Watervogelenbuurt, Hoograven, Tolsteeg

Artikel 22 Wonen

22.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. woningen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep- of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
• b. ter plaatse van de aanduiding 'woonwagenstandplaats', woonwagenstandplaatsen;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'garage', garageboxen;
• d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakterras': een dakterras;
• e. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk', tevens voor kantoren en maatschappelijke voorzieningen inclusief erf en buitenruimte;
• f. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' voor een (half)verdiepte parkeergarage;
• g. en de daarbij behorende tuinen, erven, en water.

22.2 Bouwregels

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

22.2.1 Hoofdgebouwen

• a. hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen de bouwvlakken;
• b. het aantal bouwlagen mag niet meer bedragen dan het in de maatvoeringsaanduiding aangegeven aantal bouwlagen, met dien verstande dat indien dit aantal wordt overschreden door een bestaande kap of bijzondere bouwlaag, deze kap of bijzondere bouwlaag eveneens is toegestaan;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'garage' zijn garageboxen toegestaan met een bouwhoogte van niet meer dan 3,5 meter;
• d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakterrras' is een dakterras op een hoofdgebouw toegestaan. Dakterrassen moeten minimaal 2 meter uit de naar het openbaar gebied gerichte gevel worden gebouwd;
• e. de bestaande kapvorm of afdekking, zoals deze bestaan op het moment van in werking treden van het plan, moet gehandhaafd worden.

22.2.2 Bijbehorende bouwwerken

• a. bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend achter de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd;
• b. de breedte van een aangebouwd bijbehorende bouwwerk aan de zijgevel van het hoofdgebouw mag, gemeten vanuit (het verlengde van) de zijgevel van het hoofdgebouw, niet meer dan 3 meter bedragen;
• c. voor hoekpercelen waarbij de zijgevel naar de weg gekeerd is, geldt dat vrijstaande bijbehorende bouwwerken mogen worden gebouwd ten minste 1 m achter het verlengde van de naar de weg gekeerde zijgevel;
• d. de afstand van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk tot de achterste perceelsgrens op percelen grenzend aan gronden met de bestemming Groen en/of Verkeer-Verblijfsgebied dient ten minste 0,5 m te bedragen;
• e. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' zijn bestaande vrijstaande bijbehorende bouwwerken in de voortuin toegestaan;
• f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - aanbouw' mag een aangebouwd bijbehorende bouwwerk worden gebouwd waarvan de diepte groter is dan 3 meter en waarvan de oppervlakte niet meer bedraagt dan 20 m²;
• g. aangebouwde bijbehorende bouwwerken aan de zijgevel van een hoofdgebouw zijn niet toegestaan op percelen waarvan het zijerf grenst aan gronden met de bestemming Groen en/of Verkeer - Verblijfsgebied;
• h. per hoofdgebouw mag ten hoogste 50% van de buiten het bouwvlak gelegen gronden worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken tot een oppervlakte van maximaal 45 m2;
• i. indien de oppervlakte van het bouwperceel meer bedraagt dan 250 m2 mag per hoofdgebouw ten hoogste 20% van de buiten het bouwvlak gelegen gronden worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken tot een oppervlakte van maximaal 100 m2;
• j. de diepte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk mag, gemeten vanuit (het verlengde van) de achtergevel van het hoofdgebouw, niet meer dan 3 meter bedragen;
• k. de bouwhoogte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, vermeerderd met 0,3 meter;
• l. de bouwhoogte van een vrijstaande bijbehorende bouwwerk mag niet meer bedragen dan 3 meter;
• m. op aangebouwde bijbehorende bouwwerken aan de achterzijde van de woning zijn dakterrassen toegestaan waarvan de diepte niet meer mag bedragen dan 3 meter;
• n. dakterrassen op vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn niet toegestaan;
• o. bestaande bijbehorende bouwwerken die niet voldoen aan het bepaalde genoemd onder a t/m n mogen worden gehandhaafd en/of vernieuwd, maar de afwijkingen mogen niet vergroot.

22.2.3 Bijzondere bouwlagen

In afwijking van lid 22.2.1 onder e geldt het volgende:

• a. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding – dakopbouw 1' is een bijzondere bouwlaag toegestaan waarbij geldt dat de afstand van de bijzondere bouwlaag tot de voor- en achtergevel minimaal 1 meter dient te bedragen;
• b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding – dakopbouw 2' is een bijzondere bouwlaag toegestaan waarbij geldt dat de afstand van de bijzondere bouwlaag tot de voor- en achtergevel minimaal 1,5 meter dient te bedragen en de bouwhoogte ter plaatse niet meer mag bedragen dan 8,5 meter;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding – dakopbouw 3' is een dwarskap toegestaan, waarvan de dakhelling niet meer mag bedragen dan 75º. De goothoogte ter plaatse mag niet meer bedragen dan 5,5 meter, de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 8,25 meter;
• d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding – dakopbouw 4' is een bijzondere bouwlaag toegestaan welke is voorzien van een plat dak. De afstand van de bijzondere bouwlaag tot de voorgevel dient minimaal 1 meter te bedragen, de afstand tot de achtergevel dient minimaal 3 meter te bedragen. Aan de achterzijde van de bijzondere bouwlaag is een dakterras toegestaan, waarvan de afstand tot de achtergevel minimaal 1 meter dient te bedragen;
• e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakopbouw 5' is een bijzondere bouwlaag toegestaan waarbij geldt dat de afstand van de bijzondere bouwlaag tot de achtergevel minimaal 2 meter dient te bedragen;
• f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakopbouw 6' is een bijzondere bouwlaag toegestaan waarbij geldt dat de afstand van de bijzondere bouwlaag tot de voorgevel minimaal 2 meter dient te bedragen;Een schuin dakvlak of een gedeeltelijk schuin dakvlak is toegestaan vanaf de voorgevel tot 2 meter achter de voorgevel. Indien geen schuin dakvlak wordt gerealiseerd is een dakterras toegestaan;
• g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakopbouw 7' is een bijzondere bouwlaag toegestaan waarbij geldt dat de achtergevel mag worden opgetrokken tot maximaal de ter plaatse bestaande bouwhoogte, vermeerderd met maximaal 0,4 meter';
• h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakopbouw 9' is een bijzondere bouwlaag toegestaan waarbij geldt dat de afstand van de bijzondere bouwlaag tot de voorgevel minimaal 2,5 meter dient te bedragen. De bouwhoogte ter plaatse mag niet meer bedragen dan 9 meter;
• i. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakopbouw 10' is een bijzondere bouwlaag of een dakterras toegestaan waarbij geldt dat de afstand van de bijzondere bouwlaag of het dakterras tot de achtergevel minimaal 0,7 meter dient te bedragen.

