Veenderij, De Eilanden deelplan 3

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

In het plangebied Veenendaal-oost worden in totaal ongeveer 3.200 woningen en de daarbij behorende voorzieningen gerealiseerd. Voor geheel Veenendaal bedraagt de behoefte 4.000 woningen tot het jaar 2030. De woningbouwontwikkeling zal gefaseerd tot stand komen. In Veenendaal-oost worden drie deelgebieden met een eigen identiteit uitgewerkt: "Buurtstede", "Veenderij" en "Groenpoort". Er is voor gekozen om "Buurtstede" als eerste te ontwikkelen, omdat hierin het centrum is gesitueerd, dat tevens een functie dient te vervullen voor de wijk Dragonder Oost. Nu "Buurtstede" grotendeels is gerealiseerd, is begonnen met de ontwikkeling van "Veenderij".

"Veenderij" zal bestaan uit 4 buurten: Hart, Eilanden, Weteringse Zoom en De Linten. Voor iedere buurt zal een serie uitwerkingsplannen worden vervaardigd. Om een duidelijke samenhang van deze uitwerkingsplannen per buurt te verkrijgen, zal de opzet van ieder uitwerkingsplan waar mogelijk gelijk zijn. De specifieke situatie van ieder uitwerkingsplan wordt beschreven in paragraaf 3.4, alsmede in hoofdstuk 7 waarin de juridische aspecten van de regels en de verbeelding worden beschreven.

Uitwerkingsplan "Veenderij, De Eilanden deelplan 3" is het derde uitwerkingsplan van het deelplan "De Eilanden". In tegenstelling tot de overige uitwerkingsplannen van het bestemmingsplan Veenderij bevindt het plangebied van het voorliggende uitwerkingsplan zich voor een deel binnen het bestemmingsplan Gelders Benedeneind - Veenderij-zuid. Dit bestemmingsplan bevat de aanhechting van Veenderij aan het bebouwingslint van het Gelders Benedeneind. Het uitwerkingsplan combineert de twee uit te werken bestemmingen Wonen - Uit te werken uit beide bestemmingsplannen Veenderij en Gelders Benedeneind - Veenderij-zuid.

Afbeelding 1 toont de situering van het uitwerkingsplan "Veenderij, De Eilanden deelplan 3" in relatie tot Veenendaal-oost en het Gelders Benedeneind.

Afbeelding 1: Situering plangebied.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

2.1 Landschappelijke kenmerken

Het grootste deel van Veenendaal-oost bestaat uit een open gebied met een strokenverkaveling. Het gebied heeft een weids karakter en werd tot voor kort intensief agrarisch gebruikt (grasland). Het verkavelingspatroon is ontstaan door de eigendomsverhoudingen van vóór de vervening. Het plangebied behoorde tot Gelders Veenendaal, waar de kavels op de Ede-Wageningen stuwwal waren gericht. Tijdens de vervening ontstond door de aanleg van de wijken een fijnmazige strokenverkaveling die ook na afloop van de turfwinning, toen de grond een agrarische bestemming kreeg, in hoofdlijnen is gehandhaafd. In het gebied is zowel een toplaag van zand als venig materiaal aanwezig.

2.2 Huidig gebruik

In het noorden van Veenderij is nog wel een parkeervoorziening in gebruik in combinatie met een bouwplaatsinrichting. Deze voorziening diende voor de tijdelijke onderwijsgebouwen in Veenendaal-oost. Het basisonderwijs is inmiddels ondergebracht in het Ontmoetingshuis in deelgebied Buurtstede. Verder wordt in het noordelijk deel ca. 1 ha. gebruikt voor de opslag van (bouw)materialen en vindt daar ook de directievoering van het plangebied plaats.

2.3 Eigendom plangebied

Het gehele gebied Veenderij - voor zover begrepen in deze uitwerking - is in eigendom van de gemeente Veenendaal. Het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost (OVO) heeft de opdracht het gebied Veenendaal-oost tot ontwikkeling te brengen.

2.4 2.4. Bestemmingsplannen Veenderij en Gelders Benedeneind - Veenderij-zuid

Op 14 december 2006 heeft de gemeenteraad van Veenendaal het bestemmingsplan Veenendaal-oost vastgesteld waarin de juridisch-planologische randvoorwaarden voor de ontwikkeling van het plangebied Veenendaal-oost zijn vastgelegd. Het bestemmingsplan Veenendaal-oost is inmiddels grotendeels geactualiseerd. Voor de deelgebieden Buurtstede en Veenderij zijn nieuwe bestemmingsplannen vervaardigd. Het bestemmingsplan Veenderij is vervolgens op 30 maart 2017 vastgesteld. Voor de aanhechting van het (Gelders) Benedeneind en het zuidelijke deel van Veenderij is in 2014 een apart bestemmingsplan gemaakt. Dit bestemmingsplan Gelders Benedeneind – Veenderij-zuid is vastgesteld op 27 februari 2014.

In 2016 zijn voor Veenderij (Eilanden D, F en G) uitwerkingsplannen vervaardigd die in het bestemmingsplan Veenderij zijn geïncorporeerd. Datzelfde geldt voor twee deelplannen in De Linten (2014 en 2016). Deze deelplannen hebben in het bestemmingsplan Veenderij een directe bouwtitel gekregen. De overige deelgebieden, waaronder het nu voorliggende deelplan, hebben een uit te werken bestemming gekregen. De algemene stedenbouwkundige structuur van Veenendaal-oost is aangegeven in de uitwerkingsregels van de bestemming Wonen - Uit te werken (artikel 9). Voor het gedeelte van het plangebied dat binnen het bestemmingsplan Gelders Benedeneind - Veenderij-zuid is gesitueerd zijn vergelijkbare uitwerkingsregels (artikel 9) van toepassing.

Afbeelding 2: Relatie met bestemmingsplannen Veenderij en Gelders Benedeneind – Veenderij-zuid

Ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan Gelders Benedeneind – Veenderij-zuid werd een eerdere versie van de actuele stedenbouwkundige verkaveling nagestreefd. Met name ten noorden van de Meentdijk zijn sindsdien aanpassingen doorgevoerd. Dat heeft tot gevolg dat de rond de eilanden gesitueerde watergangen inmiddels anders zijn gesitueerd. Door de verplaatsing is voor een klein gedeelte van de gronden de bestemming Water van kracht. De uitwerking van het woongebied kan daardoor op deze plek niet plaatsvinden op basis van het bepaalde in het bestemmingsplan Gelders Benedeneind - Veenderij-zuid. Deze situatie zal na de vaststelling van dit uitwerkingsplan worden hersteld door het vervaardigen van een partiële herziening van het bestemmingsplan Gelders Benedeneind – Veenderij-zuid en het bestemmingsplan Veenderij.

Teneinde de invloed van bovenbeschreven situatie zo veel mogelijk te beperken maakt een wijziging op basis van de artikelen 15 en 14 van respectievelijk het bestemmingsplan Gelders Benedeneind – Veenderij-zuid en het bestemmingsplan Veenderij onderdeel uit van voorliggend uitwerkingsplan. De wijzigingsbevoegdheden maken het mogelijk om de bestemmingsgrenzen van de bestemming Wonen- Uit te werken 5 meter te verschuiven. In afbeelding 2 is aangegeven welk gebied buiten het nu voorliggende uitwerkingsplan valt (na toepassing van de wijzigingsbevoegdheden).

Hoofdstuk 3 Toekomstige situatie

3.1 Stedenbouwkundige hoofdstructuur Veenendaal-oost

Het oost-west gerichte kavelpatroon van het onderliggende veenlandschap is uitgangspunt geweest bij het opstellen van de verkavelingsstructuur voor Veenendaal-oost. Kenmerkende eigenschappen van dit landschap zijn lange smalle kavels, smalle sloten tussen de kavels die het gebied afwateren en incidenteel opgaande beplanting tussen de kavels.

In het landschappelijk patroon van kavels in oost-west richting ligt een aantal elementen die afwijken van de parallelle oost-west gerichte kavels. Het gaat om een aantal bestaande sloten en laantjes. Deze elementen zijn meegenomen in de nieuwe verkaveling en vormen interessante plekken in delen van de wijk en vormen daarom een aanleiding voor bijzondere plekken en/of functies. Deze elementen kunnen ook een belangrijke bijdrage leveren aan de identiteit van buurten op een lager schaalniveau.

Het zuidelijk deel van Veenendaal-oost zal een specifiek karakter krijgen door de grote hoeveelheid water die in dit gebied opgevangen moet worden. Het landschappelijk patroon langs het (Gelders) Benedeneind is bijzonder, doordat hier de oost-west gerichte kavels omslaan naar een verkaveling haaks op het Valleikanaal (Bisschop Davidsgrift). In deze structuur is ook de bestaande lintbebouwing langs het Valleikanaal opgenomen. Om een goede overgang te maken tussen de wijk en het bebouwingslint en tegelijkertijd de verbijzondering van het landschappelijk patroon zichtbaar te maken is een zone gedefinieerd met een waterrijk milieu. Door deze verkavelingsstructuur (met behulp van een markante zichtlijn en de aanwezigheid van oppervlaktewater) zichtbaar te maken vanaf de hoofdentree van de wijk, wordt het waterrijke karakter van de wijk reeds bij de entree herkenbaar gemaakt. Ook wordt de entree vanaf de Rondweg-oost op deze wijze een bijzondere plek in de stedenbouwkundige structuur van de wijk.

De Groene Grens
In de nota 'Interprovinciale Structuurvisie Ede-Veenendaal' (ISEV; augustus 1994) en een in 2007 gesloten samenwerkingsovereenkomst is afgesproken om een natuurontwikkelingszone te realiseren. Deze is bedoeld als compensatie voor realisering van Veenendaal-oost waar Veenderij onderdeel van uitmaakt. Veenendaal-oost is na een gemeentegrenswijziging tot het grondgebied van de gemeente Veenendaal gaan behoren.

Nieuw wonen
De natuurontwikkelingszone dient twee doelen. In de eerste plaats de bescherming van de ecologische en visueel-landschappelijke waarden van het Binnenveld. Het plangebied zal niet alleen meer voor agrarische doeleinden maar nu -en vooral- ook voor het behoud, herstel en de ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden worden bestemd. Daarnaast bestaat er behoefte aan het stellen van een uiterste grens aan de stedelijke uitbreiding van Veenendaal-oost.

