Uitbreiding zorgeenheden Friesesteeg 15

Ruimtelijke onderbouwing

Gegevens over het plan:
Plannaam:	Uitbreiding zorgeenheden Friesesteeg 15
Identificatienummer:	NL.IMRO.0340.OVFriesesteeg15-ON01
Status:	Ontwerp
Datum:	14-06-2017
Projectnummer Buro SRO:	46.90.18
Gegevens projectbetrokkenen:
Opdrachtgever:	De Schutse
Contactpersoon opdrachtgever:	Dhr. Hovestad
Betrokken gemeente:	Rhenen
Behandelend ambtenaar:	Dhr. M. Van Dee
Gegevens Buro SRO:
Projectleider Buro SRO:	Dhr. A. van der Mispel
Bezoekadres vestiging Arnhem	Sweerts de Landasstraat 50 6814 DG te Arnhem
Telefoon:	026 – 35 23 125
E-mail:	[e-mail]
Internet:	www.Buro-SRO.nl

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het initiatief

Momenteel is op het perceel van de Friesesteeg 15 een zorgboerderij gelegen. De zorgboerderij biedt plaats aan 12 bewoners met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking. Initiatiefnemer De Schutse is voornemens het aantal overnachtingsplaatsen uit te breiden tot 20. De Schutse is een kleine, landelijk opererende, identiteitsgebonden gehandicaptenzorgorganisatie. De Schutse biedt woonzorg en dagbesteding aan zorgvragers die zorg willen ontvangen in een omgeving met een christelijke achtergrond.

Op 19 oktober 2016 heeft de gemeente besloten medewerking te verlenen aan het principeverzoek. Voorwaarden hiervoor is dat op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen worden aangelegd. Het initiatief voorziet in uitbreiding van het bestaande pand. Deze uitbreiding is mogelijk binnen de bouwregels van het geldende bestemmingsplan. Tevens past het plan binnen het opgenomen bouwvlak. Er zijn dan ook geen bezwaren om medewerking te verlenen aan de uitbreiding van de bebouwing op het perceel. In de regels van het vigerende bestemmingsplan is echter wel een maximum van 12 overnachtingsplaatsen opgenomen. Enkel op dit punt wijkt het initiatief af van de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. Omdat een uitbreiding van het aantal overnachtingsplaatsen van 12 naar 20 strijdig is met het geldende bestemmingsplan en omdat het initiatief past op de locatie en gewenst is wordt medewerking verleend middels een uitgebreide omgevingsvergunning (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (WABO) artikel 2.1, onder lid 1, sub c (strijdig gebruik)). Via voorliggend document is gemotiveerd waarom medewerking wordt verleend en waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen ten noordoosten van Achterberg. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving. De Friesesteeg waaraan de locatie ligt vormt de verbinding tussen Achterberg en het Binnenveld welke is gelegen tussen Rhenen en Wageningen.

Ligging plangebied ten noordoosten van Achterberg

1.3 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk is in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid en de relevante wetgeving opgenomen en is het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens is in dit hoofdstuk ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Tot slot bevat hoofdstuk 4 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

In dit hoofdstuk komt het initiatief aan bod. Daartoe wordt eerst inzicht gegeven in de huidige functie(s) en bebouwing in het plangebied. Daarbij wordt mede de relatie met de omgeving betrokken. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

Momenteel is de locatie in gebruik als zorgboerderij. Op het perceel zijn wooneenheden, logeervoorzieningen en activiteitenruimtes aanwezig. In totaal zijn er 12 overnachtingsplaatsen op het perceel aanwezig. De activiteitenruimte is onder meer voorzien in de lange 'schuur' aan de noordoostzijde van het perceel. Om de voorzieningen mogelijk te maken is in het bestemmingsplan een bouwvlak opgenomen ter grootte van de 'schuur' met een diepte van ca. 37m. Bij de realisering van de zorgvoorziening is de schuur echter nooit in zijn geheel gebouwd. Enkel de achterste 15 meter is uitgevoerd. De schuur en overige bebouwing op het perceel zijn conform het landschappelijk inpassingsplan op een passende manier ingepast in de omgeving.

