Vleuterweide, Uitwerkingsplan Centrum, fase 2

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het deelplan Vleuterweide maakt deel uit van de nieuwbouwlocatie Leidsche Rijn in het westen van de gemeente Utrecht die uiteindelijk tot 100.000 inwoners moet groeien. Vleuterweide telt ruim 15.000 inwoners en bestaat uit zes deelgebieden, waaronder ´Het Centrum en De Hoven'. Het Centrum bevat een winkelcentrum dat naast Leidsche Rijn Centrum als één van de vier subwijk winkelcentra in Leidsche Rijn een belangrijke functie in het westen van het nieuwbouwgebied vervult.

De eerste fase van Het Centrum van Vleuterweide is in 2010 geopend. Behalve winkels, twee supermarkten, horeca, appartementen en een parkeergarage bevat Het Centrum een cultuurcampus met een middelbare school. Het te realiseren winkeloppervlak in Het Centrum is daarmee grotendeels gereed.

Het Centrum grenst aan de oost zijde aan een busbaan met daarachter de woongebieden ´De Hoven´. Twee (van de drie) uit meerdere bouwblokken bestaande hoven zijn rond een centrale straat opgezet. Deze straten monden uit in de winkelstraten van Het Centrum. Ten zuiden grenst Het Centrum aan een waterplas met daarachter een doorgaande weg met gescheiden rijbanen. In het noord westen grenst Het Centrum aan een grote parkeerplaats en een parkje aan het water.

Aan de zuidzijde van het voltooide deel van Het Centrum bevinden zich nog onbebouwde terreinen. Twee bouwblokken zijn nog niet afgerond, men kijkt vanaf de straat in de toekomstige hoven van de blokken. De waterplas heeft nog niet zijn definitieve contour.

1.2 Doelstelling

De hoofddoelstelling van het uitwerkingsplan is de afronding van de nog niet voltooide bouwblokken planologisch-juridisch mogelijk te maken. Het plan richt zich daarnaast op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit uitwerkingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied omvat een groot braakliggend terrein ten zuiden van het winkelcentrum Vlleuterweide. De grens van het plangebied wordt globaal gevormd door de Zuiderburcht in het noorden, de busbaan Vleuterweide in het oosten, de Landschapsbaan in het zuiden en waterpartij in het westen. Zie afbeelding 1.

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied

1.4 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:

bestemmingsplan		Vastgesteld door raad	Onherroepelijk
Vleuterweide, Vleuten		10 april 2014	12 juni 2014

In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming Wonen, uit te werken. De aldus aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• woningen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden bedrijf dan wel een bed & breakfast;
• de bij de bestemming behorende ontsluitingswegen, tuinen, erven, groen, water, waterbeheer, waterberging, en parkeervoorzieningen.

Uitwerkingsregels:

Ter plaatse van deze bestemming mogen maximaal 120 woningen worden gebouwd. De maximale hoogte bedraagt 18 meter. Voor het realiseren of wijzigen van een geluidgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieu aspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het uitwerkingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Inleiding

Dit uitwerkingsplan past binnen, en maakt na vaststelling onderdeel uit van het recent vastgestelde bestemmingsplan Vleuterweide, Vleuten. In dit bestemmingsplan is in Hoofdstuk 2 uitgebreid ingegaan op de relevante beleidskader op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Voor dit uitwerkingsplan is het Rijks- en provinciaal beleid te globaal. In dit uitwerkingsplan wordt daarom alleen ingegaan op het meest specifieke onderdeel van dat beleid dat relevant is voor deze uitwerkingslocatie, te weten de Ladder van duurzame verstedelijking.

2.2 Rijksbeleid

2.2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede lid) (2012)

Overheden dienen op grond van het Bro nieuwe stedelijke ontwikkeling standaard te motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen. Deze stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling.

In trede 1 wordt de regionale ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) bepaald voor wonen, werken, detailhandel en overige voorzieningen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien: eventuele andere initiatieven in de regio, zoals geplande woningbouwlocaties of een binnen stedelijke herstructurering, dekken immers al (deels) de regionale ruimtevraag. Ook leegstand speelt een rol in de bepaling van de vraag.

Alleen wanneer die behoefte in trede 1 is aangetoond, is trede 2 aan de orde: Kan de beoogde ontwikkeling plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door een andere bestemming van een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden?

Als herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, is trede 3 (bouwen buiten bestaand stedelijk gebied) aan de orde.

Betekenis voor het plangebied

De ontwikkeling in het plangebied heeft in hoofdzaak betrekking op woningbouw. In de provinciale ruimtelijke structuurvisie heeft de provincie Utrecht de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen en uitgewerkt in de Utrechtse ladder voor duurzaam ruimtegebruik. Voor de toetsing van dit beleid wordt daarom verwezen naar onderstaande paragraaf 2.3.1. Voor de ontwikkeling van de 2de fase van Het Centrum Vleuterweide, zijn uitsluitend trede 1 en trede 2 aan de orde.

2.3 Provinciaal en regionaal beleid

2.3.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (2013)

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is.

De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld.

De PRS is een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De PRV zorgt voor doorwerking van het beleid en is bindend voor de gemeenten. In paragraaf 2.3.2 wordt nader ingegaan op de verordening.

De PRV richt zich op het ruimtelijk beleid in de gehele provincie en omvat verschillende onderdelen binnen de ruimtelijke ordening. In deze paragraaf wordt volstaan met de voor dit bestemmingsplan relevante thema's. Dit zijn achtereenvolgens Verstedelijking en Wonen.

Verstedelijking

Verstedelijking (duurzame verstedelijkingsladder) De provincie Utrecht richt zich in haar verstedelijkingsbeleid primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied: op die manier blijven steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Ten behoeve van de leefbaarheid en bereikbaarheid wordt verstedelijking zoveel mogelijk gekoppeld aan haltes en knopen van het openbaar vervoersnetwerk. Voor een aantrekkelijke provincie zijn vitale steden en dorpen belangrijk. De combinatie van historische bebouwing, de aanwezigheid van onder andere culturele voorzieningen, winkels, horeca en uitgaansmogelijkheden, diverse woningtypes, verschillen-de vormen van werkgelegenheid, sport- en ontspanningsmogelijkheden en groen in de nabijheid draagt bij aan deze vitaliteit.

De provincie geeft aan dat we in de kenniseconomie op een andere manier wonen en werken. De nabijheid van elkaar versterkende creatieve functies wordt steeds belangrijker. Dat heeft consequenties voor de ruimtelijke ontwikkeling van het land. De steden spelen hierin een steeds belangrijkere rol. In de provincie geldt dat vooral voor Utrecht en Amersfoort, maar ook voor de kleinere steden en dorpen. Functiemenging draagt bij aan de vitaliteit van het stedelijk gebied. Een groot accent bij verstedelijking ligt op de binnenstedelijke opgave.

