| Plan: | Cartesiusweg e.o. |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0344.BPCARTESIUSWEG-0401 |
Voor een aantal bestemmingen is in deze paragraaf een nadere toelichting opgenomen. De toelichting is conform de planregels opgesteld. Dit houdt in dat het alfabetisch is weergegeven waarbij eerst de hoofdbestemmingen worden behandeld vervolgens eventuele de dubbelbestemmingen en tot slot de algemene regels. Er kunnen daardoor meerdere regels van toepassing zijn op één perceel.
Cartesiusweg e.o. is grotendeels in gebruik als bedrijventerrein. Het is de bedoeling om deze functie in de toekomst te behouden. Het merendeel van de bedrijven krijgt een bedrijventerreinbestemming die is gekoppeld aan de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, die deel uitmaakt van de regels. Er wordt daarbij enerzijds uitgegaan van de bestaande rechten uit het oude bestemmingsplan en anderzijds wordt uitgegaan van interne milieuzonering, waarbij rekening is gehouden met de gevoelige functies in de omgeving van het bedrijventerrein, en waarover meer in paragraaf 5.5 en 6.4.1.2. Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen in de regels voor het onder bepaalde voorwaarden toelaten van een bedrijf die 1 of 2 milieucategorie hoger is gewaardeerd in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.
Ondergeschikte bij het bedrijf behorende kantooractiviteiten zijn toegestaan tot maximaal 30% van de brutovloeroppervlakte. De noodzaak van een dergelijke afwijking moet specifiek worden aangetoond. Bij afwijking mag het kantorendeel nooit meer zijn dan 50% van de brutovloeroppervlakte. Hieronder wordt hier uitgebreider op ingegaan.
Op het bedrijventerrein is een aantal bestaande niet-bedrijvenfuncties aanwezig. Deze percelen krijgen de bestemming bedrijventerein, met een specifieke aanduiding voor het gebruik ter plaatse. De niet-bedrijvenfunctie wordt daarmee positief bestemd. Wanneer de niet-bedrijvenfunctie weggaat, kan eenzelfde functie terugkomen of er kan zich een bedrijf vestigen.
Voor het grootste deel van het plangebied wordt uitgegaan van deze globale bestemming 'Bedrijventerrein'. Op de gronden binnen deze bestemming zijn, naast bedrijfsvestigingen, niet alleen wegen ter ontsluiting van de betreffende bedrijven toegestaan, maar ook fiets- en voetpaden, water, groen, parkeervoorzieningen, nutsgebouwtjes e.d.
De hoofdontsluitingswegen en het structurele groen en water zijn apart bestemd (zie volgende subparagrafen).
Creatieve bedrijven
Op grond van de door de raad in juli 2012 vastgestelde Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier wordt voor het Cartesiuswegterrein ingezet op een ontwikkeling naar een creatieve hotspot in combinatie met een stadsverzorgende functie. De gemeente stelt geen grootschalige transformatie voor, maar kiest voor geleidelijkheid. Om de ontwikkeling van het Werkspoorterrein voldoende ruimte en kansen te bieden, is het belangrijk dat in het bestemmingsplan Cartesiusweg e.o. een aantal bestaande panden de bestemming creatieve bedrijvigheid krijgen. Door strak te definiëren welke creatieve bedrijven, die deels normaliter onder de noemer kantoren vallen, zich mogen vestigen, voorkom je dat er ontwikkelingen op gang komen die concurreren met (toekomstige) kantoorlocaties elders in de stad. In de ontwikkelingsvisie is de keuze voor de bouw van kantoren, grootschalige leisure en woningen uitgesloten.
In de regels is ook de aaduiding 'creatieve bedrijven' opgenomen. Deze aanduiding is een vertaling van de Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier. Het toekomstperspectief van Werkspoorkwartier ligt in het creëren van een stedelijk werklandschap voor stadsgeoriënteerde bedrijven inclusief een creatieve zone.
De aanduiding 'creatieve bedrijven' komt te liggen over een specifiek gebied van het plangebied: delen van het Cartesiusterrein/Werkspoor, inclusief de Vlampijpzone (braakliggende strook langs het spoor). Hier wordt het mogelijk om zogenaamde creatieve bedrijven toe te voegen.
Aan de vestiging zijn de volgende randvoorwaarden verbonden:
voor het bedrijventerrein Cartesiusweg is de ruimte voor creatieve bedrijvigheid gemaximaliseerd tot 20.000 m2 bvo;
architecten- en reclamebureaus zijn gemaximaliseerd tot 5.000 m2 bvo (binnen de 20.000 m2 voor creatieve bedrijvigheid);
per vestiging/unit is de maximale omvang van een bedrijf in de bestemming creatieve bedrijvigheid
500 m2.
