Actualisering diverse gebieden

6.8 Artikelsgewijze toelichting

Op een aantal bestemmingen is in deze paragraaf een nadere toelichting opgenomen.

Bedrijf

De bedrijven in deelgebied Q hebben de bestemming Bedrijf gekregen. Hier zijn uitsluitend lichte bedrijven toegestaan die zich verhouden tot een woongebied. De regels leggen de maximaal toegelaten bouwhoogte vast. Binnen de bestemming zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen om tot een transformatie van de bedrijfsbestemming te komen. Deze regeling is overgenomen uit het eerdere bestemmingsplan Dichterswijk West.

Bedrijventerrein, Bedrijventerrein-1, Bedrijventerrein-2 en Bedrijventerrein-3

De zone langs het Merwedekanaal met inbegrip van de Woonboulevard, het gebied ten zuiden van de A12 en de bestaande bedrijvigheid aan de Fortlaan in Zuilen heeft de bestemming Bedrijventerrein gekregen. De verschillende bedrijventerreinen (genummerd van 1 tot en met 3) onderscheiden zich door de ten hoogste toegelaten milieucategorie. Met deze categorieen wordt aangesloten bij de reeds geldende regelingen voor de gebieden. Bestaande bedrijven die zwaarder zijn dan de toegelaten categorie zijn op de verbeelding aangeduid met de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf' (1 tot en met 7). Hiermee kunnen deze bedrijven blijven functioneren. In de bestemming zijn uitsluitend bestaande bedrijfswoningen toegestaan. Nieuwe volumineuze detailhandel is alleen in deelgebied Y via een afwijkingsregel mogelijk gemaakt. Bestaande kantoorfuncties op de bedrijventerreinen zijn met een aanduiding aangegeven. Verdere uitbreiding van de kantoorfunctie is niet mogelijk. Wel voorziet het bestemmingsplan in de mogelijkheid van functieverbreding om leegstand te voorkomen (dienstverlening, congresfaciliteiten, horeca D, sport en onder voorwaarden maatschappelijke voorzieningen). Voor het overige zijn bouwregels opgenomen die zien op bebouwingspercentages en hoogten.

Bedrijf-Nutsvoorziening

Specifieke nutsvoorzieningen die van grotere omvang zijn dan regulier zijn aangegeven met de bestemming Bedrijf-Nutsvoorziening. Het gasverdeelstation in deelgebied K is deze bestemming toegekend. Deze voorziening is tevens voorzien van een veiligheidszone.

Detailhandel en Detailhandel-1

Het winkelcentrum De Gaard en Kanaleneiland zijn voorzien van de bestemming Detailhandel en Detailhandel -1. Het gaat hier om clusters van winkels. Tevens zijn vormen van horeca mogelijk conform de nu geldende regeling voor deze gebieden. De bestaande woningen boven de centra zijn eveneens bestemd. In de bouwregels zijn de maximale hoogten opgenomen.

Gemengd

Binnen deze bestemming is een aantal functies toegelaten: maatschappelijke voorzieningen, sport en lichte bedrijven (categorie A/B1). Tevens zijn kantoren toegestaan op de plaatsen waar deze aanwezig zijn. Deze locaties zijn op de verbeelding aangeduid. Maatschappelijke voorzieningen zijn in een aantal gevallen geluidgevoelig of behoeven aandacht vanuit luchtkwaliteit. Voor deze functie is daarom een bijzondere gebruiksregel opgenomen die een toets aan deze aspecten mogelijk maakt. Bestaande kantoren kunnen onder voorwaarden transformeren naar ander gebruik. De toegelaten functies en de voorwaarden waaronder zijn in de doeleinden en een specifieke gebruiksregel opgenomen.

Groen

Structuurgroen heeft de bestemming Groen gekregen. Binnen deze bestemming is bebouwing niet toegestaan. Een bijzondere regeling is opgenomen voor kleine gebouwtjes in de tuin van een woonboot.