Veenendaal-oost is een voorbeeldproject in het kader van Nieuw Wonen. Nieuw Wonen gaat uit van een levensloopbestendige wijk. Hieronder wordt verstaan: een woonwijk die mensen (in willekeurig welke levensfase, ongeacht levensomstandigheden, huishoudensamenstelling en culturele achtergrond) optimale mogelijkheden biedt voor alle vormen van fysieke en geestelijke activiteiten en zelfontplooiing en die een woningaanbod en voorzieningenniveau heeft die daartoe zijn uitgerust. Eén van de belangrijkste ontwerpuitgangspunten die hieruit is afgeleid is de realisering van buurtjes met een menselijke maat.

3.1.1 De deelgebieden

Veenendaal-oost is onderverdeeld in drie deelgebieden, te weten Groenpoort in het noorden, Buurtstede in het midden en Veenderij in het zuiden. Deze deelgebieden krijgen ieder hun eigen karakter, zoals dat onder meer tot uitdrukking komt in een kenmerkende dichtheid, sfeer en profilering van de openbare ruimte.

Groenpoort
Het deelgebied "Groenpoort" vormt het noordelijkste deelgebied van Veenendaal-oost. De (gemiddelde bruto) woningdichtheid zal naar huidige inzichten ongeveer 26 woningen per hectare bedragen. Dit gebied zal worden doorsneden door singels en groene elementen waardoor meerdere kleine woonbuurtjes ontstaan, waarbinnen de woningblokken voornamelijk uit halfopen bouwblokken bestaan. Door de grote voortuinen en de relatief brede profielen van de openbare ruimten krijgt de buurt een groen karakter.

Buurtstede
Het centraal in de wijk gesitueerde deelgebied "Buurtstede" met een woningdichtheid van ongeveer 30 woningen per hectare, bevat de voorzieningen voor Veenendaal-oost (alsmede voor de Dragonder Oost). Het voorzieningencluster in Buurtstede bedraagt in totaal 16.500 m², waarvan 5.000 m² detailhandel en 11.500 m² maatschappelijke functies, inclusief horeca. Hiermee worden alle niet-wonen functies centraal in Veenendaal-oost gesitueerd. In het centrum is een menging van functies belangrijk voor de leefbaarheid/levensloopbestendigheid van de centra en de wijk als geheel

.

De woningblokken bestaan hoofdzakelijk uit gesloten bouwblokken met voornamelijk aaneengesloten woningen en gestapelde woningen. Door de beperkte aanwezigheid van voortuinen en het materiaalgebruik van de openbare ruimten krijgt de buurt een stedelijk karakter. Veenderij Het deelgebied "Veenderij" vormt het zuidelijke deel van Veenendaal-oost. De woningdichtheid bedraagt ongeveer 24 woningen per hectare (825-1.225 woningen). De woningblokken bestaan hoofdzakelijk uit halfopen bouwblokken. De woningdichtheid zal van noord naar zuid afnemen. Ook het oostelijk deel langs de Dragonderweg zal, aansluitend op het buiten het plangebied te realiseren woongebied (zogenaamde balkon), een lagere dichtheid krijgen. In Veenderij is het mogelijk om het water een belangrijke rol toe te kennen in de woon- en leefomgeving.

3.1.2 Verkeersstructuur

De hoofdontsluitingsstructuur van Veenendaal-oost staat voor het merendeel haaks op de landschappelijke hoofdstructuur van het gebied. De hoofdontsluitingsstructuur heeft een duidelijk herkenbaar profiel binnen ieder deel van de wijk. Een brede watergang vervult in het profiel van de hoofdontsluiting een belangrijke rol en onderstreept het waterrijke karakter van de wijk.

De hoofdverkeersstructuur is voor het gemotoriseerde verkeer zo ontworpen dat de deelgebieden Buurtstede en Veenderij niet worden verbonden met het deelgebied Groenpoort. Doordat de hoofdontsluiting voor Buurtstede en Veenderij wordt losgekoppeld van de hoofdontsluiting van Groenpoort is er geen doorgaande verkeersbeweging voor gemotoriseerd verkeer mogelijk tussen het zuidelijke deel van de wijk en het noordelijke deel. Verbinding van beide delen is vanzelfsprekend wel mogelijk voor langzaamverkeer en openbaar vervoer.

In het centrale deel van de wijk (Buurtstede) worden op logische plekken voorzieningen, scholen en andere functies gecreëerd. Het centrale voorzieningencluster met winkels zal voor gemotoriseerd verkeer zowel vanuit het noordelijk als vanuit het zuidelijk deel bereikbaar zijn. De hoofdontsluitingsweg wordt waar mogelijk ingericht als 50 km/uur weg. Langs de hoofdontsluitingswegen is rekening gehouden met een ventweg zodat enige afstand gecreëerd wordt tussen de woningen en de hoofdontsluiting. Dit mede in verband met het aspect verkeersgeluid.

3.1.3 Water- en groenstructuur

Groen en water worden in Veenendaal-oost ingezet als belangrijke structurerende elementen. Zo vormen de oost-west gerichte groenzones de verbindingszones tussen de deelgebieden Groenpoort, Buurtstede en Veenderij en de aan de oostzijde van Veenendaal-oost geprojecteerde natuurontwikkelingszone. Deze groenzones geven bovendien de relatie met de bestaande stad vorm, doordat de langzaamverkeersroutes in de richting van het centrum van Veenendaal hierin worden opgenomen.

Aan de zuidzijde vormen de waterstructuren haaks op de Grift een duidelijke afwijking van de landschappelijke richting van Veenendaal-oost waardoor lange zichtlijnen naar de Utrechtse Heuvelrug ontstaan. Om zorg te dragen voor een goede waterhuishouding is hier sprake van relatief veel oppervlaktewater.

De groenzones leggen niet alleen een relatie met de natuurontwikkelingzone ten oosten van het plangebied, maar vormen ook een belangrijke interne kwaliteit binnen het plangebied. De groenzones kunnen op een verschillende wijze worden ingericht, waarbij de verhouding tussen water en groen bepalend zal zijn voor het karakter van de zone. Daarnaast krijgt ook ieder deel van de wijk een eigen groene ontmoetingsplek waar invulling gegeven kan worden aan een meer intensief gebruik van het groen.

3.2 Veenderij

Veenderij, waarbinnen De Eilanden is gesitueerd, is het waterrijkste deel van Veenendaal-oost. Dit gedeelte van Veenendaal-oost krijgt een dorpse uitstraling die wordt gekenmerkt door verschillende factoren, zoals landschap, schaal en maat, herkenbare eenheden, informele sfeer en wisselende verkaveling.

De waterrijke, natte omgeving is van oudsher karakteristiek voor de omgeving. Ook bij de ontwikkeling van Veenderij tot woongebied zal het water overal zichtbaar en voelbaar zijn. Brede watergangen zorgen voor een heldere structuur die in directe verbinding staat met het omringende landschap, zoals de Nieuwe Wetering en de Grift.

In Veenderij zal een subtiele overgang gerealiseerd worden van stedelijk gebied (noordwestzijde) naar het bestaande landschap (zuidoostzijde). De relatie met het landschap krijgt al vorm door landschappelijke structuren door te zetten in Veenderij. De inrichting van de openbare ruimte en de uitstraling van de bebouwing moeten bijdragen aan een soepele overgang naar het omringende landschap. Veenderij bestaat uit vier buurten, te weten: "Hart" met een stedelijk dorps karakter (noordwest), "Eilanden" met een landelijk dorps karakter (centraal), "Weteringse Zoom" met een waterrijk landelijk karakter (zuidoost) en "De Linten" (zuid en oost).

Voor Veenderij is een indicatief stedenbouwkundig plan gemaakt1. Het plan schetst de mogelijke toekomstige stedenbouwkundige configuratie. Dit stedenbouwkundige plan heeft geen juridische status en er kunnen derhalve geen rechten aan worden ontleend. Het 'schetst sferen' en 'geeft suggesties voor oplossingen', zonder dat het 'voorschrijft'. Het laat de ontwikkelaar of woningcorporatie derhalve alle vrijheid voor creativiteit en interpretatie. Tegelijkertijd kan het gezien worden als een inspanningsverplichting om het gesuggereerde stedenbouwkundige kwaliteitsniveau na te streven bij de verdere uitwerking. Op basis van onder meer markttechnische overwegingen kan echter bij de definitieve uitwerking worden afgeweken van het stedenbouwkundige plan.

De basis voor het stedenbouwkundig plan vormt de wijze waarop het water is georganiseerd in combinatie met het dorpse karakter van de woonbuurtjes. Het water moet niet alleen beleefbaar zijn vanaf het openbaar gebied, maar ook vanuit de privétuinen. Daarom is gekozen voor kleinschalige eilanden. Elk eiland vormt een min of meer op zichzelf staand dorps buurtje met een eigen karakter. Tussen de eilanden is een gevarieerd en fijnmazig stelsel van waterwegen gecreëerd met in het midden van “Veenderij” een centrale waterpartij. Het water vanuit het deelplan “Buurtstede” is naar het zuiden toe doorgezet, takt aan op De Nieuwe Wetering (het betreft hier de bestaande watergang ten oosten van de Dragonderweg) en mondt uit in het Valleikanaal.

Afbeelding 3: Indicatieve verkaveling Veenderij (oktober 2015).

Het noordelijk deel van “Veenderij” is dichter bebouwd dan de overige delen van “Veenderij”. Om een natuurlijke overgang te creëren richting het (Gelders) Benedeneind, de Meentdijk en de Dragonderweg zijn in het zuidelijk en zuidoostelijk deel van “Veenderij” relatief veel vrijstaande woningen en tweekappers geprojecteerd. Daar waar sprake is van rijwoningen staan deze woningen haaks op de percelen van het (Gelders) Benedeneind. Hiermee wordt een gesloten wandvorming richting deze percelen voorkomen.

De woonbuurtjes hebben een dorps karakter met een informeel beloop van de wegen en een gevarieerde mix van woningtypen. Elk wooneiland krijgt een eigen identiteit met een eigen brink (een plein) en wordt ontsloten door een 30 km/h weg. De hoofdontsluiting van “Veenderij” takt op twee punten aan op de Van Essenlaan. De meeste appartementen (circa 110) worden gesitueerd in het noordelijk deel. Twee appartementengebouwen van elk naar verwachting 15 appartementen met een landelijke uitstraling krijgen een zorgvuldig toegewezen plek in het zuidelijk deel. Hierbij is rekening is gehouden met voldoende afstand tot de bestaande bebouwing in de omgeving.

In het Beeldkwaliteitplan voor “Veenderij” wordt de gewenste sfeer van de bebouwing en de openbare ruimte in samenhang omschreven. Voor “Veenderij” zijn een dorpse, informele uitstraling in een waterrijke wijk, waarin water goed beleefbaar is, de belangrijkste uitgangspunten.

Het centraal gelegen eiland (Hart) krijgt een meer stedelijk dorps karakter. De daaromheen liggende eilanden (De Eilanden) verkrijgen een meer landelijk dorps karakter met een groene uitstraling door de aanwezigheid van veel voortuinen met hagen. Het dorpse beeld wordt versterkt door te variëren met de rooilijnen en kaprichtingen. Alle woningen worden in beginsel van een kap voorzien. Het gebied “Weteringse Zoom” is een landelijk waterrijk karakter toegedicht. Veel vrijstaande woningen met een landelijke uitstraling zijn aan het water gesitueerd. Het deelgebied “De Linten” wordt gevormd door de toekomstige woningen langs de Dragonderweg en nabij het (Gelders) Benedeneind. “De Linten” krijgt een sfeer en een beeld van lintbebouwing: vrijstaande woningen met een landelijke uitstraling.

In het Beeldkwaliteitplan zijn de richtlijnen weergegeven voor de uitwerking van de bebouwing en de openbare ruimte. Met deze richtlijnen wordt beoogd de gewenste sfeer en kwaliteit te waarborgen, zonder de vrijheden voor architecten en anderen bij de uitwerking te veel in te perken.

Woningbouwprogramma
Het woningbouwprogramma voor Veenderij omvat in totaal circa 1.000 woningen in diverse categorieën.

Parkeren
Uitgaande van de parkeernorm van 1.8 parkeerplaats per woning, zijn er voor het stedenbouwkundig plan (exclusief de uitwerking van eiland J), ongeveer 1.800 parkeerplaatsen nodig. Het stedenbouwkundige plan bevat voldoende parkeerplaatsen.

De voor het gebied geldende parkeernormen en reductiefactoren zijn opgenomen in het stedenbouwkundig plan en het Startdocument Opstalontwikkeling.

Groenvoorzieningen en speelplaatsen
In het stedenbouwkundig plan wordt elk wooneiland voorzien van een centrale groene plek en een groene plek aan het water. Op deze plekken is er ruimte voor ontmoeten, spelen of om te wandelen. Het principe voor speelplekken is dat de speelmogelijkheden gekoppeld zijn aan de voetpaden in de wijk.

Naast de openbare verblijfsplekken spelen boomstructuren een belangrijke rol binnen de groenstructuur van Veenderij. De hoofdontsluiting van Veenendaal-oost wordt begeleid door een dubbele bomenrij. De bomen staan langs de rijbanen en het fietspad in brede grasbermen. De buurtontsluiting van Veenderij wordt aangezet met een enkele bomenrij (1e grootte) in een brede groene berm. In de buurtstraten en op de brinken vindt men solitaire bomen. Landschappelijke bomen staan los langs de watergangen.

Een ander element van de groenstructuur is de Weteringse Zoom. De bredere watergang van de Nieuwe Wetering vormt een duidelijke scheiding tussen de wooneilanden en de eilanden van de Weteringse Zoom. De overgang tussen deze twee typen wooneilanden wordt benadrukt door de aanwezigheid van oevers met plasbermen die begroeid zijn met rietachtige oevervegetaties als lisdodde en gele lis.

3.3 De Eilanden

Door de vier buurten een eigen identiteit te geven wordt bereikt dat de wijk en de buurten een menselijke maat krijgen en dat ze herkenbaar zijn. De Dragonderweg, het (Gelders) Benedeneind en de Meentdijk vormen de landschappelijke grenzen van Veenderij.

Door de vele watergangen in Veenderij ontstaan er eilanden die door de ringvormige buurtontsluiting met elkaar verbonden zijn. Korte en bochtige straten zijn gekoppeld aan deze buurtontsluiting. Elk eiland is een aparte woonbuurt. Onder meer door de kleinschaligheid van de eilanden krijgen de buurten een dorps karakter. Ook het informele stratenpatroon in de buurt draagt hieraan bij. De buurten krijgen een eigen identiteit door een centraal gelegen groene plek, oftewel brink, midden op het eiland te situeren. De brink is direct bij binnenkomst van het eiland te zien en ligt daar waar de straten knikken. Aan de brink staat markante, bijzonder vormgegeven bebouwing. Een brink ligt bijvoorbeeld bij één eiland deels aan het water, bij een ander eiland juist weer niet.

Elke buurt krijgt een veilige speel- en ontmoetingsplek in de directe nabijheid van de woningen. Een tweede groene ontmoetingsplek ligt aan de informele route aan het centrale water. Op de eilanden zijn de oevers deels openbaar en deels privé. Zo kunnen zowel bewoners als bezoekers, wandelaars en fietsers optimaal profiteren van de waterrijke wijk.

De buurtstraten op de eilanden krijgen een intiem en vriendelijk karakter. Dit wordt onder meer bereikt door een asymmetrisch straatprofiel. Hierdoor is tevens het onderscheid met de ringvormige buurtontsluiting duidelijk. Aansluitend bij de dorpse sfeer, worden erfscheidingen gevormd door hagen. Deze hagen en los geplaatste solitaire bomen geven de straten een groen en intiem karakter. Bewoners en bezoekers parkeren grotendeels op eigen erf, openbare parkeerplaatsen zijn her en der geclusterd langs de woonstraat of geclusterd in parkeerkoffers tussen de bebouwing.

3.4 De Eilanden, deelplan 3 (Eilanden ABC)

In het stedenbouwkundige plan uit 2015 was aan de zijde van de Meentdijk op Eiland N een rij vrijstaande woningen geprojecteerd (die dus feitelijk niet op een eiland waren gesitueerd). Op basis van ervaringen in de ontwikkeling op andere eilanden in Veenderij, wijzigingen in het te realiseren programma, maar ook gevoed door de marktomstandigheden en voortschrijdend inzicht met betrekking tot de aanhechting met het Gelders Benedeneind, is een geoptimaliseerd stedenbouwkundig plan2 van Eilanden ABC vervaardigd. Daarbij zijn de woningen opgenomen als onderdeel van de Eilanden A en B en vormt de waterpartij de scheiding met de Meentdijk (zie afbeelding 3).

In het voorjaar van 2018 is voor de Eilanden ABC een aangepast stedenbouwkundig plan3 vervaardigd. Eilanden ABC vormen de afronding van Veenderij in zuidoostelijke richting. Het gebied wordt begrensd door de (watergangen langs) de Dragonderweg, de Meentdijk, de achtererven van het bebouwingslint langs het Gelders Benedeneind en Eiland D.

Afbeelding 4: Het aangepaste stedenbouwkundige plan voor Eiland ABC.

Er wordt gestreefd naar een (gedeeltelijke) invulling met aaneengeschakelde woningen. Voornamelijk zullen de Eilanden ABC echter voorzien in vrijstaande en twee-aaneengeschakelde woningen. De ringvormige ontsluitingsweg gaat over deze eilanden, die samen één buurt vormen. De bebouwing kent een informele opzet, onder andere door de wisselende rooilijnen. De meeste woningen hebben een tuin aan het water, zodat bewoners optimaal van hun waterrijke woonomgeving kunnen genieten. De taluds en waterranden zijn overwegend groen, met de optie om er een vlonder te realiseren.

In het opgestelde beeldkwaliteitsplan4 is aangegeven dat de architectuur van de woningen bijdraagt aan een landelijk karakter. Ten behoeve van een informeel straatbeeld wordt variatie in de rooilijn nagestreefd.

De verbinding met het water is heel belangrijk voor de beleving van Eilanden ABC. De oevers spelen in de waterbeleving een zeer belangrijke rol. Er zijn veel tuinen die grenzen aan het water en deze zijn van belang voor de beeldvorming van Veenderij.

Binnen het voorliggende deelplan is in het stedenbouwkundige plan uitgegaan van 113 woningen. Gelet op de wens om "vraaggestuurd" te bouwen is een afwijking van het stedenbouwkundige plan in de toekomst mogelijk gewenst, zonder dat daarbij overigens afbreuk wordt gedaan aan de vormgevende uitgangspunten.

Afbeelding 5: Vogelvlucht Eilanden ABC

Hoofdstuk 4 Nader onderzoek

4.1 Algemeen

In het kader van het bestemmingsplan Veenderij zijn de relevante milieu- en omgevingsaspecten voor de ontwikkeling van de planlocatie beschreven. Het gaat hierbij om de aspecten natuur, water, archeologie, bodem, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Voor ieder aspect is een onderzoek of toets uitgevoerd. In dit hoofdstuk wordt daarvan verslag gedaan. De onderzoeksrapportages zijn opgenomen in de bijlagenmap bij het bestemmingsplan. Indien geen nader onderzoek naar een milieuaspect heeft plaatsgevonden wordt dat hier eveneens vermeld.

4.2 Duurzame verstedelijking

4.2.1 Aanleiding

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Voor de actualisatie van het bestemmingsplan Veenderij is als uitgangspunt aangenomen dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Toepassing van de Ladder ten behoeve van het bestemmingsplan is in dat geval niet voorgeschreven.

Aanpassing regeling
Per 1 juli 2017 is de tekst van de "ladder" aangepast. Vanaf dat moment moeten plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken worden getoetst aan de nieuwe Ladder. Hoewel de Ladder-toets niet op dit uitwerkingsplan van toepassing is, is zorgvuldigheidshalve wel een Ladder-toets voor het uitwerkingsplan doorlopen, omdat aan de hand van deze Ladder-toets waardevolle input voor de uitvoerbaarheidstoets voor het uitwerkingsplan wordt verkregen in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Hieronder zijn de nieuwe wettekst en de uitleg van kernbegrippen opgenomen.