Bovenstaande geldt dus alleen voor die creatieve bedrijven die normaliter onder de noemer kantoren vallen. De begripsbepalingen voor creatieve bedrijven luidt als volgt:
Creatieve bedrijven zijn bedrijven die zich hoofdzakelijk richten op:
Zoals in paragraaf 5.4.4 van de toelichting is gemeld is een deel van industrieterrein Cartesiusweg gezoneerd in de zin van de Wet geluidhinder. Binnen deze zone zijn inrichtingen toegestaan die “in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken” zoals bedoeld in de wet geluidhinder (Wgh). Dergelijke bedrijven worden ook wel 'grote lawaaimakers genoemd (zoals betonfabriek en energiecentrale). De Cartesiusdriehoek behoort niet tot het gezoneerde deel.
Het gezoneerde deel is op de verbeelding aangegeven met de gebiedsaanduiding “industrieterrein”. Met de benaming van deze gebiedsaanduiding wordt aangesloten op de terminologie uit de Wet geluidhinder. Zoals in paragraaf 5.4.4 is beschreven is de nieuwe zone op enkele plaatsen minimaal aangepast. Hierdoor is de grens op een meer logische plek komen te liggen. In de regels is bepaald dat binnen deze zone de “grote lawaaimakers” zijn toegestaan. In de begripsomschrijving is met de definiëring van “industrieterrein” aangesloten op de omschrijving uit de Crisis- en Herstelwet.
Rond het industrieterrein is een '' geluidzone industrielawaai' vastgesteld. Op grond van de Wet geluidhinder behoort tot deze geluidszone het gebied tussen het industrieterrein en de buitengrens van de geluidszone industrielawaai. Het industrieterrein maakt dus zelf geen deel uit van de geluidzone. Buiten de geluidzone mag de geluidbelasting als gevolg van het betreffende industrieterrein niet meer bedragen dan 50 dB(A). Voor het industrieterrein en de daarop aanwezige woningen gelden geen geluidsnormen.
Op de verbeelding is de geluidzone, voor zover deze binnen het plangebied valt, weergegeven met de gebiedsaanduiding “geluidzone-industrie”. Zoals in paragraaf 5.4.4 is beschreven is de nieuwe geluidzone binnen het plangebied op enkele plaatsen aangepast. Binnen de geluidzone zijn woonbestemmingen en andere geluidgevoelige bestemmingen enkel toegestaan indien de geluidbelasting op de gevels voldoet aan de wettelijke grenswaarden (voorkeursgrenswaarde is 50 dB(A)) of het maximaal toelaatbare geluidsniveau (MTG). Een en ander is bepaald in de algemene aanduidingsregels.
Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die in een bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere activiteiten moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten (woningen). Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het anderzijds bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Deze (planologische) afweging moet reeds plaats vinden in het bestemmingsplan, zo leert tevens jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het standpunt dat bij de milieuvergunning rekening zal worden gehouden met de belangen van omwonenden is op zichzelf onvoldoende (uitspraak ABrS 31 augustus 2005 Zwartewaterland).
In het bestemmingsplan is rekening gehouden met de toekomstige verkeluring van het bedrijventerrein naar een functiemengingsgebied. Bedrijven in de milieucategorie 3.1 en 3.2 zijn toegstaan afhankelijk van de ligging ten opzichte van woningen. Bestaande bedrijven die onder een hogere categorie vallen en op voldoende afstand van woningen gelegen zijn krijgen een aanduiding met die hogere milieucategorie.
Lijst van bedrijfsactiviteiten; maximale milieucategorie
Binnen de bestemming 'Bedrijventerrein (BT)' zijn, om te beginnen, bedrijven toegestaan die zijn vermeld in Lijst van Bedrijfsactiviteiten, die deel uitmaakt van de regels. Door middel van de functieaanduiding 'bedrijf tot en met milieucategorie #' is per bestemmingsvlak aangegeven welke categorie bedrijven, waar is toegestaan. Door uit te gaan van bestemmingsvlakken wordt voorkomen dat onduidelijkheden ontstaan doordat een grens tussen milieucategorieën dwars over het terrein van een bedrijf heen loopt.
