Buurtstede | Buurtwinkelcentrum, Veenendaal-Oost

Toelichting

Hoofdstuk 1 INLEIDING

In het totale plangebied van Veenendaal-Oost worden in totaal ongeveer 3.200 woningen en de daarbij behorende voorzieningen gerealiseerd. De woningbouwontwikkeling zal gefaseerd tot stand komen. In Veenendaal-Oost worden drie deelgebieden met een eigen identiteit uitgewerkt: "Buurtstede", "Veenderij" en "Groenpoort". Er is voor gekozen om "Buurtstede" als eerste te ontwikkelen omdat hierin het centrum met voorzieningen is gesitueerd, dat tevens een functie dient te vervullen voor de wijk Dragonder-oost.

Op 13 september 2005 is het college van burgemeester en wethouders akkoord gegaan met het Masterplan Veenendaal-oost en op 10 oktober 2005 is dit Masterplan behandeld in de toenmalige Commissie Stad. Dit Masterplan vormt (samen met het bestemmingsplan Veenendaal-oost) het kader voor de latere uitwerking in stedenbouwkundige plannen.

In december 2006 is vervolgens het bestemmingsplan Veenendaal-oost door de gemeenteraad van Veenendaal vastgesteld. In dit bestemmingsplan is het bovengenoemde centrum in Buurtstede beschreven. In het centrale cluster zullen winkels, een brede school, maatschappelijke voorzieningen en een zorgcluster gesitueerd worden. De totale oppervlakte van het centrale cluster is begrensd tot 8.000 m² bruto vloeroppervlak, met dien verstande dat de totale oppervlakte van detailhandel niet meer mag bedragen dan 5.000 m². De omvang is gebaseerd op het verzorgingsgebied dat wordt gevormd door Dragonder-oost en Veenendaal-oost.

Met de gedeeltelijke actualisatie van bestemmingsplan Veenendaal-oost via de bestemmingsplannen 'Buurtstede' en 'Veenderij' (beide vastgesteld op 30 maart 2017) zijn deze uitgangspunten geconsolideerd.

Het gemeentelijk beleid is gericht op concentratie van winkelaanbod op een beperkt aantal locaties. Dit zijn het kernwinkelgebied, de buurtwinkelcentra en PDV-locaties. Het buurtwinkelcentrum voor Veenendaal-Oost maakt hier onderdeel van uit.

Voorliggend uitwerkingsplan heeft tot doel het beoogde buurtwinkelcentrum aan de Stuivenbergheem juridisch-planologisch mogelijk te maken.

1.1 Ligging plangebied

De projectlocatie van het beoogde buurtwinkelcentrum bevindt zich ten westen van de Stuivenbergheem. De Stuivenbergheem betreft een weg, die aan de noordzijde begint bij de Spiesheem en in het zuiden eindigt op de Hootsenheem. Het plangebied wordt globaal begrensd door de Rondweg-oost aan de westzijde, het verlengde van de Spiesheem aan de noordzijde, de Stuivenbergheem aan de oostzijde en de Hootsenheem aan de zuidzijde. De projectlocatie heeft een oppervlakte van 10.000 m² (afgerond). Navolgende afbeelding geeft de globale ligging van het plangebied weer.

Afbeelding 1.1: Globale ligging plangebied (bron: PRS Provincie Utrecht 2013-2028)

Het plangebied maakt voor het overgrote deel, deel uit van het vigerende bestemmingsplan Buurtstede. Navolgende afbeelding geeft de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan 'Buurtstede' weer.

.

Afbeelding 1.2: Verbeelding vastgestelde bestemmingsplan Buurtstede - Veenendaal-Oost

Een klein deel van het projectgebied maakt ook nog deel uit van het vigerende bestemmingsplan 'Veenendaal-oost' (2006). In afbeelding 1.3 is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan 'Veenendaal-oost' opgenomen. Hierbij is dat deel van het projectgebied dat binnen dit bestemmingsplan ligt indicatief opgenomen met een rode stippellijn. In het meest noordelijke deel bedraagt deze strook ongeveer 11 meter en loopt uit naar het zuiden tot een breedte van ongeveer 8 meter.

Afbeelding 1.3: Uitsnede plankaart vigerend bestemmingsplan Veenendaal-oost '(2006)

De plangrens van het uitwerkingsplan Buurtstede | Buurtwinkelcentrum, Veenendaal-Oost komt niet overeen met de westelijke plangrens van het vigerende bestemmingsplan 'Veenendaal-oost' (2006). Dit is een bewuste keuze. Op deze wijze hebben de resterende gronden geen directe bouwtitel. Dit is in lijn met de afspraken tussen provincie Utrecht en gemeente Veenendaal om een mogelijke verbreding van de Rondweg-oost niet onmogelijk te maken.

1.2 Bestaande situatie

1.2.1 Ruimtelijke structuur

Het plangebied betreft nog te ontwikkelen gronden binnen de bestemmingsplannen 'Buurtstede' en 'Veenendaal-oost', binnen het buurtschap De Ontmoeting. De Ontmoeting onderscheidt zich van de overige buurtschappen door de aanwezigheid van de centrumvoorzieningen van Veenendaal-Oost. De onderwijs-, sport-, sociaalmaatschappelijke en commerciële voorzieningen hebben of krijgen hier een plaats.

In de huidige situatie bestaat het plangebied grotendeels uit braakliggend terrein. Aan de westzijde ligt deels een geluidswal. Aan de oostzijde ligt de straat Stuivenbergheem. Aan de oostzijde van het plangebied is een centrale rol toegedacht aan het in het hart van De Ontmoeting gesitueerde plein: de brink. De brink is aan de noord- en zuidzijde bereikbaar voor gemotoriseerd verkeer. In feite vormt de brink de "knip" in de hoofdontsluitingsweg van Veenendaal-Oost. Alle eerder genoemde voorzieningen zijn of worden rondom de brink gesitueerd. Zie hiervoor ook afbeelding 1.2.

Afbeelding 1.2 Overzichtstekening

1.2.2 Functionele structuur

De projectlocatie is gesitueerd in buurtschap De Ontmoeting. Dit buurtschap onderscheidt zich van de andere buurtschappen. Dit komt voornamelijk door de aanwezigheid van de centrumvoorzieningen van Veenendaal-Oost. De onderwijs-, sport-, sociaalmaatschappelijke en commerciële voorzieningen hebben hier een plaats. Waarbij het buurtwinkelcentrum het sluitstuk is op deze centrumfunctie binnen Veenendaal-Oost. Het buurtschap heeft ondanks de centrumfunctie een dorpse uitstraling. Hierbij is een centrale rol toegedacht aan het in het hart van De Ontmoeting gesitueerde plein: de brink. Ondanks het feit dat het parkeren voor de omliggende centrumfunctie op de brink wordt gerealiseerd, zal het plein een groene uitstraling krijgen. De brink is aan de noord- en zuidzijde bereikbaar voor gemotoriseerd verkeer.

