Vleuterweide, Uitwerkingsplan De Erven

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 10 mei 2014 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Vleuterweide, Vleuten vastgesteld. Het plan is onherroepelijk sinds 12 juni 2014. De vaststelling van het bestemmingsplan Vleuterweide, Vleuten komt voort uit de wens om voor het inmiddels gerealiseerde deel van Vleuterweide een actuele juridisch planologische regeling te hebben voor het beheren en handhaven van de bestaande ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Het actueel hebben en houden van bestemmingsplannen voor het grondgebied van de gemeente is een belangrijk uitgangspunt van de gemeente Utrecht.

Hoewel de bebouwing in het plangebied grotendeels gerealiseerd is, zijn er nog enkele locaties in het plangebied waar nog bouwplannen zullen worden gerealiseerd. Dit betreft over het algemeen plannen die in hoofdlijnen zijn voorzien in stedenbouwkundige plannen voor het gebied, maar die om diverse redenen tot dusver nog niet gerealiseerd konden worden.

Het programma van het laatste nog te ontwikkelen en te realiseren woningbouwblok (blok 5) in het plandeel de Erven in Vleuterweide is in de afgelopen maanden onderwerp van nader onderzoek geweest. Aanleiding daarvoor is enerzijds geweest de vraag naar de mogelijkheid om 134 appartementen te realiseren gelet op de sterk gewijzigde marktomstandigheden, anderzijds werd duidelijk dat de beoogde opdrachtgever(s) – de corporaties GroenWest en Portaal - voor een deel van het programma niet meer de mogelijkheid hebben om in dit segment risicodragend te ontwikkelen. Tegelijkertijd werd door hen geconstateerd dat een sterke voorkeur uitging naar het toevoegen van een zeer beperkt aantal appartementen gekoppeld aan laagbouwwoningen in de sociale sector.

Alle aanleiding om de gewenste ontwikkeling van deze locatie opnieuw te bezien op drie kernaspecten:

. stedenbouwkundige kwaliteit / woonkwaliteit

. marktvraag

. financiële consequenties voor de grondexploitatie

Het onderzoek dat de GEM Vleuterweide heeft uitgevoerd naar de invullingsmogelijkheden van deze locatie kent als resultaat een aangepast stedenbouwkundig plan. Het plan bestaat uit 47 laagbouwwoningen op basis van de uitgangspunten zoals opgenomen in het Stedenbouwkundig Plan dat voor het gehele deelplan de Erven in 2007 is opgesteld. Het plan is omgezet naar de koopsector (goedkoop en middel duur) zodat aan de financiële kaders kan worden voldaan.

Om de haalbaarheid van het plan te toetsen is parallel aan het opstellen van het stedenbouwkundig plan een bouwplan in opdracht van de nieuwe opdrachtgever ontwikkeld.

1.2 Doelstelling

De hoofddoelstelling van het uitwerkingsplan is de nieuwe ontwikkeling, de bouw van 47 laagbouwwoningen, planologisch-juridisch mogelijk te maken. Het plan is een nadere uitwerking van het bestemmingsplan Vleuterweide, Vleuten, waarin de kaders voor deze uitwerking zijn vastgelegd.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied omvat een kavel in de directe nabijheid van het station Vleuten. De grens van het plangebied wordt globaal gevormd door het station Vleuten en het spoor aan de noordzijde, de Park & Ride van het station Vleuten en een nog te bebouwen kavel aan de oostzijde, de Paddenstoelenlaan aan de westzijde en de Melkzwamsingel aan de zuidzijde. Zie afbeelding 1.

Afbeelding 1: Begrenzing

1.4 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:

bestemmingsplan		Vastgesteld door raad	Onherroepelijk
Vleuten Vleuterweide		10 mei 2014	12 juni 2014

Voor de te ontwikkelen locatie nabij station Vleuten is de bestemming Gemengd-uit te werken opgenomen. De reden van het gemengde karakter is dat er twee hoofdbestemmingen in het gebied kunnen komen, te weten wonen en maatschappelijk.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Inleiding

Dit uitwerkingsplan past in, en maakt na vaststelling onderdeel van het bestemmingsplan Vleuterweide, Vleuten. In dit bestemmingsplan is in Hoofdstuk 2 uitgebreid ingegaan op de relevante beleidskader op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Voor dit uitwerkingsplan is het Rijks- en provincaal beleid te globaal. In dit uitwerkingsplan wordt daarom alleen ingegaan op het meest specifieke onderdeel van dat beleid dat relevant is voor deze uitwerkingslocatie, te weten de Ladder van duurzame verstedelijking.

2.2 Rijksbeleid

2.2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede lid) (2012)

Overheden dienen op grond van het Bro nieuwe stedelijke ontwikkeling standaard te motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen. Deze stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling.

In trede 1 wordt de regionale ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) bepaald voor wonen, werken, detailhandel en overige voorzieningen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien: eventuele andere initiatieven in de regio, zoals geplande woningbouwlocaties of een binnen stedelijke herstructurering, dekken immers al (deels) de regionale ruimtevraag. Ook leegstand speelt een rol in de bepaling van de vraag.

Alleen wanneer die behoefte in trede 1 is aangetoond, is trede 2 aan de orde: Kan de beoogde ontwikkeling plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door een andere bestemming van een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden?

Als herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, is trede 3 (bouwen buiten bestaand stedelijk gebied) aan de orde.

Betekenis voor het plangebied

De ontwikkeling in het plangebied heeft in hoofdzaak betrekking op woningbouw. In de provinciale ruimtelijke structuurvisie heeft de provincie Utrecht de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen en uitgewerkt in de Utrechtse ladder voor duurzaam ruimtegebruik. Voor de toetsing van dit beleid wordt daarom verwezen naar onderstaande paragraaf 2.3.1. Voor de ontwikkeling van Blok 5 van De Erven zijn uitsluitend trede 1 en trede 2 aan de orde.

2.3 Provinciaal en regionaal beleid

2.3.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (2013)

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is.

De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld.

De PRS is een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een zelf bindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De PRV zorgt voor doorwerking van het beleid en is bindend voor de gemeenten. In paragraaf 2.3.2 wordt nader ingegaan op de verordening.

De PRV richt zich op het ruimtelijk beleid in de gehele provincie en omvat verschillende onderdelen binnen de ruimtelijke ordening. In deze paragraaf wordt volstaan met de voor dit bestemmingsplan relevante thema's. Dit zijn achtereenvolgens Verstedelijking en Wonen.

Verstedelijking

Verstedelijking (duurzame verstedelijkingsladder) De provincie Utrecht richt zich in haar verstedelijkingsbeleid primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied: op die manier blijven steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Ten behoeve van de leefbaarheid en bereikbaarheid wordt verstedelijking zoveel mogelijk gekoppeld aan haltes en knopen van het openbaar vervoersnetwerk. Voor een aantrekkelijke provincie zijn vitale steden en dorpen belangrijk. De combinatie van historische bebouwing, de aanwezigheid van onder andere culturele voorzieningen, winkels, horeca en uitgaansmogelijkheden, diverse woningtypes, verschillen-de vormen van werkgelegenheid, sport- en ontspanningsmogelijkheden en groen in de nabijheid draagt bij aan deze vitaliteit.

De provincie geeft aan dat we in de kenniseconomie op een andere manier wonen en werken. De nabijheid van elkaar versterkende creatieve functies wordt steeds belangrijker. Dat heeft consequenties voor de ruimtelijke ontwikkeling van het land. De steden spelen hierin een steeds belangrijkere rol. In de provincie geldt dat vooral voor Utrecht en Amersfoort, maar ook voor de kleinere steden en dorpen. Functiemenging draagt bij aan de vitaliteit van het stedelijk gebied. Een groot accent bij verstedelijking ligt op de binnenstedelijke opgave.

Het beleid sluit aan bij de zogenaamde duurzame verstedelijkingsladder uit het Besluit ruimtelijke ordening zoals reeds beschreven in paragraaf 2.2.3. Concreet hanteert de provincie Utrecht de volgende voorkeursvolgorde voor stedelijke ontwikkelingen: eerst de mogelijkheden van herstructurering of transformatie, dan de mogelijkheden in de nabijheid van halten en knopen van het OV-netwerk, dan de overige mogelijkheden in het stedelijk gebied (binnen de rode contouren), en als laatste uitbreiding.

Trede 1 Regionale behoefte aan Woningbouw
De provincie Utrecht heeft ABF Research gevraagd een nieuwe prognose te maken van de ontwikkeling van de bevolking, huishoudens, de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag 2010-2025 met een doorkijk naar 2040. Vorenstaande is gevat in het rapport 'Verkenning kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte provincie Utrecht' van februari 2011.

Kwantitatief
In de kwantitatieve prognose groeit de voorraad tussen 2010 en 2020 met gemiddeld 4.600 woningen per jaar. Het lagere bouwprogramma (in vergelijking met de bouwproductie van voor de crisis) drukt de groei van de huishoudens echter niet. Dit komt door de nu nog jonge bevolkingsopbouw en een economisch aantrekkelijk klimaat dat jonge vestigers aantrekt. De lager geplande groei van de voorraad en de groeiende behoefte zorgen in deze prognose voor een stijgend woningtekort. Daardoor ligt het woningtekort in 2010 op 18.000 woningen en stijgt dit naar 46.000 woningen in 2025 en naar 76.000 woningen in 2040. In relatieve zin loopt het tekort op van circa 4% in 2010 naar 8% in 2025 en 13 % in 2040.

De gemiddelde groei van het aantal huishoudens en van de gewenste voorraad is tussen 2010 en 2025 in de hele provincie Utrecht circa 16%. De woningvoorraad groeit met 11%. Tussen 2010 en 2025 groeit het woningtekort met circa 28.000 wat op een groei van het tekort van 250% uitkomt.

In absolute zin is het tekort in het stadsgewest Utrecht het meest omvangrijk. Het provinciale tekort bestaat namelijk voor bijna 60% uit het tekort van het stadsgewest Utrecht. Tussen 2020 en 2025 lopen de tekorten in vooral de stadsgewesten Utrecht en Amersfoort flink op. De oorzaak van de groei van het tekort ligt enerzijds in de sterke groei van het aantal huishoudens in het stadsgewest Utrecht en anderzijds in de lagere groei van de woningvoorraad.

Ook in de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om woningtekort niet verder te laten groeien:

"Afgeleid van de verwachte groei van het aantal huishoudens neemt de woningvraag in de regio toe tot afgerond 374.400 woningen in 2030. Een 20% hogere vraag dan in het basisjaar 2012. Afgeleid van de verwachte groei van het aantal huishoudens neemt de woningvraag in de regio toe tot afgerond 374.400 woningen in 2030. Een 20% hogere vraag dan in het basisjaar 2012. Om het procentueel woningtekort niet verder te laten toenemen – niet hoger dan 4,1% van de woningvoorraad - zal de woningvoorraad mee moeten groeien naar 359.600 woningen in 2030. Dat zou betekenen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 met 61.000 woningen".

In de provinciale ruimtelijke structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van ruim 40.000 (2013-2028) woningen opgenomen, gebaseerde op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven. Dit klopt met de behoefte van 61.000 woningen, zoals die uit de regionale woningmarktmonitor blijkt.

Voor wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Door de toenemende vergrijzing is er een toenemende vraag naar 'nultreden'-woningen en woningen met zorg. Voor een concurrerend vestigingsmilieu is een selectieve aanvulling van het aanbod van een extensiever woonmilieu in een groene omgeving van belang.

Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten.
 
