Boompjesgoed 14

Toelichting

Hoofdstuk 1 INLEIDING

1.1 Aanleiding en doel

Op 26 juni 2014 is het bestemmingsplan Boompjesgoed 14 door de raad van de gemeente Veenendaal vastgesteld. In dit bestemmingsplan is aan deze voormalige schoollokatie in hoofdzaak een woonbestemming toegekend. Door middel van het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid, is de mogelijkheid geopend om aan het noordelijke deel van de lokatie een woonzorgfunctie toe te kennen. Dit in combinatie tot het in gestapelde vorm kunnen bouwen van de betreffende woonzorgeenheden. In verband met een voorgenomen vestiging van 40 zorgeenheden van de zorginstelling Zideris heeft de exploitant van deze herontwikkelingslokatie verzocht om toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid.

Dit plan bevat de wijziging ten behoeve van dit herziene herontwikkelingsplan.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het noordelijk deel van het perceel Boompjesgoed 14 waarop tot voor kort het voormalige schoolgebouw van het CSV stond. Het plangebied bestaat uitsluitend uit het in het bestemmingsplan Boompjesgoed 14 opgenomen noordelijke bouwvlak.

1.3 Vigerend(e) plan(nen)

Op de locatie is het bestemmingsplan "Boompjesgoed 14" van kracht. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming “Wonen". Daarbij is dit plangedeelte aangeduid als "wro-zone-wijzigingsgebied". Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de bestemming van de gronden met de aanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied" wijzigen in de bestemming "Gemengd" als bedoeld in artikel 3, met dien verstande dat ook sprake kan zijn van zorgvoorzieningen met nachtverblijf;

In samenhang met bovenstaande wijzigingbevoegdheid kunnen Burgemeester en wethouders eveneens de bouwaanduidingen van de gronden met de aanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied" wijzigen in sba-ag (aaneengebouwd, gestapeld). De wijzigingsbevoegdheid kan worden toegepast onder voorwaarde dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening, hetgeen wordt aangetoond in een ruimtelijke onderbouwing, waarbij in ieder geval wordt aangetoond dat:

• 1. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad;
• 2. er voldoende ruimte wordt gereserveerd voor de aanleg of bouw van voldoende parkeervoorzieningen;

Met dit wijzigingsplan wordt invulling gegeven aan de als voorwaarde gestelde ruimtelijke onderbouwing.

Uitsnede (met aanduiding plangebied) bestemmingsplan Boompjesgoed 14

1.4 Leeswijzer

De toelichting van dit wijzigingsplan is beperkt gehouden teneinde veel herhaling uit de toelichting van het bestemmingsplan te voorkomen. De opbouw van het wijzigingsplan is gelijk aan dat van het bestemmingsplan en is als volgt:

• In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie beschreven;
• In hoofdstuk 3 volgt vervolgens een beschrijving van het beleidskader dat van toepassing is op het bestemmingsplan;
• In hoofdstuk 4 is het bouwplan beschreven evenals de parkeerbehoefte;
• In hoofdstuk 5 zijn hierna de relevante milieu- en omgevingsaspecten behandeld;
• Hoofdstuk 6 beschrijft het juridische deel van het plan;
• In hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid aan bod;
• In hoofdstuk 8 tenslotte zijn de resultaten uit overleg en inspraak besproken en behandeld.

