Buitengebied

5.12 Wonen

De bestaande burgerwoningen die rechtens zijn toegestaan worden positief bestemd tot "Wonen".

Bouwregeling woningen

De woningen moeten binnen een bouwvlak worden gebouwd.

De aan- en bijgebouwen zijn ook toegestaan binnen de aanduiding “erf”. Binnen de bouwvlakken wordt aangeven welke typologie woningen mag worden gebouwd, vrijstaand, twee-aan-een, aaneengebouwde woningen of combinaties daarvan.

Daarnaast is er een standaard goothoogte en bouwhoogte opgenomen van respectievelijk 3,5 m en 8 m. Er geldt een afwijkende bouwregeling voor sommige woningen aan de Dijkstraat. De maximale goothoogte en bouwhoogte van deze woningen zijn in een matrix weergegeven op de plankaart.

De maximale inhoudsmaat is 600 m³. Een aantal woningen hebben een kleinere inhoudsmaat en kunnen vanwege het bouwvlak geen grotere woning bouwen. Voor deze woningen is een afwijkingsregel opgenomen om woningen buiten het bouwvlak te vergroten tot 600 m³ . De regeling geldt niet voor die woningen aan de Dijkstraat waar ter plaatse met een maatvoeringsaanduiding een andere goot- en bouwhoogte is aangegeven.

Voormalige noodwoningen die zijn of worden gelegaliseerd in dit bestemmingsplan worden niet uitgesloten van deze afwijkingsregel. De drie noodwoningen bevinden zich op de percelen Middelbuurtseweg 38b, 46a en 56a.

In de Uitvoering Beleidslijn van de Provincie 2008 is aangegeven dat de inhoud van burgerwoningen niet dwingend wordt voorgeschreven. Voor voormalige noodwoningen is uitgangspunt dat aansluiting moet worden gezocht bij de bestaande omvang en een beperkte uitbreidingsmogelijkheid.

Gelet op de Veenendaalse situatie, waarin slechts sprake is van 3 voormalige noodwoningen die dicht bij stedelijk gebied op een ruim perceel zijn gelegen, is er landschappelijk gezien geen reden om deze woningen uit te sluiten van de afwijkingsregel. Een ruimere woning past bij de schaal en geleding van het landschap.

Voor de situering van de bouwvlakken ten behoeve van de woningen dient te worden aangesloten bij de bestaande woning en/of de mogelijkheden van de huidige bestemmingsplannen/vrijstellingen.

Dijkstraat 155/157

In één geval is voor de situering van het bouwvlak niet aangesloten bij de bestaande situatie namelijk op het perceel Dijkstraat 155/157. De twee onder één kap woning is eigendom van de gemeente. Eén helft wordt nog verhuurd, de andere helft staat al geruime leeg. Het is de wens van de gemeente binnen de planperiode de woning te verplaatsen verder van de Dijkstraat af, met als doel het open karakter van de Dijkstraat te versterken. Dit is wenselijk vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening. In plaats van een twee onder één kap woning is nu één vrijstaande woning toegestaan.

Het bouwvlak ligt nu op een plek waarop in het vorige bestemmingsplan de aanduiding erf rust. Het nieuwe erf is gesitueerd op grond die in het vorige bestemmingsplan de bestemming Agrarische doeleinden, gebied met landschappelijke waarde had.

Ten behoeve van de verplaatsing van het bouwvlak en het erf zijn diverse onderzoeken verricht om eventuele ruimtelijke belemmeringen in beeld te brengen.

Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat de geconstateerde lichte verontreinigingen geen belemmeringen opleveren voor het beoogde doel, wonen met tuin. Voor één deel locatie (voormalige loods met smeerput) wordt aanvullend bodemonderzoek aanbevolen. In de boringen nabij de voormalige loods zijn maximaal licht verhoogde waarden aangetroffen. Het is daarom niet te verwachten dat hier een groot milieuhygienisch probleem aanwezig is. Met betrekking tot het beoogde doel, wonen met tuin, kan dan ook worden gesteld dat de locatie bij een mogelijke bodemverontreiniging door middel van een sanering geschikt kan worden gemaakt voor het beoogde gebruik. De sanering zal in combinatie met de sloop van het bestaande gebouw worden uitgevoerd. Op het terreindeel waar veel asbestplaten in en op de bodem aanwezig zijn, wordt geadviseerd ten tijde van de sloopwerkzaamheden van de opstallen het plaatmateriaal te verwijderen. Vanwege het feit dat het relatief veel materiaal betreft en vaak in grote delen (geheel plaatmateriaal) aanwezig is, is besloten pas het asbest-in-bodemonderzoek uit te voeren na de sloopfase. Het onderzoek is opgenomen in de bijlage van dit bestemmingsplan.

Tevens is een quick-scan natuurtoets verricht. Uit deze toets blijkt dat bij de uitvoering van werkzaamheden rekening dient te worden gehouden met verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet. Met name naar de steenuil en naar vleermuizen zal dan nader onderzoek moeten plaatsvinden. Mogelijk zijn nadere maatregelen en een ontheffingsaanvraag aan de orde. Het onderzoek is opgenomen in de bijlage van dit bestemmingsplan.

Gelet op de afstand tot wegen zijn er geen onderzoeken met betrekking tot lucht en geluid noodzakelijk. Ook is er geen sprake van toename van het aantal verkeersbewegingen. Het perceel ligt in agrarisch gebied. Aangezien hier sprake is van de verandering van 2 woningen naar 1 woning neemt het aantal gevoelige objecten niet toe. Dat betekent dat er ook geen geurberekening uitgevoerd hoeft te worden. Het perceel ligt buiten het stiltegebied Amerongse Berg.

