Schermerhornstraat en omgeving deel II, Lauwerecht

Toelichting projectbestemmingsplannen

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Plané Ontwikkeling heeft de gemeente verzocht om een nieuw bestemmingsplan op te stellen ten behoeve van de nieuwbouw van een appartmentengebouw met woningen en woningen voor begeleid wonen. Het verouderde gemeentelijke gebouw met maatschappelijke functie (cultureel centrum) ten noorden van de Schermerhornstraat in Lauwerecht zal daarvoor gesloopt worden. Bij dit plan zal ook de omliggende openbare ruimte opnieuw worden ingericht. Voor dit plan is het Stedenbouwkundige Programma van Eisen (SPvE) fase 2 Talmalaan relevant. Voor het gebied ten zuiden van de Schermerhornstraat is op 30 oktober 2014 een nieuw bestemmingsplan vastgesteld voor een herontwikkeling van Mitros. Het plan van Plané was toen al bekend maar niet concreet genoeg om in dat bestemmingsplan als ontwikkeling meegenomen te worden. De plannen zijn op elkaar afgestemd en hangen met elkaar samen met name vanwege de herinrichting van de openbare ruimte.

1.2 Doelstelling

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de nieuwe ontwikkelingen met woningbouw en zorgwoningen met bijbehorende terreinen en openbare ruimte juridisch- planologisch mogelijk te maken. Het plan richt zich daarnaast op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in Lauwerecht en wordt omsloten door de Schermerhornstraat (zuiden), de Oudlaan (oosten), Idenburgstraat (westen) en de bebouwing op de hoek van de Willem Dreeslaan en Oudlaan (noorden).

Afbeelding: Globale begrenzing

1.4 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeert het volgende bestemmingsplan:

Bestemmingsplan		Vastgesteld door raad	Onherroepelijk
Actualisering diverse gebieden		31 oktober 2013	15 oktober 2014

Afbeelding: Uitsnede bestemmingsplan 'Actualisering diverse gebieden'

Het project is op diverse onderdelen in strijd met het vigerende bestemmingsplan, zodat een nieuw bestemmingsplan nodig is.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

Het Rijks- en provinciaal beleid richt zich op landelijke en provinciale aangelegenheden. In dit beleid ligt onder andere een verstedelijkingsopgave voor stedelijk gebied. Zo staat in de Nota Ruimte het bundelen van verstedelijking en economische activiteiten centraal. Dit betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. Het Rijk wil verstedelijking en infrastructuur zoveel mogelijk bundelen in nationale stedelijke netwerken, economische kerngebieden (regio Utrecht) en hoofdverbindingsassen. Strekking daarvan is dat de ruimte die in het bestaand stedelijk gebied aanwezig is, door verdichting optimaal moet worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie.

Ook de structuurvisie Randstad 2040 en de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRV 2013-2028) en verordening kennen een verdichtingsstrategie voor wonen, werken en voorzieningen waarbij tegelijkertijd een kwaliteitssprong wordt gerealiseerd. Voor het woningbouwprogramma voor de regio Utrecht betekent dit dat ruim 32.500 woningen, voornamelijk binnen de rode contouren van het bestaand stedelijk gebied, dienen te worden gebouwd.

Het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening). Er is sprake van een regionale en grote behoefte aan woonruimte voor de beoogde doelgroepen. Omdat bij deze binnenstedelijke herontwikkeling het bestaande verouderde gebouwtje met maatschappelijke functie, wordt herontwikkeld tot nieuwe woningbouw en bijbehorende voorzieningen wordt voldaan aan het criterium van zuinig ruimtegebruik. De sloop-nieuwbouw leidt tot een optimale benutting van de ruimte in bestaand stedelijk gebied. In de navolgende toelichting wordt een en ander verder onderbouwd.

Aangezien dit bestemmingsplan zich enkel richt op één sloop-nieuwbouwontwikkeling in een bestaand stedelijk en bebouwd gebied (binnen rode contour van de provinciale structuurvisie), is het rijks- en provinciaal beleid verder te globaal voor dit project.

2.2 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Utrecht 2015 – 2030
In de Structuurvisie Utrecht is de locatie aangeduid als ‘Gemengd stedelijk milieu’ en is het onderdeel van de ‘binnentuinen’. De doelstelling binnen de binnentuin is het creëren van een veilige en leefbare omgeving, het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad en het zorgdragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu. De opgave voor de binnentuinen ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende structuren in de wijk. Functiemenging is hier beperkt en openbaar groen is geclusterd in parken en plantsoenen.

Nieuwe ruimtelijke strategie (2012)
De Utrechtse ruimtelijke agenda wordt de komende decennia bepaald door twee grote opgaven. Namelijk het faciliteren van de groei van de stad naar een omvang van 400.000 inwoners en het tegelijkertijd op peil houden van de kwaliteit van de leefomgeving. De groei naar 400.000 inwoners verloopt door veranderingen in de samenleving naar verwachting in een langzamer tempo dan tot voor kort werd aangenomen. De huidige economische recessie en mogelijk structurele verschuivingen in de manier waarop mensen wonen, werken en winkelen zorgen voor een andere vraag naar het gebruik van de ruimte in de stad. De Nieuwe Ruimtelijke Strategie voor Utrecht is het antwoord van het College op de veranderende marktomstandigheden en geeft inzicht in de wijze waarop de gemeente met de problematiek om wil gaan.

Actualisering van de woonvisie 2010-2020 (4 juni 2015)
In de Woonvisie 2010 zijn kaders geschetst van het woonbeleid van de gemeente Utrecht op de lange termijn. De woningbehoefte in Utrecht is veel hoger dan het aanbod. In deze nota worden de prioriteiten benoemd die omgaan met de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren. Uit zowel woningbehoefte-onderzoeken in het kader van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 als de woonvisies is gebleken dat nieuwbouw in de stad zich vooral moet richten op het realiseren van 'centrumstedelijke' en 'dorpsrand/landelijke' woonmilieus.

Binnen dezelfde woonmilieus kunnen mensen met uiteenlopende leefstijlen wonen. De woonvisie geeft daarom aan dat bij de invulling van concrete woningbouwprojecten rekening gehouden moet worden met die verschillende leefstijlen op grond van woonbelevingsgroepen. Diversiteit in het aanbod is daarbij van belang, zodat het voor alle doelgroepen mogelijk is om een passende woning te vinden.

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan 2005-2020
In het gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP) 2005-2020 staat de gemeentelijke visie op het verkeer en vervoer in Utrecht tot 2020. Een langetermijnvisie op verkeer en vervoer is onder andere nodig om de groei van de mobiliteit in de toekomst goed op te kunnen vangen. Het GVVP bevat beleid en plannen voor de hoofdinfrastructuur gericht op de bereikbaarheid van de stad Utrecht. Het GVVP is, samen met andere sectornota's, uitgangspunt voor wijkverkeersplannen, de uitwerking van stedenbouwkundige en infrastructurele plannen en overige verkeers- en vervoersprojecten.
Om een goede balans tussen bereikbaarheid, veiligheid en leefmilieu te realiseren worden de economische belangrijke gebieden, de kerngebieden, via een aantal verkeersassen voor openbaar vervoer, autoverkeer en goederenverkeer goed bereikbaar gemaakt. In de overige gebieden (verblijfsgebieden) en rond de overige verkeersassen krijgen veiligheid en leefmilieu prioriteit. Ook wordt de mobiliteit buiten piek- en spitsuren gefaciliteerd, maar tijdens piek- en spitsuren moet met name de groei van de automobiliteit worden afgevlakt. Dit gebeurt door het openbaar vervoer en fietsvoorzieningen te verbeteren en door met verkeers- en mobiliteitsmanagement de mobiliteitsvraag zo goed mogelijk over het totale verkeerssysteem te verdelen. Dit beleid is vertaald naar een aantal netwerken voor auto, openbaar vervoer, goederenvervoer en fiets. Deze netwerken vormen uitgangspunten voor het bestemmingsplan en het beleid zegt iets over de functie van een straat in het netwerk.

Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar
Utrecht groeit en fiets, OV en auto vragen steeds meer ruimte in de stad. Utrecht heeft daarom een nieuwe visie op mobiliteit ontwikkeld, het Ambitiedocument Aantrekkelijk en Bereikbare Stad. Utrecht zet daarbij in op openbaar vervoer, fiets, schoner vervoer en meer kwaliteit in de openbare ruimte met zeven beleidsprincipes:

1.De gebruiker centraal in het mobiliteitsbeleid
2. Kwaliteit in de openbare ruimte centraal stellen
3. Levendige centra op knooppunten
4. De plaats bepaalt de mobiliteitskeuze
5. RSS en HOV (tram) als basis OV-systeem
6. De fiets als primair vervoermiddel in de stad
7. De stedelijke verdeelring wordt stadsboulevard.

Nota Stallen en Parkeren
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen. In paragraaf 4.2.1 wordt op parkeren nader ingegaan.

Groen, bomen en water
Het Groenstructuurplan van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. De gemeente wil onder andere het groen in de wijken versterken. Omdat er weinig uitbreidingsmogelijkheden van groenareaal zijn, wordt ingezet op de aanleg en verbetering van groene recreatieve verbindingen (bijvoorbeeld langs de Utrechtse kanalen).

De bomenvisie (2009) heeft als doelstelling een samenhangende bomenstructuur voor de stad te ontwikkelen en te verbeteren, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. En geeft nadere regels over hoe het college omgaat met bomen bij de ontwikkeling van de stad.

Voor water is het uitgangspunt duurzaam stedelijk waterbeheer in bestaand stedelijk gebied. Dit houdt in: schoonwater schoonhouden en zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen, daar waar mogelijk aanleggen van een verbeterd gescheiden riolering en het realiseren van voldoende waterberging. Dit beleid wordt voor ruimtelijke ontwikkelingen vertaald naar een watertoets. In paragraaf 5.9 wordt nader op dit aspect ingegaan.

Gemeentelijk Rioleringsplan
In het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) zijn maatregelen vastgelegd om lozingen vanuit het riool terug te dringen. Eén van de maatregelen betreft de aanleg van bergbezinkbassins (BBB's). Een bergbezinkbassin zorgt voor een grotere inhoud van de riolering. Daarnaast wordt in het bassin een deel van het vuil afgevangen waardoor het overstortende water schoner wordt. Dit voorkomt stank en vissterfte in de ontvangende watergang. Naast de aanleg van de BBB's neemt de gemeente Utrecht ook andere maatregelen nemen om te voldoen aan het Rijksbeleid, zoals het vergroten van delen van de riolering en het afkoppelen van hemelwater.
In de watertoets bij paragraaf 5.9 wordt nader op dit aspect ingegaan.

Masterplan Talmalaan
De gemeenteraad heeft 16 februari 2012 het Masterplan Talmalaan gewijzigd vastgesteld. Het Masterplan omvat nu de complexen Lauwerecht 2, 4, en 7 van Mitros en de locatie Schermerhornstraat van de gemeente. In het masterplan wordt door sloop en nieuwbouw de leefbaarheid in het gebied rondom de Talmalaan vergroot. Dit gebeurt door meer verschillende en betere woningen in het gebied te bouwen en de openbare ruimte te herinrichten. Door dure en goedkope huur- en koopwoningen beter te spreiden, ontstaat een betere verdeling van verschillende type bewoners in de wijk en kunnen mensen binnen hun wijk een wooncarriere maken. Tegelijkertijd wordt de wijk aantrekkelijker gemaakt voor bewoners elders uit de stad. Het Masterplan wordt gefaseerd uitgevoerd.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Fase 2 Masterplan Talmalaan (SPvE)
De gemeenteraad heeft 16 februari 2012 Stedenbouwkundig Programma van Eisen fase 2 Masterplan Talmalaan vastgesteld. Dit plan is een uitwerking van het Masterplan en betreft de omgeving van Schermerhornstraat, te weten het complex Lauwerecht 7, het gemeentelijke gebouw ten noorden van de Schermerhornstraat en de omliggende openbare ruimte.
Het SPvE beschrijft de ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied en de eisen en voorwaarden die gesteld worden aan bebouwing en openbare ruimte bij sloop en nieuwbouw. Het SPvE is opgenomen in de bijlagen.

Welstandnota (2004)
In de welstandsnota wordt een onderscheid gemaakt in een drietal beleidsniveaus met een verschillende vrijheid in de omgang met de bestaande stedenbouwkundige structuur en architectuur. Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'open'. Dat betekent dat er sprake is van een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld, er ruimte voor vernieuwing is en bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

De welstandnota geeft richtlijnen voor het toetsen van aanvragen voor omgevingsvergunningen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan.

2.3 Conclusie

Het plan past binnen de uitgangspunten van het landelijke en provinciale beleid en de gemeentelijke structuurvisie. Het bestemmingsplan ligt ook in lijn met sectorale gemeentelijke nota's die van belang zijn voor dit gebied: wonen, verkeer, parkeren, groen en water. Het bestemmingsplan is een uitwerking van wat in het SPvE 2011 is opgenomen. Er is wel sprake van een beperkt afwijking van het SPvE. In plaats van wonen is er nu ook gedeeltelijk begeleid wonen toegestaan en het oostelijke gebouwdeel kan een bouwlaag hoger worden.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Beschrijving van de bestaande bebouwing en functies

Het plangebied is gelegen in de wijk Noordoost, tussen de Talmalaan, de Vecht en het spoor richting Amersfoort.
Het plangebied is gelegen in een gemengd gebied met voornamelijk wonen en kantoren. Het plangebied wordt aan de westzijde begrensd door de voorzijde van een complex grondgebonden woningen rond de Idenburghof. Aan de noordzijde sluit het gebied aan op de achterkant van een kantoorgebouw van twee bouwlagen. Aan de oostzijde van het plangebied bevindt zich een strook met kantoorgebouwen (5-6 bouwlagen). Deze strook bestaat uit meerdere gebouwen die in noordelijke richting oplopen qua hoogte. In het zuiden wordt het gebied begrensd door de Schermerhornstraat.

Het plangebied bestaat uit een groengebiedje met daarin een vrijstaand éénlaags gemeentelijk gebouw uit de jaren '70. Dit gebouw wordt gebruikt voor maatschappelijke doeleinden (Cultureel Centrum De Mix).

3.1.1 Historische ontwikkeling

In het plan Lauwerecht (uitbreidingsplan in hoofdzaak, herziening 1954) was de Talmalaan ontworpen als een parkway en aan weerszijden voorzien van bebouwing aansluitend op de oorspronkelijke bebouwing langs de Vecht en in Tuinwijk. Aan de westzijde van de Talmalaan is het oorspronkelijke plan alleen aan de zuidzijde uitgevoerd. In het noordelijk deel is de groene wig gereduceerd tot een groenstrook langs de Talmalaan. De daar oorspronkelijke gelegen industriële bedrijven hebben in de loop van de tijd plaats gemaakt voor kantoren, instellingen en een klein woongebied (Idenburghof e.o.).

Het Stedenbouwkundig Plan Talmalaan is in 2005 vastgesteld en inmiddels in uitvoering. De Talmalaan is verlegd. Het groen en de 5 vrijstaande woonblokken (4 en 5 lagen) tussen de Talmalaan en de Troelstralaan zijn vervangen door een combinatie van grondgebonden en gestapelde woningbouw met daartussen compacte groengebiedjes (“pocketparks”).

3.1.2 Monumenten, structuur- en beeldbepalende elementen en cultuurhistorie

In het plangebied en direct daaromheen is geen bebouwing met een beschermde status en bezit geen specifiek te conserveren cultuurhistorische waarde. In de omgeving van het plangebied is de historische lintbebouwing aan beide zijden langs de (straat) Lauwerecht van hoge cultuurhistorische waarde. Ook de Verenigingstraat heeft een positieve cultuurhistorische waarde als vroeg voorbeeld van coöperatieve woningbouw en vanwege de karakteristieke (zij het flink verbouwde) architectuur.

3.2 Verkeer, openbare ruimte en groen

Het openbaar gebied rond de Schermerhornstraat wordt doorsneden door 2 dwarsverbindingen. De drie delen die daardoor ontstaan hebben een verschillend karakter: een restgebiedje aan de westzijde, een verhard (speel)plein in het midden en aan de oostzijde een met hoge beplanting afgescheiden groen terrein met speelvoorzieningen.

