Willem Dreeslaan 14-18, Lauwerecht

Toelichting projectbestemmingsplannen

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Lauwerecht Real Estate 1 BV heeft de gemeente verzocht om een nieuw bestemmingsplan op te stellen voor de nieuwbouw van een appartmentengebouw met starterswoningen. Het bestaande kantoorgebouw en de bedrijfsruimte zullen daarvoor gesloopt worden. Bij dit plan zal ook de omliggende openbare ruimte opnieuw worden ingericht.

1.2 Doelstelling

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de nieuwe ontwikkelingen met woningbouw met bijbehorende terreinen en openbare ruimte juridisch- planologisch mogelijk te maken. Het plan richt zich daarnaast op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Willem Dreeslaan, aan de west- en noordzijde door de Van Karnebeekstraat en aan de oostzijde door de Oudlaan.

Afbeelding 1: Begrenzing

1.4 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeren de volgende (bestemmings)plannen:

(Bestemmings)plan		Vastgesteld door raad	Van kracht geworden
Beheersverordening Pijlsweerd, Tuinwijk, Tuindorp Oost, e.o.		20 juni 2013	13 juli 2013

In de beheersverordening zijn de huidige functies (kantoor en bedrijvigheid tot maximaal categorie B2) vastgelegd. Voor het voorste/zuidelijke gebouwdeel geldt een maximale hoogte van 13 meter. Voor het achterste/noordelijke gebouwdeel geldt de bestaande bouwhoogte. Het woningbouwplan past zowel qua bouwhoogte als functie niet in de nu geldende beheersverordening. Een nieuw bestemmingsplan is nodig.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijks- en provinciaal beleid

Het Rijks- en provinciaal beleid richt zich op landelijke en provinciale aangelegenheden. In dit beleid ligt onder andere een verstedelijkingsopgave voor stedelijk gebied. Zo staat in de Nota Ruimte het bundelen van verstedelijking en economische activiteiten centraal. Dit betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. Het Rijk wil verstedelijking en infrastructuur zoveel mogelijk bundelen in nationale stedelijke netwerken, economische kerngebieden (regio Utrecht) en hoofdverbindingsassen. Strekking daarvan is dat de ruimte die in het bestaand stedelijk gebied aanwezig is, door verdichting optimaal moet worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie.

Ook de structuurvisie Randstad 2040 en de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRV 2013-2028) en verordening kennen een verdichtingsstrategie voor wonen, werken en voorzieningen waarbij tegelijkertijd een kwaliteitssprong wordt gerealiseerd. Voor het woningbouwprogramma voor de regio Utrecht betekent dit dat ruim 32.500 woningen, voornamelijk binnen de rode contouren van het bestaand stedelijk gebied, dienen te worden gebouwd.

Het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening). Er is sprake van een regionale en grote behoefte aan woonruimte voor de beoogde doelgroep. Er is geen sprake van leegstand van woningen. Omdat bij deze binnenstedelijke herontwikkeling de bestaande verouderde en leegstaande kantoor- en bedrijfsbebouwing wordt herontwikkeld tot nieuwe woningbouw, wordt voldaan aan het criterium van zuinig ruimtegebruik. De sloop-nieuwbouw leidt tot een optimale benutting van de ruimte in bestaand stedelijk gebied. In de navolgende toelichting wordt een en ander verder onderbouwd.

Aangezien dit bestemmingsplan zich enkel richt op één sloop-nieuwbouwontwikkeling in een bestaand stedelijk en bebouwd gebied (binnen rode contour van de provinciale structuurvisie), is het rijks- en provinciaal beleid verder te globaal voor dit project.

2.2 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Utrecht 2015 – 2030
In de Structuurvisie Utrecht is de locatie aangeduid als ‘Gemengd stedelijk milieu’ en is het onderdeel van de ‘binnentuinen’. De doelstelling binnen de binnentuin is het creëren van een veilige en leefbare omgeving, het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad en het zorgdragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu. De opgave voor de binnentuinen ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende structuren in de wijk. Functiemenging is hier beperkt en openbaar groen is geclusterd in parken en plantsoenen.

Nieuwe ruimtelijke strategie (2012)
De Utrechtse ruimtelijke agenda wordt de komende decennia bepaald door twee grote opgaven. Namelijk het faciliteren van de groei van de stad naar een omvang van 400.000 inwoners en het tegelijkertijd op peil houden van de kwaliteit van de leefomgeving. De groei naar 400.000 inwoners verloopt door veranderingen in de samenleving naar verwachting in een langzamer tempo dan tot voor kort werd aangenomen. De huidige economische recessie en mogelijk structurele verschuivingen in de manier waarop mensen wonen, werken en winkelen zorgen voor een andere vraag naar het gebruik van de ruimte in de stad. De Nieuwe Ruimtelijke Strategie voor Utrecht is het antwoord van het College op de veranderende marktomstandigheden en geeft inzicht in de wijze waarop de gemeente met de problematiek om wil gaan.

Kantorenstrategie 2012
Het karakter van de kantorenmarkt is in de laatste jaren sterk veranderd van een groeimarkt naar een verplaatsingsmarkt. Op sterke locaties in de stad is nog steeds vraag naar nieuwbouw. Maar op minder goede locaties is het aanbod groter dan de vraag. De stad Utrecht voert al vele jaren een restrictief kantorenbeleid en staat in hoofdzaak alleen nieuwbouw toe op drie sterke locaties: Papendorp, Leidsche Rijn Centrum en het Stationsgebied. Buiten die drie locaties gaat de gemeente traditioneel zeer terughoudend om met nieuwbouw en uitbreiding. Op locaties waar de leegstand toeneemt is uitbreiding van kantoorruimte niet aan de orde maar spant de gemeente zich juist in om kantoorruimte te transformeren naar een andere functie.

Woonvisie Wonen in een sterke stad (2010-2020)
De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende 10 jaar. Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken. Daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven. Het voornemen is om door nieuwbouw, kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en een betere verdeling van de woningen over de verschillende groepen de grootste knelpunten op te lossen. Verder wordt beoogd om ook de grootste kansen te benutten. De kansen bestaan uit het realiseren van sociale stijging in de wijken en het faciliteren van een stad van kennis en cultuur met de daar bij passende woningbouw. De speerpunten zijn:

• kwantiteit, zoveel mogelijk verminderen van de druk op de woningmarkt door het toevoegen van woningen;
• binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit om het bestaande stedelijk gebied een kwaliteitsimpuls te geven;
• doorstroming/toegankelijkheid en doelgroepen, met speciale aandacht voor de doelgroepen studenten, starters, gezinnen, ouderen en mensen met een functiebeperking;
• kwaliteit woningvoorraad, met de nadruk op duurzaamheid. Alle woningen met uitzondering van starterswoningen zullen levensloopbestendig moeten zijn;
• stad van Kennis en Cultuur, onder andere door beschikbaarheid van voldoende zelfstandige woonruimte voor starters komen onzelfstandige eenheden vrij voor een nieuwe lichting studenten.
• 
  

Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht (2013)
Het Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht werd in 2013 opgesteld met de ambitie om 4.000 woningen voor studenten en starters toe te voegen doormiddel van nieuwbouw en transformatie, zowel permanent als tijdelijk. Tijdelijke studentenwoningen in sloopcomplexen dragen ook aan deze ambitie bij. Ook zijn er acties gericht op kansrijke coalities en ondersteunende maatregelen, zoals wet- en regelgeving.