Het beleid sluit aan bij de zogenaamde duurzame verstedelijkingsladder uit het Besluit ruimtelijke ordening zoals reeds beschreven in paragraaf 2.2.3. Concreet hanteert de provincie Utrecht de volgende voorkeursvolgorde voor stedelijke ontwikkelingen: eerst de mogelijkheden van herstructurering of transformatie, dan de mogelijkheden in de nabijheid van halten en knopen van het OV-netwerk, dan de overige mogelijkheden in het stedelijk gebied (binnen de rode contouren), en als laatste uitbreiding.

Trede 1 Regionale behoefte aan Woningbouw
De provincie Utrecht heeft ABF Research gevraagd een nieuwe prognose te maken van de ontwikkeling van de bevolking, huishoudens, de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag 2010-2025 met een doorkijk naar 2040. Vorenstaande is gevat in het rapport 'Verkenning kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte provincie Utrecht' van februari 2011.

Kwantitatief
In de kwantitatieve prognose groeit de voorraad tussen 2010 en 2020 met gemiddeld 4.600 woningen per jaar. Dit betekent dat de behoefte toeneemt met gemiddeld 6.000 woningen per jaar. Het lagere bouwprogramma (in vergelijking met de bouwproductie van voor de crisis) drukt de groei van de huishoudens echter niet. Dit komt door de nu nog jonge bevolkingsopbouw en een economisch aantrekkelijk klimaat dat jonge vestigers aantrekt. De lager geplande groei van de voorraad en de groeiende behoefte zorgen in deze prognose voor een stijgend woningtekort. Daardoor ligt het woningtekort in 2010 op 18.000 woningen en stijgt dit naar 46.000 woningen in 2025 en naar 76.000 woningen in 2040. In relatieve zin loopt het tekort op van circa 4% in 2010 naar 8% in 2025 en 13 % in 2040.

De gemiddelde groei van het aantal huishoudens en van de gewenste voorraad is tussen 2010 en 2025 in de hele provincie Utrecht circa 16%. De woningvoorraad groeit met 11%. Tussen 2010 en 2025 groeit het woningtekort met circa 28.000 wat op een groei van het tekort van 250% uitkomt.

In absolute zin is het tekort in het stadsgewest Utrecht het meest omvangrijk. Het provinciale tekort bestaat namelijk voor bijna 60% uit het tekort van het stadsgewest Utrecht. Tussen 2020 en 2025 lopen de tekorten in vooral de stadsgewesten Utrecht en Amersfoort flink op. De oorzaak van de groei van het tekort ligt enerzijds in de sterke groei van het aantal huishoudens in het stadsgewest Utrecht en anderzijds in de lagere groei van de woningvoorraad.

Ook in de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om woningtekort niet verder te laten groeien:

"Afgeleid van de verwachte groei van het aantal huishoudens neemt de woningvraag in de regio toe tot afgerond 374.400 woningen in 2030. Een 20% hogere vraag dan in het basisjaar 2012. Afgeleid van de verwachte groei van het aantal huishoudens neemt de woningvraag in de regio toe tot afgerond 374.400 woningen in 2030. Een 20% hogere vraag dan in het basisjaar 2012. Om het procentueel woningtekort niet verder te laten toenemen – niet hoger dan 4,1% van de woningvoorraad - zal de woningvoorraad mee moeten groeien naar 359.600 woningen in 2030. Dat zou betekenen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 met 61.000 woningen".

In de provinciale ruimtelijke structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van ruim 40.000 (2013-2028) woningen opgenomen, gebaseerde op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven. Dit klopt met de behoefte van 61.000 woningen, zoals die uit de regionale woningmarktmonitor blijkt.

Voor wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Door de toenemende vergrijzing is er een toenemende vraag naar 'nultreden'-woningen en woningen met zorg. Voor een concurrerend vestigingsmilieu is een selectieve aanvulling van het aanbod van een extensiever woonmilieu in een groene omgeving van belang.

Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten.
 
Kwalitatief
De kwalitatieve invulling van het bouwprogramma van circa 73.000 woningen (2010-2025) wordt bepaald door de inkomensontwikkeling, de woonvoorkeuren en de vraaggestuurde beleidsoptie waarin de woonconsument centraal staat. De vraaggestuurde benadering zorgt voor een nieuwbouwpakket dat de doorstroming optimaliseert waardoor huishoudens ook in de voorraad optimaal bediend worden. Het vraaggestuurde nieuwbouwprogramma toont tussen 2010 en 2025 de grootste toename in het Buitencentrum (28.000 woningen) en het Dorpse woonmilieu (17.000). De overige woonmilieus (Centrumstedelijk, Groenstedelijk en Landelijk wonen) zitten op een omvang rond de 8.500 nieuwbouwwoningen. Binnen het huursegment is het programma voor de middeldure huur (€348-€535) het omvangrijkste (19.000), gevolgd door het dure huursegment (13.000). In de koop is de omvang van het duurste segment (vanaf €350.000) het grootste (19.000), gevolgd door het middeldure segment (€215.000 - € 350.000; 14.000). Wordt het vraaggestuurde programma vergeleken met het pakket gereedgekomen woningen uit het verleden dan zou in de toekomstige nieuwbouw meer aandacht voor de huursector gewenst zijn.

Conclusie
60% van het kwantitatieve tekort aan woningen in de provincie Utrecht komt voor rekening van het stadsgewest Utrecht. Verder blijkt dat nog behoefte bestaat aan stedelijke woonmilieus. Gezien vorenstaande kan geconcludeerd worden dat zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin behoefte bestaat aan de woningbouw die mogelijk wordt gemaakt binnen het plangebied.

Trede 2: Bestaand stedelijk gebied
Uit de ladder voor duurzame verstedelijking blijkt dat de ruimtevraag bij voorkeur dient te worden opgevangen in het bestaand stedelijk gebied. Vaststaat dat de ruimtevraag in dit geval wordt opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied. Het plangebied ligt in Leidsche Rijn. Dit is de grootste Vinex locatie van Nederland. De ontwikkeling vormt het sluitstuk van de ontwikkeling van een bestaande wijk in Het Centrum gebied van de nieuwe wijk Vleuterweide. Thans ligt het terrein braak en vormt een inbreidingslocatie in het stedelijk gebied van Utrecht.

Conclusie
Met de bouw van circa 150 woningen kan de locatie bijdragen aan de vraag naar duurzame binnenstedelijke woningbouw in de stad en in de regio. Bovendien liggen de woningen in Het Centrum van de nieuwe wijk Vleuterweide dicht bij winkelvoorzieningen en het treinstation Vleuten. Enerzijds is woningbouw in dit gebied van belang en wenselijk voor de nagestreefde stedelijke structuur en sociale veiligheid, anderzijds zijn de woningen daardoor zeer goed bereikbaar.

2.3.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV - 2013)

De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. De PRV bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen zoals opgenomen in de structuurvisie. De relevante regels uit de PRV 2013 voor dit uitwerkingsplan betreffen:

„h Artikel 2.10 sub 3, waarin is opgenomen dat de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving bevat van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden en het door de gemeente te voeren beleid ter zake en van de wijze waarop met eventuele veranderingen wordt omgegaan. Bij de beschrijving van de verschillende waarden wordt gebruik gemaakt van de bijlage Cultuurhistorie. In paragraaf 5.11 wordt hier nader op ingegaan.

