Blokhoeve 2012

4.3 Planaspecten

4.3.1 Functionele structuur

Blokhoeve zal plaats gaan bieden aan wonen, werken, sport en ontspanning. Het wonen manifesteert zich met name in het noorden en midden van het plangebied, in het zuiden van Blokhoeve wordt naast kantoren ook een intensivering en uitbreiding van de bestaande commerciële publieksverzorgende functies nagestreefd.

Wonen

Wonen is een belangrijk onderdeel van het programma. In de wijk komen tussen de 650 en 800 woningen. Deze woningen dragen in belangrijke mate bij aan de woningbouwdoelstellingen van de gemeente. Er wordt uitgegaan van ongeveer 70% in de marktsector en 30% in de sociale sector; dat wil zeggen dat Blokhoeve bereikbaar zal zijn voor uiteenlopende doelgroepen. Door de specifieke liggingskenmerken en ontwikkelingsmogelijkheden zijn niet alle plandelen geschikt voor sociale woningbouw. De sociale huurwoningen zijn met name geconcentreerd in Het Blok, terwijl goedkope koopwoningen vooral in De Lamellen te vinden zijn. Dit betreft onder andere de starterswoningen in The Edge. Voor het woningbouwprogramma in Blokhoeve geldt dat gebouwd wordt volgens de principes van duurzaamheid, aanpasbaar bouwen, integrale toegankelijkheid en sociale veiligheid.

Bij de te ontwikkelen woonvormen wordt gedacht aan een tweetal specifieke punten:

• de levensloopbestendigheid van woningen, vormgegeven in onder andere extra vierkante meters, zodat op de begane grond voldoende ruimte is voor de primaire ruimten, de neutraliteit van de plattegronden en/of uitbreidbaarheid van de woningen;
• de mogelijkheid voor (vormen van) particulier opdrachtgeverschap.

In het plandeel De Lamellen zijn nu ruim 300 woningen gerealiseerd. Daarnaast zijn er onlangs 138 appartementen in het plan The Edge opgeleverd. Voor de tweede fase (in de zone van de hoogspanningslijn) zijn nog maximaal 86 woningen gepland. Op het plandeel Het Eiland zijn 134 woningen gepland, 20 hiervan in de vorm van 'vrije kavels'. 28 woningen zullen als appartement worden gebouwd. Van de 134 woningen zullen er 31 voorlopig niet gebouwd worden, omdat hiervoor eerst een aanpassing aan de hoogspanningslijn noodzakelijk is. In Het Blok wordt onderzocht of woningbouw mogelijk is. Voorwaarde is dat de geluidsproblematiek wordt opgelost.

Kantoren

Blokhoeve is een kleine stadsrandlocatie voor kantoren, strategisch gelegen bij de rijksweg A12. De gebruikers zijn kleine en middelgrote zakelijke dienstverleners met een regionale oriëntatie. De kantoren bevinden zich uitsluitend in plandeel Het Blok. Op peildatum 1 januari 2011 bedraagt de totale voorraad 11.800 m² vvo (verkoopvloeroppervlak) kantoren.

Ten opzichte van eerdere plannen voor kantoren in Blokhoeve is de plancapaciteit teruggebracht met circa 20.000 m² bvo. Voor het gebouw 'The Edge' op De Lamellen was eerder een kantoorfunctie toegedicht. Ook een plan voor een nieuw kantoor voor op Het Blok is gewijzigd in een plan voor woningbouw. De locatie Blokhoeve is opgenomen in het uitvoeringscontract RSP. Ten opzichte van deze afspraken zullen er minder kantoren dan eerder afgesproken worden gerealiseerd. Dit is volledig in lijn met de regionale wens om bestaande plancapaciteit aan kantoren terug te brengen tot aanvaardbare proporties.