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan 2005-2020
In het gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP) 2005-2020 staat de gemeentelijke visie op het verkeer en vervoer in Utrecht tot 2020. Een langetermijnvisie op verkeer en vervoer is onder andere nodig om de groei van de mobiliteit in de toekomst goed op te kunnen vangen. Het GVVP bevat beleid en plannen voor de hoofdinfrastructuur gericht op de bereikbaarheid van de stad Utrecht. Het GVVP is, samen met andere sectornota's, uitgangspunt voor wijkverkeersplannen, de uitwerking van stedenbouwkundige en infrastructurele plannen en overige verkeers- en vervoersprojecten.
Om een goede balans tussen bereikbaarheid, veiligheid en leefmilieu te realiseren worden de economische belangrijke gebieden, de kerngebieden, via een aantal verkeersassen voor openbaar vervoer, autoverkeer en goederenverkeer goed bereikbaar gemaakt. In de overige gebieden (verblijfsgebieden) en rond de overige verkeersassen krijgen veiligheid en leefmilieu prioriteit. Ook wordt de mobiliteit buiten piek- en spitsuren gefaciliteerd, maar tijdens piek- en spitsuren moet met name de groei van de automobiliteit worden afgevlakt. Dit gebeurt door het openbaar vervoer en fietsvoorzieningen te verbeteren en door met verkeers- en mobiliteitsmanagement de mobiliteitsvraag zo goed mogelijk over het totale verkeerssysteem te verdelen. Dit beleid is vertaald naar een aantal netwerken voor auto, openbaar vervoer, goederenvervoer en fiets. Deze netwerken vormen uitgangspunten voor het bestemmingsplan en het beleid zegt iets over de functie van een straat in het netwerk.

Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar
Utrecht groeit en fiets, OV en auto vragen steeds meer ruimte in de stad. Utrecht heeft daarom een nieuwe visie op mobiliteit ontwikkeld, het Ambitiedocument Aantrekkelijk en Bereikbare Stad. Utrecht zet daarbij in op openbaar vervoer, fiets, schoner vervoer en meer kwaliteit in de openbare ruimte met zeven beleidsprincipes:

1.De gebruiker centraal in het mobiliteitsbeleid
2. Kwaliteit in de openbare ruimte centraal stellen
3. Levendige centra op knooppunten
4. De plaats bepaalt de mobiliteitskeuze
5. RSS en HOV (tram) als basis OV-systeem
6. De fiets als primair vervoermiddel in de stad
7. De stedelijke verdeelring wordt stadsboulevard.

Nota Stallen en Parkeren
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in de herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen. In paragraaf 4.2.2 wordt op parkeren nader ingegaan.

Groen, bomen en water
Het Groenstructuurplan van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. De gemeente wil onder andere het groen in de wijken versterken. Omdat er weinig uitbreidingsmogelijkheden van groenareaal zijn, wordt ingezet op de aanleg en verbetering van groene recreatieve verbindingen (bijvoorbeeld langs de Utrechtse kanalen).

De bomenvisie (2009) heeft als doelstelling een samenhangende bomenstructuur voor de stad te ontwikkelen en te verbeteren, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. En geeft nadere regels over hoe het college omgaat met bomen bij de ontwikkeling van de stad.

Voor water is het uitgangspunt duurzaam stedelijk waterbeheer in bestaand stedelijk gebied. Dit houdt in: schoonwater schoonhouden en zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen, daar waar mogelijk aanleggen van een verbeterd gescheiden riolering en het realiseren van voldoende waterberging. Dit beleid wordt voor ruimtelijke ontwikkelingen vertaald naar een watertoets.

Gemeentelijk Rioleringsplan
In het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) zijn maatregelen vastgelegd om lozingen vanuit het riool terug te dringen. Eén van de maatregelen betreft de aanleg van bergbezinkbassins (BBB's). Een bergbezinkbassin zorgt voor een grotere inhoud van de riolering. Daarnaast wordt in het bassin een deel van het vuil afgevangen waardoor het overstortende water schoner wordt. Dit voorkomt stank en vissterfte in de ontvangende watergang. Naast de aanleg van de BBB's neemt de gemeente Utrecht ook andere maatregelen nemen om te voldoen aan het Rijksbeleid, zoals het vergroten van delen van de riolering en het afkoppelen van hemelwater.
In de watertoets bij paragraaf 5.9 wordt nader op dit aspect ingegaan.

Welstandnota (2004)
In de welstandsnota wordt een onderscheid gemaakt in een drietal beleidsniveaus met een verschillende vrijheid in de omgang met de bestaande stedenbouwkundige structuur en architectuur. Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'open'. Dat betekent dat er sprake is van een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld, er ruimte voor vernieuwing is en bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

De welstandnota geeft richtlijnen voor het toetsen van aanvragen voor omgevingsvergunningen aan welstand.

2.3 Conclusie

Het plan past binnen de uitgangspunten van het landelijke en provinciale beleid en de gemeentelijke structuurvisie. Het bestemmingsplan is ook in lijn met sectorale gemeentelijke nota's die van belang zijn voor dit gebied: wonen, verkeer, parkeren, groen en water.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Bestaande bebouwing en functies

Het plangebied is gelegen in de wijk Noordoost, tussen de Talmalaan, de Vecht en het spoor richting Amersfoort. Het wordt aan de zuidzijde begrensd door de Willem Dreeslaan, aan de west- en noordzijde door de van Karnebeekstraat en aan de oostzijde door de Oudlaan.

De planlocatie bestaat uit één perceel dat geheel bebouwd is. Het te slopen complex bestaat uit een kantoorgebouw en een bedrijfshal. Het kantoorgebouw ligt aan de zuidzijde van het plangebied en heeft een hoogte van 3,5 bouwlaag. De entree bevindt zich op de hoek van de Willem Dreeslaan en de Oudlaan. De bedrijfshal bevindt zich aan de noordzijde van het plangebied. Deze heeft een hoogte van deels één bouwlaag en deels twee bouwlagen. De entree van de bedrijfshal bevindt zich aan de van Karnebeekstraat.

