Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid

4.1 Projectbeschrijving

4.1.1 Algemene uitgangspunten

Dit hoofdstuk gaat in op de deelgebieden Kern en Zuid uit het Masterplan Leidsche Rijn Centrum. Zoals reeds aangegeven in hoofdstuk 2.5.4 fungeren het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Kern (2010) en het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Zuid (2009) als grondlegger voor dit bestemmingsplan. Deze Stedenbouwkundige Plannen beschrijven de ambitie en (beeld)kwaliteit van het plangebied.

Leidsche Rijn Centrum Kern vormt, zoals de naam al suggereert, een centraal onderdeel van geheel Leidsche Rijn Centrum, één van de vier grote 'Podia' van de Utrecht zoals beschreven in de Structuurvisie Utrecht (2004). Dit is het deelgebied met de belangrijke stedelijke functies zoals het kernwinkelgebied, horeca, commerciële voorzieningen, maar ook woningen. Leidsche Rijn Centrum Zuid is het zuidelijke gedeelte van Leidsche Rijn Centrum. Ook dit deel kent een grote mix aan stedelijke functies. In Zuid ligt de boerderij Hofstede Ter Weide. Kern en Zuid worden met elkaar verbonden door de doorgaande fietsverbinding door Leidsche Rijn.

4.1.2 Deelgebied Leidsche Rijn Centrum Kern

In dit centrale deel van Leidsche Rijn Centrum komt het kernwinkelgebied. Het moet het 'kloppende hart' van het centrum worden, met winkelstraten en pleinen met terrassen, markt, horeca en andere commerciële voorzieningen. Veel aandacht gaat uit naar levendigheid op straat, vandaar dat elke winkel en de woningen erboven de entree aan de straat- of pleinzijde heeft. Het hoogteverschil in het gebied draagt bij aan een unieke sfeer. De veelal langzaam oplopende straten worden hier en daar afgewisseld met scherpe hoogteverschillen overbrugd door bijvoorbeeld trappen. In het gebied komen verder kantoren, circa 1250 woningen, een Wijkbureau, en een bibliotheek. Voor de vestiging van een ROC is naast het station ruimte gereserveerd.

4.1.3 Deelgebied Leidsche Rijn Centrum Zuid

Het zuidelijke deelgebied van Leidsche Rijn Centrum kenmerkt zich onder andere door een grote mix aan maatschappelijke en culturele voorzieningen. Ook hier geeft het hoogteverschil als gevolg van de overkapping van de Rijksweg A2 het gebied een karakteristieke sfeer. Er komen circa 600 woningen, kantoren, een scholencluster en diverse voorzieningen op het gebied van zorg en welzijn. De winkels zijn hier, met onder meer twee grote supermarkten, gericht op de dagelijkse boodschappen. Een bijzondere plek is ingeruimd voor cultuur. Door Leidsche Rijn Centrum loopt de zogenaamde Cultuur-as: van Het Gebouw van Stanley Brouwn, via boerderij Hofstede ter Weide over de kap van de Rijksweg A2 naar boerderij RoodNoot. Ook is in de Cultuur-as ruimte gereserveerd voor een grote culturele trekker (de Schouwburg XL). Vooral de inpassing van de historische boerderij Hofstede ter Weide in het nieuwe gebied zorgt voor een unieke plek met bijzondere hoogteverschillen. Dit Rijksmonument krijgt eveneens publieksfunctie(s). Aan de zuidkant vormt Park Leeuwesteyn de rand van het centrum en de overgang naar de omliggende woonwijken.

4.1.4 Programma

Leidsche Rijn Centrum kent een hoge mate van functiemenging en ook een omvangrijk programma om zo het gewenste centrum-stedelijke woon- en leefmilieu te kunnen realiseren. Wonen neemt een belangrijke plaats in. In Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid komen ongeveer 1.850 woningen. Verder komen er kantoren, winkels, dienstverlening, culturele, recreatieve en maatschappelijke voorzieningen en horeca. Met dit programma kan een levendig stadscentrum en hierdoor knooppunt van ontmoeting ontstaan.

Voor de diverse functies is in de stedenbouwkundige plannen een bruto vloeroppervlak gegeven. Ook dit bestemmingsplan gaat uit van een maximaal bruto vloeroppervlak.

Functie	Maximum bvo (m2)
Wonen	222.000
Detailhandel	38.000
Dienstverlening	7.000
Horeca	15.000
Maatschappelijk	30.000
Cultuur en ontspanning	25.000
Kantoren	50.500

4.1.4.1 Wonen

In Leidsche Rijn Centrum (Noord, Kern, Zuid en Oost) worden circa 2.600 woningen gerealiseerd. Daarmee neemt de woonfunctie in het centrumgebied een belangrijke plaats in.

In Leidsche Rijn Centrum Kern en Leidsche Rijn Centrum Zuid worden ongeveer 1.850 woningen mogelijk gemaakt (222.000 m2). Uiteraard is er voor iedereen plaats in Leidsche Rijn Centrum, maar de doelgroep voor deze woningen bestaat uit bewoners die waarde hechten aan een stedelijk leefmilieu. Bij een centrumstedelijk woonmilieu is vaak sprake van een spanning tussen wat aan de ene kant wordt beschouwd als stedelijke kwaliteit (namelijk diversiteit, levendigheid, drukte) en aan de andere kant wat bewoners en ook bedrijven zien als kwaliteiten van woon of werkmilieus (namelijk homogeniteit, rust, bereikbaarheid). Veel mensen voelen zich stedeling, maar in een stadscentrum wonen is een ander verhaal.

Belangrijk is derhalve om te benoemen wat een centrumstedelijk woonmilieu is. De belangrijkste kenmerken zijn:

• setting in een grote stad (vanaf circa 60.000 inwoners)
• centrumgebied met stedelijke en regionale voorzieningen
• grote mate van functiemenging
• hoge dichtheid
• goed bereikbaar per openbaar vervoer en fiets (autobereikbaarheid kan variëren).

Bij het ontwerpen van stedelijkheid en bijbehorende woonmilieus wordt de specifieke plek steeds belangrijker. In een wereld die meer en meer gekenmerkt wordt door beweging, versnelling, virtualiteit en standaardisering, ontstaat een grote behoefte aan verbijzondering en eigenheid. Daarnaast fungeert de woning steeds meer als uitvalsbasis voor werken, gebruik van stedelijke voorzieningen en sociale contacten in een steeds wijdere omgeving. Aspecten als ligging en bereikbaarheid spelen een belangrijke rol, naast intensief ruimtegebruik en functiemenging. Ook in Leidsche Rijn Centrum is dit een belangrijke opgave: de beschikbare onbebouwde ruimte is beperkt en de wens om allerlei functies toe te voegen groot. Het is om die reden dan ook niet zinvol om ook in Leidsche Rijn Centrum een groot aantal eengezinswoningen te realiseren. Wonen in appartementen (wellicht in hoogbouw) is een veel reëler optie in een centrumstedelijk gebied. Het gaat daarbij om aanbod in zowel duur, als middelduur en beleggershuur, veelal goed te combineren met andere functies. Omdat ook lagere inkomensgroepen de kans moeten hebben om in een centrumstedelijk woonmilieu te kunnen wonen, wordt ook sociale huur en sociale koop gerealiseerd. Ook dit zal in gestapelde vorm zijn.

De marktperspectieven voor centrumstedelijke woonmilieus in Utrecht zijn relatief goed. De woonmilieus in de historische binnenstad en in Leidsche Rijn Centrum worden van blijvende waarde geschat. In beide centra is sprake van een combinatie met hoogwaardige voorzieningen. Uit diverse beschikbare onderzoeken blijkt de verwachting dat er in de toekomst meer vraag ontstaat naar luxe appartementen met allerhande moderne voorzieningen, die daardoor mede geschikt zijn voor ouderen. Ook voor minder luxe appartementen (gericht op jongeren en starters) blijft in Utrecht belangstelling.

De woonfunctie in het centrumgebied neemt aldus een belangrijke plaats in. Het woonprogramma is kwalitatief uitgewerkt in een aantal categorieën, die weer zijn afgestemd op de verwachte vraag. Nu al is duidelijk dat Leidsche Rijn Centrum niet alleen zal reageren op de bestaande vraag, maar dat het aanbod van bijzondere woonvormen tevens een nieuwe vraag zal genereren.