Overige functies

Op Het Eiland komen in de plint van het appartementengebouw enkele commerciële ruimten. Deze ruimten komen beschikbaar voor maatschappelijke of dienstverlenende functies. Dit gaat hoogstwaarschijnlijk om een kinderopvang, praktijkruimten voor huisarts, tandarts of fysiotherapeut en bijvoorbeeld een kapperszaak of makelaardij.

Op Het Blok wordt op korte termijn geen toevoeging van de commerciële functies voorzien. Op middellange termijn kunnen nieuwe voorzieningen een plek krijgen in de nabijheid van de bestaande voorzieningen. Het betreft commerciële publieksverzorgende, (boven-)regionale activiteiten van sportieve en/of recreatieve aard (leisure), aansluitend op de bestaande voorzieningen in Blokhoeve.

4.3.2 Verkeer, vervoer en parkeren

De bouwplannen worden niet in één keer uitgevoerd, maar worden stapsgewijs gerealiseerd. Voor het onderzoek naar de verkeerssituatie en doorrekening van de mobiliteitseffecten worden daarom drie stedenbouwkundige scenario's onderscheiden, te weten:

• scenario 1: bestaande bebouwing plus verleende bouwvergunningen;
• scenario 2: bestaande bebouwing plus verleende bouwvergunningen plus bouwplannen op korte termijn;
• scenario 3: bestaande bebouwing plus verleende bouwvergunningen plus bouwplannen op korte termijn plus de uit te werken bouwplannen voor de langere termijn.

Figuur 4.5: Interne wegenstructuur Blokhoeve.

Verkeersstructuur

Figuur 4.5 geeft weer dat doorgaand gemotoriseerd verkeer vanaf Het Blok richting De Lamellen ontmoedigd wordt. Green Village zijn met Het Blok verbonden voor gemotoriseerd verkeer, maar niet met De Lamellen en de rest van Het Eiland. Het oostelijk deel van Het Eiland is verbonden met Het Blok en met De Lamellen. Het is echter niet mogelijk om via de Middelhoeve in een rechte lijn van Het Blok op De Lamellen te komen.

Deze ontmoediging van doorgaand verkeer in het plangebied vermindert:

• 1. dat bezoekers van evenementen via de woonstraten aan de noordzijde van het plangebied het parkeerterrein opzoeken/verlaten;
• 2. dat bewoners van het plangebied via het grote parkeerterrein het gebied binnenkomen of verlaten;
• 3. dat bezoekers van evenementen parkeren in de woonstraten van het plangebied.

Hiermee worden de bewonersfunctie en de bezoekersfunctie van het plangebied voor een groot deel van elkaar gescheiden. Beide stromen hebben daarmee een eigen in- en uitgang van het plangebied. Dit komt de verkeersveiligheid en leefbaarheid in het woongebieden De Lamellen en Het Eiland ten goede. De gemeente zal de situatie in Blokhoeve de komende jaren in de gaten houden. Indien overlast ondervonden wordt wat betreft verkeersbelasting en/of parkeerbelasting, bestaat de mogelijkheid om een volledige afsluiting voor het gemotoriseerd verkeer te realiseren.

Aanvullend op de straten voor het gemotoriseerde verkeer worden enkele vrijliggende fietspaden aangelegd. Tussen De Lamellen en Het Eiland komt bij Green Village een aansluiting voor langzaam verkeer. Ook komt er een aansluiting vanaf Het Eiland op het fietspad langs de A.C. Verhoefweg. Dit is tevens een calamiteitenroute voor hulpdiensten. Langs het parkeerterrein komt ook een vrijliggend fietspad. Tevens is een extra aansluiting voorzien richting Zuilenstein. Ten slotte komt er een nieuw voetpad in het oosten van Blokhoeve richting Huis de Geer. In de rest van het plangebied bevindt de fietser zich op de rijbaan.

