Correctieve Herziening Kernen 2014

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Dit bestemmingsplan ´Correctieve Herziening Kernen 2014´ heeft betrekking op een aantal locaties binnen de drie kernen van de gemeente Rhenen. Het bestemmingsplan heeft tot doel om fouten, die onbedoeld zijn gemaakt tijdens de recente actualisatie van de bestemmingsplannen voor de kernen, te corrigeren. Het gaat om correcties op de volgende adressen:

In de stad Rhenen:

• Ter plaatse van enkele woningen ontbreekt abusievelijk de goot- en bouwhoogte in het recente vigerende bestemmingsplan. Dit heeft onbedoeld tot gevolg dat er vanuit het bestemmingsplan geen bebouwingsbeperkingen gelden ten aanzien van de hoogte. Op basis van de rechten zoals deze bestonden in de hiervoor vigerende bestemmingsplannen, zijn voor deze woningen opnieuw de maximale goot- en bouwhoogten opgenomen op de verbeelding. Het gaat om de volgende adressen:
  • 1. Bantuinweg 1-3;
  • 2. Buitenomme 8;
  • 3. De Stichtse rand 40, 41 en 42;
  • 4. Donderberg 14-27;
  • 5. Herenstraat 80;
  • 6. Paardenveld 1-31;
  • 7. Teldersweg 81-87;
  • 8. Utrechtsestraatweg 36;
  • 9. Zwarteweg 1-39.
• Boslandweg 9: de aanduiding vrijstaand is verkleind tot de omvang van het bouwvlak. Het overige gedeelte is aangeduid als 'bijgebouwen'. Dit in overeenstemming met de geldende regeling voor Rhenen Stad 2012.
• Dennenweg 27-39: Garageboxen en toegangsweg waren ondergebracht in de woonbestemming. Dit is alsnog bestemd als Verkeer – Garageboxen. Het terrein voor de boxen en de toegangsweg is bestemd als Verkeer – Verblijfsgebied.
• Jasmijnplantsoen 25-39: Garageboxen en toegangsweg waren ondergebracht in de woonbestemming. Dit is alsnog bestemd als Verkeer – Garageboxen. Het terrein voor de boxen en de toegangsweg is bestemd als Verkeer – Verblijfsgebied.
• Valleiweg (westelijk gedeelte): Aanduiding “tae” is verwijderd uit de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied.
• Koningin Elisabethsplantsoen 4: Loze aanduiding (cirkel) in bouwvlak is verwijderd.
• Op het sportpark ontbrak ten onrechte een bouwvlak (bebouwingspercentage is wel opgenomen) Er is alsnog een bouwvlak over de gehele sportbestemming gelegd.
• Grebbeweg 3-9: Per abuis was hier slechts één bedrijfswoning toegestaan, terwijl er twee aanwezig zijn. Dit is hersteld d.m.v. de aanduiding maximum aantal (bedrijfs)woningen.
• Het perceel Groeneweg 1 is conform het 'oude' bestemmingsplan bestemd als Detailhandel en gedeeltelijk als Wonen (voorste gedeelte aan Nieuwe Veenendaalseweg).
• Op de percelen Nieuwe Veenendaalseweg 61/63 is de aanduiding bedrijfswoning opgenomen.
• De locatie Bantuinweg 41 te Rhenen (bestemming Maatschappelijk) heeft de gemeente een stuk grond verkocht aan de eigenaren. Daarom is de bestemming gewijzigd naar "Wonen".
• De percelen aan de Nieuwe Veenendaalseweg 4-10, Achterbergsestraatweg 2 en Wilhelminastraat 27-35 zijn voorzien van de bestemming Gemengd. Dit biedt meer flexibiliteit bij eventuele herontwikkeling.

In Elst:

