Haarzuilens

7.5 Bebouwingsregels dorp Haarzuilens

Het dorp Haarzuilens neemt binnen het plangebied bijzondere positie in binnen het plangebied. De historische relatie met kasteel De Haar, de karakteristieke opzet rondom, de gracht rondom, de architectuur van Pierre Cuypers en het vele groen bepalen een groot deel van de karakteristiek.

De bijzondere karakteristiek is zeer waardevol en dient behouden te blijven. Dit deel van het plangebied vraagt dan ook om specifieke bebouwingsregels. Deze worden hieronder toegelicht.

7.5.1 Ruimtelijk-functionele opzet

Het dorp is opgezet rondom de Brink, heeft een gracht rondom en heeft één doorgaande weg (Brinkstraat-Brink-Ockhuizerweg) die het dorp met de omgeving verbindt. Er staan overwegend vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen rondom de centrale Brink en een aantal woningen ten zuiden van de Wethouder de Greeflaan. De uitbreiding in de jaren 1950 en 1980 ten noorden van de Wethouder de Greeflaan wijkt hiervan af en bestaat uit meer traditioneel geschakelde en rijenwoningen.

Haarzuilens ontleent zijn bijzondere karakteristiek mede aan het feit dat er in het verleden zeer beperkt bebouwing is toegevoegd. De uitbreidingen in de jaren 1950 en 1980 ten noorden van het dorp zijn de meest grootschalige geweest. Daarna heeft zich slechts sporadisch nieuwbouw voor gedaan. Ook voor de toekomst geldt dat met het toevoegen van bebouwing zeer terughoudend zal worden omgegaan. Binnen het oorspronkelijke dorp (begrensd door de gracht en de Wethouder de Greeflaan) is verdere verdichting zoals het toevoegen van woningen nadrukkelijk niet gewenst.

Een groot deel van het oorspronkelijke dorp is georiënteerd op de Brink, een groene ruimte met bomen en de pomp in het midden van het dorp. De overige woningen staan aan kleine, soms doodlopende zijstraten van de Brink. De wisselende oriëntatie van de woningen, de monumentale en 'waardevolle' status van een aantal daarvan en de verschillende stijlen in architectuur zorgen voor een afwisselend beeld in het dorp als geheel. Het groene en lommerrijke beeld overheerst. Dit wordt bepaald door de bomen en het groen langs de Brink en de gracht, maar zeker ook door de hagen en vele bomen die op de privéterreinen staan. Het totaal van open en gesloten ruimten, veel groen en wisselende omvang van woningen en oriëntatie bepalen de karakteristiek die zoveel mogelijk behouden dient te blijven.

De aanwezige bijzondere functies (horeca, bedrijven en school) hebben zich in de loop der tijd soms fors uitgebreid. De bebouwing is duidelijk groter van maat en schaal dan de woonbebouwing in het dorp. Om de kleinschalige karakteristiek en monumentale kwaliteiten van het dorp te kunnen behouden is verdere vergroting/uitbreiding van deze functies niet toegestaan

In bebouwingsopzet kan binnen het dorp onderscheid gemaakt worden in twee typen: bebouwing in clusters en bebouwing in rij, georiënteerd op de straat. De tuin- en erfregeling voor deze typen wordt hieronder uitvoeriger toegelicht. De bebouwing uit de jaren 1950 en 1980 (tussen Wethouder de Greeflaan, Ockhuizerweg en Alexandralaan) wordt in deze beschrijving niet meegenomen omdat dit type niet beeldbepalend is voor het dorp als geheel. Hiervoor zal een tuin- en erfregeling gelden in de lijn van de Utrechtse standaard.

bebouwing in clusters bebouwing in lijn

7.5.2 Bebouwingsmogelijkheden

7.5.2.1 Hoofdbebouwing

De specifieke bebouwingsopzet en monumentale architectuur zijn een belangrijk beeldmerk voor het dorp. Hier wordt dan ook conserverend mee om gegaan. Het zoveel mogelijk beschermen van de bouwkundige kwaliteiten en het in het zicht houden van de hoofdbebouwing is daarbij belangrijk. Ten aanzien van het veranderen van en/of aanbouwen aan deze bebouwing worden dan ook specifieke eisen gesteld vanuit de monumentale waarde en anderzijds door de regels ten aanzien van aanbouwen en bijgebouwen.

7.5.2.2 Bijbehorende bouwwerken

7.5.2.2.1 Bebouwing in clusters

In deze clusters wisselt de oriëntatie van de woningen, grenzen de achtertuinen aan elkaar en hebben ze ruime voortuinen en een klein achterterrein. Bijbehorende bouwwerken bevinden zich voornamelijk op het achterterrein, waarbij deze soms aan elkaar vast zijn gegroeid.

Er wordt een specifiek gebied aangegeven waar niet gebouwd mag worden en een gebied waar juist wel aanbouwen en bijgebouwen mogelijk zijn. De bouwmogelijkheden zullen zich beperken tot de achterterreinen, waar een beperkte hoeveelheid bebouwing mogelijk zal zijn, zowel ruimtelijk als functioneel ondergeschikt aan het hoofdvolume. Daardoor blijven de voortuinen open en zodoende ruimtelijk en visueel onderdeel van de straatprofielen.

7.5.2.2.2 Bebouwing in rij, georiënteerd op de straat

De overige bebouwing heeft veelal een oriëntatie direct op de straat en vaak een achtertuin grenzend aan het landschap rondom. In veel gevallen is er nog een grote mate van 'doorzicht'; ruimte tussen de hoofdgebouwen waar geen/zeer beperkt bebouwing aanwezig is. Deze openheid is waardevol en sterk bepalend voor de ruimtelijke kwaliteit.