1.3 Eigendom plangebied

Het gehele projectgebied is in eigendom van de gemeente Veenendaal. Het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost (OVO) heeft de opdracht het gebied Veenendaal-oost tot ontwikkeling te brengen. Het projectgebied maakt hier onderdeel van uit.

1.4 Vigerend(e) plan(nen)

Voor het plangebied uitwerkingsplan 'Buurtstede | Buurtwinkelcentrum, Veenendaal-Oost' vigeren twee bestemmingsplannen. Onderstaand een korte analyse van deze plannen.

Bestemmingsplan Veenendaal-oost
Het bestemmingsplan Veenendaal-oost geeft de juridisch-planologische randvoorwaarden voor een klein deel van het plangebied. Het bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Veenendaal vastgesteld op 14 december 2006 en door gedeputeerde staten van de provincie Utrecht op 26 juni 2007 goedgekeurd. In het bestemmingsplan is voor het gehele gebied Veenendaal-oost een uit te werken bestemming Woondoeleinden opgenomen. De belangrijkste stedenbouwkundige uitgangspunten voor het plangebied zijn aangegeven op de plankaart van het bestemmingsplan en zijn beschreven in de voorschriften.

Binnen de centrumvoorzieningen is 5.000 m² brutovloeroppervlak gereserveerd voor detailhandel.

Bestemmingsplan Buurtstede
Het bestemmingsplan Buurtstede geeft de juridische planologische randvoorwaarden voor het overgrote deel van het plangebied. Dit bestemmingsplan betreft een actualisatie van het bestemmingsplan Veenendaal-oost en heeft een beheersgericht karakter. Dit houdt in dat de bestaande situatie, zoals die bij het opstellen van het bestemmingsplan bekend is, als uitgangspunt is genomen. Daarbij is het feitelijke gebruik, de bestaande bebouwing, de geldende rechten en het vastgestelde beleid van belang voor de op te nemen bestemmingen. Concreet betekent dit dat voor de centrumvoorzieningen in Buurtstede wederom 5.000 m² is gereserveerd voor de winkelvoorzieningen. In dit geval in de bestemming 'Gemengd - uit te werken'.

Voorliggend document voorziet in een toelichting op het voornemen voor het uitwerkingsplan.

Navolgende afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeeldingen indicatief weer.

Afbeelding 1.4: Uitsnede vigerende verbeelding (bestemmingsplan "Veenendaal-oost en Buurtstede")

In paragraaf 2.2 wordt nader ingegaan op de uitwerkingsregels van de bestemming "Wonen - Uit te werken" (bestemmingsplan Veenendaal-oost) en 'Gemengd - Uit te werken' (bestemmingsplan Buurtstede) en wordt de voorgenomen ontwikkeling hieraan getoetst.

1.5 Toekomstige situatie

Zoals gezegd vervult de brink een centrale rol in buurtschap De Ontmoeting. Inmiddels staat aan de noordzijde van de brink het Ontmoetingshuis en een appartementengebouw, waarbij in de plint dienstverlening en/of een vrij beroep is toegestaan. Aan de zuidzijde staat Het Kloppend Hart Huis met daarnaast grondgebonden woningen. Momenteel vindt er woningbouw plaats aan de oostzijde van de brink in het buurtschap De Erven. De realisatie van een buurtwinkelcentrum aan de westzijde van de brink kan worden gezien als een afronding van de centrumvoorzieningen in Buurtstede.

Conform de uitwerkingsregels van zowel bestemmingsplan Veenendaal-oost als Buurtstede zal binnen het plangebied een buurtwinkelcentrum worden gerealiseerd met een bouwhoogte van maximaal 26 meter (max. 7 bouwlagen, waarvan de eerste bouwlaag 4,5 m¹ mag bedragen en de overige bouwlagen 3,5 m¹). Een en ander conform de vigerende uitwerkingsregels. Naast ruimte voor detailhandel (max. 5.000 m² b.v.o. zal er ruimte komen voor naar verwachting 44 appartementen. Zie navolgende afbeelding voor een impressie van het buurtwinkelcentrum.

Afbeelding 1.5 Impressie buurtwinkelcentrum gezien vanuit oostzijde

1.6 Leeswijzer

Het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 is een beschrijving van het beleidskader dat van toepassing is op het bestemmingsplan opgenomen;
• In hoofdstuk 3 zijn de relevante milieu- en omgevingsaspecten behandeld;
• Hoofdstuk 4 beschrijft het juridische deel van het plan;
• In hoofdstuk 5 komt de economische- en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan bod;
• In hoofdstuk 6 tenslotte zijn de wordt de procedure besproken en en behandeld.

Hoofdstuk 2 BELEIDSKADER

Met betrekking tot Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid kan worden opgemerkt dat er zich, gelet op het voorgenomen programma zoals dat in voorliggend uitwerkingsplan concreet wordt mogelijk gemaakt, geen relevante wijzigingen hebben voorgedaan die een nadere toelichting en afweging vragen.

In dit hoofdstuk wordt uitsluitend ingegaan op het beleidskader omtrent Niet Gesprongen Conventionele Explosieven (NGCE), verkeer en parkeren en de toetsing van het voorliggende uitwerkingsplan aan de uitwerkingsregels zoals deze zijn opgenomen in het bestemmingsplan 'Buurtstede' en 'Veenendaal-oost'.

Voor het overige wordt in voorliggend uitwerkingsplan volstaan met een verwijzing naar het bestemmingsplan "Buurtstede" dat op 30 maart 2017 is vastgesteld.

2.1 Gemeentelijk beleid

2.1.1 Notitie Parkeernormen

In 2008 heeft gemeente Veenendaal de notitie "Parkeernormen gemeente Veenendaal" vastgesteld (juli 2008) waarin per functie is aangegeven welke parkeernormering bij nieuwe ontwikkelingen in acht moeten worden genomen. Het doel van deze notitie kan als volgt worden gedefinieerd: Het vaststellen van gemeentelijke parkeernormen voor nieuwe ruimtelijke projecten en ontwikkelingen in Veenendaal. Hierdoor kan nu en in de toekomst worden voorzien in de parkeerbehoefte waarbij tevens de bereikbaarheid en leefbaarheid worden gewaarborgd.