In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten zijn bij de diverse bedrijven voor de diverse milieufactoren, zoals geur, stof en geluid, afstandsmaten aangegeven. Het gaat daarbij om afstanden van bedrijven tot woonbebouwing die is gelegen in een "rustige woonwijk" (of uiterlijk op de rand daarvan). De bij een bepaald bedrijf aangegeven grootste afstand is bepalend voor de categorie-indeling:
| categorie-indeling bedrijf | code |
afstand tot woonbebouwing: |
||||||
| bedrijf tot en met categorie 1 | (b=1) | 10 m | ||||||
| bedrijf tot en met categorie 2 | (b=2) | 30 m | ||||||
| bedrijf tot en met categorie 3.1 | (b=3.1) | 50 m | ||||||
| bedrijf tot en met categorie 3.2 | (b=3.2) | 100 m | ||||||
| bedrijf tot en met categorie 4.1 | (b=4.1) | 200 m | ||||||
| bedrijf tot en met categorie 4.2 | (b=4.2) | 300 m | ||||||
Binnen een bestemmingsvlak in de directe nabijheid van woonbebouwing -vanaf 10 m- zijn bedrijven toegestaan die in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten in categorie 1 vallen. Op een afstand van 30 m zijn bedrijven in categorie 2 toegestaan. Op een afstand vanaf 50 m zijn bedrijven categorieën 3.1 toegestaan.
Aanwezige bedrijven die in een zwaardere categorie vallen dan ter plaatse volgens de categorie-aanduiding is toegestaan, worden specifiek bestemd. Een paar voorbeelden zijn de energiecentrale van Nuon en de koffiefabriek van DE. De verkooppunten voor motorbrandstoffen met en zonder LPG, zijn eveneens specifiek aangeduid. Ter plaatse of in plaats daarvan kunnen andere bedrijven zich vestigen, conform de bestemming.
Ontheffing hogere milieucategorie
Als er zich een bedrijf voor vestiging aandient dat in de “Lijst van Bedrijfsactiviteiten” in één of twee hogere categorieën valt dan ter plaatse is toegestaan, bijvoorbeeld in categorie 4.1, waar categorie 3.2 is toegestaan, dan kan dat bedrijf mogelijk toch worden ingepast. Via een afwijkingsbevoegdheid kan dat bedrijf worden toegestaan, mits het, gezien de gevolgen daarvan voor de omgeving, redelijkerwijs kan worden gelijkgesteld met bedrijven die op de betreffende plaats als recht, in dit geval dus 3.2, zijn toegestaan.
In de daartoe opgenomen procedure van afwijking wordt bezien of eventuele maatregelen mogelijk en toereikend zijn. Deze afwijkingsprocedure zal in de praktijk gelijk oplopen met de toetsingsprocedure van de beoogde bedrijfsactiviteiten in het kader van de Wet milieubeheer.
Geurhinder
Op het bedrijventerrein Lage Weide zijn meerdere geurproducerende bedrijven gevestigd die hinder veroorzaken in de woonomgeving. Vanuit de afspraken met Maarssen en de waargenomen overlast in het noordwestelijke deel van de stad worden ook in dit bestemmingsplan beperkingen gesteld aan de vestiging van nieuwe geurproducerende bedrijven in het plangebied (waarover ook paragraaf 5.6.3).
In de regels wordt bepaald dat bedrijven die in de “Lijst van Bedrijfsactiviteiten” voor wat betreft het aspect “geur” een afstand van 100 m of meer aan moeten houden slechts zijn toegelaten (via binnenplanse afwijkingsbevoegdheid) op het bedrijventerrein wanneer is aangetoond dat door het treffen van technische maatregelen de geurhinderafstand kan worden teruggebracht of wanneer de totale geurhinder niet toeneemt.
Bevi's
In deze bestemming komen "bevi's" voor: inrichtingen als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen, met een bepaald veiligheidsrisico buiten de inrichting. Onder meer verkooppunten voor motorbrandstoffen met LPG zijn een bevi. Ook bedrijven, waarin koel- en vriesopslag plaatsvindt of kan plaatsvinden, kunnen een bevi zijn, vanwege de mogelijke toepassing van ammoniak als koel-/vriesmiddel.
Rond de bestaande bevi's is een "veiligheidszone - bevi" aangeduid, zodanig dat buiten die zone het maatgevende- plaatsgebonden risico van meer dan 10-6 per jaar niet wordt overschreden.
Het plaatsgebonden risico is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen omschreven als: 'risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel betrokken is'.
