat we gaan voor een duurzame stad, dat wil zeggen: energieneutraal, klimaatbestendig, circulair en duurzaam gebouwd. Om te voorkomen dat het energievraagstuk groter wordt door de toevoeging van nieuwbouw zet de gemeente daarbij in op GPR 8 en ten minste op energieneutrale bouw (BENG3=100%) en ten minste 'nul-op-de-meter' voor nieuwbouw van grondgebonden woningen. Nieuwe daken worden vanzelfsprekend optimaal benut voor zon op dak en klimaatadaptatie.

Conclusie
Er zijn kansen om invulling te geven aan energieneutraal en duurzaam bouwen. Dit wordt in het traject verder uitgewerkt.

4.2 Vormvrije mer-beoordeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit uit de D-lijst onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EU-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat. In dit bestemmingsplan worden maximaal 16 woningen mogelijk gemaakt. Dit blijft daarmee (ruim) onder de drempelwaarde. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling'. Op basis van deze beoordeling dient het bevoegd gezag een m.e.r.-beoordelingsbesluit te nemen of er belangrijke nadelige milieueffecten zijn te verwachten. Deze beslissing wordt als bijlage opgenomen in het bestemmingsplan.

4.3 Verkeer en parkeren

Toetsingskader

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

Voor de beoogde ontwikkeling wordt de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 en het Koersdocument Parkeren 2020 - 2025 van de gemeente Nieuwegein, hierna te noemen parkeernormenbeleid. Voor het te hanteren kencijfer wordt uitgegaan van een stedelijkheidsgraad van sterk stedelijk, schil centrum. In het Koersdocument Parkeren 2020 - 2025 wordt voor de veel voorkomende functies parkeernormen geformuleerd.

Ontsluiting

Het plangebied wordt richting het oosten ontsloten via de Jutphasestraatweg naar de Graaf Florisweg en de Weg van de Binnenvaart. Vanaf deze gebiedsontsluitingswegen kunnen de A2 en de A27 worden bereikt.

Verkeersgeneratie en afwikkeling

Het woningtype staat nog niet vast, daarom is voor de verkeersgeneratie van woningen worst-case uitgegaan van koop, huis, twee onder 1 kap (CROW publicatie 381). Voor dit type woningen geldt een kencijfer van 7,7 mvt/etmaal per woning (sterk stedelijk, rest bebouwde kom). Voor 16 woningen komt dit uit op 124 mvt/etmaal op een weekdag. Voor een werkdag geldt een omrekenfactor van 1,11. Op een gemiddelde werkdag is de verkeersgeneratie daarom 137 mvt/etmaal. Verwacht wordt dat de capaciteit van de omliggende wegen voldoende is en deze toename aan verkeer hierop zal dit niet leiden tot knelpunten.

Parkeren

De parkeerbehoefte dient berekend te worden op basis van het Koersdocument Parkeren 2020 - 2025. In de regels is geborgd dat hier aan voldaan moet worden. Parkeren wordt binnen het plangebied opgelost.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.4 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader

Ten aanzien van geluidhinder is de Wet geluidhinder (Wgh) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidhinder in de toekomst. Voor het onderhavige plan is geluidhinder als gevolg van wegverkeerslawaai van belang.

Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder (Wgh) geluidgevoelige functies. Akoestisch onderzoek is noodzakelijk als de woningen binnen de geluidzone vallen van gezoneerde wegen. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km/u-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidbelasting te worden onderbouwd.

Toetsing en conclusie

Het plangebied ligt in een gebied met wegen, waar een 30 km/u-regime geldt. Daarvoor is geen akoestisch onderzoek nodig. Er is geen sprake van drukke 30 km/u-wegen maar enkel van wegen binnen een woonwijk wat geen sluipverkeer aantrekt. Verder liggen de woninggevels niet direct aan deze wegen. Er is dan ook sprake van een goede ruimtelijke ordening ten opzichte van deze wegen.

Aan de oostzijde ligt de Jutphasestraatweg. Hier geldt een 50 km/u-regime. Daarbij hoort een geluidzone van 200 meter. Tussen de weg en het plangebied ligt echter de bebouwing aan de Diemerstand. Deze bebouwing vormt een geluidscherm. Daardoor kan ter plaatse van het plangebied in een goed akoestisch klimaat worden voorzien.

Het aspect wegverkeerslawaai vormt derhalve geen belemmering.

4.5 Bedrijven en milieuhinder

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de naastgelegen woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en de milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft.

Onderzoek

Het plangebied ligt in een woonwijk. Het omgevingstype van het plangebied kan het best beschreven worden als rustige woonwijk. Ten oosten van het plangebied op een afstand van circa 160 meter ligt een bedrijventerrein. Dit bedrijventerrein is gezoneerd op de woonwijk waarbinnen het plangebied ligt. Het plangebied ligt dan ook buiten de richtafstanden van deze bedrijven. Verder zijn in de omgeving van het gebied geen inrichtingen aanwezig, die een beperking voor de woningbouw vormen. Bedrijven in de omgeving worden niet beperkt in hun bedrijfsvoering. Ter plaatse van de woningen kan een goed woon- en leefmilieu worden gegarandeerd.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.6 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Onderzoek en conclusie

p.m. bodemonderzoek

4.7 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

- bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;

- vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft. Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichting (Bevi), zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Overeenkomstig de risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn in de omgeving geen relevante risicovolle inrichtingen aanwezig.

Op een afstand van 1,8 kilometer ligt de A2 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het plangebied ligt buiten de PR 10-6 contour van deze weg. Het invloedsgebied van de A2 is 880 meter waar het plangebied buiten ligt. Op een afstand van circa 1,8 kilometer ligt de A27 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het plangebied ligt buiten de PR 10-6 contour van deze weg. Het invloedsgebied van de A27 is 880 meter waar het plangebied ook buiten ligt.

Ten oosten van het plangebied op een afstand van circa 1.000 meter ligt de Lek waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De PR 10-6 contour is 0 meter waar het plangebied buiten valt. Het invloedsgebied is 90 meter waar het plangebied buiten valt.

In de omgeving van het plangebied liggen geen relevante buisleidingen op het gebied van externe veiligheid.

Conclusie

Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van een risicobron. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering.

4.8 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.1 weergegeven.

Tabel 5.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijnstof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijnstof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

De ontwikkeling betreft de bouw van 16 woningen. Dit valt ruim binnen de categorie van woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen uit het Besluit NIBM. Het plan is daardoor vrijgesteld van verdere toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.9 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Bescherming van natuurgebieden wordt gewaarborgd door de Wet natuurbescherming (Wnb) en de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro). Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Wnb en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) wordt beschermd door de Wro.

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de vogelrichtlijn

Onderzoek en conclusie

Gebiedsbescherming

In Bijlage 2 is de stikstofberekening toegevoegd waarin berekend is of de ontwikkeling leidt tot stikstofdepositie. Hieruit blijkt dat er in de gebruiksfase van de beoogde ontwikkeling geen sprake is van extra stikstofdepositie op Natura 2000. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Uiterwaarden Lek en ligt op een afstand van 7,2 kilometer. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied ligt op 1,2 kilometer afstand. Het plan bevindt zich op geruime afstand plaats van het Natura 2000-gebied en NNN. Directe negatieve effecten zoals verdroging en verstoring zijn derhalve uitgesloten.

Soortenbescherming

Binnen het plangebied staat een haag om het plangebied, in het westen dicht struikgewas (voornamelijk bramenstruiken) en in het oosten een bomenrij van 18 zomereiken. Om te bepalen of met de ontwikkeling de Wet natuurbescherming wordt overtreden, is een quickscan ecologie uitgevoerd. Deze quickscan is toegevoegd in Bijlage 3.

De groenstructuren in het projectgebied kunnen worden gebruikt door algemene broedvogels als nestlocatie. Ten aanzien van broedvogels wordt aanbevolen de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren (globaal 15 maart tot 1 augustus). Indien werkzaamheden tijdens het broedseizoen plaats moeten vinden dient een aanvullende inspectie op broedvogels door een ecoloog te worden uitgevoerd om overtredingen te voorkomen. Op basis van de quickscan is een negatief effect op het essentieel leefgebied van de huismus niet uit te sluiten. Hier is daarom nader onderzoek naar benodigd.

Het voorgenomen plan zal geen negatief effect hebben op in de omgeving verblijvende vleermuizen, mits maatregelen, zoals vleermuisvriendelijke verlichting, worden genomen.

Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient met betrekking tot algemene grondgebonden zoogdieren en amfibieën rekening te worden gehouden met de al-gemene zorgplicht waarbij al het redelijkerwijs mogelijke gedaan dient te worden om het beschadigen van individuen te voorkomen. Extra aandacht is vereist bij het kappen van het aanwezige groen, dit kan als schuilplaats dienen voor de bovenstaande soortgroepen.

4.10 Archeologie & cultuurhistorie

Toetsingskader

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is d bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Onderzoek en conclusie

Archeologie

Het plangebied valt in een Archeologisch Waardevol Verwachtingsgebied (AWV) 6. Hierbij geldt dat bij plangebieden groter dan 10.000 m2 en bodemingrepen dieper dan 150 cm, archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Deze dubbelbestemming is opgenomen op de verbeelding van het bestemmingsplan.

Cultuurhistorie

Op basis van de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente (RAAP rapport 'Jonge stad oude kwaliteiten') zijn er geen gebouwde of landschappelijke cultuurhistorische waarden in of nabij het plangebied aanwezig.

Het aspect archeologie en cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.11 Water en klimaatadaptatie

Aanleiding

Elk bestemmingsplan moet een beschrijving bevatten van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding en de uitkomst van het overleg met het waterschap (artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening).

Waterbeheer en watertoets

Voor ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen is het nodig om een watertoets uit te voeren. Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen. Ruimtelijke plannen moeten voorzien zijn van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Het waterschap kijkt of in een plan voldoende rekening is gehouden met de waterhuishouding ter plaatse en geeft een wateradvies.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden. Het hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie
• Provinciale Ruimtelijke Verordening

Waterschapsbeleid

Waterkoers 2016-2021

Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden heeft haar ambities en langetermijnvisie vastgelegd in het waterbeheerplan Waterkoers 2016–2021 (http://www.waterschaponline.nl/hdsr/). De Waterkoers is een koersdocument om te sturen op hoofdlijnen met als overkoepelende doel 'Samen werken aan een veilige, gezonde en prettige leefomgeving'. In de Waterkoers wordt op een niet-planmatige manier over het waterschapswerk gesproken. Waterschapswerk is hierbij breder dan enkel beheer van water.

Water is een belangrijke pijler van een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Vanuit die achtergrond werkt Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden samen met de ruimtelijke ordening aan bescherming tegen overstromingen, een gezond grond- en oppervlaktewatersysteem en het zuiveren van afvalwater.

Ruimtelijke adaptatie

Het klimaat verandert: Hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers. Daar moeten we ook, volgens het KNMI, in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 ongeveer overeen zal komen met het huidige klimaat in Zuid-Frankrijk. Maar ook nu al is de klimaatverandering merkbaar.

Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit geeft aanleiding om aanpassing van de inrichting van de bebouwde omgeving aan het veranderende klimaat te agenderen en aan te werken. Dit beleid is in 2015 vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de Deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel:

• De bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;
• Uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

Gemeentelijk beleid

Het jaarplan 2021 en de Watervisie uit 2004 vormen samen het Waterplan van de gemeente Nieuwegein. De gemeente Nieuwegein beschikt ook over een verbreed gemeentelijk rioleringsplan waarin het beleid voor de zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater zijn opgenomen.

Het klimaat verandert. We krijgen te maken met meer en heftigere regenbuien, langere droge periodes en meer hete zomerse dagen en nachten. Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen moeten we nu al stap voor stap investeren in een klimaat bestendige inrichting van de stad. De gemeente heeft eind 2014 zowel de landelijke als de regionale Intentieverklaring Ruimtelijke Adaptatie ondertekend. Eind 2018 is de visie klimaatadaptatie vastgesteld en het uitvoeringsprogramma 2019-2022.

Beleid van de gemeente is om bij herstructurering, renovatie en nieuwbouw inrichtingsmaatregelen mee te nemen die het plan klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Maatregelen die de gevolgen van klimaatverandering verzachten (de zogenaamde klimaatadaptieve maatregelen) zorgen ook voor een groenere wijk met ruimte voor water. Hierdoor dragen deze maatregelen tevens bij aan een aantrekkelijkere leefomgeving. Voorbeelden van maatregelen zijn groene pleinen, gevels en daken, voorzieningen voor (tijdelijke) waterberging, schaduwwerking, gebruik koele bouwmaterialen.

Huidige situatie

Het plangebied bestond voorheen uit bebouwing en had een enkelbestemming maatschappelijke doeleinden. In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een onverharde speeltuin met aan de randen bosschages en enkele bomen. Door de ligging in de kern Nieuwegein is de bodem in het plangebied niet gekarteerd. In de omgeving zijn kalkloze en kalkhoudende poldervaaggronden aanwezig en sprake van een grondwatertrap III. Dat wil zegen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand minder dan 0,4 m beneden maaiveld ligt en dat de gemiddelde laagste grondwatertrap varieert tussen de 0,8 en 1,2 m beneden maaiveld. Het plangebied ligt gemiddeld 0,5 meter boven NAP.

Waterkwantiteit

Op basis van de legger zijn binnen het plangebied en in de omgeving geen watergangen aanwezig en ligt het plangebied niet binnen een beschermingszone van een watergang. Het plangebied bestaat in de feitelijk huidige situatie uit een onverharde speeltuin.

Het plangebied heeft in de huidige situatie een oppervlakte van circa 4.900 m2 en is volledig onverhard. Op basis van de mogelijke stedenbouwkundige invulling wordt ook uitgegaan van maximaal 50% verharding in de toekomstige situatie voor het gehele plangebied. Dit komt neer op circa 2.450 m2. Voor de toename aan verhard oppervlak geldt een compensatieplicht van 15%.

In de stedenbouwkundige randvoorwaarden is verder opgenomen dat minimaal 30% van de bestemming 'Wonen' onverhard en onbebouwd dient te blijven. Deze gronden betreffen een oppervlakte van ca. 2.400 m2. De maximale verharding die mogelijk is binnen het gebied is dan ca. 1.680 m2. Worst case is voor de watercompensatie uitgegaan van 2.450 m2 verharding.

In de handreiking klimaatadaptief bouwen zijn aanvullende prestatie-eisen voor het bergen en infiltreren van water binnen het plangebied. Zie hiervoor de paragraaf klimaat adaptatie.

Tabel 5.2 Overzicht toename verhard oppervlak plangebied

Onderdeel	Huidige situatie	Toekomstige situatie	Toename verhard oppervlak
Verhard	0 m2	2.450 m2
Onverhard (Groen)	4.900 m2	2.450 m2
Totaal			2.450 m2

Veiligheid en waterkeringen

Op basis van de legger ligt het plangebied niet in de kern- of beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op het gemeentelijk rioleringsstelsel. De riolering in de wijk bestaat uit drie verbeterd gescheiden rioolstelsels ten behoeve van vuil- en hemelwaterafvoer. Het verzamelde afvalwater wordt trapsgewijs via drie pompgemalen (ter plaatse van Vreeswijksestraatweg, Biltseveste en Graaf Ottolaan) via een persleiding naar het stamriool langs de 's-Gravenhoutseweg, Graaf Florisweg en Binnenwal gevoerd. Het stamriool mondt uit in het hoofdrioolgemaal van het hoogheemraadschap aan de Geindijk.

Toekomstige situatie

Binnen het plangebied worden 16 woningen mogelijk gemaakt.

Bodem en grondwater

De beoogde ontwikkeling heeft geen negatief effect op de bodem of grondwater.

Waterkwantiteit

In de randvoorwaarden voor het uitwerkingsplan is opgenomen dat het plangebied zo min mogelijk verharding moet worden opgenomen (compacte parkeeroplossing). Voor de toename aan verhard oppervlak geldt een compensatieplicht van 15%.

In de handreiking klimaatadaptief bouwen zijn aanvullende prestatie-eisen voor het bergen en infiltreren van water binnen het plangebied. Zie hiervoor de paragraaf klimaat adaptatie.

Veiligheid en waterkeringen

De beoogde ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem wordt gebruik gemaakt van duurzame, niet-uitloogbare materialen, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

De beoogde woningen worden aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel. Conform de Leidraad Riolering en het Gemeentelijk Rioleringsplan wordt voor nieuwbouw een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Overig afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Klimaatadaptatie

Voor een klimaatbestendig Nieuwegein zet de gemeente in op een groene leefomgeving met veel aandacht voor water van een goede kwaliteit. Dit is verder uitgewerkt in het Uitvoeringsprogramma Klimaatadaptatie 2019–2022. Op basis van de handreiking klimaatadaptief bouwen gelden er prestatie eisen voor de beoogde ontwikkeling op het gebied van wateroverlast, droogte en hitte. Hieronder zijn per thema de doelen en prestatie-eisen die gelden voor de beoogde ontwikkeling opgenomen:

Tabel 2 Prestatie-eisen voor de beoogde ontwikkeling op het gebied van klimaat adaptatie

Thema	Doel	Prestatie eis
Wateroverlast	Hevige neerslag leidt niet tot schade aan gebouwen, infrastructuur en voorzieningen. Vitale functies en voorzieningen blijven beschikbaar.	In het plangebied treedt bij extreem hevige neerslag geen schade op (bij 70 mm in een uur) aan bebouwing, infrastructuur en aan vitale voorzieningen en vitale voorzieningen blijven functioneren (bij 90mm in een uur) (hoofdwegen, drinkwater en energie) Op privaat terrein wordt een groot deel van de neerslag (50mm, met range tussen 40-70mm) van een hevige bui (1/100 jaar, 70mm in een uur) verwerkt (geïnfiltreerd, vastgehouden en/of geborgen) in voorzieningen op privaat terrein of in daarvoor bestemde (extra) voorzieningen in het plangebied. De voorzieningen voeren de eerste 24 uur vertraagd (niet extra) af en zijn in maximaal 60 uur weer beschikbaar (range 48- 60 uur). De (her)ontwikkeling of (her)inrichting gebeurt waterneutraal en leidt niet tot extra aanvoer/afvoer van water. Hemelwater wordt zoveel mogelijk vastgehouden en hergebruikt in het plangebied.
Droogte	Hevige neerslag leidt niet tot schade aan gebouwen, infrastructuur en voorzieningen. Vitale functies en voorzieningen blijven beschikbaar.	De inrichting van het plangebied is infiltratieneutraal bij uitbreidingslocaties en infiltratiepositief bij herontwikkeling of herinrichting (minimaal 50 % van de jaarneerslagsom, dit komt overeen met circa 12 mm)
Hitte	Tijdens hitte biedt de gebouwde omgeving een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving	Tenminste 40% schaduw in het plangebied op de hoogste zonnestand (21 juni) voor verblijfsplekken en gebieden waar langzaam verkeer zich verplaatst en minimaal 30% op buurtniveau. Koele, schaduwrijke verblijfsplekken zijn op loopafstand (300 meter) aanwezig en openbaar toegankelijk. 40% van alle horizontale en verticale oppervlakten wordt warmtewerend of verkoelend ingericht.De koeling van gebouwen leidt niet tot opwarming van de (verblijfs)ruimte in de directe omgeving.

Conclusie

Met de watercompensatie en prestatie-eisen op het gebied van klimaat adaptatie heeft de ontwikkeling geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Methodiek en uitleg planregels en verbeelding

Methodiek

Het bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de toelichting, de regels en de verbeelding. De regels en de verbeelding hebben een juridisch bindende status en moeten in samenhang worden bezien. De toelichting geeft uitleg over hetgeen in de regels en de verbeelding is vastgelegd, en helpt bij de interpretatie hiervan.

Toelichting bestemming

Op de verbeelding zijn drie bestemming opgenomen: 'Groen' en 'Wonen'.

Op de voor 'Wonen' bestemde gronden zijn maximaal 16 woningen mogelijk. Op de verbeelding zijn de maximum bouw- en goothoogtes opgenomen. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het is gewenst om door het gebied een noord-zuidverbinding te realiseren. Deze is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de bestemming.

De bestemming 'Groen' is opgenomen om de aanwezige groenstructuur planologisch te beschermen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie). De beoogde ontwikkeling betreft een gemeentelijk initiatief op gemeentelijke gronden. De gemeente geeft de gronden uit voor ontwikkeling. Het plan zal door een particuliere ontwikkelaar worden ontwikkeld. Het plan is daarom economisch uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Er zijn twee ontmoetingen geweest met bewoners. Op 13 juli 2021 is een digitale bewonersavond gehouden om de omwonenden te informeren over het project. Op 14 januari 2022 heeft een locatiebezoek plaatsgevonden in de wijk en bij de toekomstige bouwlocatie, waar omwonenden vragen konden stellen en zorgpunten konden bespreken.

Op 8 maart 2022 staat een volgende bewonersbijeenkomst gepland. Tijdens deze bijeenkomst worden omwonenden bijgepraat over de laatste stand van zaken, de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken, het toelichten van het voorontwerpbestemmingsplan en het aankondigen van de inzageperiode.