Hoofdstuk 2 BESTAANDE SITUATIE

2.1 Ruimtelijke en functionele structuur

Het plangebied, waarvan dit wijzigingsplan deel uitmaakt, ligt centraal in Veenendaal: ten zuiden van het centrum en ten noorden van de spoorlijn naar Rhenen. Het plangebied is onderdeel van een gebied gelegen tussen de Kerkewijk, het Boompjesgoed, de Industrielaan en de Grift. In dit gebied zijn transformaties gepland. Het gebied heeft een gemengde functie: woningen staan er naast en tussen (deels leegstaande) industrie-, school- en kantoorgebouwen. Het gebied heeft geen kenmerkende bebouwing of architectuur: grote en kleine bedrijfsgebouwen staan naast rijtjeswoningen en appartementen. Er is geen duidelijke routing: niet voor auto’s, fietsers en voor voetgangers. Het gebied heeft een voor verbetering vatbare ontsluiting. In het gebied is de auto overal aanwezig: rijdend of geparkeerd. De huidige openbare ruimte wordt hierdoor gedomineerd door verkeersverbindingen en alom aanwezige parkeervelden.

Het gebied heeft vier verschillende randen:

• De Kerkewijk is een historisch lint met een duidelijke en beeldbepalende voorkant, maar de achterzijde heeft weinig tot geen allure.

• De Industrielaan is een stedelijke as met aan de noordzijde prachtige bomen en een brede groene zone met paviljoenachtige bebouwing. De zuidzijde van de Industrielaan krijgt binnen het kader van het ontwikkelingsplan Stationskwartier een hogere stedelijke (stenige) wand.

• Aan de noordzijde is de Grift een moeilijk bereikbare achterzijde van het gebied. De bebouwing hier is wisselend van hoogte en kwaliteit: restaurant Mucha, de SIB-flat, politieburo en de woontoren op de hoek met het Boompjesgoed.

• Het Boompjesgoed is een redelijk drukke straat met aan de oostzijde woningbouw. Aan de westzijde staan er complexen in en achter het groen. De kwaliteit van de bebouwing en het groen langs het Boompjesgoed is wisselend. Opgaande struiken onttrekken de bebouwing en daarmee het gebied aan het oog. Wel heeft de bebouwing en de onbebouwde ruimte een herkenbare opzet (vertanding c.q. ritme) met gebouwen die niet haaks maar onder een hoek staan ten opzichte van het Boompjesgoed.

Hoofdstuk 3 BELEIDSKADER

In het bestemmingsplan Boompjesgoed 14 is een uitvoerige beschrijving van het beleidskader opgenomen. Hieronder een samenvatting van die beschrijving. Paragraaf 3.1.1. Duurzame verstedlijking, betreft een aanvulling hierop. In deze paragraaf wordt dit begrip verduidelijkt en vindt tevens de toetsing hieraan een plaats.

3.1 Rijksbeleid

Hoofddoel van het nationale ruimtelijke beleid is om ruimte te scheppen voor verschillende ruimtevragende functies. Het beperkte oppervlak dat Nederland ter beschikking staat, maakt het nodig dit op een efficiënte en duurzame wijze te doen en niet alleen in kwantitatieve, maar ook in kwalitatieve zin. Bundeling van verstedelijking is een beleidsstrategie die het Rijk hanteert. Er wordt op deze manier optimaal gebruik gemaakt van de ruimte die in het bestaande bebouwde gebied aanwezig is.

3.1.1 Duurzame verstedelijking

Het Rijk heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder geldt bij stedelijke ontwikkelingen zoals bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur, indoorsport en leisure. In het bestemmingsplan moet een motivatie worden opgenomen of er aan de hand van de duurzaamheidsladder gekeken is of het project past bij de regionale behoefte en of de functies binnenstedelijk kunnen worden gerealiseerd. Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De ladder bestaat uit drie treden (de 3 B's):

Trede 1.: Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan;

Trede 2.: Binnen- of buiten stedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties;

Trede 3.: Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.

Toetsing aan lader van duurzame verstedelijking

Het voorliggende plan is met behulp van het stappenplan getoetst aan de ladder. Dit levert de volgende beoordeling op.

Trede 1. Bestaande regionale behoefte:

Het hier aan de orde zijnde wijzigingsplan plan maakt het mogelijk om in dit deel van het herontwikkelingsplan 40 zorgeenheden te realiseren. In het oorspronkelijke plan was de realisering voorzien van 16 grondgebonden woningen en 3 appartementen. De zorgeenheden zullen worden gebruikt door een zorginstelling (Zideris) die verspreid over Veenendaal diverse kleine woon/zorglocaties beheert. Deze verspreide huisvesting maakt het, mede gezien de wijzigingen in de zorgwetgeving, moeilijk de meest gewenste kwaliteit van de benodigde zorg te bieden. Om die reden zullen de bestaande zorgplaatsen worden geconcentreerd op de hier aan de orde zijnde locatie. Het aantal zorgplaatsen zal niet of nauwelijks vermeerderen. Met andere woorden de zorgplaatsen vullen de bestaande en dus bewezen behoefte in.

Trede 2. Binnen- of buitenstedelijk:

Dit plan voorziet in een herontwikkeling van een schoollocatie nabij het centrum van Veenendaal. Het plan is daarmee aan te merken als een binnenstedelijk plan.

Trede 3 Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten

Met het bevestigend beantwoorden van de vraag in trede 2 is de motivering afgerond. Immers de keuze voor een locatie buiten het stedelijk gebied is niet aan de orde. Toetsing aan trede 3 is daarmee niet aan de orde.

3.2 Provinciaal beleid

Op 4 februari 2013 hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) vastgesteld. De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is hét ruimtelijk beleid dat de provincie Utrecht vastlegt voor de periode 2013-2028, en Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), het instrument dat daarvoor kaders stelt voor gemeenten in de provincie, klaar zijn voor besluitvorming door Provinciale Staten. In de PRS 2013 – 2028 zijn onder meer de volgende provinciale belangen vastgelegd: Duurzame leefomgeving 1. Ontwikkelen van een robuust en duurzaam bodem- en watersysteem en een waterveilige provincie; 2. behoud van de strategische grondwatervoorraden; 3. ruimte voor duurzame energiebronnen; 4. anticiperen op de langetermijngevolgen van klimaatverandering; 5. behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap; 6. behouden en ontwikkelen van de kwaliteit van de cultuurhistorische hoofdstructuur en de aardkundige waarden.

Vitale dorpen en steden

1. Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnen-stedelijke ontwikkeling;

2. Een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden;

3. Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte;

4. Een goede bereikbaarheid voor woon-, werk en vrijetijdsverkeer.

Het stedelijk programma voor Veenendaal is 3.750 woningen. Dit programma kan geheel via inbreiding worden gerealiseerd. De grootste ontwikkelingslocatie in het stedelijk gebied is Veenendaal– Oost. Daarnaast is er een aantal kleinere inbreidingslocaties.Met deze binnenstedelijke mogelijkheden kan niet alleen de behoefte vanuit Veenendaal zelf, maar ook die van enkele omliggende kernen als Renswoude en Overberg worden opgevangen. Daarnaast kan Veenendaal met de ruime inbreidingsmogelijkheden ook een rol spelen bij de opvang van de woningbehoefte in de regio FoodValley.

Het hier voorliggende wijzigingsplan is een onderdeel van een binnenstedelijke (her)ontwikkeling zoals hiervoor bedoeld.

3.3 Regionaal beleid

Van WERV naar FoodValley

Regionale samenwerking in het gebied rondom Veenendaal is de laatste jaren volop in beweging.

Tot 1 januari 2011 werd met de gemeenten Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal samengewerkt in een verband onder de naam WERV. In dit gebied heeft zich de laatste decennia een verstedelijkt gebied ontwikkeld waar in toenemende mate sprake is van ruimtedruk. In ruimer geografisch verband gezien heeft het WERV-gebied een zeer centrale ligging in Nederland en vormt een stapsteen tussen de economische zwaartepunten van de Randstad, het KAN-gebied en het Duitse Ruhrgebied. Binnen WERV is gezocht worden naar samenhangende oplossingen, die recht doen aan de bijzondere kwaliteiten van de regio.