Om deze doelstelling te behalen zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd:

• 1. elke initiatiefnemer van een ruimtelijke ontwikkeling is verantwoordelijk voor het realiseren van z’n eigen parkeeroplossing.
• 2. een nieuw bouwinitiatief mag geen parkeerproblemen in de omgeving veroorzaken;
• 3. het toepassen van de parkeernormen moet een positieve invloed hebben op de bereikbaarheid en de economische ontwikkeling van Veenendaal;
• 4. er wordt gestreefd naar een goede balans tussen het aanbod van parkeerplaatsen versus de leefbaarheid en de kwaliteit (functie, gebruik, beeld) van de openbare ruimte;
• 5. indien de voorgeschreven parkeernorm niet realiseerbaar is, wordt er naar alternatieve mogelijkheden gezocht om het parkeren op te lossen.

Toets plan
Voor het buurtwinkelcentrum geldt het uitgangspunt dat moet worden geparkeerd op eigen terrein (openbaar toegankelijk) en deels voor bezoekers parkeren in het openbaar gebied. Binnen de projectlocatie kan worden geparkeerd langs de Hootsenheem en op het eigen terrein grenzend aan de Spiesheem. Eventueel bezoekersparkeren kan gebruikmaken van de parkeerplaatsen in de openbare ruimte binnen buurtschap 'De Ontmoeting'.

De specifiek voor het gebied geldende parkeernormen en reductiefactoren zijn opgenomen in de parkeerbalans 'buurtschap De Ontmoeting', d.d. 17 mei 2017. Deze balans is als Bijlage 1 bij de toelichting opgenomen. Het te realiseren buurtwinkelcentrum genereert een dusdanige parkeervraag, waardoor er een extra behoefte ontstaat aan 63 parkeerplaatsen op de totale parkeerbalans voor buurtschap 'De Ontmoeting'. Het buurtwinkelcentrum voldoet aan deze normen dan wel zijn er afdoende mogelijkheden om aan de parkeernormen te voldoen.

2.2 Vigerende bestemmingsplannen

In de vigerende bestemmingsplannen 'Veenendaal-oost' en 'Buurtstede' is bepaald dat burgemeester en wethouders de bestemming "Wonen - Uit te werken" respectievelijk "Gemengd- uit te werken" uitwerken overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening en met inachtneming van de volgende hoofdlijnen, uitgangspunten, wensbeelden en regels.

In hoofdlijnen

• a. Buurtstede vormt deels de stedenbouwkundige afronding van Veenendaal in de richting van de ten oosten van het plangebied op het grondgebied van de gemeente Ede te realiseren natuurontwikkelingszone. De stedenbouwkundige opzet van Buurtstede dient daarbij zodanig te zijn dat enerzijds een goede verbinding tussen het bestaand stedelijk gebied en het buitengebied ontstaat en dat anderzijds een geleidelijke overgang tussen beide gebieden tot stand wordt gebracht;
• b. binnen het plangebied wordt gestreefd naar een aantrekkelijk en hoogwaardig woonmilieu, waarin plaats wordt geboden aan initiatief van de toekomstige gebruikers (particulier opdrachtgeverschap en/of bijzondere woonvormen) bij de realisering van het plangebied;
• c. de detailhandelsvoorzieningen van Buurtstede zullen qua omvang worden afgestemd op Veenendaal-Oost en Dragonder-Oost;

Algemene stedenbouwkundige structuur van Veenendaal-Oost

• d. Het gehele plangebied dient een heldere stedenbouwkundige structuur te krijgen. Dit vindt onder meer zijn uitwerking in structurerende en niet-structurerende elementen:
  • 1. Structurerende elementen:
    • het woongebied krijgt een eigen karakter (zie 5.2 sub h) Zo dient Buurtstede een kenmerkende dichtheid, sfeer en profilering van de openbare ruimte te krijgen;
    • een verkavelingsrichting die aansluit op de landschappelijke kavelrichting ter plaatse. Dit betekent dat Buurtstede in hoofdzaak dezelfde oost-west gerichte verkaveling krijgt. In het algemeen geldt dat afwijkingen in de bestaande kavelstructuur aanleidingen vormen voor het realiseren van markante plekken en/of structuren;
    • de hoofdontsluitingsstructuur van Veenendaal-Oost voor gemotoriseerd verkeer staat grotendeels haaks op de landschappelijke hoofdstructuur en zal worden ingericht voor een verkeerssnelheid van maximaal 50 km/uur. Het zuidelijke deel van Veenendaal Oost (in casu Buurtstede en Veenderij) is of zal worden aangesloten op de Rondweg-oost. Het noordelijke deel van Veenendaal-Oost (Groenpoort) zal daarentegen worden aangesloten op de Buurtlaan-oost. Beide hoofdontsluitingen krijgen ongeveer ter plaatse van het centrale cluster een koppeling voor hulpdiensten en langzaamverkeer. Door de loskoppeling van beide hoofdontsluitingen wordt doorgaand gemotoriseerd verkeer door de wijk tegengegaan en wordt langzaamverkeer bevorderd;
    • de hoofdgroenstructuur van Veenendaal-Oost is voornamelijk oost-west gericht. De belangrijkste twee groene elementen vormen de verbindende elementen tussen de deelgebieden. Een derde element zorgt voor zowel een interne geleding van Buurtstede als voor een goede verbinding met Dragonder-Oost. Tot slot zorgt een vierde element voor een interne geleding van Groenpoort;
    • de hoofdwaterstructuur van Veenendaal-Oost ondersteunt de hoofdontsluitingsstructuur en de hoofdgroenstructuur en sluit aan op de natuurontwikkelingszone. Daarnaast zal een aanwezige waterschapssloot langs de Rondweg-Oost, hoewel deze geen functie heeft voor het gebied zelf, eveneens worden opgenomen in de hoofdwaterstructuur.
      