Kwalitatief
De kwalitatieve invulling van het bouwprogramma van circa 73.000 woningen (2010-2025) wordt bepaald door de inkomensontwikkeling, de woon voorkeuren en de vraaggestuurde beleidsoptie waarin de woonconsument centraal staat. De vraaggestuurde benadering zorgt voor een nieuwbouw pakket dat de doorstroming optimaliseert waardoor huishoudens ook in de voorraad optimaal bediend worden. Het vraaggestuurde nieuwbouwprogramma toont tussen 2010 en 2025 de grootste toename in het Buitencentrum (28.000 woningen) en het Dorpse woonmilieu (17.000). De overige woonmilieus (Centrumstedelijk, Groenstedelijk en Landelijk wonen) zitten op een omvang rond de 8.500 nieuwbouwwoningen. Binnen het huursegment is het programma voor de middeldure huur (€348-€535) het omvangrijkste (19.000), gevolgd door het dure huursegment (13.000). In de koop is de omvang van het duurste segment (vanaf €350.000) het grootste (19.000), gevolgd door het middeldure segment (€215.000 - € 350.000; 14.000). Wordt het vraaggestuurde programma vergeleken met het pakket gereedgekomen woningen uit het verleden dan zou in de toekomstige nieuwbouw meer aandacht voor de huursector gewenst zijn.

Conclusie
60% van het kwantitatieve tekort aan woningen in de provincie Utrecht komt voor rekening van het stadsgewest Utrecht. Verder blijkt dat nog behoefte bestaat aan stedelijke woonmilieus. Gezien vorenstaande kan geconcludeerd worden dat zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin behoefte bestaat aan de woningbouw die mogelijk wordt gemaakt binnen het plangebied De Erven Blok 5.

Trede 2: Bestaand stedelijk gebied
Uit de ladder voor duurzame verstedelijking blijkt dat de ruimtevraag bij voorkeur dient te worden opgevangen in het bestaand stedelijk gebied. Vaststaat dat de ruimtevraag in dit geval wordt opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied. Het plangebied ligt in de Leidsche Rijn. Dit is de grootste Vinex locatie van Nederland. De ontwikkeling vormt het sluitstuk van de ontwikkeling van een bestaande wijk in het woongebied De Erven. Thans ligt het terrein braak en vormt een inbreidingslocatie in het stedelijk gebied van Utrecht.

Conclusie
Met de bouw van circa 47 woningen kan de locatie bijdragen aan de vraag naar duurzame binnenstedelijke woningbouw in de stad en in de regio. Bovendien liggen de woningen nabij het treinstation Vleuterweide Enerzijds is woningbouw in dit gebied van belang en wenselijk voor de nagestreefde stedelijke structuur en sociale veiligheid, anderzijds zijn de woningen daardoor zeer goed bereikbaar met openbaar vervoer.

2.3.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV - 2013)

De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. De PRV bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen zoals opgenomen in de structuurvisie. De relevante regels uit de PRV 2013 voor dit bestemmingsplan betreffen:

„h Artikel 2.10 sub 3, waarin is opgenomen dat de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving bevat van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden en het door de gemeente te voeren beleid ter zake en van de wijze waarop met eventuele veranderingen wordt omgegaan. Bij de beschrijving van de verschillende waarden wordt gebruik gemaakt van de bijlage Cultuurhistorie. In paragraaf 5.11 wordt hier nader op ingegaan.

„h Artikel 3.1 sub 3, waarin is opgenomen dat de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving bevat van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Voor deze beschrijving wordt verwezen naar de planbeschrijving in hoofdstuk 4.

2.3.3 Regionaal Structuurplan 2005-2015 (2005)

Bestuur Regio Utrecht (BRU) heeft in 2005 het Regionaal Structuurplan (RSP) vastgesteld waarin in grote lijnen is weergegeven hoe de regio Utrecht zich in de komende jaren moet gaan ontwikkelen op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid. In de Wet ruimtelijke ordening is het instrument regionaal structuurplan niet langer opgenomen. Het huidige RSP heeft onder de nieuwe wet dezelfde status gekregen als een provinciale structuurvisie. De inhoud van het door de samenwerkende gemeenten vastgestelde RSP blijft geldig tot 2015.

Het centrale thema van het plan is beheerste dynamiek. Via het principe beheerste dynamiek moet sturing gegeven worden aan de verstedelijkingsdruk om te komen tot een evenwichtige ontwikkeling. Op de plankaart RSP Utrecht 2005-2015 is het plan-gebied aangegeven als stedelijk milieu. Hieronder wordt een sterk stedelijk milieu verstaan met menging van functies, maar met een sterk accent op de woonfunctie. Dit milieu concentreert zich rond de centra van de gemeenten. Voorzieningen zijn vooral georiënteerd op de wijk en omliggende wijken. De dichtheid ligt rond de 40 woningen per hectare. Bereikbaarheid via openbaar vervoer is goed.

Ten aanzien van het wonen stelt het RSP dat de afgelopen jaren is in de regio voornamelijk gebouwd is in het groenstedelijke segment. Om aan de veranderende vraag naar woningen te kunnen voldoen is een verschuiving nodig in de beleidsprioriteiten van het volkshuisvestingsbeleid. De regio kiest voor een accent op bouwen in het centrumstedelijke woonmilieu. De inzet is er daarom op gericht de toekomstige verstedelijking zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren. Bij de stad Utrecht is de opgave neergelegd om te zorgen voor extra binnenstedelijke locaties (totaal circa 2.500 woningen).

Regionale woningmarkt monitor

In de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om woningtekort niet verder te laten groeien;:

"Afgeleid van de verwachte groei van het aantal huishoudens neemt de woningvraag in de regio toe tot afgerond 374.400 woningen in 2030. Een 20% hogere vraag dan in het basisjaar 2012. Afgeleid van de verwachte groei van het aantal huishoudens neemt de woningvraag in de regio toe tot afgerond 374.400 woningen in 2030. Een 20% hogere vraag dan in het basisjaar 2012.

Om het procentueel woningtekort niet verder te laten toenemen – niet hoger dan 4,1% van de woningvoorraad - zal de woningvoorraad mee moeten groeien naar 359.600 woningen in 2030.