Luchtfoto van de zorgboerderij

Aanzicht zorgboerderij met overige erfbebouwing

2.2 Toekomstige situatie

Vanuit de stichting De Schutse is naar voren gekomen dat de behoefte naar meer ruimte voor het dagactiviteitencentrum beperkt is. Hierdoor willen zij de uitbreidingsruimte voor een klein deel benutten voor de dagbesteding, maar merendeels voor extra overnachtingsplaatsen voor bewoners. Hiermee speelt de stichting in op een nadrukkelijke vraag vanuit de achterban (aansluitend op de specifieke identiteit van de Schutse), er staan namelijk al diverse cliënten op de wachtlijst.

De bestaande 'schuur' zal uitgebreid worden. De uitbreiding van de bebouwing vindt plaats binnen de bouwmogelijkheden die het vigerende bestemmingsplan biedt.

Schetsontwerp (nog niet definitief!) Bestaande schuur (geel) en uitbreiding (blauw)

Omdat het aantal overnachtingsplaatsen met 8 eenheden zal toenemen dient ook het aantal aanwezige parkeerplaatsen toe te nemen ten behoeve van werknemers en eventuele bezoekers. Op basis van de parkeernormen uit het parkeerbeleidsplan van de gemeente Rhenen blijkt dat er 0,5 parkeerplaats per wooneenheid gerealiseerd dient te worden. Ten behoeve van 8 extra overnachtingsplaatsen komt dit neer op 4 extra parkeerplaatsen.

bestaande situatie t.p.v. de Friesesteeg 15

nieuwe situatie t.p.v. de Friesesteeg 15

Op bovenstaande tekeningen is de huidige situatie inzichtelijk gemaakt en de beoogde uitbreiding van het pand en parkeerterrein (zie ook bijlage 1). De entree van het gebouw is aan de zuidzijde gelegen. Hierbij is een luifel en erker voorzien, hiermee wordt aangesloten op het beeld van andere panden op het erf en staan cliënten niet gelijk op de toegangsweg en kan men droog staan om naar binnen te gaan.

Als gevolg van de uitbreiding zullen een aantal bestaande parkeerplaatsen verdwijnen. Ook deze parkeerplaatsen zullen worden gecompenseerd door deze ten zuiden van de bestaande weg te positioneren. Het parkeerterrein wordt ingepast met een groene haag. Hiermee kan met minimale ingrepen een compact parkeerterrein worden gerealiseerd dat op een groene manier wordt ingepast.

Deze ruimtelijke onderbouwing gaat enkel over de uitbreiding van het aantal overnachtingsplaatsen van 12 naar 20 en de daaraan gerelateerde extra parkeerplaatsen. De uitbreiding van de schuur is al mogelijk conform het huidige bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3 Beleidskader & uitvoerbaarheid

De locatie maakt deel uit van een al bestaande zorgboerderij. De verschillende aspecten van het vigerende beleid, evenals de planologische randvoorwaarden zijn reeds onderzocht en onderbouwd in het bestemmingsplan 'Zorgboerderij Friesesteeg 15 ', welke op 26 oktober 2010 is vastgesteld (http://www.ruimtelijkeplannen.nl/web-roo/roo/bestemmingsplannen_p?planidn=NL.IMRO.0340.BPFriesesteeg15-VA01). Met de nieuwe ontwikkeling ('slechts' het toevoegen van 8 overnachtingsplaatsen en 4 bijbehorende extra parkeerplaatsen) wijzigen de conclusies met betrekking tot de beleidskaders en de toetsing aan de milieuaspecten niet. Voor een uitgebreide beschrijving van deze beleidskaders en milieuaspecten wordt dan ook verwezen naar het vigerende bestemmingsplan.
De beleids- en onderzoeksaspecten zijn hieronder dan ook beknopt omschreven.

3.1 Relevant beleid

3.1.1 Rijksbeleid

Het relevante Rijksbeleid beslaat de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). De SVIR richt zich op onderwerpen van nationaal ruimtelijk belang. Het voorliggend voorstel ligt niet in een gebied dat van belang is voor het nationaal functioneren. Het Barro geeft in die zin geen regels voor het plangebied.

In het kader van de onderbouwing van de "Ladder voor duurzame verstedelijking" dient gekeken te worden of de voorgenomen ontwikkeling de principes van zorgvuldig ruimtegebruik respecteert.