4.2.2 Toetsing

Het voorliggende plan is met behulp van het stappenplan getoetst aan de ladder. Dit levert de volgende beoordeling op.

Trede 1. Bestaande behoefte
Dit plan houdt de realisatie van ongeveer 113 woningen in binnen Veenderij. In de woningbouwprognoses van Veenendaal wordt uitgegaan van een behoefte van circa 4.000 woningen van 2013 tot 2030. Deze woningen kunnen binnen het stedelijke gebied van Veenendaal, zoals begrensd door de rode contour, ingevolge de provinciale structuurvisie, worden gebouwd. Deze woningen maken tevens deel uit van de in de door de raad van Veenendaal jaarlijks vastgestelde Projectenboeken, opgenomen tabellen van concrete woningbouwprojecten.

Trede 2. Binnen- of buitenstedelijk
Dit plan voorziet in een inbreiding binnen de wijk Veenderij in Veenendaal-oost een en ander passend in het opgestelde stedenbouwkundig plan. Het plan is daarmee aan te merken als een binnenstedelijk plan. De grens van het stedelijk gebied (rode contour) wordt aan de oostzijde van Veenderij gevormd door de Dragonderweg in Veenendaal.

Trede 3 Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten
Met het bevestigend beantwoorden van de vraag in Trede 2 is de motivering afgerond. Immers de keuze voor een locatie buiten het stedelijk gebied is niet aan de orde. Toetsing aan Trede 3 is daarmee eveneens niet aan de orde.

4.3 Cultuurhistorie

Uit het onderzoek dat in het kader van het bestemmingsplan Veenderij is uitgevoerd blijkt dat in het plangebied Veenderij geen cultuurhistorische kenmerken aanwezig zijn. In Veenendaal-oost zijn twee wegen wel aangeduid als 'historische infrastructuur (weg/pad)'. Dit betreft de Spitsbergenweg en Buurtlaan oost. Naast het feit dat beiden wegen niet in het plangebied zijn gelegen, blijven beiden wegen ook in stand. Cultuurhistorie vormt daarmee geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling van Veenderij. Dit geldt derhalve tevens voor het onderhavige plangebied.

4.4 Archeologie

Uit het rapport "Archeologische beleidskaart en cultuurhistorische kenmerkenkaart gemeente Veenendaal" blijkt dat het plangebied in een zone ligt die is vrijgegeven na onderzoek. Nader onderzoek is overbodig en de beoogde functie kan worden gerealiseerd.

4.5 Verkeer / parkeren

Bij de ontwikkeling van een bouwlocatie moeten voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Met andere woorden er moet worden voldaan aan parkeernormen die in Veenendaal van toepassing zijn. Parkeernormen zijn neergelegd in de parkeernota 'Parkeernormen gemeente Veenendaal 2008' en in een startdocument dat is opgesteld voor de opstalontwikkeling in Veenendaal-oost. Voor het beoordelen van de vraag of projecten in Veenendaal-oost in voldoende mate voorzien in de te verwachten parkeerbehoefte worden deze bouwprojecten dus getoetst aan het parkeernormenbeleid en aan het startdocument Opstalontwikkeling Veenendaal-oost. Laatstgenoemd document is een overkoepelend document waarin is omschreven hoe het proces van voorbereiding en ontwikkeling van bouwprojecten is georganiseerd. In dit Startdocument staan ook kwalitatieve en fysieke uitgangspunten voor het bouwen van bouwprojecten en het inrichten van openbare ruimten in de woonwijk.

Parkeerplaatsen kunnen in de openbare ruimte en soms ook op eigen terrein worden gerealiseerd. Parkeerplaatsen in de openbare ruimte moeten voldoen aan de gebruikelijke inrichtingseisen, zoals opgenomen in de Inrichtingseisen Veenendaalse Openbare Ruimte (IVOR).

De parkeernorm Veenderij is van toepassing.

• Uitgangspunt is een parkeernorm van 1,8 parkeerplaats per woning.
• Parkeerplaatsen op eigen terrein achter elkaar gesitueerd tellen voor 1,4 parkeerplaats mee. Anders gezegd er moet dan nog 0,4 parkeerplek per woning worden gerealiseerd.
• Parkeerplaatsen op eigen terrein naast elkaar gesitueerd tellen voor 1,5 parkeerplaats mee. Anders gezegd er moet dan nog 0,3 parkeerplek per woning worden gerealiseerd.

Parkeerbalans

Totaal aantal woningen:	113
Gevraagd aantal pp: 113 x 1,8:	203,4
Opgenomen aantal pp:	207,8

4.6 Akoestische aspecten

Uit het akoestisch onderzoek5 , dat ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan Veenderij is uitgevoerd, bleek dat niet op alle plaatsen aan de voorkeursgrenswaarde van de Wet geluidhinder kon worden voldaan.

Op pagina 28 van het akoestisch rapport wordt het volgende geconcludeerd: De Van Essenlaan vormt geen belemmering voor de realisatie van woningen binnen het deelgebied de Veenderij. Wel dient als gevolg van de samenloop van geluid vanwege de Van Essenlaan en de N233 kritisch te worden gekeken naar de invulling van het plan in de noord westhoek van het deelgebied Veenderij.

Op 29 maart 2017 heeft de Omgevingsdienst Regio Utrecht een besluit hogere waarden vastgesteld6. Ten behoeve van Veenderij is langs de Van Essenlaan voor maximaal 130 woningen een hogere waarde van maximaal 53 dB vastgesteld. Daarbij is rekening gehouden met de realisering van appartementencomplexen langs de Van Essenlaan.

Voor het nu voorliggende uitwerkingsplan voor Eilanden ABC treden geen overschrijdingen op van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

4.7 Natuurbescherming

Kader
De Wet natuurbescherming (Wnb) heeft vanaf 1 januari 2017 de Flora- en faunawet, Boswet en Natuurbeschermingswet 1998 vervangen en is het sluitstuk van de decentralisatie van het natuurbeleid van het Rijk naar de provincies, onder andere vastgelegd in het Bestuursakkoord Natuur (2011) en het Natuurpact (2013). Hiertoe maakt de Wnb onderscheid in het beschermen van gebieden (hoofdstuk 2), dier- en plantensoorten (hoofdstuk 3) en houtopstanden (hoofdstuk 4).

De Wnb gaat in op de bescherming van natuurgebieden van Europees belang die behoren tot het zogenoemde Natura-2000-netwerk. In feite verandert er niet veel ten opzichte van de Natuurbeschermingswet 1998. Natura 2000-gebieden zijn belangrijke delen van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) en dragen veel bij aan het bereiken van een goede biologische diversiteit.

De provincies zijn vanaf 1 januari 2017 verantwoordelijk voor het beleidsveld natuur en krijgen te maken met extra taken, bevoegdheden en verplichtingen, waarbij het nieuwe stelsel de Europese regelgeving als uitgangspunt neemt. De provincies hebben de opdracht om de Wnb nader uit te werken in een provinciale Natuurvisie die de strategische hoofdlijnen van het natuurbeleid moet weerspiegelen.

Flora en fauna
Voor Veenendaal-oost is een verkennend natuuronderzoek7 uitgevoerd in het kader van onder meer het bestemmingsplan Veenderij. Het verkennend onderzoek was erop gericht om een eerste inzicht te krijgen in de mogelijke effecten op beschermde natuurwaarden in en om het projectgebied en de mogelijke vervolgstappen die moeten worden genomen met betrekking tot aanvullend veldonderzoek, nader effectonderzoek en nadere procedures. Onderstaande tabel geeft de resultaten van het onderzoek.

Afbeelding 6: Samenvattende tabel

Op basis van het verkennend natuuronderzoek kan worden geconcludeerd dat mogelijk (zwaarder) beschermde soorten aanwezig zijn in of in de nabijheid van het plangebied. Dit betreft vleermuizen, vogels met een jaarrond beschermde nestplaats, amfibieën en vissen. Om vast te stellen of zwaarder beschermde soorten voorkomen in het plangebied zal aanvullend onderzoek uitgevoerd worden voor vleermuizen, vogels met een jaarrond beschermde nestplaats, amfibieën en vissen.

Naar de vleermuis8 en de Grote modderkruiper9 is ten behoeve van de ontwikkeling van Veenderij aanvullend onderzoek gedaan.

Uit het vleermuisonderzoek blijkt dat in de te kappen bomen langs de Dragonderweg en Meentdijk in het najaar geen paarverblijven aanwezig waren. Er is in het voorjaar geen onderzoek gedaan naar kraamkolonies, maar de boomholtencontrole en nadere holteinspectie heeft geen potentiële holten opgeleverd. Omdat de bomen goed te controleren waren en omdat er in het najaar geen verblijfplaatsen aanwezig waren, wordt de kans op aanwezigheid van kraamkolonies zeer klein geacht. Ten aanzien van vliegroutes is geconcludeerd dat de groene structuur langs de Dragonderweg en Meentdijk geschikt zijn voor vliegroutes. Belangrijke vliegroutes zijn langs deze weg niet te verwachten en ook zijn er alternatieve routes mogelijk naar hoogwaardige foerageergebieden. Hieruit volgt dat de kap van de bomen niet zal leiden tot een wezenlijk negatief effect op het leefgebied van lokale populaties vleermuizen. Tevens dient hierbij te worden opgemerkt dat na de kap herplant plaatsvindt, waardoor het negatieve effect van tijdelijke aard is.

Uit het veldonderzoek naar de demping van sloten is gebleken dat in het te dempen deel geen beschermde soorten voorkomen. Wel is de Bastaardkikker aangetroffen, maar voor deze licht beschermde soort geldt een algemene ontheffing in geval van ruimtelijke ingrepen. In de sloot in het westelijke deel van Veenderij bevond zich een bebroed meerkoetennest dat door een demping verloren gaat. Dit is verboden volgens de Wet natuurbescherming. Rond de sloten komen meer nesten voor op basis van vastgestelde territoria. De kans bestaat dat dergelijke nesten verloren gaan door werkverkeer. Op grond hiervan dient de demping buiten het broedseizoen plaats te vinden. De piek van het broedseizoen beslaat de periode van 15 maart tot 15 juli, maar latere broedgevallen zijn mogelijk.

Uit beide onderzoeken komt naar voren dat er geen belemmeringen zijn voor de ontwikkeling van Veenderij.