Het plangebied is gelegen in een gemengd gebied met voornamelijk wonen en kantoren. Aan de noord- en westzijde bevindt zich de Van de Hoevekliniek. Dit is een tbs-instelling. Het is een groot complex van verschillende gebouwen die met elkaar verbonden zijn. De hoogte van de gebouwen varieert tussen de twee en vier bouwlagen. Er zijn meerdere entrees, deze bevinden zich aan de Willem Dreeslaan en de Oudlaan. Aan de oostzijde van het plangebied bevindt zich een strook met kantoorgebouwen. Deze strook bestaat uit meerdere gebouwen die in noordelijke richting oplopen qua hoogte. Het meest noordelijke gebouw in deze strook is het voormalige belastingkantoor, waarvoor recentelijk een Stedenbouwkundig Programma van Eisen is vastgesteld, dat voor die locatie voorziet in een transformatie van kantoor naar woningen.
Het kantoorgebouw aan de oostzijde van het plangebied heeft een entree aan de Oudlaan. De hoogte varieert tussen de 5 en 7 bouwlagen. Ook aan de zuidzijde van het plangebied staat een kantoorgebouw. Het heeft een hoogte van twee bouwlagen en wordt ontsloten vanaf de Willem Dreeslaan.

3.2 Beschrijving van het plangebied

3.2.1 Historische ontwikkeling

In het plan Lauwerecht (uitbreidingsplan in hoofdzaak, herziening 1954) was de Talmalaan ontworpen als een parkway en aan weerszijden voorzien van bebouwing aansluitend op de oorspronkelijke bebouwing langs de Vecht en in Tuinwijk. Aan de westzijde van de Talmalaan is het oorspronkelijke plan alleen aan de zuidzijde uitgevoerd. In het noordelijk deel is de groene wig gereduceerd tot een groenstrook langs de Talmalaan. De daar oorspronkelijke gelegen industriële bedrijven hebben in de loop van de tijd plaats gemaakt voor kantoren, instellingen en een klein woongebied.

Het Stedenbouwkundig Plan Talmalaan is in 2005 vastgesteld en in uitvoering. De Talmalaan is verlegd. Het groen en de 5 vrijstaande woonblokken tussen de Talmalaan en de Troelstralaan zijn vervangen door een combinatie van grondgebonden en gestapelde woningbouw met daartussen compacte groengebiedjes (“pocketparks”).

3.2.2 Monumenten, beeldbepalende elementen en cultuurhistorie

In het plangebied en in de directe omgeving is geen bebouwing met een beschermde status aanwezig en is geen bebouwing met specifiek te beschermen cultuurhistorische waarde. Ten zuiden van het plangebied is de historische lintbebouwing aan beide zijden langs de (straat) Lauwerecht van hoge cultuurhistorische waarde. Ook de Verenigingstraat heeft een positieve cultuurhistorische waarde als vroeg voorbeeld van coöperatieve woningbouw en vanwege de karakteristieke (zij het flink verbouwde) architectuur.

3.3 Verkeer, openbare ruimte en groen

De openbare ruimte rondom het plangebied bestaat uit een aantal straten rond het kantoorgebouw en de bedrijfshal. Dit zijn de van Karnebeekstraat, de Willem Dreeslaan en de Oudlaan. De opbouw van de profielen is verschillend: de van Karnebeekstraat en Oudlaan zijn straten met aan weerszijden langsparkeren, de Willem Dreeslaan is een brede straat met aan één zijde haaksparkeren. Parkeren ten behoeve van het kantoor en de bedrijfshal vindt plaats op de openbare weg in de vorm van langs- en haaksparkeren.

De rijbanen en trottoirs rondom de bebouwing zijn vrij breed. Aan de oostzijde van het plangebied bevindt zich een groenstrook met een breedte van 2 à 3 meter. Hierin bevinden zich heesters en hoge beplanting. Op de bouwlocatie zelf staan geen bomen. Aan de westzijde van de bebouwing staan in de openbare ruimte twee bomen (Japanse noteboom) en aan de oostzijde staat één boom (gewone esdoorn). Verder is er in de straten rondom de gebouwen weinig groen.
Het gebied is goed bereikbaar met de fiets, openbaar vervoer en auto. Het plangebied wordt voor autoverkeer ontsloten via de Talmalaan en de Willem Dreeslaan.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

4.1.1 Programma

Het plan gaat uit van sloop van zowel het kantoorgebouw als de bedrijfshal. In de nieuwe situatie komen er 2 gebouwdelen in 4 bouwlagen (maximale bouwhoogte 13 meter) voor terug met daar tussenin een gemeenschappelijk binnenterrein op een dek (1e verdieping) tot maximaal 3,5 meter. Onder het dek komen op maaiveld 18 parkeerplaatsen en een fietsenstalling.

Het plan gaat uit van 154 starterswoningen, zelfstandige éénkamerwoningen van circa 25 tot 35 m2.
Utrecht heeft door de aanwezigheid van de vele onderwijsinstellingen een bijzondere leeftijdsopbouw. De grote aantallen studenten vormen een aparte huisvestingsopgave (Actieplan Studentenhuisvesting 2012). Een andere categorie die dringend om huisvesting vraagt is de starter. Starters op de woningmarkt zijn zowel afgestudeerden die in een studentenwoning of kamer wonen, als jongeren die vanuit het ouderlijk huis op zoek zijn naar hun eerste woning. De grote druk op de woningmarkt leidt tot lange wachttijden voor de sociale huurwoningen. Voor veel starters gaat deze wachttijd verder dan hun tijdshorizon. Een initiatief om betaalbare huurwoningen te realiseren voor net afgestudeerden is daarom wenselijk.

Het transformeren naar een nieuwe functie of herontwikkelen van leegstaande kantoorpanden is een belangrijk gemeentelijk speerpunt. De sloop-nieuwbouw van kantoren/bedrijven naar woningen is op deze plek goed inpasbaar aangezien het gebouw grenst aan een woongebied. Het gebied waarin het huidige kantoorgebouw ligt, transformeert van een kantoormilieu naar een gemengd milieu met wonen. Zo zijn er momenteel woningbouwplannen in voorbereiding/ontwikkeling voor het Belastingkantoor en het kantoor aan de Willem Dreeslaan 113. Bij de Schermerhornstraat moderniseert Mitros aan de zuidzijde de woningvoorraad met een sloop-nieuwbouwproject en is aan de noordzijde een plan in voorbereiding voor de bouw van een appartementengebouw met woningen en zorgwoningen.

4.1.2 Ruimtelijke opzet

Het gebouw wordt gesitueerd op dezelfde plek als de bestaande bebouwing. De hoofdopzet wordt gevormd door één gebouw dat bestaat uit twee parallelle bouwdelen met een tussenliggend dek. De bouwdelen hebben een hoogte van vier bouwlagen, het tussenliggende deel heeft een hoogte van één bouwlaag. Qua hoogte is er aansluiting gezocht bij de bestaande hoogten in het gebied. Het noordelijke bouwdeel bestaat uit woningen aan weerszijden van een interne gang. Dit bouwdeel heeft een grotere diepte dan het zuidelijke bouwdeel dat bestaat uit woningen die via een galerij aan de zijde van het dek worden ontsloten.

