Zijdebalen

7.4 Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1 begripsbepalingen
In dit artikel zijn de begrippen opgenomen en verklaard die in de regels van het bestemmingsplan voorkomen.

Artikel 2. Wijze van meten
Deze bepaling geeft aan op welke wijze aan de meetvoorschriften uitleg moet worden gegeven, bijvoorbeeld om de bouwhoogte van een gebouw te kunnen bepalen.

Artikel 3 Gemengd 1
Het gebouw van de voormalige bakkerij Kamps heeft deze gemengde bestemming gekregen. Op deze plaats zijn verschillende economische functies mogelijk. Omdat de kleinschaligheid van kantoren en bedrijfsmatige functies voorop staan, zijn deze twee functies aan een maximum gebonden. Onder het gebouw zijn gebouwde parkeervoorzieningen mogelijk: half en/of geheel verdiept. Omdat het wegprofiel en de stedelijkheid in het gebied van groot belang zijn, is expliciet voorgeschreven dat de bebouwing in de bestemmingsgrens moet worden gebouwd.

In de gemengde bestemmingen en de woonbestemming is het maximum aantal woningen vastgelegd, alsmede het maximum toelaatbare aantal m2 aan bebouwing in het plangebied.

Artikel 4 Gemengd 2

Deze bestemming is van toepassing op het tuindershuis aan de Vecht. Conform het SPvE zijn hier enkele economische functies mogelijk gemaakt. Ook een lichte horecafunctie met ondergeschikte detailhandel is in dit pand mogelijk gemaakt.

Artikel 5 Gemengd 3
De wanden van het plein aan de Westdijk hebben een gemengde bestemming gekregen. Hiermee wordt levendigheid door commerciële functies mogelijk gemaakt in de plint van de bebouwing. In de gemengde bestemmingen en de woonbestemming is het maximum aantal woningen vastgelegd.

Artikel 6 Verkeer-verblijfsgebied
Deze bestemming legt de hoofdfunctie van de wegen in het plangebied vast. In het plangebied komen uitsluitend interne ontsluitingswegen voor met een 30km/u regime. In de bestemming is aan het plein (Westdijk) een mogelijkheid opgenomen voor de bouw van een horecavoorziening. De exacte lokatie en vorm kan nader worden bepaald. De omvang op maaiveld en de bouwhoogte zijn vastgelegd. Aan de zuidwestzijde van het plangebied is een overkraging van de bebouwing mogelijk gemaakt (zie ook onder wonen).

Artikel 7 Wonen
Deze bestemming is toegekend aan het overgrote deel van het plangebied. In de regels is voor deze bestemming – conform het SPvE - een aantal ruimtelijke en functionele uitgangspunten vastgelegd. Functioneel geldt dat naast wonen, de panden – onder voorwaarden - ook gebruikt kunnen worden voor beroep aan huis. In de zones aan de Westdijk zijn daarnaast ook woonwerkwoningen toegelaten. Ruimtelijk geldt dat de situering van de voorgevel van de gebouwen is vastgelegd. Voor het verplicht bouwen in de bestemmingsgrens is voor enkele zones een uitzondering gemaakt. Deze zones zijn aangegeven met de figuur 'gevellijn'. Hier geldt dat de voorgevel ook naar achteren mag liggen tot een diepte van maximaal 2 meter. Dit geldt voor maximaal 30% van de aangegeven zone. Hiermee wordt het lokaal verspringen van de voorgevel mogelijk gemaakt. De locaties van de ontsluiting van de gebouwde parkeervoorzieningen zijn vastgelegd in zones, met de aanduiding 'ontsluiting'.

De vlakken met de woonbestemming mogen niet volledig worden bebouwd. Zoals in de planbeschrijving aangegeven is het essentieel dat sprake is van binnenhoven – al dan niet openbaar. Om die reden is per vlak een maximaal bebouwingspercentage opgenomen. De bouwhoogten zijn in het gebied op de verbeelding in meters aangegeven. Voor het gebied geldt dat de bouwhoogte mag worden overschreden door een kap. De hoogte van deze kap bedraagt maximaal 4,5 meter. Bovendien is een maximale dakhelling voorgeschreven om een omgewenst volume te voorkomen. Op drie punten in het plangebied is hogere bebouwing toegestaan. Deze zijn op de verbeelding aangegeven.Ter plaatse van twee van deze accenten is een hogere kap toegestaan om een goede stedenbouwkundige verhouding te verzekeren tussen hoofdgebouw en kap. Voor de hogere bebouwing aan de zuidzijde van het plangebied geldt dat deze ook mag overkragen (boven bestemming Verkeer - Verblijfsgebied) over het openbaar gebied, zij het dat dit mag vanaf een hoogte van 19,5 meter. Ten aanzien van de regeling van kappen geldt dat het in de regeling gaat om de maximale overschrijding van de bouwhoogte en niet de maximale hoogte van de kap zelf. Een kapconstructie onder de maximaal toegestane bouwhoogte is daarmee ook toegestaan.

Artikel 8 Waarde - Archeologie
In deze bepaling wordt een koppeling gelegd met de gemeentelijke verordening, om de archeologische waarden in het gebied te beschermen.

Artikel 9 Waterstaat- Waterkering
Deze bestemming is bedoeld ter bescherming (instandhouding en onderhoud) van de waterstaatkundige doeleinden van de primaire waterkering aan de Vecht.

Artikel 10 Antidubbeltelbepaling
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een bouwvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 11 Algemene bouwregels
In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van wegverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 12 Algemene gebruiksregels
De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Artikel 13 Algemene ontheffingsregels
Dit artikel regelt ontheffingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een ontheffing verleend kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes. De regel bevat ook een bepaling voor het toelaten van erkers. Zoals in hoofdstuk 4 aangegeven zijn erkers en balkons van enige omvang niet wenselijk aan de zijde van de Zeedijk. Voor het plangebied vereist de stedenbouwkundige kwaliteit een nadere afweging. De ontheffing is niet toepasbaar voor het vergroten van het aantal toegestane woningen.

Artikel 14 Algemene wijzigingsregels

Voor het vestigen van een bouwmarkt is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Een bouwmarkt is daarmee in het gehele plangebied mogelijk, zij het onder voorwaarden. Indien een initiatief aan de orde is, zal dit worden getoetst aan de voorwaarden. Uitgangspunt is de eis dat het parkeren van de bouwmarkt inpandig moet plaatsvinden, gelet op de beperkte ruimte voor parkeren in het openbaar gebied. Niet inpandig parkeren is uitsluitend aanvaardbaar indien hier een gedegen afweging wordt gemaakt ten opzichte van de benodigde parkeerplaatsen van de andere voorzieningen en woningen in het plangebied, en daarmee de druk op het openbaar gebied niet wordt vergroot. Om medewerking aan en initiatief te geven zal een wijzigingsplan moeten worden opgesteld, dat een procedure doorloopt.

Artikel 15 Algemene procedureregels
In dit artikel is de procedure beschreven die doorlopen dient te worden bij het gebruik maken van een ontheffing van de regels. De procedure voor wijziging of uitwerking van bestemmingen wordt sinds de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening geregeld in de wet (artikel 3.6 Wro). In het bestemmingsplan hoeft hiervoor derhalve geen aparte regeling meer voor te worden opgenomen.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 2 bepalingen.

Artikel 16 Overgangsrecht
In het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 17 Slotregel
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen prostitutie bedrijven gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe prostitutiebedrijven niet toegestaan en zijn prostitutiebedrijven uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op prostitutiebedrijven binnen dit plangebied.