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 Planhistorie Leidsche Rijn

Het Masterplan Leidsche Rijn vormde in 1995 het ruimtelijke en programmatische startpunt voor de ontwikkeling en de realisatie van de plannen voor het 'aangewezen 'VINEX'-gebied. Het Masterplan ging uit van de realisering van in totaal 30.000 woningen binnen Leidsche Rijn. Het Masterplan was vooral bedoeld om richting te geven aan toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen, maar heeft geen juridisch bindende status. Het Masterplan was erop gericht Leidsche Rijn te ontwikkelen tot een stedelijk gebied met als doel een bijdrage te leveren aan de oplossing van de woningnood in de regio Utrecht.

In de visie die aan het Masterplan ten grondslag lag nemen drie begrippen een centrale plaats in: compactheid, duurzaamheid en identiteit.
Bij compactheid gaat het niet zozeer om een hoge dichtheid, maar vooral om een sterke verbondenheid met bestaande concentraties van bebouwing. Met duurzaamheid wordt gedoeld op het streven naar een evenwicht van ecologische en economische aspecten. Tenslotte heeft identiteit te maken met karakter. Behoud van identiteit dient onder meer te worden nagestreefd door rekening te houden met de onderling sterk verschillende karakters van de stad Utrecht enerzijds en de kernen Vleuten en De Meern anderzijds. Hierbij dienden veel kleine wijken met eigen stedenbouwkundige en architectonische identiteit te worden ontwikkeld.

In de Structuurschets Vleuten – De Meern (1997) heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Vleuten – De Meern een samenhangend ontwerp voor de hoofdstructuur van de nieuwe wijk vastgelegd voor het deel van Leidsche Rijn dat binnen de toenmalige gemeente viel.

Voor het plangebied zijn de bovengenoemde ruimtelijke uitgangspunten verder uitgewerkt en op een aantal punten aangepast en uiteindelijk planologisch juridisch vastgelegd in het bestemmingsplan Vleuterweide. Tijdens het opstellen van het bestemmingsplan is er tevens een beeldkwaliteitplan voor Vleuterweide opgesteld door het bureau Vollmer & Partners. De in het bestemmingsplan beschreven hoofdstructuur vormde de basis voor het beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitplan heeft gediend ter vervanging van het hoofdstuk 'beeldkwaliteit Vleuterweide' uit de structuurschets.

In de Actualisatie Ontwikkelingsvisie 2003, wordt voortgebouwd op de Ontwikkelingsvisie uit 1997 en de actualisatie daarvan in 1999, en op de Structuurschets Vleuten-De Meern 1997. Vleuten- De Meern en Utrecht zijn inmiddels één gemeente. Aanpassingen betreffen vooral verkeer, parkeren en het woningbouwprogramma die een doorwerking hebben naar de stedenbouwkundige invulling.

De in het bestemmingsplan beschreven hoofdstructuur vormt de basis voor het ontwerp van de stedenbouwkundige invulling van Vleuterweide. Voor de verschillende deelgebieden van Vleuterweide zijn stedenbouwkundige plannen vastgesteld. Dit zijn stedenbouwkundige plannen voor De Boomgaarden, De Rietvelden, Centrum & De Hoven, De Tuinlanden, De Erven en De Hagen.

Dit uitwerkingsplan vormt de juridisch planologische vertaling van het stedenbouwkundig plan dat gemaakt is voor blok 5 van het gebied de Erven.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Beschrijving van het plangebied

3.1.1 Historische ontwikkeling

Vleuterweide is een deelgebied van de Vinex-locatie Leidsche Rijn in de gemeente Utrecht. Vleuterweide is gelegen tussen de kernen van Vleuten, De Meern en het dorp Harmelen, en maakt deel uit van de wijk Vleuten-De Meern.

Het plan is grotendeels gerealiseerd in de periode 2005 - 2012. Het belangrijkste kenmerk van deze buurt/subwijk is het "dorpse" karakter. Een groot deel van de buurt heeft een typische "(retro) jaren-30" uitstraling, met straten in de stijl van de oude arbeiderswijkjes, hofjes en herenhuizen.

Door de lage ligging is de buurt doorsneden met grachten en sloten, waarvan enkele er voor de bouw van de buurt al lagen.

Vleuterweide bestaat uit de deelgebieden:

• De Boomgaarden
• De Rietvelden
• Centrum & De Hoven
• De Tuinlanden
• De Erven
• De Hagen.

3.1.2 Monumenten, beeldbepalende elementen en cultuurhistorie

In het plangebied zijn geen monumenten aanwezig.

3.2 Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

Het plangebied betreft een thans braakliggend terrein in de directe omgeving van NS Station Vleuterweide. De omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door in de afgelopen jaren gerealiseerde woningen.

Op het terrein is een poel aanwezig die rugstreeppadden gebruiken als voortplantingslocatie.

3.3 Conclusie

Omdat op de gronden van het plangebied 47 grondgebonden woningen moeten worden gerealiseerd en rugstreeppadden een beschermde diersoort zijn is een ontheffing op basis van de Flora en faunawet nodig voor de ontwikkeling van het plan. In paragraaf 5.3 Flora en fauna wordt hier nader op ingegaan.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

4.1.1 Programma

In het plan gebied worden 47 woningen gebouwd In de volgende categorieën:

4.1.2 Stedenbouwkundig plan

In de ruimtelijke opzet is zoveel mogelijk gezocht naar een continuering van het reeds gerealiseerde deel van het stedenbouwkundig plan van de Erven. Met name het karakter van de wijk dient hierbij in ogenschouw te worden genomen, zonder de bijzondere positie van blok 5 aan het stationsplein uit het oog te verliezen. In het plangebied worden laagbouwwoningen gepland waardoor de confrontatie van hoogbouw en grondgebonden woningen aan de zuid- en westzijde van het blok vervalt. Ook aan het stationsplein (west) en de spoorzijde (noord) worden laagbouwwoningen gerealiseerd. Hier vraagt de overgang tussen het openbare gebied en het privé domein van de woningen extra aandacht. De woningen liggen hier op een verhoogde plint die onderdeel is van het bouwblok.