Er zijn ook geen belemmerde milieucirkels. Ook is het nieuwe bouwperceel niet gelegen binnen het aandachtsgebied van de Route Gevaarlijke Stoffen, het BEVI of het Vuurwerkbesluit.

Er is geen toename van de oppervlakte aan verharding of deze is dermate gering dat er geen gevolgen voor de waterhuishouding zijn.

Een archeologisch onderzoek is niet nodig. Het perceel ligt op basis van de archeologische beleids en maatregelenkaart van de gemeente Veenendaal in een gebied met de categorie 2 "hoge verwachting". Een onderzoeksplicht geldt in dit gebied alleen bij ingrepen vanaf 1000 m2.

De gemeente is eigenaar van het perceel. Hoewel planschadeverzoeken niet zijn te verwachten ligt het risico van planschade bij de gemeente.

Geconcludeerd kan worden dat bovengenoemde aspecten geen belemmeringen vormen om het bouwvlak en het erf verder van de weg af te leggen.

Woningsplitsing

Woningsplitsing (verbouwen tot twee afzonderlijke, zelfstandige woningen, met eigen voordeuren, eigen huisnummers etc.) wordt niet toegestaan. Een uitzondering hierop vormt de situatie waarin door splitsing een cultuurhistorisch waardevol pand kan worden behouden (in monumenten).

Dubbele bewoning (twee huishoudens wonen in één woning; uiterlijk blijft er sprake van één woning, één voordeur, één huisnummer) daarentegen kan wel worden geaccepteerd. Woningen, waarin al sprake is van dubbele bewoning worden logischerwijze ook beschouwd als één woning, omdat anders niet kan worden voorkomen dat twee zelfstandige woningen ontstaan. Dubbele bewoning betekent overigens nadrukkelijk niet dat er ook een dubbele hoeveelheid bijgebouwen toegestaan is (immers het wordt beschouwd als één woning).

Bijgebouwen, aan- en uitbouwen

De bouwbepalingen voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen staan apart genoemd in de regels. De belangrijkste zijn:

• bijgebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak en de aanduiding “erf” mogen worden gebouwd,
• dat bijgebouwen vanaf de weg gezien, ten minste 3 meter achter het verlengde van de voorgevel van de betreffende woning moeten staan,
• de goothoogte van bijgebouwen niet meer dan 3,1 meter mag bedragen, en de bouwhoogte niet meer dan 4,5 meter,
• de oppervlakte van bijgebouwen gezamenlijk maximaal 50 m² mogen zijn.

Van de maten genoemd in de bouwregels kan worden afgeweken als de bestaande afstand, goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte meer bedraagt.

Op basis van de begripsbepaling kan alleen van bestaand worden gesproken als het bouwwerk op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, met die maat aanwezig is of kan worden gebouwd met die maat met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens een omgevingsvergunning.

Mantelzorg

In het plan is een afwijkingsregeling opgenomen voor het tijdelijk toestaan van een extra zelfstandige woonruimte in een woning of bijgebouw bij de woning in verband met sociale en verzorgingsredenen (inwoning). Het verbouwen dient op een zodanige wijze te geschieden dat de extra zelfstandige woonruimte bij beëindiging van de tijdelijke huisvesting en bij intrekking van de omgevingsvergunning ongedaan kan worden gemaakt.

Aan huis gebonden beroep

In een woning of in de bij een woning behorende bijgebouwen mag een aan huis gebonden beroep worden uitgeoefend, mits wonen het hoofddoel blijft, de activiteiten uitgeoefend worden door bewoner(s) en de oppervlakte van de praktijkruimte beperkt blijft tot maximaal 45 m2.

Er bevindt zich aan de Grebbeweg één hondentrimsalon. Een hondentrimsalon valt niet onder de "aan huis gebonden beroepen". Gelet op het feit dat de trimsalon al tientallen jaren gevestigd is aan de Grebbeweg, onder de overgangsbepalingen van het vigerende bestemmingsplan valt en tegen de trimsalon naar alle waarschijnlijkheid niet meer handhavend opgetreden kan worden, wordt de trimsalon positief bestemd. Daar de bebouwing van de trimsalon te clusteren in één gebouw is de trimsalon ruimtelijk gezien aanvaardbaar. De trimsalon is dan ook met een functieaanduiding in het bestemmingsplan opgenomen.

Paardenbakken

Ook bij zogenaamde voormalig agrarische boerderijen worden steeds vaker paarden gehouden en is behoefte aan bijbehorende voorzieningen als paardenbakken. Omdat sprake is van een teruglopende agrarische sector en we het agrarische karakter van het buitengebied willen behouden, worden paardenbakken ook binnen de bestemming woondoeleinden toegestaan. Overige voorwaarden waaraan moet worden voldaan:

• Paardenbakken worden alleen toegelaten als ze voor eigen gebruik dienen (hobbymatig);
• Maximale oppervlakte mag maximaal 800 m2 bedragen;

• Afstand tot naastgelegen woningen van derden minimaal 50m;
• Situering achter de woning;
• Net als bij agrarische bedrijven alleen toegestaan in deelgebied zuid en west;
• Worden nooit toegelaten buiten een bebouwingsvlak in- of direct aansluitend aan een natuurgebied;
• Geen lichtmasten.

Agrarische nevenactiviteit

Percelen waar al geruime tijd hobbymatige agrarische activiteiten zijn, hebben in het bestemmingsplan een woonbestemming met de aanduiding “ specifieke vorm van wonen - agrarische nevenactiviteit” gekregen. Hierbij is maatwerk toegepast. De maximale toegestane bedrijfsmatige activiteiten uitgedrukt in Nge, is aangepast aan het feitelijk gehouden aantal dieren en de vergunde situatie.