Beschermde gebieden
In de Voortoets Nbwet bestemmingsplan Veenendaal-oost is een uitgebreide analyse van de mogelijke effecten op Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten uitgevoerd voor zowel de aanleg als gebruiksfase. De conclusie uit de Voortoets (zoals opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan Veenderij) is hieronder aangegeven.

Uit de effectbeoordeling blijkt dat als gevolg van het voorgenomen bestemmingsplan geen sprake is van een significant negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van een Natura 2000-gebied. De Natuurbeschermingswet 1998 (artikel 19j) staat derhalve niet aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg. De ontwikkeling van de woningbouwlocatie Veenendaal-oost zit als prioritair project in het Programma Aanpak Stikstof (PAS), waardoor ontwikkelingsruimte voor de ontwikkeling van deze locatie is gereserveerd in het kader van het PAS. Voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden moeten nog wel stikstofberekeningen in AERIUS Calculator uitgevoerd worden om de noodzakelijke ontwikkelingsruimte in het kader van het PAS te kunnen laten afboeken door het bevoegd gezag voor de betreffende Natura 2000-gebieden. De ontwikkelende partij dient dit aan te vragen of aan te leveren voorafgaand aan de indiening van de aanvraag voor een omgevingsvergunning.

4.8 Bodem

Door de gemeente Veenendaal is een historisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek heeft bestaan uit het raadplegen van archieven, het verzamelen en samenvatten van eerder uitgevoerde onderzoeken, het bestuderen van historisch en huidig kaartmateriaal, alsmede luchtfoto-interpretatie.

Voor de deelgebieden "Buurtstede" en "Veenderij" is een zogenaamd sleuvenonderzoek uitgevoerd10. Dit onderzoek is gericht op de mogelijke aanwezigheid van asbest in de puinverhardingen, slootdempingen of andere verdachte deellocaties. Bovendien is onderzocht in welke vorm de verontreiniging met asbest aanwezig is (hechtgebondenheid en type). Indien mogelijk worden uitspraken gedaan over de globale omvang van de verontreiniging met asbest.

Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek is vervolgens een saneringsplan op hoofdlijnen opgesteld11 voor de sanering van de eventueel ernstig verontreinigde bodem. In dit saneringsplan worden de sanerende maatregelen en de te volgen procedures beschreven die noodzakelijk zijn om de ernstige verontreinigingen, dan wel de gevolgen daarvan, tot een milieuhygiënisch aanvaardbaar niveau terug te brengen.

Gelijktijdig met het opstellen van het raamsaneringsplan zijn een verkennend bodemonderzoek gedateerd 2 april 2007 en een waterbodemonderzoek van 30 maart 2007 uitgevoerd.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect bodem(verontreiniging) geen belemmering is voor het bouwrijp maken en een gebruik overeenkomstig de bestemming. Ondanks de uitgevoerde onderzoeken is het mogelijk dat tijdens het bouwrijpmaken van het plangebied niet-aangetoonde bodemverontreinigingen worden aangetroffen. Het raamsaneringsplan biedt dan uitkomst en voorkomt stagnatie tijdens de werkzaamheden.

4.9 Explosieven

Op basis van een in mei 2016 uitgevoerde oppervlaktedetectie is door OVO opdracht gegeven tot het uitvoeren van een onderzoek naar de aanwezigheid van niet gesprongen explosieven. Daartoe is een projectplan opgesteld12. Binnen het onderzoeksgebied kunnen naar alle waarschijnlijkheid explosieven uit de Tweede Wereldoorlog aanwezig zijn.Het specifieke opsporingsgebied is verdacht verklaard op geschutmunitie vanaf het kaliber 40 mm t/m 5,5 inch. De volgende afbeeldingen tonen het detectiegebied (afbeelding 6) en de resultaten van het uitgevoerde onderzoek13 (afbeelding 7).

Afbeelding 7: Het onderzochte detectiegebied.

Afbeelding 8: Resultaten detectie onderzoek in relatie tot de deelgebieden van Veenderij.

De onderzochte locaties binnen het opsporingsgebied zijn onderzocht op de aanwezigheid van conventionele explosieven tot een diepte van 4,5 meter beneden maaiveld. De locaties zijn afgezocht om de in de toekomst geplande werkzaamheden veilig uit te kunnen voeren. De aangemerkte verdachte objecten zijn geïdentificeerd en verwijderd. De proefsleuven zijn afgezocht met als doel het verzamelen van aanwijzingen en/of feiten welke duiden op achtergebleven conventionele explosieven uit de Tweede Wereldoorlog.

Er zijn met de gebruikte onderzoeksmethode verder geen verdachte objecten gesignaleerd in het onderzochte gebied. Derhalve worden de onderzochte locaties binnen het opsporingsgebied vrijgegeven tot 4,5 meter beneden maaiveld voor het uitvoeren van vervolgwerkzaamheden.

Een gedeelte van Eiland A (voormalig saneringsgebied) en Eiland N zijn als niet CE verdacht aangemerkt op basis van bevindingen door derden c.q. eerdere uitslagen tijdens sanering.

Uit afbeelding 8 kan worden afgeleid dat voor Eilanden ABC (zoals opgenomen in onderhavig uitwerkingsplan Veenderij - De Eilanden deelplan 3) de aanwezigheid van ongesprongen explosieven kan worden uitgesloten.

4.10 M.e.r.-beoordeling

Ten behoeve van het vaststellen van het bestemmingsplan Veenendaal-oost in 2006 is de procedure voor de milieueffectrapportage (m.e.r.) gevolgd. Dit heeft in 2005 geresulteerd in een PlanMER. Vervolgens is in het kader van uitwerkingsplan 'Centrale groenzone Buurtstede' een m.e.r.-beoordeling uitgevoerd. Op 14 juni 2016 heeft het bevoegd gezag het besluit genomen dat er geen belangrijk nadelige effecten te verwachten zijn die aanleiding geven een m.e.r.-procedure te doorlopen. Met het opstellen van het PlanMER in 2005 en het uitvoeren van de m.e.r.-beoordeling in 2016 is de m.e.r.-plicht voor het bestemmingsplan Veenendaal-oost 'uitgewerkt'. Voor later vast te stellen uitwerkingsplannen en/of bestemmingsplannen hoeft dan geen m.e.r.-procedure meer te worden doorlopen. Om deze reden is voor voorliggend uitwerkingsplan verder geen nadere invulling gegeven aan de m.e.r.. In het voorliggende hoofdstuk is vanuit het kader van goede ruimtelijke ordening nog wel aandacht besteed aan diverse milieuaspecten.

Hoofdstuk 5 Watertoets

5.1 Algemeen

In het kader van het opstellen van het bestemmingsplan Veenendaal-oost is ruimschoots aandacht besteed aan het wateraspect. In het navolgende wordt aandacht besteed aan de ontwikkelingen sindsdien die van belang zijn voor de ontwikkeling van De Eilanden.

5.2 De waterbeheerder van het gebied Veenendaal-oost

Waterschap Vallei en Veluwe (voorheen Vallei & Eem) is waterbeheerder in het plangebied. Het waterschap is verantwoordelijk voor zowel het waterkwaliteits- als het waterkwantiteitsbeheer. Bij het ontwerp van de waterhuishouding van Veenendaal-oost en “Veenderij” heeft het waterschap verschillende aandachtspunten naar voren gebracht:

• de ontwikkelingen mogen niet leiden tot verdroging in de omgeving waarbij vooral de relatie met natuurgebieden van belang is;
• de ontwikkelingen mogen niet leiden tot een versnelde afvoer van water naar de omgeving. Dit is een algemeen uitgangspunt van het waterschap dat voor deze locatie bijzondere aandacht behoeft omdat de omgeving lage gebieden kent die gevoelig zijn voor wateroverlast;
• hemelwater wordt in het gebied vastgehouden en hemelwater en afvalwater worden gescheiden afgevoerd.

Waterbeheersplan Vallei & Eem
In het Waterbeheersplan spreekt Waterschap Vallei & Eem de ambitie uit dat bij het inrichten van watersystemen, het ontwikkelen van nieuw stedelijk gebied, en het bouwen van woningen, bedrijfsgebouwen e.d. geen materialen meer worden gebruikt, die de waterkwaliteit negatief beïnvloeden. De gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaam bouwen worden door het waterschap gestimuleerd.

5.3 Watersysteem

De ligging van Veenendaal op de gradiënt van de Utrechtse Heuvelrug naar de Gelderse Vallei heeft tot gevolg dat ook de waterhuishouding verschillende karakteristieken heeft. De waterhuishouding van Veenendaal-oost staat onder invloed van zowel de Utrechtse Heuvelrug als het Veluwemassief. Van beide kanten komt grondwater naar het lager gelegen gebied, dat globaal bij de Grift bij elkaar komt. De Gelderse Vallei kent al eeuwenlang wateroverlast. In het zuiden zorgde de Nederrijn voor regelmatige overstromingen. Het bekenstelsel voerde veel water aan van de Veluwe, dat via de Eem naar de voormalige Zuiderzee werd afgevoerd. Kwelwater verzamelde zich aan de voet van de Utrechtse Heuvelrug. Door afgraving van het hoogveenkussen bij Veenendaal werd de overlast verergerd. De strijd tegen het water is af te lezen aan een stelsel van noord-zuid lopende watergangen en dwarskaden. De ontwikkeling van het watersysteem is daarom nauw verbonden met de ontstaansgeschiedenis van Veenendaal.

De belangrijkste watergang van Veenendaal is de Grift. Deze voert het water uit het Binnenveld, door Veenendaal af naar het noorden. In de zomermaanden wordt Rijnwater via de Grift het gebied ingelaten om de sloten op peil te houden. De Zijdewetering wordt voornamelijk gevoed met water uit de gemeente Ede en stroomt door het gebied Fort Buursteeg. Net buiten de gemeentegrens staat deze wetering in verbinding met het Valleikanaal. De vroegere wijken of turfvaarten zijn inmiddels gedempt en sommige zijn belangrijke uitvalswegen van Veenendaal geworden.