Verkeersintensiteiten

Om de verkeersstructuur van Blokhoeve en de benodigde capaciteit van de verschillende wegen en kruispunten te kunnen beoordelen, is op basis van het bouwprogramma, onderscheiden naar de drie scenario's, de verkeersgeneratie van Blokhoeve doorgerekend. Hiervoor zijn per woning en de diverse voorzieningen kentallen gehanteerd. Hierbij is voor de beursgebouwen de gemiddeld drukke werkdag beschouwd. Er is per plandeel een ritgeneratie bepaald, evenals een indicatie van de verkeersintensiteiten van de interne straten in Blokhoeve.

Door de bouw van woningen en voorzieningen nemen de verkeersintensiteiten uiteraard toe. Dit betekent dat in de pieksituaties de kans op congestievorming voor de uitrit op de Symfonielaan, die ontstaat na afloop van een druk bezocht congres, toeneemt. Er wordt echter niet verwacht dat het aantal zeer drukke dagen waarop deze situatie zich voordoet, groter zal zijn dan nu. Op deze zeer drukke dagen moeten slimme maatregelen worden getroffen, zoals een dynamische bewegwijzering, pendeldiensten en verkeersregelaars om de verkeersstroom in goede banen te kunnen leiden.

De overige wegen in Blokhoeve kennen feitelijk de functie verblijven. Dit betekent dat de inrichting van een weg lage rijsnelheid moet uitlokken, zodat alle type verkeersdeelnemers veilig naast elkaar afgewikkeld kunnen worden (Duurzaam Veilige Inrichting van wegen binnen de bebouwde kom, Infopunt Duurzaam Veilig Verkeer, november 2000). De Middelhoeve is een wijkontsluitingsstraat, is breder vormgegeven en heeft zelfs gedeeltelijk een scheiding van rijrichting. Deze straat kan daarom meer verkeer aan dan de aantakkende woonstraten. De berekende verkeersprognoses zijn passend voor de inrichting van de staten in Blokhoeve. Wel moet bij de definitieve inrichting van de straten en fietspaden expliciet aandacht zijn voor de verkeersveiligheid van fietsers, met name bij het parkeerterrein.

Parkeren

Aan de hand van kentallen is ook de parkeerbehoefte van Het Blok berekend, wederom voor de drie beschreven scenario's. Ook hierbij is de gemiddeld drukke werkdag als maatgevend beschouwd. Het aantal benodigde parkeerplaatsen in scenario 3 is berekend op 1.590 ten opzichte van 1.180 in scenario 1. Er zullen in scenario 3 meer dan 1.580 parkeerplaatsen aanwezig zijn. Bovenop dit getal zullen er ook parkeerplaatsen worden gerealiseerd in de op de middellange termijn te ontwikkelen bouwplannen; rond de toekomstige Peppelhoeve en Iepenhoeve. Er zullen daarom voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn.

4.3.3 Waterhuishouding

In 2006 is voor het gebied Blokhoeve een watertoets uitgevoerd (Tauw, Watertoets Blokhoeve Nieuwegein, januari 2007). Ook later is nog overleg gevoerd met hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden over de waterhuishoudkundige situatie (verslagen van 24 april 2008, 25 november 2008, 1 september 2011). In de watertoets staan de effecten van de geplande ontwikkelingen op de waterhuishouding en de mogelijkheden tot verbetering van de waterhuishouding centraal.

Waterberging

De toekomstige inrichting van Blokhoeve heeft weinig tot geen negatieve invloed op de waterhuishouding. De toename van verhard oppervlak in het gebied door verstedelijking wordt gecompenseerd door waterberging in de vorm van nieuw oppervlaktewater. In totaal wordt ongeveer acht procent van het gebied als oppervlaktewater ingericht. Zie Bijlage 16 voor het oppervlaktewater en de peilgebieden in de nieuwe situatie. Het verhard oppervlak is circa 36 ha, waarvan 55% is afgekoppeld. Het oppervlak onverhard is 10 ha.

Binnen het uitwerkingsgebied wordt minimaal 15% van de toename aan verhard oppervlak (gebouwen en verharding) gecompenseerd in open water. De maatregelen hiervoor worden in overleg met het waterschap uitgewerkt.