Voor een goede afstemming van de woonvraag op het woonaanbod, werkt de gemeente Utrecht met zeven zogenaamde woonbelevingsgroepen. Het centrumstedelijke woonmilieu dat in Leidsche Rijn Centrum wordt gerealiseerd, komt tegemoet aan de wensen van een aantal van deze woonbelevingsgroepen. Dat wil niet zeggen dat er voor andere groepen geen plaats zou zijn in Leidsche Rijn centrum, het gaat om accenten.

Voor vier van deze woonbelevingsgroepen zijn de woningen in Leidsche Rijn Centrum met name interessant:

• Actieve individualisten: jonge mensen, die starten op de woningmarkt en veel ondernemen buitenshuis. De woning moet onderscheidend zijn en bovenal een uitvalsbasis bieden voor het leven buitenshuis. Hun woonvoorkeur gaat uit naar goed onderhouden appartementen, in de duurdere huur of goedkope en middeldure koop.
• Gesettelde idealisten: dit gaat meestal om mensen vanaf vijftig jaar, voor wie een modern en zakelijk woonmilieu aantrekkelijk is. De grotere en meer luxe penthouses worden gecombineerd met de nabijheid van culturele voorzieningen.
• Tolerante socializers: voor deze groep is een levendige buurt heel belangrijk. Er moet voldoende buitenruimte zijn en de woonomgeving moet ingericht zijn op de ontmoeting van mensen.
• Gehaaste middenklassers: één en tweepersoonshuishoudens, die door hun drukke leven zijn gericht op luxe en gemak, zowel in de woning als in de woonomgeving. De voorkeur in een stedelijk centrum gaat uit naar een luxe nieuwbouwappartement in een veilige en goed bereikbare buurt met voorzieningen direct in de buurt.

Bijzondere woonvormen

De populatie van de stad Utrecht is groot en divers. Het aandeel van kwetsbare groepen zoals ouderen, gehandicapten en dak- en thuislozen, vraagt in toenemende mate de aandacht van de gemeente. De vraag van deze mensen is vaak complex en omvat verschillende beleidsterreinen binnen de gemeente, maar ook daarbuiten van instellingen en marktpartijen. Steeds meer mensen willen in de eigen omgeving, en zo zelfstandig mogelijk, blijven wonen, ook wanneer de behoefte aan zorg toeneemt. Om aan deze vraag te voldoen zetten de gemeente Utrecht en de diverse aanbieders van wonen, welzijn en zorg in op een integrale aanpak. Uitgangspunt is dat voor deze groepen de juiste voorzieningen moeten komen om in de wijk de vraag naar zelfstandig wonen mogelijk te maken. Daarnaast blijft er ook een groep mensen voor wie zelfstandigheid niet meer wenselijk of mogelijk is en die derhalve is aangewezen op intramurale woonvormen.

Een integrale aanpak komt onder meer tot uiting in de woonservicezone. Dit gaat uit van een servicewijkgedachte, waarbij een aantal voorzieningen bij elkaar zitten. Rondom dit voorzieningencentrum bevinden zich aanpasbare woningen en bijzondere woonvormen. Bij voorkeur zijn winkels voor dagelijkse boodschappen in de directe nabijheid gesitueerd. Per wijk of deel van een wijk met circa 10.000 inwoners wordt een dergelijke woonservicezone ingesteld. In Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid is een dergelijk cluster voorzien, bestaande uit bijzondere woonvormen rondom een concentratie van welzijn- en zorgvoorzieningen. Aansluitend zijn ook andere voorzieningen, zoals basisonderwijs en kinderopvang en dagelijkse winkels gepland. Hiermee wordt voldaan aan de centrale doelstelling om een zone te realiseren van nieuwe, gewenste combinaties van wonen, welzijn, zorg en dienstverlening. Goede voorwaarden zijn daarmee gecreëerd voor het zelfstandig wonen van mensen met een service en/of zorgvraag. De samenhang in het aanbod wordt vergroot, de kwaliteit van wonen en woonomgeving verbetert, veiligheid en sociaal contact zijn van belang en daar profiteert iedere wijkbewoner van, ook degene die geen specifieke hulp- of zorgvraag heeft. In afstemming met de planvorming voor geheel Leidsche Rijn, en in het bijzonder met de omringende deelgebieden, wordt met name in Leidsche Rijn Centrum Zuid een aantal bijzondere woonvormen mogelijk gemaakt zoals individueel zelfstandig wonen in een aangepaste woning, complexgewijs verzorgd wonen en intramuraal wonen. Deze komen eveneens in het zuidwestelijke deel van het plangebied, als kern van de woonservicezone.

Uitgangspunten woningen in Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid

Op basis van het bovenstaande zijn de volgende eigenschappen en uitgangspunten voor de woningen in Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid te formuleren:

• het programma sociale woningbouw richt zich met name op starters op de woningmarkt;
• geen standaardappartementen, maar een variatie aan woningen (studio, loft, woonwerkunit, penthouse, condominium) om zo goed mogelijk aan te sluiten bij de wensen van de bewoners en het afzetrisico te verkleinen;
• grote en kwalitatief hoogwaardige buitenruimtes (balkons, loggia's, dakterrassen, binnentuinen);
• ruimte voor speciale doelgroepen van woningcorporaties;
• ruimte voor combinatie van wonen en zorg.

Ondanks de beperktere vraag op de huidige appartementenmarkt in Utrecht heeft Leidsche Rijn Centrum veel potentie vanwege het geplande levendige centrumstedelijk milieu, de uitstekende bereikbaarheid, de hoogwaardige openbare ruimte en de bijzondere architectuur met individueel herkenbare gebouwen. Ook de aanwezigheid van stille binnenhoven in contrast tot de levendige winkelstraten en pleinen vormt een belangrijk onderdeel van de woonkwaliteit net als de aandacht voor grote en kwalitatief hoogwaardige buitenruimtes (balkons en terrassen).

Zoals hierboven al gemeld is in de deelgebieden Leidsche Rijn Centrum Kern en Leidsche Rijn Centrum Zuid in totaal ruimte voor 222.000 m2 bvo ofwel zo'n 1.850 woningen. Van deze woningen is voor circa 850 woningen inmiddels een uitgiftecontract getekend door een ontwikkelcombinatie die het kernwinkelgebied realiseert. Zo'n 30% van de woningbouwopgave (circa 550 appartementen) betreft sociale woningbouw die door vier Utrechtse woningbouwcorporaties wordt gerealiseerd.

Het resterende woningbouwprogramma bevindt zich met name aan de zogenaamde Stadstuin danwel Park Leeuwesteyn, waar nog geen afspraken met projectontwikkelaars voor zijn. Deze blokken hebben een aantrekkelijke ligging aan het groen en de directe nabijheid van de voorzieningen van Leidsche Rijn Centrum.

Een aandachtspunt bij de uitwerking van de woongebouwen betreft de flexibiliteit van de indeling van appartementengebouwen, zodat kleine wooneenheden die in de huidige markomstandigheden een grotere kans op afzetbaarheid hebben, in de toekomst omgezet kunnen worden tot grotere wooneenheden. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van studentenhuisvesting die later omgebouwd wordt tot grotere koopappartementen. Een dergelijk groeimodel anticipeert daarmee op de marktomstandigheden en biedt tegelijkertijd mogelijkheden om een levendig woonmilieu te bereiken.

4.1.4.2 Detailhandel

Leidsche Rijn Centrum Kern is de plaats van het nieuwe kernwinkelgebied. Zoals geformuleerd in het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Kern (januari 2010) is het uitgangspunt voor het kernwinkelgebied een aangenaam verblijfsklimaat met een rijke keuze aan winkels voor bezoekers vanuit Leidsche Rijn, de Utrechtse regio en daarbuiten. Door een gevarieerd en afwisselende vormgeving en uitstraling wordt een duurzaam en levend centrum gecreëerd. Diversiteit en kwaliteit zorgen voor onderscheid, waardoor een eigen plek in de detailhandelsstructuur van de Utrechtse regio wordt verworven. Zoals reeds vastgesteld in de Visie en het Masterplan, wordt in Leidsche Rijn Centrum geen overdekt winkelcentrum gerealiseerd.

De levendigheid wordt mede vormgegeven door de diverse gebruikers. Voor winkels kunnen deze worden onderscheiden naar bezoekfrequentie:

• frequent: dagelijkse boodschappen, combinaties winkelbezoek met wonen/werken; efficiëntie en gemak staan voorop;
• regelmatig: winkelen, doelgerichte aankopen; bereikbaarheid en keuzemogelijkheid zijn kritische succesfactoren;
• incidenteel: recreatief winkelen/'dagje uit'; gezocht wordt naar de uniciteit van Leidsche Rijn Centrum, met name door onderscheidend winkelaanbod, stedelijke kwaliteit en combinaties met leisure en cultuur.