Het dek tussen de bouwdelen in is een gemeenschappelijke buitenruimte voor alle bewoners. Deze bevindt zich boven de ruimte voor het (fiets)parkeren. De woningen die aan het dek liggen hebben een directe toegang tot het dek.

De hoofdentree's van de twee delen van het gebouw bevinden zich aan de Oudlaan. Hier is ook de toegang tot de gemeenschappelijke fietsenberging. De parkeergarage bevindt zich op de begane grond onder het dek. Deze heeft zijn entree aan de westzijde van het gebouw, aan de van Karnebeekstraat. De woningen op de begane grond hebben een eigen entree die direct uitkomt op de Willem Dreeslaan en de Van Karnebeekstraat. Dit zorgt voor levendigheid en interactie en is in het belang van de sociale veiligheid van het gebied. Om dit te versterken wordt aan de noord- en zuidzijde van het gebouw voor de appartementen op de begane grond een terrasstrook ingericht. Dit strookje grond is 1,20 meter breed en wordt ingericht met tegels met een afwijkende kleur. Op de plekken waar de gevel dicht is worden compacte haagblokken geplant.

Aan de westzijde komt op de begane grond een nieuw transformatorstation. Deze wordt opgenomen in de bebouwing.

4.2 Verkeer, openbare ruimte en groen

4.2.1 Verkeer

De verkeersstructuur en ontsluiting blijven ongewijzigd. Het snelheidsregime in de directe omgeving wordt verlaagd van 50 km/uur naar 30 km/uur. Hiervoor worden verkeersremmende maatregelen in de straten rondom de bouwlocatie aangebracht.

4.2.2 Parkeren

In de Nota Stallen en Parkeren 2013 zijn bandbreedtes (minimum en maximum) voor autoparkeren en minimale parkeernormen voor fietsparkeren opgenomen.

Auto
Het aantal parkeerplaatsen dat op eigen terrein moet worden gerealiseerd, is gebaseerd op de parkeernormen voor de nieuwe functie minus het gebruik van de parkeerplaatsen in de openbare ruimte door de huidige functie. Het bestaande gebouw biedt ruimte aan 2.350 m2 kantoorruimte (parkeernorm 1,1 per 100 m2) en 1.325 m2 aan arbeidsintensieve, bezoekersextensieve bedrijven (parkeernorm 1,2 per 100 m2). Dat levert in de huidige situatie een parkeervraag op van 44 parkeerplaatsen. Het plan voorziet in de realisatie van 154 studio's met een minimum parkeernorm van 0,43 per woning. Dat levert in totaal een parkeerbehoefte op van 66 parkeerplaatsen. Het verschil tussen de nieuwe en de oude functie bedraagt 22 parkeerplaatsen en dit verschil dient minimaal te worden gerealiseerd. Er worden 18 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. In de openbare ruimte worden ten behoeve van deze ontwikkeling 6 extra parkeerplaatsen aangelegd in de van Karnebeekstraat.

Fiets
Wat betreft de fietsparkeernormen geldt volgens de gemeentelijke parkeernormen het bouwbesluit. Daarin staat opgenomen dat voor woningen kleiner dan 50 m2, per wooneenheid 1,5 m2 beschikbaar moet zijn in een gemeenschappelijke ruimte (berging). Voor het fietsparkeren voor de bewoners kunnen voldoende parkeerplaatsen in de gemeenschappelijke berging worden gerealiseerd. Voor bezoekers worden voorzieningen in de openbare ruimte getroffen. Bij de hoofdentree worden 12 fietsnietjes geplaatst voor bezoekers, in totaal kunnen daarin 24 fietsen gestald worden. 

4.2.3 Openbare ruimte en groen

Voor het realiseren van een goed woonklimaat is een aantrekkelijke openbare ruimte van belang. Voor de herinrichting van het gebied is een integraal ontwerp gemaakt.

In dit ontwerp wordt rondom het toekomstige gebouw het trottoir verbreed. Het verbrede trottoir biedt ruimte voor groen, fietsparkeren voor bezoekers en de ondergrondse afvalcontainers. Het groen wordt gesitueerd rondom het gebouw. Aan de noord- en zuidzijde van het gebouw wordt een strookje grond ingericht gescheiden door haagbeplanting. Aan de zijde van de Oudlaan worden aan weerszijden van de trappartij plantvakken gemaakt.

Rondom de bebouwing worden diverse bomen geplant. In de Oudlaan wordt de bestaande bomenlaan ter plekke van de nieuwe hoofdentree met twee gewone esdoorns aangevuld. In de Van Karnebeekstraat komen twee nieuwe bomen (Japanse noteboom) tussen de parkeerplaatsen. Aan de zijde van de Willem Dreeslaan worden ook drie bomen (Japanse noteboom) toegevoegd

Er dient voldaan te worden aan de eisen die gesteld worden in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) en daarmee is ook de toegankelijkheid voor mindervaliden en hulpdiensten gewaarborgd. Met de herinrichting van de openbare ruimte worden ook snelheidsbeperkende maatregelen genomen zodat het snelheidsregime kan worden teruggebracht naar maximaal 30 km/uur. Zo worden er drempels toegevoegd en bochten versmald. De 30 km zone begint dan bij de Willem Dreeslaan (vanaf de rotonde).

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

5.2 Milieu-effectrapportage en m.e.r.- beoordeling

Kader
Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die aanzienlijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter ook initiatieven die onder de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. vallen, dienen kritisch bekeken te worden of deze belangrijke nadelige milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is, dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

Plansituatie en conclusie
De in dit plan opgenomen activiteit overschrijdt niet de voor deze categorie geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.. Tevens zijn er, zoals blijkt uit onderstaande beschrijving van de milieuaspecten, geen andere factoren aanwezig die aanleiding kunnen geven tot het opstellen van een MER en is gezien de aard, omvang en ligging van het project geconcludeerd dat er geen sprake van aanzienlijke nadelige milieugevolgen. Er hoeft voor dit plan geen MER of m.e.r.-beoordeling te worden gemaakt.

5.3 Geluidhinder

Kader
Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" zoals woningen en scholen.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
• reconstructie van wegen;
• gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld.

Plansituatie
Voor de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen is op 16 maart 2015 door onderzoeksbureau Nieman raadgevende ingenieurs een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Binnen het plangebied is bebouwing geprojecteerd, waarin 154 woningen worden gerealiseerd. In het onderzoek is de geluidsbelasting berekend ten gevolge van de relevante (spoor)wegen in de omgeving.

Wegverkeerslawaai
De voorkeurswaarde ten gevolge van het wegverkeer wordt niet overschreden.

Spoorweglawaai
Uit de berekeningen volgt dat de geluidsbelasting afkomstig van de spoorlijn Utrecht- Amersfoort maximaal 58 dB bedraagt. De ten hoogst toegestane waarde van 68 dB wordt niet overschreden.

Industrielawaai
Het plangebied ligt niet binnen een zone van een gezoneerd industrieterrein zodat onderzoek naar industrielawaai niet nodig is.

Goede ruimtelijke ordening
In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet een brede afweging gemaakt worden waarbij ook de geluidsbelasting afkomstig van 30 km/uur wegen wordt betrokken. De cumulatieve geluidsbelasting vanwege alle geluidsbronnen bedraagt maximaal 60 dB op de gevel aan de Oudlaan. Dit wordt aanvaardbaar geacht in een stedelijke omgeving.

Een volledig overzicht van de rekenresultaten is opgenomen in de bijlagen.
Aangezien de voorkeurswaarde ten gevolge van de spoorlijn Utrecht-Amersfoort wordt overschreden is de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) alleen mogelijk indien een hogere waarde wordt vastgesteld voor het geluid afkomstig van deze spoorlijn.

'Stille zijden beleid'
Conform het beleid van de gemeente Utrecht dient voor de toekenning van een hogere waarde per zelfstandige woning (groter dan 30 m2) ten minste een geluidluwe gevel per woning aanwezig te zijn. De minimale afmetingen van een geluidluwe gevel zijn 1,8 m breed en 2,6 m hoog. Een geluidluwe gevel is een gevel waarop de geluidbelasting niet hoger is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeer en 55 dB voor railverkeer. In een geluidluwe gevel dient een te openen raam of deur opgenomen te zijn. Tenminste 30% van de verblijfsruimten of van het oppervlak van het verblijfsgebied grenst aan de geluidluwe gevel. Tevens dient voldaan te worden aan de eis dat een bij de woning behorende buitenruimte wordt gesitueerd aan de gevel waarop de geluidbelasting ten hoogste 53 dB voor wegverkeer en 60 dB voor railverkeer bedraagt.
Voor niet-zelfstandige woningen worden op woningniveau geen eisen gesteld. Op gebouwniveau geldt dat minimaal 50% van de niet-zelfstandige eenheden gesitueerd moet zijn aan een gevel met een geluidbelasting van maximaal 5 dB boven de voorkeurswaarde.

Conclusie
Aangezien de voorkeurswaarde voor de geluidsbelasting afkomstig van de spoorlijn Utrecht-Amersfoort wordt overschreden is de bouw van de nieuwe woningen alleen mogelijk indien een hogere waarde wordt vastgesteld voor het geluid afkomstig van deze spoorlijn. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de eisen uit het gemeentelijk geluidbeleid.

5.4 Milieuhinderlijke bedrijvigheid

Kader
In de gemeente Utrecht wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar er dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving, of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen in de directe nabijheid. Vaak zijn in dit kader de invloed van geluid, geur, veiligheid en luchtkwaliteit van omliggende bedrijven op de gevoelige bestemmingen in het bestemmingsplan van belang.

Plansituatie en conclusie
Het gebied waar het huidige kantoorgebouw in ligt, transformeert langzaam van een kantoormilieu naar een gemengd milieu met wonen. Binnen het plangebied bevinden zich geen milieucontouren van bedrijven, die hinder veroorzaken. Er kan een goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd.

5.5 Externe veiligheid

Kader
In bestemmingsplannen wordt aandacht besteed aan de veiligheidsrisico's die inrichtingen kunnen veroorzaken. Naast de bedrijven kunnen ook het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor of water en door buisleidingen, risico's opleveren.

De normen en richtlijnen voor externe veiligheid komen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), uit de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen. Hierin is voorgeschreven dat kwetsbare bestemmingen voldoende afstand moeten houden tot bedrijven en transportroutes en kunnen er beperkingen aan de bebouwingsdichtheid wenselijk zijn.

Voor externe veiligheid bestaan twee normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR); Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans op overlijden van een onbeschermd persoon die zich 24 uur nabij de ongevallocatie bevindt. De normhoogte voor PR bedraagt 10-6/jaar voor gevoelige bebouwing. Het groepsrisico (GR) geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte kan overlijden tengevolge van een calamiteit. Voor het GR is een zogeheten oriënterende waarde vastgesteld.

Voor transport bedraagt deze waarde 10-4/jaar bij 10 doden, 10-6/jaar bij 100 doden enzovoort. Het GR is een oriënterende waarde; van deze waarde kan onder voorwaarden worden afgeweken.

Plansituatie en conclusie
De enige mogelijke risicobron in het plangebied is de spoorlijn Utrecht-Amersfoort. Het transport van gevaarlijke stoffen over die spoorlijn is echter zodanig beperkt dat dit geen risico van betekenis oplevert. Voor wat betreft het aspect externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

5.6 Luchtkwaliteit

Ten behoeve van dit bestemmingsplan is een luchtbeoordeling uitgevoerd (zie bijlage luchtbeoordeling). Gelet op de anticumulatieverplichting uit het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) moet er rekening worden gehouden met ontwikkelingen in de nabije omgeving. Om die reden is onder andere het woningbouwplan voor de 'Schermerhornstraat en omgeving deel II, Lauwerecht' bij de luchtbeoordeling betrokken. Op basis van de uitgevoerde (worst case) luchtberekeningen kan worden geconcludeerd dat de ontwikkelingen niet leiden tot overschrijding van de grenswaarden in en rondom het plangebied en op de ontsluitingswegen.

Op basis van de uitgevoerde luchtkwaliteitberekeningen kan worden geconcludeerd dat in de toekomstige bestemmingsplansituatie aan het gestelde in artikel 5.16 eerste lid 1, onder a, van de Wet milieubeheer wordt voldaan.

5.7 Bodemkwaliteit

Kader
Aan de basis van het gemeentelijk bodembeleid ligt bescherming van de kwaliteit van de bodem en het grondwater én het voorkomen van risico's voor de gezondheid van mens en dier. Het bodembeleid sluit hiervoor aan op onderstaande algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Bodembescherming
  Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en als er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels ná 1987 is ontstaan, is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan moeten worden gemaakt.
• Bodemsanering
  Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er sprake is van humane of milieuhygiënische risico's, of risico's voor verspreiding van de verontreiniging via het grondwater. De sanering wordt functiegericht en kosteneffectief uitgevoerd. Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Bodembeheer
  Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is om de locatie geschikt te maken. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

Plansituatie
In het plangebied zijn diverse bedrijfsactiviteiten aanwezig (geweest), zoals bijvoorbeeld een elektrotechnische werkplaats, een kabels en buizenleggersbedrijf en een beenzwartfabriek (zuid westelijk deel). Er is een gedempte sloot aanwezig. In de omgeving zijn verder een benzinepomp, loodwitfabriek, en een ijzergieterij aanwezig geweest.