„h Artikel 3.1 sub 3, waarin is opgenomen dat de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving bevat van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Voor deze beschrijving wordt verwezen naar de Hoofdstuk 5.

2.3.3 Regionaal Structuurplan 2005-2015 (2005)

Bestuur Regio Utrecht (BRU) heeft in 2005 het Regionaal Structuurplan (RSP) vastgesteld waarin in grote lijnen is weergegeven hoe de regio Utrecht zich in de komende jaren moet gaan ontwikkelen op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid. In de Wet ruimtelijke ordening is het instrument regionaal structuurplan niet langer opgenomen. Het huidige RSP heeft onder de nieuwe wet dezelfde status gekregen als een provinciale structuurvisie. De inhoud van het door de samenwerkende gemeenten vastgestelde RSP blijft geldig tot 2015.

Het centrale thema van het plan is beheerste dynamiek. Via het principe beheerste dynamiek moet sturing gegeven worden aan de verstedelijkingsdruk om te komen tot een evenwichtige ontwikkeling. Op de plankaart RSP Utrecht 2005-2015 is het plan-gebied aangegeven als stedelijk milieu. Hieronder wordt een sterk stedelijk milieu verstaan met menging van functies, maar met een sterk accent op de woonfunctie. Dit milieu concentreert zich rond de centra van de gemeenten. Voorzieningen zijn vooral georiënteerd op de wijk en omliggende wijken. De dichtheid ligt rond de 40 woningen per hectare. Bereikbaarheid via openbaar vervoer is goed.

Ten aanzien van het wonen stelt het RSP dat de afgelopen jaren in de regio voornamelijk gebouwd is in het groenstedelijke segment. Om aan de veranderende vraag naar woningen te kunnen voldoen is een verschuiving nodig in de beleidsprioriteiten van het volkshuisvestingsbeleid. De regio kiest voor een accent op bouwen in Het Centrumstedelijke woonmilieu. De inzet is er daarom op gericht de toekomstige verstedelijking zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren. Bij de stad Utrecht is de opgave neergelegd om te zorgen voor extra binnenstedelijke locaties (totaal circa 2.500 woningen).

Regionale woningmarkt monitor

In de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om woningtekort niet verder te laten groeien;:

"Afgeleid van de verwachte groei van het aantal huishoudens neemt de woningvraag in de regio toe tot afgerond 374.400 woningen in 2030. Een 20% hogere vraag dan in het basisjaar 2012. Afgeleid van de verwachte groei van het aantal huishoudens neemt de woningvraag in de regio toe tot afgerond 374.400 woningen in 2030. Een 20% hogere vraag dan in het basisjaar 2012.

Om het procentueel woningtekort niet verder te laten toenemen – niet hoger dan 4,1% van de woningvoorraad - zal de woningvoorraad mee moeten groeien naar 359.600 woningen in 2030.

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 Planhistorie Leidsche Rijn

Het Masterplan Leidsche Rijn vormde in 1995 het ruimtelijke en programmatische startpunt voor de ontwikkeling en de realisatie van de plannen voor het 'aangewezen 'VINEX'-gebied. Het Masterplan ging uit van de realisering van in totaal 30.000 woningen binnen Leidsche Rijn. Het Masterplan was vooral bedoeld om richting te geven aan toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen, maar heeft geen juridisch bindende status. Het Masterplan was erop gericht Leidsche Rijn te ontwikkelen tot een stedelijk gebied met als doel een bijdrage te leveren aan de oplossing van de woningnood in de regio Utrecht.

In de visie die aan het Masterplan ten grondslag lag nemen drie begrippen een centrale plaats in: compactheid, duurzaamheid en identiteit.
Bij compactheid gaat het niet zozeer om een hoge dichtheid, maar vooral om een sterke verbondenheid met bestaande concentraties van bebouwing. Met duurzaamheid wordt gedoeld op het streven naar een evenwicht van ecologische en economische aspecten. Tenslotte heeft identiteit te maken met karakter. Behoud van identiteit dient onder meer te worden nagestreefd door rekening te houden met de onderling sterk verschillende karakters van de stad Utrecht enerzijds en de kernen Vleuten en De Meern anderzijds. Hierbij dienden veel kleine wijken met eigen stedenbouwkundige en architectonische identiteit te worden ontwikkeld.

In de Structuurschets Vleuten – De Meern (1997) heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Vleuten – De Meern een samenhangend ontwerp voor de hoofdstructuur van de nieuwe wijk vastgelegd voor het deel van Leidsche Rijn dat binnen de toenmalige gemeente viel.

Voor het plangebied zijn de bovengenoemde ruimtelijke uitgangspunten verder uitgewerkt en op een aantal punten aangepast en uiteindelijk planologisch juridisch vastgelegd in het bestemmingsplan Vleuterweide (2002). Tijdens het opstellen van dat bestemmingsplan is er tevens een beeldkwaliteitplan voor Vleuterweide opgesteld door het bureau Vollmer & Partners. De in het bestemmingsplan beschreven hoofdstructuur vormde de basis voor het beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitplan heeft gediend ter vervanging van het hoofdstuk 'beeldkwaliteit Vleuterweide' uit de structuurschets.

In de Actualisatie Ontwikkelingsvisie 2003, wordt voortgebouwd op de Ontwikkelingsvisie uit 1997 en de actualisatie daarvan in 1999, en op de Structuurschets Vleuten-De Meern 1997. Vleuten- De Meern en Utrecht zijn inmiddels één gemeente. Aanpassingen betreffen vooral verkeer, parkeren en het woningbouwprogramma die een doorwerking hebben naar de stedenbouwkundige invulling.

De in het bestemmingsplan beschreven hoofdstructuur vormt de basis voor het ontwerp van de stedenbouwkundige invulling van Vleuterweide. Voor de verschillende deelgebieden van Vleuterweide zijn stedenbouwkundige plannen vastgesteld. Dit zijn stedenbouwkundige plannen voor De Boomgaarden, De Rietvelden, Centrum & De Hoven, De Tuinlanden, De Erven en De Hagen.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Beschrijving van het plangebied

3.1.1 Historische ontwikkeling

Vleuterweide is een deelplan van de Vinex-locatie Leidsche Rijn, in de Nederlandse gemeente Utrecht. Vleuterweide is gelegen tussen de kernen van Vleuten, De Meern en het dorp Harmelen, en maakt deel uit van de wijk Vleuten-De Meern.

Het plan is grotendeels gerealiseerd in de periode 2005 - 2012. Het belangrijkste kenmerk van deze buurt/subwijk is het "dorpse" karakter. Een groot deel van de buurt heeft een typische "jaren-30" uitstraling, met straten in de stijl van de oude arbeiderswijkjes, hofjes en herenhuizen.

Door de lage ligging is de buurt doorsneden met grachten en sloten, waarvan enkele er voor de bouw van de buurt al lagen.