Binnen een "veiligheidszone - bevi" zijn geen nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten, als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen toegestaan. Het betreft in dit kader in het bijzonder kantoren groter dan 1.500 m² per object en ruimten voor kinderopvang.
De plaats van de feitelijke risicobron van de bevi, binnen de betreffende "veiligheidszone - bevi", is voldoende bepaald; de risicobron kan fysiek binnen de veiligheidszone verschuiven, maar dan blijft gelden dat buiten de aangeduide veiligheidszone niet een plaatsgebonden risico van meer dan 10-6 per jaar mag worden veroorzaakt. Het risico van een risicobron/bevi kan ook afnemen doordat ter zake technische maatregelen (bijvoorbeeld een andere brandblussysteem) worden getroffen.
Nieuwe bevi's kunnen via een afwijkingsbevoegdheid worden toegestaan. Voorwaarde is dat de plaatsgebonden–risicocontour, hetzij op het eigen terrein van het bedrijf ligt, hetzij daarbuiten ligt maar dan alleen op gronden met de bestemming 'Groen', 'Verkeer', 'Verkeer - Verblijfsgebied' of 'Water'. Gronden dus waar geen sprake is of kan zijn van (beperkt) kwetsbare objecten; die zijn niet aanwezig en kunnen er ook niet komen. Daarnaast moet het groepsrisico worden verantwoord en als aanvaardbaar beschouwd kunnen worden.
Cartesiusweg e.o. is zoals hierboven is vermeld voornamelijk in gebruik als bedrijventerrein. Op het terrein komt een kantoor voor. Dit kantoor krijgt niet de bestemming Kantoor maar de bestemming Bedrijventerrein met de aanduiding ' kantoor' .
In BRU-verband is een afsprakenkader vastgelegd tussen de gemeenten over toekomstige kantoorontwikkelingen, waarin is vastgelegd op welke locaties, welk volume mag worden gerealiseerd. Voor Cartesiusweg e.o. is bepaald dat geen nieuwe kantoren mogen worden toegevoegd. Om bovenstaande regeling in dit bestemmingsplan op te nemen is toestemming nodig van het BRU. Deze toestemming is inmiddels verkregen.
Ondergeschikte kantoren
Bij de bedrijven zijn daarbij behorende en daaraan ondergeschikte kantoren toegestaan. Er doen zich een drietal situaties voor:
De ondergeschiktheid van kantoren ziet op de bedrijfsactiviteiten in ruime zin. Het is dus toegestaan om bijvoorbeeld ondersteunende (wereldwijde) HRactiviteiten onder te brengen in het ondergeschikte kantorendeel. Zolang de kantoren maar ondergeschikt zijn aan de bedrijfsactiviteiten in ruime zin ten behoeve van het specifieke op het terrein gevestigde bedrijf worden ze als ondergeschikt beschouwd.
Zelfstandige kantoren
Gebouwen die al lange tijd nagenoeg geheel (80-100%) in gebruik zijn als zelfstandig kantoor worden op de verbeelding aangeduid als “kantoor”. De betreffende kantoren mogen niet groter worden; de bestaande brutovloeroppervlakte is het maximum. Het gaat om die gevallen die zijn opgenomen in de bijlagen bij dit bestemmingsplan.
Deze wijze van bestemmen biedt optimale flexibiliteit: enerzijds is ter plaatse van de aanduiding zelfstandig kantoor toegestaan, anderzijds is tevens de onderliggende bedrijvenbestemming van toepassing. Als het kantoor weggaat kan er alsnog een bedrijf worden gevestigd.
Onderverhuur zelfstandige kantoren
Om leegstand van overtollig geworden kantoorruimte te voorkomen en investeringen te stimuleren, wordt onder voorwaarden beperkte vestiging van zelfstandige kantoren in bestaande bedrijfsgebouwen in principe mogelijk gemaakt tot een maximum van 1.500 m² tot maximum van 70% van de aanwezige kantoorruimte. Aan deze mogelijkheid is een aantal voorwaarden verbonden, zo mag de verhuur of ingebruikneming van kantoorruimte voor zelfstandige kantoren alleen plaatsvinden indien het pand 3 jaar of ouder is en 30% van de bestaande kantoorruimte moet gelieerd biljven aan de bedrijfsruimte.
Bestaande horecavestigingen op het bedrijventerrein zijn aangeduid of bestemd als 'horeca'. Binnen het plangebied is Central Studio's gevestigd. Daarnaast heeft een aantal bedrijven de beschikking over een eigen kantine.
