Boompjesgoed 14

Toelichting

Hoofdstuk 1 INLEIDING

1.1 Aanleiding en doel

Aanleiding voor dit bestemmingsplan is het plan om de lokatie van het voormalige CSV-gebouw Boompjesgoed 14 te transformeren naar een woongebied. Na het vertrek van de Christelijke Scholengemeenschap Veenendaal (CSV) uit dit gebouw in 2011 is het pand grotendeels leeg komen te staan. In combinatie met de vaststelling van ruimtelijke en programmatische kaders voor deze locatie is door het gemeentebestuur besloten deze locatie "in de markt te zetten'. Dit heeft tot resultaat gehad dat uit een aantal plannen kon worden gekozen. De keuze is gevallen op een plan voor woningbouwontwikkeling met in hoofdzaak grondgebonden woningen. Dit bestemmingsplan beoogt deze ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied bestaat voornamelijk uit het perceel waarop het voormalige schoolgebouw van het CSV staat met uiteraard de daarbij behorende grond. Het perceel is gelegen aan het Boompjesgoed, wordt aan de zuidzijde begrensd door de Vijftien Morgen, aan de westzijde door de Zeelandia en aan de noordzijde door de Hollandia. Met de begrenzing van het plangebied is rekening gehouden met de voorgenomen (her)inrichting van de omliggende grond.

luchtfoto plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Op de locatie is het bestemmingsplan “Correctieve Herziening Tussen Grift en Spoor” van kracht. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemmingen “Maatschappelijk” en “Groen. Er gelden twee bouwhoogten op het perceel: maximaal 8 meter en maximaal 13 meter. Tevens is er in het plangebied een boringsvrije zone opgenomen. De voorgenomen herontwikkeling is in strijd met de geldende bestemmingen.

Afbeelding 1.3: Uitsnede vigerend bestemmingsplan

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen, te weten: toelichting, regels en verbeelding. De regels vormen tezamen met de verbeelding het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft weliswaar geen juridische status, maar dient ter motivatie en verduidelijking van hetgeen in de verbeelding en regels is geregeld.

Het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie beschreven;
• In hoofdstuk 3 volgt vervolgens een beschrijving van het beleidskader dat van toepassing is op het bestemmingsplan;
• In hoofdstuk 4 is het plan omschreven evenals de kaderstelling;
• In hoofdstuk 5 zijn hierna de relevante milieu- en omgevingsaspecten behandeld;
• Hoofdstuk 6 beschrijft het juridische deel van het plan;
• In hoofdstuk 7 komt de financieel-economische uitvoerbaarheid aan bod;
• In hoofdstuk 8 tenslotte worden de resultaten uit overleg en inspraak besproken en behandeld.

Hoofdstuk 2 BESTAANDE SITUATIE

2.1 Ruimtelijke structuur

Ligging in Veenendaal

Het plangebied ligt centraal in Veenendaal: ten zuiden van het centrum en ten noorden van de spoorlijn naar Rhenen. Het plangebied is onderdeel van een gebied gelegen tussen de Kerkewijk, het Boompjesgoed, de Industrielaan en de Grift. In dit gebied zijn transformaties gepland. Het gebied heeft een gemengde functie: woningen staan er naast en tussen (deels leegstaande) industrie-, school- en kantoorgebouwen. Het gebied heeft geen kenmerkende bebouwing of architectuur: grote en kleine bedrijfsgebouwen staan naast rijtjeswoningen en appartementen. Er is geen duidelijke routing: niet voor auto’s, fietsers en voor voetgangers. Het gebied heeft een voor verbetering vatbare ontsluiting. In het gebied is de auto overal aanwezig: rijdend of geparkeerd. De huidige openbare ruimte wordt hierdoor gedomineerd door verkeersverbindingen en alom aanwezige parkeervelden.

Het gebied heeft vier verschillende randen:

• De Kerkewijk is een historisch lint met een duidelijke en beeldbepalende voorkant, maar de achterzijde heeft weinig tot geen allure.

• De Industrielaan is een stedelijke as met aan de noordzijde prachtige bomen en een brede groene zone met paviljoenachtige bebouwing. De zuidzijde van de Industrielaan krijgt binnen het kader van het ontwikkelingsplan Stationskwartier een hogere stedelijke (stenige) wand.

• Aan de noordzijde is de Grift een moeilijk bereikbare achterzijde van het gebied. De bebouwing hier is wisselend van hoogte en kwaliteit: restaurant Mucha, de SIB-flat, politieburo en de woontoren op de hoek met het Boompjesgoed.

• Het Boompjesgoed is een redelijk drukke straat met aan de oostzijde woningbouw. Aan de westzijde staan er complexen in en achter het groen. De kwaliteit van de bebouwing en het groen langs het Boompjesgoed is wisselend. Opgaande struiken onttrekken de bebouwing en daarmee het gebied aan het oog. Wel heeft de bebouwing en de onbebouwde ruimte een herkenbare opzet (vertanding c.q. ritme) met gebouwen die niet haaks maar onder een hoek staan ten opzichte van het Boompjesgoed.

2.2 Structuur van de directe omgeving

De (senioren)woningen aan de westzijde zijn één bouwlaag hoog. Het zijn zogeheten rug-aan-rug-woningen met in het midden over de gehele lengte een zadeldak. De woningen staan met een bijgebouw en (kleine) patiotuin aan de straat. De vier hoekwoningen hebben een garage op eigen terrein. De meest ziudelijke patiowoning heeft een garage die bereikbaar is vanaf De Vijftien Morgen. De overige garages zijn ontsloten vanaf de straat Zeelandia. Ten noorden van deze seniorenwoningen staat een complex van 4 bouwlagen hoog: "De Stichtse Poort". Op de begane grond zijn er enkele woningen zichtbaar. Voor het merendeel grenst het gebouw met gesloten (achter)gevels aan de parkeerplekken. Ook is hier het trappenhuis en het afvalverzamelpunt aanwezig. Vanaf de parkeerplaats is er een doorsteek voor voetgangers naar de Hollandia. De straat Zeelandia en deze doorsteek liggen niet in elkaars verlengde. Met name aan deze (achter)zijde van de school is nu sprake van een rommelig beeld. Vooral door de verkeersruimten, opslag en entrees van het schoolgebouw. Aan de andere zijde staan de seniorenwoningen met een kleine tuin. Tussen de bebouwing ligt in feite twee maal verharding: westelijk de openbare weg (Zeelandia) en op het terrein van de school verharding om bij de school te komen. Tussen deze verharding staat een hek en opgaand groen (in het openbaar gebied).