Conform het vigerende bestemmingsplan is de voorziene bebouwing reeds mogelijk binnen het bestaande bouwvlak. Er wordt voor dit initiatief dan ook gebruik gemaakt van de bestaande ruimte zodat gesproken kan worden van zorgvuldig ruimtegebruik. De ontwikkeling past in zijn geheel binnen het bestaand bouwvlak en er zal geen uitbreiding plaats vinden van de bestaande bouwmogelijkheden. Daarnaast is het realiseren van 8 overnachtingsplaatsen (vergelijkbaar met een 2 tot 3 woningen) een dermate kleinschalige ontwikkeling dat er geen sprake kan zijn van een 'stedelijke ontwikkeling'. De Raad van State heeft immers uitgemaakt dat acht woningen wel, maar veertien woningen niet als kleinschalig moeten worden beschouwd.

Vanuit het rijksbeleid zijn er geen belemmeringen tegen het toevoegen van 8 overnachtingsplaatsen.

3.1.2 Provinciaal beleid

Op 24 mei 2016 hebben Gedeputeerde Staten (GS) van Utrecht de Ontwerp Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (Herijking 2016), en de Ontwerp Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (Herijking 2016) vastgesteld. Op bepaalde onderdelen worden de PRS en PRV t.o.v. de vigerende plannen gewijzigd. Woonzorgvoorzieningen zijn volgens de provincie prima mogelijk op voormalige agrarisch bedrijfspercelen indien het een kleinschalige woonzorgvoorziening betreft. Onder kleinschalige woonaccommodatie ten behoeve van zorgvragers wordt in het algemeen gedacht aan opvangmogelijkheid van 25 mensen.

De uitbreiding van het aantal overnachtingsplaatsen van 12 naar 20 blijft binnen de grenswaarde die de provincie aangeeft voor een kleinschalige woonzorgvoorziening. Ook in de nieuwe situatie blijft sprake van een kleinschalige woonzorgvoorziening. Verder ligt het gebied niet in een vanuit een beleidsmatig beschermingswaardig gebied. Vanuit provinciaal oogpunt zijn er dan ook geen bezwaren tegen de voorgestelde toevoeging van 8 overnachtingsplaatsen.

3.1.3 Gemeentelijk beleid

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Buitengebied 2010 partiele herziening 2013'. Binnen dit bestemmingsplan heeft het gebied de bestemming 'Maatschappelijk'. Ook zijn er 4 bouwvlakken opgenomen. De voorgestelde uitbreiding zal plaatsvinden in het meest noordoostelijke bouwvlak. Dit bouwvlak heeft een afmeting van circa 41 x 14 meter. Momenteel is er een gebouw aanwezig met een maat van 15,5 x 13,5 meter. De uitbreiding zal worden gerealiseerd binnen het niet gebruikte deel van het bouwvlak. De ruimtelijke uitbreiding is dan ook passend binnen het vigerende bestemmingsplan.

Uitsnede bestemmingsplan

Programmatisch voorziet het vigerend bestemmingsplan in een 'zorgboerderij met maximaal 12 overnachtingsplaatsen'. Hoewel de voorgestelde ontwikkeling en uitbreiding van de bebouwing ruimtelijk mogelijk is, mag het aantal overnachtingsplaatsen niet toenemen. De gewenste uitbreiding van het aantal overnachtingsplaatsen is zodoende strijdig met het vigerende bestemmingsplan. Omdat de uitbreiding ruimtelijk mogelijk is binnen de bouwmogelijkheden en omdat het uitbreiding wenselijk is, is voorliggende ruimtelijke onderbouwing opgesteld ten behoeve van het aanvragen van een 'uitgebreide omgevingsvergunning'.

3.2 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

3.2.1 Milieuaspecten

Bodem

In overeenstemming met de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming is met het beoogde gebruik. In het kader van de ontwikkeling van de woonzorgvoorziening is in het verleden een bodemonderzoek verricht (zie bijlage 2). De kwaliteit van de onderzochte bodem vormde geen belemmering voor het beoogde gebruik. Bij de sloop van de bedrijfsbebouwing is de gierkelder leeggehaald en volgestort met zand. De bodem ter plaatse van de uitbreiding is dan ook voorzien van schone grond, wat tevens als fundering gaat dienen. Daarnaast zal het gebruik niet wijzigen (maatschappelijke voorziening is reeds toegestaan) en maakt men voor de 8 extra overnachtingsplaatsen gebruik van bestaande bouwmogelijkheden. Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bodem.

Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. Uit het geluidsonderzoek wat verricht is in het kader van het bestemmingsplan 'Friesesteeg 15' blijkt dat de geluidsbelasting ten gevolge van de wegen op de gevel de wettelijke waarde van 48dB niet overschrijdt (zie bijlage 3). De geluidsbelasting op de toekomstige gevel bedraagd maximaal 41 dB (incl. aftrek art. 110g WgH). Dit is ruimschoots onder de voorkeurswaarde gelegen. Uitgangspunt in het akoestisch onderzoek is dat met de maximale wegcapaciteit is gerekend. Deze berekening is dus voor onderhavig plan nog steeds actueel. Het aspect geluid is derhalve niet van invloed op het voorgenomen initiatief.

Lucht

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moeten, ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit, twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

De gemeten concentraties stikstofdioxide (< 35 µg/m3 ) en fijn stof (< 35 µg/m3 ) liggen ter plaatse van het rekenpunt 39493 (aan de Lijnweg ter hoogte van plangebied) ruim onder de gestelde grenswaarden van max. 40 µg/m3.

Ook een toevoeging van 8 overnachtingsplaatsen draagt 'niet in betekende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Geur

Het aspect geur is in een eerder uitgevoerd onderzoek (zie bijlage 4) in beeld gebracht. Dit onderzoek ter plaatse van het plangebied heeft aangetoond dat ter plaatse van de projectlocatie de wettelijke geurnorm van 14 Oue/m3 in het buitengebied niet wordt overschreden. Tevens is geconcludeerd dat rondom de nieuw te bouwen woningen, de milieukwaliteit aangemerkt kan worden als 'redelijk goed'.

Het woon- en leefklimaat van de toekomstige bewoners is hiermee voldoende. De nieuwe overnachtingsplaatsen hebben bovendien geen nadelige gevolgen voor omliggende bedrijven ten aanzien van het aspect geur. Bovendien is sinds de uitvoering van het onderzoek een aantal veehouderijen in de omgeving gestopt. De dichtsbijzijde aan de Friesesteeg 17 en 21 zijn omgezet naar een woonbestemming. Momenteel is de dichstbijzijnde intensieve veehouderij gelegen aan de Weteringsteeg 25.

De conclusie blijft hetzelfde, namelijk dat het aspect geur geen negatief effect heeft op de haalbaarheid van het plan.

Externe veiligheid

Toetsingskaders ten aanzien van externe veiligheid zijn onder andere het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Er dient afstand gecreëerd te worden tussen (beperkt) kwetsbare objecten en risicovolle inrichtingen, transportroutes en buisleidingen. Het plangebied bevindt zich niet binnen de risicocontouren van een risicovol object of transportroute.

In het adviesrapport van de Veiligheidsregio Utrecht benoemt de veiligheidsregio dat het plangebied nog in onvoldoende mate is voorzien van bluswatervoorzieningen. Om aan de eisen van artikel 6.30 van het Bouwbesluit te voldoen zullen maatregelen worden genomen voor het realiseren van een adequate bluswatervoorzienig. Deze maatregelen zullen worden getoetst in de omgevingsvergunning bouwen.

Het aspect externe veiligheid vormt daarmee geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Milieuzonering

Ter plaatse van Friesesteeg 26 bevindt zich een hoveniersbedrijf (cat.3.1/richtafstand 50m). De afstand tot de gevel van de huidige bebouwing beslaat ca. 95m. Wanneer uitbreiding van bebouwing plaats vindt zal de voorgevel op een afstand van ca. 75m komen te liggen. Hiermee word het hoveniersbedrijf niet in zijn bedrijfsvoering beperkt. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen andere bedrijven die in hun bedrijfsvoering beperkt worden door de toevoeging van 8 overnachtingsplaatsen. Daarnaast zijn er in de omgeving van het plangebied evenmin bedrijven die een dusdanige emissie hebben dat het woon- en leefgenot worden aangetast. Het aspect Milieuzonering is geen belemmering t.a.v. het initiatief.