Op de hogere zandgronden van de Heuvelrug zakt het neerslagwater de bodem in. Het water legt in de bodem als grondwater een weg naar beneden af en beweegt daarbij ook opzij. In de lagere delen van de flanken komt het water hierdoor omhoog. Dit wordt kwel genoemd. Op plekken waar er gemiddeld meer water uittreedt dan er neerslag de bodem inzakt is er sprake van kwel. Kwelrijke plaatsen hebben doorgaans grote natuurpotenties. De Hellen danken hun natuurwaarde daar grotendeels aan. Het plangebied ligt in een zone waar veel kwel optreedt. In het stedenbouwkundige plan voor “Veenderij” speelt het water dan ook een belangrijke rol.

5.4 Toekomstige situatie

Het plangebied “Veenderij” bevindt zich in het Binnenveld, tussen de Utrechtse Heuvelrug en de Veluwe. De woningbouw in Veenendaal-oost is gekoppeld aan de inrichting van de natuurontwikkelingszone "De Groene Grens", die de begrenzing vormt tussen de woningbouwlocatie en het landelijk gebied van het Binnenveld. Momenteel is de planvorming verder gevorderd dan ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan. Daarom zijn er enkele wijzigingen ten aanzien van het eerder vervaardigde waterhuishoudingsplan (Witteveen+Bos, mei 2006) opgesteld. In de oorspronkelijke opzet zou het water van het landelijke gebied en de rondweg langs het plangebied worden afgevoerd. Hiervoor zouden zowel langs de oost- als de westzijde watergangen worden aangelegd of worden gehandhaafd. Door het water van de omgeving via het plangebied af te voeren wordt echter een aantal praktische problemen opgelost. Dit heeft consequenties voor de waterhuishouding.

Met de bovengenoemde aanpassing hebben gemeente, Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost en het Waterschap gezamenlijk een oplossing aangedragen voor de waterhuishouding in de toekomstige wijk Veenendaal-oost. In het opgestelde rapport zijn de effecten onderzocht van het instellen van waterpeilen die een koppeling met het bestaande (omliggende) watersysteem mogelijk maken.

De waterstructuur van “Veenderij” en "Buurtstede" is op een heldere wijze verbonden. Voor de waterstructuur in “Veenderij” is er gekozen voor één waterpeil, namelijk 4.70 meter boven NAP. Dit bevordert de toegankelijkheid op het water door het hele plangebied van “Veenderij” en maakt de aansluiting op de bestaande omgeving eenvoudiger. Er wordt een drooglegging van 1.00 - 1.10 meter voorzien, het maaiveld komt derhalve op circa 5.70 - 5.80 meter boven NAP te liggen. Om grondwateroverlast te voorkomen wordt in “Veenderij” onder de wegen een drainagestelsel aangelegd waarmee de grondwaterstanden kunnen worden beheerst.

Het water van Buurtstede en de Grift hebben andere waterpeilen dan “Veenderij” waardoor stuwen worden aangebracht. Om de recreatieve waarde van “Veenderij” te vergroten wordt een overstappunt voor kano's aangelegd ter hoogte van de aansluiting met Buurtstede en de Grift. Deze overstappunten bestaan uit een grote vlonder en maakt het voor kanovaarders mogelijk om over te stappen naar het water met een ander peil.

5.4.1 Waterpeilen

In tegenstelling tot eerdere plannen is het naar huidige inzichten wenselijk het water uit de omgeving via Veenendaal-oost af te kunnen voeren. Om dit mogelijk te maken is een verlaging van de eerder voorgestelde waterpeilen nodig. Met deze aanpassingen wordt voorkomen dat lange duikers nodig zijn. Het waterpeil zal variëren van 5,5 meter boven NAP in ”Groenpoort” (conform oorspronkelijk plan) tot 4,7 meter boven NAP in ”Veenderij”. In het tussengelegen gebied loopt het waterpeil in een aantal stappen af. Het waterpeil is in “Veenderij” bijgesteld om grondwateroverlast bij bestaande bebouwing te voorkomen.

Effecten op het grondwater
In de plannen voor Veenendaal-oost is vanaf het begin rekening gehouden met het tegengaan van ongewenste effecten op nabij gelegen natuurgebieden. Om verdroging te voorkomen is gekozen voor waterpeilen die hoger liggen dan de huidige oppervlaktewaterpeilen en voor een groot deel aansluiten op de grondwaterstanden die momenteel in het gebied voorkomen. De waterpeilen die nu in het zuiden en midden worden ingesteld (4,7 meter boven NAP en 4,8 meter boven NAP) zijn de hoogst mogelijke waterpeilen waarbij afwatering van de omgeving via het plangebied onder vrijverval mogelijk is. Het instellen van hogere waterpeilen in Veenendaal-oost zou kunnen leiden tot wateroverlast in de omgeving. De grens tussen de peilvakken 4,7 meter boven NAP en 4,8 meter boven NAP sluit in de huidige plannen aan bij de opzet van de wijk. Hierdoor ontstaat per buurt een aaneengesloten watersysteem met mogelijkheden voor varen en schaatsen. Voor Veenderij is het waterpeil derhalve 4,7 meter boven NAP.

Op basis van eerdere onderzoeken en bovenstaande beschouwing kan geconcludeerd worden dat de wijzigingen in het plangebied in gemiddelde en droge situaties niet leiden tot lagere grondwaterstanden, maar op veel plaatsen tot iets hogere grondwaterstanden. Dit betekent dat de kwel naar Veenendaal-oost iets zal afnemen.

In natte situaties kunnen in de toekomstige situatie lokaal iets lagere grondwaterstanden optreden. Dit vindt plaats in de oostkant van het gebied Veenendaal-oost op circa 1 km afstand van de natuurgebieden. Dichterbij de natuurgebieden stijgen de grondwaterstanden iets. Daarom wordt ook gedurende natte perioden geen negatief effect op de kwel in de natuurgebieden De Hel14 en De Blauwe Hel15 verwacht. Bij brief van 12 mei 2010 heeft het waterschap met deze conclusies ingestemd.

Waterhuishouding
De maximale peilstijging in het plangebied is 35 cm in een T=10 situatie (peilvak 4,8 meter boven NAP) en 44 cm in een T=100 situatie (peilvak 4,7 meter boven NAP). Met deze peilstijgingen voldoet de waterhuishouding ruim aan de eisen ten aanzien van de peilstijgingen en de afvoer vanuit het gebied naar de omgeving. Ook wordt door de plannen het risico van wateroverlast in de omgeving niet verhoogd.

5.4.2 Waterkwaliteit

Door de veranderingen in de waterhuishouding wordt water aangevoerd van buiten het gebied met een andere waterkwaliteit. Hierdoor nemen de chlorideconcentraties en stikstofconcentraties binnen het gebied toe. De belasting van het watersysteem met voedingsstoffen (nutriënten) kan negatieve gevolgen hebben voor de waterkwaliteit (bijvoorbeeld meer algengroei). Door het water uit de omgeving min of meer gescheiden af te voeren worden de grotere waterpartijen geïsoleerd (alleen gevoed door neerslag en kwel), waardoor de invloed van het nutriëntrijke landbouwwater uit het achterliggende gebied beperkt zal zijn. Het scheiden van de waterstromen gebeurt door in één watergang ruimere duikers en stuwen aan te brengen. Bij het ontwerp van de waterhuishouding en natuurvriendelijke inrichting van ca. 50% van de oevers wordt zoveel mogelijk bijgedragen aan een gezond watersysteem en vormt het water een waardevol en aantrekkelijk element in de nieuwe woonwijk.

5.4.3 Riolering

In de wijk wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd. Dit betekent dat hemelwater in het gebied wordt afgevoerd naar de watergangen in de wijk. Bij de inrichting van de wijk en het materiaal gebruik wordt rekening gehouden met de kwaliteit van het afstromende hemelwater. Er worden geen materialen gebruikt die de waterkwaliteit negatief beïnvloeden. Afvalwater wordt via een afzonderlijk stelsel afgevoerd naar een afvalwaterzuiveringsinstallatie.

5.4.4 Beheer en onderhoud

In het waterhuishoudkundig plan van Veenendaal-oost zijn afspraken gemaakt over het beheer en onderhoud van de nieuwe watergangen. Het waterschap gaat bijna alle watergangen onderhouden.

Het bestemmingsplan biedt flexibiliteit om de watergangen planologisch te bestemmen in de uitwerkingsplannen van Veenderij en Groenpoort. Voor de gerealiseerde situatie in Buurtstede is de planologische bestemming van het beheer en onderhoud maatwerk; het beheer en onderhoud is gebaseerd op eerdere afspraken tussen gemeente en waterschap.

5.5 Wateradvies 2016

Reeds in 2004 heeft het waterschap een positief wateradvies afgegeven voor het plan Veenendaal-oost. Het waterschap heeft naar aanleiding van de actualisatie van het bestemmingsplan geen behoefte om een nieuw Wateradvies af te geven. Reeds gemaakte plannen en afspraken blijven het uitgangspunt voor de verdere planuitwerking zoals het door Dijkgraaf en Heemraden op 14 februari 2008 vastgestelde rapport "Herziening uitwerking waterhuishouding Veenendaal-oost".

Hoofdstuk 6 Duurzaamheid

Duurzaamheid gemeente Veenendaal
In de periode tot 2025 wil de gemeente Veenendaal grote stappen zetten met het integrale milieu- en duurzaamheidsbeleid met de volgende ambities:

• een gezonde en veilige leefomgeving;
• een energieneutraal Veenendaal in 2035;
• een gebiedsgericht milieubeleid (Omgevingsvisie);
• werken aan een circulaire economie;
• voorbereid zijn op klimaatverandering en Veenendaalse bewoners, bedrijven en organisaties zetten zich in voor een duurzame samenleving.

Milieukwaliteitsplan
Het Milieukwaliteitsplan bevat de hoofdzaken van het milieu- en duurzaamheidsbeleid van de gemeente. De gemeente moet bij haar beslissingen rekening houden met de ambities uit dit plan. Dat zijn de vijf integrale ambities die hierboven staan beschreven, maar in het Milieukwaliteitsplan vind je ook doelstellingen per milieuthema.

Energieneutraal Veenendaal 2035
In 2035 woont heel Veenendaal duurzaam, dat is de ambitie van de gemeente Veenendaal. Dit betekent dat er in 2035 in Veenendaal net zoveel energie wordt opgewekt als wij gebruiken. Om dan energieneutraal te zijn, moeten we gezamenlijk aan de slag (gemeente, inwoners en bedrijven). Veenendaal loopt daarbij voor op acties van de rijksoverheid om in 2050 aardgas niet meer in te zetten voor de verwarming van woningen.

In Veenendaal worden kansen gezien om een bijdrage te leveren aan:

• verduurzaming woningen (Het streven is naar energieneutraliteit (EPC = 0 of beter: Nul Op de Meter);
• integrale aanpak verduurzaming openbaar gebied (openbare verlichting, maar ook oplaadpunten voor voertuigen);
• energietransitie (naar een gasloze wijk);
• voorbereid op klimaatverandering (ontwikkelingen worden minimaal waterneutraal uitgevoerd, groen wordt strategisch ingezet voor hemelwaterafvoer en koeling in de stad).

Dit gebeurt niet vanzelf. De gemeenteraad heeft hiertoe in maart 2017 het programma Energieneutraal Veenendaal 2035 vastgesteld.

Duurzaam bouwen
De gemeente vindt het belangrijk dat bij nieuwe ontwikkelingen de volgende onderwerpen aan de orde komen bij het thema duurzaam bouwen:

• toepassen van een prestatie-instrument voor duurzaam bouwen (GPR-Gebouw, gratis licentie wordt beschikbaar gesteld via gemeente). We streven bij GPR-Gebouw naar een 7 of hoger op alle thema's;
• mogelijkheden om het dak te benutten voor warmte-opslag, waterberging, het bufferen van fijn stof of energiewinning;
• geen koper, lood of zink gebruiken voor de hemelwaterafvoer;
• toepassen van duurzaam hout;
• waar mogelijk rekening houden met oplaadmogelijkheden voor elektrische voertuigen;
• Veenendaal streeft naar toepassing van beton met minimaal 50% hergebruikte grondstoffen.

Duurzaamheid in Veenendaal-oost
Al in 1999 is bij de start van Veenendaal-oost op het niveau van het structuurplan Duurzaam Veenendaal-oost de groen-, water- en verkeersstructuur geïntegreerd tot een duurzaam casco.

In het voortraject van dit structuurplan zijn door middel van een Verkeersprestatie op locatie (VPL) verschillende modellen onderzocht en is het effect van de modellen op het energieverbruik bepaald.

Bij het ontwikkelen van de verkeersstructuur van Veenendaal-oost is uitgegaan van de afspraken en principes, zoals vastgelegd in het door het Rijk, IPO en VNG geïnitieerde convenant “Duurzaam Veilig”.

Bij het opstellen van de MER Veenendaal-oost zijn de verschillende inrichtingsvarianten voor Veenendaal-oost getoetst op hun milieueffecten. Het Masterplan Veenendaal-oost 2006 is gebaseerd op het Meest Milieuvriendelijk Alternatief.

Zo is op basis van het uit 2001 daterende Waterstructuurplan Dragonder- en Veenendaal-oost gekozen voor een duurzaam watersysteem. De waterstructuur maakt integraal onderdeel uit van de wijk en van de naastgelegen natuurontwikkelingszone “De Groene Grens”.

In de Nota van Uitgangspunten voor Veenendaal-oost is destijds opgenomen als randvoorwaarde dat de aanbevelingen uit het Nationale Pakket Duurzame Stedenbouw meegenomen moeten worden in het planproces. Veenendaal-oost zal duurzaam ontwikkeld worden in de brede zin van het woord. Naast Duurzaam Bouwen moet er sprake zijn van een duurzame waterhuishouding, duurzame energie, een fietsvriendelijke inrichting, duurzame GWW, voorlichting Duurzaam Wonen en controle en handhaving.

In het kader van het project “Nieuw Wonen” zijn verschillende mogelijkheden voor openbaar vervoer onderzocht waaronder het aansluiten van Veenendaal-oost op bestaande lijndiensten, het introduceren van een nieuwe lijn maar ook kleinschaliger opgezette vormen van openbaar vervoer met busjes die de wijk in kunnen. In de hoofdstructuur van Veenendaal-oost zijn alle onderzochte alternatieven mogelijk gemaakt.

Vanuit het Waterschap wordt speciale aandacht gevraagd voor het beperken van diffuse bronnen; alle elementen in de openbare ruimte die de kwaliteit van het water negatief kunnen beïnvloeden, bijvoorbeeld verzinkte dakgoten, chemische onkruidbestrijding, etc.

Veenendaal-oost kent een verbeterd gescheiden stelsel. In Veenendaal-oost is het streven om 70% van de wijk zongericht te verkavelen. Veenendaal-oost is een waterrijke wijk. In principe hebben de watergangen in potentie een hoge ecologische waarde. Door de watergangen minimaal aan een zijde een ecologische oever te geven kunnen ecologische verbindingen vormgegeven worden die Veenendaal-oost verbinden met het omliggende gebied.

In 2007 heeft de gemeente Veenendaal samen met Quattro Energie B.V. (een combinatie van drie marktpartijen) het energiebedrijf DEVO B.V. opgericht. Duurzame Energievoorziening Veenendaal-oost B.V. (DEVO) is het lokale energiebedrijf, dat verantwoordelijk is voor de aanleg, de exploitatie en het beheer van de duurzame energievoorziening in “Buurtstede” en “Veenderij” (deelgebieden Veenendaal-oost). DEVO voorziet (op termijn) circa 2.250 woningen en gebouwen voor de voorzieningen van warmte en koeling via een collectief energiesysteem op basis van warmte-/koudeopslag en warmtekrachtkoppeling. De CO2-uitstoot wordt met dit duurzame energiesysteem met 60% verminderd. Hiermee draagt DEVO bij aan het duurzame karakter van de wijk Veenendaal-oost. Doel van DEVO is het realiseren van een goede energieambitie in Veenendaal-oost met een verhoogd wooncomfort tegen lagere energielasten voor bewoners. En bij een gunstig bedrijfsresultaat, het initiëren van nieuwe energiebesparings- of duurzame energieprojecten binnen Veenendaal.

Via een zogenoemd Startdocument Opstalontwikkeling dat is opgebouwd uit tekeningen en teksten en dat de programmatische, planmatige en financiële randvoorwaarden voor de ontwikkeling van de opstallen in Veenendaal-oost bevat, worden de ontwikkelaars en in het verlengde hiervan hun architecten gevraagd zich maximaal in te spannen een zodanige kwaliteit van bebouwing en woonomgeving te realiseren dat een Veenendaal-oost ontstaat waar het in de brede zin van het woord prettig wonen en verblijven is.

Voor de woningen in “Veenendaal-oost” zal moeten worden voldaan aan de in het Bouwbesluit per 1 januari 2015 vastgelegde energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0.4. Naar verwachting zal deze EPC de komende jaren verder worden aangescherpt en zal er in 2020 sprake zijn van een EPC van 0.0 en van energieneutrale gebouwen.

Naast deze wettelijke eis zal “Veenendaal-oost” in het kader van het terugdringen van het gebruik van fossiele brandstoffen niet op gas worden aangesloten.

Voorts wil OVO (op basis van het gemeentelijk klimaatbeleid en op grond van het betreffende besluit van de aandeelhouders van OVO) de ambitie van een aandeel van minimaal 20% duurzame energieopwekking vanuit de wijk blijven hanteren. Dit zou bijvoorbeeld kunnen met het toepassen van zonnepanelen.

Tot slot ziet de gemeente graag dat ontwikkelaars de mogelijkheid van energieneutrale woningen - vooruitlopend op het van kracht worden van een EPC van 0.0 - al meenemen in het aanbod voor “Veenendaal-oost”.

Voor de energieconcepten die in “Veenderij” worden gehanteerd, geldt dat deze concepten moeten leiden tot goed functionerende systemen met aan de eindgebruiker een prestatiezekerheids-/instandhoudingsgarantietermijn en in de woning een gezond leefklimaat. Daaraan gekoppeld geldt het uitgangspunt van goede voorlichting aan de eindgebruiker over de werking van het systeem en een goede informatieoverdracht tussen alle schakels in de keten vanaf het ontwerp tot en met de uitvoering van het systeem. Ontwikkelaars zijn gevraagd een informatiebijeenkomst te beleggen waarop aan kopers/huurders van opgeleverde woningen de werking van de energievoorziening wordt uitgelegd en instructies worden meegeven hoe het best met deze voorziening in de praktijk kan worden omgegaan.

Sinds Bouwbesluit 2012 bestaat de wettelijke plicht voor de aanvrager van de omgevingsvergunning om een berekening aan te leveren van de milieuprestatie van een gebouw. Het prestatie-instrument GPR-Gebouw wordt door de ontwikkelaar zelf toegepast en als verklaring overgedragen bij de omgevingsvergunningaanvraag. De ontwikkelaars dienen zich vast te leggen op een gangbare prestatiescore van tenminste 7.0.

De gemeente wenst vast te houden aan het terugdringen van de CO2-uitstoot, maar beraadt zich nog of het verbod van het opnemen van rookgasafvoeren in de woningen hiertoe de aangewezen weg is. Dit mede in licht van hoe elders in Veenendaal op nieuwbouwlocaties met dit verbod wordt omgegaan.

Het verbod van het toepassen van materialen als koper, lood en zink als deze materialen door uitloging in de hemelwaterafvoer kunnen komen, blijft gehandhaafd. Dit geldt ook voor het achterwege laten van het gebruik van niet-duurzame bouwmaterialen.

In het stedenbouwkundig plan en VO inrichtingsplan openbare ruimte van "Buurtstede" is met de uitgangspunten van “Nieuw Wonen” rekening gehouden. Echter voor “Veenderij” zijn geen provinciale middelen beschikbaar voor de uitvoering van Nieuw Wonen. Dit leidt ertoe dat er voor de opstalontwikkeling geen bijzondere ontwerpeisen worden gesteld die een extra toetsing door de gemeente vragen. Wel zal de gemeente de ontwikkelaars aan de hand van het regionale Stimuleringsprogramma Woonbewust informeren over de mogelijkheden om woningen comfortabel, veiliger en energiezuiniger te maken. Ook vraagt de gemeente aandacht voor alternatief opdrachtgeverschap, voor consumentgericht bouwen en voor bijzondere wooninitiatieven.

De gemeente continueert bewonersparticipatie ten aanzien van de invulling van de nog per eiland aan te wijzen locaties voor speel- en ontmoetingsplekken.