Het gebied is goed bereikbaar met de fiets, openbaar vervoer en auto. Het plangebied wordt voor autoverkeer ontsloten via de Idenburgstraat/Schermerhornstraat of via de Oudlaan. Om sluipverkeer in het gebied te voorkomen, is het noordelijk gebied met bedrijven voor wat betreft het autoverkeer losgekoppeld van het zuidelijke gebied. De noordelijk en oostelijk gelegen bedrijven worden vanaf de Talmalaan via de Willem Dreeslaan en Oudlaan ontsloten. Parkeren vindt plaats op de openbare weg in de vorm van langs- en haaksparkeerplaatsen.
In en rondom het plangebied zijn bomen aanwezig. Er is een inventarisatie uitgevoerd die aangeeft welke bomen in de nieuwe inrichting van het plangebied meegenomen zullen worden en welke bomen dienen te worden gekapt ten behoeve van de nieuwbouw (zie par. 4.2.3).
Aan de westzijde bevindt zich een restant van een watergang die aantakt op de Vecht.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

In het “Masterplan Talmalaan en Omgeving” zijn voor de gebieden aan weerszijde van de Talmalaan de ruimtelijke, functionele en programmatische aspecten van de ontwikkeling met elkaar in verband gebracht. Het masterplan geldt als kader voor de herontwikkeling van dit gebied. In het masterplan is de bestaande ruimtelijke structuur zoveel mogelijk gerespecteerd. De openbare ruimte wordt opnieuw ingericht en op enkele plaatsen aangevuld met kleine parkjes ('pocketparcs'). Om sluipverkeer te voorkomen en een rustige woonomgeving te bevorderen wordt waar dat kan eenrichtingsverkeer ingesteld.

Voor fase 2, die is uitgewerkt in het SPvE fase 2 Masterplan Talmalaan, betekent dit dat de maatschappelijke functie op de locatie Schermerhornstraat zal worden gesloopt.

4.1.1 Programma

De ontwikkeling van de Schermerhornstraat omvat appartementen voor twee doelgroepen. Het beoogde programma is: 18 (koop)appartementen voor starters en 24 begeleid-wonen-appartementen voor cliënten van de zorginstelling Amerpoort.
De startersappartementen hebben een oppervlak van circa 50 tot circa 65 m2. Op de begane grond bevinden zich naast appartementen ook de entree, interne fietsenstalling en bergingen. In de woonvisie zijn starters aangemerkt als speciale doelgroep. Een categorie die dringend om meer huisvestingsmogelijkheden vraagt. Met het realiseren van starterswoningen kan jong talent in de stad worden gehouden en kan de bestaande voorraad onzelfstandige woonruimte eerder beschikbaar komen voor nieuwe studenten.
Het programma van begeleid wonen is gericht op huisvesting van 24 cliënten die onder begeleiding zelfstandig kunnen wonen. Stichting Amerpoort voorziet in de behoefte van hun clienten om hen in de stad te kunnen laten blijven wonen. Op de begane grond bevinden zich een kantoor, een inloop/vergaderruimte met keuken, toiletten, berging en fietsenstalling. Op de verdiepingen komen 24 wooneenheden van circa 35- 50 m2. De bewoners kunnen gebruik maken van een gemeenschappelijke inloop. Er is 24 uur per dag begeleiding aanwezig. Overdag zijn er twee begeleiders, ’s Nachts is er een slaapwacht. Er is een kantoor voor het personeel en een ruimte voor de slaapwacht aanwezig.

Het gebied waarin het huidige gebouw ligt, krijgt een sterkere nadruk op de woonfunctie. Zo zijn er ten noorden van het plangebied momenteel woningbouwplannen in voorbereiding/ontwikkeling voor het Belastingkantoor en het kantoor aan de Willem Dreeslaan 14-18 en nummer 115. Ten zuiden van de Schermerhornstraat moderniseert Mitros de woningvoorraad met een sloop-nieuwbouwproject. Dit laatste project is ook onderdeel van fase 2 van het Masterplan, zoals uitgewerkt in SPvE fase 2 Masterplan Talmalaan.

4.1.2 Ruimtelijke opzet

De bouwmassa omvat twee aangrenzende volumes die functioneel van elkaar gescheiden zijn. De bouwmassa volgt de contouren zoals deze zijn aangegeven in het SPvE. Een lichte afwijking ontstaat door het verspringen van het volume voor het begeleid wonen met circa twee meter ten opzichte van de rooilijn aan de Schermerhornstraat en door een hoogteverschil aan de Oudlaan (oostzijde). Het westelijke en oostelijke volume hebben een hoogte van vier respectievelijk vijf bouwlagen. Het oostelijk deel sluit daarbij in hoogte aan op de kantoren aan de oostzijde. De hoogte van 5 lagen op de hoek van de Oudlaan en het parkje zorgt voor een accent op de hoek en versterkt de verticale geleding van het gebouw.

De begane grond krijgt een levendige invulling met appartementen en een inloop/vergaderruimte. Om dit te versterken wordt aan de zuidzijde van het gebouw een strookje buitenruimte ingericht voor de toekomstige bewoners om zo de overgang tussen de bebouwing en het openbare gebied te verzachten.
De ontsluiting voor de koopappartementen ligt aan de Idenburgstraat. De ontsluiting voor de begeleide appartementen ligt aan de Oudlaan. Het parkeren wordt aan de noordzijde op eigen terrein gerealiseerd op het maaiveld met de ontsluiting aan de Idenburgstraat en de Oudlaan.

4.2 Verkeer en openbare ruimte

4.2.1 Verkeer

Het snelheidsregime ten noorden/noordoosten van de locatie wordt verlaagd van 50 km/uur naar 30 km/uur. Hiervoor worden snelheidsremmende maatregelen in de Oudlaan en Willem Dreeslaan aangebracht. De openbare ruimte zal veranderen, zie paragraaf 4.2.3.

4.2.2 Parkeren

In de Nota Stallen en Parkeren 2013 is het gemeentelijke parkeerbeleid opgenomen. In de Nota Parkeernormen Fiets en Auto, die als bijlage 1 behoort bij de Nota Stallen en Parkeren 2013, zijn bandbreedtes (minimum en maximum) voor autoparkeren en parkeernormen voor fietsparkeren opgenomen op grond van de ABC-indeling van 'Utrecht Aantrekkelijk en Bereikbaar'. De Schermerhornstraat ligt in zone B1, een gebied met betaald parkeren.

Parkeren van auto's
Het parkeerbeleid gaat er van uit dat de invloed van de auto op de buitenruimte zoveel mogelijk wordt beperkt en het parkeren zo veel mogelijk op eigen terrein plaatsvindt.

In bijlage B1 van de Nota Parkeernormen Fiets en Auto, die behoort bij de Nota Stallen en Parkeren 2013 is een tabel opgenomen met de autoparkeernormen. Voor auto's geldt een minimum en maximum norm. Deze parkeernormen worden gebruikt om de parkeereis te berekenen. De grootte van de appartementen is bepalend voor de parkeernorm.

Gebied B1	Parkeereis
	minimum /maximum	aandeel bewoner minimum / maximum	aandeel bezoek
woning groter dan 130 m2 bvo	1,11 - 1,50	0,81 - 1,20	0,3
woning 80 tot 130 m2 bvo	1,02 - 1,40	0,72 - 1,10	0,3
woning 55 tot 80 m2 bvo	0,94 - 1,20	0,69 - 0,95	0,25
woning tot 55 m2 bvo	0,43 - 0,80	0,23 - 0,60	0,2

Bron: bijlage B1 van de Nota Parkeernormen Fiets en Auto, die behoort bij de Nota Stallen en Parkeren 2013.

Op grond van het beleid wordt de parkeereis verlaagd door bijvoorbeeld 'dubbelgebruik' en kan van de parkeereis worden afgeweken door bijvoorbeeld deelauto's of extra fietsparkeerplaatsen aan te bieden of indien wordt aangetoond dat op andere wijze binnen acceptabele loopafstand rond de ontwikkeling in de nodige parkeerruimte wordt voorzien.

Er komen naar verwachting 15 reguliere appartementen van 55 tot 80 m2 en 3 reguliere appartementen tot 55 m2. Dat geeft een parkeereis van 15 x 0,94 -1,2 parkeerplaats per woning, inclusief bezoekersparkeren en 3 x 0,43 tot 0,80 parkeerplaats per woning, inclusief bezoekersparkeren. Voor de beoogde 18 zelfstandige appartementen samen betekent dat een bandbreedte van minimaal 15 en maximaal 20 parkeerplaatsen.

Voor het begeleid wonen programma geldt dat de bewoners geen of een zeer laag autobezit hebben. Wel zal met het parkeren voor het personeel rekening gehouden moeten worden. Er zijn overdag 2 personeelsleden aanwezig. Bij wisseling van de dienst/overdracht zullen er kortstondig maximaal 4 personeelsleden tegelijk met de auto aanwezig zijn. Voor het beoogde begeleide programma is op basis van maatwerk uitgegaan van 4 parkeerplaatsen op eigen terrein (Als voor deze voorziening de parkeerbehoefte berekend zou worden op basis van de kengetallen voor een aanleunwoning dan zou de voorziening een minimale parkeernorm van 0,17 parkeerplaats per woning, inclusief bezoekersparkeren, hebben. Dit komt voor 24 begeleid-wonen-appartementen eveneens neer op 4 parkeerplaatsen: 24 X 0,17 = 4,08).

Op eigen terrein is op maaiveld in ieder geval plaats voor 22 auto's. Deze worden op een hoogwaardige manier binnen het bouwblok en uit het zicht gerealiseerd. Beide doelgroepen delen de parkeervoorzieningen.

Bezoekers van beide doelgroepen kunnen op eigen terrein parkeren en eventueel ook op straat parkeren tegen betaling. De parkeerdruk in de omgeving zal namelijk afnemen en de inrichting van het gebied wordt gewijzigd. De inrichting van de openbare ruimte wordt in samenhang met de sloop-nieuwbouwplannen van Mitros ten zuiden van het plangebied opnieuw ontworpen. Voor de plannen ten zuiden van de Schermerhornstraat zullen de toekomstige bewoners in de nieuwe situatie ook op eigen terrein een parkeerplaats krijgen. De bewoners en bezoekers van deze te slopen woonblokken parkeren nu nog voornamelijk op straat. Het aantal woningen neemt bovendien af en omdat het accent in deze straten op enkel het bezoekersparkeren komt te liggen, ontstaat ruimte en kan volstaan worden met minder parkeerplaatsen op straat. In het gehele plangebied (noord- en zuidkant van de Schermerhornstraat) kunnen na herinrichting van de openbare ruimte 24 (minimale norm) tot 34 parkeerplaatsen op straat worden gerealiseerd. In samenspraak met de buurt en op basis van de parkeernormen zal worden bepaald hoeveel het er uiteindelijk worden en welke parkeerplaatsen omgezet worden in groenvakken. Direct rondom het appartementengebouw zullen na herinrichting 8 parkeerplaatsen worden ingericht.

Flexibiliteit naar de toekomst
Indien het begeleid wonen deel (gedeeltelijk) zou worden omgezet naar reguliere zelfstandige woningen, geldt de maatwerkafspraak niet. In dat geval geldt het parkeerbeleid en zal het parkeren zo veel mogelijk op eigen terrein moeten worden gerealiseerd. Het aantal appartementen is gemaximeerd op 42. Op basis van het uiteindelijke bouwprogramma, dat wil zeggen de uiteindelijke mix tussen grote en kleine appartementen, wordt de parkeereis opnieuw bepaald en zal moeten worden bezien of er op eigen terrein voldoende (rest)capaciteit is, of extra parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd en/of er voldoende restacapaciteit in de openbare ruimte is.

Stallen van fietsen
Voor wat betreft de fietsparkeernormen geldt voor de woningen volgens de gemeentelijke parkeernormen het Rijksbouwbesluit. Daarin staat opgenomen dat voor woningen bergruimte aanwezig moet zijn. In het plan is daarnaast voor beide doelgroepen een aparte fietsenberging in het gebouw aanwezig.

Voor bezoekers worden voorzieningen in de openbare ruimte getroffen.

4.2.3 Openbare ruimte en groen

Openbare ruimte
De inrichting van de openbare ruimte wordt in samenhang met de sloop-nieuwbouwplannen van Mitros ten zuiden van het plangebied opnieuw ontworpen.

De gehele openbare ruimte rondom de Schermerhornstraat zal worden heringericht en de straten opnieuw bestraat. Het pocket parc wordt autovrij gemaakt waarvoor de loop van de Schermerhornstraat wordt aangepast. Het zuidelijke en noordelijke deel van de Schermerhornstraat worden zonder onderlinge verbinding aangetakt op de Goeman Borgesiuslaan. Vanuit de Verenigingstraat is in de toekomt geen aantakking meer op Idenburgstraat. Voor de ontsluiting van het noordelijk gedeelte van het plangebied wordt ten noorden van het huidige maatschappelijke gebouw een nieuwe weg gerealiseerd tussen de Oudlaan en de Idenburgstraat. Deze nieuwe weg ontsluit dan de Idenburghof en het nieuwe appartementengebouw.

Afbeelding: straatnamen

Voor de herinrichting van het gebied rondom de Schermerhornstraat wordt een integraal ontwerp gemaakt dat bij voorkeur in één keer wordt aangelegd. In de basis wordt uitgegaan van een profiel passend bij de categorie woonstraat met een rijloper, langsparkeervakken en trottoirs aan beide zijden. Aan de Idenburgstraat wordt haaks geparkeerd. Langs de Schermerhornstraat worden geen parkeervakken aangelegd om zoveel mogelijk groen zo dicht mogelijk tegen woningen te kunnen maken. Er dient voldaan te worden aan de eisen die gesteld worden in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) en daarmee is ook de toegankelijkheid voor mindervaliden en hulpdiensten gewaarborgd. Voor het langzaam verkeer worden (fiets)paden in het park gemaakt. Aan de oostzijde van het pocket parc is een verbinding voor het fietsverkeer tussen de Oudlaan en de Goeman Borgesiuslaan. Deze doorsteek wordt in het nieuwe park ingepast.

Een goede kwaliteit van het te realiseren (pocket-) park is van groot belang omdat het groen de schakel wordt tussen de verschillende reeds aanwezige bouwstijlen en de nieuwe bebouwing in het gebied. Het park wordt zo ingericht dat een ruimtelijk samenhangend geheel ontstaat met een zo groen mogelijk karakter. Rond het park worden geen parkeerplaatsen aangelegd.

De verdere invulling van het pocket parc zal in overleg plaats vinden met de (toekomstige) bewoners waarbij de schakelfunctie, die het pocket parc heeft voorop moet staan.

Bij het SPvE is in augustus 2011 een bomeninventarisatie uitgevoerd voor dit bestemmingsplan en de sloop-nieuwbouwontwikkeling van Mitros (zie Bijlage 1 Bomeninventarisatie bij het SPvE). Van de 63 geïnventariseerde bomen zijn er 2 dood, hebben 7 een matige conditie, 17 een redelijke en de overige 37 bomen een goede conditie. In verband met de nieuwbouw voor dit bestemmingsplan zullen 12 bomen moeten wijken. Bij de herinrichting van het park zal worden onderzocht waar bomen kunnen worden geplant in aanvulling op de bestaande te behouden bomen. Ten zuiden van het park worden waar mogelijk bomen in de parkeerzone tussen de parkeervakken geplant.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

5.2 Milieu-effectrapportage en Strategische Milieu Beoordeling

Kader
Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die aanzienlijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter ook initiatieven die onder de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. vallen, dienen kritisch bekeken te worden of deze belangrijke nadelige milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is, dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

Plansituatie 
De in dit plan opgenomen activiteit overschrijdt niet de voor deze categorie geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.. Tevens zijn er, zoals blijkt uit onderstaande beschrijving van de milieuaspecten, geen andere factoren aanwezig die aanleiding kunnen geven tot het opstellen van een MER en is gezien de aard, omvang en ligging van het project geconcludeerd dat er geen sprake van aanzienlijke nadelige milieugevolgen. Er hoeft voor dit plan geen MER of m.e.r.-beoordeling te worden gemaakt.

5.3 Geluidhinder

Kader
Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" zoals woningen en scholen.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
• reconstructie van wegen;
• gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld.

Plansituatie
Voor de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen is op 25 maart 2015 door onderzoeksbureau Nieman raadgevende ingenieurs een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Binnen het plangebied is bebouwing geprojecteerd, waarin 18 woningen en 24 zorgwoningen worden gerealiseerd.
In het onderzoek is de geluidsbelasting berekend ten gevolge van de relevante (spoor)wegen in de omgeving.