Ten noorden van het plangebied ligt een parkeerterrein: deels bereikbaar vanaf de Hollandia en deels bereikbaar vanaf het Boompjesgoed. Aan dit parkeerterrein grenzen grondgebonden woningen: twee bouwlagen met een zadeldak (Hollandia nr 167 t/m 173). Een woning heeft een garage op eigen terrein die bereikbaar is vanaf de Hollandia. De garage is één bouwlaag hoog met een kap. In het verlengde van de garage is een traforuimte geïntegreerd. Aan de overzijde van het parkeerterrein staat Hollandia Staete: een (deels) verzorgingstehuis van 5 bouwlagen met een plat dak. Het entreegebouw aan het parkeerterrein is lager (circa 3 bouwlagen hoog). Het parkeerterrein is voor een deel bereikbaar vanaf het Boompjesgoed en voor een deel via de Sterke Arm en Hollandia. Hier zijn ook de opstelplekken voor bezoekers en leveranciers van Hollandia Staete. Fietsers kunnen vanaf de Holandia doorsteken naar het Boompjesgoed, en vice versa. Aan de oostzijde van het Boompjesgoed staan ter hoogte van het plangebied grondgebonden woningen: twee bouwlagen en een langskap. In feite gaat het om rug-aan rug woningen: een deel van de woningen heeft de voordeur aan de Zeelandia, de andere helft is bereikbaar vanaf de Limburgia. De koopwoningen grenzen niet rechtstreeks aan de straat, maar hebben een kleine voortuin met daarin een berging.

Het Carrefourgebouw aan de zuidzijde van het plangebied is deels 4 en 5 bouwlagen hoog. Het hoogste gedeelte ligt het meest zuidelijk. Aan de andere zijde van het parkeerterrein staan een aantal gebouwen met diverse functies (Spanjaardsgoed 1, 3, 5 en 5a). De bebouwing van nummer 1 is 1 bouwlaag hoog, deels met een kap. Nummer 3 is voor een deel twee bouwlagen hoog met een kap. De bebouwing op nummer 5 is twee bouwlagen hoog, deels met een kap. De sportschool (nummer 5a) is twee bouwlagen hoog. De architectuur en beeldkwaliteit van al deze gebouwen is neutraal, eerder functioneel dan hoogwaardig. Met kleuren is geprobeerd de bebouwing een herkenbare uitstraling te geven. De bebouwing gaat voor een groot deel schuil achter opgaand groen.

Het profiel van het Boompjesgoed bestaat uit een rijbaan met aan weerszijden een (smalle) haag, een vrijliggend fietspad en dan het voetpad. Aan de westzijde staan volwassen bomen (platanen) naast het voetpad. Deze bomen staan ook in het plangebied.

Aan de zuidzijde van het plangebied ligt een openbaar parkeerterrein (75 plekken). Het terrein ligt onder een dak van volwassen bomen (onder meer platanen) – onder de hoogspanningsleiding. Het terrein gaat voor een deel schuil achter opgaand groen.

Afbeeelding: Woningen in de omgeving

Hoofdstuk 3 BELEIDSKADER

Algemeen
Op 1 juli 2008 is de fundamentele herziening van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) in werking getreden, de zogenaamde Wet ruimtelijke ordening (Wro). De wetwijziging zorgt voor een duidelijke taakverdeling tussen de overheden waarbij ruimtelijke beleidsplannen van rijk, provincie en gemeenten in hoge mate verticaal op elkaar zijn afgestemd. In de Wro is de sturingsfilosofie dat elke overheid op basis van de eigen verantwoordelijkheid en de daarbij behorende instrumenten vooral proactief optreedt ter realisering van haar eigen ruimtelijk beleid. Hiertoe stelt elke overheidslaag een structuurvisie vast.

3.1 Rijksbeleid

Hoofddoel van het nationale ruimtelijke beleid is om ruimte te scheppen voor verschillende ruimtevragende functies. Het beperkte oppervlak dat Nederland ter beschikking staat, maakt het nodig dit op een efficiënte en duurzame wijze te doen en niet alleen in kwantitatieve, maar ook in kwalitatieve zin. Bundeling van verstedelijking is een beleidsstrategie die het Rijk hanteert. Er wordt op deze manier optimaal gebruik gemaakt van de ruimte die in het bestaande bebouwde gebied aanwezig is.

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. Deze visie vervangt verschillende nota's, zoals:

• Nota Ruimte
• de Structuurvisie Randstad 2040
• Nota Mobiliteit
• de MobiliteitsAanpak
• de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving

Verder zijn met de SVIR de ruimtelijke doelen en uitspraken vervallen uit de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

In de SVIR staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040; een visie hoe Nederland er in 2040 voor moet staan. Dit doet het Rijk op basis van de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven zowel bovengronds als ondergronds richting 2040 bepalen. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland.Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• de bereikbaarheid verbeteren;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

De provincies en gemeenten krijgen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren.

Dit plan past in de uitgangspunten van deze Structuurvisie.

Afbeelding: Kaart ambitie Nederland 2040 (bron: SVIR)

3.1.2 Hoogspanningslijnen / Voorzorgprincipe

In oktober 2005 bracht de toenmalige staatssecretaris Van Geel een advies uit over ruimtelijk beleid in de nabijheid van hoogspanningslijnen. In essentie houdt dit advies in dat nieuwe situaties waarbij kinderen langdurig worden blootgesteld aan magneetvelden van bovengrondse hoogspanningslijnen, zoveel als redelijkerwijs mogelijk is, vermeden moeten worden. In het advies is aangegeven dat de daarbij te hanteren zone het gebied betreft waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla. Dit advies komt voort vanuit het zogenoemde voorzorgprincipe. Statistisch is namelijk een zwakke maar significante associatie gebleken tussen het optreden van leukemie bij kinderen tot 15 jaar en de magnetische velden van bovengrondse hoogspanningslijnen. Een oorzakelijk verband is niet aangetoond, onzeker is of dat in de toekomst wel zal blijken of dat hiervoor andere oorzaken worden gevonden. De in het advies van staatssecretaris Van Geel gehanteerde begrippen "langdurige blootstellingen" en "gevoelige bestemming" werden in een bijlage verduidelijkt. Bij langdurige blootstellingen wordt uitgegaan van kinderen die wonen, of verblijven in scholen, crèches of kinderopvangplaatsen die gelegen zijn in magneetveldzones. Als gevoelige bestemmingen worden aangemerkt woningen, scholen, créches en kinderopvangplaatsen. Locaties waar zich wel kinderen kunnen bevinden maar waar de verblijftijd vergeleken met wonen als kort kan worden bestempeld zoals sportvelden, speeltuinen, zwembaden e.d. worden niet aangemerkt als gevoelige bestemming.

Verduidelijking beleid

In de praktijk en door jurisprudentie sinds 2005 bleek de behoefte aan verduidelijking van dit beleid. Deze verduidelijking heeft de minister van VROM op 4 november 2008 uitgebracht. In de verduidelijking wordt onder andere ingegaan op de definities van de begrippen "langdurig verblijf" en "gevoelige bestemming".Als langdurig verblijf wordt op advies van de Gezondheidsraad gehanteerd: "verblijf gedurende minimaal circa 14 - 18 uur per dag gedurende een periode van minimaal een jaar". Als gevoelige bestemming worden, ondanks het feit dat de verblijftijd over het algemeen korter zal zijn dan 14-18 uur per dag, ook scholen, crèches en kinderopvangplaatsen gerekend. Dit omdat kinderen daar bijna iedere dag aanwezig zijn gedurende langere periodes.