• Vergelijkbaar met Stad Rhenen zijn hier alsnog een maximale goot- en bouwhoogte toegevoegd voor de adressen:
  • 1. Irenestraat 1-35;
  • 2. Paardenkop -nutsgebouw;
  • 3. Prinsenweg 92-108;
  • 4. Rijksstraatweg 158;
  • 5. Rijksstraatweg 183-185;
  • 6. Schoolweg 1-7;
  • 7. Vissersweg 37-39;
  • 8. Woudweg 24a, 26 en 26a;
  • 9. Woudweg 28-38.
• het aanpassen van het bouwvlak voor Veenendaalsestraatweg 6.
  Ter plaatse van deze woning is in het bestemmingsplan ´Kern Elst 2012´ het bouwvlak niet goed overgenomen uit het daarvoor vigerende bestemmingsplan ´Kern Elst´ uit 1991. Door deze omissie worden de bouwmogelijkheden op dit perceel beperkt. Hiervoor was geen aanleiding. De eigenaar is ten onrechte in zijn bouwrechten aangetast. Het ´oude´ bouwvlak is dan ook weer hersteld op de verbeelding.
• de maatvoering voor perceel Veenendaalsestraatweg 20 ontbrak gedeeltelijk. Deze is toegevoegd en om die reden is ook de 'onderliggende' bestemming Agrarisch opgenomen.
• het vervangen van de aanduiding voor het type woning en het toevoegen van de aanduiding voor het aantal toegestane wooneenheden voor Rijksstraatweg 219.
  Ter plaatse van deze woning is een afzonderlijke bestemmingsplanprocedure gevoerd met als doel een twee-onder-een-kapwoning te kunnen realiseren. Dit is vastgelegd in het bestemmingsplan 'Rijksstraatweg 219' (vastgesteld op 6 december 2011, zie Bijlage 1). De regeling in dit bestemmingsplan is per abuis niet opgenomen in het bestemmingsplan 'Kern Elst 2012'. In dit laatste plan is de aanduiding [vrij] opgenomen voor één vrijstaande woning, terwijl dat [tae] moest zijn voor de toegestane twee-onder-een-kapwoning. Nu is alsnog de aanduiding [tae] voor deze locatie opgenomen. Ook wordt een aanduiding opgenomen dat hier twee woningen mogen staan in plaats van het bestaande aantal van één. Tenslotte moet de maximale bouwhoogte 10 meter bedragen, in plaats van de in het bestemmingsplan 'Kern Elst 2012' opgenomen 9 meter. Ook dit is gecorrigeerd.
• het aanpassen van de bestemming van het binnenplein bij garagexeboxen achter de Schoolweg 93-95.
  Per abuis is hier in het bestemmingsplan 'Kern Elst 2012' de bestemming 'Verkeer-Garagebox' neergelegd in plaats van de bedoelde bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied'. Dit is hersteld, want het gaat hier om openbare ruimte behorende tot het verblijfsgebied. De bestemming 'Verkeer-Garagebox' is enkel bestemd voor de aangelegen garageboxen en is daar ook voorzien van een bouwvlak.
• De regeling voor de bouwhoogte op het perceel Zwijnsbergen 17a was in Kern Elst 2012 niet in overeenstemming met het voorheen geldende bestemmingsplan Kern Elst. Dit is gecorrigeerd.
• De toegestane maatvoering was niet geheel correct weergegeven in de agrarische bestemming voor de Veenendaalsestraatweg 20. Dat is nu aangepast.

In Achterberg:

• het toevoegen van een goot- en bouwhoogte voor het Multifunctioneel Gezondheidscentrum aan Cuneraweg/Schoneveld.
  Ter plaatse van dit voorzieningencentrum ontbreekt abusievelijk de maximale goot- en bouwhoogte in het recente vigerende bestemmingsplan. Dit heeft onbedoeld tot gevolg dat er geen bebouwingsbeperkingen gelden ten aanzien van de hoogte. In samenhang met de bestaande hoogte wordt ook voor deze woningen een goot- en bouwhoogte opgenomen. Het gaat om een goot- en bouwhoogte van 12 meter.
• het toevoegen van de aanduiding voor het type woning voor de Cuneraweg 169a. Het betreft hier een vrijstaande woning. Om geen onduidelijkheid te krijgen over het aantal hier mogelijke woningen, is alsnog de aanduiding [vrij] voor een vrijstaande woning opgenomen.
  Tevens is hier een nutsgebouwtje aanwezig (eigenaar Stedin). Deze is alsnog bestemd als Bedrijf – Nutsvoorziening i.p.v. Wonen.
  

Met dit nieuwe bestemmingsplan ontstaat de situatie, dat het bestemmingsplan een actueel en correct beeld geeft van de functies en een kader waaraan (toekomstige) aanvragen omgevingsvergunning kunnen worden getoetst. Het bestemmingsplan sluit aan bij de actuele juridische en planologische situatie en voldoet aan de vormvereisten van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied bestaat uit meerdere op zichzelf staande locaties. Deze zijn op de analoge verbeelding op 23 deelplankaarten weergegeven. In onderstaande figuur is een overzicht van de locaties weergegeven.

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Op elk van de locaties gelden nu enkele recente vigerende bestemmingsplannen. Het gaat om de volgende plannen:

• voor de locaties in de stad Rhenen: het bestemmingplan 'Rhenen Stad 2012';

• voor de locaties in Elst: het bestemmingplan 'Kern Elst 2012';
• voor de locaties in Achterberg: het bestemmingplan 'Kern Achterberg 2012'.

Deze drie plannen voor de kernen in de gemeente Rhenen kennen een actuele en gelijke regeling ten aanzien van de voorkomende bestemmingen.

Dit bestemmingsplan ´Correctieve Herziening Kernen 2014´ sluit volledig aan bij de inhoud en regeling van deze plannen. Het voorziet enkel in correcties van in deze plannen geconstateerde omissies.