Wegverkeerslawaai
Uit de berekeningen blijkt dat de geluidsbelasting afkomstig van de Talmalaan maximaal 49 dB bedraagt. De ten hoogst toegestane waarde van 63 dB wordt niet overschreden.

Spoorweglawaai
Uit de berekeningen volgt dat de geluidsbelasting afkomstig van de spoorlijn Utrecht- Amersfoort maximaal 57 dB bedraagt. De ten hoogst toegestane waarde van 68 dB wordt niet overschreden.

Industrielawaai
Het plangebied ligt niet binnen een zone van een gezoneerd industrieterrein zodat onderzoek naar industrielawaai niet nodig is.

Goede ruimtelijke ordening
In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet een brede afweging gemaakt worden waarbij ook de geluidsbelasting afkomstig van 30 km/uur wegen wordt betrokken. De cumulatieve geluidsbelasting vanwege alle geluidsbronnen bedraagt maximaal 56 dB. Dit wordt aanvaardbaar geacht in een stedelijke omgeving

Een volledig overzicht van de rekenresultaten is opgenomen in de bijlagen.
Aangezien de voorkeurswaarde ten gevolge van de Talmalaan en de spoorlijn Utrecht-Amersfoort wordt overschreden is de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) alleen mogelijk indien een hogere waarde wordt vastgesteld voor het geluid afkomstig van deze weg en spoorlijn.

'Stille zijden beleid'
Conform het beleid van de gemeente Utrecht dient voor de toekenning van een hogere waarde per woning ten minste een geluidluwe gevel per woning aanwezig te zijn. De minimale afmetingen van een geluidluwe gevel zijn 1,8 m breed en 2,6 m hoog. Een geluidluwe gevel is een gevel waarop de geluidbelasting niet hoger is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeer en 55 dB voor railverkeer. In een geluidluwe gevel dient een te openen raam of deur opgenomen te zijn. Tenminste 30% van de verblijfsruimten of van het oppervlak van het verblijfsgebied grenst aan de geluidluwe gevel. Tevens dient voldaan te worden aan de eis dat een bij de woning behorende buitenruimte wordt gesitueerd aan de gevel waarop de geluidbelasting ten hoogste 53 dB voor wegverkeer en 60 dB voor railverkeer bedraagt bedraagt.

Conclusie
Aangezien de voorkeurswaarde voor de geluidsbelasting afkomstig van de Talmalaan en de spoorlijn Utrecht-Amersfoort wordt overschreden is de bouw van de nieuwe woningen alleen mogelijk indien een hogere wordt vastgesteld voor het geluid afkomstig van deze spoorlijn. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de eisen uit het gemeentelijk geluidbeleid.

5.4 Milieuhinderlijke bedrijvigheid

Kader
In de gemeente Utrecht wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar er dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving, of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen in de directe nabijheid. Vaak zijn in dit kader de invloed van geluid, geur, veiligheid en luchtkwaliteit van omliggende bedrijven op de gevoelige bestemmingen in het bestemmingsplan van belang.

Plansituatie en conclusie
Binnen het plangebied bevinden zich geen milieucontouren van bedrijven, die hinder veroorzaken. Er kan een goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd.

5.5 Externe veiligheid

Kader
In bestemmingsplannen wordt aandacht besteed aan de veiligheidsrisico's die inrichtingen kunnen veroorzaken. Naast de bedrijven kunnen ook het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor of water en door buisleidingen, risico's opleveren.

De normen en richtlijnen voor externe veiligheid komen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), uit de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen. Hierin is voorgeschreven dat kwetsbare bestemmingen voldoende afstand moeten houden tot bedrijven en transportroutes en kunnen er beperkingen aan de bebouwingsdichtheid wenselijk zijn.

Voor externe veiligheid bestaan twee normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR); Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans op overlijden van een onbeschermd persoon die zich 24 uur nabij de ongevallocatie bevindt. De normhoogte voor PR bedraagt 10-6/jaar voor gevoelige bebouwing. Het groepsrisico (GR) geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte kan overlijden tengevolge van een calamiteit. Voor het GR is een zogeheten oriënterende waarde vastgesteld.

Voor transport bedraagt deze waarde 10-4/jaar bij 10 doden, 10-6/jaar bij 100 doden enzovoort. Het GR is een oriënterende waarde; van deze waarde kan onder voorwaarden worden afgeweken.

Plansituatie en conclusie
De enige mogelijke risicobron in het plangebied is de spoorlijn Utrecht-Amersfoort. Het transport van gevaarlijke stoffen over die spoorlijn is echter zodanig beperkt dat dit geen risico van betekenis oplevert. Voor wat betreft het aspect externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

5.6 Luchtkwaliteit

Ten behoeve van dit bestemmingsplan is een luchtbeoordeling uitgevoerd (zie bijlage luchtbeoordeling). Gelet op de anticumulatieverplichting uit het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) moet er rekening worden gehouden met ontwikkelingen in de nabije omgeving. Om die reden is onder andere het woningbouwplan voor de 'Willem Dreeslaan 14-18, Lauwerecht' bij de luchtbeoordeling betrokken. Op basis van de uitgevoerde (worst case) luchtberekeningen kan worden geconcludeerd dat de ontwikkelingen niet leiden tot overschrijding van de grenswaarden in en rondom het plangebied en op de ontsluitingswegen.

Op basis van de uitgevoerde luchtkwaliteitberekeningen kan worden geconcludeerd dat in de toekomstige bestemmingsplansituatie aan het gestelde in artikel 5.16 eerste lid 1, onder a, van de Wet milieubeheer wordt voldaan.

5.7 Bodemkwaliteit

Kader
Aan de basis van het gemeentelijk bodembeleid ligt bescherming van de kwaliteit van de bodem en het grondwater én het voorkomen van risico's voor de gezondheid van mens en dier. Het bodembeleid sluit hiervoor aan op onderstaande algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Bodembescherming
  Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd. Dit speelt met name bij bedrijfsmatige activiteiten en/of calamiteiten.
• Bodemsanering
  Ernstig verontreinigde locaties dienen te worden gesaneerd indien er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Bij immobiele verontreiniging in de bovengrond die zich niet kan verspreiden (zoals zware metalen en PAK) wordt uitgegaan van een zogenoemde functiegerichte benadering. Dit houdt in dat de kwaliteitseisen die aan de bodem worden gesteld afhankelijk zijn van de (toekomstige) bestemming van de locatie. Bij mobiele verontreiniging die zich via het grondwater kan verspreiden, wordt mede afhankelijk van de kosteneffectiviteit, zoveel mogelijk verwijdering van de verontreiniging nagestreefd. Een ander uitgangspunt is dat bij nieuw in te richten gebieden of terreinen hogere eisen worden gesteld aan de bodemkwaliteit dan bij milieuhygiënisch onvermijdbare saneringen in gebieden waar geen nieuwe inrichting plaats vindt. Bij nieuwe situaties ligt het criterium voor saneren bij ernstige verontreiniging.
• Bodembeheer
  Bij hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond wordt uitgegaan van het principe "wat schoon is moet schoon blijven" en "wat vies is mag niet viezer worden". Waar mogelijk wordt een verbetering van de kwaliteit nagestreefd, zodat de bodem duurzaam geschikt wordt voor elk gewenst gebruik.

Bij een aanvraag om omgevingsvergunning of een functiewijziging moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 verricht te worden. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of misschien zelfs een bodemsanering noodzakelijk is voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie.

Plansituatie
Ten noorden van het terrein zijn enkele metaalverwerkende bedrijven, een tankstation, autospuiterijen, smederijen en gieterijen aanwezig geweest. In de directe omgeving zijn ook ondergrondse tanks en gedempte sloten aanwezig. Het terrein maakte in het verleden onderdeel uit van een beenderzwartfabriek.

Op basis van een verkennend en aanvullend bodemonderzoek aan de Idenburgstraat is op 11 juli 2007 een beschikking Wet bodembescherming over de bodemverontreiniging genomen (kenmerk DSO 07.052896). Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging, maar er is geen noodzaak voor een spoedige sanering. Het gaat om een verontreiniging met zware metalen (koper, lood en zink) in een puin- en sintelhoudende ophooglaag; het gebruik is buurtcentrum en speelplaats en het terrein is deels verhard.