In dit voorliggende plan is rekening gehouden met dit beleid. (zie ook: 5.7 Leidingen)

Verkabeling

Door de minister van Economische Zaken zijn in 2013 plannen gepresenteerd, die beogen om hoogspanningsleidingen tot 150 kV in stedelijk gebied te verkabelen (ondergronds te brengen). Uitvoering aan deze plannen wordt niet voor 2017 voorzien. Zodra deze verkabeling heeft plaatsgevonden kunnen de nu in de magneetveld zone niet toegestane functies zoals wonen, weer worden toegestane. In de regels is hiervoor een ontheffingsmogelijkheid opgenomen.

3.2 Provinciaal beleid

Op 4 februari 2013 hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) vastgesteld. De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is hét ruimtelijk beleid dat de provincie Utrecht vastlegt voor de periode 2013-2028, en Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), het instrument dat daarvoor kaders stelt voor gemeenten in de provincie, klaar zijn voor besluitvorming door Provinciale Staten. In de PRS 2013 – 2028 zijn onder meer de volgende provinciale belangen vastgelegd:

Duurzame leefomgeving

• 1. Ontwikkelen van een robuust en duurzaam bodem- en watersysteem en een waterveilige provincie;
• 2. behoud van de strategische grondwatervoorraden;
• 3. ruimte voor duurzame energiebronnen;
• 4. anticiperen op de langetermijngevolgen van klimaatverandering;
• 5. behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap;
• 6. behouden en ontwikkelen van de kwaliteit van de cultuurhistorische hoofdstructuur en de aardkundige waarden.

Vitale dorpen en steden

1. Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnen-stedelijke ontwikkeling;
2. een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden;
3. optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte;
4. een goede bereikbaarheid voor woon-, werk en vrijetijdsverkeer.

Het stedelijk programma voor Veenendaal is 3.750 woningen. Dit programma kan geheel via inbreiding worden gerealiseerd. De grootste ontwikkelingslocatie in het stedelijk gebied is Veenendaal– Oost. Daarnaast is er een aantal kleinere inbreidingslocaties.Met deze binnenstedelijke mogelijkheden kan niet alleen de behoefte vanuit Veenendaal zelf, maar ook die van enkele omliggende kernen als Renswoude en Overberg worden opgevangen. Daarnaast kan Veenendaal met de ruime inbreidingsmogelijkheden ook een rol spelen bij de opvang van de woningbehoefte in de regio FoodValley.
Het hier voorliggende plan is een binnenstedelijke (her)ontwikkeling zoals hiervoor bedoeld.

Afbeelding: Rode contour (stedelijk gebied) Veenendaal, met aanduiding plangebied.

3.3 Regionaal beleid

Regionale samenwerking in het gebied rondom Veenendaal is de laatste jaren volop in beweging.

Tot 1 januari 2011 werd met de gemeenten Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal samengewerkt in een verband onder de naam WERV. In dit gebied heeft zich de laatste decennia een verstedelijkt gebied ontwikkeld waar in toenemende mate sprake is van ruimtedruk. In ruimer geografisch verband gezien heeft het WERV-gebied een zeer centrale ligging in Nederland en vormt een stapsteen tussen de economische zwaartepunten van de Randstad, het KAN-gebied en het Duitse Ruhrgebied. Binnen WERV is gezocht worden naar samenhangende oplossingen, die recht doen aan de bijzondere kwaliteiten van de regio.

De vier WERV-gemeenten vormen een regionaal stedelijk netwerk en hebben gezamenlijk een visie gemaakt voor de ruimtelijke ontwikkeling van de regio tot 2015, met een vooruitblik naar 2030. In deze Structuurvisie WERV zetten de gemeenten in op een gemeenschappelijke woningmarkt; per gemeente zijn o.a. de belangrijkste woningbouwlocaties voor de komende jaren bepaald.

De centrumzone van Veenendaal is, ook in deze visie, een belangrijke verdichtingzone in regionaal verband voor de middellange en lange termijn. Doelstellingen zijn onder andere de bovenregionale positie van het winkelcentrum versterken, de stedenbouwkundige kwaliteit verbeteren, de centrumstructuur herkenbaarder te maken en de verblijfssfeer te verhogen.

Dit bestemmingsplan is een van de instrumenten om deze doelstellingen te verwezenlijken.

Het WERV-samenwerkingsverband is per 1 januari 2011 opgegaan in een nieuwe samenwerkingvorm onder de naam regio FoodValley, dit betreffen de vier WERV gemeenten aangevuld met de gemeenten Renswoude, Barneveld, Nijkerk en Scherpenzeel. Dit samenwerkingsverband heeft een zogenoemde Strategische agenda opgesteld. Op basis hiervan is een uitvoeringsprogramma opgesteld. Thans wordt onder andere gewerkt aan een regionale gebiedsvisie. Veenendaal heeft de ambitie om zich ook binnen dit samenwerkingsgebied niet alleen te profileren als de belangrijkste winkelstad van de regio, maar ook als een jonge leefstad.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Veenendaal 2025
Op 5 november 2009 heeft de gemeenteraad van Veenendaal de Structuurvisie Veenendaal 2025 vastgesteld. Deze structuurvisie geeft de ruimtelijke en verkeerskundige visie op Veenendaal in 2025. De visie geeft de hoofdlijnen van de beoogde ontwikkeling weer. De visie is geformuleerd aan de hand van de volgende tien ambities:

• 1. Zichtbare en sterke historische identiteit;
• 2. Woon- en werkgebieden met eigen karakters;
• 3. Heldere routes met duidelijke entrees;
• 4. Brandpunten in de stad;
• 5. Groene stad;
• 6. Aantrekkelijke woonwijken;
• 7. Goed gebruik van beschikbare ruimte;
• 8. Bereikbare economische gebieden;
• 9. Een fietsende stad;
• 10. Goed openbaar vervoer

Voor iedere ambitie is geformuleerd wat gemeente Veenendaal wil bereiken en zijn voorbeelden gegeven hoe dit bereikt kan worden.

De visie is verbeeld in een Structuurkaart. Binnen deze Structuurkaart valt het perceel binnen de functie 'Wonen' en is daarmee in overeenstemming met de Structuurvisie Veenendaal 2025.

Structuurkaart Structuurvisie Veenendaal 2025 (met aanduiding plangebied)

Hoofdstuk 4 PLANBESCHRIJVING

4.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid tot de herontwikkeling van een voormalige onderwijslokatie tot een woongebied. Het zuidelijke deel van de lokatie ligt zodanig dicht bij een hoogspaningslijn dat de functie wonen strijdig is met het daarvoor gehanteerde voorzorgprincipe. (zie par 3.1.2) Dat deel van de lokatie kan daarmee niet worden gebruikt voor de woonfunctie. Andere functies als kantoor en dienstverlening zijn daarin wel toegestaan. In de planregels is de mogelijkheid ingebouwd dat bij het verdwijnen van deze bovengrondse hoogspanningslijn (zie par. 3.1.2) de functie wonen ook in dit deel van het plan wordt toegestaan.

4.2 Kaderstelling

Voor een bestemmingsplan met enige omvang en impact (bijv. 25 woningen en meer) is het nuttig om vooraf duidelijke uitgangspunten en randvoorwaarden te formuleren en vast te stellen. Volgens de afspraken met de raad dient een kaderstellend besluit aan een ontwikkelingsgericht bestemmingplan vooraf te gaan. De aan de raad voorgelegde uitgangspuntennotitie "Ruimtelijke en programmatische kaders Boompjegoed nummer 14 (CSV-locatie)" heeft hier invulling aan gegeven.