Een duurzame ontwikkeling van het winkelvastgoed impliceert een goede afstemming: door een uitgekiende verdeling van bronpunten zoals parkeergarages, fietsenstallingen, openbaar vervoerhaltes, publiekstrekkers, alsmede heldere looproutes en een geconcentreerd kernwinkelgebied met aanloopstraten, wordt een goed winkelgebied gerealiseerd. Tegelijkertijd vormt het winkelgebied een drager voor het centrum als geheel. De wisselwerking met openbare ruimte en functies als horeca en culturele voorzieningen wordt nadrukkelijk gezocht.

Het totale winkelprogramma voor Leidsche Rijn Centrum omvat 47.000 m2 bvo. Daarbij krijgen op locaties, zoals rondom het station en langs looproutes tussen werklocaties en openbaar vervoerspunten, op passanten gerichte winkels en dienstverleners een plek. Ten zuiden van het kernwinkelgebied in Leidsche Rijn Centrum Zuid is een centrum voor dagelijkse boodschappen gepland, strategisch gelegen ten opzichte van het verzorgingsgebied in samenhang met maatschappelijke voorzieningen. Dit buurtwinkelcentrum is gericht op de centrumbewoners en de omliggende deelgebieden zoals Grauwaart, Hoge Weide en Leeuwesteyn Noord.

Het bestemmingsplan legt geen branches of segmenten vast, maar het uitgangspunt is een winkelcentrum met diverse winkelpanden, waarbij uiteraard ruimte is voor enkele grote winkelpanden voor de trekkers op strategische punten.

Het detailhandelprogramma in Leidsche Rijn Centrum wordt onderverdeeld in de volgende vier clusters:

Het Kernwinkelgebied

Het kernwinkelgebied biedt een attractief winkelmilieu, veelal met aan twee zijden winkels, met zowel ruimte voor kleine winkels als units voor grootschalige vestigingen op strategische locaties zodat publiekstrekkers daar onderdak kunnen krijgen. Gestreefd wordt naar onderscheidend aanbod: speciaalzaken, buitenlandse & exclusieve formules en grootschalige aanbieders. Een winkelcircuit vormt de basis voor deze winkelvoorzieningen. In het kernwinkelgebied hebben voetgangers het primaat, waarbij een deel exclusief voetgangersgebied (verkeersvrije zone) is. Het kernwinkelgebied ligt globaal tussen drie belangrijke verblijfsgebieden.

Vanaf deze pleinen zijn er goede zichtrelaties met de winkeltrekkers, zodat het publiek zich steeds goed kan oriënteren. Het parkeren voor bezoekers is voorzien in gebouwde parkeervoorzieningen, waarbij de entrees strategisch op of bij deze pleinen liggen. Daarnaast is bijvoorbeeld aan de Parijsboulevard langsparkeren mogelijk. Door voldoende openbare parkeerplaatsen wordt de autobereikbaarheid zeker gesteld.

Het NS-station Utrecht Leidsche Rijn grenst aan het kernwinkelgebied, zodat ook dit als belangrijk bronpunt geldt. De bereikbaarheid per trein vormt een meerwaarde voor het winkelend publiek. Tenslotte is, door middel van fietsstallingen, ook rekening gehouden met de fietsers.

Cluster dagelijkse voorzieningen

In Leidsche Rijn Centrum Zuid komt een buurtwinkelcentrum (ongeveer 6.250 m² bvo). Dit centrum is bedoeld voor de dagelijkse boodschappen voor de bewoners van Leidsche Rijn Centrum en de omliggende woongebieden. Het is daarmee complementair aan het grote kernwinkelgebied. Dit winkelcentrum zal bestaan uit twee supermarkten aan de uiteinden met daartussen ruimte voor onder andere speciaalzaken.

Het buurtwinkelcentrum is net als het kernwinkelgebied, goed bereikbaarheid per openbaar vervoer door de komst van treinstation Utrecht Leidsche Rijn, de aanleg van een busstation waar HOV en diverse buslijnen samen komen en de realisatie van een aantal bushaltes. Ook goede fietsbereikbaarheid inclusief stallingvoorzieningen voor de fiets maken een onmisbaar deel uit van het voorzieningenniveau. Autobereikbaarheid wordt zeker gesteld door voldoende openbare parkeergarages.

Overige locaties

Op locaties waar passantenstromen van onder meer forensen zijn te verwachten, worden op de begane grond ruimtes ontwikkeld, die inspelen op de vraag van deze doelgroep. Daarbij gaat het met name om gemaksvoorzieningen en consumentendiensten zoals een bloemenzaak, tijdschriftenhandelaar en stomerij. Gunstige ligging ten opzichte van deze voetgangersstromen garandeert de levensvatbaarheid van deze functies.

De markt

De markt vormt een verbreding en verrijking van het winkelaanbod en zal naar verwachting een verzorgingsbereik hebben dat in ieder geval heel Leidsche Rijn omvat. De synergie met het kernwinkelgebied wordt bewerkstelligd door een strategische ligging ten opzichte van bronpunten en kernwinkelgebied. Inrichting van het marktplein wordt toegesneden op wensen en vereisten vanuit het marktwezen. Zoals voor het hele centrum geldt, wordt ook bij de ontwikkeling van het winkelvastgoed niet alleen toegewerkt naar realisatie van een eindbeeld, maar zal er sprake zijn van een gefaseerde ontwikkeling.

Niet in het plangebied, maar wel nabij gelegen, is deze (waren)markt gedacht, namelijk op het Berlijnplein. Deze locatie sluit goed aan op het kernwinkelgebied. Zolang de Stadsbaantunnel nog niet is gebouwd en het Berlijnplein daardoor nog niet geschikt is om de markt te houden, kan de markt op het Brusselplein plaatsvinden.

4.1.4.3 Dienstverlening (commerciële voorzieningen)

Diverse commerciële voorzieningen bieden meerwaarde aan het functioneren van een winkelcentrum, maar bevinden zich vanwege de huurniveaus vaak aan de randen ervan. Vaak gaat het om relatief kleine units op de begane grond, die zich eenvoudig laten mengen met andersoortige functies. Er is op diverse plekken rekening gehouden met ruimtes op de begane grond, waaronder het kernwinkelgebied.

Er is ruimte voor 7.000 m² aan dienstverlenende functies. Naast winkels zijn dit bij uitstek centrumvoorzieningen door het sterk publiekgerichte karakter. Voorbeelden zijn uitzendbureaus, reisbureaus, kapsalons, stomerijen, zonnestudio's en dergelijke. Ook ruimtes voor een minder breed publiek, zoals ateliers voor creatieve ondernemers, makelaars en kopiëerwinkels worden onder deze noemer geschaard. Deze functie zal voor een groot deel aan de randen van het kernwinkelgebied een plek krijgen.

Bepaalde voorzieningen kunnen waarschijnlijk beter functioneren op andere plekken binnen Leidsche Rijn Centrum. (Commerciële) kinderopvang kent logischerwijs een beter draagvlak nabij woningconcentraties, waaronder in het zuidwestelijke deel van Leidsche Rijn Centrum. Atelierruimtes & galerieën zijn gebaat bij nabijheid van een culturele trekker. Utrecht kenmerkt zich als stad met een grote creatieve klasse. Voor deze doelgroep is werkruimte wenselijk en in Leidsche Rijn is het aanbod voor dit segment vooralsnog beperkt. Het centrum lijkt de aangewezen plek voor een dergelijke voorziening.

Bijzondere initiatieven

Zoals geheel Leidsche Rijn staat ook Leidsche Rijn Centrum open voor bijzondere initiatieven. Het gaat om initiatieven die een meerwaarde vormen voor het centrum, waarbij zij:

• in bijzondere mate bijdragen aan diversiteit, duurzaamheid en levendigheid van Leidsche Rijn in sociaal en/of fysiek opzicht;
• binnen de reguliere kaders niet of nauwelijks tot stand komen en
• Leidsche Rijn Centrum aan een bijzonder profiel helpen;
• een voorbeeldfunctie voor reguliere partijen kunnen vervullen;
• in zeer sterke mate zelfstandig gedragen worden door de initiatiefnemende partijen (bewonersgroepen, maatschappelijke organisaties en/of bedrijven) met een prominente rol voor eindgebruikers.