In het plangebied is in 2011 een verkennend bodemonderzoek verricht in verband met een transactie en in 2014 een aanvullend onderzoek in verband met aankoop, sloop en nieuwbouw. Bij het verkennend bodemonderzoek (Grondslag, Verkennend bodemonderzoek Willem Dreeslaan 14-18, 27 juni 2011, projectnummer 17830) zijn lichte verontreinigingen aangetroffen. Er is hierbij uitgegaan van een niet verdachte locatie, de meeste boringen zijn rondom het gebouw geplaatst en enkele boringen zijn gestaakt op ondoordringbaar materiaal. Bij het aanvullend bodemonderzoek (Grondslag, 23 april 2014, projectnummer 17830) is de in het verkennend onderzoek waargenomen zintuiglijke olieverontreiniging verder onderzocht. In de grond is plaatselijk een sterke verontreiniging met olie aangetroffen en een matige verontreiniging met PAK. Het grondwater is hier niet onderzocht. In het grondwater op nabij gelegen plekken zijn lichte verontreinigingen met vluchtige aromaten aangetroffen. Ook hier zijn enkele boringen gestaakt op ondoordringbaar materiaal. In de bovenste meter onder het pand (zand met grind) zijn geen verontreinigingen aangetoond. In de ondergrond is bijmenging van sintels, slakken, baksteen en hout aangetroffen. De verontreiniging met minerale olie en PAK is niet afgeperkt. Er zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen.

Op basis van deze bodemonderzoeken is er mogelijk sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met minerale olie. Meer onderzoek is noodzakelijk, ook na sloop van het pand. In de ondergrond is bodemvreemd materiaal aangetroffen, er zijn boringen gestaakt, en bij grondverzet moet hiermee rekening worden gehouden.

Bij de herontwikkeling kan een sanering noodzakelijk zijn, om het terrein geschikt te maken voor de toekomstige woonfunctie.

Als er grondwater wordt onttrokken ten behoeve van de bouw moet onderzocht worden of deze onttrekking invloed heeft op mobiele verontreinigingen in de omgeving van de locatie of in het diepere grondwater. Ter plaatse van het plangebied zijn verontreinigingen met VOCl in het diepere grondwater aanwezig. Bij een mogelijke beïnvloeding van deze verontreinigingen is het noodzakelijk een saneringsplan op te stellen of aansluiting te zoeken bij het "saneringsplan biowasmachine" of een eventueel in de toekomst vast te stellen gebiedsplan.

Het plangebied is volgens de nota bodembeheer 2012-2022 ingedeeld in de klasse industrie (licht tot matige verontreinigingen) voor wat betreft de ontgravingskwaliteit op onverdachte locaties.

Conclusie
Onder bovengenoemde voorwaarden voor onderzoek en/of sanering bij een omgevingsvergunning of een grondwateronttrekking vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

5.8 Flora en fauna

Kader
Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld door de raad in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

In de Flora en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora en Faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en faunawet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan en dat eventuele ontheffing of vrijstelling zal worden verleend.

Plansituatie
De onderzoekslocatie is bebouwd met een kantoor/bedrijfspand. Het pand is aan de voorzijde 3,5 verdiepingen hoog en heeft een plat dak. Aan de achterkant staat een lagere bedrijfshal. Aan de oostzijde van het pand is een aantal struiken aanwezig. Het pand staat grotendeels leeg. Rond de onderzoekslocatie is verharding aanwezig. Het gebouw staat te midden van hoge bebouwing. De initiatiefnemer is voornemens de bebouwing op de onderzoekslocatie te slopen. Ten behoeve van de ingreep zal ook de beplanting aan de oostzijde van het pand worden verwijderd. Op de onderzoekslocatie zullen appartementen worden gerealiseerd. De locatie maakt geen deel uit van de stedelijke groenstructuur.

Er is een quickscan in het kader van de Flora- en faunaweet uitgevoerd (Quickscan flora en fauna Van Karnebeekstraat 5 te Utrecht in de gemeente Utrecht, december 2014). De uitkomst van de quickscan is dat ten aanzien van algemene broedvogels overtredingen kunnen worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen bij het verwijderen van beplanting. Daarnaast dient voor aanvang van de sloop van het pand tijdig duidelijk te zijn of hier verblijfplaatsen van een vleermuizensoort aanwezig zijn. Daarvoor is nader vleermuisonderzoek nodig.

Op basis van de nader te verkrijgen informatie kan worden bepaald of verstoring/overtreding door de ingrepen ten aanzien van vleermuizen aan de orde is. De mogelijk aanwezige verblijffuncties van vleermuizen vormen echter geen belemmering voor de bestemmingsplanwijziging. Middels het tijdig treffen van de juiste maatregelen en het eventueel aanvragen van een ontheffing kunnen de voorgenomen plannen alsnog worden uitgevoerd.
Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Flora- en faunawet wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht.

Conclusie
Gelet op de gevonden en te verwachten ecologische waarden en de beoogde planontwikkeling is de verwachting dat de wijziging van het bestemmingsplan uitvoerbaar is. Tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden dient het bepaalde in de Flora- en faunawet in acht te worden genomen. Overtreding van de Flora- en faunawet kan worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen bij het verwijderen van beplanting en vóór de aanvang van de sloop wordt momenteel nader onderzoek uitgevoerd naar de vraag of er een verblijfplaats van vleermuizen aanwezig is in het te slopen gebouw. Zo ja, dient er een ontheffingsprocedure te worden doorlopen.

5.9 Water

Algemeen
Door een ruimtelijk plan kunnen de belangen èn het functioneren van het watersysteem en de waterketen onder druk komen te staan. Het doel van de 'Watertoets' is het waarborgen van watergerelateerd beleid en beheer door ruimtelijke ontwikkelingen vroegtijdig, expliciet en evenwichtig te toetsen aan de relevante ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten. Ruimtelijke plannen moeten wettelijk voorzien zijn van een 'Waterparagraaf', een ruimtelijke onderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie. Met de watertoets worden de waterhuishoudkundige gevolgen van een plan vroegtijdig inzichtelijk gemaakt, de afwegingen expliciet en toetsbaar vastgelegd en het wateradvies van de waterbeheerder opgenomen. Door afstemming met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem vroegtijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

Beleidskader
In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Vierde Nota Waterhuishouding, Vijfde Nota RO, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc.;
• Gemeentelijk beleid: Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2014 [1];
• Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur [2].

[1] De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast. Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het Gemeentelijk afval-, hemel- en grondwaterplan 2007-2010 en binnenkort in het Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan 2011-2014. De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie juni 2005). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.