Vleuterweide bestaat uit de deelgebieden:

• De Boomgaarden
• De Rietvelden
• Het Centrum & De Hoven
• De Tuinlanden
• De Erven
• De Hagen

Centrumgebied

Een apart onderdeel van de wijk Vleuterweide is het centraal gelegen nieuwe centrumgebied met een overloopgebied naar het Máxima Park. Vanaf de Europaweg, de belangrijkste verbinding tussen Vleuten en De Meern, is Het Centrumgebied met voorzieningen voor zowel Vleuten als voor De Meern goed herkenbaar. Het Centrumgebied grenst aan de Europaweg tussen de dorpen Vleuten en De Meern. De driehoekige vorm van het nieuwe centrumgebied symboliseert de verbinding die Het Centrum legt tussen Veldhuizen, Vleuterweide en de bestaande kernen Vleuten en De Meern. De driehoek bestaat uit het voorzieningengebied waar wonen en werken worden gecombineerd, een woongebied met mogelijkheden voor kleinschalige werkgelegenheid, een grote waterpartij en structurerende groen- voorzieningen.

De zijden van de driehoek worden gevormd door de Europaweg, 'de parkstrook' en de zuidelijke hoofdontsluiting. De waterpartij heeft een belangrijke waterbergende functie en fungeert voor het watersysteem als een schakel tussen de verschillende waterlopen van de verschillende deelgebieden.

Door Het Centrumgebied loopt een HOV-baan met in de nabijheid van het voorzieningengebied een station. Hierdoor is Het Centrum goed ontsloten door het openbaar vervoer. Binnen de kern wordt voldoende parkeergelegenheid geboden. Centraal in het plangebied is, als onderdeel van Het Centrumgebied, een school voor voortgezet onderwijs gebouwd, gekoppeld aan langzaam verkeersroutes en de HOV-halte.

Woongebied

De bodemstructuur en het aanwezige landschap zijn belangrijke uitgangspunten geweest voor de keuzes over de inrichting van de wijk. Het tussengebied rond de Middelwetering krijgt een eigen invulling. Het westen van het plangebied krijgt een inrichting die is geënt op de relatie met het landschap waar het straks in overloopt. Bestaande 'landmarks' als de toren De Ham en de kerktorens van de beide bestaande kernen zijn -visueel- bij het plan betrokken.

In het zuiden van het plangebied is het woongebied georiënteerd op de Leidse Rijn. De geomorfologische opbouw en landschappelijke kenmerken van het oorspronkelijke gebied is de basis voor de karakteristieke ruimtelijke inrichting van de verschillende woongebieden. Daarnaast is binnen de buurten een ruimtelijke relatie en functionele relatie gezocht met het omringende landschap.

De Leidse Rijn, die nu als scheidend element tussen Veldhuizen en Vleuterweide ligt, krijgt binnen het wijkdeel dat gericht is op de Leidse Rijn juist een sterk verbindende functie. Dit is mogelijk door een ruimtelijke gerichtheid op de Leidse Rijn. De bestaande individuele bebouwing langs de Leidse Rijn zal worden ingepast. Vanuit het open profiel langs de Leidse Rijn bestaat van oudsher een dwarsoriëntatie. Deze visuele en ook functionele relatie is gebaseerd op de kavelstructuur van het oude cultuurlandschap, bestaande uit de langgerekte cope-verkavelingen. De sloten en de ontsluitingswegen stonden min of meer loodrecht op de Leidse Rijn.

Een belangrijk uitgangspunt is dat de wijkdelen waarin het woongebied zal worden verdeeld herkenbare woonmilieus gaan vormen. Bebouwing en openbare ruimte moeten een aansprekend geheel vormen.

3.1.2 Monumenten, beeldbepalende elementen en cultuurhistorie

In het plangebied zijn geen monumenten, beeldbepalende elementen en cultuurhistorische waarden aanwezig.

3.2 Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

Algemeen

Het meest stadse deel van Vleuterweide wordt gevormd door Het Centrum & De Hoven. Deze buurten worden aan de noordoostkant begrensd door de Europaweg en het Maxima Park. Het Centrum is het hart van Vleuterweide, waar voorzieningen zijn, zoals winkels, horeca, scholen, een bibliotheek en een gezondheidscentrum. De Hoven is een woonbuurt.

Het Centrum & De Hoven zijn ontworpen met een knipoog naar de oude landgoederen in de omgeving, waarbij Het Centrum het landgoed is en de drie woonwijken eromheen, De Hoven, de landerijen verbeelden. Kenmerkend voor de architectuur van de wijk is de combinatie van de opvallende frivole bouwstijl van Het Centrum met de meer traditionele statige woningen in De Hoven.

Het Centrum & De Hoven is het meest oostelijk gelegen deelplan van Vleuterweide. In totaal komen er rond de 1800 woningen in Het Centrum & De Hoven. In Het Centrum zijn bijzondere woningen aan het water gebouwd en boven de winkels en de verschillende voorzieningen zijn appartementen gerealiseerd.

Voorzieningen

In Het Centrum komt een opvallende combinatie tussen winkels en diensten als medische voorzieningen, kinderopvang, school, een bibliotheek, een kerkelijk centrum en een jongerencentrum. Veel van deze laatste onderdelen, die van groot belang zijn voor de levendigheid en het welzijn van een wijk, zijn ondergebracht in de Cultuurcampus.

Naast de voorzieningen in Het Centrum is er in de woonbuurt daaraan grenzend een gezondheidscentrum gerealiseerd. Daarin is onder meer ruimte voor een huisartsenpraktijk en een apotheek.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

Begin van de eeuw is door Rob Krier een stedenbouwkundig plan gemaakt voor Het Centrum en De drie hoven en de eerste fase van Het Centrum zijn volgens dit plan uitgevoerd. De tweede fase van Het Centrum bestond onder meer uit een aantal ´vingers´ met aan het water gelegen rijwoningen en een tweetal ronde appartementengebouwen.

Voornamelijk door de veranderde economische omstandigheden na 2008 is besloten van dit plan af te wijken. Zowel de appartementen boven de gebouwde parkeervoorziening en laad- en losstraat in blok 2 als de waterwoningen bleken na meerdere studies niet haalbaar.

Doelstelling van dit nieuwe plan is daarom om tot een stedenbouwkundig passende afronding van Het Centrum te komen dat economisch haalbaar is.

Hiertoe wordt enerzijds ingezet op minder maar hoogwaardigere appartementen, minder gebouwde parkeervoorzieningen, minder gebouwde kademuren en meer traditionele rijwoningen met een tuin.

Anderzijds moet de kwaliteit en geest van het oorspronkelijke plan zo veel mogelijk overeind blijven. De afronding van Het Centrum moet een stedelijk woonmilieu en een verblijfsgebied voor bezoekers van Het Centrum scheppen.

Dat grondgebonden woningen enerzijds en een stedelijk verblijfsgebied anderzijds elkaar niet uitsluiten toont bijvoorbeeld de binnenstad van Utrecht aan.

4.1.1 Stedenbouwkundig plan

Het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan van Rob Krier bestond uit een centraal plein aan het water waarop straten uit de omgeving - met name uit De Hoven - op uit komen. Dit concept blijft overeind. Zowel de ´vingers´ in het water als de twee ronde poortgebouwen verdwijnen.

Het centrale Burchtplein wordt naar de plas geopend en daarmee nog meer een plein met een prachtige zuidwest oriëntatie aan het water. Aan de zuidzijde wordt het Burchtplein afgerond met een klein, in een bouwblok geïntegreerd appartementengebouw met commerciële lruimte op de begane grond. Daarnaast komt een markant vrijstaande appartementen torentje als tegenhanger van het bestaande torentje in blok 8 en als afronding van de ´skyline´ van Het Centrum aan het water.

Impressie stedenbouwkundige uitwerking

De straat Zuiderburcht krijgt aan de zuidzijde bebouwing in de vorm van individuele grondgebonden huizen in twee bouwblokken. Bij de knik in de straat loopt een klein straatje richting Landschapsbaan die de beide blokken scheidt. Om het straatje een intiem karakter te geven en om te vermijden dat er een directe zichtlijn is van de Zuiderburcht op de Landschapsbaan kent ook dit straatje een knik. De hoeken van de blokken worden verbijzonderd vormgegeven. Parkeren gebeurt grotendeels binnen de blokken om de straten smal en vrijwel vrij van auto's te kunnen houden.

De twee bouwblokken met grondgebonden huizen worden gescheiden van de Landschapsbaan door een singel.

Bouwblok 8, ten noordwesten van het Burchtplein, wordt afgerond met een appartementengebouw. Voor dit blok komen een aantal blokjes in het water te liggen. Door deze manier van bouwen blijft er vanaf de Vossenburcht en de appartementen van bouwblok 8 zicht op het water. Deze blokjes worden ingevuld met 12 laagbouwwoningen. De overgang van deze gebouwen naar het water bestaat uit muren, terrassen en eventueel steile taluds, maar niet uit grotere tuinen. Het parkeren wordt bij deze woningen aan het water op eigen terrein opgelost.

Pandgewijze ontwikkeling

Zoveel mogelijk panden krijgen een eigen unieke gevel. Dit zorgt voor een aangenaam straatbeeld met een menselijke schaal en de mogelijkheid voor de bewoners om zich met hun eigen huis te identificeren.

Langere appartementengebouwen - dit geldt voornamelijk voor blok 8 - dienen verticaal geleed te worden.

Stedenbouwkundige accenten

Het belangrijkste stedenbouwkundige accent in deze tweede fase is het appartementengebouw blok 5. Dit gebouw staat prominent aan het eind van de zichtas door de Middenburcht. Ook vormt het vanaf de plas gezien een belangrijk deel van de ´skyline´ van Het Centrum.

Belangrijk is ook het gebouw op de hoek van de HOV baan en de Zuiderburcht. Dit gebouw markeert één van de drie belangrijke entrees naar Het Centrum. Deze hoek dient hoger te zijn dan de overige bebouwing.

Ook de zuidelijke afronding van het Burchtplein en de hoek bij de knik in de Zuiderburcht dienen door hun belangrijke positie een accent te vormen met een verhoging.

Bouwhoogtes

Het Centrum dient een stedelijke uitstraling te krijgen. De gebouwen mogen behoorlijk hoog worden en oriënteren zich aan de bouwhoogtes van het bestaande centrum, niet aan de hoogtes van De Hoven.

Bij de grondgebonden woningen hebben drie volle verdiepingen aan de straat de voorkeur, zelfs vier verdiepingen zijn toegestaan. Huizen met minder dan twee lagen plus een kap zijn - behoudens ondergeschikte bebouwing - niet toegestaan. Een uitzondering hierop vormt het straatje tussen de blokken 3 en 4. Hier is een smaller, meer intiem profiel gewenst. Vier verdiepingen zijn hier niet toegestaan. Ook twee verdiepingen zonder kap zijn hier mogelijk.

Om de pandgewijze opbouw te versterken krijgen de individuele panden verschillende hoogtes en kapvormen. De appartementengebouwen mogen wat hoger zijn. Er moet wel aandacht zijn voor de overgang van appartementengebouw naar grondgebonden woningen, daar waar deze tegen elkaar aan staan. In de praktijk zullen de bouwhoogtes in het plangebied variëren tussen 10 en 16 meter.

Ontwerpmiddelen

Om de tweede fase van Het Centrum zowel (klein)stedelijke karakter te geven als aan te sluiten op de eerste fase worden onder meer de volgende ontwerpmiddelen gehanteerd:

Oriëntatie

De bouwblokken dienen zoveel mogelijk gesloten te zijn. De stedenbouwkundige opzet weerspiegelt de mate van beslotenheid van een ruimte. Buiten het blok is openbaar, binnen het blok is semi-openbaar of privé gebied. Behalve bouwblokken bestaat het ontwerp uit losstaande objecten. Deze objecten dienen alzijdig te worden ontworpen.

Stoepjes

Voortuintjes passen niet bij het stedelijke karakter van Het Centrum. Om de overgang van openbaar naar privé vorm te geven en de huizen wat meer privacy te bieden komen er stoepjes van ca. een meter breed voor de huizen. Deze grond kan uitgegeven worden.

Plinten

De plinten van de gebouwen aan de doorgaande routes naar Het Centrum - voornamelijk de straat ten zuiden van blok 2 - en het centrale plein dienen een open en levendige uitstraling te krijgen.

Openbare ruimte

De openbare ruimte is beperkt van omvang en kwalitatief hoogwaardig. Straatprofielen bezitten bij voorkeur de verhouding hoogte : breedte = 1:1 of smaller. In de openbare ruimte is de auto te gast. Parkeren op straat wordt zo veel mogelijk vermeden.

Pandgewijze architectuur en accenten

Zoveel mogelijk panden krijgen een eigen gevel waardoor een gevarieerd straatbeeld ontstaat met een menselijke schaal. Belangrijke punten, zoals hoeken en vrijstaande torentjes dienen extra aandacht te krijgen.

4.1.2 Programma

In het plangebied van dit uitwerkingsplan zullen cira 95 woningen gebouwd worden. De parkeerbalans kent een klein overschot aan parkeerplaatsen. De duurdere grondgebonden woningen bevinden zich aan de plas, op plekken met tuinen op het zuiden en aan het rustige straatje tussen blokken 3 en 4. De duurdere appartementen bevinden zich direct aan het water.

Overzicht woningbouwprogramma

In de bebouwing aan het centrale plein en aan de hoofdroutes zijn aan-huis-verbonden bedrijfjes mogelijk en gewenst.

4.1.3 Uitwerkingsplan

Dit uitwerkingsplan heeft betrekking op de blokken 3 en 4 van het stedenbouwkundig plan. Het gaat in deze blokken om maximaal 95 merendeels grondgebonden woningen. Op de hoeken van de bouwblokken zijn accenten mogelijk tot maximaal 5 lagen.

In het licht van de ontwikkeling van Leidsche Rijn centrum is het niet wenselijk om de hoeveelheid commerciële ruimte in Vleuterweide Centrum significant uit te breiden. Op een aantal punten wordt een andere dan een woonfunctie op de begane grond echter wenselijk geacht. Dit geldt met name voor de bebouwing aan het centrale winkelplein Burchtplein aan het water en in mindere mate voor de straten die naar het plein lopen. Bij het ontwerp van de plint van deze gebouwen staat daarbij een open en levendige uitstraling voorop.

Voornamelijk aan het Burchtplein is een open begane grond met meer dan alleen een woonfunctie wenselijk. Te denken is aan bedrijven aan huis in de vorm van, kleinschalige kantoor-, praktijk-, kinderopvang- of atelier ruimtes met een ingang direct aan de straat. Splitlevel- of verhoogde woonkamers aan de straat zijn ook denkbaar. Hierbij kan de plint open zijn en de privacy van de bewoners tegelijkertijd gewaarborgd worden.

4.2 Verkeer en openbare ruimte

4.2.1 Verkeer

De auto is in Het Centrum te gast. De meeste straten van Het Centrum zijn praktisch en kennen geen stoepen. In de tweede fase van Het Centrum wordt aangesloten op de reeds bestaande inrichtingsprofielen en detaillering. Het Burchtplein is alleen voor ladend en lossend verkeer toegankelijk. Verder is het plein autovrij.

De Burchtplaats blijft een belangrijk parkeerterrein en een toegang voor ladende en lossende vrachtwagens. De ontsluiting van dit parkeerterrein is vanaf het begin van de Zuiderburcht. Na deze afslag is de Zuiderburcht, evenals de overige straten rondom de blokken 3 en 4, éénrichtingsverkeer.

De inrichting van de straten langs de HOV-baan wordt verder onderzocht. Dit dient binnen de kaders van dit stedenbouwkundig plan te geschieden. Dat geldt voornamelijk voor de entree naar het gebied bij de Zuiderburcht, die een stedenbouwkundige functie heeft en niet alleen als opvanglocatie voor verdere infrastructuur gebruikt mag worden.

4.2.2 Openbare ruimte en groen

De openbare ruimte is beperkt van omvang en kwalitatief hoogwaardig. De materialisatie oriënteert zich aan de openbare ruimte van fase 1.

De auto is te gast. Parkeren op straat wordt zo veel mogelijk vermeden.

Het streven is om in alle straten bomen te planten. Als het straatprofiel daarvoor te smal is kunnen eventueel leibomen geplant worden. Ook op de parkeerhoven worden bomen geplant. Door de ´stoepjes´ of ´geveltuintjes´ kunnen ook straten waar geen bomen in passen een groen karakter krijgen.

Aan het Burchtplein wordt de overgang naar het water gevormd door een kade en een steiger. Verder weg van het plein kan de oever overgaan in een steil talud, eventueel onderbroken door trappetjes naar het water.

De Zuiderburchtplaats blijft als parkeerterrein in gebruik. Op de zuidoost hoek is een paviljoen of kunstwerk denkbaar wat de entree naar Het Centrum markeert. Als afscheiding naar de HOV baan en als reclame voor het winkelcentrum zijn grote letters mogelijk. In de zichtas van het straatje Valkenburcht tussen blokken 3 en 4 staat, indien aan te leggen kabels en leidingen dat mogelijk maken, een markante boom.

4.2.3 Parkeren

Parkeren gebeurt zo min mogelijk op straat. Parkeerplaatsen voor winkelend publiek zijn er behalve in de meerlaagse parkeergarage in blok 1 en op de grote parkeerplaats ten noordwesten van Het Centrum alsook op de Zuiderburchtplaats. De bewoners van de woningen in het zuidelijke plandeel parkeren voornamelijk in de hof van blok 3 en 4.

De grens tussen de openbare parkeerhoven en de uitgeefbare tuinen wordt later nauwkeurig vastgelegd. Elk parkeerhof heeft een inrit voor auto's en een tweede toegang uitsluitend voor fietsers en voetgangers. De precieze locatie´s van deze toegangen worden later vastgelegd.. De tweede toegang is minimaal 2 meter breed. De toegangen dienen uitgevoerd te worden als poorten. Bij voorkeur worden de toegangen overbouwd met woonruimte. De tweede toegang kan in het appartementengebouw geïntegreerd worden. De poort voor het autoverkeer kan eventueel alleen uit een tweedimensionale poort bestaan zonder woonruimte erboven.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

Deze paragraaf beschrijft de resultaten van relevante onderzoeken op het gebied van milieu.
Dit uitwerkingsplan maakt de bouw van de 2e fase van Het Centrum van Vleuterweide mogelijk. Het plan voorziet voornamelijk in woningbouw. Deze uitwerking heeft geen nadelige gevolgen voor het milieu. Een milieu-effectrapportage op grond van het Besluit m.e.r. om de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen in de vorm een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is voor dit uitwerkingsplan niet nodig.

In het bestemmingsplan Vleuterweide, Vleuten is de milieutechnische haalbaarheid van de verschillende ontwikkellocaties reeds aangetoond. Voor de uitwerking van de bestemming zijn geen aanvullende onderzoeken op het gebied van milieu noodzakelijk. Voor wat betreft de milieuaspecten levert dit uitwerkingsplan dan ook geen andere conclusies op dan reeds vermeld in het moederplan Vleuterweide, Vleuten 2014.

Na vaststelling van dit uitwerkingsplan maakt dit integraal onderdeel uit van het bestemmingsplan Vleuterweide, Vleuten uit 2014. Daarom wordt hier volstaan naar het verwijzen naar hoofdstuk 4 van dat bestemmingsplan.

5.2 Kwaliteit van de leefomgeving en duurzaamheid

Duurzaamheid

Kader

Het klimaat verandert: hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en een grotere kans op lange droge periodes. Heel veel regen in korte tijd, lange tijd droogte, hetere dagen en warmere nachten hebben gevolgen voor onze leefomgeving en gezondheid.

De rijksoverheid vind het belangrijk dat inwoners van steden nu en in de toekomst gezond kunnen wonen werken en ontspannen (Healthy Urban Living). Ook in Utrecht staat Healthy Urban Living centraal.

Om Healthy Urban Living in de praktijk te brengen, kiest Utrecht voor in totaal 8 City Deals met de rijksoverheid. Er is o.a. een City Deal klimaatveranderingen, een City Deal energieprogramma en een City Deal woonkwaliteit en duurzaamheid met aandacht voor zorg.

City Deal klimaatadaptieve stad

• 1. De gemeente Utrecht heeft op 9 oktober 2014 twee intentieverklaringen ruimtelijke adaptatie getekend. Een landelijke en een regionale. Met de landelijke ondertekening onderschrijft de gemeente Utrecht de volgende landelijke doelstellingen:
• 2. De stad Utrecht is ook in 2050 nog aantrekkelijk om te leven, omdat de stad bestand is tegen wateroverlast door heviger regen en langduriger droogte en hogere temperaturen;
• 3. Uiterlijk in 2020 moeten alle ruimtelijke ingrepen integraal getoetst worden op hun klimaatbestendigheid;
• 4. De periode tot 2020 wordt benut om voldoende kennis en een aanpak te ontwikkelen om de eerste twee doelstellingen concreet te kunnen invullen.