Riolering

In het plangebied zijn straks twee rioolsystemen. Voor het hemelwater van de daken wordt een hemelwaterriool aangelegd waarmee het hemelwater rechtstreeks op het oppervlaktewater wordt geloosd (gescheiden stelsel). De wegen in het plangebied en de parkeerplaatsen aan de kant van de Symfonielaan worden gerioleerd door middel van een verbeterd gescheiden stelsel. Hierdoor stroomt het grootste deel van het hemelwater met vervuiling naar de rioolwaterzuivering. Bij zeer zware neerslag wordt relatief schoon hemelwater geloosd op het oppervlaktewater. Het huishoudelijk afvalwater wordt naar de rioolwaterzuivering afgevoerd door middel van een afvalwaterriool.

Waterkwaliteit

Door het verbeterd gescheiden rioolstelsel wordt alleen schoon water op het oppervlaktewater geloosd. Bovendien zitten er geen riooloverstorten vanuit een gemengd rioolstelsel op de watergangen in het plangebied. Om vervuiling uit het hemelwaterriool tegen te gaan wordt het gebruik van uitlogende materialen (zoals lood, koper en zink) vermeden. Het watersysteem binnen het plangebied is zo ingericht dat er voldoende doorstroming plaatsvindt. Aan de zuidwestkant wordt water ingelaten en aan de noordoostkant stroomt het uit het plangebied. Door de aanwezige waterstructuur worden alle watergangen doorgespoeld. De inhammen van het water bij sommige woonblokken zijn kort en breed, zodat voldoende natuurlijke circulatie kan optreden. Aanvullend hierop wordt een deel van de oevers natuurvriendelijk ingericht. Dit heeft een positieve invloed op de waterkwaliteit. Enkele duikers worden vervangen door oppervlaktewater.

Grondwater

De watergangen hebben een sterk drainerende functie, waardoor de kans op grondwateroverlast zeer gering is. In de zomermaanden is er sprake van inzijging en in de wintermaanden van lichte kwel. Door een dikke kleilaag is de hoeveelheid kwel beperkt. Bij het aanleggen van verdiepte parkeerkelders kan de kwel beperkingen geven. Het bemalen van de bodem onder de parkeerkelders niet is niet toegestaan. De parkeerkelders worden waterdicht aangelegd.

De geplande waterstructuur zorgt voor voldoende doorstroming in het oppervlaktewater. Dit is nodig om de waterkwaliteit in het gebied te waarborgen. Een belangrijk aandachtspunt is de kwelsituatie. Met name in de wintermaanden kan dit problemen opleveren bij de aanleg van de watergangen. Er is dan namelijk een risico op het opbarsten van de waterbodem. Ontgravingen dienden daarom in den natte te worden uitgevoerd, om opbarsten te voorkomen.

Beheer en onderhoud

De aanwezigheid van grote watergangen en vijverpartijen is het oppervlaktewater geschikt om varend onderhoud uit te voeren. Op een aantal plekken worden hiervoor in overleg met de gemeente Nieuwegein inlaatplaatsen gerealiseerd. Hier kan het onderhoudsmateriaal van het hoogheemraadschap te water worden gelaten. De watergang langs de trambaan wordt bereikbaar door een nieuwe watergang te graven. Er komt een doorlopende watergang vanaf de parkeerplaats langs de trambaan. Langs watergangen waar geen varend onderhoud mogelijk is, wordt het onderhoud uitgevoerd vanaf een onderhoudsstrook van vijf meter breed langs de watergang.