Voor Leidsche Rijn Centrum kan gedacht worden aan initiatieven met een educatief of cultureel thema, aan innoverende zorgprojecten (zoals bijvoorbeeld voor opvang van dakloze ouderen), aan initiatieven van recreatieve of levensbeschouwelijke aard (zoals één religieus multifunctioneel centrum) en innoverende woonvormen.

4.1.4.4 Horeca

Horeca vormt een onmisbaar onderdeel van een gastvrij Leidsche Rijn Centrum. De horeca heeft zowel een zelfstandige functie, als een ondersteunende rol bij het kernwinkelgebied en de culturele functies. Horecavoorzieningen worden onderscheiden naar bezoekmotief: daghoreca, restaurants met avondfunctie en de avond & nachthoreca. Clustering van horecafuncties (plein met terrasjes, restaurantboulevard, uitgaanscentrum, et cetera) resulteert vaak in een attractief deelgebied met een eigen aantrekkingskracht die uitstijgt boven die van de individuele vestigingen. In Leidsche Rijn Centrum wordt uitgaanshoreca met name geconcentreerd op het Berlijnplein. Het Brusselplein zal overwegend een daghorecafunctie kennen en gebruikt worden voor restaurants met een avondfunctie. Echter, ook uitgaanshoreca in de vorm van een kroeg of eetcafé, dat na 22.00 uur een kroeg wordt is denkbaar. Door een uitgekiende afstemming met de overige functies, in het bijzonder wonen, wordt de mogelijkheid gecreëerd voor cafés met terrassen om in de avonduren open te blijven en voor vertier en gezelligheid te zorgen. De meerwaarde van daghoreca als ondersteuning, is met name aan de orde bij het kernwinkelgebied.

Lunchrooms, koffiezaken, terrasjes en cafetaria's maken een winkelgebied tot een aangenaam verblijfsgebied. Rondom het station en bij kantorenclusters kunnen restaurants en cafés bijdragen aan een ontmoetingsfunctie voor zakelijke bezoekers en kantoorwerkers en daarmee de attractiviteit van een zakendistrict versterken. Bij grotere culturele en vrijetijdsvoorzieningen wordt horeca van meet af aan nadrukkelijk meegenomen bij planning en ontwikkeling.

In Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid komt 15.000 m² bvo aan horeca. De horeca wordt grotendeels geclusterd langs de pleinen. Het gaat om daghoreca, zoals lunchrooms en brasseries, maar ook om cafés en restaurants. Bars en discotheken worden met name toegestaan buiten dit plangebied aan het Berlijnplein.

Voor Leidsche Rijn Centrum wordt gezocht naar horecafuncties die bijdragen aan een eigen karakter en uitstraling van het centrumgebied. Daarbij is ook de groeiende diversiteit van culturele, bevolkings- en leeftijdsgroepen een belangrijke factor. Het aanbod dient aan te sluiten op het woningbouwprogramma dat in Leidsche Rijn Centrum wordt gerealiseerd. Daarnaast kan ruimte worden geboden aan partycentra voor bijvoorbeeld grootschalige bruiloften en feesten; hieraan is momenteel in Utrecht een groot gebrek, terwijl de vraag ernaar groeit. Ook voor jongeren en scholieren zal het centrum de plek kunnen zijn voor toegespitste horeca, zoals avondhoreca en discotheken.

Horeca in clusters of in combinatie met andere functies resulteert vaak in synergie. Tegelijkertijd is het een feit dat bij sommige combinaties van functies, met name tussen wonen en uitgaan, snel overlast optreedt. Een juiste ruimtelijke planning voorziet in synergie, maar voorkomt overlast. Door goede afspraken te maken over terrassen, meubilair, inrichting van pleinruimte, scheiding privaat/openbaar et cetera, kan realisatie van buitenhoreca in het publieksgebied worden gegarandeerd. Om zoveel mogelijk in te kunnen spelen op toekomstige ontwikkelingen en innovatieve concepten, is het van belang dat er flexibele maatvoering wordt gehanteerd en ook grote units beschikbaar zijn voor horecavestigingen.

4.1.4.5 Maatschappelijke voorzieningen

In Leidsche Rijn Centrum wordt een grote hoeveelheid maatschappelijke voorzieningen gerealiseerd, behorend bij de ambitie van een centrummilieu dat zich richt op meerdere doelgroepen. In Leidsche Rijn Centrum wordt een onderscheid gemaakt naar diverse schaalniveaus. De te realiseren maatschappelijke voorzieningen hebben betekenis voor zowel de buurt, de wijk en Leidsche Rijn, alsook voor de stad en de gehele Randstedelijke regio.

Het programma aan maatschappelijke voorzieningen voor Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid is ruim
30.000 m² bvo. Bij het station komt het Wijkbureau Leidsche Rijn (gemeente) en een bibliotheek. Verder is ruimte gereserveerd voor een activiteitencentrum, een ROC en voor religieuze voorzieningen. In Leidsche Rijn Centrum Zuid komt een scholencluster en een zorgcluster. In het scholencluster is ruimte voor maximaal drie basisscholen, een peuterspeelzaal, gymzaal en kinderopvang. In het zorgcluster is ruimte gereserveerd voor een wijkzorgcentrum, apotheek, ruimte voor welzijnswerk, zorgpost en kortstondige 24-uurszorg. De belangrijkste voorzieningen worden hieronder toegelicht.

Bibliotheek

De bibliotheek in Leidsche Rijn Centrum wordt een belangrijke bibliotheek voor Leidsche Rijn met
circa 2.500 m2 bvo. Voor de bibliotheek is ruimte gereserveerd op het Brusselplein, zodat meerwaarde wordt gecreëerd met het dynamische karakter van kernwinkelgebied en de centrale pleinfunctie met evenementen en horeca en dergelijke. De bibliotheek, geïntegreerd met de kunstuitleen, heeft de ambitie om het laagdrempelige multimediale, informatie- cultuur en kenniscentrum te worden voor alle bewoners, winkelend publiek, passanten en werkenden in het centrum van Leidsche Rijn. De bibliotheek van de toekomst vormt een hoogwaardige en moderne basisvoorziening, die dagelijks toegang biedt tot cultuur, informatie en kennis voor groepen en individuele burgers, jong en oud. De bibliotheek is een cultureel eiland en bron van inspiratie, kennis en erfgoed.

De bibliotheek is straks met het wijkbureau gehuisvest in een uitnodigend en aansprekend gebouw. Naast een uitgebreide collectie gedrukte media biedt het ook toegang tot allerhande maatschappelijke informatie, zowel fysiek als virtueel, vinden regelmatig literaire en culturele bijeenkomsten plaats en worden lezingen en levendige debatten gehouden. Natuurlijk is de bibliotheek in de kennisintensieve 21ste eeuw in Leidsche Rijn Centrum ruim voorzien van digitale faciliteiten en andere kennisbronnen.

Wijkbureau

In Leidsche Rijn Centrum is ruimte gereserveerd voor een wijkbureau voor de bewoners van wijk 9, Leidsche Rijn. Het wijkbureau wordt opgenomen in hetzelfde gebouw waar de bibliotheek wordt gehuisvest.

Voorzieningen voor maatschappelijke opvang

De aantrekkingskracht van het stadscentrum vraagt om voorzieningen voor specifieke doelgroepen zoals dak- en thuislozen en jongeren. In de sfeer van de maatschappelijke opvang is er inmiddels een particulier initiatief. Voor jongeren moet er voldoende vertier en uitgaansmogelijkheden zijn. Dit vereist dat in het centrumgebied niet alle ruimte wordt vastgelegd, maar dat er juist voor initiatieven mogelijkheden open blijven om in een later stadium in te vullen.

Religieuze voorzieningen

In Leidsche Rijn Centrum is ruimte gereserveerd voor voorzieningen met een religieuze functie. De specifieke kleuring daarvoor is nu nog niet aan de orde. Realisering van dergelijke voorzieningen is voor rekening van de initiatiefnemer. In het gemeentelijk gebiedsprogramma 'wonen in verscheidenheid' wordt een nader onderzoek naar een mogelijke toevoeging van ruimte voor welzijn aangekondigd. Het doel daarvan is om een interculturele voorziening in Leidsche Rijn Centrum te realiseren, die de ontmoeting tussen mensen van verschillende culturen bevordert.