IVN Veenendaal - Rhenen wordt met enige regelmaat gelegenheid geboden om de ontwikkeling van en aandacht voor natuur in de stad voor het voetlicht te brengen. Ook voor een duurzame groene inrichting van particuliere tuinen is aandacht.

Hoofdstuk 7 Financiële uitvoerbaarheid

Voor Veenendaal-oost is in 2003 een Samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen de gemeente en een aantal private partijen. Dit heeft geresulteerd in de oprichting van het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost als Publiek Private Samenwerking (PPS) die de grondexploitatie voert voor het plan. De grondexploitatie wordt jaarlijks geactualiseerd. Er is sprake van een financieel sluitende grondexploitatie.

Voor het onderhavige plan behoeft geen exploitatieplan als bedoeld in Afdeling 6.4. van de Wet ruimtelijke ordening te worden opgesteld omdat enerzijds het kostenverhaal via een anterieure overeenkomst in een PPS met diverse partijen is verzekerd. Anderzijds zijn alle gronden in het plangebied in eigendom van gemeente Veenendaal.

Verder zijn er zijn naast procedurele kosten geen andere kosten verbonden aan de vaststelling van dit plan. Voor de procedurele kosten geldt dat zij binnen de gemeentelijke begroting zijn, of kunnen worden, gedekt.

Conclusie  
Op basis van genoemde argumenten is een exploitatieplan bij dit uitwerkingsplan niet nodig. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening is ten aanzien van dit uitwerkingsplan niet van toepassing en de economische uitvoerbaarheid van dit uitwerkingsplan is niet in het geding.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpplan heeft vanaf 10 januari tot 21 februari ter inzage gelegen en gedurende deze termijn is een zienswijze ingediend door De Natuur en Milieufederatie Utrecht (NMU).

Op basis hiervan is een extra hoofdstuk over duurzaamheid in dit uitwerkingsplan toegevoegd.

Hoofdstuk 9 Regels en analoge verbeelding

9.1 Algemeen

Het voorliggende uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3 is een nadere uitwerking van het bestemmingsplan Veenderij dat is vastgesteld op 30 maart 2017. Het uitwerkingsplan dient zich daarbij te voegen naar het in dat bestemmingsplan bepaalde ten aanzien van de bevoegdheden die door de gemeenteraad aan B&W zijn verleend.

9.2 Regels

De regels van het uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3 zijn qua vormgeving deels ingegeven door de "Veenendaalse Standaard voor BestemmingsPlannen", die is afgeleid van het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening 2012 (IMRO-2012), de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen 2012 (PRBP-2012), de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP-2012) en door de voorschriften van het bestemmingsplan Veenderij. Gelet op uniformiteit binnen de gemeente Veenendaal is de systematiek tevens afgestemd op het bestemmingsplan Woongebieden 2018.

In het uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3 komen vier bestemmingen voor, te weten:

• Groen (artikel 3)
• Verkeer (artikel 4)
• Water (artikel 5)
• Wonen (artikel 6).

De bestemmingen "Groen", "Verkeer" en "Water" omvatten alle functies die binnen de openbare ruimte zijn toegestaan. Daarbij zorgt een "overlap" voor een flexibele vormgeving op de grens van beide bestemmingen. De op de verbeelding aangegeven grens behoeft in de praktijk derhalve niet zo strikt te zijn. Bruggen kunnen binnen de bestemming "Water" worden opgericht en zijn daarom niet aangegeven op de verbeelding. Ook dat maakt een flexibele inrichting mogelijk. Ten behoeve van de realisatie van bruggenhoofden is in het plan aan beide zijden van de toekomstige bruggen zo nodig een bestemmingsvlak met de bestemming Verkeer opgenomen. Duikers zijn op de verbeelding opgenomen in de bestemming Verkeer.

De overige te ontwikkelen (uitgeefbare) gronden hebben de bestemming "Wonen". Op de analoge verbeelding zijn in de bestemming "Wonen" bouwvlakken aangegeven. Hoewel in beginsel deze bouwvlakken leidend zijn voor de situering van de voorgevels kan daar beperkt van worden afgeweken. Daarbij zal in de praktijk een advies gevraagd worden aan de supervisor van Veenderij. De supervisor zal zich daarbij laten leiden door het Stedenbouwkundig plan van 1 juni 2018 voor eiland ABC. Op deze wijze is de ontwikkelaar in staat een vraaggestuurd programma te realiseren waarbij de definitieve stedenbouwkundige situatie zo min mogelijk wordt beperkt door het uitwerkingsplan.

Binnen het plangebied zijn uitsluitend grondgebonden woningen toegestaan. Gelet op de stedelijke uitstraling van dit deel van Veenderij hebben de grondgebonden woningen betrekking op voornamelijk vrijstaande en twee-aaneengebouwde woningen. Aan de noordwestzijde zijn tevens aaneengebouwde woningen toegestaan. Het maximale aantal te realiseren woningen is niet vastgelegd. Op deze wijze ontstaat flexibiliteit bij de verdere planvorming in het kader van de omgevingsvergunningen.

De bestemming "Wonen" is gebaseerd op het bestemmingsplan Woongebieden 2018. Dat betekent dat voor de verschillende bouwblokken één bestemmingsvlak is opgenomen. Binnen deze zijn bouwvlakken opgenomen die gebaseerd zijn op het stedenbouwkundige plan. In het stedenbouwkundige plan van de eilanden ABC zitten echter talloze verspringingen in de gevellijnen. Uitgangspunt bij het bepalen van de ligging van de bouwvlakken is geweest dat de gevellijn in beginsel de markantste plekken als vormgevend vertrekpunt heeft (bijvoorbeeld een hoekgebouw) en dat getekende verspringingen worden ondersteund door eigendomsgrenzen. Evenals in eerdere uitwerkingsplannen binnen Veenendaal-oost heeft de “uit te geven grond” immers als basis gediend voor de bestemming Wonen.

In het Beeldkwaliteitplan (BKP) is aangegeven dat water een belangrijke rol speelt. Dit water grenst zowel aan openbare oevers en aan privé kavels. Ook de oevers spelen in de waterbeleving een zeer belangrijke rol.

Er zijn binnen Eilanden ABC veel tuinen die grenzen aan het water en deze zijn van belang voor de beeldvorming van Veenderij. Om die reden is er een aantal randvoorwaarden geformuleerd hoe eigenaren om dienen te gaan met de oevers van de eigen tuin. Met de aanleg van een vlonder kan vanuit de tuin het water direct beleefd worden en is het mogelijk om een bootje aan te leggen. Binnen dit uitwerkingsplan is sprake van kavels die aan de achterzijde aan het water grenzen. De vlonders zijn toegestaan in dit plan. Daarbij mag slechts één vlonder per bouwperceel met een breedte van 5 meter worden gerealiseerd. Bij hoekkavels geldt een aangepaste regeling. Omdat in het BKP een overkraging van de vlonder van 50 cm over het water mogelijk is, is dit in het uitwerkingsplan mogelijk gemaakt. De totale diepte van de vlonder mag niet meer bedragen dan 2,5 meter.

Afbeelding 9: Vlonder (volgens de maatvoering die in het BKP is opgenomen).

De betreffende bepalingen die in de bestemmingen Water en Wonen zijn opgenomen dienen in onderlinge samenhang te worden beschouwd bij de plantoetsing. Bovenstaande afbeelding geeft de maximale maatvoering van de vlonder in relatie tot de twee bestemmingen. Daarbij dient te worden opgemerkt dat het achterwege laten van de overkraging mogelijk is met behoud van de maximale diepte van 2,5 meter binnen de bestemming Wonen.

Op 18 november 2014 heeft de Eerste Kamer de 'Reparatiewet Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 2014' aangenomen. De Reparatiewet BZK is voor het grootste deel op 29 november 2014 in werking getreden (stb. 2014, 458). In die wet worden de bepalingen van de Woningwet geschrapt die de grondslag vormen voor het opnemen van stedenbouwkundige voorschriften in de Bouwverordening. Dit was al de bedoeling van de wetgever bij de invoering van de Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008. Een van deze voorschriften is, kort gezegd, de verplichting van voldoende parkeergelegenheid. Parkeren moet dus voortaan in het bestemmingsplan worden geregeld. In dit uitwerkingsplan is hieraan invulling gegeven via een voorwaardelijke verplichting (12.1).

9.3 Analoge verbeelding

Het digitale plan bestaat uit een GML-bestand met bijbehorende regels. Met de invoering van de Wro en de daaraan gekoppelde standaarden kent het plan een analoge en een digitale verbeelding. Het primaat ligt bij de digitale verbeelding. De analoge verbeelding is getekend op schaal 1 : 1000.

• 1. Stedenbouwkundig plan Veenderij, BDP.khandekar, oktober 2015.
• 2. Inbo, Eilanden ABC, Veenendaal, Stedenbouwkundig plan, 1 juni 2018.
• 3. Inbo, Eilanden ABC, Veenendaal, Stedenbouwkundig plan, 1 juni 2018.
• 4. Inbo, Beeldkwaliteitsplan ABC, Weteringse Zoom, 1 juni 2018.
• 5. Sweco Nederland B.V.,Akoestisch onderzoek Wegverkeerslawaai, SWNL0199344, revisie D1, 23 januari 2017.
• 6. ODRU, 29 maart 2017.
• 7. Sweco Nederland B.V., Natuuronderzoek Veenendaal-Oost, 28 oktober 2016.
• 8. Ruimte voor Advies, Resultaten vleermuisonderzoek Veenderij Veenendaal, 11 december 2015.
• 9. Bureau Bleijerveld, Demping sloten eiland K Veenderij, 4 juni 2018.
• 10. Geofox-Lexmond b.v., maart 2007, projectnummer 20070362/CDRO.
• 11. Geofox-Lexmond b.v., 23 mei 2007, projectnummer 20060978/FNEE.
• 12. AVG Explosieven Opsporing Nederland, Projectplan explosievenonderzoek, 30 november 2016.
• 13. AVG Explosieven Opsporing Nederland, Procesverbaal oplevering explosievenonderzoek, 14 juni 2017.
• 14. Witteveen+Bos, Onderbouwing effecten Veenendaal-Oost op grondwater, 24 januari 2011.
• 15. Waterschap Vallei & Eem, brief van 12 mei 2010.