Horeca

Bestaande vestigingen hebben de bestemming Horeca gekregen. Bij de regeling is gekeken naar de vergunde vormen van horeca voor de locaties. De zwaarste categorie is aangegeven in de regels. Lichtere catgorien horeca zijn daarmee eveneens toegestaan. Een bijzondere vorm van horeca is het hotel aan de zuidzijde van de A12. Binnen deze functie zijn ook vergaderfaciliteiten mogelijk gemaakt. Dit sluit aan bij de vergunde en feitelijke situatie. De bouwregels bevatten randvoorwaarden voor de bouwhoogten.

Kantoor

Bestaande kantoorgebouwen hebben de bestemming Kantoor gekregen, zoals in gebied L, P en E. Verdere toename van het volume is niet gewenst; de regeling is hierop afgestemd. In aansluiting op het kantorenbeleid is een regeling opgenomen om ook - onder specifieke voorwaarden - ander gebruik van kantoren toe te staan: dienstverlening, sport, horeca D, congres- en vergaderfaciliteiten. Door gebruik te maken van een wijzigingsbevoegdheid kunnen ook maatschappelijke voorzieningen mogelijk worden gemaakt. Deze functies kunnen geluidgevoelig zijn en in bepaalde gevallen wordt concentratie van (zorg)functies nagestreefd. Voor het vestigen van dergelijke functies dient een wijzigingsplan te worden opgesteld. Deze volgt een separate procedure op grond van de Wet ruimtelijke ordening.

Maatschappelijk

Bestaande maatschappelijke functies en locaties waar reeds een maatschappelijke bestemming geldt, zijn als zodanig bestemd. Het gaat hier in hoofdzaak om scholen, maar ook andere maatschappelijke functies zijn hier mogelijk. Zelfstandige kantoren binnen deze bestemming zijn aangeduid op de verbeelding of in de regels omschreven (deelgebied M). De regels bevatten per locatie randvoorwaarden met betrekking tot bebouwingspercentage en maximale hoogte van de bebouwing.

Tuin

De gronden met deze bestemming mogen niet worden bebouwd. Het gaat om voor- en zijtuinen bij woningen. Voor een perceel aan de Draaiweg is een mogelijkheid opgenomen om de bestemming Tuin te wijzigen ten behoeve van een woonfunctie. Hiervoor dient bij een concreet initiatief een separate juridische procedure te worden doorlopen.

Verkeer

Het bestemmingsplan bevat verschillende verkeersbestemmingen waarbij in de doeleinden het gebruik is gespecificeerd. Het betreft hier in alle gevallen wegen die onderdeel uitaken van ht hoofdverkeersnet.

Verkeer Openbaar Vervoer

De bestaande HOV verbinding (tram) in Kanaleneiland Zuid heeft de bestemming Verkeer Openbaar vervoer gekregen. Deze routes zijn exclusief aangewezen ten behoeve van het Openbaar Vervoer.

Verkeer Parkeergarage

De bestaande garage/P&R in deelgebied Z is voorzien van deze bestemming.

Verkeer-verblijfsgebied

Straten en openbaar gebied dat geen onderdeel uitmaakt van de hoofdwegenstructuur heeft de bestemming Verkeer verblijfsgebied gekregen. Het accent ligt hier op het verblijf, zoals woonstraten en parkeerplaatsen.

Water

De bestaande watergangen zijn voorzien van de bestemming water. Deze gronden zijn bestemd voor waterberging, recreatief gebruik en daar waar aangegeven zijn ook woonboten toegelaten. Kunstwerken zoals bruggen zijn binnen deze bestemming toegelaten.