1.4 Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Correctieve Herziening Kernen 2014' bestaat uit een verbeelding, waarvan de analoge verbeelding bestaat uit een overzichtskaart en 16 deelkaarten, en de daarbij behorende regels en een toelichting hierop. Op de verbeelding zijn de bestemmingen voor de betrokken locaties weergegeven door middel van lijnen, coderingen en arceringen. In de regels zijn de regels ten aanzien van het bouwen en het gebruik opgenomen. Deze regels zijn gelijk aan de regels van de in paragraaf 1.3 opgenomen recente vigerende plannen, zodat de samenhang en rechtsgelijkheid binnen de kernen van de gemeente Rhenen gewaarborgd is. Het plan gaat verder vergezeld van deze toelichting. In de toelichting wordt beschreven welke correcties zijn doorgevoerd en vindt een verduidelijking van de regels plaats.

1.5 Leeswijzer

In deze toelichting worden, na dit inleidende hoofdstuk, in hoofdstuk 2 de centraal staande correcties beschreven, waarbij de inhoud en juridische vertaling per plangebied uiteen wordt gezet. In hoofdstuk 3 en 4 staan het beleidskader en de uitvoerbaarheid centraal. Hoofdstuk 5 bevat een toelichting op de juridische planopzet. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan beschreven.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ (Ministerie I en M) heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen. Met ingang van 1 oktober 2012 moet de toelichting van een bestemmingsplan inzicht geven dat voldaan wordt aan:

• 1. Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan.
• 2. Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties.
• 3. Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.

In het voorliggende bestemmingsplan is geen sprake van een 'stedelijke ontwikkeling'. De in dit bestemmingsplan opgenomen wijzigingen zijn dermate kleinschalig van aard en omvang, dat deze niet ingrijpen of gerelateerd zijn aan nationale, regionale of lokale beleidsstukken. Ten aanzien van de vrijwel alle voorgenomen correcties is dan ook geen beleidskader te schetsen.

Verwezen wordt naar de beschrijving van het beleidskader in de onderliggende plannen 'Stad Rhenen 2012', 'Kern Elst 2012' en 'Kern Achterberg 2012' voor een meer uitgebreid overzicht.

Op de locatie Rijksstraatweg 219 wordt feitelijk een extra woning toegestaan. Dit vraagt wel om een nadere beschouwing. Deze is opgenomen in het in Bijlage 1 opgenomen bestemmingsplan 'Rijksstraatweg 219 Elst'.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

Er dient te worden aangetoond dat het plan uitvoerbaar is. Het betreft vrijwel uitsluitend locaties waar sprake is van het toevoegen van een maatvoering om recht te doen aan de bestaande hoogtematen of van toevoegen van een woningbouwcategorie die recht doen aan het type woning. Hier worden geen nieuwe bouwmogelijkheden gegeven. Het betreft het vastleggen van de bestaande situatie die in de recente plannen niet juist waren opgenomen danwel bestaande rechten uit de eerdere bestemmingsplannen. Hiervoor zijn dan ook geen aanvullende onderzoeken noodzakelijk.

Daarnaast is er voor de locatie Rijksstraatweg 219 wel een bouwmogelijkheid gecreëerd. De uitvoerbaarheid hiervan is aangetoond in het bestemmingsplan 'Rijksstraatweg 219 Elst', dat op 24 januari 2012 is vastgesteld. Dit bestemmingsplan en de daarin aangetoonde uitvoerbaarheid is opgenomen in Bijlage 1.

Hoofdstuk 4 Juridische planopzet

4.1 Inleiding

Het bestemmingsplan 'Correctieve Herziening Kernen 2013' dient te voldoen aan de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden. Daarnaast dient het bestemmingsplan te voldoen aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Deze ministeriële regeling heeft met name invloed op de vorm van het bestemmingsplan. Zo zijn in deze ministeriële regeling hoofdgroepen van bestemmingen opgenomen en worden er standaard regels voor de begrippen en de wijze van meten gegeven. In dit hoofdstuk worden de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien.

De bij dit plan behorende regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

1. Inleidende regels.

2. Bestemmingsregels.

3. Algemene regels.

4. Overgangs- en slotregels

In de inleidende regels worden in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten. In hoofdstuk 2 over de bestemmingsregels worden de op de verbeelding aangegeven gedetailleerde bestemmingen omschreven en worden per bestemming de gebruik- en bebouwingsmogelijkheden vermeld. Bij sommige bestemmingen worden ook de wijzigingsbevoegdheid voor functieverandering, afwijkingen van de bouwregels en specifieke gebruiksregels omschreven. Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels die gelden voor het gehele bestemmingsplan. Hierin bevinden zich onder meer algemene bouwregels en gebruiksregels. Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregels.