Ruimtelijk beeld

Blok 5 heeft een bijzondere positie binnen het stedenbouwkundig plan. In ruimtelijke zin vormt het de intermediair tussen enerzijds het dorpse karakter van de reeds bestaande woningblokken en anderzijds het Stationsplein met daaraan het voorgezet onderwijsgebouw van blok 6. Om aan te sluiten op de schaal van de openbare ruimte van het stationsplein is het van belang om het blok als één duidelijk herkenbaar (gesloten) bouwblok vorm te geven. Differentiatie in goothoogte en kapvormen dient per blok zijde toegepast te worden waarbij de hoeken van het blok de overgang middels lage accenten markeren.

Aan het stationsplein moet een stevig bouwvolume van 3 lagen gerealiseerd worden dat beantwoord aan de schaal van de openbare ruimte van het Stationsplein. Net als aan de noordzijde vraagt de overgang openbaar-privé hier, gezien de schaal en het gebruik van de openbare ruimte, extra aandacht. De voor de Erven karakteristieke veranda's worden hier verhoogd ten opzichten van de aansluitende openbare ruimte toegepast om deze overgang te markeren.

Aan de zuid- en oostzijde zal het blok aansluiten op het dorpse karakter van de reeds gerealiseerde woningen. Het concept van wonen in een auto luwe, groene omgeving wordt hier doorgezet. Dit betekent dat de auto's in de parkeer hoven parkeren zodat de woonblokken in een groene omgeving staan. Om deze kwaliteit goed te benutten wordt de overgang openbaar-privé geregisseerd middels veranda's.

De woningen van blok 5 bevinden zich in 4 afzonderlijke clusters. Deze zullen door de architectuur een sterk samenhangend karakter krijgen waardoor ze tot één sterk ensemble behoren. Extra aandacht hierbij gaat uit naar de aansluiting van de clusters ter plaatse van de hoekoplossingen die moeten eindigen in een laag volume. Dit lage accent hoeft niet zoals in het vorige stedenbouwkundige plan een volwaardige patiowoningen te zijn. Wel worden hier representatieve verblijfsgebieden achter de gevel verwacht en dient de overgang tussen de openbare ruimte en het privé domein van de woningen vormgegeven te worden in samenhang met de vorm en materialisering van het blok als geheel.

De karateristieke doorlopende daklijn dient ook hierin meegenomen te worden. Het belang hiervan is groot omdat blok 5 sterk verankerd moet worden in de stedenbouwkundige context van woonblokken in het groen. Het binnenhof met de parkeervoorzieningen wordt vanuit de westzijde ontsloten en krijgt een groen karakter.

4.2 Verkeer en openbare ruimte

 

4.2.1 Verkeer

Autoverkeer

Het autoverkeer van en naar het stationsplein is volledig losgekoppeld van het verkeer binnen de De Erven. De busbaan tussen de Stroomrugbaan en station Vleuten wordt verlegd naar de Sporesingel en medegebruik van autoverkeer hierop wordt toegestaan. Op de locatie van de huidige busbaan wordt een fietspad aangelegd. Op het plein is de kiss and ride en het forensen parkeren georganiseerd.

Blok 5 is gewijzigd ten opzichte van het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan. Omdat het programma nu aansluit op het programma van de wijk wordt het blok voor het autoverkeer ontsloten via De Erven. De adressering is aan de buitenzijde zodat het blok een alzijdig karakter krijgt.

Bereikbaarheid auto en OV

De Erven wordt ontsloten vanaf De Stroomrugbaan (de noordelijke stadsas) en de Parkweg, zo ook de grondgebonden woningen.

Openbaar vervoer en fiets

Het plangebied ligt op steenworp afstand van het Station Vleuten en de halte van de HOV-baan en is via openbaar vervoer dan ook uitstekend bereikbaar. De structuur van de fietsroutes wijzigt niet. De wijk Vleuterweide kent een fijnmazige fietsstructuur waarop de fietsroutes langs het plangebied aansluiten.

Structuur langzaamverkeersroutes

4.2.2 Openbare ruimte en groen

Ook voor het karakter van de openbare ruimte wordt zoveel mogelijk de aansluiting gezocht met het gerealiseerde plandeel. Voor het stationsplein wijzigt er dan ook niet veel. Alleen het moment van de overgang tussen blok 5 en 6 van het stenige stationsplein naar het groene karakter van de wijk wordt momenteel onderzocht.

De inrichting van de openbare ruimte in de spoorzone wordt ook verder uitgewerkt. Met name het pad langs de spoordijk behoeft een goede uitwerking met een zorgvuldige aansluiting op omliggende openbare ruimten. De openbare ruimte tussen de grondgebonden blokken krijgt een informeel groen karakter. Zodat ook hier het wonen in het groen beleefd wordt. De ruimten kunnen bijna de uitstraling van een collectieve ruimte krijgen.

Groen

De openbare ruimte buiten blok 5 bestaat uit een groen maaiveld met daarop verspreide bomen (veld esdoorn). Op de overgang naar het bouwblok aan de noordzijde krijgt de openbare ruimte een tuinachtig karakter met heesters en vaste planten. Datzelfde tuinachtige karakter is ook te vinden aan de binnenzijde van het bouwblok (op het parkeerhof). Naar het stationsplein toe, aan de oostzijde van het bouwblok sluit de verharding van het stationsplein op het blok aan. Het bouwblok maakt hier als het ware onderdeel uit van het stationsplein.

Groenstructuur

Aan de westzijde en zuidzijde van het blok is er een overgang naar de bomenweide en de hoofdwaterstructuur in het plan.

4.2.3 Parkeren

De parkeernorm wordt voor een groot gedeelte opgelost in het binnenhof. daar worden 58 parkeerplaatsen gerealiseerd. Het overig deel (18) dat onder meer voor bezoekers is bedoeld, vindt hoofdzakelijk plaats langs de gerealiseerde ontsluitingslaan.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

Deze paragraaf beschrijft de resultaten van relevante onderzoeken op het gebied van milieu.
Dit uitwerkingsplan maakt de bouw van 47 woningen mogelijk. Deze uitwerking heeft geen nadelige gevolgen voor het milieu. Een milieu-effectrapportage op grond van het Besluit m.e.r. om de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen in de vorm een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is voor dit uitwerkingsplan niet nodig. In het moederplan is de milieutechnische haalbaarheid van het uitwerkingsplan in hoofdlijnen reeds aangetoond. Wel is toen geconstateerd dat voor de wijze waarop aan de noodzakelijk maatregelen uitvoering moet worden gegeven nog aanvullend onderzoek vereist is.