  • 2. Niet-structurerende elementen:
    • langzaamverkeersroutes worden zo veel mogelijk gekoppeld aan de hoofdontsluiting en de hoofdgroenstructuur van Veenendaal-Oost. Daarbij zal aansluiting worden gezocht bij doorgaande routes buiten het plangebied.
    • de secundaire wegenstructuur zal in hoofdzaak parallel lopen aan de huidige verkavelingsstructuur (oost-west). De inrichting zal afgestemd zijn op een verkeerssnelheid van maximaal 30 km/uur;
    • de ten oosten van het plangebied te situeren woongebieden binnen de natuurontwikkelingszone (balkons) zullen een geleidelijke overgang naar het landschap bewerkstelligen. Eenzelfde rol vervult de zuidelijkste rand van Veenderij. Ter plaatse van het bestaande bebouwingslint aan de zuidzijde dient het nieuwe woongebied duidelijk van het bestaande lint te worden gescheiden door een zone met relatief lage woningdichtheid en waterpartijen. Op deze wijze behoudt het lint zo veel mogelijk het waardevolle cultuur-historische karakter;
    • ten behoeve van de waterberging en waterafvoer wordt uitgegaan van het zo veel mogelijk bergen van regenwater in de wijk. Indien nodig kan aanvullende bergingscapaciteit worden gezocht in de natuurontwikkelingszone.

Stedenbouwkundige structuur

• e. Buurtstede vormt het centrale deelgebied van Veenendaal-Oost. De volgende uitgangspunten zijn daarbij van belang:
  • 1. de (relatief hoge bruto) woningdichtheid zal 30 à 40 woningen per hectare bedragen;
  • 2. de winkelvoorzieningen voor Veenendaal-Oost (alsmede voor de Dragonder-oost) dienen te worden gerealiseerd in Buurtstede. Daarbij zal in principe sprake zijn van een clustering in één centrum, dat gesitueerd zal worden ter plaatse van de in 5.2, sub e. onder 1 bullit 3 genoemde verkeerskundige knip (zie bestemmingsplan 'Buurtstede'). In de cluster kunnen buurtvoorzieningen in allerlei vorm, zoals buurtwinkels, (brede) scholen en medische steunpunten, of vergelijkbare voorzieningen worden gerealiseerd. Gelet op de functie voor meerdere woongebieden is het wenselijk dat dit centrum zichtbaar is vanaf de Rondweg-Oost. In het centrum is een menging van functies belangrijk voor de leefbaarheid/levensloopbestendigheid van het centrum en de wijk als geheel;
  • 3. de woningblokken bestaan hoofdzakelijk uit gesloten bouwblokken met voornamelijk aaneengesloten woningen en gestapelde woningen. Door de relatief kleine voortuinen en het materiaalgebruik van de openbare ruimten krijgt de buurt een steenachtig (stedelijk) karakter;
  • 4. ondergeschikte clusters voor sociaal-maatschappelijke-, medische-, educatieve- en soortgelijke voorzieningen zijn door het gehele gebied mogelijk;
  • 5. ter afscherming van het geluid als gevolg van de Rondweg-Oost dient een inventieve combinatie van geluidwerende voorzieningen te worden toegepast. Te denken valt aan een combinatie van geluidwal/scherm en (al dan niet) gestapelde woningen met permanent geluiddichte gevels.

Programmering

• f. Binnen Buurtstede dienen minimaal 1050 woningen respectievelijk maximaal 1675 woningen te worden gerealiseerd.

Omgevingsfactoren

• g. Bij de uitwerking dient te worden aangetoond dat de beoogde planontwikkeling geen knelpunten oplevert voor de relevante milieuaspecten (akoestiek, bodem, water, flora en fauna, e.d.) in de directe omgeving en vice versa; Dit betekent onder andere dat de milieuhygiënische belemmeringen ten gevolge van binnen en buiten het plangebied aanwezige milieubelastende functies, op grond waarvan milieubelemmeringen zijn bepaald, dienen te zijn weggenomen en/of de voorwaarden in acht zijn genomen zoals neergelegd in de toepasselijke wet- en regelgeving betreffende de relevante leefmilieuaspecten;

Bebouwing en gebruik

• h. De totale oppervlakte aan detailhandel bedraagt maximaal 5.000 m² bruto vloeroppervlak;
• i. ten behoeve van de realisering van Buurtstede dient voldoende waterberging te worden gerealiseerd;
• j. de hoogte van de bebouwing in Buurtstede bedraagt maximaal 5 bouwlagen;
• k. de hoogte van de landmark in het wijkcentrum bedraagt maximaal 7 bouwlagen;
• l. de bouwlagen worden in meters bepaald op 4,5 meter voor de voorzieningen en op 3,5 meter voor de woonlagen.

Onderstaand de toetsing aan de uitwerkingsregels die voor de projectlocatie relevant zijn:

Ad a t/m g:
De uitgangspunten in hoofdlijnen, Stedenbouwkundige structuur en Programmering genoemd onder a t/m g zijn vastgelegd in het stedenbouwkundige plan. Een uitsnede van dit plan is opgenomen in afbeelding 3.4. De planlocatie voor het buurtwinkelcentrum vormt, op nog een drietal uit te werken woonbestemmingen na, de afronding van buurtschap de Ontmoeting en sluit daarmee aan op de genoemde uitgangspunten. Het gaat hierbij om de volgende nog uit te werken bestemmingen:

• in de noordwesthoek van Buurstede - 36 grondgebonden woningen
• ten oosten van de Stuivenbergheem - 14 grondgebonden woningen (twee rijen van zeven)
• ten westen van de Diepeveenheem - 12 walwoningen

Ad h:
In hoofdstuk 3 en onder verwijzing naar het moederplan 'bestemmingsplan Buurtstede' (vastgesteld 30 maart 2017) is uitvoerig ingegaan op de milieuplanologische haalbaarheid van het uitwerkingsplan. Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen. Uit de onderzoeken die zijn uitgevoerd ten aanzien van de relevante milieuaspecten is gebleken dat geen sprake is van milieuplanologische belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied.

Ad i:
Het programma voor het plangebied bestaat uit twee supermarkten en mogelijk dagwinkels tot een maximum van 5.000 m² b.v.o. Deze detailhandelsvoorziening is geprojecteerd op de onderste bouwlaag. Daarboven worden naar verwachting nog 44 appartementen gerealiseerd.

Ad j:
In het moederplan 'Buurtstede' is ruimschoots ingegaan op het aspect water in de paragraaf zogeheten 'Waterhuishouding'. Gemakshalve verwijzen wij hiernaar.

Ad k t/m m:
Het buurtwinkelcentrum is in zowel bestemmingsplan 'Veenendaal-oost' als 'Buurtstede' aangemerkt als landmark. De hoogte van de landmark mag maximaal 7 bouwlagen bedragen. Hiervoor worden bouwlagen in meters bepaald op 4,5 voor de voorzieningen en op 3,5 meter voor de woonlagen. Dit resulteert in een maximale bouwhoogte van 25,5 meter. Gemakshalve is de maximale bouwhoogte afgerond op 26 meter, zodat eventuele ondergeschikte bouwdelen ook nog binnen de maximale bouwhoogte vallen.