In het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (OHU) wordt voor bedrijventerreinen (profiel 15) een toekomstbeeld geschetst, waarbij het mogelijk is om te lunchen of in de pauze een vers broodje te nuttigen in een restaurant om de hoek. Daarbij wordt uitbreidingsruimte voorgestaan van dag- of vroege horeca zoals een lunchroom, (weg) restaurant of cafetaria (cat. C, D1 of D2). Dit zou desgewenst kunnen worden gecombineerd met andere functies zoals leisure (sport, vergadefaciliteiten) of een hotel.
Het bestemmingsplan laat uitsluitend de bestaande horecavestigingen toe. Indien nieuwe horeca zich wil vestigen of bestaande wil uitbreiden, dan wordt beoordeeld of deze plannen passen binnen het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (OHU). Via een buitenplanse ontheffingsbevoegdheid kan ontheffing worden verleend voor deze gevallen. Nieuwe initiatieven worden getoetst aan OHU.
Ondergeschikte detailhandel
In het gebied Cartesiusweg zijn bedrijven aanwezig die als hoofdactiviteit productie, groothandel en/of installatie hebben met detailhandel als nevenactiviteit. In het bestemmingsplan wordt detailhandel als nevenactiviteit en gerelateerd of ondersteunend aan de hoofdactiviteit in het betreffende bedrijf als recht toegestaan. Dat de detailhandel niet meer dan een nevenactiviteit mag en kan zijn, ligt besloten in de bepaling dat de verkoopvloeroppervlakte in het betreffende bedrijf niet meer dan 250 m² mag bedragen.
Voor het nieuwe bestemmingsplan zijn de volgende situaties te onderscheiden:
Het betreft een enkele winkels in bouwmaterialen. De huidige detailhandel heeft een perifeer karakter en geen meerwaarde voor de gevestigde detailhandel in winkelgebieden. De bestaande winkel wordt dan ook positief bestemd in onderhavig bestemmingsplan.
Op bedrijventerrein Cartesiusweg is uitbreiding van perifere detailhandel uitgesloten.
Voor Cartesiusweg wordt detailhandel als nevenactiviteit via een binnenplanse afwijkingsprocedure toegestaan. Voor Cartesiusweg gelden de volgende voorwaarden:
In het in 2011 door het college vastgestelde Concept ontwikkelingskader detailhandel is ten aanzien van internetwinkels het volgende opgenomen over internetwinkels op bedrijventerreinen:
Internetwinkels die geen ruimtelijke uitstraling hebben passen in principe binnen de toepasselijke bedrijvenbestemming. Internetwinkels met een beperkte afhaal- en afrekenmogelijkheid, alsmede met daarbij een showroom, betreffen een vorm van detailhandel.
Internet wordt in toenemende mate een concurrent van fysieke aankooplocaties. Gezien het feit dat internetzaken vaak bestaan uit een magazijn al dan niet in combinatie met een afhaalpunt/showroom richt de vraag naar ruimte voor deze bedrijven zich voor een groot deel op bedrijventerreinen. Ook Cartesiusweg is voor deze bedrijven een interessante vestigingsplek mede vanwege de goede bereikbaarheid en de beschikbaarheid van bedrijfsruimtes.
Concurrentie met de bestaande winkellocaties in Utrecht is een belangrijk aandachtspunt en wordt voorkomen door indien een afhaalpunt gewenst is deze te maximaliseren tot max 50 m2.
Een webwinkel zonder afhaalpunt en zonder showroom past binnen de bestemming bedrijventerrein. Een webwinkel waarbij een afhaalpunt of een showroom aanwezig is valt onder de bestemming detailhandel. Slechts daar waar detailhandel is toegestaan al dan niet via een afwijkingsbevoegdheid kan een dergelijke webwinkel zich vestigen. In het gebied Cartesiusweg is deze vorm van detailhandel ongewenst.
Op de bedrijventerreinen Cartesiusweg worden in beperkte mate leisure-activiteiten toegestaan. Dit houdt in dat in eerste instantie enkel de bestaande voorzieningen zoals KidzCity en Central Studios op de verbeelding zijn aangegeven met de functieaanduiding “cultuur en ontspanning”.
Mochten zich in de toekomst andere, nieuwe leisurevoorzieningen voor vestiging aandienen, dan zullen deze per geval op hun eigen merites en toelaatbaarheid worden beoordeeld.
Bij initiatieven met (relatief) beperkte omvang en gevolgen voor de omgeving, onder meer wat betreft milieu-effecten, verkeer en parkeren, kan mogelijk gebruik worden gemaakt van de (buitenplanse) afwijkingsbevoegdheid in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo (zgn. 'kruimelgevallen').