Op 15 maart 2012 heeft de raad ingestemd met deze notitie en daarmee de kaders bepaald voor de herontwikkeling/transformatie van perceel.

De algemene visie voor dit gebied is hierin als volgt geformuleerd:
Van groot belang is de ligging in de grotere context: tussen Kerkewijk, Industrielaan, Boompjesgoed en Grift. Het doel voor dit gebied is transformatie tot een volwaardig en aantrekkelijk stadsdeel tussen centrum en Stationskwartier. De herontwikkeling van Boompjesgoed 14 past in het streven naar binnenstedelijk herontwikkeling en verdichting. De link tussen het Centrum en het Stationskwartier / NS Station Centrum biedt ideale kansen voor stedelijke dichtheden met potentieel tot een veelzijdig programma die het aanbod van Veenendaal kunnen vergroten. De ontwikkeling van het plangebied is een bouwsteen bij de transformatie van dit gebied. Het doel van de transformatie is:

• Opheffen van het isolement van het gebied tussen Kerkewijk, Industrielaan, Boompjesgoed en Grift. Dit kan door een duidelijk netwerk van openbare ruimten als onderdeel van de stedelijk omgeving. Daarbij is aandacht nodig voor vanzefsprekende verbindingen en ‘gemak’;

• Het gebied te transformeren tot een volwaardig en aantrekkelijk stadsdeel tussen Centrum en Stationskwartier. Een belangrijk onderdeel daarbij is het creëren van duidelijke voorkanten aan alle zijden van de nieuwe (en hergebruikte) ontwikkeling zodat een stadse dorp ontstaat;

• De ontsluitingsstructuur verbeteren en te komen tot een helder systeem van wegen en zichtlijnen;

• De benodigde grootschalige parkeerplekken beter in te passen c.q. minder dominant in het zicht te hebben. De nieuwe parkeerbehoefte bij het ontwikkelen van nieuwe programma’s dient (zo veel mogelijk) binnen het plangebied opgelost te worden. Wanneer een parkeervoorziening toch prominent in het zicht ligt zal (veel) aandacht moeten worden besteed aan groen: hagen en bomen;

• Betere routes voor voetgangers en fietsers in het gebied: van oost naar west en van noord naar zuid (tussen het centrum van Veenendaal en het Stationskwartier). Doel is een netwerk te maken die gebied beter ‘doorlaatbaar’ maakt en verbind met de omgeving.

• Vormgeven van een (beeldbepalende) rand van het gebied (het Boompjesgoed) tussen het centrum en het Stationskwartier, middels een ritme van groen en bebouwing.

4.3 Bouwplan

In het door Ingenious Vastgoed gepresenteerde bouwplan, dat de basis vormt voor dit bestemmingsplan, is het plangebied opgebouwd uit twee blokken met één indentiteit. Het noordelijke blok bstaat uit 18 woningen, het zuidelijke uit 17 woningen en commerciële / multifunctionele ruimten. De beide blokken zijn naar buitengericht en zijn gevormd rondom grote overdekte parkeerclusters. De dekken boven de parkeercluster bieden privé buitenruimten aan de woningen. Gedacht wordt daarbij aan groen, eventueel bomen, en speel- en verblijfsplekken. Tussen de beide blokken komt een collectief hart van het plan. Gedacht wordt hierop het bestaande kunstwerk dat behoort bij de voormalige CSV-school te herplaatsen.

Afb.: Schets van de beoogde verkaveling

Zicht vanaf het Boompjesgoed

Afb.: Het herplaatste kunstwerk

Afb.: Vogelvluchtimpressie noordelijk deel

Afb.: Vogelvluchtimpressie zuidelijke deel

4.4 Welstand

Op 3 november 2011 heeft de raad de Welstandsnota vastgesteld. De aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het bouwen zal aan de welstandscriteria zoals geformuleerd in de nota worden getoetst

Hoofdstuk 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

In dit hoofdstuk worden de relevante milieu- en omgevingsaspecten voor de ontwikkeling van de planlocatie beschreven. Voor ieder aspect daarvan is een onderzoek of toets uitgevoerd.

5.1 Milieu

In deze paragraaf worden de relevante milieuaspecten voor de ontwikkeling van de planlocatie beschreven. Het gaat hierbij om de aspecten bodem, geluid, bedrijven & milieuzonering, luchtkwaliteit en externe veiligheid.

5.1.1 Bodem

Het is wettelijk geregeld (bouwverordening) dat (ver)bouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. De bodem moet geschikt zijn voor de beoogde functie en om dat aan te tonen moet een NEN 5740 onderzoek worden uitgevoerd, al dan niet gevolgd door nader onderzoek enz. Het onderzoek mag niet meer dan vijf jaar oud zijn en moet een vastgestelde informatiekwaliteit bieden. Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de bodem niet geschikt is voor het beoogde doel, dient vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden een bodemsanering te worden uitgevoerd om de bodem wel geschikt te maken, of dient de bouwaanvraag te worden geweigerd. De doelstelling van het bodembeleid is te voorkomen dat er als gevolg van een aanwezige bodemverontreiniging onaanvaardbare risico's ontstaan voor de gebruikers van deze bodem. Bij het opstellen, wijzigen of het afwijken van een bestemmingsplan dient derhalve te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd.

De met dit bestemmingsplan beoogde ontwikkeling vereist een hiervoor bedoeld onderzoek. Dit verkennend bodemonderzoek is uitgevoerd door Vink Milieutechnisch Adviesbureau b.v. te Barneveld. In een rapport van 5 juli 2012 (bijlage 1) is het resultaat van het onderzoek vastgelegd. Geconcludeerd wordt dat de op basis van vooronderzoek gestelde hypothese: ‘(kleinschalig) onverdacht’ stand houdt. De aangetoonde lichte verontreinigingen zijn niet verontrustend en geven geen aanleiding tot nader bodemonderzoek. De milieuhygiënische bodemkwaliteit is daarmee afdoende bekend.

5.1.2 Geluid

Op basis van artikel 77 van de Wet geluidhinder dient bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd, indien dat plan mogelijkheden biedt voor:

• de nieuwbouw van woningen of ander geluidsgevoelige functies;
• de aanleg van een nieuwe weg en/ of een reconstructie van een bestaande weg;
• functiewijzigingen van een niet-geluidsgevoelige functie in een geluidsgevoelige functie (bijvoorbeeld via een afwijkingsbevoegdheid).

Aangezien hier sprake is van een transformatie van een niet-gevoelige naar een gevoelige functie is hier een akoestisch onderzoek noodzakelijk. Door de omgevingsdienst regio Utrecht is dit onderzoek uitgevoerd. Het rapport van dit onderzoek is als bijlage (2) bij deze toelichting gevoegd.

Uit de uitgevoerde berkeningen blijkt dat vanwege het verkeer op Het Boompjesgoed de wettelijke voorkeurswaarde wordt overschreden. De berekende geluidbelasting bedraagt maximaal 56 dB. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB uit de Wet geluidhinder wordt daarmeeniet overschreden. Ook de maximale ontheffingswaarde van 58 dB van het gemeentelijk geluidbeleid wordt niet overschreden.