4.2 Plansystematiek

Verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangewezen en begrensd. De bestemming is een beschrijving van de functies waarvoor de grond mag worden gebruikt. Op de verbeelding zijn tevens aanduidingen opgenomen met het oog op het aanwijzen van gebieden waarop een specifieke regeling binnen de regels van toepassing is. Deze aanduidingen krijgen in de regels een juridische betekenis.

Regels

Inleidende regels

Het opnemen van begripsbepalingen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijke) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen, waarbij een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert. Begrippen die zijn voorgeschreven in de SVBP2012 worden ook conform de SVBP2012 overgenomen.

Wijze van meten

Met het oog op het kunnen bepalen van de in de regels aangegeven oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken is aangegeven waar en hoe deze worden gemeten. Tevens is aangegeven welke onderdelen van gebouwen buiten beschouwing blijven bij het toepassen van de regels. Dit betreft onder meer het in geringe mate mogen overschrijden van bouw- en bestemmingsgrenzen met erkers, luifels en dergelijke. In de SVBP2008 zijn standaarden beschreven waaraan deze regels moeten voldoen. Indien van toepassing, worden deze één op één overgenomen. Bestemmingsregels

Per bestemming zijn, voor zover noodzakelijk, de volgende onderdelen onderscheiden:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de specifieke gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheden.

Bestemmingsomschrijving

De bestemmingsomschrijving omvat een opsomming van de functies/gebruiksmogelijkheden binnen de gegeven bestemming en eventueel daaraan verbonden voorwaarden. Deze opsomming is van wezenlijk belang, aangezien deze de basis vormt voor de overige regels die opgenomen zijn binnen die bestemming. Niet hier genoemd gebruik, is strijdig met de bestemming.

Bouwregels

In de bouwregels zijn objectieve regels gesteld met betrekking tot de plaats en afmetingen van de (hoofd)gebouwen, de bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Nadere eisen
Het stellen van nadere eisen is alleen mogelijk als het bestemmingsplan zelf al regels stelt (primaire eisen). Omdat in nagenoeg alle bouwregels eisen zijn gesteld aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, kunnen daaraan nadere eisen worden gesteld. Met behulp van deze nadere eisen kunnen burgemeester en wethouders extra eisen stellen ten behoeve van bijvoorbeeld de ruimtelijke kwaliteit, het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de externe veiligheid.

Afwijken van de bouwregels
Bij het afwijken van de bouwregels kan onder voorwaarden worden afgeweken van hetgeen is geregeld, bijvoorbeeld in het toestaan van een grotere hoogte of het uitbreiden van het bouwvlak. Deze voorwaarden dienen helder en toetsbaar te zijn.

Specifieke gebruiksregels

In de specifieke gebruiksregels staat, in aanvulling op de bestemmingsomschrijving, expliciet beschreven wat wel of niet wordt toegestaan. Het gaat dan vaak om functies of activiteiten waarover onduidelijkheid kan bestaan.

Afwijken van de specifieke gebruiksregels

Van de geformuleerde gebruiksregels kan onder voorwaarden worden afgeweken. Deze voorwaarden dienen helder en toetsbaar te zijn.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden

Onder de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden, kunnen voorwaarden worden gesteld ten aanzien van het uitvoeren van werken of werkzaamheden. In het verleden werd wel gesproken van een aanlegvergunning.

Wijzigingsbevoegdheden

In een enkele bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Hiermee is het mogelijk middels een afzonderlijk wijzigingsplan de bestemming waarop de wijzigingsbevoegdheid betrekking heeft, te wijzigen. De voorwaarden waaronder dit kan plaatsvinden staan in de regels vermeld.

Bestaande situatie

In de bestemmingsregels wordt mede verwezen naar de bestaande situatie. Dit vindt plaats om van het plan afwijkende maten, oppervlakten en aantallen niet onder het overgangsrecht te plaatsen. De bestaande situatie is de situatie zoals deze naar voren komt uit de (digitale) gegevens van de GBKN, het kadaster, de luchtfoto's, de kappenkaart en de cyclomedia, aangevuld met het gemeentelijk bouwdossier en fotoarchief, zoals deze bestaan op het moment van het in werking treden van het plan.

4.3 De bestemmingen

In het bestemmingsplan 'Correctieve Herziening Kernen 2013' komen de volgende bestemmingen voor:

• Agrarisch

• Bedrijf

• Bedrijf - Nutsvoorziening;
• Detailhandel;
• Gemengd - 3;
• Horeca;
• Maatschappelijk;
• Sport;
• Verkeer - Garagebox;
• Verkeer - Verblijfsgebied;
• Wonen;

Daarnaast komen de volgende dubbelbestemmingen voor:

• Waarde - Archeologie - 2;
• Waarde - Archeologie - 3;
• Waarde - Beschermd stadsgezicht.

Met dubbelbestemmingen worden ruimtelijk relevante belangen veilig gesteld die niet of onvoldoende met de 'onderliggende' bestemmingen kunnen worden gewaarborgd. Daarbij hebben met de dubbelbestemming samenhangende belangen in beginsel voorrang op de belangen van de onderliggende bestemming. Het waarborgen van belangen met behulp van een dubbelbestemming leidt tot de opname van bijzondere regels binnen deze bestemming en noopt tot een nadere afweging van belangen.

Hieronder volgt een beschrijving van de in het plan opgenomen (dubbel)bestemmingen.

Agrarisch

Voor een perceel aan de Veenendaalsestraatweg in Elst is de bestemming Agrarisch opgenomen.

Bedrijf

De bestemming 'Bedrijf' is opgenomen voor bedrijfsvestigingen binnen het plangebied. Binnen de bestemming zijn bedrijven genoemd in categorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten mogelijk. Groothandel en detailhandel is binnen de bestemming niet toegestaan, aan de bedrijfsactiviteiten verbonden detailhandel is wel toegestaan. Een verkooppunt voor motorbrandstoffen (zonder lpg) is alleen daar toegestaan waar aangeduid. Verder dient bedrijfsmatige opslag achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw te worden geplaatst.

Een bedrijfswoning is toegestaan daar waar aangeduid. In een enkel geval zijn er meerdere woningen aanwezig. Ook deze zijn afzonderlijk aangeduid.

Bebouwing dient binnen het bouwvlak te worden geplaatst. Daar waar aangeduid mag een bedrijfswoning worden gebouwd met een maximale inhoud van 600 m3.

Afwijken

Middels een afwijking van de gebruiksregels is het mogelijk bedrijven te vestigen uit categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten die gelijkgesteld kunnen worden met bedrijven uit categorie 1 en 2.

Bedrijf - Nutsvoorziening

Deze bestemming is bedoeld om de nutsvoorzieningen in het openbare gebied te bestemmen. Op de verbeelding staat de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven en een maximale bebouwingspercentage indien deze afwijkt van de standaard 100%.

Detailhandel

De bestemming Detailhandel is opgenomen voor verspreid in het plangebied liggende detailhandelsvestigingen buiten de binnenstad. Binnen de bestemming is een bedrijfswoning, waar aangeduid, toegestaan.

Gemengd-3

Deze bestemming is gebruikt voor het nieuwe multifunctionele centrum met de erboven gelegen woningen en voor nog een tweetal locaties in het dorp waar het mogelijk is om zowel detailhandel, als bedrijfsactiviteiten (categorie 1 en 2, alleen op de begane grond), kantoren en maatschappelijke activiteiten, al dan niet in combinatie met wonen, uit te oefenen. Bij een woning is tevens een beroep- en bedrijf aan huis, onder voorwaarden, mogelijk.

Afwijken

Middels een afwijking van de gebruiksregels is het mogelijk bedrijven te vestigen uit categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten die gelijkgesteld kunnen worden met bedrijven uit categorie 1 en 2.
Voor een beroep- en bedrijf aan huis is het via een afwijking mogelijk om bedrijven te vestigen uit categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten die gelijkgesteld kunnen worden met bedrijven uit categorie 1.

Horeca

De bestemming 'Horeca' is opgenomen voor de aanwezige horecagelegenheden. Binnen deze bestemming is het bij recht mogelijk horeca in de categorieën 1, 2 en 3 van de Staat van horeca-activiteiten uit te oefenen. Dit betekent feitelijk dat alleen het gebruik als dancing, disco, partycentrum en dergelijke niet is toegestaan, tenzij dit specifiek is aangeduid op de verbeelding.

De bebouwing dient binnen het bouwvlak te worden gebouwd en de goot- en bouwhoogte staan op de verbeelding aangegeven. In de bestemming wordt de aanwezigheid van één bedrijfswoning toegestaan, indien aangeduid.

Maatschappelijk

De bestemming 'Maatschappelijk' is een brede bestemming. Hier is voor gekozen om een flexibel gebruik van de gebouwen mogelijk te maken. Hiertoe bestaat weinig bezwaar gezien de vergelijkbare ruimtelijke uitstraling van de mogelijke functies. Gedacht moet worden aan een kerk, verzorgingstehuis, bejaardentehuis, gehandicaptenzorg, verenigingsgebouwen, onderwijs, openbare dienstverlening, bibliotheek, e.d.

In de begripsomschrijving behorend bij 'maatschappelijke voorzieningen' is geregeld dat ondergeschikte horeca (kantines e.d.) ook bij recht mogelijk zijn. De bebouwing dient binnen het bouwvlak te worden gebouwd en de goot- en bouwhoogte staan op de verbeelding aangegeven. Waar aangeduid zijn bedrijfswoningen toegestaan.

Sport

De bestemming 'Sport' is neergelegd op het sportpark Candia.

De bebouwing dient binnen het bouwvlak te worden gebouwd en de goot- en bouwhoogte staan op de verbeelding aangegeven. Waar aangeduid is een bedrijfswoning toegestaan. Voor het sportpark Candia is het bouwvlak op het gehele terrein gelegd. Wel bedraagt het bebouwingspercentage hier 5%, zodat niet het hele terrein bebouwd kan worden, maar dat wel flexibel gebouwd kan worden.

Afwijken en wijzigen

Bij een omgevingsvergunning kan worden toegestaan dat vrijstaande gebouwen, overkappingen en opslagschuurtjes worden gebouwd met een oppervlakte van maximaal 30 m² en een bouwhoogte van maximaal 3,5 m. Tevens kan met een omgevingsvergunning de toegestane oppervlakte aan gebouwen met maximaal 15% van die oppervlakte worden vergroot, mits wordt voldaan aan een aantal voorwaarden die hinder voor de omgeving dienen te voorkomen.

Verkeer - Garagebox

De bestemming 'Verkeer-Garagebox' wordt gelegd op gronden waarop een garagebox, niet specifiek behorend bij een woning, aanwezig is. Het gaat hier vaak om rijtjes garageboxen. Deze garageboxen zijn bestemd voor de stalling van (motor-)voertuigen, maar kunnen ook meer algemeen als berging worden gebruikt. De goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3,30 m.

Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming 'Verkeer - verblijfsgebied' wordt gelegd op gebieden met een verblijfskarakter. Binnen de bestemming vallen fietspaden, voetgangersgebieden, pleinen, parkeerterreinen, wegen, alsmede groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, bermen en water. Wat betreft bebouwing zijn bouwwerken mogelijk ten behoeve van de functies wegen en parkeervoorzieningen.

Wonen

De bestemming 'Wonen' betreft alle woonbebouwing. Binnen de bestemming vallen zelfstandige grondgebonden woningen, die specifiek zijn aangeduid als vrijstaand, halfvrijstaand of aaneengebouwd. Binnen de bestemming 'Wonen' zijn naast wonen soms ook andere functies toegestaan. Deze functies zijn specifiek aangeduid. Het kan dan gaan om kantoorfuncties, lichte bedrijfsfuncties, detailhandel en zorgwonen waarin combinaties van wonen en zorg mogelijk zijn.

Hoofdgebouw

De positie van het hoofdgebouw wordt middels een bouwvlak binnen de bestemming vastgelegd. Deze bouwvlakken variëren in diepte al naar gelang het type woning. Voor vrijstaande woningen bedraagt de diepte 15 m, voor half-vrijstaande woningen 12 m en voor aaneengebouwde woningen 10 m. Is in de bestaande situatie sprake van een afwijkende bouwdiepte, dan wordt het bouwvlak aan deze afwijkende diepte aangepast. Voor de goothoogte van hoofdgebouwen wordt minimaal 3,50 m opgenomen. Ook als in de bestaande situatie de goothoogte lager is.

De toegestane goot- en bouwhoogten zijn op de verbeelding aangegeven. De woningen dienen te worden voorzien van een kap met een dakhelling van niet minder dan 30 graden, tenzij anders aangeduid. Tevens dient de afstand van de woning totaan de zijdelingse perceelsgrens minimaal 2,50 m te bedragen, of minder indien de bestaande afstand reeds minder is dan 2,50 m.

Bijbehorende bouwwerken

Bijbehorende bouwwerken mogen worden gebouwd op het achtererf, zoals gedefinieerd in de Wabo. Door deze definitie wordt geen gebruik gemaakt van de aanduiding 'erf' om het erf waarop gebouwd mag worden aan te duiden. Om onduidelijkheden te voorkomen, wordt in bijzondere stedenbouwkundige situaties wel de voorgevel aangeduid. Op basis hiervan wordt vervolgens het achtererf bepaald (zie ook paragraaf 5.1). De regeling betreffende de bijbehorende bouwwerken is in lijn met de 'Beleidsregels Omgevingsvergunning 2010' van de gemeente Rhenen. Dit betekent onder andere dat maximaal 25% van de bij de woning behorende kadastrale percelen mag worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken met een maximum van 125 m². In afwijking van de Beleidsregels Omgevingsvergunning 2010 mag de goothoogte van bijbehorende bouwwerken maximaal 3,30 m bedragen, de bouwhoogte maximaal 4,50 m.

Beroep en bedrijf aan huis

Binnen de bestemming is het verder mogelijk een beroep en/of bedrijf aan huis uit te oefenen. De omvang van deze activiteiten mag niet meer bedragen dan 25 m2. In afwijking daarop kan tot 50% van de oppervlakte van de woning en bijbehorende bouwwerken worden toegestaan, hierbij moet dan wel worden voorzien in extra parkeerplaatsen zoals weergegeven in de opgenomen tabel. Verder mag er geen detailhandel worden uitgeoefend en dient in ieder geval de bewoner van de woning het beroep- en/of bedrijf aan huis uit te oefenen.