22.2.4 Woonwagens

• a. woonwagens zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'woonwagenstandplaats';
• b. het aantal woonwagens mag niet meer bedragen dan het aantal dat vermeld staat op de verbeelding;
• c. de goothoogte van een woonwagen mag niet meer bedragen dan 3,5 meter en de bouwhoogte niet meer dan 5 meter;
• d. de goothoogte van een bijbehorende bouwwerk bij een woonwagen mag niet meer bedragen dan 2,5 meter;
• e. ter plaatse van de aanduiding 'woonwagenstandplaats' mag per standplaats niet meer dan 60% worden bebouwd, inclusief sanitaire voorzieningen, bijbehorende bouwwerken, met een maximum per standplaats van 135m².
  

22.2.5 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

• a. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 3 meter bedragen, met uitzondering van erf-en perceelafscheidingen welke maximaal 2 meter hoog mogen zijn achter (het verlengde van) de voorgevel en 1 meter hoog voor (het verlengde van) de voorgevel;
• b. b. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' geldt dat de hoogte van erf- en perceelafscheidingen maximaal 1,2 bedraagt, gerekend vanaf het maaiveld van het erf en/of buitenruimte.

22.3 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van;

• a. het bepaalde onder 22.2.1 onder e ten behoeve van het bouwen van een lessenaarsdak, voor zover ter plaatse een kap is toegestaan, met een dakhelling van 15° tot 75° en een bouwhoogte van maximaal 9 meter;
• b. het bepaalde onder 22.2.1 onder b voor het bouwen van een bijzondere bouwlaag mits de hoogte van die bouwlaag niet meer dan 3 meter bedraagt. De afwijkingsregel is uitsluitend van toepassing ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - 2. Bij het toepassen van de afwijkingsregel kunnen nadere stedenbouwkundige voorwaarden worden gesteld ter bescherming van de stedenbouwkundige structuur van het gebied.

22.4 Specifieke gebruiksregels

22.4.1 Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf

De uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan indien:

• a. de vloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf niet groter is dan 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning, tot een maximum van 40m², inclusief bijbehorende bouwwerken;
• b. de vloeroppervlakte ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf, maximaal 40m² bedraagt, indien het beroep of bedrijf aan huis in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk wordt uitgeoefend;
• c. het, in geval van bedrijfsactiviteiten, bedrijfsactiviteiten betreft in maximaal categorie A of B1 van Lijst van Bedrijfsactiviteiten en bedrijfsactiviteiten waarvoor geen milieuvergunning is vereist;
• d. er geen sprake is van verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk in het openbaar gebied;
• e. geen sprake is van detailhandel, horeca, afhaalzaken en/of belhuizen;
• f. in afwijking van het gestelde onder a. mag, indien de vloeroppervlakte van de woning groter is dan 150m², de vloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf maximaal 60m², inclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken, bedragen
• g. in afwijking van het gestelde onder b. mag, indien de vloeroppervlakte van het vrijstaande bijbehorende bouwwerkroter is dan 100m², de vloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf maximaal 60m² bedragen.

22.4.2 Bed & breakfast

De uitoefening van een bed & breakfast in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan indien de hoofdbewoner minimaal 50% van het brutovloeroppervlak van de woning in gebruik houdt voor wonen.

22.5 Afwijken van de gebruiksregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 22.4.1onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven.

22.6 Specifieke gebruiks- en bouwregel woningsplitsing

1. het is in het gebied dat begrensd wordt door de Oosterkade, Ledig Erf, Krommerijn, de spoorlijn ten oosten van het Oude Houtensepad en de spoorlijn Houten-Utrecht CS niet toegestaan om een bestaande woning te gebruiken en/of te verbouwen ten behoeve van meer dan één zelfstandige woning.

2. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 1, indien:

a. de oorspronkelijke bruto vloer oppervlakte van een bestaande woning groter is dan of gelijk is aan 140m2, of

b. de bestaande woning is gelegen in het functiemengingsgebied aan weerszijden van de Albatrosstraat, zoals aangegeven op onderstaande uitsnede van de bij dit plan behorende verbeelding.

3. In geval van toepassing van lid 2 geldt dat de bruto vloer opervlakte van een zelfstandige woning niet minder mag bedragen van 50m2.