Wonen, Wonen -1, Wonen-2, Wonen-3, Woongebied

De eengezinswoningen in het gebied hebben de bestemming Wonen gekregen, de gestapelde woonbebouwing de bestemming Wonen-1. Bij deze laatste bestemming zijn geen bijbehorende bouwwerken toegestaan. De toekomstige woningen in Dichterswijk West zijn voorzien van de bestemming Wonen -2. Hier gelden een aantal bijzondere bepalingen die aansluiten bij de nu geldende bestemming. De kavel aan de Kapelseweg 6 is voorzien van de bestemming Wonen-3. Ook hier gelden bijzondere bouwregels die aansluiten bij de voorheen geldende bestemming. Binnen de woonbestemmingen zijn ook garageboxen toegestaan, daar waar op de verbeelding aangegeven. De verschillende woonbestemmingen bevatten bouwregels voor de maximaal toegelaten goot en/of bouwhoogte.

De bestemming Woongebied geldt voor twee gebieden in Zuilen. Het betreft gebieden die onderdeel uitmaken van een herstructurering waardoor enige ruimte in de ligging van de bouwvlakken is opgenomen. Hierbij wordt aangesloten op de ook nu geldende bestemming van deze gebieden.

Wonen-uit te werken

Het deelgebied aan de Stroomstraat heeft - conform het nu geldende bestemmingsplan - een uit te werken woonbestemming gekregen. Onder randvoorwaarden kan de bestemming nader worden uitgewerkt. Tot het moment van uitwerken geldt een bouwverbod. De uitwerkingsregels geven bepalingen voor de maximale hoogte in het deelgebied.

Dubbelbestemmingen

Leiding-Gas

De gasleidingen met de daarbij behorende bebouwingsvrije/risicozone hebben deze dubbelbestemming gekregen. Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de bescherming van en de veiligheidssituatie rond deze leiding. Het bouwen conform die andere bestemmingen is alleen toegestaan via een afwijkingsbevoegdheid. Dat om te kunnen beoordelen of door dat bouwen geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van en de veiligheidssituatie rond de betreffende leiding. Essentieel is dat de beheerder van de betreffende leiding in die beoordeling wordt betrokken. Daarom is als voorwaarde gesteld dat per afwijking vooraf diens advies dient te worden ingewonnen.

Leiding - Brandstof

De bestaande brandstofleiding nabij Ikea is op de verbeelding opgenomen. Hier gelden bijzondere bepalingen met het oog op de bescherming van de veiligheidssituatie rond deze leiding.

Waarde- archeologie

De bescherming van de archeologisch waardevolle gebieden is binnen de gemeente vastgelegd in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Voor een archeologisch waardevol gebied geldt het volgende regime:

• bij bouwwerken wordt de archeologie gekoppeld aan de omgevingsvergunning;
• alvorens het college van burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning verleent, wordt advies ingewonnen bij de gemeentelijk archeoloog over de gevolgen van voorgenomen werken of werkzaamheden voor het behoud van de archeologische waarden in het gebied;
• de gemeente beslist op basis van het advies of en onder welke voorwaarden de vergunning wordt verleend.

Waterstaat-Waterkering, Waterstaat - Waterstaatkundige functie

Op gronden die tevens een functie hebben als waterkering is een dubbelbestemming opgenomen.

Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de waterkering. Het bouwen conform die andere bestemmingen is alleen toegestaan via een afwijkingsbevoegdheid. Dat om te kunnen beoordelen of door dat bouwen geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van de waterkering. Essentieel is dat de beheerder van de betreffende leiding in die beoordeling wordt betrokken. Daarom is als voorwaarde gesteld dat per afwijking vooraf diens advies dient te worden ingewonnen.

Deze regeling in het bestemmingsplan laat onverlet de bepalingen die gelden voor activiteiten (zoals grondroeringen) op, in of nabij waterkeringen, uit hoofde van de Keur van het betreffende waterschap of enige, andere specifieke regelgeving.

Vrijwaringszone - Straalpad

Binnen deze zone loopt een straalpad, op basis waarvan de bouwhoogte van bouwwerken die hier op grond van de desbetreffende bestemming zijn toegestaan, worden beperkt.

Algemene regels

Artikel 44 regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die eenzelfde voorwaarde aan het gebruik stelt. Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen voldoet. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als 'voldoende' moet worden beschouwd. In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's en fietsen als voldoende beschouwd. Deze bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij sloop- nieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid. Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld.