Eikenlaan 46 Rhenen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op de locatie Eikenlaan 46 was tot 2011 de maatschappelijke voorziening 't Trefpunt van de Stichting Alleman gevestigd. Door een reorganisatie zijn de activiteiten van deze stichting op één plek geconcentreerd. Dientengevolge heeft onderhavige locatie zijn functie verloren en komt een nieuwe invulling in beeld.

Voor deze herontwikkeling zijn inmiddels enkele stedenbouwkundige studies verricht, hetgeen geresulteerd heeft in een verkaveling voor de plek. Hieruit blijkt dat, aansluitend op de omgeving, woningbouw een logische keuze is. Dit sluit goed aan op de woonbuurten rond het plangebied. De locatie biedt ruimte voor de bouw van 7 grondgebonden woningen, welke zich in het goedkopere segment bevinden.

De gemeente Rhenen heeft in april 2012 aangegeven in principe bereid te zijn medewerking te verlenen aan de realisatie van 7 grondgebonden woningen. Om dit planologisch mogelijk te maken, is een herziening van het bestemmingsplan nodig waarin de bestemming Wonen wordt opgenomen. Voorliggend document geeft een nadere toelichting op het voorgaande en bevat de motivering waarom medewerking wordt verleend en waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Plangebied: ligging en omvang

Het plangebied ligt in de wijk Bruine Eng, ten noorden van de Rhenense binnenstad. Bruine Eng betreft een planmatig aangelegde woonwijk uit de vroege na-oorlogse jaren. Ze wordt gekenmerkt door een zeer rationele opzet en een hoge mate van uniformiteit. Een ander kenmerk is de aanwezigheid van grote niveauverschillen en hellingen. Het perceel ligt op de hoek van de Eikenlaan en de Esdoornlaan en is kadastraal bekend onder Gemeente Rhenen sectie G nr. 1944. De omvang van het plangebied is circa 1.270 m².

Ligging plangebied (bron: openstreetmap.org)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Rhenen Stad 2012', vastgesteld op 28 mei 2013 en onherroepelijk op 28 januari 2014. De locatie heeft de bestemming 'Maatschappelijk'. Onder maatschappelijke voorzieningen wordt de volgende functies verstaan: educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en daarmee gelijk te stellen voorzieningen. Voorts heeft het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. De regeling behorende bij deze dubbelbestemming dient ter bescherming van de archeologische en cultuurhistorische waarden. De maximale goot- en bouwhoogte is respectievelijk 4 en 7,5 meter en er is een bouwvlak opgenomen.

Uitsnede bestemmingsplan 'Rhenen-Stad' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Om woningbouw mogelijk te maken zal de bestemming 'Maatschappelijk' grotendeels in 'Wonen' worden veranderd en deels in 'Verkeer-Verblijfsgebied' ten behoeve van parkeren in de Esdoornlaan.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het plangebied. Hoofdstuk 3 bevat een samenvatting van het relevante beleid, onderverdeeld in bovengemeentelijk beleid en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 komen de relevante omgevingsaspecten aan bod. Het plan wordt in hoofdstuk 5 beschreven. In hoofdstuk 6 wordt het juridisch plan uiteengezet. In hoofdstuk 7 worden de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid behandeld.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1 Omgeving plangebied

De Eikenlaan is een aftakking van de zuidelijker, lager gelegen Julianastraat. Verder naar het noorden loopt de laan enkele meters omhoog en sluit daar aan op de Verlengde Acacialaan. Het hoogteverschil is zeer kenmerkend voor het begin van de Eikenlaan tot aan de Prunuslaan, daarna loopt de weg langzamer op. Aan de oostzijde begeleiden geschakelde woningen, in een duidelijke rooilijn, de weg. Aan de westzijde staan de bouwblokken veelal haaks op de laan, wat een onrustig straatbeeld op levert. De woningen (aan oost- en westzijde) bestaan uit twee bouwlagen met een flauwe zadelkap.