Bronmaatregelen

Door op Het Boompjesgoed stil asfalt te leggen, kan een geluidreductie worden verkregen. Bij toepassing van SMA NL-5 kan een reductie worden gerealiseerd van ca. 1,2 dB. Bij toepassing van Dunne Deklagen A kan een reductie worden gerealiseerd van ca. 2.4 dB. Dit is lang niet afdoende om de benodigde reductie te realiseren. Ook is het onwenselijk vanwege wringend verkeer (optrekken / afremmen, kruisingen, parkeren etc.) Het is gebruikelijk om geen stil asfalt te realiseren binnen 50 meter van een kruiding en de minimale lengte van het te asfalteren traject wordt meestal gesteld op 250 meter. Om de bovenstaande redenen is het geen doeltreffende maatregel.

Een snelheidsreductie tot max 30 km/u zal een geluidreductie van 2,5 - 3,5 dB teweegbrengen. Dit is niet afdoende om alle overschrijdingen teniet te doen.

Overdrachtsmaatregelen

Het plaatsen van een breed en hoog scherm langs Het Boompjesgoed zal geen afdoende effect hebben en is bovendien vanuit stedenbouwkundig-, esthetish- en kostenoogpunt niet gewenst.

Conclusie

Aangezien de voorkeursgrenswaarden worden overschrden en bron- of overdrachtsmaatregelen geen afdoende effect zullen hebben, zullen hogere grenswaarden worden vastgesteld.

5.1.3 Bedrijven & Milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.
Aan de Omgevingsdienst Regio Utrecht is gevraagd een indicatieve beoordeling van de milieusituatie van deze locatie te maken. In een advies van 13 september 2012 geeft deze dienst aan dat het aspect 'bedrijven en milieuzonering' niet tot belemmeringen leidt voor de hier geplande ontwikkeling aan het Boompjesgoed.

In bovenstaande omgevingskaart zijn rondom het plangebied contouren op een afstand van 30, 50 en 100 meter weergegeven. Deze contouren komen overeen met de richtafstanden tot bedrijven in respectievelijk categorie 2, 3.1 en 3.2. Als zich in de omgeving bedrijven bevinden binnen de op een bedrijf van toepassing zijnde richtafstand, kan sprake zijn van een belemmering voor de gewenste woningbouw.

Uit de indicatieve inventarisatie is niet gebleken dat binnen een afstand van 100 meter rondom het plangebied bedrijfsmatige activiteiten aanwezig zijn die een belemmering kunnen zijn voor de gewenste woningbouw. Ten zuiden van het plangebied liggen aan de overzijde van de Industrielaan bedrijventerreinen. De afstand van daar gelegen bedrijven tot het plangebied is ten minste 200 meter. Alleen als daar bedrijven in categorie 4.2 of zwaarder aanwezig zouden zijn, kan mogelijk sprake zijn van belemmeringen. Deze zijn daar echter niet aanwezig.

Conclusie

Het aspect 'bedrijven en milieuzonering' zal niet tot belemmeringen leiden.

5.1.4 Luchtkwaliteit

In het kader van het Besluit luchtkwaliteit is het van belang om bij een ruimtelijk plan te kijken welke invloed het plan heeft op de luchtkwaliteit. In deze wet is van bepaalde projecten getalsmatig vastgelegd dat ze "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. In de Regeling NIBM is een lijst met van projecten (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Voor woningbouwlocaties geldt dat voor maximaal 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden (bijlage 3a van het Besluit NIBM).

Aangezien het voorgenomen plan de realisatie van ongeveer 35 woningen betreft, voldoet het plan aan de NIBM grens en draagt dus niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Nadere toetsing van het plan aan de Besluit Luchtkwaliteit is daarom niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

5.1.5 Externe veiligheid

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare externe veiligheidsrisico's. Belangrijk hierbij is dat een ruimtelijke scheiding wordt aangehouden (zonering) tussen (geprojecteerde) (beperkt) kwetsbare objecten en risicobronnen. Hiervoor is het noodzakelijk dat te nemen besluiten over bouw- en milieuvergunningen en bestemmingsplannen onderling goed op elkaar zijn afgestemd. Risicobronnen voor de externe veiligheid zijn bedrijven (inrichtingen) waar grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen aanwezig zijn, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen (via weg, water, spoor, buisleidingen) en luchtvaartterreinen in algemene zin (luchtvaartveiligheid). Uit de beoordeling van dit aspect blijkt het volgende:

• In het plangebied zijn géén risicobronnen aanwezig.
• Het plangebied ligt niet in een direct beïnvloedingsgebied van een risicobron. De dichtstbijzijnde externe risicobron, een LPG-station (Gulf Tankstation) aan 'De Smalle Zijde', is gelegen op circa 1 km afstand en heeft daarmee geen invloed op het plangebied.
• De dichtstbijzijnde buisleiding, in het kader van externe veiligheid is gelegen op meer dan 1 km afstand.
• Er vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen in de directe omgeving plaats. Over de N233 vindt wel vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Deze weg is niet opgenomen in het Basisnet Weg. De N233 ligt op meer dan 1 km van de locatie en hiermee ver buiten het invloedsgebied van de weg (enkele tientallen meters). De A12 ligt op circa 2,5 km afstand en speelt daarmee géén enkele rol van betekenis.
• Op circa 400 meter ten zuiden van het plangebied ligt de spoorlijn Utrecht – Rhenen. Deze spoorlijn is niet opgenomen in de risicokaart en op grond daarvan kan gesteld worden dat er geen relevant vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het bestaande vervoer over het spoor levert ten aanzien van externe veiligheid derhalve geen belemmeringen op voor de ontwikkeling van het plangebied.

5.2 Waterhuishouding

Op grond van artikel 3.1.6 uit het Besluit ruimtelijke ordening dient in de ruimtelijke onderbouwing van ruimtelijke plannen een waterparagraaf te worden opgenomen. In de waterparagraaf wordt aangegeven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie.

Het plangebied is gelegen binnen het beheersgebied van het Waterschap Vallei en Veluwe. Eén van de belangrijke aders van het werkgebied van dit Waterschap is de Grift / Valleikanaal. In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

5.2.1 Riolering

In de directe omgeving is overwegend nog sprake is van een gemengd stelsel waarbij het hemelwater van daken en verhardingen geloosd wordt op dit stelsel en afgevoerd wordt naar de rioolwaterzuivering.

Bij ontwikkeling van bouwplannen (inbreidingsplannen e.d.) en reconstructies van wegen wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de laatste inzichten op het gebied van duurzame waterhuishouding. Dat houdt in dat er waar mogelijk:

• afgekoppeld zal worden;een gescheiden rioleringsstelsel (hemelwater en vuilwater) zal worden aangelegd;
• rekening gehouden dient te worden met de aanleg van retentievijvers binnen het plangebied voor de opvang en het vasthouden van hemelwater;
• eventuele vertraagde afvoer van het hemelwaterafvoer plaats kan vinden d.m.v. wadi's e.d.