Bij initiatieven met (relatief) grote omvang en gevolgen voor de omgeving, onder meer wat betreft milieu-effecten, verkeer en parkeren, met naar verwachting (zeer) aanzienlijk bezoekersaantallen, zou een MER–(beoordelings-)plicht aan de orde kunnen zijn; een apart (postzegel-)bestemmingsplan of een afwijkingsbesluit (artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo) kunnen dan het aangewezen instrument zijn om een dergelijk initiatief in te passen.
Verkeers- en andere voorzieningen
In deze bestemming 'Bedrijventerrein' kunnen naar behoefte verkeersvoorzieningen, met name wegen, parkeer- en groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen, watergangen en -partijen, tuinen, erven en andere terreinen worden aangelegd.
Bouwregels
Aan het bouwen van gebouwen op het bedrijvensterrein zijn alleen die eisen betreffende situering, oppervlakte en andere maatvoering gesteld, die nodig zijn om een ruimtelijk en planologisch verantwoorde invulling van het gebied te verkrijgen.
In dat kader dienen gebouwen binnen bouwvlakken te worden gebouwd, op een bepaalde afstand tot wegen en tot een van de zijdelingse perceelsgrenzen. De maximale hoogtematen van de gebouwen en het bebouwingspercentage zijn op de verbeelding weergegeven.
Wat het bebouwd oppervlak mag zijn is op twee manieren geregeld. Enerzijds via het begrip bebouwingspercentage. Dit is een percentage van het bouwperceel (niet te verwarren met het begrip bouwvlak). De toelaatbare bebouwing moet binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het bebouwingspercentage slaat dus NIET op een percentage van het aangegeven bouwvlak. Het bouwperceel is niet tevens het bouwvlak.
Wanneer er geen bebouwingspercentage is aangegeven dan staat in de regels dat dan het bouwvlak maatgevend is. Het bouwvlak mag dan helemaal vol worden gebouwd. In dat geval is er geen relatie gelegd met het begrip bouwperceel.
Bedrijfswoning
In deze bestemming zijn alleen bestaande bedrijfswoningen toegestaan, alleen ter plaatse van de aanduiding "bedrijfswoning". In een moderne bedrijfsvoering is een bedrijfswoning in principe geen noodzaak meer. Bovendien kunnen bedrijfswoningen, vooral qua milieuruimte, belemmeringen opleveren voor omliggende bedrijven.
De bouwmarkt aan de Steenhovenweg is bestemd als 'Detailhandel'. Binnen deze bestemming is detailhandel mogelijk gemaakt. Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd in het bouwvlak. De toegestane bouwhoogte staat op de verbeelding aangeduid.
De verschillende soorten groen (met uitzondering van het snippergroen) zijn opgenomen in één bestemming 'Groen'. Een groot deel van het groen heeft alleen een functie als plantsoen of als speelplek. Binnen deze bestemming is ook waterbeheer, waterberging en sierwater toegestaan. Daarnaast mogen er binnen deze bestemming ook voetpaden worden gerealiseerd.
De aanwezigheid van groen en water is belangrijk voor het welzijn, welbevinden, economie en milieu. In een verstedelijkte omgeving is groene kwaliteit een essentieel aspect van de openbare ruimte. Binnen het plangebied is in beperkte mate groen aanwezig.
Het aanwezige structurele openbaar groen wordt in overeenstemming met de huidige functie bestemd. Binnen de bestemming "Groen" worden voldoende mogelijkheden geboden voor "ondergeschikte" aanpassingen in de bestaande inrichting.
Het Amsterdam - Rijnkanaal en belangrijke watergangen worden bestemd tot water.
Het bestemmingsplan laat uitsluitend de bestaande horecavestigingen toe. Indien nieuwe horeca zich wil vestigen of de bestaande horeca wil uitbreiding dan wordt beoordeeld of deze plannen binnen het Ontwikkelingskader horeca passen. Binnen het plangebied is een aantal horecavestigingen aanwezig. Het gaat hierbij om restaurants. Deze horecavestigingen in het plangebied hebben de bestemming 'Horeca' gekregen. Binnen deze bestemming is het toegestaan om horeca-activiteiten te ontwikkelen in de categorieën D1 (daghoreca), D2 (restaurant/bistro) en C (cafetaria/fastfood), zoals opgenomen in de Lijst van Horeca-activiteiten (LvH). Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd in het bouwvlak. De toegestane bouwhoogte staat op de verbeelding aanduid.