Navolgende afbeelding geeft het stedenbouwkundige plan weer.

Afbeelding 3.2: Uitsnede stedenbouwkundig plan Buurstschap De Onmtmoeting (bron: stedenbouwkundig plan “De Erven” en “De Ontmoeting” d.d. mei 2007)

Hoofdstuk 3 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

In dit hoofdstuk wordt uitsluitend ingegaan op de relevante milieu- en omgevingsaspecten omtrent Niet Gesprongen Conventionele Explosieven (NGCE) en verkeer en parkeren.

Voor het overige wordt in voorliggend uitwerkingsplan volstaan met een verwijzing naar het bestemmingsplan "Buurtstede" dat op 30 maart 2017 is vastgesteld.

3.1 Niet Gesprongen Conventionele Explosieven (NGCE)

Het is bekend dat in de gemeente Veenendaal tijdens de Tweede Wereldoorlog oorlogshandelingen zijn verricht. Zo ligt het grootste deel van Veenendaal binnen de Nederlandse Grebbelinie en de Duitse Pantherstellung (zie Indicatieve Kaart Militair Erfgoed - IKME). Dit houdt in dat er op plaatsen mogelijk Niet Gesprongen Conventionele Explosieven (NGCE) in de bodem kunnen zijn achtergebleven. In opdracht van de gemeente is een Vooronderzoek naar de aanwezigheid van NGCE conform het Werkveldspecifiek Certificatieschema Opsporen Conventionele Explosieven (WSCS-OCE) in uitvoering. Op basis van de voorlopige resultaten en van de concept CE-verwachtingswaardenkaart (zie afbeelding 3.1) wordt er vanuit gegaan dat het plangebied niet verdacht is op de aanwezigheid van NGCE.

Afbeelding 3.1: uitsnede concept CE-verwachtingswaardenkaart, waarbij de planlocatie voor het buurtwinkelcentrum indicatief rood omlijnd is aangegeven.

Conclusie
De definitieve versie van het rapport van het Vooronderzoek naar de aanwezigheid van NGCE en van de CE-verwachtingswaardenkaart zal ruim voor de vaststelling van voorliggend uitwerkingsplan beschikbaar zijn. Het is niet aannemelijk dat de rapportage en verwachtingswaardenkaart voor de planlocatie zal wijzigen.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat er in de omgeving van het plangebied geen NGCE in de bodem aanwezig zijn die van invloed kunnen zijn op de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied.

3.2 Verkeer en parkeren

3.2.1 Verkeer

In het centrale deel van de wijk (Buurtstede) zijn op logische plekken voorzieningen, scholen en andere functies gecreëerd. In het kader van de verkeersafwikkeling wordt het vastgestelde stedenbouwkundig plan “De Erven en De Ontmoeting” d.d. mei 2007 als vertrekpunt gehanteerd. Hieruit volgt dat er een onderscheidt wordt gemaakt voor de ontsluiting van het centrum in fase 1 (nog geen ontsluiting vanuit Groenpoort) en fase 2 (eindbeeld), omdat het noordelijke deel van Veenendaal-Oost (Groenpoort) pas na de totstandkoming van buurtschap De Ontmoeting zal worden ontwikkeld. In fase 1 is er dus nog sprake van verkeer vanuit het noordelijk deel van de wijk Buurtstede en vindt de ontsluiting van het gemotoriseerd verkeer enkel via de zuidelijke toegangsweg plaats (lees: Stuivenbergheem). Concreet betekent dat, dat de Stuivenbergheem zolang fase 2 nog niet is ontwikkeld, zowel door autoverkeer als bevoorradingsverkeer, alsmede de bus in zijn geheel kan worden gebruikt. Navolgende afbeelding geeft een impressie weer van het ruimtegebruik rondom het buurtwinkelcentrum, inclusief de draaicirkels voor bevoorradingsverkeer.

Op grond van het stedenbouwkundig plan moet op de Stuivenbergheem (in basis) een verkeerszone gaan ontstaan die primair voor voetgangers en fietsers bedoeld is. Volgens het uitgangspunt van de verkeerskundige knip zoals hierboven beschreven, hoeft er uiteindelijk geen autoverkeer gebruik te maken van de Stuivenbergheem en kan deze geheel als voetgangersgebied dienst doen. Totdat fase 2 ter hand zal worden genomen, zal het bevoorradingsverkeer en het autoverkeer van de achterliggende parkeerplaatsen naar het zuiden afgewikkeld moeten worden. Tot het zover is zullen zo nodig aanvullende verkeersmaatregelen en/of verkeersbesluiten worden genomen om tot een optimale verkeersafwikkeling en beoogde ruimtelijke kwaliteit te kunnen komen.

3.2.2 Notitie parkeernomen

In 2008 heeft gemeente Veenendaal de notitie "Parkeernormen gemeente Veenendaal" vastgesteld (juli 2008) waarin per functie is aangegeven welke parkeernormering bij nieuwe ontwikkelingen in acht moeten worden genomen. Het doel van deze notitie kan als volgt worden gedefinieerd: Het vaststellen van gemeentelijke parkeernormen voor nieuwe ruimtelijke projecten en ontwikkelingen in Veenendaal. Hierdoor kan nu en in de toekomst worden voorzien in de parkeerbehoefte waarbij tevens de bereikbaarheid en leefbaarheid worden gewaarborgd.

Om deze doelstelling te behalen zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd:

• 1. elke initiatiefnemer van een ruimtelijke ontwikkeling is verantwoordelijk voor het realiseren van z’n eigen parkeeroplossing.
• 2. een nieuw bouwinitiatief mag geen parkeerproblemen in de omgeving veroorzaken;
• 3. het toepassen van de parkeernormen moet een positieve invloed hebben op de bereikbaarheid en de economische ontwikkeling van Veenendaal;
• 4. er wordt gestreefd naar een goede balans tussen het aanbod van parkeerplaatsen versus de leebaarheid en de kwaliteit (functie, gebruik, beeld) van de openbare ruimte;
• 5. indien de voorgeschreven parkeernorm niet realiseerbaar is, wordt er naar alternatieve mogelijkheden gezocht om het parkeren op te lossen.