Het principe van integraal waterbeheer zal zo goed mogelijk worden toegepast. Bij nieuwe ontwikkelingen, die leiden tot een toename van de verharding, dient rekening gehouden te worden met de aanleg van aanvullende waterberging.

5.2.2 Grondwater

Incidenteel zijn er klachten t.g.v. hoge grondwaterstanden, zoals water in de kruipruimte, lekke kelders. Bij (andere) toekomstige ontwikkeling van bouwprojecten zal hiermee rekening gehouden moeten worden en zal in overleg met het waterschap bekeken worden welke maatregelen getroffen dienen te worden. Te bouwen kelders dienen in ieder geval waterdicht te zijn. Permanente bemaling voor het structureel verlagen van de grondwaterstand is niet toegestaan.

5.2.3 Conclusie

Het voorliggende plan voorziet in een transformatie van een schollterrien in een woongebied. Daarbij is er geen substantiële vermeerdering van het oppervlakte verhard terrein.Vanuit het aspect waterhuishouding kent het plan geen belemmeringen.

5.3 Archeologie

In 1992 ondertekende Nederland het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologische erfgoed – kortweg ‘het Verdrag van Malta’ (of Valletta). Sindsdien is het uitgangspunt van het (rijks)beleid dat archeologische waarden volwaardig meetellen in beslissingen over de ruimtelijke inrichting van ons land. Via de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) is het verdrag in 2007 wettelijk verankerd in de herziene Monumentenwet 1988.

De Wamz heeft als doel bodemverstorende activiteiten beter te reguleren. Centraal daarbij staat de verplichting om archeologische waarden in bestemmingsplannen vast te leggen. Gemeenten zijn daarbij bevoegd gezag inzake de omgang met archeologische waarden. Binnen de kaders van rijks- en provinciaal beleid hebben zij de vrijheid naar eigen inzicht financieel en beleidsmatig invulling te geven aan de zorg voor de archeologie binnen hun grondgebied.

Het archeologisch erfgoed heeft hiermee een prominentere plaats gekregen in het proces van de ruimtelijke planvorming. Uitgangspunten van het verdrag zijn het vroegtijdig betrekken van archeologische belangen in de planvorming, het behoud van archeologische waarden in situ (ter plaatse) en de introductie van het zogenaamde "veroorzakerprincipe". Dit principe houdt in dat degene die de ingreep pleegt financieel verantwoordelijk is voor behoudsmaatregelen of een behoorlijk onderzoek van eventueel aanwezige archeologische waarden.

Zonodig worden in bestemmingsplannen regelingen opgenomen om de omgang met verwachte archeologische waarden om te gaan. Om de noodzaak van deze regelingen te bepalen is inzicht nodig in de archeologische waarde van het grondgebied en in bijzonder het plangebied.

Om de archeologische verwachting inzichtelijk te krijgen is Vestigia BV Archeologie & Cultuurhistorie uit Amersfoort opdracht gegeven deze verwachtingen in beeld te brengen, Dit heeft geleid tot het rapport "Archeologische beleidskaart en cultuurhistorische kenmerkenkaart gemeente Veenendaal" nr. V564, definitief (25 februari 2010).

Uit deze kaart blijkt dat het plangebied ligt in een zone waarin geen verwachtingen bestaan. Nader onderzoek is daarmee overbodig en de beoogde functiewijziging wordt niet belemmerd.

5.4 Cultuurhistorie

Het met dit bestemmingsplan beoogde project heeft geen betrekking op een rijks- of gemeentelijk monument. Er is ook geen rijks- of gemeentelijk monument in de directe nabijheid. Omdat er ook geen sprake is van een molenbiotoop of andere historische elementen ontmoet dit plan geen belemmeringen op het gebied van Cultuurhistorie.

5.5 Verkeer / Parkeren

Bij de ontwikkeling van de locatie zullen voldoende parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd. Met andere woorden er moet worden voldaan aan de Veenendaalse parkeernormen. Parkeren moet opgelost worden binnen het plangebied. Parkeerplaatsen moeten (in principe) worden gerealiseerd op eigen terrein, maar moeten openbaar toegankelijk zijn. De parkeerplaatsen moeten voldoen aan de gebruikelijke inrichtingseisen, zoals opgenomen in de Inrichtingseisen Veenendaalse Openbare Ruimte (IVOR). Het benodigde aantal parkeerplaatsen is afhankelijk van de functies die worden gevestigd.

Op basis van het schetsplan, zoals dat door Ingenious Vastgoed is ingediend, bedraagt de parkeerbehoefte voor de te bouwen woningen (35 x 1,8) 63 parkeeplaatsen en voor de multifunctionele ruimten, 17 parkeerplaatsen. Als invulling van deze totale behoefte van 80 parkeerplaatsen is in het plan ruimte voor 34 openbare- en 47 privé parkeerplaatsen, dus in totaal 81 parkeerplaatsen.

Bij de aanvraag om omgevingsvergunning zal getoetst worden of voldaan wordt aan de parkeernormen.

5.6 Flora en fauna

Wetgevend kader

Wetgeving met betrekking tot de bescherming van de natuur richt zich op twee hoofdthema's. Het gaat hierbij om de bescherming van natuurgebieden (gebiedsbescherming) en de bescherming van plant- en diersoorten (soortbescherming).

Gebiedsbescherming

Gebiedsbescherming wordt voornamelijk geregeld in de Natuurbeschermingswet (1998) en de Ecologische hoofdstructuur (EHS). Belangrijk is dat ruimtelijke projecten niet zonder meer mogen worden gerealiseerd in beschermde natuurgebieden. Projecten die in de nabijheid van beschermde natuurgebieden (inclusief de Habitatrichtlijngebieden) worden geprojecteerd, dienen te worden getoetst op de mogelijke negatieve effecten die zij op deze gebieden kunnen hebben en of zij verstoring zullen veroorzaken (externe werking). Indien dit het geval is, kan doorgang van het project mogelijk belemmeringen ondervinden. De provincie is hiervoor het bevoegde gezag. Voor bestemmingsplannen en wijzigingen hiervan, kan het noodzakelijk zijn dat een vergunning ex artikel 19d Natuurbeschermingswet aangevraagd moeten worden.

Soortbescherming

Soortbescherming wordt geregeld in de Flora- en faunawet. In deze wet is een aantal planten en dieren aangewezen als beschermd. Deze beschermde organismen mogen niet zonder reden in hun bestaan worden aangetast. Belangrijk is het feit dat beschermde organismen ook buiten natuurgebieden voorkomen. De wet maakt een onderscheid tussen licht en zwaar beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik dan wel van ruimtelijke ontwikkeling of inrichting, gelden voor sommige, licht beschermde soorten een vrijstelling. Aan deze vrijstelling zijn vaak voorwaarden verbonden. Voor zwaar beschermde soorten dient een ontheffing volgens art. 75 van de flora- en faunawet te worden aangevraagd bij het ministerie van LNV. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• Er sprake is van een wettelijk geregeld belang (groot maatschappelijk belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en ruimtelijke inrichting en ontwikkeling);
• Er geen alternatief is;
• Er geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Wabo en sloopmelding

Veel objecten kunnen tegenwoordig worden gesloopt onder een sloopmelding. Hierdoor wordt het onderdeel sloop niet meer opgenomen in de omgevingsvergunning. Een sloopmelding mag maar op een beperkt aantal aspecten worden getoetst. De ecologietoetsing valt hier niet onder. De gemeente kan derhalve aan de initiatiefnemer met betrekking tot ecologie alleen informeren over het belang voor de natuur en de verantwoordelijkheden van de initiatiefnemer. Daarnaast kan de gemeente het voor de Flora- en faunawet bevoegde gezag informeren over afgegeven sloopmeldingen. De Dienst Regelingen voert de bevoegdheid van het Ministerie van ELI uit.