Voor Central Studio's is horeca behorend tot de categorie A2 toegestaan ( het perceel heeft de bestemming bedrijventerrein met een functieaanduiding gemengd 3). Naast horeca A2 is een vergader- en congrescentrum en een muziekstudio mogelijk.
Het is niet toegestaan dat de horeca-activiteiten (bijvoorbeeld kantine's) bij de bedrijven concurreren met "echte" horeca. Commerciële activiteiten, bijvoorbeeld in de vorm van verhuur voor bruiloften en partijen zijn niet toegestaan.
Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' is één instelling gevestigd aan de Cartesiusweg ondergebracht. Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd in het bouwvlak. De toegestane bouwhoogte staat op de verbeelding aangeduid.
Deze bestemming is van toepassing op de wegen waar de nadruk ligt op de afwikkeling van het doorgaande verkeer.
De spoorlijn heeft de bestemming 'Verkeer - Railverkeer'. In deze bestemming zijn de spoorbaan en de daarbij behorende voorzieningen toegestaan en ook geluidwerende voorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en water. Het station Zuilen is in deze bestemming begrepen, evenals de aanwezige spoorbruggen en –viaducten.Ter bevordering van het ontstaan van ecologische verbindingszones zijn in deze bestemming faunapassages toegestaan.
De meeste wegen in de woongebieden zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied'. Dit zijn de wegen met hoofdzakelijk een functie voor het bestemmingsverkeer. Ook de pleinen, de bermen van wegen en het snippergroen maken hier deel van uit.
Water is in het plangebied een structurerend element. De grotere watergangen zijn in de bestemming 'Water' opgenomen. Aan de bestemmingsomschrijving is in het onderhavige bestemmingsplan toegevoegd dat het water naast 'verkeer te water' ook bestemd is voor 'havengebonden activiteiten op en in het water'. Dit betekent dat ook lig-, laad en losplaatsen mogelijk zijn. De regeling uit de keur blijft onverkort naast het bestemmingsplan van kracht.
Bij de bestemmingsomschrijving van verkeer, verkeer- railverkeer, verkeer en verblijfsgebied, staat onder andere het gebruik water en kruisingen met water.
De woongebieden binnen het plangebied zijn "pure" woongebieden. Voor de woongebieden Spinozaplantsoen en het Thomas à Kempisplantsoen, worden weliswaar grootschalige veranderingen voorzien, maar deze zijn nog onvoldoende uitgekristalliseerd om in dit bestemmingsplan op te nemen. De huidige situatie zal daarom worden vastgelegd. Voor de overige woongebied worden geen ontwikkelingen voorzien. De woongebieden Schepenbuurt en Thomas à Kempisplantsoen/Spinozaplantsoen en de woningen langs de Cartesiusweg hebben de bestemming 'Wonen' gekregen.
De bestaande bedrijfswoningen op het bedrijventerrein worden toegestaan en krijgen een maatbestemming binnen de bestemming 'Bedrijventerrein'. Nieuwe bedrijfswoningen worden geweerd. De reden hiervoor is dat dergelijke bedrijfswoningen mogelijk onaanvaardbare milieubelasting ondervinden en een belemmering kunnen vormen voor de uitbreidingsmogelijkheden van omliggende bedrijven.
Resumerend leidt dit tot de volgende regeling in het bestemmingsplan:
De woningen met niet-woonfuncties, met name winkels, op de begane grond, gelegen aan het Thomas à Kempisplantsoen en het tegenoverliggende pand aan de Vleutenseweg, en aan de Fregatstraat bij het Aakplein, hebben de functieaanduiding 'gemengd' gekregen. Voor de betreffende panden is in de regels bepaald dat op de begane grond ook andere functies dan wonen zijn toegestaan, zoals detailhandel, (publieksgerichte) dienstverlening en bedrijvigheid (categorie A en B1 uit de Lijst van Bedrijven functiemenging).
Voor deze bestemming is de gebruikelijke regeling voor hoofdgebouwen (woningen), bijbehorende bouwwerken (vrijstaand of aangebouwd) en overige bouwwerken is opgenomen.De ligging en de maximale maten van de erfbebouwing zijn vastgelegd, zodat op basis van de huidige situatie eventuele uitbreidingsmogelijkheden duidelijk zijn.