Planspecifiek
Voor het buurtwinkelcentrum geldt het uitgangspunt dat moet worden geparkeerd op eigen terrein (openbaar toegankelijk) en deels voor bezoekers parkeren in het openbaar gebied. Binnen de projectlocatie kan worden geparkeerd langs de Hootsenheem, op het eigen terrein en ten noorden van het buurtwinkelcentrum aan de Spiesheem. Daarnaast kan gebruik worden gemaakt van de overige parkeerplaatsen in de openbare ruimte binnen buurtschap 'De Ontmoeting'.

De specifiek voor het gebied geldende parkeernormen en reductiefactoren zijn opgenomen in de parkeerbalans 'buurtschap De Ontmoeting', d.d. 17 mei 2017. Deze balans is als Bijlage 1 bij de toelichting opgenomen. Het te realiseren buurtwinkelcentrum genereert een dusdanige parkeervraag, dat er een extra behoefte ontstaat van 63 parkeerplaatsen op de totale parkeerbalans voor buurtschap 'De Ontmoeting'. Het buurtwinkelcentrum voldoet aan deze normen dan wel zijn er afdoende mogelijkheden om aan de parkeernormen te voldoen.

Hoofdstuk 4 JURIDISCHE ASPECTEN

4.1 Algemeen

Het bestemmingsplan of een uitwerkingsplan is een middel waarmee gebruiksmogelijkheden aan gronden worden toegekend. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder, etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft, uit te oefenen. Dit houdt in dat:

• De grondgebruiker niet kan worden verplicht om de aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren;
• De grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsregels zijn hierbij mede van belang).

Een afgeleide van de gebruiksregels zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van 'werken' (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden).

Een bestemmings-/uitwerkings-/wijzigingsplan regelt derhalve:

• Het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen).

En een bestemmings-/uitwerkings-/wijzigingsplan kan daarbij regels geven voor:

• Het bebouwen van de gronden;
• Het verrichten van werken (aanleggen).

4.2 De regels

De planregels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

• Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de planregels worden gebruikt (regel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de planregels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (regel 2);
• Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels opgenomen. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen de (mogelijke) afwijkingsmogelijkheden met betrekking tot de bouw en/of het gebruik. Ten slotte zijn (eventuele) omgevingsvergunningenstelsels en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen.
• Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Waaronder algemene procedurebepalingen, maar ook regels met betrekking tot mogelijke afwijkingen. Het zijn allemaal belangrijke regels die voor het gehele plan gelden.
• Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk wordt het overgangsrecht geregeld en wordt bepaald hoe het bestemmingsplan heet (de slotregel).

4.2.1 Inleidende regels (hoofdstuk 1)

Begripsbepalingen
In de begripsbepalingen worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmings-/uitwerkings-/wijzigingsplan gebruikte begrippen. Deze zijn opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Alleen die begripsbepalingen zijn opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Wijze van meten
De wijze van meten bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van oppervlaktes, percentages, hoogtes, diepten, breedtes en dergelijke waarmee op een eenduidige manier uitleg wordt gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan.

4.2.2 Bestemmingsregels (hoofdstuk 2)

Bestemmingen

Allereerst komen alle (enkel)bestemmingen aan de orde. Het betreft een indeling van bestemmingen in hoofdgroepen waarin de meest voorkomende functies kunnen worden ondergebracht. De indeling in hoofdgroepen maakt het raadplegen van een bestemmings-/uitwerkings-/wijzigingsplan en het zoeken naar bepaalde functies eenvoudiger.

De opbouw van de bestemmingen ziet er in beginsel als volgt uit:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijking van de bouwregels (ontheffing);
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijking van de gebruiksregels (ontheffing);
• Wijzigingsbevoegdheid.

Hieronder volgt per bestemmingsonderdeel een korte toelichting.

Bestemmingsomschrijving. De bestemmingsomschrijving bevat de omschrijving van de doeleinden die met de bestemming aan de grond worden toegekend. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies. De aard van de toegelaten inrichtingen van gronden (bouwwerken en werken, geen bouwwerken zijnde) vloeit dan voort uit de toegelaten functies.

Bouwregels. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebouwen (eventueel gesplitst in hoofd- en bijgebouwen) en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Nadere eisen. Nadere eisen zijn gesteld ten behoeve van bepaalde kwalitatief omschreven criteria, zoals woonsituatie, straat- en bebouwingsbeeld en verkeersveiligheid. De nadere eisen-regeling biedt de mogelijkheid om in concrete situaties in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning sturend op te treden.

Afwijking bouwregels. Door het opnemen van een dergelijke regeling bestaat de mogelijkheid af te wijken van de algemeen toegestane bouwregelingen. Afwijkingen van bouwregels worden niet opgenomen voor afwijkingen van de bouwregels, waarvan de verwachting is, dat ze in (bijna) alle gevallen worden verleend. Dan dienen de bouwregels hierop te voorzien. Voor elke afwijking wordt aangegeven waarvan afgeweken kan worden, de maximale afwijking die kan worden toegestaan en eventueel de situaties of voorwaarden waaronder deze plaatsvindt. Het gaat hier om afwijkingsbevoegdheden voor specifieke bestemmingen. Als afwijkingsbevoegdheden gelden voor meerdere bestemmingen dan wel een algemene strekking hebben, worden ze geplaatst in hoofdstuk 3 (de algemene regels).

Specifieke gebruiksregels. In dit onderdeel wordt aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval strijdig zijn met de bestemming. Hier worden niet alle mogelijke strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die, waarvan het niet op voorhand duidelijk is dat deze in strijd zijn met de bestemming. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling op de bestemmingsomschrijving.

Afwijking gebruiksregels. Een afwijking van een gebruiksregel mag niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Dat wil zeggen dat uitsluitend een afwijking van de gebruiksregels kan plaatsvinden ten behoeve van functies, die inherent zijn aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies. Met andere woorden: de regeling is opgenomen voor kleinere, planologisch minder ingrijpende onderwerpen. Echte bestemmingswijzigingen en grotere, ingrijpende ruimtelijke ingrepen worden geregeld via een wijzigingsbevoegdheid.

Wijzigingsbevoegdheid. Door de opgenomen wijzigingsbevoegdheden is het mogelijk om het bestemmingsplan te wijzigen (binnenplanse wijziging). In de meeste gevallen zal het gaan om het wijzigen van de op een perceel gelegde bestemming, maar deze wijziging kan eventueel ook gebruikt worden om de bouwmogelijkheden op een perceel te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden voor specifieke bestemmingen. Als wijzigingsbevoegdheden gelden voor meerdere bestemmingen dan wel een algemene strekking hebben, dan zijn ze opgenomen in hoofdstuk 3 (de algemene regels).