Basisscholen, gymzaal, peuterspeelzaal, kinderdagverblijven, welzijn en zorg

In Leidsche Rijn Centrum is een groot aantal buurt- en wijkvoorzieningen gepland. Door het aanbrengen van samenhang tussen deze voorzieningen kan dit synergie opleveren en de sociale structuren versterken. Een levendig stadscentrum is gebaat bij een levendige wijk die gekenmerkt wordt door een grote sociale cohesie. Er zijn maximaal drie basisscholen gepland, waaronder een gymzaal en een peuterspeelzaal. Het gaat hierbij om voorzieningen op wijkniveau.

Ze vereisen een goede bereikbaarheid en veilige aanlooproutes voor de doelgroepen. Clustering van deze voorzieningen is gedacht in het zuidwestelijke deel van Leidsche Rijn Centrum, omdat dit centraal gelegen is ten opzichte van de omliggende buurten Grauwaart en Hogeweide, die eveneens op deze voorzieningen zijn aangewezen. Om deze reden is ook gekozen om de voorzieningen voor welzijn en zorg van de woonservicezone hier te vestigen. Immers, hierdoor bevinden ze zich in de directe nabijheid van woningen voor zorgbehoevenden en senioren.

Bij welzijnsvoorzieningen moet gedacht worden aan een activiteitencentrum, dienstenwinkel en inloopcentrum. Bij het gezondheidscluster moet gedacht worden aan diverse aanbieders van zorg, zoals een huisartsenpraktijk, fysiotherapie, tandarts en apotheek.

Daarnaast wordt uitgegaan van de komst van twee kinderdagverblijven in dit gebied, waarvan er minimaal één bij het voorzieningencluster. Het gaat hierbij om particuliere initiatieven. De meeste voorzieningen vragen om plaatsing op de begane grond, vanwege de directe relatie met de buitenruimte. Hierdoor wordt tevens bijgedragen aan de ambitie van een levendige plint, zoals verwoord in de visie 'Het Levende Centrum'.

ROC

Er is naast het station Leidsche Rijn ruimte gereserveerd om een ROC te ontwikkelen.

4.1.4.6 Cultuur en ontspanning

Het programma cultuur bestaat in de eerste plaats uit een bijzondere culturele trekker – een accommodatie die qua uitstraling boven al andere programma's uitsteekt. Maar daarnaast zijn meerdere culturele initiatieven welkom. Voor voorzieningen op het gebied van cultuur en ontspanning (leisure) is in totaal 25.000 m² bvo gepland in zowel Leidsche Rijn Centrum Kern als Zuid, hoewel het zwaartepunt aan de zuidzijde komt. Hier is ruimte voor een theater. Ook rond de boerderij Hofstede Ter Weide en in andere bouwblokken in Leidsche Rijn Centrum Zuid is ruimte opgenomen voor recreatieve en culturele voorzieningen. Hieronder worden de verschillende culturele voorzieningen nader beschreven.

Schouwburg XL

In Leidsche Rijn Centrum is de uitbreiding van de bestaande Schouwburg in de binnenstad gereserveerd. De Schouwburg XL is gesitueerd tussen het Berlijnplein en het Plantsoen van Boedapest en grenst aan het kernwinkelgebied.

Andere culturele trekkers

Leidsche Rijn Centrum staat open voor initiatieven die bijdragen aan de gewenste culturele identiteit.

Tijdelijke cultuur

Met name voor een multifunctioneel gebied in opbouw kunnen tijdelijke accommodaties van betekenis zijn om mensen kennis te laten maken met het gebied. De Paper Dome en de tentoonstellingsruimte van Stanley Brouwn hebben hun meerwaarde al bewezen. Naast tijdelijke accommodaties gaat het natuurlijk ook om evenementen, festivals en een kermis. Een tweede thema voor het vrijetijdsprogramma heeft betrekking op het levendige en jonge karakter van het nieuwe centrumgebied.

Leisure in het kernwinkelgebied

In het kernwinkelgebied passen vrijetijdsfuncties die aanvullend zijn op het winkelprogramma en gericht zijn op het verlengen van de verblijfsduur. Voorbeelden zijn een games centrum, thematische horeca en entertainment voor kinderen.

Uitgaansbestemming

Het Berlijnplein op de kap van de A2, tussen het station en het Noordelijk Dienstengebouw van Rijkswaterstaat, vormt één van de aantrekkelijke openbare ruimtes. Dit plein krijgt (naast winkels) met name een horeca- en uitgaansbestemming. Goed passend bij dit karakter is een bioscoop.

4.1.4.7 Kantoren

Leidsche Rijn Centrum is een zeer strategisch gelegen kantorenlocatie aan de Rijksweg A2. Hier wordt een gemengd kantorenmilieu tot stand gebracht met veel gedifferentieerde kantoortypen en aantrekkingskracht voor uiteenlopende doelgroepen. De ligging, de uitstekende bereikbaarheid (per fiets, auto en OV) en de grote verscheidenheid aan voorzieningen maken de locatie aantrekkelijk voor een brede doelgroep kantoorgebruikers. De locatie biedt mogelijkheden voor zowel een aantal grootschalige en middelgrote kantoorgebruikers met een zelfstandig gebouw, als ook voor kleinschalige kantoorgebruikers die deel uitmaken van een gemengde binnenstedelijke gebiedsontwikkeling.

In Leidsche Rijn Centrum Kern is ruimte voor zowel kleinschalige kantoorgebouwen (tussen circa 400 en
1.000 m² bvo) , middelgrote kantoorpanden (tussen circa 2.000 en 8.000 m² bvo) en grote kantoorpanden (groter dan 8.000 m2 bvo). De kantoren zullen voornamelijk een plek krijgen in de directe nabijheid van het station en langs de doorgaande routes. In totaal is er een programma van 50.500 m² bvo aan kantoren.

De Utrechtse kantorenmarkt presteert aanzienlijk beter dan het landelijk gemiddelde. Ook de vooruitzichten op langere termijn zijn voor de stad Utrecht relatief gunstig. Toch zijn de Nederlandse en ook de Utrechtse kantorenmarkt wel in hoge mate veranderd van een uitbreidingsmarkt naar een vervangings/ verplaatsingsmarkt. De groeiende voorraad leegstand c.q. bestaand aanbod zal meer gaan concurreren met nieuwbouwprojecten dan voorheen. Alleen de locaties en panden die goed voldoen aan de gestelde vestigingsvoorwaarden blijven overeind in die toenemende concurrentie. Er zal altijd behoefte zijn aan nieuwbouw door vervanging van oudere en incourante panden. Deze jaarlijkse vervangingsbehoefte wordt ruwweg geschat op circa 1,5 a 2% van de gebruikte kantoren door gevestigde bedrijven in de stad. Daarnaast profiteert Utrecht relatief goed van de fusie- en concentratietendens in een aantal belangrijke segmenten van de kantorenmarkt.

Verreweg de meeste nieuwbouw zal de komende decennia worden gerealiseerd op de grootste drie kantorenlocaties van Utrecht: het Stationsgebied, Papendorp en Leidsche Rijn Centrum. Deze locaties hebben ieder hun eigen profiel en aandachtspunten. Desondanks is er wel sprake van enige overlap in doelgroepen tussen Stationsgebied, Papendorp en Leidsche Rijn Centrum. Bij de fasering van de afzet van kantorenmetrage in de drie projecten dient hier op stedelijk niveau rekening mee te worden gehouden.

Kantorenstrategie 2011.

In de concept-Kantorenstrategie 2011 is onder andere de strook langs de Rijksweg A2 in Leidsche Rijn Centrum Noord (bij het nieuwe NS-station) aan twee kleinere kantoorkavels aan weerszijden van het spoor aangewezen als een van de belangrijkste prioritaire locaties waar kantoorbouw mogelijk is.

Voor het overige deel van Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid geldt dat conform de Kantorenstrategie 2011 het kantorenprogramma wordt afgestemd, geprioriteerd en gefaseerd. Dit is voor dit gebied ook uitvoerbaar, aangezien de gemeente eigenaar is van de nog uit te geven kantoorkavels. Het tempo en de volgorde van de gronduitgifte van deze kavels kan worden gereguleerd conform de Kantorenstrategie 2011.

Dit betekent concreet dat op korte termijn minder kantoren worden uitgeven (buiten de reeds lopende projecten). Deze uitgiftemogelijkheden worden dus 'bevroren'. Mocht op langere termijn de (kantoren)markt weer wijzigen, dan zal de uitgifte hierop worden aangepast. Het bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid biedt hiervoor de ruimte. Het bevroren programma krijgt een lagere prioriteit.

Insteek is geweest om in principe het programma zoals opgenomen in het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum, Kern en het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum, Zuid, te faciliteren: Leidsche Rijn Centrum Kern 50.500 m2 bvo, en Leidsche Rijn Centrum Zuid 20.500 m2 bvo. Echter, aangezien de kans niet groot is dat dit gehele programma binnen de looptijd van dit bestemmingsplan, 10 jaar, zal worden gerealiseerd, is gekozen om de 20.500 m2 bvo uit dit bestemmingsplan te halen, waardoor in Leidsche Rijn Centrum, Kern en Leidsche Rijn Centrum, Zuid het voor de komende 10 jaar mogelijk is om gezamenlijk maximaal 50.500 m2 bvo te realiseren. Daarbij wordt tevens invulling gegeven aan de geest van de Kantorenstrategie, door minder vierkante meters in het bestemmingsplan mogelijk te maken, dan op basis van de bestuurlijk vastgestelde Stedenbouwkundige Programma's mogelijk is gemaakt.

Wijzigingsbevoegdheid naar Hotel en congresfunctie;

In Utrecht is er een aanzienlijk tekort aan hotelplaatsen. Gezien de huidige ontwikkelingen in de kantoren markt en om flexibel te kunnen inspelen op veranderingen in de vraag is het daarom wenselijk om een deel of het geheel van het kantorenprogramma in deel van het Leidsche Rijn Centrum om te kunnen zetten naar hotel- of congresruimte. Daarbij geldt dan echter dat het totale programma BVO in het plangebied hetzelfde blijft. De verkeersaantrekkende werking van een hotel is lager dan die van een kantoor. In die zin is er, voor wat betreft de geluid en luchtkwaliteitonderzoeken met het kantoren programma, dus een soort 'worst case' berekening uitgevoerd. Volgens de berekeningen wordt met kantoren reeds voldaan aan de grenswaarden in het plangebied, dus dat wordt er bij het wijzigen van een deel, of het geheel van het kantoren programma naar hotel dan alleen maar beter op.

De personendichtheid voor hotel/congres verschilt weinig van kantoor of is zelfs gunstiger. Ook zit er qua externe veiligheid voldoende "groepsrisicoruimte" in dit gebied.

4.1.5 Fasering

De ambities zoals die in het vorige hoofdstuk beschreven zijn, zijn al op een aantal plekken vertaald naar een concreet programma. Op een aantal plekken is dit een actuele aangelegenheid, in sommige gevallen is er echter lange tijd verstreken tussen het formuleren van de ambitie, het vertalen naar een programma en het waarnemen van de meest actuele ontwikkelingen in de detailhandel en de vastgoedmarkt; de uitgangspunten van destijds sluiten niet altijd meer even goed aan bij de huidige inzichten. Om die reden houden zijn de eerder geformuleerde programma's tegen het licht van deze tijd gehouden met het bijbehorende voortschrijdend inzicht. Dit leidt tot de conclusie dat de stad Utrecht als geheel groeipotentie kent als het gaat om winkelmeters, maar we als stad toch heel kritisch naar programma moeten kijken.

4.1.5.1 Leegstand kost meer

Op dit moment zien we op een aantal plekken in Nederlandse winkelcentra in toenemende mate leegstand ontstaan. Deze ontwikkeling baart in de vastgoedwereld terecht zorgen. Leegstand van vastgoed, vooral als het om concentratie gaat en langere tijd duurt, blijkt in de praktijk een aantrekkelijke kraamkamer te bieden voor ongewenst groepsgedrag als vandalisme en criminaliteit. Vooral winkelcentra met leegstand bieden gemakkelijke gelegenheid tot verpauperingsverschijnselen en blijken bijzonder uitnodigend voor vandalisme en criminaliteit. Dit soort omgevingen kost de maatschappij in het algemeen veel energie en geld.

Door vrijwel alle deskundigen in de markt wordt toenemende leegstand verwacht als gevolg van het toegenomen aantal winkelmeters in relatie tot een afnemende behoefte aan winkelmeters als gevolg van veranderde gedragspatronen. In Utrecht bestaat op dit moment (nog) niet een zichtbare zorgwekkende leegstandssituatie. Utrecht groeit en Utrecht heeft nog een achterstand in te lopen. Veel plannen liggen al jaren op de 'tekentafel' en worden de komende jaren gerealiseerd.

Echter ook in Utrecht is op verschillende plekken concreet waarneembaar dat de potentie van bepaalde winkelgebieden tanende is. Deze situatie maakt het noodzakelijk extra waakzaam te zijn in de betreffende situaties en bij nieuwe ontwikkelingen en potentiële (leegstands)risico's adequaat te gaan managen.

Deze actuele marktsituatie noopt ons om nog eens goed te kijken of, dat wat we ongeveer een decennium geleden bedachten en vastlegden in de nota “'Boodschap aan winkels', voor de komende jaren adequaat is.

Vanuit maatschappelijke optiek is realisatie van winkelmeters waarvan de afname door de markt sterk in twijfel getrokken kan worden, niet wenselijk. Bouwen voor leegstand is veelal bouwen voor verpaupering, vandalisme en criminaliteit en kost de maatschappij op termijn veel geld. Wellicht vele malen meer, dan er op korte termijn verdiend kan worden met de realisatie van nieuwe winkelgebieden. Duidelijk is dat op korte termijn teveel meters realiseren, een groot risico met zich meebrengt op langere termijn voor het sociaalmaatschappelijk en economisch functioneren.

4.1.5.2 Beoordeling programma

Of het winkelprogramma wat Utrecht klaar heeft liggen, haalbaar is, is zowel een kwalitatieve als kwantitatieve vraag. Het gaat er om dat winkelgebieden aanvullend op elkaar zijn, onderscheidend en aansluitend op de behoeften en vragen van inwoners en bezoekers. De juiste functies worden gehuisvest op de juiste plek. Primair is de kwaliteit en onderscheidenheid richtinggevend, waarbij kritische massa een afgeleide is van de aard en de verzorgingsrol van het gebied (bijvoorbeeld voor dagelijkse boodschappen of voor recreatief winkelen). Concurrentie is daarmee uitstekend. Dat houdt ondernemers scherp en leidt tot goede prijs-kwaliteitverhoudingen. Ongezonde concurrentie is echter zeker niet het streven van het gemeentelijk beleid. Om dit te voorkomen is het noodzakelijk de kwantiteit en kwaliteit van winkels en plannen voor winkels voortdurend scherp tegen het licht te houden.

4.1.5.3 Gefaseerde aanpak wenselijk

De huidige gevolgen van de ontwikkeling van digitalisering en internetaankopen is nog onduidelijk. Daar waar het wel een internetrevolutie genoemd wordt, zou het best eens om een internetevolutie kunnen gaan en daarmee op termijn een veel belangrijkere en omvangrijkere ontwikkeling kunnen zijn, dan tot nu toe in onze (vooral door belanghebbenden gestuurde) markt veelal aangenomen wordt.

Als we de ambitie, de huidige kenmerken, de trends en ontwikkelingen en vernieuwende inzichten met elkaar in verband brengen, ontstaat het volgende beeld bij de reeds concreet geformuleerde plannen.

Met betrekking tot de ontwikkelingen in Leidsche Rijn Centrum wordt in de concept Ontwikkelingskader Detailhandel opgemerkt dat het programma haalbaar is , maar dat er aandacht dient te zijn voor fasering. Een centrumgebied kent tal van verschillende (gestapelde) functies zoals wonen, werken, winkelen, horeca, cultuur en ontspanning, verkeer en verblijf. Dat maakt een dergelijk gebied complex en samenhangend, ook in realisatie. Gezien de marktomstandigheden en de risico's die een dergelijke centrumontwikkeling met zich mee brengt, is de mogelijkheid van fasering van groot belang. Dit geldt voor alle te realiseren functies. Fasering betekent dat er zodanig ontwikkeld wordt, dat er fysieke en functionele ruimte blijft om het gerealiseerde gebied op een later moment geheel 'natuurlijk' en consistent aan te kunnen vullen en af te kunnen stemmen op marktontwikkelingen.

