Zijdebalen

4.1 Projectbeschrijving

Centraal in het bouwprogramma voor het gebied Zijdebalen staat de realisatie van maximaal 484 woningen. In het plangebied is daarnaast functiemenging mogelijk gemaakt waarbij menging van kleinschalige economische, maatschappelijke, sport- en gezondheidsfuncties met de woonfuncties wordt beoogd.

Door de transformatie van een voormalig industrieel bedrijventerrein naar een multifunctioneel gebied met een economisch accent kan dit gebied een geheel eigen identiteit ontwikkelen. De dynamiek van de wijk wordt versterkt en er wordt werkgelegenheid gecreëerd. Bovendien kan door mengen van functies een bijdrage worden geleverd aan de sociale cohesie in de straat of buurt. Naast wonen met functiemenging, zal er in het plangebied ook aandacht zijn voor functies als horeca, parkeren, groen en water.

4.1.1 Stedenbouwkundig plan

Door de ligging nabij de binnenstad leent het gebied zich voor een hoogstedelijke inrichting, waarbij de totale totale bouwmassa binnen het plangebied maximaal 54.000 m² b.v.o. mag bedragen. Dit is inclusief het eventuele behoud van enkele huidige panden, maar exclusief ondergrondse en semi-ondergrondse bebouwing. Dat betekent een dichte bebouwing, functiemenging en een hoogwaardige openbare ruimte. De opgave wordt tevens bepaald door de cultuurhistorie van het plangebied: het ooit aanwezige water en de twee te handhaven panden die verwijzen naar de lusthof Zijdebalen en het industriële verleden. Ten slotte geeft de ligging aan de Vecht het plangebied een bijzondere kwaliteit die kan worden benut in de uitwerking van het hele terrein.

De opgave heeft geleid tot een indeling van het plangebied in vier bouwblokken, opgespannen tussen de Westerdijk en de Zeedijk (figuur 4.1). Tussen de Westerdijk en de Zeedijk ontstaan hierdoor drie dwarsstraten. Deze verbeteren de relatie van Pijlsweerd (West) met de Vecht. De drie autoluwe dwarsstraten zullen samen met enkele openbaar toegankelijke binnenhoven (’s nachts af te sluiten) een belangrijk deel vormen van de openbare ruimte van het gebied. Daarnaast zal het plein ter hoogte van Oudenoord 275 een centrale openbare ruimte in het gebied vormen. De bebouwing aan dit plein leent zich dan ook naast wonen voor andere functies zoals horeca en kleinschalige bedrijvigheid.

Door de ligging aan de Vecht, speelt van oudsher water een belangrijke rol in het plangebied. Vanwege het grote belang en in het kader van de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit zal water worden gerealiseerd in het plangebied.

Het plangebied wordt ontsloten via de Oudenoord en de David van Mollemstraat, met afslagen naar de Otterstraat, de Westerdijk en de Zeedijk. Het verkeer wordt zoveel mogelijk gespreid en het bewonersparkeren wordt in gebouwde vorm en uit het zicht opgelost. Dit draagt bij aan de kwaliteit van de openbare ruimte in het gebied. Parkeerplaatsen voor bezoekers zullen op maaiveld worden gerealiseerd. Hiertoe zal een inrichtingsplan worden opgesteld.

Figuur 4.1: Toekomstige stedenbouwkundige structuur (bron SPvE)

Ruimtelijke uitgangspunten

De Vecht wordt aan de westoever gekarakteriseerd door een aaneengesloten wand van bebouwing. Deze dient zoveel mogelijk te worden versterkt. Onderbrekingen van de gevelwand zijn ondergeschikt in maatvoering. De maximale maat van de dwarsstraten is daarom 18 meter. De straatprofielen zijn verschillend, door bijvoorbeeld variatie in (de positie van) boombeplantingen en de positie van water.

Het gebied leent zich niet voor de voortuinen. Incidenteel mag de rooilijn worden onderbroken ten behoeve van groen- en/of verblijfsruimte. Entrees en orientatie van de woningen op de begane grond zullen zoveel mogelijk direct aan de straat worden gesitueerd. Dit om de levendigheid en sociale veiligheid op straat te versterken.

Aan de zijde van de Zeedijk is bebouwing mogelijk tot een bouwhoogte van 13,5 meter, zodat wordt aangesloten op de omliggende bebouwing. Daarbinnen en aan een deel van de Westerdijk is een bouwhoogte tot 19,5 meter toegestaan (figuur 4.2). Overschrijden van deze hoogte ten behoeve van realisatie van een kap is overal toegestaan. De kapopbouw mag ten hoogte 4,5 meter bevatten waarin 1 woonlaag opgenomen mag worden, met uitzondering van een eventueel doorgetrokken kapopbouw naar onderliggende lagen waarbij de toegestane goothoote niet wordt overschreden. Voor het tuindershuis en Bakkerij Kamps aan de Vecht is de bestaande goot- en bouwhoogte vastgelegd.

Omwille van de differentiatie van het straatbeeld wordt een variatie van bebouwingshoogten in het gebied mogelijk gemaakt middels 3 hoogteaccenten. De hoogteaccenten kunnen gesitueerd worden op de westelijke (bouwhoogte maximaal 22,5 meter) en oostelijke (bouwhoogte maximaal 19,5 meter) hoeken van de bebouwing aan de David van Mollemstraat (blok 1) en op de hoek van het meest zuidelijke blok 4 direct aan de overzijde van Oudenoord 275 (bouwhoogte maximaal 31,5 meter). Overschrijding van deze hoogte ten behoeve van de realisering van een kap is overal toegestaan. De dakopbouw mag – met uitzondering ter plaatse van de maatvoeringsvlakken met de hoogte 21,5 en 31,5 meter – ten hoogste 4,5 meter bedragen, waarin 1 woonlaag opgenomen mag worden, met uitzondering van een eventueel doorgetrokken dakopbouw naar onderliggende lagen waarbij de toegestane bouwhoogte niet wordt overschreden. Ter plaatse van de genoemde maatvoeringsvlakken mag de maximale overschrijding van de bouwhoogte door een kap maximaal 5,5 meter bedragen.

De parkeergarages ten behoeve van bewonersparkeren worden uit het zicht en in gebouwde vorm gerealiseerd. De parkeerlaag mag maximaal 1.5 meter (inclusief constructie) boven maaiveld (straatniveau) uitkomen. Aan de straatzijde vouwen de woningen zich om de parkeergarage, waardoor er verblijfsruimtes aan de straat grenzen. Hierdoor wordt voorkomen dat er dode plinten ontstaan in Zijdebalen.

Figuur 4.2: Bouwlagen, rooilijnen en hoogteaccenten in Zijdebalen (bron SPvE)

4.1.2 Wonen

De totale bouwmassa binnen het plangebied mag maximaal 54.000m² b.v.o. bedragen. Dit is inclusief het eventuele behoud van enkele bestaande panden, maar exclusief ondergrondse en semi-ondergrondse bebouwing. Hoofdzakelijk zal de bouwmassa bestaan uit maximaal 484 woningen.

Binnen de 484 woningen moet een gedifferentieerd woningbouwprogramma gerealiseerd worden, waarbij woonwensen van verschillende groepen mensen bediend kunnen worden. Naar aanleiding van de uitgangspunten uit het structuurplan en de Utrechtse markt, gelden de volgende eisen voor het woningbouwprogramma:

• maximaal 484 woningen;
• sociaal programma (sociale huur en/of sociale koop < €200.000 ofwel de prijs die de gemeenteraad heeft vastgesteld als maximale prijs voor een sociale koopwoning).
• bij 20% van het programma wordt er naar gestreefd om te voldoen aan de eisen voor levensloopgeschiktheid.

4.1.3 Bedrijvigheid

In dit bestemmingsplan wordt functiemenging mogelijk gemaakt. Kleinschalig commerciële functies kunnen gecombineerd worden met woonfuncties.

Regeling bedrijf en beroep aan huis
Een deel van de functiemenging kan worden gerealiseerd via de regeling bedrijf en beroep aan huis. Het gaat hierbij om economische functies en beroepen die maximaal 1/3 deel van de woning bevatten en vanuit huis worden uitgeoefend. De eigenaar/ huurder die zijn bedrijf aan huis heeft dient er ook zelf te wonen. De gewenste “bedrijvigheid aan huis” wordt in het bestemmingsplan geregeld. Ook eventuele realisatie van een bed and breakfast is toegestaan.

Woonwerkwoningen
Met name aan de Westerdijk worden mogelijkheden geboden voor woonwerkwoningen. Een woonwerkwoning is een ruimte die als woonruimte of als woning met werkplek gebruikt kan worden, al naar gelang de wens van de gebruiker/eigenaar en de vraag vanuit de markt. Doelgroepen zijn zakelijke dienstverleners, zoals adviesbureaus; persoonlijke dienstverlening, zoals huisartsen, fysiotherapie, kappers; creatieve/ambachtelijke beroepen zoals fotografie, designbureaus en functies als naaiateliers, kinderopvang en drukkerij.

Horeca
In het bestemmingsplan is horeca mogelijk gemaakt, bijvoorbeeld aan de Vecht en aan het plein naast de Oudenoord 275. Het pand van bakkerij Kamps is naast wonen, specifiek geschikt voor horeca, onder meer vanwege de ligging aan het water en in de zon. Horeca uit de categorieën B, C, D1 en D2 (een snackbar, pizzeria, buurtcafé, restaurant) worden mogelijk gemaakt.

Ook in het monumentale tuindershuis is horeca toegestaan (D2). Het is toegestaan dat zich op deze locaties ook andere (economische) functies vestigen met een gemengd karakter. Bijvoorbeeld horeca met ondergeschikt detailhandel, zoals de formule van Starbuck’s.

Kantoren
Er is behoefte aan kantooreenheden met een oppervlak onder 50m² b.v.o. Binnen het huidige kantorenbeleid is maximaal 1.500m² aan kantoren toegestaan in het gehele plangebied. Er is geen ruimte voor grootschalige kantoorvestigingen.

Inpassing bouwmarkt
Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan is in het plangebied de bouwmarkt Gamma gevestigd. Vanuit de stedenbouwkundige en programmatische ambities is de handhaving op de huidige plaats niet gewenst. De mogelijkheden om de bouwmarkt te herhuisvesten binnen het plangebied, zodat Zijdebalen zo optimaal mogelijk kan worden heringericht, moeten nog worden bekeken. De inpassing van de bouwmarkt Gamma is onder een aantal voorwaarden mogelijk. Deze voorwaarden hebben betrekking op de wijze van de ruimtelijke inpassing, de omvang en de wijze van parkeren en expeditie.

De ervaring leert dat bouwmarkten in binnenstedelijke milieus steeds meer gaan verdwijnen. Bouwmarkten horen in principe thuis op bedrijventerreinen. Aanvragen voor bouwmarkten in de binnenstad komen nog maar sporadisch voor, er treedt een verschuiving op naar zogenaamde breedpakketzaken. Op zich zou een binnenstadsbouwmarkt kunnen passen binnen een binnenstedelijk milieu dat zich kenmerkt door ondermeer schaarse ruimte binnen een hoogwaardig woonmilieu. Gelet op bovenstaande is een “binnenstedelijke bouwmarkt” met een maatvoering van maximaal 2.500 m² bvo een invulling die passend is te noemen.

De behoefte aan een bouwmarkt in de nabijheid van de binnenstad wordt onderschreven. In het bestemmingsplan is opgenomen dat de Gamma terug kan keren in het plangebied. Dit past in het gemeentelijke detailhandelsbeleid. Er is tevens aangegeven onder welke randvoorwaarden dit zou kunnen. Kortom, de mogelijkheid voor realisatie blijft bestaan, maar zal afhangen van de betrokken partijen of dit uiteindelijk doorgang zal vinden.