[2] Het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de keur.

Plansituatie
De voorgenomen toekomstige ontwikkeling heeft geen negatief effect op de waterhuishouding. Het verhard oppervlak neemt als gevolg van de sloop-nieuwbouw niet toe. Hierdoor is er geen noodzaak tot compensatie en geen sprake van een wateropgave. Ook zijn er geen waterkeringen, oppervlaktewater of persleidingen in of nabij het plangebied. Evenmin voorziet het bouwplan in een kelder zodat het aspect grondwater niet urgent is.
Rondom het plangebied bevindt zich een gemengd rioolstelsel. Het hemelwater van daken en schone verhardingen dient echter apart van het vuilwater ingezameld en aangesloten te worden op het gemengde riool. In het kader van het Bouwbesluit is een aansluitvergunning verplicht waarvoor een rioleringsplan wordt gevraagd. Dit komt aan de orde bij de omgevingsvergunning.

5.10 Duurzaamheid

Kader
Uitgangspunt van de gemeente Utrecht is te streven naar duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoefte te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component),Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

Het bestemmingsplan schenkt aandacht aan de sociale en economische component, aan flora en fauna, water, milieuthema's lucht, geluid, externe veiligheid en bodem. Duurzaam bouwen completeert dit door zich te richten op ontbrekende thema's (in het bijzonder ruimtegebruik, grondstoffengebruik, gezondheid) en het integrale resultaat, zowel hier en nu als daar en later.

Gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan en de daaraan gelieerde beleidsplannen en afspraken als Milleniumdoelen, Duurzaam inkopen, Utrechtse Energie 'Utrecht CO2-neutraal in 2030' Waterplan, FSC Convenant, voor de het gemeentelijk Vastgoed en met bouwende partijen ambities vastgesteld voor duurzaam bouwen, energie, materiaalgebruik, etcetera.

Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie. Elk bouwinitiatief moet een bijdrage leveren aan de duurzaamheidsdoelen van de gemeente.

Plansituatie
Het plan wordt aangesloten op het warmtenet. Daarnaast zullen duurzame materialen worden gebruikt. Niet alleen voor het gebouw zelf, maar ook voor de afvoer van hemelwater. Daarom zal gevelbekleding, dakbedekking, kiezelbakken en uitlopen met een beperkte emissie naar water toegepast worden. Een en ander volgens de eisen van waterbeheerder Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.

5.11 Archeologie

Wettelijk kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.
Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Archeologie in het bestemmingsplangebied
Een deel van het bestemmingsplangebied valt in een gebied zonder archeologische verwachting (wit, geen verwachting). Een klein gedeelte van het bestemmingsplangebied heeft een archeologische verwachting (groen), wat betekent dat hier de verwachting op archeologische resten hier laag zijn. Dit is gebaseerd op eventuele aanwezigheid van resten van de Middeleeuwse voorstad en middeleeuwse keramische industrie langs de Vecht.

Conclusie
Binnen het bestemmingsplangebied Schermerhornstraat zijn twee verschillende zones aan te geven (afb. 1) waarvoor verschillende beleidsadviezen gelden. Voor de zone met een archeologische verwachting (groen) geldt dat bodemingrepen groter dan 1000 m2 en dieper dan 50 cm archeologie vergunningplichtig zijn. Voor de zone zonder een archeologische verwachting (wit) geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel. Indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen, dient conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. REO afdeling Erfgoed, gemeente Utrecht, 030-2863990 te worden gedaan.

5.12 Kabels en leidingen

Kabels en leidingen worden door de nutsbedrijven aangelegd en onderhouden. Er zijn geen hoofdkabels en -leidingen in het plangebied die planologisch relevant zijn. Wel bevindt zich in het plangebied een transformatorhuisje. Deze wordt gesloopt en vernieuwd en inpandig in de nieuwbouw opgenomen. Wij verwijzen naar 5.14

5.13 Kwaliteit van de leefomgeving

De nieuwbouw zal voor het grootste deel worden teruggebouwd op de locatie waar nu bebouwing staat. Aangezien de bebouwingsopzet beperkt wijzigt en ook de maximale bebouwingshoogte beperkt wijzigt, is er geen sprake van onacceptabele gevolgen op de bezonningsmogelijkheden van omliggende percelen. Er is sprake van een beperkte verslechtering van de bezonning. In de bijlagen is het bezonningsonderzoek opgenomen.

Gelet op de maximale bouwhoogte is geen windhinderonderzoek nodig.

Door het toevoegen van woningbouw en de herinrichting van het openbare gebied, krijgt het gebied een kwaliteitsimpuls en dat zal de sociale veiligheid ten goede komen.

5.14 Gezondheid

De afdeling Volksgezondheid heeft aanvullend aan de voorgaande paragrafen een advies gegeven. Dit is opgenomen in de bijlagen achter deze toelichting. Het bouwplan is in overeenstemming gebracht met het advies.
Het advies is om geen woningen naast of direct boven een transformatorruimte te realiseren tenzij uit metingen is gebleken dat de blootstelling beneden de 0,4 µT blijft. Aangezien er geen metingen voorhanden zijn omdat de transformator nog niet aanwezig is, is de horizontale afstand tot de inpandige transformator tot een verblijfsruimte in een woning vergroot tot 2 meter. Een afstand van ten minste 2 meter is over het algemeen voldoende om onder een veldsterkte van 0,4 µT te blijven.

Het plan voldoet hiermee aan het advies van de afdeling Volksgezondheid.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Deze planontwikkeling heeft betrekking op een particuliere ontwikkeling. De initiatiefnemer draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het bouw- en woonrijp maken van het terrein en de inrichting van het openbaar gebied.  

Financiële en economische haalbaarheid
De afzetbaarheid/verhuurbaarheid van de woningen vormt, gelet op de grote vraag naar starterswoningen geen belemmering voor de realisatie en voortgang van het project. De opbrengsten van dit project zijn naar verwachting voldoende om het plan kostendekkend te realiseren.

Kostenverhaal
De gemeentelijke kosten voor de begeleiding en toetsing van aanvragen voor (omgevings)vergunningen en het bestemmingsplan, worden uit de daarvoor bestemde leges gedekt. Ten behoeve van het verhaal van door de gemeente gemaakte kosten die niet worden gedekt uit de reguliere leges is een anterieure overeenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer. Hierin worden onder andere afspraken gemaakt over de inrichting van het openbaar gebied en het verhaal van alle door de gemeente voor dit initiatief gemaakte plankosten.