Huidige situatie

Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Veenendaal. Aangezien zowel de huidige bestemming als de toekomstige bestemming bebbouwingsmogelijkheden schept en de afstand tot zowel Natura 2000 gebieden als de EHS niet zal wijzigen zijn er met betrekking tot gebiedsbescherming geen belemmeringen te verwachten.

Het plangebied is geheel gecultiveerd. In een dergelijk biotoop zijn alleen enkele beschermde soorten te verwachten die juist van dit soort omgevingen afhankelijk zijn. Het bstaande schoolgebouw lijkt weinig geschikt voor vogels met jaarrond beschermde nesten. Vleermuizen kunnen echter niet worden uitgesloten. Met name gewone dwergvleermuis is niet uit te sluiten.

Er is door de Omgevingsdienst Regio Utrecht geadviseerd om onderzoek te laten uitvoeren naar verblijfplaatsen van vleermuizen. Tijdens dit onderzoek kan voor de volledigheid gelijk worden gekeken naar het voorkomen van nesten van gierzwaluw en huismus. Het uitvoeren van een quickscan lijkt niet zinvol aangezien het al duidelijk is waarop nader onderzoek dient plaats te vinden.

Onderzoek

Het geadviseerde onderzoek is uitgevoerd door Bureau Bleijerveld. Uit het onderzoek komt naar voren dat zich in het najaar in de flats waarschijnlijk een paarverblijf bevindt. Andere soorten verblijven zijn niet vastgesteld. Verder onderzoek in de periode mei-juli moet uitwijzen of de flats in het voorjaar in gebruik zijn door (kraam)kolonies.

Conclusie

Met betrekking tot gebiedsbescherming worden geen belemmeringen verwacht. Met betrekking tot soortbescherming bestaat er een kans dat er verblijfplaatsen van vleermuizen worden verstoord.

Alvorens de sloop plaatsvindt dient onderzocht te worden of het veronderstelde paarverblijf plaatsvindt en dienen alsdan passende maatregel te worden genomen.Om niet in strijd te handelen met de Flora- en faunawet dient het eventueel verwijderen van vegetatie (bomen/struikgewas) buiten de vogelbroedtijd (15 maart – 15 juli) plaats te vinden. Eén en ander wordt afgewogen bij het besluiten op de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de sloopactiviteit. Dit kan los worde gezien van de met dit plan beoogde bestemmingswijziging.

Het vorenstaande geeft geen beletselen voor de bestemmingswijziging van deze gronden daarmee voor inhoud van dit wijzigingsplan.

5.7 Leidingen

In het plangebied is een bovengrondse 150 kV hoogspanningsverbinding aanwezig. Dit betreft de hoogspanningslijn Dodewaard - Veenendaal – Driebergen. De breedte van de magneetveldzone waarbinnen de gemiddelde magneetveldsterkte hoger is dan 0,4 microtesla is na een recente fasedraaiing berekend op 50 meter aan weerszijden vanaf het hart van de hoogspanningslijn. Een deel van het plangebied valt daarmee binnen deze zone. Hierdoor is het niet mogelijk om gevoelige functies (zoals wonen) in een deel van het gebouw/gebied onder te brengen.

Voordat de fasedraaiing plaatsvond had deze zone een breedte van 2 x 90 meter. Met die breedte viel een aanzienlijk groter deel van de locatie binnen deze zone. In het kader van de gewenste exploitatieovereenkomst voorafgaande aan de bestemmingswijziging ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is een evenredige bijdrage in de kosten van de fasedraaiing afgesproken. In het plangebied zijn behoudens de eerder genoemde hoogspanningsleiding geen leidingen gelegen met een planologisch relevante beschermingszone, noch overlapt een beschermingszone van een planologisch relevante leiding hiermee.

Voor het overige zijn in het plangebied geen leidingen gelegen met een planologisch relevante beschermingszone, noch overlapt een andere beschermingszone van een planologisch relevante leiding hiermee.

5.8 Totaalbeeld aspecten

Uit alle gevoerde onderzoeken komt naar voren dat de nu voorgenomen ontwikkeling geen onacceptabele gevolgen of belemmeringen heeft voor de directe omgeving.

Hoofdstuk 6 JURIDISCHE PLANOPZET

6.1 Inleiding

Het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels (zogenaamde planregels). De regels zijn gerelateerd aan de verbeelding, zodat verbeelding en regels te allen tijde in onderlinge samenhang dienen te worden bezien en toegepast.

Verbeelding

Zoals reeds eerder gesteld is de verbeelding gerelateerd aan de regels (en vice versa) en heeft tevens de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen.
Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. Verder kunnen er binnen een bestemming verklaringen zijn aangegeven. Deze hebben juridisch gezien geen enkele betekenis en zijn uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de kaart (bijvoorbeeld topografische gegevens).
De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers en overheid bindende deel van het bestemmingsplan.

Regels

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in meerdere hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse bepalingen artikelsgewijs worden besproken.

Toelichting

De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. Door de grote flexibiliteit, of beter vrijheid in de regels, kan de rechtszekerheid van belanghebbenden in het gedrang komen. In de toelichting dienen derhalve duidelijk de beleidsintenties te worden aangegeven met betrekking tot toekomstig grondgebruik. De toelichting heeft echter geen rechtstreeks burgers bindende werking.

Wabo

Met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsvergunning (Wabo), per 1 oktober 2010, worden de aanlegvergunning, de sloopvergunning en de binnenplanse ontheffing als instrumenten van het bestemmingsplan onderdeel van de omgevingsvergunning (Wabo). De genoemde vergunningen en ontheffing zijn begrippen die in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) zijn opgenomen en in de praktijk veel worden toegepast. In een bestemmingsplan onder de Wabo, zoals in dit geval, wordt bijvoorbeeld niet meer gesproken van ontheffingsregels, maar van afwijkingsregels. Een aanlegvergunning wordt een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

6.2 De indeling van de planregels

De indeling van de planregels is als volgt:

6.2.1 Inleidende regels (hoofdstuk 1)

Dit hoofdstuk bevat alle bepalingen die nodig zijn om de overige planregels goed te

kunnen hanteren:

• begrippen: bevat in het plan gebruikte begrippen die uitleg behoeven;
• wijze van meten: bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van oppervlaktes, percentages, hoogtes, dieptes, breedtes en dergelijke. Hieronder valt tevens de wijze van peilbepaling.

6.2.2 Bestemmingsregels (hoofdstuk 2)

Gemengd Groen Verkeer Wonen	-GD- -G- -V- -W-
Dubbelbestemmingen
Leiding - Hoogspanningsverbinding
Gebiedsaanduidingen
Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied
Veiligheidszone - leiding - hoogspanningsverbinding
Wetgevingszone - wijzigingsgebied

In de regels wordt er per bestemming aangegeven wat de gebruiksmogelijkheden en de bouwmogelijkheden zijn.

