4.6 Een nieuwe regeling voor aan bedrijven ondergeschikte en daarbij behorende kantoren
Ook deze regeling moet worden gezien in het licht van een verdere accentuering van het plangebied als een bedrijventerrein. In de vigerende bestemmingsplannen geldt voor bij het bedrijf behorende ondergeschikte kantooractiviteiten veelal een maximaal percentage van 50% van de brutovloeroppervlakte.
Deze situatie wordt voortgezet voor een tweetal gevallen:
- de reeds bestaande 50/50 situaties, waarbij bij eventuele uitbreiding het aandeel ondergeschikt kantoor mag meegroeien, mits dit aandeel maar niet groter wordt dan 50%:
- bedrijven tot een maximale omvang van 500 m2 brutovloeroppervlakte mogen tot een maximum van 50% gelieerde en ondergeschikte kantoorruimte realiseren. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de dringende wens van meerdere belangenverenigingen om voor het midden- en kleinbedrijf voldoende flexibiliteit en toekomstperspectief te bieden.
Voor overige nieuwe situaties geldt dat bij de in het plangebied gevestigde bedrijven ondergeschikte, bij het bedrijf behorende kantooractiviteiten toegestaan zijn tot maximaal 30% van het brutovloeroppervlakte. Er gelden geen beperkingen in vierkante meters.
De redenen voor deze wijziging ten opzichte van de oude bestemmingsplannen zijn de volgende:
- Utrecht zet voor het bedrijventerrein Cartesiusweg en de Cartesiusdriehoek in principe in op het behoud van het karakter van een echt bedrijventerrein. De ruimte voor bedrijventerrein in Utrecht is schaars en de behoefte bij bedrijfsruimtegebruikers zal blijven bestaan. Wat de gemeente wil voorkomen is prijsopdrijving door verkantorisering en daarmee verdringing van de beoogde bedrijfsfuncties op het terrein;
- in de praktijk blijkt dat er steeds minder bedrijven zijn die kantoor en bedrijfsprocessen combineren in een 50/50 verhouding. Het resultaat is vaak dat het gebruik van zogenaamde 50/50 gebouwen splitst in losse kantoorgebruikers (verhuur van niet gebruikte kantoorruimte als zelfstandig kantoor, die feitelijk illegaal is, want in strijd met de vigerende planologische regelingen) en losse bedrijfsruimtegebruikers. De opgenomen regeling moet dit voorkomen. Een percentage van 30% blijkt in de praktijk ruim voldoende (zie bijvoorbeeld Wetering Noord);
- de Utrechtse kantorenmarkt is op zich gezond, maar kampt in het laagste segment en het middensegment wel met een forse leegstand. Medio 2011 zijn de leegstandscijfers van kantoorruimten op Lage Weide 16% en op Kanaleneiland 17%. Daarbij ligt het accent met name op de aan de aan bedrijfsruimte gelieerde kantoorruimte. De leegstand op de Utrechtse toplocaties is daarentegen zeer acceptabel. De eindgebruiker heeft in een ruime markt de neiging om naar een steeds betere locatie te verhuizen. De Utrechtse strategie is er op gericht om alleen nog kantoren en kantoorachtige producten te bouwen op topkantorenlocaties waar de behoefte het grootst is. Met het BRU zijn regionale kantoorafspraken gemaakt over kantoorvolumes en kantoorlocaties. In Utrecht zijn dat het stationsgebied en centrum Leidsche Rijn. Buiten deze locaties mogen geen nieuwe kantoren worden ontwikkeld.