3.2.2 Water

In het kader van het bestemmingsplan Friesesteeg 15 is het aspect water aan de orde gekomen. Op dat moment is geconcludeerd dat er een verbetering optreedt in de verhouding verhard-onverhard oppervlak op de onderhavige locatie. Bij deze beoordeling is uitgegaan van een gebouw ter grootte van het noordoostelijke bouwvlak. Dit komt overeen met de voorgenomen ontwikkeling.

Het waterschap hanteert, voor de toetsing van ruimtelijke plannen, als beleidsuitgangspunt ''hydrologisch neutraal ontwikkelen'. Vanwege de beperkte ontwikkeling van voorliggend plan (toevoeging van 8 overnachtingsplaatsen) treden er nauwelijks effecten op die gevolgen hebben op de waterhuishouding. Wel blijven de uitgangspunten, zoals genoemd in bijlage 5, van kracht.

Het gemeentelijke waterplan 'Waterplan Rhenen' gaat in op de waterkwantiteit, waterkwaliteit en de waterketen. Hierbij legt men de nadruk op het afkoppelen van verhard oppervlak. Ook in het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (vGRP+) komt de strategie van afkoppelen nadrukkelijk naar voren opdat schoon regenwater niet in vuilwaterriolen terecht komt.

De voorgenomen ontwikkeling houdt rekening met gemeentelijk en waterschapsbeleid. Het aspect water is dan ook geen belemmering voor het voorgenomen initiatief. Er is bovendien op het terrein voldoende ruimte aanwezig om hemelwater op te vangen en te bergen.

3.2.3 Ecologie

Er is een Quick scan flora en fauna uitgevoerd ten tijde van de bestemmingsplanprocedure Friesesteeg 15 (zie bijlage 6). Daarin is geconcludeerd dat er geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen bestemmingswijziging. Ook zijn er geen beschermde soorten of sporen die op aanwezigheid hiervan duiden aangetroffen. Ten behoeve van de uitbreiding van het bestaande gebouw zullen geen gebouwen worden gesloopt, waterwegen worden gedempt of houtopstanden worden gekapt. Het is immers een gecultiveerd stuk tuin. De kans dat in de afgelopen jaren hier beschermde soorten zijn gaan vestigen is nihil. Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering t.a.v. het initiatief.

3.2.4 Verkeer en parkeren

Het toevoegen van 8 overnachtingsplaatsen zal geen grote gevolgen hebben voor het aantal verkeersbewegingen en het aantal benodigde parkeerplaatsen. Ten aanzien van de toename van het aantal verkeersbewegingen is in de CROW-uitgave 'kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' geen overzicht gegeven voor een woonzorgvoorziening. Daarom is een vergelijking gemaakt met een functie die in de buurt komt, namelijk een ‘aanleunwoning / serviceflat’ waar eveneens wonen in combinatie met zorg plaats vindt. De verkeersgeneratie bedraagt voor een 8-tal woonzorgeenheden tussen de 18 en 24 verkeersbewegingen per dag. De omliggende wegenstructuur kan deze extra verkeersbewegingen prima afhandelen.

Op basis van de parkeernormen uit het parkeerbeleidsplan van de gemeente Rhenen blijkt dat er 0,5 parkeerplaats per wooneenheid gerealiseerd dient te worden. Ten behoeve van 8 extra overnachtingsplaatsen komt dit neer op 4 extra parkeerplaatsen. In de huidige situatie zijn nabij het noordoostelijke bouwblok 16 parkeerplaatsen aanwezig. Deze kunnen aan de andere zijde van de aangrenzende weg gelegd worden. Aan de noordzijde van deze weg kunnen dan nog 6 parkeerplaatsen overblijven waardoor het totaal aantal met 6pp toeneemt. Op navolgend kaartje is aangegeven waar deze extra parkeerplaatsen gerealiseerd gaan worden.

Nieuwe situatie parkeerplaatsen

Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor het voorgenomen initiatief.