Hiertoe zijn enkele nadere onderzoeken verricht op het gebied van geluid, flora en fauna en andere milieuaspecten. Hieronder worden de maatregelen beschreven en de gemaakte keuzes verantwoord. Voor het overige levert deze uitwerking geen andere conclusies op dan reeds vermeld in het moederplan Vleuterweide, Vleuten 2014

5.2 Geluidhinder

Kader

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven.

De regels van de Wet geluidhinder, ter bescherming van geluid gevoelige bestemmingen (wonen, onderwijs en zorg) zijn van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan. De Wet geluidhinder ziet alleen toe op zaken die nieuw zijn of veranderen, zoals:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluid gevoelige bestemmingen of gezoneerde industrieterreinen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe wegen (niet bij wegen waarvoor een maximum snelheid van minder dan 50 km/u geldt);
• reconstructie van wegen of wijzigen van gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluid gevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluid gevoelige bestemmingen niet toegestaan Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor binnenstedelijk wegverkeer in de bestaande stad 48-63 dB en in uitleggebieden zoals Vleuterweide 58 dB, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen.

Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld. De voorwaarden uit de Geluidnota Utrecht 2007 op basis waarvan een hogere waarde kan worden vastgesteld, zijn:

• Iedere woning dient te beschikken over een geluidluwe gevel;
• De woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
• Indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidluwe gevel.

Plansituatie

In de wijk De Erven in Vleuterweide zijn nog enkele kavels gereserveerd voor woonbebouwing. In Bestemmingsplan Vleuterweide zijn de bebouwingsmogelijkheden vastgelegd. In dat kader is ook een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Met name het geluid van het spoor Utrecht-Woerden is hier van belang. Uit het onderzoek is gebleken dat de voorkeursgrenswaarde vanwege het spoor wordt overschreden. Vanaf een zekere bouwhoogte is de geluidsafscherming langs het spoor niet meer doelmatig en wordt zelfs de maximale grenswaarde van 68 dB conform de Wet geluidhinder overschreden. Samen met het bestemmingsplan is een ontheffingsprocedure voor geluid doorlopen hetgeen heeft geleid tot een besluit hogere waarden met aanvullende randvoorwaarden (besluit HW1077 d.d. 9 december 2013, zie bijlage 2).

Het plan is getoetst door de afdeling Milieu en Mobiliteit van de gemeente Utrecht (29.08.2014, zie bijlage 1). Het thans ontwikkelde plan met alleen laagbouw woningen voldoet aan de gestelde grenswaarden en er is bovendien sprake van voldoende luwe gevels en buitenruimte. Een akoestisch gunstige woningindeling is eenvoudig te realiseren.

5.3 Flora en fauna

Groen

Kader

Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld door de raad in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

Ecologie

Kader

De Natuurbeschermingswet 1998 vervangt de Natuurbeschermingswet 1968. De wet is per 1 oktober 2005 in werking getreden. In de Natuurbeschermingswet 1998 is ook de bescherming van de Speciale Beschermingszones (SBZ) op grond van de Habitat- en Vogelrichtlijn geregeld, vanaf het moment dat de gebieden zijn aangewezen door Brussel. De Natuurbeschermingswet 1998 regelt ook de bescherming van de zogenaamde Beschermde Natuurmonumenten en de gebieden die de minister van EZ aanwijst ter uitvoering van de internationale verplichting, zoals RAMSAR wetlands. Projecten of handelingen die negatieve effecten op deze beschermde gebieden kunnen hebben, zijn verboden. Ook activiteiten buiten de beschermde gebieden kunnen verboden zijn, indien deze negatieve effecten veroorzaken op de kwalificerende natuurwaarden van het gebied (externe werking).

Flora en faunawet

In de Flora en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora en Faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en fauna wet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan en dat eventuele ontheffing of vrijstelling zal worden verleend.

Plansituatie

In het plangebied bevindt zich een populatie rugstreeppadden. De rugstreeppad is een strikt beschermde soort volgens bijlage 4 van de Habitatrichtlijn en tabel 3 van de Flora-en faunawet. Bij het bouwrijp maken en bebouwen van het terrein zal worden voorkomen dat de verbodsbepalingen die op de aanwezigheid van de rugstreeppad van toepassing zijn worden overtreden. In overleg met Natuurmonumenten is een vervangende locatie aangewezen. De hiervoor benodigde acties (zie bijlage 3) zijn inmiddels uitgevoerd. Op basis van de Flora en faunawet is een ontheffing aangevraagd. Deze ontheffing is 20 februari 2015 verleend (zie bijlage 4).

5.4 Water

Kader

Door ruimtelijke plannen en ontwikkelingen kunnen de belangen èn het functioneren van het watersysteem en de waterketen onder druk komen te staan. Het doel van de 'Watertoets' is het waarborgen van watergerelateerd beleid en beheer door ruimtelijke ontwikkelingen expliciet en op evenwichtige wijze te toetsen aan het desbetreffende beleid en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten. Met de watertoets worden de waterhuishoudkundige gevolgen van een ruimtelijk plan inzichtelijk gemaakt, de afwegingen expliciet en toetsbaar vastgelegd en het wateradvies van de waterbeheerder opgenomen. Door vroegtijdige afstemming met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem vroegtijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

Ruimtelijke plannen moeten wettelijk voorzien zijn van een 'Waterparagraaf', een ruimtelijke onderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie waarin tevens de afstemming en de afspraken in het kader van de watertoets zijn verankerd.