Exploitatieplan
Aangezien het kostenverhaal anderszins is verzekerd, is het vaststellen van een exploitatieplan voor dit bestemmingsplan niet nodig

Planschade
De zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling en de beperkte vergroting van de bouwmassa ten opzichte van de bestaande situatie van maakt dat het risico op planschade voor de omgeving als laag wordt beoordeeld (zie de planschaderisicoanalyse). Eventuele planschadeverzoeken van belanghebbenden zullen conform de geldende procedure worden afgehandeld en komen op grond van de anterieure overeenkomst voor rekening van de initiatiefnemer.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is getoetst aan de vraag of er met dit plan aspecten aan de orde zijn die relevant zijn voor de nationale belangen die de inspectie voor ruimtelijke ordening behartigt. In de brief van 26 mei 2009 aan alle colleges van burgemeester en wethouders heeft de minister van VROM aangegeven over welke nationale belangen uit de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid (RNRB, TK 2007-2008, 31500 nr. 1) gemeenten altijd overleg moeten voeren met het Rijk. Met dit bestemmingsplan zijn geen van de genoemde nationale belangen in het geding, in die zin dat geen van de nationale belangen aan de orde zijn. Deze herontwikkeling van een bestaande functie is niet in strijd met rijksbelangen. Er is daarom geen aanleiding om afzonderlijk vooroverleg te voeren.

Het plan is daarnaast getoetst aan de provinciale beleidslijn "Uitvoering beleidslijn nieuwe Wro" (vastgesteld door Gedeputeerde Staten op 11 november 2008). Op grond van de overleglijst van deze beleidslijn is geen vooroverleg met de provincie nodig.
Het plangebied bevindt zich namelijk binnen de rode contouren (stedelijk gebied) van het Streekplan. Ook ligt het plan niet binnen 200 meter van een transportas als bedoeld in paragraaf 8.1 van de beleidsneutrale omzetting van het streekplan naar de Structuurvisie Provinciaal Belang (vastgesteld door Provinciale Staten op 21 september 2009).
Ten opzichte van de bestaande situatie heeft het nieuwbouwplan nauwelijks invloed op de verkeersaantrekkende werking. De wijkontsluiting gelijk blijft. Er is dan ook geen aanleiding om een mobiliteitstoets uit te voeren.
Daar waar bekende of te verwachten archeologische waarden in het geding zijn, heeft de provincie bevestigd dat 3.1.1-overleg niet noodzakelijk is indien de archeologische waarden beschermd worden door middel van een dubbelbestemming Waarde Archeologie en de gemeentelijke archeologieverordening. In dit plan wordt de bescherming geregeld zodat geen nader vooroverleg nodig is.

Bij de ontwikkeling van het bestemmingsplan is het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden betrokken geweest (HDSR). De HDSR is akkoord met het plan (zie ook paragraaf 5.9. Het plan voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: “het standstill beginsel”.

6.2.2 Participatie

Op 4 november 2014 is er een inloopavond voor omwonenden gehouden. Deze inloopavond is georganiseerd door de ontwikkelaar in samenwerking met de gemeente. De avond is niet druk bezocht. Er is geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om eventuele op- of aanmerkingen middels reactieformulieren aan te geven.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen. Bij de opzet van de regels is gebruikgemaakt van de hiervoor ontwikkelde Utrechtse standaard, de Utrecht Leest. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Opbouw regels

De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken. In hoofdstuk 1 worden de gebruikte begrippen toegelicht en wordt de wijze van meten vastgelegd. In hoofdstuk 2 staan de regels die alleen gelden voor de bestemming waar ze betrekking op hebben. Voor elke bestemming zijn die regels in een apart artikel weergegeven.
De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.3 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen en Artikel 2 Wijze van meten bevatten de begripsbepalingen en de wijze van meten. Deze regels spreken voor zich en behoeven geen nadere uitleg.

Artikel 3 Tuin

Aan de (beoogde) onbebouwde terreinen gelegen tussen het openbaar gebied en het nieuwe gebouw en die behoren tot de nieuwbouwontwikkeling is de bestemming 'Tuin' gegeven. Hier kunnen de bij de bebouwing behorende voortuinen, entrees en groenvoorzieningen worden gerealiseerd. Er mag geen bebouwing worden opgericht.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming Verkeer – Verblijfsgebied heeft betrekking op verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer met bijbehorende voorzieningen. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden en groen- en waterpartijen.

Artikel 5 Wonen

Deze bestemming is bedoeld voor de oprichting van de appartementen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast.

Met de aanduiding 'nv: nutsvoorziening' is de ruimte aangegeven waar de transformator in het gebouw terug kan keren. Met betrekking tot de afstand tussen de transformator enerzijds en de verblijfsruimte in de woningen anderzijds is een bijzondere regeling opgenomen.

Voorzover er op eigen terrein geparkeerd wordt, dient het parkeren van auto's binnen de aanduiding 'p: parkeerterrein' opgelost te worden.

Op 29 november 2014 is de mogelijkheid vervallen om via de bouwverordening het realiseren van voldoende parkeergelegenheid te regelen. Dat heeft tot gevolg dat dit bestemmingsplan de werking van de bouwverordening moet overnemen. Op 1 november 2014 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden die de gemeente de mogelijkheid geeft om een algemeen geformuleerde parkeereis via beleidsregels te concretiseren. Daarom is in lid 5.2.1 onder e een voorwaardelijke verplichting m.b.t. parkeren opgenomen. Dit artikel regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen voldoet. Het artikel ziet op de oprichting van het appartementengebouw alsmede op het daarna wijzigen van het gebouw, bijvoorbeeld door het bouwkundig samenvoegen van kleinere woningen. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als 'voldoende' moet worden beschouwd. Bij sloopnieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid. Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld.

Artikel 6 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming Waarde - Archeologie zorgt voor de bescherming die een bestemmingsplan op grond van de Monumentenwet aan archeologische waarden moet geven. De bestemming werkt door het gebruik in strijd met deze bestemming strafbaar te stellen. Iemand die beschikt over een vergunning op basis van de verordening op de archeologische monumentenzorg, dan wel over een brief van de gemeente waarin is aangegeven dat een dergelijke vergunning niet nodig is, handelt in overeenstemming met de bestemming.

Artikel 7 Overige regels

Geluidsonderzoek wijst uit dat er in het plangebied als gevolg van het railverkeer een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder zal zijn. Hiervoor wordt een besluit hogere waarde afgegeven. Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met het besluit Hogere waarde.

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 9 Algemene bouwregels

Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwings/bestemmingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de afwijkingsmogelijkheden voor een initiatiefnemer en geeft het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om die mogelijkheden toe te kennen. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan bijvoorbeeld om een afwijking van maten, afmetingen en percentages.

Artikel 12 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel regelt dat het college van burgemeester en wethouders bevoegd is om de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen. De overschrijdingen mogen niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 13 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 14 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

7.4 Lijst van bedrijven, functiemenging

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'.

7.5 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een drietal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang, dwangsom en een bestuurlijke boete. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.