3.2.5 Cultuurhistorie en Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat cultuurhistorische structuren en objecten en archeologische resten zoveel mogelijk bewaard blijven. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke archeologische (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Er zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. In het kader van de bestemmingsplanprocedure Friesesteeg 15 is een archeologisch onderzoek verricht (zie bijlage 7). In geen van de boringen zijn indicatoren aangetroffen die wijzen op de aanwezigheid van een archeologische vindplaats. Daarnaast is bij de sloop van de bedrijfsbebouwing de voormalige gierkelder leeggehaald en volgestort met zand waaruit blijkt dat de bodem ter plaatse van de uitbreiding reeds geroerd is. Deze ondergrond wordt gebruikt als fundering, er zijn dan ook geen bodemingrepen voorzien.

De uitbreiding van bebouwing en de toevoeging van 8 overnachtingsplaatsen zal geen negatieve gevolgen hebben voor de cultuurhistorische/archeologische waarde van het plangebied.

3.2.6 Explosieven

Op de Indicatieve Kaart Militair Erfgoed maakte het plangebied deel uit van het operatieterrein Grebbeberg als onderdeel van de Grebbelinie. Bij de Duitse aanval in de meidagen van 1940 hebben hier felle gevechten plaats gehad. Als gevolg hiervan kan in het plangebied sprake zijn van niet gesprongen conventionele explosieven. Een deel van het terrein is reeds onderzocht/geroerd (ter plaatse van de nieuwbouw). De locatie van de parkeerplaatsen is nog niet onderzocht.

Een oppervlaktedetectie onderzoek zal moeten uitwijzen of er daadwerkelijk explosief materiaal aanwezig is. Dit onderzoek wordt uitgevoerd bij het bouwrijp maken van de gronden. Tegelijkertijd kan, indien er materiaal wordt gedetecteerd, dit op een veilige manier worden opgeruimd. In het kader van voorliggend vergunningaanvraag is het voldoende aannemelijk dat dit aspect de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat. Bij indiening van de omgevingsvergunning, dus voorafgaand aan het verrichte van bodemingrepen, zal een detectie-onderzoek worden overlegd.

3.2.7 Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges gebaseerd op de legesverordening. Daarnaast zijn afspraken gemaakt in het kader van eventuele planschade, deze zouden ook voor rekening van de initiatiefnemer komen. Op basis van het bovenstaande en de risico-inschatting op planschade kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 4 Procedure

4.1 Inspraak en overleg

Gelet op de beperkte omvang van het plan is dit plan niet formeel voor inspraak ter visie gelegd. Wel is de Ruimtelijke onderbouwing in het kader van vooroverleg toegezonden aan het waterschap Vallei en Veluwe, de Veiligheidsregio Utrecht, de Provincie Utrecht, de Gasunie en Vitens. De laatste partij heeft niet gereageerd waarmee zij aangeven geen problemen te hebben met deze plannen.
Door de provincie is op donderdag 18 mei aangegeven dat er geen opmerkingen zijn in het kader van het provinciaal belang zoals dat is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (herijking 2016).

Door de Gasunie is op dinsdag 9 mei aangegeven dat het plangebied buiten de 1% letaliteitsgrens van de dichtstbij gelegen aardgastransportleiding van de Gasunie valt en dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.

De Veiligheidsregio Utrecht heeft op vrijdag 2 juni een reactie gegeven. De opmerkingen zijn verwerkt in paragraaf 3.2.1 onder 'Externe Veiligheid. Verder maakt de Veiligheidsregio Utrecht melding dat de locatie van de ontwikkeling binnen een overstromingsgebied ligt. Het overstromingsgebied heeft geen invloed op de uitvoerbaarheid van voorliggend initiatief. Wel wordt geadviseerd bovenstaande onder de aandacht te brengen bij de initiatiefnemer. Het Waterschap Vallei en Veluwe heeft op woensdag 10 mei een reactie gestuurd. De reactie is verwerkt in paragraaf 3.2.2 en in bijlage 5 bij deze ruimtelijke onderbouwing.

4.2 Van ontwerp naar vaststelling

De omgevingsvergunning wordt voorbereid met toepassing van een uitgebreide procedure ex artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3° Wabo juncto artikel 3.10 Wabo. Het ontwerpbesluit met bijbehorende stukken ligt als ontwerp voor een termijn van zes weken ter inzage. Bij het vaststellingsbesluit wordt hierop nader ingegaan.