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, het waterschap HDSR en de gemeente Utrecht gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dienen (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' te worden gehanteerd

Situatie plangebied Plangebied

Oppervlaktewater

Deelplan 'De Erven Blok 5' grenst aan de zuidzijde aan een singel dat onderdeel is van het zgn. 'Hoge stelsel' van het watersysteem in Vleuterweide. De singel heeft een streefpeil van NAP -0.20/-0.40 m en de status van tertiaire watergang. De beschermingszone aan weerszijden van deze singel is vastgelegd in de legger en bedraagt vanuit de insteek 2 meter. Een beschermingszone beoogt te voorkomen dat de stabiliteit van het profiel en/of veiligheid wordt aangetast, de aan- en/of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd.

De watergang zal worden uitgevoerd in taluds (zonder beschoeiing). Onderhoud zal vanaf het water plaatsvinden, aan de westzijde van de watergang zal hiervoor een boot inlaatplaats worden gemaakt.

Riolering

Hemelwater zal conform het gemeentelijke en waterschapsbeleid zoveel mogelijk duurzaam worden verwerkt in het plangebied. Aan de westzijde  worden hiertoe wadi's aangebracht, aan de zuidzijde zal het hemelwater middels bermpassage worden afgevoerd naar het oppervlaktewater. Hemelwater van het binnenterrein wordt ondergronds ingezameld en naar de wadi getransporteerd via een IT –riool.

Wadi's

De wadi's (voorzieningen voor de berging en infiltratie van hemelwater) die zich in Vleuterweide bevinden, zijn mogelijk binnen de bestemming 'Groen'.

5.4.1 Verslaglegging van gevoerd overleg gemeente - waterbeheerder

Overleg met de waterbeheerder heeft in het kader van het opstellen van het stedenbouwkundig plan in 2007 voorafgaand aan de vaststelling van dat plan plaats gevonden. Het huidige plan wijkt hier niet van af.

5.5 Archeologie

Wettelijk kader

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodem ingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan

De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische Rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische Rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch Rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middel hoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middel hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.
Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Situatie plangebied

Het plangebied valt voor een groot deel in een gebied zonder archeologische verwachting. De noordoostelijke punt van het plangebied valt in een gebied dat op de archeologische verwachtingskaart is aangegeven als gebied met archeologische verwachting. Met 40 cm ontgraving blijft dit project binnen de vrijstellingscriteria. Er hoeft geen archeologisch onderzoek plaats te vinden, wel geldt de wettelijke meldingsplicht bij het aantreffen van archeologische sporen en vondsten. Indien dat zich voor doet moet dit aan de gemeente worden gemeld.

5.6 Duurzaamheid

Beleidskader

Uitgangspunt van de  Wro en de gemeente Utrecht is te streven naar duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoefte te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component),Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

Plansituatie

Ontwikkelingen binnen de kaders van dit uitwerkingsplan zullen getoetst worden aan het beleid van de gemeente met betrekking tot klimaat en duurzaamheid.

De ontwikkellocatie heeft een inspanningsverplichting voor het kunnen realiseren van de nodige maatregelen om de ambitie voor 2030 als gemeentelijk grondgebied CO2 neutraal te zijn. Dit vereist, een inspanningsverplichting voor alle betrokken partijen. Voldaan zal moeten worden aan de wettelijke EPC uit het Bouwbesluit.

5.7 Kabels en leidingen

In het plangebied lopen geen planologisch relevante kabels en leidingen.

5.8 Gezondheid

Gelet op de voorgaande paragrafen is aan het aspect gezondheid voldoende aandacht besteed.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plan past binnen de financiële kaders van de grondexploitatie Vleuterweide.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De geraadpleegde instanties hebben geen aanleiding gezien op het plan te reageren.

6.2.2 Inspraakresultaten

Dinsdag 9 december 2014 is er een de Inloopavond gehouden voor het plan in de Erven in Vleuterweide.

De bezoekers van deze avond bleken uitsluitend te bestaan uit mensen die geïnteresseerd waren in het kopen van een woning in het plangebied.

In het kader van de uitwerkingsprocedure heeft het plan gedurende zes weken ter inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. Gedurende de betreffende termijn zijn geen zienswijzen ingediend.

Op basis daarvan is het aannemelijk dat het plan op draagvlak in de wijk kan rekenen.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Planvorm

Het plan betreft een uitwerking van het bestemmingsplan "Vleuterweide, Vleuten" uit 2014. Dit bestemmingsplan voorziet voor het plangebied in de bestemming "Gemengd - Uit te werken" (artikel 22 bestemmingsplan Vleuterweide, Vleuten).

De voor Gemengd - Uit te werken aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
• b. maatschappelijke voorzieningen;
• c. verkeer en parkeren;
• d. de bij de bestemming behorende groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, waterbeheer, waterberging, waterbeheer, waterberging, tuinen, erven en terreinen.

Het uitwerkingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening. Het uitwerkingsplan bevat een gedailleerde regeling voor de bouw van 47 grondgebonden woningen in het plangebied. Na vaststelling maakt het uitwerkingsplan onderdeel uit van het bestemmingsplan "Vleuterweide, Vleuten".

7.2 Toetsing aan de uitwerkingsregels

Burgemeester en wethouders werken de bedoelde bestemming uit met inachtneming van artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening en de volgende uitwerkingsregels:

• a. ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' mag het maximum aantal (140) woningen per bestemmingsvlak niet worden overschreden;
• b. de maximale bouwhoogte bedraagt:
  • 1. 24 m: voor gestapelde woningen;
  • 2. 12 m: voor grondgebonden woningen;
  • 3. 12 m: voor maatschappelijke voorzieningen;
• c. voor het realiseren of wijzigen van een geluid gevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

Toets

Het plan voorziet in de bouw van 47 grondgebonden woningen. De maximale hoogte van 12 meter wordt nergens overschreden. Uit akoestisch onderzoek is gebleken dat de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet wordt overschreden. Het plan voldoet hiermee aan de uitwerkingsregels zoals die in het bestemmingsplan Vleuterweide, Vleuten aan de uitwerking zijn gesteld.

7.3 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

Sinds 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Hierdoor vervallen diverse gebruikelijke termen voor vergunningen zoals bouwvergunning, sloopvergunning, aanlegvergunning, ontheffing et cetera.