Algemene regels

Algemene regels zijn regels die gelden voor meerdere bestemmingen dan wel een algemene strekking hebben. Het betreft:

• De anti-dubbeltelregel;
• Algemene bouw-, gebruiks-, aanduidings-, wijzigings- en procedureregels;
• Overige regels.

Hieronder volgt per algemene regels een korte toelichting.

Anti-dubbeltelregel. Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels. In deze regels zijn algemene regels ten aanzien van het gebruik opgenomen, zoals het algemene gebruiksverbod, het strijdig gebruik, vormen van verboden gebruik, maar ook het toegestane gebruik en de algemene afwijkingsmogelijkheden.

Algemene gebruiksregels. In deze regels zijn algemene regels ten aanzien van het ondergronds bouwen opgenomen met bijbehorende maatvoering. Daarnaast zijn regels opgenomen ten aanzien van bestaande afstanden en andere maten ingeval van strijdigheid met de nieuwe bestemmingsregels. Ook is hierin geregeld wanneer overschrijding van bouw- en bestemmingsgrenzen door ondergeschikte bouwdelen is toegestaan.

Algemene afwijkingsregels. In deze bepaling wordt aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om af te wijken van het bestemmingsplan ten behoeve van niet-ingrijpende bouwactiviteiten. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn daarbij aangegeven.

Algemene wijzigingsregels. In deze bepaling wordt aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om bestemmingen te wijzigen ten behoeve van kleine overschrijdingen van bestemmingsgrenzen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn daarbij aangegeven.

Algemene procedureregels. In deze bepaling staat aangegeven welke procedure moet worden gevolgd bij de voorbereiding van een besluit tot toepassen van een afwijkings- en wijzigingsbevoegdheid. Hierbij wordt verwezen naar procedures die zijn opgenomen in de Algemene wet bestuursrecht en de Wet ruimtelijke ordening.

Overige regels. In bepaalde gevallen wordt de bouwverordening van toepassing verklaard.

Overgangs- en slotregels

De overgangs- en slotregels zijn algemeen van aard en gelden voor alle bestemmingen. De volgende slotbepalingen zijn opgenomen in dit laatste hoofdstuk.

Overgangsrecht

In deze bepaling is vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht. Hierbij is aangesloten bij het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Slotregel

Als laatste is de slotregel opgenomen. Deze regel bevat zowel de titel van het plan als de vaststellingsbepaling.

4.3 Nadere toelichting op de regels

Gemengd

De bestemming biedt mogelijkheid aan de belangrijkste functies die onderdeel uitmaken van de ontwikkeling binnen het plangebied. De functies zijn reeds eerder vastgelegd in het moederplan. De regels bij deze bestemming zijn daarom ook afgestemd met de bestemmingsregels uit het vigerende bestemmingsplan. Naast ondermeer detailhandel, bedrijven (ten hoogsten tot en met categorie 2) en ca. 44 apartementen, biedt het gebied ook ruimte voor maatschappelijke functies, verkeersvoorzieningen zoals wegen, fiets- en voetpaden, parkeerplaatsen, maar ook speel- en groenvoorzieningen en alle overige voorzieningen die functioneel tot een woongebied behoren. De detailhandel en de bedrijven zijn begrensd op het programma voor de ontwikkeling, te weten een maximum van 5.000 m² voor detailhandel, waarvan de tweede bouwlaag ook bestemd is voor ondergeschikte en ondersteunende functies van detailhandel zoals kantoor, personeelsruimte, toiletten, etc. en 300 m² voor eerder genoemde bedrijven.

De bouwregels zijn globaal van opzet. Dit betekent dat het aantal bouwregels beperkt zijn. De bouwhoogte bedraagt maximaal 26 meter (zie aanduiding op de verbeelding). Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de nadere inrichting van het gebied alsmede de bebouwing die is voorgestaan.

Anti-dubbeltelbepaling

Deze bepaling is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze zou zich kunnen voordoen indien een deel van een bouwperceel dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken wederom bij een dergelijke berekening, doch nu ten behoeve van een ander bouwperceel wordt betrokken.

Algemene gebruiksregels

Uitgangspunt is dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit maakt het noodzakelijk, dat de bestemmingsomschrijving voldoende duidelijk is.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een aantal regels opgenomen, om het mogelijk te maken dat het plan op ondergeschikte punten wordt aangepast. Dit evenwel met het voorbehoud dat de belangen van derden in redelijkheid niet mogen worden aangetast. Ook kleine afwijkingen (maximaal 10%) van de in de regels opgenomen, dan wel aangegeven maten, kunnen volgens dit artikel mogelijk worden gemaakt.

Het toestaan van afwijkingen mag geen automatisme zijn. Burgemeester en wethouders zullen belangen zorgvuldig moeten afwegen en motiveren conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht.

Overgangsregels

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een bestemmingsplan regels van overgangsrecht ten aanzien van bouwwerken en gebruik moeten worden opgenomen.

Bebouwing die niet voldoet aan de bepalingen van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing wordt mogelijk gemaakt. Indien de onder het overgangsrecht gebrachte bebouwing door een calamiteit verloren gaat is volledige herbouw toegestaan.

Het gebruik van gronden en opstallen dat in strijd is met dit bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot.

4.4 Planvorm

Het bestemmingsplan vormt in eerste instantie het juridisch kader waarbinnen de beoogde ontwikkeling mogelijk gemaakt wordt. Door het moederplan (bestemmingsplannen "Veenendaal-oost" en "Buurtstede") uit te werken, ontstaat een uitwerkingsplan waarbinnen de realisatie van een burrtwinkelcentrum mogelijk is. Een uitwerkingsplan staat gelijk aan een (regulier) bestemmingsplan.

Het uitwerkingsplan voorziet in een gedetailleerde bestemming, op grond waarvan de beoogde ontwikkeling gerealiseerd kan worden. Het betreft de bestemming 'Gemengd'.

Met behulp van de verbeelding en het bijbehorende renvooi is direct te zien welke bestemming aan de gronden binnen het plangebied gegeven is. In de planregels is aangegeven waarvoor deze gronden mogen worden gebruikt en wat er op deze gronden mag worden gebouwd.

4.5 Bestemmingen

Binnen het plangebied wordt nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt met overwegend een detailhandelsfunctie, waarbij ook wonen mogelijk wordt gemaakt. Een aantal regelingen behoeft daarbij nadere toelichting.