De vier WERV-gemeenten vormen een regionaal stedelijk netwerk en hebben gezamenlijk een visie gemaakt voor de ruimtelijke ontwikkeling van de regio tot 2015, met een vooruitblik naar 2030 . In deze Structuurvisie WERV hebben de bedrijventerreinen een industrieel imago, maar zijn zij in staat tot facilitering van alle soorten bedrijvigheid. Verder zetten de WERV gemeenten in op uitbreiding van de bedrijventerreinen met dien verstande dat men er van uit gaat dat een hoog groeitempo van de Nederlandse economie plaatsvindt, waarbij het belangrijk is om naar diferentiatie te streven. Thematisering en segmentering komen de herkenbaarheid en aantrekkingskracht van bedrijfslocaties ten goede. de kwaliteit wordt erdoor verhoogd en milieuproblemen worden voorkomen.

Dit bestemmingsplan is een van de instrumenten om deze doelstellingen te verwezenlijken.

Het WERV-samenwerkingsverband is per 1 januari 2011 opgegaan in een nieuwe samenwerkingvorm onder de naam regio FoodValley, dit betreffen de vier WERV gemeenten aangevuld met de gemeenten Renswoude, Barneveld, Nijkerk en Scherpenzeel. Momenteel wordt gewerkt aan en met het uitvoeringsprogramma op basis van de strategische agenda.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Veenendaal 2025

De Structuurvisie geeft de ruimtelijke en verkeerskundige visie op Veenendaal in 2025. De visie geeft hierbij de hoofdlijnen van de beoogde ontwikkeling weer. Zij is geformuleerd aan de hand van de volgende tien ambities:

• 1. Zichtbare en sterke historische identiteit;
• 2. woon- en werkgebieden met eigen karakters;
• 3. heldere routes met duidelijke entrees;
• 4. brandpunten in de stad;
• 5. groene stad;
• 6. aantrekkelijke oonwijken;
• 7. goed gebruik van de beschikbare ruimte;
• 8. bereikbare economische gebieden;
• 9. een fietsende stad;
• 10. goed openbaar vervoer.

Voor elk van deze ambities is verwoord hoe deze bereikt kan worden.

De visie is ook verbeeld in een Structuurkaart. Deze geeft het beeld van de gewenste ontwikkeling van de stad als geheel. Op enkele delen van de stad is verder ingezoomd en er wordt een inventarisatie en analyse gegeven.

Hoofdstuk 4 PLANBESCHRIJVING

4.1 Ontwerp / Bouwplan

Dit wijzigingsplan voorziet in de mogelijkheid tot wijziging van de bestemming van het noordelijke bouwvlak van het bestemmingsplan Boompjesgoed 14. De geldende bestemming 'Wonen' wijzigt in 'Gemengd'. Met deze wijziging wordt het mogelijk om in dit deel van het herontwikkelingsplan 40 zorgeenheden te realiseren. In het oorspronkelijke plan was de realisering voorzien van 16 grondgebonden woningen en 3 appartementen. De zorgeenheden zullen worden gebruikt door een zorginstelling (Zideris) die verspreid over Veenendaal diverse kleine woon/zorglocaties beheert. Deze verspreide huisvesting maakt het, mede gezien de wijzigingen in de zorgwetgeving, moeilijk de meest gewenste kwaliteit van de benodigde zorg te bieden. De beoogde concentratie van de bestaande zorgplekken maakt dit wel aanzienlijk gemakkelijker.

De beoogde functiewijziging houdt ook in dat de wooneenheden in gestapelde vorm worden gebouwd. Dit heeft echter niet tot gevolg dat de maatvoering van de toegestane bebouwing aanpassing behoeft. De beoogde bouwmassa is geringer in omvang dan het bestemmingsplan en nu het het wijzigingsplan toestaan.