In de regionale verklaring beloven 7 gemeente , het waterschap, de provincie Utrecht en de Veiligheidsregio Utrecht in de regio Utrecht de komende jaren samen te werken om de regio nog klimaatbestendiger te maken. De samenwerking moet eind 2015 resulteren in een gezamenlijke aanpak voor die problemen die het beste regionaal aangepakt kunnen worden.

Plansituatie

Een reële bijdrage aan de gemeentelijke energieambitie vereist een energieprestatie ruim beter dan het wettelijk vereiste. De wettelijke eis ligt vast in het Bouwbesluit. Voor woningen geldt sinds 2015 een Energie Prestatie Coëfficient van 0,4. Op termijn wordt die wettelijke eis verder aangescherpt naar (bijna) 0. Conform de motie 'Utrecht Koploper' streeft de gemeente er naar om in overleg met bouwende partijen nu al om aan de eis van EPC = 0 (energieneutrale woningbouw of beter) te voldoen, indien daarvoor binnen lopende contracten ruimte bestaat. Voor Vleuterweide geldt dat, op basis van eerdere afspraken, het Bouwbesluit van toepassing is verklaard in de onderliggende overeenkomsten over de bouw in Vleuterweide.

• De woningen worden gerealiseerd met een EPC van 0,4, maar kopers wordt aangeboden om extra zonnepanelen te kopen (naast de panelen die al gerealiseerd worden in verband met EPC 0,4) om de EPC verder te reduceren;
• Er wordt uitsluitend gecertificeerd hout gebruikt, en gebouwd conform politiekeurmerk.
• Er is een gemeenschappelijke buitenruime van ca. 4 m2.
• Aan veel (zo niet alle) punten van de Integrale woonkwaliteiteisen wordt voldaan.

5.3 Gezonde verstedelijking

Het ontwerpen van een nieuwe woonwijk biedt kansen voor de gezondheid van de toekomstige bewoners. De ambitie voor het plangebied is een wijk te realiseren waarbij een aangename, groene leefomgeving uitnodigt tot een gezonde leefstijl.

Bewegen stimuleren

De woningbouw locatie ligt tegen het winkelcentrum Vleuterweide aan en kent vrij hoge bebouwingsdichtheden. Omdat alle belangrijke voorzieningen voor de woonwijk 'naast de deur' liggen, zullen de mensen voor hun dagelijkse boodschappen en dergelijk nauwelijks gebruik hoeven te maken van de auto.

De inrichting van het plangebied kent een fijnmazig netwerk van wandel- en fietsverbindingen in en rondom de woonwijk. Dit biedt toekomstige bewoners de mogelijkheid om 'rondjes' door de woonwijk te maken. Het plangebied ligt op korte afstand van het Maximapark dat vanuit het plangebied eenvoudig te bereiken is met veilige fietsroutes.

Buitenspelen in de woonwijk wordt gestimuleerd in autoluwe gebieden in de bouwblokken, door de aanleg van speelvoorzieningen in de openbare ruimte en de al aanwezige sport- en speelmogelijkheden die het Maximapark biedt.

Groen en ontmoeten

Groen werkt op verschillende manieren bevorderlijk voor de gezondheid (welbevinden, verminderen stress, stimuleren bewegen, stimuleren ontmoeting). In Centrum Vleuterweide is voldoende groen, water en natuur gecreëerd door behoud van bestaande bomen, aanleg van de grote waterpartij en met de aanwezigheid van het Maximapark. Bij de inrichting van de groene gebieden is rekening gehouden met biodiversiteit en een sociaal veilige openbare ruimte.

In Centrum Vleuterweide is voldoende ruimte voor ontmoeten op straat- en buurtniveau, onder meer door de realisatie van voordeuren aan de straat, een gevelzone voor de woning en autoluwe binnenstraten. Op wijkniveau zijn er diverse ontmoetingsplekken zoals de Vijver, het Maximapark en het winkelcentrum Vleuterweide.

Ook zijn (culturele) voorzieningen in Leidsche Rijn Centrum dichtbij.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid wordt geregeld via besluitvorming in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders Vleuterweide. Deze heeft op 15 oktober 2014 het plan en de bijbehorende grondexploitatie vastgesteld. Binnen deze kaders zal het plan worden ontwikkeld. 

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierop hebben kunnen reageren.

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is voorgelegd aan HDSR. Daarbij is, in aanvulling op het bestemmingsplan Vleuten Vleuterweide, afgesproken dat het wateroppervlak van de plas aan de zuidzijde (langs de Landschapsbaan) wordt uitgebreid tot de in 2010 afgesproken oppervlakte van 38.980 m2. Onderzocht wordt of de uitbreiding gecombineerd kan worden met de aanleg van een natuurlijke oever.

Voor vooroverleg met andere instanties was geen aanleiding.

6.2.2 Inspraakresultaten

Op donderdag 26 mei 2016 is een informatiebijeenkomst gehouden waarbij de plannen zijn toegelicht aan de buurt. Een verslag van de avond is opgenomen in de bijlage.

De discussie op de informatieavond spitste zich vooral toe op het feit dat de bewoners en winkeliers vrezen voor parkeeroverlast als de tijdelijke parkeerplaats die nu nog ter plaatse van blok 3 aanwezig is wordt opgeven ten gunste van de woningbouw. Daarnaast vrezen ze extra parkeeroverlast door de nieuwbouw. Zowel de nieuwbouw, als het bestaande winkelcentrum voldoen aan de daarvoor geldende parkeernormen. De drukte op het parkeerterrein boven blok 3 wordt vooral veroorzaakt door het feit dat dat parkeerterrein het dichtst bij de supermarkt ligt en daardoor veel intensiever gebruikt wordt dan het parkeerterrein aan de westkant van Het Centrum bij blok 8. De GEM en de gemeente staan op het standpunt dat de bouwplannen en de bezetting van het parkeerterrein boven blok 3 weliswaar in samenhang, maar losstaand van elkaar kunnen worden opgelost.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Planvorm

Het plan betreft een uitwerking van het bestemmingsplan "Vleuterweide, Vleuten"uit 2014. Dit bestemmingsplan voorziet voor het plangebied in de bestemming "Wonen - Uit te werken" (artikel 23 bestemmingsplan Vleuterweide, Vleuten).

Het uitwerkingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening. Het uitwerkingsplan bevat een gedetailleerde regeling voor de bouw van circa 90 grondgebonden woningen in het plangebied. Na vaststelling maakt het uitwerkingsplan onderdeel uit van het moederplan "Vleuterweide, Vleuten".