Indien bestemmingsspecifieke flexibiliteitsregels aan de orde zijn worden deze per artikel opgenomen. Algemene flexibiliteitsregels zijn in hoofdstuk 3 opgenomen.

6.2.3 Algemene regels (hoofdstuk 3)

Hoofdstuk 3 bestaat achtereenvolgens uit de volgende artikelen:

• Anti-dubbeltelregel
• Algemene bouwregels
• Algemene aanduidingsregels
• Algemene afwijkingsregels
• Algemene wijzigingsregels
• Overige regels.

6.3 Bestemmingen

Het gemeentelijk beleid is vertaald in de planregels. Daarbij is geprobeerd een flexibel stelsel van regels te ontwikkelen zonder daarbij tekort te doen aan eisen van rechtszekerheid.

Gekozen is voor zo min mogelijk bestemmingen. Dit deelplan bevat normatieve bepalingen, die bindend zijn voor zowel de overheid als de burger. Het is voor beide partijen van groot belang, dat de verbeelding en de planregels duidelijke informatie verschaffen. Door te kiezen voor zo weinig mogelijk bestemmingen wordt de leesbaarheid en duidelijkheid van zowel deverbeelding als de planregels vergroot. Een leesbaar en duidelijk plan zorgt voor een plan, dat goed te handhaven is.

In de volgende paragrafen worden kort de voor dit plan geldende bestemmingen toegelicht. Steeds wordt per bestemming aangegeven wat de gebruiks- en bouwmogelijkheden zijn.

Gemengd -GD-

Gebruiksmogelijkheden

De gronden die op de verbeelding zijn aangewezen als 'Gemengd" zijn bestemd voor:

• wonen op alle verdiepingen van het gebouw, met uitzondering van het gedeelte van het gebouw dat binnen een afstand van minder dan 50 meter uit het hart van de hoogspanningleiding is gelegen.
• dienstverlening en kantoren

Bouwmogelijkheden

Op de gronden mogen in principe alleen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gebouwd worden, die ten dienste staan van de bestemnming.

Groen -G-

Gebruiksmogelijkheden

De gronden die op de verbeelding zijn aangewezen als 'Groenvoorzieningen' zijn met name bestemd voor:

• de aanleg en instandhouding van op de ligging van het plangebied en de inpassing in de omgeving afgestemde beplanting;
• de aanleg en instandhouding van waterpartijen en watergangen;
• de instandhouding van waardevolle bomen;
• objecten van beeldende kunst.

Bij de vaststeling van het plan heeft de raad de in het ontwerpplan geopende mogelijkheid om op deze bestemming een parkeerterrein aan te leggen, geschrapt.

Bouwmogelijkheden

Op de gronden mogen in principe alleen gebouwen van algemeen nut en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gebouwd worden. Tevens is het mogelijk binnen deze bestemming objecten van beeldende kunst, speelvoorzieningen en ontmoetings- en hondenuitlaatvoorzieningen te realiseren.

Verkeer -V-

Gebruiksmogelijkheden

De gronden met de bestemming 'Verkeersdoeleinden' zijn primair bestemd voor wegen. Daarnaast zijn deze gronden bestemd voor de aanleg en instandhouding van kunstwerken, parkeervoorzieningen, water, verhardingen, doeleinden van algemeen nut, objecten van beeldende kunst, verkeerstechnische voorzieningen en afvalcontainers.

Bouwmogelijkheden

Op deze gronden mogen gebouwen van algemeen nut en bouwwerken, geen gebouwen zijnde gebouwd worden.

Wonen -W-

Gebruiksmogelijkheden

Op de gronden met de bestemming "Wonen-W-"mag natuurlijk gewoond worden. Daarnaanst is het toegestaan om beroepsmatige activiteiten uit te oefenen in hoofd- of bijgebouw tot een maximum van 45 m2. Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zijn alleen na ontheffing toegestaan.

Bouwmogelijkheden

Het hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak worden gebouwd.. Bijgebouwen zijn toegestaan binnen het bouwvlak en mogen in principe alleen op het erf gebouwd worden.

Wijzigingsbevoegdheid

Door middel van een wijzigingsbevoegdheid kan het noordelijke bouwvlak gewijzigd worden in een bestemming die een woon/zorg voorziening, in meerdere lagen, mogelijk maakt.

Milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied (gebiedsaanduiding)

In het kader van de grondwaterbescherming is op de plankaarten de zogenaamde milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied als bedoeld in de Provinciale Milieuverordening Utrecht aangegeven. Deze zone is als een gebiedsaanduiding in de planregels opgenomen.

Een milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied is een gebied waar de onttrekking van water plaatsvindt onder slecht doorlatende aardlagen. Het beschermingsregime van de milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied is gericht op het tegengaan van activiteiten die de beschermende functie van de slecht doorlatende bodemlagen teniet kunnen doen.

Als regeling is opgenomen, dat indien door de gebiedsaanduiding “milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied” met elkaar onverenigbare bepalingen van kracht worden de bovengenoemde bepalingen voorrang hebben, tenzij de beheerder van het grondwater met het tegendeel instemt.

Hoofdstuk 7 FINANCIEEL-ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

De betreffende locatie is eigendom van de gemeente. Met de projectontwikkelaar Ingenious Vastgoed te Veenendaal is overeenstemming bereikt over de verkoop van de grond. In de prijs en deze overeenkomst is het verhaal van de gemeentelijke kosten verzekerd. Zodoende is de economische uitvoerbaarheid niet in het geding.

Hoofdstuk 8 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

8.1 Inspraak en overleg ex artikel 3.1.1. Bro

De ruimtelijk met elkaar samenhangende plannen bestaande uit: de transformatie van het kantoorgebouw Carrefour, de herinrichting van de parkeerterreinen, de verlegging van de Vijftien Morgen en het voorliggende plan zijn gezamenlijk in inspraak gebracht. Tijdens een informatiebijeenkomst op 8 april 2013 zijn de plannen gepresenteerd en vervolgens gedurende een termijn van zes weken ter inzage gelegd. Tijdens de bijeenkomst en de termijn daarna konden inspraakreacties op de plannen worden ingediend.

Het verslag van de inspraakronde is in de vorm van commentaarnota als bijlage (3) aan deze toelichting toegevoegd.

De inspraak heeft geen aanleiding gegeven de inhoud van dit bestemmingsplan te wijzigen. Wel is de inhoud van de exploitatieovereenkomst met de eigenaar/ontwikkelaar van het kantoorgebouw Carrefour gewijzigd, in die zin dat afgesproken is de parkeerplaatsen uitwisselbaar te houden ten behoeve van de bezoekers van de omliggende functies.

Voor het voldoen aan enkele geuite wensen, zoals de ruimte voor een achterpad en de plaatsing van bankjes, geeft dit bestemmingsplan geen belemmeringen.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Akoestisch rapport

Bijlage 2 Verkennend Bodemrapport

Bijlage 3 Commentaarnota inspraak