Bed&Breakfast

Een bijzonder bedrijf aan huis is het voeren van een Bed&Breakfast. Hiervoor is een specifieke regeling gemaakt, waarbij in een woning maximaal vijf kamers mogen worden gebruikt met een maximum van 10 slaapplaatsen. De woning dient wel overwegend haar woonfunctie te behouden (geen pension) en er mag geen sprake zijn van een nadelige invloed op de normale afwikkeling van het verkeer en op de parkeerdruk.

Overig

Tenslotte is specifiek in de bestemming opgenomen dat er een zwembad bij de woningen is toegestaan. Per woning is één zwembad toegestaan en deze dient achter (het verlengde van) de achtergevel van de woning te worden gebouwd. Verder dient het zwembad minimaal 3 m afstand te houden tot de zijdelingse perceelsgrens en mag het niet meer dan 0,2 m boven het maaiveld uitsteken.

Afwijken

Een afwijkingsmogelijkheid is opgenomen om inwoning mogelijk te maken. Tevens is het via een afwijking mogelijk om voor een beroep- en bedrijf aan huis bedrijven te vestigen uit categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten die gelijkgesteld kunnen worden met bedrijven uit categorie 1.

Tot slot is ook mantelzorg via een afwijking mogelijk in bijbehorende bouwwerken bij woningen.

Waarde - Archeologie 2

Voor gebieden met archeologische waarden is een dubbelbestemming opgenomen. De terreinen van archeologische waarden zijn op de 'Archeologische beleidskaart gemeente Rhenen' aangegeven als categorie 2. Hieraan gekoppeld is de bestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Binnen deze dubbelbestemming zijn de gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), bestemd voor doeleinden ter bescherming en veiligstelling van de in de grond aanwezige of verwachte archeologische waarden.

Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten behoeve van een overige, aan deze gronden toegekende, bestemming worden gebouwd, mits op basis van archeologisch onderzoek is vastgesteld dat ter plaatse geen behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn of de aanwezige behoudenswaardige archeologische waarden niet onevenredig worden geschaad.

Dergelijk onderzoek is niet noodzakelijk op bouwaanvragen waarbinnen de bodem tot maximaal 30 cm onder maaiveld wordt geroerd.

Verder is een omgevingsvergunning opgenomen ten aanzien van het uitvoeren van werken of werkzaamheden (de vroegere aanlegvergunning). Deze vergunning is niet nodig wanneer de bodemingrepen niet verder gaan dan 30 cm onder maaiveld.

Waarde - Archeologie 3

Voor de gebieden buiten de terreinen van archeologische waarden, geldt de bestemming 'Waarde - Archeologie 3'. De regeling is gelijk aan die van de bestemming 'Waarde -Archeologie 2' met dien verstande dat onderzoek niet noodzakelijk is voor plangebieden die niet groter zijn dan 100 m² of bouwaanvragen betreffen waarbinnen de bodem tot maximaal 30 cm onder maaiveld wordt geroerd. Voor wat betreft de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Deze vergunning is niet vereist in het geval het plangebied niet groter is dan 100 m² of de bodem tot maximaal 30 cm onder maaiveld wordt geroerd.

Waarde - Beschermd stadsgezicht

De dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' dient ter bescherming van de waardevolle elementen en structuren van de binnenstad. Deze waarden worden beknopt geduid in de bestemmingsomschrijving. Voor een nadere duiding van deze waarden is het rapport met het cultuurhistorisch onderzoek over de binnenstad in Bijlage 2 opgenomen.

In de bestemming is verder een beperkte bouwregeling opgenomen die aanvullend is op de bouwregels in de overige aangewezen bestemmingen. Het gaat er om dat de gebouwen in de voorste bouwgrens worden gebouwd en dus niet achter op het bouwvlak komen met de voorgevel te ver van de weg. Verder wordt een kap voorgeschreven voor gebouwen in de binnenstad, met uitzondering van het gebied aangrenzend aan de Bantuin en de Oude en Nieuwe Veenendaalseweg. De dakhelling van deze kap mag niet minder dan 40 graden bedragen. Hiermee wordt voorkomen dat zeer lage en weinig karakteristieke kappen ontstaan. Een kap wordt niet vlak afgedekt, tenzij anders aangeduid.

In het geval van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de binnenstad, waarvoor een planherziening of afwijking noodzakelijk is, dient dit rapport als toetsingskader voor de beoordeling of deze nieuwe ontwikkelingen voldoende rekening houden met de te beschermen cultuurhistorische waarden van het beschermd stadsgezicht.

Algemene regels

In de algemene bouwregels is een regel opgenomen ten aanzien van afwijkende maatvoeringen. Dit houdt in dat, waar nu bebouwing legaal afwijkt van in de regels genoemde maatvoeringen, deze bestaande afwijkende maten ook zijn toegestaan.