In dit plan is daarom gekozen voor een vrij globale planregeling waarin de functies en het programma slechts in hoofdlijnen worden vastgelegd en niet nu reeds worden vastgelegd op een concrete locatie. Hierdoor blijft er ruimte over om in te spelen op actuele marktontwikkelingen. Omdat de gronden in eigendom zijn van de gemeente is het mogelijk om bij gronduitgifte te faseren en pas te laten plaatsvinden als er concrete plannen en overeenkomsten gesloten zijn met ontwikkelaars. Op deze wijze kunnen de ontwikkelingen in het plangebied op een goede manier op elkaar worden afgestemd. Daarnaast wordt er gekozen voor de volgende fasering.

Eerste fase detailhandel Leidsche Rijn Centrum

Het concept Ontwikkelingskader Detailhandel wijst uit dat 'Leidsche Rijn Centrum' massa nodig heeft om haar positie te claimen in de stad en concurrentiekracht te bieden ten opzichte van de winkelcentra binnen en buiten het eigen verzorgingsgebied. De bereikbaarheid en het onderscheidend vermogen in sfeer en opzet bieden kansen voor toevloeiing, maar het vergt wel een hoog ambitieniveau (zowel ruimtelijk als functioneel) om dit waar te kunnen maken. Belangrijke voorwaarde is de compacte opzet en sterke samenhang.

Hetzelfde kader geeft aan het totale planvolume van Leidsche Rijn Centrum (47.000 m2 bvo met eventueel nog een opslag) als ruim wordt gezien. Aangezien Leidsche Rijn Centrum gefaseerd wordt gerealiseerd, wordt de eerste 38.000 m2 bvo als passend gezien.

Economische uitvoerbaarheid

Voor de detailhandel in Leidsche Rijn Centrum heeft de gemeente Utrecht een overeenkomst gesloten met een belegger. Onder ruim 31.000 m2 bvo in het kernwinkelgebied ligt een uitgiftecontract met een ontwikkelcombinatie.

Voor ruim 6.000 m2 bvo wordt/is een aanbesteding gestart specifiek voor het lokale aanbod. De meters die resteren ten opzichte van bovengenoemde 38.000 m2 bvo (ruim 500 m2 bvo) kunnen worden ingezet in het overige winkelgebied.

Tweede fase detailhandel Leidsche Rijn Centrum

De doorontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum naar 47.000 m2 bvo met eventueel nog een opslag, zal gemonitord worden en bezien worden in de voor Leidsche Rijn Centrum beoogde stedelijke/ (boven)regionale rol die tevens tot uitdrukking komt in het multifunctionele karakter en het aanvullende programma aan cultuur, leisure en horeca.

Deze potentie wordt versterkt doordat Leidsche Rijn Centrum qua lay-out en stedenbouwkundige opzet sterk verschilt van overdekte concepten als Overvecht, Kanaleneiland, Cityplaza of Bisonspoor. Leidsche Rijn Centrum wordt qua sfeer en beleving een geheel ander winkelgebied dan de stadsdeelcentra in de omgeving.

Sterke punten voor Leidsche Rijn Centrum zijn het onderscheidend planconcept, het ambitieniveau als tweede centrum in de stad Utrecht, de ligging en het verzorgingsgebied. Uiteindelijk wordt in Leidsche Rijn zo'n 95.000 m2 bvo detailhandel gerealiseerd op zo'n 90 tot 100.000 mensen, wat neerkomt op een bescheiden 1 m2 detailhandeloppervlak per inwoner.

Gesprekken met marktpartijen wijzen tot slot uit dat de winkelvastgoedmarkt van Utrecht in zijn algemeenheid als kansrijk wordt gezien in het licht van de relatieve achterstand in winkelmetrages per hoofd, de groeiende bevolking (circa 50.000 tussen 2010 en 2020; circa 16%) en de uitstekende positie in het toenemend concurrentieveld van steden. Dit vormt zeker ook voor Leidsche Rijn Centrum een kans.

4.1.6 Stedenbouwkundig plan

De opbouw van Leidsche Rijn Centrum borduurt voort op de traditie van de West-Europese stad en bestaat uit de openbare ruimte die als het ware uitgesneden is uit gebouwen met veelal gelijkmatige bouwhoogte: het centrum bestaat uit een netwerk van openbare stedelijke ruimten c.q. pleinen, met afwisselende sferen en belevingen. De pleinen en straten krijgen hun specifieke betekenis door afmeting, inrichting en beoogd gebruik. Dit wordt bereikt door de gevels van de bebouwing eromheen. Accenten in bouwhoogte en de programmatische invulling dragen hieraan bij. De gemiddelde bouwhoogte in het centrum is vier tot acht lagen.

De niveauverschillen spelen een belangrijke rol in de stedenbouwkundige hoofdopzet van Leidsche Rijn Centrum. In Zuid is dit nog nadrukkelijker aanwezig dan in Kern, doordat de Hofstede Ter Weide uiteraard op het huidige maaiveldniveau blijft. Het hoogteverschil in het maaiveld is een belangrijke karakteristiek van het centrum. Van de Grauwaartsingel tot de overkapping van de A2 wordt een hoogteverschil van zeven meter overbrugd. Hierdoor ontstaat een lager gelegen stadsdeel en een hoger gelegen stadsdeel. Dit hoogteverschil geeft het centrum een unieke identiteit. De overgangen tussen deze gebieden worden veelal gevormd door langzaam oplopende straten. Op bepaalde punten wordt bewust gekozen voor contrast middels zorgvuldig gedetailleerde elementen zoals keermuren en trappen, waardoor bijzondere plekken ontstaan. Op andere plekken wordt een geleidelijke overgang gecreëerd ten behoeve van een goede bereikbaarheid.

Afbeelding 5: Plankaart Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Kern.

Het Masterplan voor Leidsche Rijn Centrum gaat uit van een dambordpatroon met gesloten bouwblokken. Het centrum wordt omzoomd door randen, zoals een singel en parken, waardoor de herkenbaarheid en de identiteit wordt vergroot. Door de relatief hoge en dichte bebouwing is er sprake van een uitgesproken stedelijk karakter, contrasterend met de omliggende wijken. In principe hebben alle gebouwen in Leidsche Rijn Centrum een klassieke opbouw: een basis (plint), midden en een dakbeëindiging. Door de opbouw terug te laten komen in de gevels ontstaat samenhang tussen de gebouwen, terwijl de gebouwen onderling verschillen. De plint is minimaal 4,5 meter hoog en bij sommige bouwblokken strekt de plint zich uit over twee bouwlagen. De terugliggende lagen en kappen geven een gevarieerd beeld aan de bebouwing. De rooilijnen liggen voor een groot deel niet vast, behalve langs de Grauwaartsingel, de Parijsboulevard en de Centrumboulevard. Zie afbeelding 6 voor een overzicht van de straatnamen in Leidsche Rijn Centrum Kern.

Afbeelding 6 Straatnamen

Om Leidsche Rijn Centrum levendig te maken, worden functies gemengd waar het mogelijk en zinvol is. De specifieke mix aan functies wordt bepaald door het gewenste karakter van de plek. Functiemenging kan plaatsvinden op het niveau van het totale plangebied, een deelgebied, een bouwblok en een gebouw. Op het niveau van het totale plangebied wordt Leidsche Rijn Centrum zeer gemengd vanwege de veelheid aan verschillende functies. Binnen het stedenbouwkundige ontwerp is gekozen voor een aantal onderscheidende plekken, die elk worden gekarakteriseerd door een eigen identiteit en een bijbehorend programma. Er is gezocht naar concentraties van bepaalde functies op plekken, die daardoor mogelijkerwijs synergie oplevert. Gezien de doelstelling om de levendigheid vooral in de buitenruimte te ervaren, is deze als uitgangspunt genomen en zijn de publieksfuncties aan de straat gesitueerd. Daardoor heeft de begane grond vaak een andere functie dan de verdiepingen erboven. Winkels, cultuur, maatschappelijke voorzieningen, commerciële ruimten en vrijetijdsfuncties bevinden zich zo veel mogelijk op de begane grond. Kantoren en woningen zijn daarboven gesitueerd.