7.2 Toetsing aan de uitwerkingsregels

Artikel 23 Wonen - uit te werken

23.1 Bestemmingsomschrijving

De voor gronden zijn bestemd voor:

• woningen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden bedrijf dan wel een bed & breakfast;
• de bij de bestemming behorende ontsluitingswegen, tuinen, erven, groen, water, waterbeheer, waterberging, en parkeervoorzieningen.

De uitwerkingsregels luiden als volgt:

• ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' mag het maximum aantal woningen per bestemmingsvlak niet worden overschreden.
• de bouwhoogte bedraagt maximaal 18 meter;
• voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

Toets aan de uitwerkingsregel:

In het plan worden circa 95 woningen gerealiseerd. Volgens de regeling van het moederplan mogen maximaal 120 woningen in het uit te werken plangebied worden gerealiseerd. Het merendeel van de woningen is grondgebonden en bestaat uit 2 of 3 lagen met een kap. Op de hoeken zijn verbijzonderingen mogelijk in de vorm van appartementen gebouwen. De maximale hoogte van deze appartementen gebouwen bedraagt 18 meter. Voor de woningen is reeds een hogere waarde op grond van de Wet geluidhinder afgegeven. Daarnaast zullen woonstraten, tuinen, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen worden gerealiseerd.

Conclusie

Het plan past binnen de regels van de uitwerkingsplicht.

7.3 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;

7.3.1 Nadere eisen

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen en/of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen en/of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Om nadere eisen te kunnen opnemen, wordt in de toelichting een beschrijving gegeven van bijvoorbeeld de relevante te beschermen karakteristiek van een plangebied, de parkeersituatie, de cultuurhistorische waarden die beschermd kunnen worden door middel van andere eisen enz.

Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling.

Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden kunnen de volgende aspecten betreffen:

• Stedenbouwkundige aspecten;
• Landschappelijke en of ecologische aspecten;
• Milieukundige aspecten;
• Cultuurhistorische aspecten;
• Verkeersaspecten;
• Sociale veiligheid;
• De gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen/bouwwerken.

Het gebied geeft aanleiding voor het opnemen van nadere eisen, gelet op de hoge dichtheid en de mate van functiemenging. Hieronder worden enkele aspecten nader toegelicht.

Stedenbouwkundige aspecten
In het gebied is het creëren van een afwisselend bebouwingsbeeld van groot belang, waarbij de stedenbouwkundige opzet van het gebied wordt gerespecteerd en nieuwbouw zorgvuldig wordt ingepast.

Specifiek ten aanzien van technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties op het dakvlak, kunnen nadere eisen worden gesteld. Om de gebouwvolumes zo gaaf mogelijk tot hun recht te laten komen, mogen technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties, slechts als toegevoegde objecten of volumes op het dakvlak worden aangebracht, als deze duidelijk deel uitmaken van de architectonische expressie van het gebouw. Deze regel heeft betekenis met betrekking tot het uit beeld brengen van technische installaties en/of hun behuizing vanuit posities dichtbij of ver van het gebouw en/of vanuit hogere gebouwen.

Milieukundige aspecten
Vanuit specifieke milieuomstandigheden kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de locatie van toegangen of vluchtwegen bij gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect externe veiligheid maatregelen noodzakelijk zijn om de veiligheid van die gebouwen te waarborgen.

Sociale veiligheid
Vanuit sociale veiligheid kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de situering van de gebouwen zelf of de toegangen tot deze gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect sociale veiligheid geen sociaal onveilige situaties of plekken ontstaan en zo veel mogelijk een veilig gevoel ontstaat voor de gebruikers van deze gebouwen en omliggende terreinen.

Verkeersaspecten;
De veilige afwikkeling van verkeer en het voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen aanleiding zijn voor het stellen van nadere eisen aan bebouwing. Hierbij zal het vooral gaan om maatregelen en eisen aan bebouwing voor het waarborgen overzichtelijke verkeerssituaties, de doorstroming van het verkeer en de bereikbaarheid van gebouwen. Maar ook kan het stellen van eisen aan de situering of het aantal parkeerplaatsen bij een woning, bedrijf, kantoor of voorziening van belang zijn als bijvoorbeeld extra parkeerplaatsen op de openbare weg niet mogelijk of gewenst zijn.

Gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen
Het is niet de bedoeling dat naastgelegen percelen en/of bouwwerken hinder ondervinden van de ontwikkelingen op hun buurperceel. Vaak is dit met kleine maatregelen goed te voorkomen. Te denken valt aan het stellen van nadere eisen aan de bouwhoogte of aan de situering van erfbebouwing.

7.4 Systematiek van de bestemming Wonen

Aan-huis-verbonden bedrijf

Een ander belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 60 m². Het aan huis verbonden bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A of B1 van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten.

7.5 Artikelsgewijze toelichting

Omdat het uitwerkingsplan na vaststelling onderdeel wordt van het bestemmingsplan "Vleuterweide, Vleuten", kan volstaan worden met een beperkt aantal regels. Deze worden hieronder artikelsgewijs toegelicht.

Artikel 3 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming Verkeer – Verblijfsgebied heeft betrekking op verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer met bijbehorende voorzieningen. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden en groen- en waterpartijen.

Artikel 4 Wonen - 2

De gronden met bestemming Wonen - 2 zijn bestemd voor woningen. Omdat de woningen gelegen zijn in Het Centrumgebied van Vleuterweide is het op sommige plekken wenselijk dat op de begane grond levendige functies worden uitgeoefend. Deze woningen worden op de verbeelding aangeduid met een specifieke bouwaanduiding - 1. Het is wenselijk dat deze woningen op de begane grond een gebruik kennen dat qua functie en uitstraling aansluit bij Het Centrum gebied. De woonfunctie kan gecombineerd worden met een aan huis verbonden bedrijf dan wel een bed & breakfast. In artikel 4.3 Specifieke gebruiksregels worden eisen gesteld aan de omvang en typen bedrijfsactiviteiten van de bedrijven aan huis en de bed & breakfast, waarmee onevenredige overlast voor de omgeving moet worden voorkomen. Tot slot wordt binnen de bestemming met de aanduiding 'parkeren' ruimte geboden aan bij de bestemming behorende verkeers- parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Op de verbeelding is een bouwvlak aangeduid, waarbinnen hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken ten behoeve van voornoemde functies mogen worden gerealiseerd. De maximaal te realiseren hoogten binnen het bouwvlak zijn eveneens op de verbeelding aangeduid. De maatvoering van ondergeschikte bebouwing is in de regels opgenomen. In de regels worden tevens eisen gesteld aan de maatvoering van de op te richten bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder erfafscheidingen.

Artikel 6 Algemene bouwregels

Het artikel neemt de functie over van de vervallen stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening over parkeren.

Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".
Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 8 lid a van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013). 

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen.

Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat lid b een bepaling die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 8 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie

In het plangebied van dit bestemmingsplan worden geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

7.6 Lijst van bedrijfven 'functiemenging'

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is een lijst waarin de bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn opgenomen die passend zijn in een woonomgeving. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op deze lijst.

7.7 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.