Het uitoefenen van aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven uit milieucategorie A of B1 van de Lijst van
Bedrijven functiemenging wordt direct mogelijk gemaakt, mits de woonfunctie overheersend blijft. Om te garanderen dat de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft, is het vloeroppervlak ten behoeve van aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven gemaximaliseerd. Bij aan-huis-verbonden beroepen en -bedrijven mag geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken en/of belhuizen. Aan-huis-verbonden beroepen en -bedrijven die niet genoemd worden in de Lijst van Bedrijven functiemenging kunnen eveneens toegelaten worden, wanneer deze naar hun aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden te behoren tot milieucategorie A of B1.
Woningsplitsing
Uit onderzoeken is gebleken dat het splitsen van woningen de laatste jaren heeft plaatsgevonden in een aantal gebieden. Deze gebieden hebben het gezamenlijk kenmerk van een specifieke kleinschalige stedenbouwkundige structuur van smalle straten en relatief kleine en betaalbare woningen. Een verdere toename van gesplitste woningen zou tot een onaanvaardbare intensivering leiden en daarmee tot een aantasting van het woon- en leefklimaat. In dit bestemmingsplan is daarom een verbod op het splisten van woningen opgenomen.
Aangezien het splitsen tegemoet komt aan een vraag naar betaalbare woningen voor starters en doorstromers, wordt het over het algemeen toegestaan met een beperking tot de aangewezen gebieden. In een twee gevallen kan worden afgeweken van dit verbod:
In beide gevallen geldt dat na splitsing een woning een brutovloeroppervlak van 50 m2 dient te hebben.
De gasleidingen met de daarbij behorende bebouwingsvrije/risicozone hebben deze dubbelbestemming gekregen. Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de bescherming van en de veiligheidssituatie rond deze leiding. Het bouwen conform die andere bestemmingen is alleen toegestaan via een afwijkingsbevoegdheid. Dat om te kunnen beoordelen of door dat bouwen geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van en de veiligheidssituatie rond de betreffende leiding. Essentieel is dat de beheerder van de betreffende leiding in die beoordeling wordt betrokken. Daarom is als voorwaarde gesteld dat per afwijking vooraf diens advies dient te worden ingewonnen.
Op de verbeelding zijn de gebieden waarvan bekend is dat er (vermoedelijk) archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch monument, voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.
De bescherming van de archeologisch waardevolle gebieden is binnen de gemeente vastgelegd in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.
Voor een archeologisch waardevol gebied geldt het volgende regime:
De gronden aan weerszijden van het Amsterdam-Rijnkanaal hebben een waterkerende functie. Om deze functie veilig te stellen, is een dubbelbestemming opgenomen.
Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de waterkering. Het bouwen conform die andere bestemmingen is alleen toegestaan via een afwijkingsbevoegdheid. Dat om te kunnen beoordelen of door dat bouwen geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van de waterkering. Essentieel is dat de beheerder van de betreffende leiding in die beoordeling wordt betrokken. Daarom is als voorwaarde gesteld dat per afwijking vooraf diens advies dient te worden ingewonnen.
Deze regeling in het bestemmingsplan laat onverlet de bepalingen die gelden voor activiteiten (zoals grondroeringen) op, in of nabij waterkeringen, uit hoofde van de Keur van het betreffende waterschap of enige, andere specifieke regelgeving.
De algemene regels van hoofdstuk 3 'Algemene regels' bevatten de algemene planregels.
Met deze wijzigingsbevoegdheid kan een aanduiding "veiligheidszone - bevi" worden verkleind of worden verwijderd, indien het veiligheidsrisico van de betreffende bevi lager is geworden (bijvoorbeeld door maatregelen binnen de inrichting) of geheel is verdwenen (en de bevi dus geen bevi meer is).
De overgangs- en slotregels in hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande twee planregels:
In de (nieuwe) Wro is in artikel 3.1 bepaald dat de gemeenteraad ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het bestemmingsplan begrepen grond aanwijst en daarvoor regels geeft. De (oude) WRO kende artikel 10 op grond waarvan bestemmingsplanvoorschriften slechts om dringende redenen een beperking van het meest doelmatige gebruik mochten inhouden. Juist deze zin was voor de Kroon aanleiding voor het verplicht stellen van de toverformule.
De bepaling over het meest doelmatige gebruik is in de Wro geschrapt naar aanleiding van het advies van de evaluatiecommissie WRO/Bro '85. Deze commissie vond deze bepaling overbodig omdat het voldoen aan deze eis al is verankerd in het begrip goede ruimtelijke ordening Dit betekent dat opname van de toverformule niet meer mogelijk is.