Naast verticale functiemenging kennen bepaalde bouwblokken ook een horizontale differentiatie, met diversiteit aan bestemmingen naast elkaar of met een verschillende voor en achterzijde. Niet alle doelgroepen voor de kantoren en woningen zijn te verleiden tot gemengde bouwblokken. Met name aan de bovenkant van de markt is behoefte aan een eigen identiteit en een 'grondgebonden' situering. Daarom voldoet het stedenbouwkundig plan met diverse bouwblokken ook aan die wens. Kantoorgebouwen met een eigen karakter bevinden zich op goede zichtlocaties. Woonblokken met grondgebonden woningen bevinden zich juist in de luwte, aan de randen van het plangebied. Hieronder worden de verschillende "plekken" in het plangebied nader beschreven.

Grauwaartsingel
De Grauwaartsingel is de westelijke begrenzing van Leidsche Rijn Centrum. Aan de zijde van Grauwaart is er een glooiend, groen talud en aan de zijde van Leidsche Rijn Centrum is er een kademuur van steen. Dit accentueert het stedelijke beeld van de bebouwing. Op drie plaatsen is er een doorsteek mogelijk vanuit het westen: bij de Dirck Hoetstraat (voor auto- en fietsverkeer), een brug tegenover het Hof van Amsterdam en een fietsverbinding aansluitend op de Vaduzdijk. Langs het water wordt een wandelzone ingericht, waar soms een zitplek aanwezig is. Grenzend aan het water wordt een paviljoen gerealiseerd. Ook onder het spoorviaduct kan een paviljoen worden gerealiseerd. Op deze manier kan de plint van de bebouwing aan de ene zijde verbonden worden met die aan de andere zijde, in Leidsche Rijn Centrum Noord.

Vleutensebaan
De Vleutensebaan is de doorgaande verkeersroute. De weg wordt aangelegd met twee rijstroken, maar er wordt ruimte gereserveerd voor een eventuele verdubbeling naar vier rijstroken dan wel voor een fietsverbinding. De Vleutensebaan wordt ingericht voor doorgaand verkeer en wordt niet geschikt gemaakt voor een verblijf. De gebouwen langs de Vleutensebaan hebben hier dan ook geen entrees. De bouwblokken moeten zo veel mogelijk op elkaar aansluiten om geluidoverlast van het spoor en de weg in de rest van Leidsche Rijn Centrum tegen te gaan.

Dirck Hoetstraat
De verbinding tussen de Vleutensebaan en Leidsche Rijn Centrum wordt gevormd door de Dirck Hoetstraat. Tussen de stijgende Vleutensebaan en de Dirck Hoetstraat komt een verkooppunt voor motorbrandstoffen.

Londenstraat, Dublinstraat en Hof van Amsterdam
De Londenstraat vormt de hoofdroute voor het autoverkeer vanuit het westen naar Leidsche Rijn Centrum. De weg komt uit op het Brusselplein. De rijbaan kent vier rijstroken tussen de Grauwaartsingel en de parkeergarage. Er wordt tevens een vrijliggend fietspad aangelegd. De bebouwing vormt de overgang tussen de Grauwaartsingel en het Brusselplein. Hetzelfde geldt voor de bebouwing langs de Dublinstraat. Tussen het Brusselplein en de Grauwaartsingel is een door bebouwing omsloten hofje voorzien. Mede door horecavestigingen en de fietsroute wordt dit een entreegebied voor het centrum.

Brusselplein, Kopenhagenstraat en Berlijnplein
Het Brusselplein vormt de verbindende schakel tussen het station en het kernwinkelgebied. Het plein kent lange zichtlijnen, maar biedt door een forse bomenrij ook beschutting aan de zijde waar de verblijffunctie centraal staat. Het Brusselplein ligt op een tussenniveau (4,4 meter +NAP) en vormt met twee onderdoorgangen de verbinding tussen het kernwinkelgebied en Leidsche Rijn Centrum Noord. Op het plein komt een markant gebouw met een openbare functie (bibliotheek en wijkbureau). Het gebouw deelt het plein in tweeën. Het stationsgebouw krijgt een markante toren. Het Berlijnplein valt grotendeels buiten het plangebied Leidsche Rijn Centrum Kern. Het busplatform op de overkapping van de Rijksweg A2 ligt wel binnen Kern.

Parijsboulevard
De Parijsboulevard is voor alle verkeer de verbindende as tussen het lage deel (Grauwaartsingel) en het hoger gelegen deel (Berlijnplein). Kenmerkend wordt de brede middenberm met de dubbele bomenrij. De flankerende bebouwing krijgt arcades, zodat een breed trottoir ontstaat. Aan de zuidzijde komt een fietspad voor twee richtingen.

Kernwinkelgebied (waaronder Luxemburgpromenade, Wenenpromenade, Ljubljanapromenade)
Het kernwinkelgebied ligt globaal tussen het Brusselplein, de Grauwaartsingel, de Vaduzdijk en het Berlijnplein. Het ligt dan ook zowel in het hoger als lager gelegen deel van Leidsche Rijn Centrum. Hierdoor ontstaat een afwisselend winkelgebied. De promenades zijn tien tot vijftien meter brede voetgangerszones. De bouwmassa van deze bouwblokken is zodanig dat een gevarieerd stadssilhouet ontstaat.

Vaduzdijk

De grens tussen Kern en Zuid wordt gevormd door de Vaduzdijk. Dit is de zogenaamde Fietsboulevard van Leidsche Rijn. Vanuit de binnenstad van Utrecht ontstaat er een doorgaande fietsverbinding via de Hogeweidebrug over het Amsterdam-Rijnkanaal richting Leidsche Rijn Centrum door Grauwaart en Het Zand naar het Máximapark. De Vaduzdijk bestaat uit een tweerichtingfietspad, bomenrij en trottoir.

Plantsoen van Boedapest en Centrumboulevard
Het Plantsoen van Boedapest kan gekarakteriseerd worden als stadstuin, die een bijzondere plek inneemt als contrast met het drukke en levendige kernwinkelgebied. Door de hoogteverschillen krijgt het plantsoen terrassen, overhangend groen en muren. De Vaduzdijk kruist het plantsoen onderlangs, waardoor het groen van het Plantsoen van Boedapest doorloopt en als het ware het kernwinkelgebied insteekt. De Centrumboulevard doorsnijdt het orthogonale stratenpatroon van het centrum. Aan de westzijde zakt de bebouwing geleidelijk, terwijl aan de oostzijde de bebouwing op hoogte blijft. De oostzijde heeft een rechte gevel en de hoogteverschillen worden met muren opgevangen. Aan de westzijde van de bebouwing komen overstekken.

Afbeelding 7: Plankaart Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Zuid

Lissabonstraat
De bebouwing rond de Lissabonstraat in Leidsche Rijn Kern Zuid sluit aan bij de bebouwing aan de lage zijde van Leidsche Rijn Centrum Kern. In maat, schaal, opbouw en gevelindeling betreft dit een continue voortzetting van de bebouwing noordelijker aan de Grauwaartsingel en de Centrumboulevard.

Hof van Monaco en San Marinostraat
Het gebied rondom de oude boerderij Hofstede Ter Weide is een bijzondere verblijfsplek in Leidsche Rijn Centrum. Niet alleen door de opvallende hoogteverschillen, maar ook door de culturele en maatschappelijke voorzieningen die hier een plek zullen krijgen. Het hoogteverschil tussen het Hof van Monaco en het plantsoen van Boedapest bedraagt zeven meter. Onder de stadstuin komt ruimte voor horeca, vrijetijdsvoorzieningen dan wel culturele en/of maatschappelijke voorzieningen. Deze liggen met hun front naar de oude boerderij. Aan de zuidzijde komt het scholencluster. Aan de noordzijde van de San Marinostraat komt het theater. Aan de ene zijde zal dit gebouw zich vormen in het amorfe front aan het Plantsoen van Boedapest en aan de andere zijde maakt ze een entree naar de monumentaal vormgegeven Berlijnplein op de A2-kap. Het gebouw wordt tot dertig meter hoog.

Park Leeuwesteyn en Madridstraat
Park Leeuwesteyn vormt de zuidelijke begrenzing van Leidsche Rijn Centrum. Het park ligt in het verlengde van het Prinses Amaliapark en loopt geleidelijk op tot het hoge niveau van de kap van de Rijksweg A2. Aan het park wordt gewoond in een reeks van gebouwen, die het stedelijk front van het centrum markeren. Deze gebouwen liggen aan de Madridstraat.

Romestraat en Valettastraat
Vanaf het zuiden wordt de Stadsbaan ter hoogte van Park Leeuwesteyn in een tunnel geleid. Aan de west en noordzijde van de tunnelmond komen gebouwen, die de zuidelijke entree van Leidsche Rijn Centrum markeren.