 

Impressie van het bouwplan (zuid en oostgevel)

4.2 Kaderstelling

Voor een bestemmingsplan met enige omvang en impact (bijv. 25 woningen en meer) is het nuttig om
vooraf duidelijke uitgangspunten en randvoorwaarden te formuleren en vast te stellen. Volgens de
afspraken met de raad dient een kaderstellend besluit aan een ontwikkelingsgericht bestemmingplan
vooraf te gaan. De aan de raad voorgelegde uitgangspuntennotitie "Ruimtelijke en programmatische
kaders Boompjegoed nummer 14 (CSV-locatie)" heeft hier invulling aan gegeven.
Op 15 maart 2012 heeft de raad ingestemd met deze notitie en daarmee de kaders bepaald voor de
herontwikkeling/transformatie van perceel.
De algemene visie voor dit gebied is hierin als volgt geformuleerd:
Van groot belang is de ligging in de grotere context: tussen Kerkewijk, Industrielaan, Boompjesgoed en Grift. Het doel voor dit gebied is transformatie tot een volwaardig en aantrekkelijk stadsdeel tussen
centrum en Stationskwartier. De herontwikkeling van Boompjesgoed 14 past in het streven naar
binnenstedelijke herontwikkeling en verdichting. De link tussen het Centrum en het Stationskwartier / NS Station Centrum biedt ideale kansen voor stedelijke dichtheden met potentieel tot een veelzijdig
programma die het aanbod van Veenendaal kunnen vergroten. De ontwikkeling van het plangebied is een bouwsteen bij de transformatie van dit gebied. Het doel van de transformatie is:

• Opheffen van het isolement van het gebied tussen Kerkewijk, Industrielaan, Boompjesgoed en Grift. Dit kan door een duidelijk netwerk van openbare ruimten als onderdeel van de stedelijk
omgeving. Daarbij is aandacht nodig voor vanzefsprekende verbindingen en ‘gemak’;
• Het gebied te transformeren tot een volwaardig en aantrekkelijk stadsdeel tussen Centrum en Stationskwartier. Een belangrijk onderdeel daarbij is het creëren van duidelijke voorkanten aan
alle zijden van de nieuwe (en hergebruikte) ontwikkeling zodat een stadse dorp ontstaat;
• De ontsluitingsstructuur verbeteren en te komen tot een helder systeem van wegen en
zichtlijnen;
• De benodigde grootschalige parkeerplekken beter in te passen c.q. minder dominant in het
zicht te hebben. De nieuwe parkeerbehoefte bij het ontwikkelen van nieuwe programma’s dient (zo veel mogelijk) binnen het plangebied opgelost te worden. Wanneer een parkeervoorziening
toch prominent in het zicht ligt zal (veel) aandacht moeten worden besteed aan groen: hagen en bomen;
• Betere routes voor voetgangers en fietsers in het gebied: van oost naar west en van noord naar zuid (tussen het centrum van Veenendaal en het Stationskwartier). Doel is een netwerk te
maken die gebied beter ‘doorlaatbaar’ maakt en verbind met de omgeving.
• Vormgeven van een (beeldbepalende) rand van het gebied (het Boompjesgoed) tussen het
centrum en het Stationskwartier, middels een ritme van groen en bebouwing.

Hoofdstuk 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

5.1 Algemeen

Voor wat betreft de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten is in de toelichting van het bestemmingsplan Boompjesgoed 14 uitgebreid ingegaan. Uiteraard geldt die toelichting, de onderzoeken en de toetsen ook voor dit plangedeeelte.voor de ontwikkeling van de planlocatie beschreven. Voor ieder aspect daarvan is een onderzoek of toets uitgevoerd.

Getoetst is aan de aspecten: Duurzaamheid, Bodem, Geluid, Bedrijven en Milieuzonering, Luchtkwaliteit, Externe veiligheid, Waterhuishouding, Archeologie, Cultuurhistorie, Verkeer/Parkeren, Flora en fauna en Leidingen.