Op het terrein aan de Schermerhornstraat 44 (Lauwerecht/Idenburgstraat) zijn in 2014 een verkennend bodem- en asbest onderzoek (BOOT, 25 april 2014, documentnummer P12-0468-056) en een nader asbestonderzoek (BOOT, 25 april 2014, documentnummer P12-0468-071) uitgevoerd. Uit het verkennend onderzoek blijkt dat er matig tot sterke verontreinigingen met zware metalen in de puinhoudende ophooglaag aanwezig zijn en dat daarin asbest voorkomt. Nader onderzoek is noodzakelijk. Uit het nader asbestonderzoek blijkt dat er plaatselijk een ernstige verontreiniging met hechtgebonden asbest in de bovengrond aanwezig is, maar dat er geen sprake is van onaanvaardbare humane risico's. Dit terreingedeelte is niet zonder meer geschikt voor de toekomstige bestemming.

Op 17 april 2015 is een nader en verkennend bodemonderzoek op de projectlocatie Schermerhornstraat (BOOT, 17 april 2015, documentnummer P15-0092-008) uitgevoerd. Dit onderzoek is ook uitgevoerd op het terreingedeelte ten westen van de Schermerhornstraat 44, dat in gebruik is als basketbalveld. De toekomstige bestemming is groenbestemming op het zuidelijk deel en woon/zorg complex op het noordelijk deel. Er zijn sterke verontreinigingen met koper, lood en zink aangetroffen en een ernstige verontreiniging met asbest. De concentraties aan (niet hechtgebonden) asbest en lood in de bovengrond zijn dusdanig, dat deze naar verwachting geen risico's leveren voor het bestaande gebruik. Dit is niet bevestigd met een risico-evaluatie.

Bij bodemonderzoeken in de omgeving zijn plaatselijk gevallen van ernstige bodemverontreiniging aanwezig die gerelateerd worden aan bedrijfsmatige activiteiten of de stedelijke ophooglaag. In verband met graafwerkzaamheden zijn aan de Lauwerecht 7a en 7b (ten zuiden van het plangebied) saneringshandelingen (melding BUS) uitgevoerd.

Als er grondwater wordt onttrokken voor bijvoorbeeld bouwwerkzaamheden moet onderzocht worden of deze  onttrekking invloed heeft op mobiele verontreinigingen in de omgeving van de locatie of in het diepere grondwater. In het diepere grondwater op en nabij de locatie is sprake van een omvangrijke verontreiniging met vluchtige gechloreerde oplosmiddelen (VOCl). Bij een mogelijke beïnvloeding van deze verontreinigingen is het noodzakelijk een saneringsplan op te stellen of aansluiting te zoeken bij het "saneringsplan biowasmachine" of een eventueel in de toekomst vast te stellen gebiedsplan.

Op basis van de Nota Bodembeheer 2012-2022 voor grondverzet is het plangebied ingedeeld in de bodemkwaliteitsklasse industrie voor wat betreft de ontgravingskwaliteit en de klasse wonen voor wat betreft de functie en de toepassingseis.

Conclusie
Om het terrein geschikt te maken voor toekomstig gebruik zijn aanvullend onderzoek (na sloop) en saneringsmaatregelen noodzakelijk. Onder deze voorwaarden voor onderzoek en/of sanering bij een omgevingsvergunning of een grondwateronttrekking vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Er moet verder rekening gehouden worden met proceduretijd voor vergunningen en meldingen in het kader van de Wet bodembescherming en met eventuele onderzoekskosten voor grondafvoer.

5.8 Flora en fauna

Kader
Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld door de raad in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

In de Flora en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora en Faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora- en faunawet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan en dat eventuele ontheffing of vrijstelling zal worden verleend.

Plansituatie
Het aanwezige groen maakt geen deel uit van de hoofdgroenstructuur.

In december 2014 is een Quick Scan in het kader van de Flora- en faunawet uitgevoerd (Flora- en faunaonderzoek Schermerhornstraat Utrecht). Geconcludeerd werd:

• Er zijn geen bedreigde of beschermde plantensoorten aangetroffen. Het voorkomen van strikter beschermde soorten van tabel 2 en 3 is uit te sluiten op basis van het beheer en het gebruik.
• De ingreep kan een negatief effect hebben op tabel-1-soorten uit de groepen zoogdieren. Voor dergelijke soorten geldt een algemene vrijstelling van de verbodsbepalingen van de FF-wet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen.
• Recent vleermuisonderzoek heeft geen verblijfplaatsen aangetoond in het gebouw op het terrein. De bomen zijn niet geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen.
• Het terrein vormt een te verwaarlozen onderdeel van het foerageergebied van Gewone en Ruige dwergvleermuis.
• In de opgaande begroeiing zijn algemene broedvogels zonder vaste nestplaats te verwachten.
• In het plangebied komen geen vaste nestplaatsen van broedvogels voor.
• Het plan is niet van invloed op strikter beschermde zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen en ongewervelden.

Uit het onderzoek komt naar voren dat het plan – wat de strikter beschermde soorten betreft – een negatief effect kan hebben op broedvogels zonder vaste nestplaatsen. Het is verboden handelingen te verrichten die een negatief effect hebben op broedsels. Daarom dient het rooien van de opgaande begroeiing buiten het broedseizoen plaats te vinden. De piek van het broedseizoen ligt in de periode van 15 maart-15 juli. Vroegere en met name latere broedsels komen echter voor, bijvoorbeeld van duiven. Het rooien van het groen tijdens het broedseizoen is mogelijk wanneer een inspectie aantoont dat geen broedsels aanwezig zijn of wanneer maatregelen zijn genomen om broedsels te voorkomen.

Conclusie
Flora en fauna vormen geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan wanneer er bij het uitvoeren van activiteiten rekening wordt gehouden met het broedseizoen.

5.9 Water

Het plan voldoet aan het waterbeleid. Conform de Keur van het waterschap HDSR dient ter compensatie van de ontwikkeling Lauwerecht 7A en 7B (exclusief 7C Plané) in totaal 2160 m2 extra verhard oppervlak gecompenseerd te worden. Uitgaande van een compensatieplicht van 15% over de toename van aangesloten verhard oppervlak en een maximale peilstijging van 30 cm, zou voor Lauwerecht 7A en 7B in totaal 325 m2 aan open water of 98 m3 aan extra waterberging moeten worden gerealiseerd.

Hieraan dient additioneel de compensatieplicht van 310 m2 wateroppervlak (of 92 m3 berging) vanuit de resterende wateropgave van het Masterplan Talmalaan fase 1 (zie bijgevoegde memo 'Watertoets Talmalaan 02-02-2007 IBU)' aan toegevoegd te worden. Deze resterende wateropgave bedraagt 92 m3 (310 m2 x 0,3 m) aan extra waterberging bovenop de 98 m3 vanuit de sloop/nieuwbouwontwikkeling Schermerhornstraat eo. In totaal dient dus 190 m3 aan waterberging in boven- of ondergrondse voorzieningen te worden gerealiseerd.

Omdat uit de notitie 'afweging Wadi vs. Watershell Schermerhornstraat eo' (Stadsingenieurs, 18-12- 2014) blijkt dat open water ruimtelijk en financieel niet inpasbaar is, is gekozen voor een ondergrondse bergingsvoorziening. In het park aan de zuidzijde wordt een waterbergingsvoorziening van voldoende capaciteit opgenomen.

In de bijlagen is de volledige waterparagraaf opgenomen.

5.10 Duurzaamheid

Kader
Uitgangspunt van de gemeente Utrecht is te streven naar duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoefte te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component),Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

Het bestemmingsplan schenkt aandacht aan de sociale en economische component, aan flora en fauna, water, milieuthema's lucht, geluid, externe veiligheid en bodem. Duurzaam bouwen completeert dit door zich te richten op ontbrekende thema's (in het bijzonder ruimtegebruik, grondstoffengebruik, gezondheid) en het integrale resultaat, zowel hier en nu als daar en later.

Gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan en de daaraan gelieerde beleidsplannen en afspraken als Milleniumdoelen, Duurzaam inkopen, Utrechtse Energie 'Utrecht CO2-neutraal in 2030' Waterplan, FSC Convenant, voor de het gemeentelijk Vastgoed en met bouwende partijen ambities vastgesteld voor duurzaam bouwen, energie, materiaalgebruik, etcetera.

Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.

Elk bouwinitiatief moet een bijdrage leveren aan de duurzaamheidsdoelen van de gemeente.

Plansituatie
Aan initiatiefnemer zijn in het SpvE voor de uitwerking van de woningen en de openbare ruimte de volgende adviezen meegegeven:

• Het voorzien van de woningen van een maximaal isolerende schil, en toepassing van lage temperatuur verwarming (vloer-, wandverwarming).
• Het creëren van een vlak dakoppervlak, om nu of in de toekomst te kunnen voorzien van zonnecellen.
• Bouwen met een duurzaam en laag materiaalgebruik. De minimumeis is dat geen zink, koper en lood wordt toegepast. Te gebruiken hout moet afkomstig zijn uit duurzaam beheerd bos (bij voorkeur FSC-goedgekeurd).
  

Initiatiefnemer dient zich te houden aan de uitgangspunten Integrale Woningkwaliteit van de gemeente en het nieuwe bouwbesluit.

5.11 Archeologie

Wettelijk kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.
Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Archeologie in het bestemmingsplangebied Schermerhornstraat.
Een deel van het bestemmingsplangebied valt in een gebied zonder archeologische verwachting (wit), wat betekent dat hier geen verwachting op archeologische resten zijn. Een gedeelte van het bestemmingsplangebied heeft een archeologische verwachting (groen), wat betekent dat hier de verwachting op archeologische resten hier laag zijn. Dit is gebaseerd op eventuele aanwezigheid van resten van de Middeleeuwse voorstad en middeleeuwse keramische industrie langs de Vecht.

Conclusie
Binnen het bestemmingsplangebied Schermerhornstraat zijn twee verschillende zones aan te geven (afb. 1) waarvoor verschillende beleidsadviezen gelden. Voor de zone met een archeologische verwachting (groen) geldt dat bodemingrepen groter dan 1000 m2 en dieper dan 50 cm archeologie vergunningplichtig zijn. Voor de zone zonder een archeologische verwachting (wit) geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel. Indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen, dient conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. REO afdeling Erfgoed, gemeente Utrecht, 030-2863990 te worden gedaan.

Volgens de gemeentelijke verordening op de Monumentenzorg, moet de initiatiefnemer indien hij deze ondergrenzen overschrijdt door een archeologisch onderzoeksrapport aantonen of er al dan niet sprake is van de aanwezigheid van archeologische waarden. Voor het totale plangebied geldt dat indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen er conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten dient te worden gedaan bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de afdeling Erfgoed van de Gemeente Utrecht.

5.12 Kabels en leidingen

Kabels en leidingen worden door de nutsbedrijven aangelegd en onderhouden. Er zijn geen hoofdkabels en -leidingen in het plangebied die planologisch relevant zijn.

5.13 Kwaliteit van de leefomgeving

In de bijlagen is een bezonningsonderzoek opgenomen. Als gevolg van het bouwplan zullen de bestaande woningen aan de Idenburgstraat aan de voorzijde in de ochtenduren (tot ca 10:00 uur) iets minder zon krijgen. Dit geldt met name in het voor- en najaar. Gedurende de rest van de dag en in de andere seizoenen zijn er geen negatieve gevolgen voor de bezonning van bestaande woningen. Het gaat om woningen die over het algemeen goed bezond worden en waar in de achtertuin en op de achtergevel veel zon valt. Vanwege dit en het feit dat de verminderde bezonning slechts een klein deel van de dag en alleen in bepaalde seizoenen optreedt is dit acceptabel in een stedelijke omgeving.
Een klein deel van de toekomstige woningen aan de Oudlaan zal aan het eind van de dag (vanaf ca. 16:00) minder zon krijgen. Ook hiervoor geldt dat het een klein deel van de dag betreft in met name voor- en najaar, en dat er op andere momenten nog veel zon in de woning komt. Ook dit is acceptabel.

5.14 Gezondheid

Gelet op de voorgaande paragrafen is aan het aspect gezondheid voldoende aandacht besteed en voldoet het project aan de wettelijke milieueisen. De GG&GD heeft aanvullend een advies gegeven.

Voor wat betreft gezondheidkundige aspecten die verband houden met luchtverontreiniging en geluid acht de GG&GD het niet nodig over dit plan een advies te geven. De Talmalaan is weliswaar vrij druk, maar er gaan toch minder dan 10.000 motorvoertuigen per etmaal over de weg en bovendien is het plangebied meer dan 50 meter van de weg af. 

Voor wat betreft groen en gezondheidsbevordering biedt het plangebied niet heel veel mogelijkheden. Het advies is om de bestaande groenstructuur zo veel mogelijk te behouden en daar waar mogelijk gebruiksgroen te creëren en een te stenige omgeving te voorkomen. Met gebruiksgroen wordt groen bedoeld dat niet alleen is om naar te kijken, maar waar de bewoners ook iets mee kunnen doen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de ontwikkeling van de kavel nabij de Oudlaan, hoek Schermerhornstraat. Voor deze kavel maakt dit bestemmingsplan de bouw mogelijk van starterskoopappartementen en een wooncomplex begeleid wonen.

Financiële haalbaarheid
De bouwkavel maakt deel uit van de grondexploitatie Schermerhornstraat / Talmalaan 2e fase. Deze grondexploitatie heeft een positief saldo, waardoor de financiële haalbaarheid voldoende is verzekerd.

Economische haalbaarheid
Gelet op de gesloten overeenkomst met de bouwer en de door de bouwer gesloten overeenkomsten met de toekomstige gebruiker, vormt de afzetbaarheid van het bouwprogramma geen belemmering voor de realisatie en voortgang van het project. De realiseerbaarheid van het project binnen de voorgestane planperiode is hiermee voldoende aangetoond.

Planschade
Door de Adromigroep is op 21 augustus 2013 een risicoanalyse planschade opgesteld voor het project Talmalaan fase 1 en fase 2, waar dit bestemmingsplangebied deel van uitmaakt. De hierin genoemde risico's kunnen worden opgevangen in de grondexploitatie.

Kostenverhaal
De gemeentelijke kosten voor de begeleiding en toetsing van aanvragen voor (omgevings-)vergunningen en opstellen bestemmingsplan worden uit de daarvoor bestemde leges gedekt. De onderzoeken ten behoeve van het opstellen van het bestemmingsplan zijn voor rekening van de bouwer uitgevoerd.

De kosten voor bouwrijp maken en de inrichting van het openbaar gebied zijn voor rekening van de gemeentelijke grondexploitatie en worden gedekt door de uitgifte van het perceel in erfpacht.

Exploitatieplan
Aangezien het kostenverhaal via gronduitgifte is verzekerd, is het vaststellen van een exploitatieplan voor dit bestemmingsplan niet nodig.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is getoetst aan de vraag of er met dit plan aspecten aan de orde zijn die relevant zijn voor de nationale belangen die de inspectie voor ruimtelijke ordening behartigt. In de brief van 26 mei 2009 aan alle colleges van burgemeester en wethouders heeft de minister van VROM aangegeven over welke nationale belangen uit de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid (RNRB, TK 2007-2008, 31500 nr. 1) gemeenten altijd overleg moeten voeren met het Rijk. Met dit bestemmingsplan zijn geen van de genoemde nationale belangen in het geding, in die zin dat geen van de nationale belangen aan de orde zijn. Deze herontwikkeling van een bestaande functie is niet in strijd met rijksbelangen. Er is daarom geen aanleiding om afzonderlijk vooroverleg te voeren.

Het plan is daarnaast getoetst aan de provinciale beleidslijn "Uitvoering beleidslijn nieuwe Wro" (vastgesteld door Gedeputeerde Staten op 11 november 2008). Op grond van de overleglijst van deze beleidslijn is geen vooroverleg met de provincie nodig.
Het plangebied bevindt zich namelijk binnen de rode contouren (stedelijk gebied) van het Streekplan. Ook ligt het plan niet binnen 200 meter van een transportas als bedoeld in paragraaf 8.1 van de beleidsneutrale omzetting van het streekplan naar de Structuurvisie Provinciaal Belang (vastgesteld door Provinciale Staten op 21 september 2009).
Ten opzichte van de bestaande situatie heeft het nieuwbouwplan beperkte invloed op de verkeersaantrekkende werking. De wijkontsluiting gelijk blijft. Er is dan ook geen aanleiding om een mobiliteitstoets uit te voeren.
Daar waar bekende of te verwachten archeologische waarden in het geding zijn, heeft de provincie bevestigd dat 3.1.1-overleg niet noodzakelijk is indien de archeologische waarden beschermd worden door middel van een dubbelbestemming Waarde Archeologie en de gemeentelijke archeologieverordening. In dit plan wordt de bescherming geregeld zodat geen nader vooroverleg nodig is.

Bij de ontwikkeling van het bestemmingsplan is het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden betrokken geweest (HDSR). In overleg met de HDSR is de watertoets opgesteld en akkoord bevonden. Met inachtneming van de watertoets alsmede het rioleringsplan, vormen de wateraspecten geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Voor de inhoudelijke aspecten wordt verwezen naar paragraaf 5.9 en de waterparagraaf in de bijlage.

6.2.2 Participatie

Het masterplan Talmalaan kent een lange historie. In 2005 is ervoor gekozen het masterplan in twee delen op te knippen. Het eerste deel bestaat uit de reeds afgeronde herontwikkeling van het gebied direct grenzend aan de Talmalaan en de Troelstralaan.
Het tweede deel van het masterplan bestaat uit de complexen Lauwerecht 1 t/m 8, die rondom de Talmalaan in de Staatsliedenbuurt en Lauwerecht zijn gelegen. Dit tweede deel is pas in maart 2010 vrijgegeven voor consultatie. Uit de reacties kwam naar voren dat de belanghebbenden te weinig betrokken zijn geweest bij de totstandkoming van het masterplan. Deze constatering heeft ertoe geleid dat de gemeente en Mitros in juni 2010 hebben besloten een participatietraject in te lassen. Hieruit volgde een bewonersadvies met adviezen en inrichtingsvoorstellen. Daarna is een woonwensenonderzoek en een ruimtelijke verdiepingsstudie gedaan. De gemeenteraad heeft 16 februari 2012 het Masterplan Talmalaan vastgesteld.

Tegelijk met het Masterplan is het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Fase 2 Masterplan Talmalaan voorbereid en vastgesteld. Bewoners en belanghebbenden hebben over de inhoud van het SPvE kunnen meedenken. In het bewonersadvies (najaar 2010) en later in de ruimtelijke verdiepingsstudie (voorjaar 2011) is onderzoek gedaan naar de ontwikkelingsmogelijkheden. De resultaten zijn, onder andere in de vorm van proefverkavelingen, zijn in samenspraak met omwonenden en belanghebbenden tot stand gekomen.

Het plan van Plané voor deze woningbouw en begeleid wonen wijkt in geringe mate afwijkt van het SPvE: Aan de oostzijde wordt het appartementengebouw met één bouwlaag verhoogd en de doelgroep van begeleid wonen is nieuw. Deze wijziging ten opzichte van het SPvE is aan omwonenden voorgelegd. Op deze consultatie zijn 2 reacties (waarvan een van het buurtcomite lauwerecht Noord met 51 handtekeningen) ingekomen. De reactie hadden vooral betrekking op onderdelen die al bij het Masterplan en het SPvE aan de orde zijn geweest.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen. Bij de opzet van de regels is gebruikgemaakt van de hiervoor ontwikkelde Utrechtse standaard, de Utrecht Leest. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Opbouw regels

De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken. In hoofdstuk 1 worden de gebruikte begrippen toegelicht en wordt de wijze van meten vastgelegd. In hoofdstuk 2 staan de regels die alleen gelden voor de bestemming waar ze betrekking op hebben. Voor elke bestemming zijn die regels in een apart artikel weergegeven.
De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.3 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen en Artikel 2 Wijze van meten bevatten de begripsbepalingen en de wijze van meten. Deze regels spreken voor zich en behoeven geen nadere uitleg.

Artikel 3 Groen

De bestemming Groen is bedoeld voor de bestaande en nieuwe groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en andere bijbehorende voorzieningen. In deze bestemming is ook waterbeheer en waterberging mogelijk. Daarnaast zijn voet- en fietspaden mogelijk. Deze bestemming biedt enerzijds bescherming ter behoud van bestaande groenvoorziening, maar geeft anderzijds ook de nodige flexibiliteit voor de beoogde herindeling.

Artikel 4 Tuin

Aan de (beoogde) onbebouwde terreinen gelegen tussen het openbaar gebied en het nieuwe gebouw en die behoren tot de nieuwbouwontwikkeling is de bestemming 'Tuin' gegeven. Hier kunnen de bij de bebouwing behorende voortuinen, entrees en groenvoorzieningen worden gerealiseerd.

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming Verkeer – Verblijfsgebied heeft betrekking op verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer met bijbehorende voorzieningen. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden en groen- en waterpartijen.

Artikel 6 Wonen

De bestemming heeft betrekking op de in het gebied te realiseren woningen.

Met de aanduiding 'maatschappelijk' is de ruimte aangegeven waar de functie begeleid wonen is toegestaan. Het accent van de zorg ligt bij de beoogde cliënten op begeleiding in het wonen, en niet op verzorging. Er zijn verschillende vormen van begeleiding mogelijk. Enerzijds studiobewoning, gecombineerd met intensieve begeleiding en studiobewoning gebruik makend van gemeenschappelijke ruimtes zoals een eet/woonkamer. Anderzijds individueel wonen in een eigen appartement, individuele begeleiding op afspraak en beperkt gebruik makend van gemeenschappelijke ruimtes.

De locatie biedt een gevarieerde woonvorm:
- appartementen met 1 gemeenschappelijke inloop (eetruimte)
- studio’s met 1 gemeenschappelijke woon-/eetruimte

Elke bewoner heeft een woning met een eigen voordeur, woon-/eetkamer, badkamer met toilet en was-/droogruimte. De appartementen hebben een aparte slaapkamer. De bewoners kunnen gebruik maken van een gemeenschappelijke inloop.
Er is 24 uur per dag begeleiding aanwezig. Overdag zijn er twee begeleiders, ’s nachts is er een slaapwacht. Er is een kantoor voor het personeel en een ruimte voor de slaapwacht aanwezig.

Binnen deze bestemming zijn tevens voorzieningen ten behoeve van het wonen toegestaan, zoals onder andere parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, tuinen, ontsluitingswegen en paden.

Parkeren
Op 29 november 2014 is de mogelijkheid vervallen om via de bouwverordening het realiseren van voldoende parkeergelegenheid te regelen. Dat heeft tot gevolg dat dit bestemmingsplan de werking van de bouwverordening moet overnemen. Op 1 november 2014 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden die de gemeente de mogelijkheid geeft om een algemeen geformuleerde parkeereis via beleidsregels te concretiseren. Daarom zijn voorwaardelijke verplichtingen m.b.t. parkeren opgenomen.

Dit artikel regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen voldoet. Het artikel 6.2.1 lid d ziet op de oprichting van het appartementengebouw alsmede op het daarna wijzigen van het gebouw, bijvoorbeeld door het bouwkundig samenvoegen van kleinere woningen. In lid 6.3.1 is het parkeren bij een gebruikswijziging, het gebruiken/omzetten van een begeleid wonen woning als een reguliere woning, gereguleerd.

Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als 'voldoende' moet worden beschouwd. Bij sloopnieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid. Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld.

Artikel 7 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming Waarde - Archeologie zorgt voor de bescherming die een bestemmingsplan op grond van de Monumentenwet aan archeologische waarden moet geven. De bestemming werkt door het gebruik in strijd met deze bestemming strafbaar te stellen. Iemand die beschikt over een vergunning op basis van de verordening op de archeologische monumentenzorg, dan wel over een brief van de gemeente waarin is aangegeven dat een dergelijke vergunning niet nodig is, handelt in overeenstemming met de bestemming.

Artikel 8 Overige regels

Geluidsonderzoek wijst uit dat er in het plangebied als gevolg van het spoorwegverkeer een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder zal zijn. Hiervoor wordt een besluit hogere waarde afgegeven. Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met de ontheffing Hogere waarde.

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 10 Algemene bouwregels

Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwings/bestemmingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 11 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de afwijkingsmogelijkheden voor een initiatiefnemer en geeft het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om die mogelijkheden toe te kennen. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan bijvoorbeeld om een afwijking van maten, afmetingen en percentages.

Artikel 13 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel regelt dat het college van burgemeester en wethouders bevoegd is om de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen. De overschrijdingen mogen niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 14 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 15 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

7.4 Lijst van bedrijven, functiemenging

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'.

7.5 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.