Het plangebied ligt aan de splitsing met de Esdoornlaan. De bebouwing langs de Esdoornlaan bestaat eveneens uit twee bouwlagen met flauwe zadelkap. De bouwblokken zijn hier echter meer aaneengesloten. Door de oost-west ligging van de Esdoornlaan zijn hier geen opvallende hoogte verschillen.

Het betreffende gebouw op de hoek Eikenlaan - Esdoornlaan bestaat uit één bouwlaag die grotendeels is afgedekt met een flauw zadeldak. Het voorterrein is geheel verhard om het parkeren van auto’s en fietsen mogelijk te maken. Achter het gebouw ligt een eveneens verharde binnenplaats met twee bomen. Het terrein is in de helling geschoven en het hoogte verschil wordt opgevangen door keermuren. Aan de Esdoornloon ligt het gebouw circa 1 meter hoger dan de weg.

Op onderstaande luchtfoto is het plangebied aangegeven. Vervolgens een foto opgenomen van de huidige bebouwing op de locatie en van de omgeving.

Foto's plangebied (bron: googlemaps)

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Functie en bebouwing

Enkele modellenstudies hebben geresulteerd in een principe-verkaveling die in onderstaande illustratie verbeeld is.

Mogelijke invulling met 7 rijwoningen (bron: Pouderoyen Compagnons)

Het plan voorziet in de bouw van een 7-tal aaneen gebouwde grondgebonden woningen. Dit sluit aan bij bestaande blokken rijwoningen in de Esdoornlaan. Ook wat hoogte betreft geldt de omringende situatie als uitgangspunt door een maximale hoogte van twee bouwlagen met een kap. Verder zal de invulling in beeldkwaliteit aansluiten op de omgeving. Uitgangspunt is een eigentijdse uitwerking van de naoorlogse architectuur, zoals die in de wijk te vinden is. Details zijn zorgvuldig gekozen en uitgewerkt. De bebouwing bestaat uit rood/oranje metselwerk en oranje keramische dakpannen. De hoek presenteert zich naar de openbare ruimte.

3.2 Verkeer en parkeren

De locatie blijft bereikbaar via de bestaande wegen. Het parkeren vindt grotendeels plaats op de aanwezige parkeerplaatsen aan de Esdoornlaan die nagenoeg geheel binnen de betreffende kavel liggen. Er komen naast de bestaande 11 parkeervakken twee vakken bij zodat hier 13 parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Daarnaast worden de huidige inrit en de invalidenparkeerplaats aan de Eikenlaan omgezet in een reguliere parkeerplaats. Met deze 15 parkeerplaatsen wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm voor het project zelf (1,7 pp per woning, 12 benodigd) en blijft parkeercapaciteit beschikbaar voor de buurt.

Hoofdstuk 4 Beleid

4.1 Bovengemeentelijk beleid

In deze paragraaf wordt ingegaan op het bovengemeentelijk ruimtelijk beleid. Het betreft nationaal -, provinciaal - en regionaal beleid dat dient door te werken in dit bestemmingsplan. In onderstaande paragrafen is volstaan met een korte samenvatting van het beleid.

Met de volgende ruimtelijke beleidsplannen van hogere overheden dient bij de totstandkoming van dit bestemmingsplan nadrukkelijk rekening te worden gehouden:

• Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte;
• Besluit algemene regels ruimtelijke ordening;
• De ladder voor duurzame verstedelijking;
• Waterbeleid 21e eeuw;
• Provinciale Verordening;
• Provinciale Structuurvisie.

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Anders dan in de Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen.

Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen.

4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking verankerd. Artikel 3.1.6, tweede lid van de Bro brengt mee dat in de toelichting bij een bestemmingsplan waarin een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, moet worden beschreven:

a) dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte voorziet;

b) indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaande stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en

c) indien uit de omschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Planspecifiek

De SVIR richt zich op onderwerpen van nationaal ruimtelijk belang. Het voorliggend initiatief ligt niet in een gebied dat van belang is voor het nationaal functioneren. Het Barro geeft in die zin geen regels voor het plangebied. Wel betreft het project nieuwe verstedelijking van een dusdanige omvang dat hiervoor de ladder voor duurzame verstedelijking is doorlopen.

a) Ten eerste dient een stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte te voorzien.