Daarnaast is opgenomen dat ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' de gronden tevens dienen voor bescherming, instandhouding en herstel van de waardevolle bebouwingskenmerken en -elementen. Tevens is onderkeldering toegestaan onder (bedrijfs-)woningen en bedrijfsgebouwen tot een diepte van niet meer dan 3 m.

Kleine nutsvoorzieningen zijn tevens toegestaan.

In de algemene gebruiksregels zijn enkele vormen van strijdig gebruik opgenomen. Hiermee is expliciet aangegeven wat niet is toegestaan binnen de bestemmingen. Dit betreft het gebruik van bijgebouwen voor bewoning, het opslaan van goederen en materialen die niet ten dienste staan van de bestemming en het gebruik van gronden voor windturbines/windmolens, zendmasten/antennemasten, uitgezonderd daar waar toegestaan, of het gebruik van gronden voor paardenbakken en/of tennishallen.

Uitgezonderd van het strijdig gebruik zijn het gebruik van gronden voor weekmarkten, festiviteiten, evenementen en dergelijke, mits daarvoor vergunning of ontheffing is verleend. Verder is een regel opgenomen die bepaalt dat bestaand legaal gebruik wordt toegestaan in het geval in het bestemmingsplan uitgegaan wordt van een afwijkend gebruik.

De algemene afwijkingsregels bevatten een breed scala aan (kleinschalige) afwijkingen die voor alle bestemmingen kunnen worden gebruikt. Het betreft het kunnen afwijken met niet meer dan 10% van in het plan genoemde maten en afmetingen, het gering aanpassen van wegprofielen, het overschrijden met maximaal 1 m van bestemmingsgrenzen en bouwgrenzen, het toestaan van mantelzorg in bijgebouwen of in een tijdelijke woonunit en het toestaan van openbare nutsgebouwen tot een inhoud van 60 m3 en een hoogte van 4 m.

Een regeling is verder opgenomen voor de aanleg van paden, wegen, parkeerplaatsen en bushalten, mits geen afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en dergelijke. Op deze wijze kan op een flexibele wijze invulling worden gegeven aan herinrichtingen van wegen en voorzieningen ten behoeve van bijvoorbeeld het openbaar vervoer. Deze kunnen middels een afwijking nu ook in een andere bestemming dan 'Verkeer - Verblijfsgebied' worden gerealiseerd. De laatste tijd neemt de roep om meer mogelijkheden voor mantelzorg bij huis toe. De gemeente wil hieraan gehoor geven, maar wel op een wijze die voorkomt dat er verkapte nieuwe woonbebouwing wordt toegevoegd. Dit betekent dat een afwijkingsregeling is opgenomen, waarmee een tijdelijke woonunit kan worden geplaatst of gebouwd of een bijbehorend bouwwerk als tijdelijke woonunit kan worden aangewezen. Dit onder voorwaarden.

In de algemene wijzigingsregels is een regeling opgenomen om de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' of 'Waarde - Archeologie 3' geheel of gedeeltelijk te verwijderen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat er geen archeologische waarden meer aanwezig zijn of dat deze in voldoende mate zijn veiliggesteld.

Aan de andere kant kan de dubbelbestemming ook juist worden neergelegd op gronden waar uit archeologisch onderzoek blijkt dat de ter plaatse aanwezige archeologische waarden bescherming behoeven.

Hoofdstuk 5 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorontwerpbestemmingsplan is ter beoordeling voorgelegd aan betrokken instanties in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De provincie Utrecht, het Waterschap Vallei en Veluwe en Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden hebben gereageerd en aangegeven dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.

Van donderdag 15 januari tot en met woensdag 25 februari 2015 heeft het ontwerpbestemmingsplan voor zienswijzen ter inzage gelegen. In deze periode zijn geen zienswijzen tegen het ontwerp ingediend.

Bij vaststelling zijn er wel enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd:

• In hoofdstuk 2 is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. De ladder heeft geen consequenties voor het bestemmingsplan.
• De verbeelding van blad 14 is aangepast. Zo was de straatnaam Groeneweg verkeerd geschreven. Daarnaast was op de locatie Groeneweg 1 per abuis ook de aanduiding 'bw' opgenomen binnen de bestemming 'Detailhandel'. Het wonen voor dit perceel is geregeld in de naastgelegen bestemming 'Wonen'. De aanduiding 'bw' kwam binnen de bestemming 'Detailhandel' in het eerdere bestemmingsplan Molenberg niet voor. Daarom is de aanduiding 'bw' binnen de bestemming 'Detailhandel' verwijderd van de verbeelding.

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Bestemmingsplan Rijksstraatweg 219 Elst

Bijlage 2 Cultuurhistorisch onderzoek