4.3.4 Natuur en landschap (flora en fauna)

De uitvoering van de bouwplannen voor Blokhoeve heeft tot gevolg dat het verharde oppervlak in het gebied sterk toeneemt. Dit gaat ten koste van de bestaande open ruimte in het gebied. In 2005 (Bureau Visser, Natuurtoets Blokhoeve, mei 2005) en in 2010 (Royal Haskoning, Toetsing Flora- en faunawet Blokhoeve Nieuwegein, januari 2011) is een ecologische toets uitgevoerd, om te bezien wat de effecten zijn van de bouwplannen op de ecologie in Blokhoeve. De conclusie is dat de ontwikkeling van het woongebied geen duidelijke negatieve gevolgen heeft voor de bestaande flora en fauna in het gebied. De bestaande ecologische verbindingszone in het oosten van het plangebied blijft gehandhaafd. Voor het overige zijn de bestaande ecologische waarden in het plangebied zeer gering. De effecten van de planontwikkeling kunnen voor diverse diersoorten daarom juist positief zijn. Voor de uitvoering van de plannen is derhalve geen ontheffing van de Flora- en faunawet vereist. Wel dient bij de uitvoering rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht (artikel 2 van de Flora- en faunawet), bijvoorbeeld door middel van het uitvoeren van werkzaamheden buiten het broedseizoen. Dit is met name voor broedvogels van belang.

4.3.5 Cultuurhistorie en archeologie

In het stedenbouwkundig plan komen enkele historische elementen van het plangebied terug. Zo is het recente verleden als gebied met sportieve voorzieningen nog terug te zien Blokhoeve. De oude atletiekbaan is volledig geïntegreerd in het ontwerp van het nieuwe buurtpark. Verder zijn delen van het glooiende terrein van de oude golfbaan (driving range) terug te vinden in de plantsoenen in De Lamellen. Bovendien geeft het glooiende terrein uiting aan de landschappelijke elementen uit een verder verleden (de straten en sloten uit de late Middeleeuwen). Deze straten en sloten zijn nu verdwenen.

Het AMK-terrein ter plaatse van de boerderij Blokhoeve wordt, conform het gemeentelijk en provinciaal beleid, middels een dubbelbestemming voor archeologie waarden beschermd. Voor het bestemmingsplan Blokhoeve is een aantal opeenvolgende archeologische onderzoeken uitgevoerd vanaf de jaren '80 tot 2009. Hieruit blijkt dat zich midden in het plangebied een archeologische vindplaats bevindt. Het is van belang dat deze resten niet zo maar door grondroerende werkzaamheden worden verstoord of vernietigd. Voor de aangetoonde vindplaats geldt in beginsel een verbod op het bouwen van bouwwerken en het uitvoeren van werken of werkzaamheden, indien dit gepaard gaat met grondroerende werkzaamheden. Dit verbod is geregeld in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'.

Voor het zuidelijk deel van het plangebied, met een hoge verwachting op het aantreffen van archeologische resten, dient eerst nader archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd om de archeologische verwachting te specificeren. Dit gedeelte van het bestemmingsplangebied is in de genoemde archeologische onderzoeken slechts zeer beperkt meegenomen, omdat er geen sprake was van voorgenomen bodemingrepen. Hier geldt in beginsel een verbod op het bouwen van bouwwerken en het uitvoeren van werken of werkzaamheden, indien dit gepaard gaat met grondroerende werkzaamheden. Ook hier geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Afhankelijk van de geplande bodemingreep wordt bepaald welke vorm van archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Ten westen van de vindplaats zijn bij het proefsleuven onderzoek geen archeologische indicatoren aangetroffen. Dit gedeelte van het plangebied is daarom vrijgegeven.

De uiterst oostelijke strook van het plangebied is niet onderzocht, omdat hier geen bodemingrepen voorgenomen zijn. Dit gebied krijgt wel een dubbelbestemming voor archeologische waarden, conform de gemeentelijke archeologische beleidskaart (zie figuur 3.2). Hier geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'.

In het noorden van het plangebied geldt geen dubbelbestemming voor archeologische waarden. Archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat dit gebied te nat was. Hierdoor is dit gebied niet geschikt geweest voor bewoning.