Uit alle gevoerde onderzoeken en toetsen komt naar voren dat de voorgenomen ontwikkeling geen onacceptabele gevolgen of belemmeringen heeft voor de directe omgeving. Dit geldt eveneens voor de wijzigingen in het herontwikkelingsplan die met dit wijzigingplan zijn beoogd.

5.2 Verkeer/ Parkeren

Ook bij deze gewijzigde herontwikkeling van de voormalige schoollocatie zullen voldoende parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd. Met andere woorden er moet worden voldaan aan de Veenendaalse parkeernormen. Parkeren moet opgelost worden binnen het plangebied. Parkeerplaatsen moeten (in principe) worden gerealiseerd op eigen terrein, maar moeten openbaar toegankelijk zijn. De parkeerplaatsen moeten voldoen aan de gebruikelijke inrichtingseisen, zoals opgenomen in de Inrichtingseisen Veenendaalse Openbare Ruimte (IVOR). Het benodigde aantal parkeerplaatsen is afhankelijk van de functies die worden gevestigd. De met dit wijzigingsplan beoogde functiewijziging zal op grond van de vastgestelde Veenendaalse parkeernormen tot gevolg hebben dat de parkeerbehoefte zal afnemen. Bij de aanvraag om omgevingsvergunning zal getoetst worden of voldaan wordt aan de parkeernormen.

Hoofdstuk 6 JURIDISCHE PLANOPZET

6.1 Inleiding

Het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels (zogenaamde planregels). De regels zijn gerelateerd aan de verbeelding, zodat verbeelding en regels te allen tijde in onderlinge samenhang dienen te worden bezien en toegepast.

Verbeelding

Zoals reeds eerder gesteld is de verbeelding gerelateerd aan de regels (en vice versa) en heeft tevens de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen.
Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. Verder kunnen er binnen een bestemming verklaringen zijn aangegeven. Deze hebben juridisch gezien geen enkele betekenis en zijn uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de kaart (bijvoorbeeld topografische gegevens).
De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers en overheid bindende deel van het bestemmingsplan.

Regels

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in meerdere hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse bepalingen artikelsgewijs worden besproken.

Toelichting

De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. Door de grote flexibiliteit, of beter vrijheid in de regels, kan de rechtszekerheid van belanghebbenden in het gedrang komen. In de toelichting dienen derhalve duidelijk de beleidsintenties te worden aangegeven met betrekking tot toekomstig grondgebruik. De toelichting heeft echter geen rechtstreeks burgers bindende werking.

Wabo

Met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsvergunning (Wabo), per 1 oktober 2010, worden de aanlegvergunning, de sloopvergunning en de binnenplanse ontheffing als instrumenten van het bestemmingsplan onderdeel van de omgevingsvergunning (Wabo). De genoemde vergunningen en ontheffing zijn begrippen die in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) zijn opgenomen en in de praktijk veel worden toegepast. In een bestemmingsplan onder de Wabo, zoals in dit geval, wordt bijvoorbeeld niet meer gesproken van ontheffingsregels, maar van afwijkingsregels. Een aanlegvergunning wordt een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

6.2 De indeling van de planregels

De indeling van de planregels is als volgt:

6.2.1 Inleidende regels (hoofdstuk 1)

Dit hoofdstuk bevat alle bepalingen die nodig zijn om de overige planregels goed te

kunnen hanteren:

• begrippen: bevat in het plan gebruikte begrippen die uitleg behoeven;
• wijze van meten: bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van oppervlaktes, percentages, hoogtes, dieptes, breedtes en dergelijke. Hieronder valt tevens de wijze van peilbepaling.

6.2.2 Bestemmingsregels (hoofdstuk 2)

Binnen dit plan komt één bestemming voor namelijk Gemengd (GD).

In de daarbij behorende regel wordt aangegeven wat de gebruiksmogelijkheden en de bouwmogelijkheden zijn.