Om de karakteristiek van de gracht en bijbehorende dijklichamen te beschermen is binnen een afstand van 3 meter vanaf de onderzijde van het talud (aan de tuinzijde) geen bebouwing mogelijk.

Ten aanzien van aanbouwen zal gelden dat deze alleen aan de achtergevel mogelijk zijn in een ondergeschikt volume. Hierdoor wordt voorkomen dat de ruimte tussen de woningen 'dichtslibt', de open bebouwingsopzet teveel wordt aangetast en de verhouding tussen hoofdgebouw en aanbouw verloren gaat.

Voor bijgebouwen (zoals garages en schuren) geldt dat deze alleen vrijstaand mogen worden gebouwd, en op een zo groot mogelijke afstand van het hoofdgebouw (inclusief eventuele aanbouw).

Voor de monumentale en waardevolle panden gelden tevens nadere eisen ten aanzien van het in stand houden van waardevolle bouwkundige elementen zoals de achtergevel. Deze zullen afhankelijk van de waarden worden meegegeven bij de aanvraag omgevingsvergunning.

7.5.2.3 Erfscheidingen

De groene kwaliteit in het dorp wordt met name bepaald door de diepe voortuinen en de hagen. Daar waar percelen grenzen aan de openbare weg/ruimte is de overgang daartussen kwetsbaar.

In dit bestemmingsplan geldt dat erfscheidingen aan de voor- en zijkant van de woning (gemeten vanaf de achtergevel van het oorspronkelijke hoofdgebouw) tot een hoogte van 1 meter zijn toegestaan. Het liefst in de vorm van een haag. Dit om zoveel mogelijk interactie tussen openbaar en privéterrein te behouden. Vanaf de achtergevel richting achtertuin zijn erfscheidingen tot maximaal 2 meter hoogte toegestaan in de vorm van een haag of transparant (begroeid) hekwerk.

7.5.3 Bebouwingsregels lintbebouwing

De lage bebouwingsdichtheid is samen met de wijdsheid van het landschap een belangrijke kwaliteit van het buitengebied rondom het dorp Haarzuilens. De verandering van het landschap van agrarisch naar een gebruik waarbij de nadruk meer komt te liggen op wonen en recreatie zorgt echter voor een toenemende bebouwingsdruk op de linten en daarmee ook op de openheid van het landschap. Evenals voor het dorp Haarzuilens geldt voor het buitengebied dat wordt uitgegaan van de aanwezige karakteristiek en stedenbouwkundige en architectonische kwaliteiten. Bebouwingsmogelijkheden zijn dan ook beperkt.

Ruimtelijk-functionele opzet

Kenmerkend voor de linten is de wisselende omvang van percelen en bebouwing, verspringende rooilijnen, variatie in kapvorm en architectuur en het contact met het omringende landschap. Deze eigenschappen zijn waardevol en worden zoveel mogelijk beschermd door de opgestelde bestemmingsplanregels. Er wordt onderscheid gemaakt in percelen met beschermde panden en overige panden. De regels komen voor het grootste gedeelte overeen, maar verschillen in de positie van het hoofdgebouw (deze is specifiek vastgelegd bij de beschermde panden) en de bouwmogelijkheden voor aan-/uitbouwen en bijgebouwen.

Regels

Beschermde panden

Het onderscheid in beschermde (monumenten en waardevolle panden) en niet-beschermde panden is het meest van belang voor de hoofdgebouwen (zie bijlage 4).

Bij de beschermde en waardevolle panden is zowel de positie op het erf als de architectonische waarde van belang. Voor deze panden is een bouwvlak opgenomen dat het (oorspronkelijke) hoofdgebouw aangeeft. Slechts aan de achterzijde is er ruimte voor bijbehorende bouwwerken ondergeschikt aan het hoofdvolume. Het ongemoeid laten van zowel voor- als zijgevel is van belang voor behoud van de beschreven (monumentale) waarde(n). Vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn elders op het perceel mogelijk.

Overige panden

De overige panden hebben geen specifiek beschreven architectonische waarde en zijn ook ruimtelijk minder gebonden aan een specifieke plek. De positie van het hoofdgebouw wordt niet vastgelegd in een bouwvlak, maar wordt bepaald door de overige bebouwingsregels zoals afstand tot de zijdelingse perceelsgrens, maximale afstand tot de openbare weg en maximale gevelbreedte. Deze zaken tezamen zullen zorgen voor een goede ruimtelijke inpassing.

Wat betreft bijbehorende bouwwerken geldt dat deze ondergeschikt moeten zijn aan het hoofdgebouw en een maximale breedte dan wel diepte hebben van 3 meter en een hoogte van maximaal de eerste bouwlaag. Voor het overige wordt verwezen naar paragraaf 7.6.

7.5.4 Bestemmingsplanregeling

De basis voor de regeling van de woonfunctie in dit bestemmingsplan is een splitsing in twee woonbestemmingen. Een bestemming (Wonen-1) voor de zogenaamde lintbebouwing. De tweede woonbestemming (Wonen-2) is opgenomen voor de woningen in het dorp Haarzuilens. De wijze van bestemmen is verschillend, zoals ook in de vorige paragrafen is uitgelegd.

Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf

Een ander belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Dit komt verspreid in het plangebied voor. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 40 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Nadere eisen

Een uitgebreide toelichting staat in paragraaf 7.8.

Afwijkingsbevoegdheid

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.