Artikel Gemengd (GD)

Gebruiksmogelijkheden

De gronden die op de plankaart aangewezen als 'Gemengd' zijn bestemd voor een buurtwinkelcentrum, wonen, verkeer en verblijf, maatschappelijk functies en in beperkte mate voor bedrijven. De maximale toegestane bouwhoogte is opgenomen op de verbeelding en bedraagt 26 meter. De genoemde functies dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd.

Verder dient voor het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte te zijn of te worden aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort of in het plangebied Buurtstede.

Bouwmogelijkheden

De hoogte van de bebouwing mag maximaal 7 bouwlagen bedragen. Hiervoor worden bouwlagen in meters bepaald op 4,5 voor de voorzieningen en op 3,5 meter voor de woonlagen. Dit resulteert in een maximale bouwhoogte van 25,5 meter. Gemakshalve is de maximale bouwhoogte afgerond op 26 meter, zodat eventuele ondergeschikte bouwdelen ook nog binnen de maximale bouwhoogte vallen. Met deze hoogte is aansluiting gezocht bij de visie van oplopende bouwhoogte richting het centrum van Veenendaal.

Verder verdient binnen deze bestemming het thema 'parkeren' bijzondere aandacht. Op 18 november 2014 heeft de Eerste Kamer de ‘Reparatiewet Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 2014’ aangenomen. De Reparatiewet BZK is voor het grootste deel op 29 november 2014 in werking getreden(Stb. 2014, 458). In die wet worden de bepalingen van de Woningwet geschrapt die de grondslag vormen voor het opnemen van stedenbouwkundige voorschriften in de Bouwverordening. Dit was al de bedoeling van de wetgever bij de invoering van de Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008. Een van deze voorschriften is, kort gezegd, de verplichting van voldoende parkeergelegenheid. Parkeren dient dus voortaan in het bestemmingplan geregeld te worden. In onderhavig plan is hier invulling aan gegeven via een voorwaardelijke verplichting binnen de bestemming.

Artikel Leiding - Leidingstrook (dubbelbestemming)

De gronden met de dubbelbestemming 'Leiding - Leidingstrook' zijn primair bestemd voor de bescherming van de warmte-/koudepunten en de bijbehorende leidingentracés van DEVO. Zodoende is de dubbelbestemming Leiding - leidng opgenomen. Binnen de zone van 5 meter ter weerszijden van de leidingen gelden belemmeringen voor het uitvoeren van "werkzaamheden" in de bodem. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplanting of het aanleggen van verhardingen. In overleg met de leidingbeheerder kunnen burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning verlenen indien blijkt dat de belangen van de leidingen niet worden geschaad. Rond de warmte-/koudepunten geldt een extra beveiligingszone van 25 meter waarbinnen geen heiwerkzaamheden mogen plaatsvinden. Op de verbeelding is deze zone in dat geval aangeduid met de aanduiding "nutsvoorziening".

Hoofdstuk 5 UITVOERBAARHEID

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Voor Veenendaal-Oost is in 2003 een Samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen de gemeente en een aantal private partijen. Dit heeft geresulteerd in de oprichting van het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-Oost als Publiek Private Samenwerking (PPS) die de grondexploitatie voert voor het plan. De grondexploitatie wordt jaarlijks geactualiseerd. Er is sprake van een financieel sluitende grondexploitatie.

Voor het onderhavige plan behoeft geen exploitatieplan als bedoeld in Afdeling 6.4. van de Wet ruimtelijke ordening te worden opgesteld omdat enerzijds het kostenverhaal via een anterieure overeenkomst in een PPS met diverse partijen is verzekerd en anderzijds zijn alle gronden in het plangebied in eigendom van gemeente Veenendaal.

Naast procedurele kosten zijn er geen andere kosten verbonden aan dit ontwerp-uitwerkingsplan. Voor de procedurele kosten geldt dat zij binnen de gemeentelijke begroting zijn, of kunnen worden, gedekt.

Conclusie
Op basis van genoemde argumenten is een exploitatieplan bij dit bestemmingsplan niet nodig. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening is ten aanzien van dit bestemmingsplan niet van toepassing en de economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is niet in het geding.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Overleg met overlegpartners en belanghebbenden

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat het bevoegd gezag bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voert met de besturen van de betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van de belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het kader van het bestemmingsplan "Buurtstede" zijn de rijks- en provinciale diensten reeds van de plannen op de hoogte gebracht.

5.2.2 Overleg omwonenden en andere belangstellenden

Inspraak is in de Wet ruimtelijke ordening niet verplicht gesteld. Dit neemt niet weg dat het gemeenten vrij staat toch inspraak te verlenen. Dit uitwerkingsplan is de uitwerking van het in 2017 vastgestelde bestemmingsplan "Buurtstede". In dat kader is de nodige inspraak reeds verleend.

De start van de procedure zal starten met de terinzagelegging van het ontwerp van het uitwerkingsplan. Daarbij bestaat voor een ieder de gelegenheid om een zienswijze in te dienen.

Hoofdstuk 6 Procedure

In het kader van het bestemmingsplan 'Buurtstede' heeft veel overleg plaatsgevonden. Er wordt dan ook geen aanleiding gevonden om dit overleg in die uitgebreide vorm te herhalen.

Voor de gemeente Veenendaal is uitgangspunt dat de procedure wordt gestart met de terinzagelegging van het ontwerp van het uitwerkingsplan. De terinzagelegging zal worden gepubliceerd en het plan zal zes weken voor een ieder ter inzage liggen.

6.1 Overleg

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan moet in het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening overleg worden gepleegd met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

In het kader van het bestemmingsplan 'Buurtstede' zijn de provinciale diensten en de rijksdiensten reeds van de plannen op de hoogte gebracht.

6.2 Inspraak

Dit uitwerkingsplan is feitelijk een uitwerking van het reeds vastgesteld bestemmingsplan 'Buurtstede'. De planopzet sluit aan bij de oorspronkelijke uitgangspunten en rechtvaardigen dat dit plan niet aan inspraak wordt onderworpen.

De start van de procedure start dus met de terinzagelegging van het ontwerp van het uitwerkingsplan. Daarbij bestaat voor een ieder de gelegenheid om een zienswijze in te dienen.

6.3 Vaststelling

Ingevolge het bepaalde in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening besluiten burgemeester en wethouders binnen acht weken na afloop van de termijn van terinzagelegging omtrent de uitwerking. Vervolgens zal het besluit tot vaststelling worden bekendgemaakt.

Bijlagen bij Toelichting

Bijlage 1 Parkeerbalans "De Ontmoeting"

Bijlage 2 Commentaarnota zienswijzen