6.2.3 Algemene regels (hoofdstuk 3)

Hoofdstuk 3 bestaat achtereenvolgens uit de volgende artikelen:

• Anti-dubbeltelregel
• Algemene bouwregels
• Algemene aanduidingsregels
• Algemene afwijkingsregels
• Algemene wijzigingsregels
• Overige regels.

6.3 Bestemmingen

Het gemeentelijk beleid is vertaald in de planregels. Daarbij is geprobeerd een flexibel stelsel van regels te ontwikkelen zonder daarbij tekort te doen aan eisen van rechtszekerheid.

Dit deelplan bevat normatieve bepalingen, die bindend zijn voor zowel de overheid als de burger. Het is voor beide partijen van groot belang, dat de verbeelding en de planregels duidelijke informatie verschaffen. Door te kiezen voor zo weinig mogelijk bestemmingen wordt de leesbaarheid en duidelijkheid van zowel deverbeelding als de planregels vergroot. Een leesbaar en duidelijk plan zorgt voor een plan, dat goed te handhaven is.

Hieronder worden kort de voor dit plan geldende bestemmingen toegelicht. Per bestemming wordt aangegeven wat de gebruiks- en bouwmogelijkheden zijn.

Gemengd -GD-

Gebruiksmogelijkheden

De gronden die op de plankaart aangewezen als 'Gemengd' zijn bestemd voor:

• a. het wonen op de begane grond en de verdiepingen;
• b. dienstverlening, maatschappelijke dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, inclusief zorgvoorzieningen met nachtverblijf en kantoren;
• c. beroep aan huis met dien verstande dat maximaal 20 m² van de oppervlakte van de woning ten behoeve van deze activiteit in gebruik mag zijn;
• d. met daaraan ondergeschikt:
• e. verkeer, onderdoorgang en verblijf;
• f. (gebouwde) parkeervoorzieningen;
• g. groenvoorzieningen en waterpartijen.

Bouwmogelijkheden

Binnen deze bestemming mogen gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, worden gebouwd die ten dienste staan van deze bestemming.

Milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied (gebiedsaanduiding)

In het kader van de grondwaterbescherming is op de verbeelding de zogenaamde milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied als bedoeld in de Provinciale Milieuverordening Utrecht aangegeven. Deze zone is als een gebiedsaanduiding in de planregels opgenomen.

Een milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied is een gebied waar de onttrekking van water plaatsvindt onder slecht doorlatende aardlagen. Het beschermingsregime van de milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied is gericht op het tegengaan van activiteiten die de beschermende functie van de slecht doorlatende bodemlagen teniet kunnen doen.

Als regeling is opgenomen, dat indien door de gebiedsaanduiding “milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied” met elkaar onverenigbare bepalingen van kracht worden de bovengenoemde bepalingen voorrang hebben, tenzij de beheerder van het grondwater met het tegendeel instemt.

Hoofdstuk 7 FINANCIEEL-ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Met de aanvrager is overeenstemming bereikt over het afsluiten van een allonge op de gesloten verkoopovereenkomst. In deze aanvullende overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de te betalen exploitatiebijdrage. Uit de overeenkomst blijkt dat het verhaal van de kosten, inclusief mogelijke planschade, zullen worden gedragen door de initiatiefnemer. Zodoende is de economische uitvoerbaarheid niet in het geding.

Hoofdstuk 8 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

8.1 Inspraak en overleg ex artikel 3.1.1. Bro

De ontwikkelaar heeft in samenwerking met de gemeente een voorlichtingsbijeenkomst voor de omwonenden georganiseerd. Tijdens deze bijeenkomst zijn de bewoners ook geïnformeerd over deze wijziging. Het plan werd in deze bijeenkomst positief ontvangen. Voor het overige geeft de aard en impact van dit wijzigingsplan geen aanleiding voor vooroverleg met andere (overheids)instanties.