Hieronder worden de meest voorkomende termen weergegeven:

• De term bouwvergunning wordt omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen; hierna te noemen 'omgevingsvergunning bouwen'.
• De term sloopvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor de activiteit slopen' ;hierna te noemen 'omgevingsvergunning slopen'.
• De term aanlegvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden'; hierna te noemen 'omgevingsvergunning aanleggen'.
• De term 'ontheffing' of 'het verlenen van een ontheffing' wordt 'afwijking' of 'afwijken bij omgevingsvergunning'.

7.4 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;

7.5 Regeling bijbehorende bouwwerken

7.5.1 Inleiding

Utrecht hanteert regels voor erfbebouwing. Deze worden in alle bestemmingsplannen opgenomen. Hierbij wordt uitgegaan van uniforme regels voor de hele stad die, waar nodig, aan specifieke situaties en gebiedskarakteristieken kunnen worden aangepast. Uitgangspunten voor deze regels zijn:

• het waarborgen van een goed woon- en leefklimaat. Dit houdt onder andere in dat op alle erven voldoende licht, lucht en ruimte aanwezig kan zijn, en dus ook dat erfbebouwing op het ene perceel geen onevenredig grote negatieve gevolgen heeft voor de naastgelegen percelen;
• het mogelijk maken van groen (bomen, tuinen) op erven;
• het waarborgen van goede verhoudingen in maat en schaal tussen hoofd- en bijgebouwen;
• voor de grotere percelen: het in stand houden en versterken van bestaande landschappelijke structuren.

7.5.2 Aanleiding

De tot nu toe gehanteerde regels voldoen in de meeste situaties. Op een aantal punten moeten ze worden aangepast.

• de bestaande regeling vertoont een discontinuïteit in bebouwingsmogelijkheden op de overgang van kleine naar middelgrote percelen;
• voor de grote en zeer grote percelen is er momenteel geen eenduidige uniforme regeling, maar is sprake van verschillende onderling afwijkende regelingen;
• de bestaande regeling houdt geen rekening met de mogelijkheden om zonder vergunning aan- en bijgebouwen op te richten.
  

De nieuwe opzet sluit qua bouwmogelijkheden in verreweg de meeste gevallen aan op de bestaande regels, maar voorziet tevens in een oplossing voor de hierboven vermelde punten.

7.5.3 De regeling

Voor de nieuwe regeling zijn de mogelijkheden om op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) onder de daarbij gestelde voorwaarden, vergunningvrij te bouwen als uitgangspunt genomen. Voor de meeste percelen in stedelijk gebied zijn deze mogelijkheden voldoende, maar voor de grotere percelen niet. De nieuwe erfbebouwingsregeling voorziet hiervoor in meer bebouwingsmogelijkheden.

De basisregels van de nieuwe erfbebouwingsregeling voor bijbehorende bouwwerken, zijn de volgende:

• uitsluitend op het achtererf, minimaal 1 meter achter de voorgevelrooilijn;
• de erfzone* grenzend aan het hoofdgebouw mag volledig worden bebouwd;
• de diepte van bijbehorende bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) bedraagt maximaal 3 meter.

* Erfzone is de zone van 4 meter direct grenzend aan de achterkant en de zijkant van een hoofdgebouw op het achtererfgebied. Het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar het openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van een hoofdgebouw (overgenomen uit de Wabo).

In aanvulling op de basisregels is een uitsplitsing gemaakt naar de grootte van het achtererf:

1. Een achtererf tot 300 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 50 % van het achtererfgebied, inclusief de erfzone, tot maximaal 30 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone ;
• goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte bijgebouwen vrijstaande bouwwerken maximaal 4,5 meter

2. Een achtererf tussen 300-1500 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 10% van het achtererfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 75 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 4,5 meter.

3. Een achtererf groter dan 1.500 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 5 % van het achterfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 125 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 6 meter;
• bijbehorende aangebouwde bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) maximaal 3 meter diep.

Deze nieuwe erfbebouwingsregels zijn vertaald in de regels van de woonbestemming(en) en de bestemmingen waar de functie wonen met bijbehorende bouwwerken mogelijk wordt gemaakt.

7.6 Artikelsgewijze toelichting

Omdat het uitwerkingsplan na caststelling onderdeel wordt van het bestemmingsplan "Vleuterweide, Vleuten", kan volstaan worden met een beperkt aantal regels. Deze worden hieronder artikelsgewijs toegelicht.

Artikel 3 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming Verkeer – Verblijfsgebied heeft betrekking op verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer met bijbehorende voorzieningen. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden en groen- en waterpartijen.

Artikel 4 Wonen - 2

De gronden zijn bestemd als Wonen 2. Er is gekozen voor deze bestemming omdat dit aansluit bij de bestemming van het omliggende woongebied waarvan het plangebied straks deel uit maakt. Wel is de bestemming in het kader van dit uitwerkingsplan toegeschreven naar de ontwikkeling van dit specifieke bouwplan.

De gronden met bestemming “Wonen 2” zijn bestemd voor maximaal 47 grondgebonden woningen inclusief de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen. De woonfunctie kan al dan niet gecombineerd worden met een aan huis verbonden beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast. In artikel 4.3 Specifieke gebruiksregels worden eisen gesteld aan de omvang en typen bedrijfsactiviteiten van de beroepen of bedrijven aan huis en de bed & breakfast, waarmee onevenredige overlast voor de omgeving moet worden voorkomen.

Op de verbeelding is een bouwvlak aangeduid, waarbinnen hoofdgebouwen mogen worden gerealiseerd. De maximaal te realiseren hoogten binnen het bouwvlak zijn eveneens op de verbeelding aangeduid. De maatvoering van ondergeschikte bebouwing is in de regels opgenomen. In de regels worden tevens eisen gesteld aan de maatvoering van de op te richten bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder erfafscheidingen.

Ten behoeve van de bestemming dient er op basis van artikel 32 van het moederplan Vleuterweide, Vleuten, voorzien te worden in voldoende parkeerplaatsen.

Artikel 6 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie

In het plangebied van dit bestemmingsplan worden geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

7.7 Lijst van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieu belastende functies (zoals bedrijven) en milieu gevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

7.8 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.