Om de regionale behoefte te bepalen is gebruik gemaakt van de kadernota "Wonen en binnenstedelijke ontwikkeling" van de Provincie Utrecht van 23 februari 2012. Uit de nota blijkt dat Utrecht tot één van de weinige sterk groeiende provincies van Nederland is. Tot 2040 wordt er in Utrecht geen krimp voorzien. De druk op de Utrechtse woningmarkt is dan ook nog steeds hoog. In de Provinciale Structuurvisie (PRS) is een programma opgenomen voor het bouwen van 68.175 woningen tot 2028. De provincie maakt hierbij de hoofdkeuze om ruim 80% in het bestaand stedelijk gebied te bouwen: op die manier zijn onze steden en dorpen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te recreëren en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. De 68.175 woningen zijn als volgt over de hele provincie verdeeld:

Woningbouw programma 2013-2028 Regio	Binnenstedelijk	Uitbreiding	Totale woningbouw programma
Regio Utrecht	32.545	7.750	40.295
Regio Amersfoort	11.970	4.510	16.480
Regio West	4.610	290	4.900
Regio Zuid Oost	6.125	375	6.500
TOTAAL Provincie	(81 %) 55.250	(19 % ) 12.925	68.175

Voor de regio Zuid-Oost waar Rhenen toe behoort is voorzien dat in totaal 6.125 woningen in binnenstedelijk gebied gebouwd mogen worden. De regio Zuidoost–Utrecht omvat de gemeenten Wijk bij Duurstede, Utrechtse Heuvelrug, Renswoude, Veenendaal en Rhenen. In de gemeente Rhenen liggen de kernen Rhenen, Achterberg, Remmerden en Elst. Het stedelijk programma voor de gemeente tot 2028 is 500 woningen. Het grootste deel - 425 woningen - kan in het stedelijk gebied worden gerealiseerd. De grootste locatie is Vogelenzang, daarnaast zijn er kleinere inbreidingslocaties in met name Rhenen en Elst.

b) Wanneer in een actuele regionale behoefte wordt voorzien dient een ontwikkeling in eerste instantie binnen bestaand stedelijk gebied plaats te vinden (volgens het principe inbreiding vóór uitbreiding)

De ontwikkeling aan de Eikenlaan is één daarvan en in lijn met de actuele regionale behoefte: onderhavig plan voorziet in kleinschalige woningbouw (maximaal 7 woningen) binnen bestaand stedelijk gebied, om ruimte in de eigen kern te kunnen bieden voor de natuurlijke bevolkingsgroei. De locatie komt stedenbouwkundig in aanmerking om bebouwd te worden. Dit blijkt zowel uit de stedenbouwkundige structuurvisie (zie 4.2.1) als de woonvisie (zie 4.2.2) van de gemeente Rhenen.

c) Uit de beschrijving onder 'b' dat de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied plaatsvindt. De derde trede van de ladder is hierdoor niet meer van toepassing.

4.1.4 Waterbeleid van de 21e eeuw

De kern van het Waterbeleid 21e eeuw is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. Het water de ruimte geven betekent dat in het landschap en in de stad ruimte gemaakt wordt om water op te slaan. Daarmee worden problemen in andere, lager gelegen gebieden voorkomen. Dit beleid is tot stand gekomen via een samenwerking tussen Rijk, provincie, gemeenten en waterschappen.

Het Waterbeleid 21e eeuw breekt met de traditie van zoveel mogelijk pompen en zo snel mogelijk lozen. De waterbeheerders hebben samen gekozen voor een drietrapsstrategie, die uitgaat van het principe dat een overvloed aan water wordt opgevangen waar deze ontstaat. Dat betekent dat het water niet meer zo snel mogelijk afgevoerd wordt, maar dat het water zolang mogelijk wordt vastgehouden onder andere in de bodem. Is vasthouden niet meer mogelijk, dan bergen de waterbeheerders het in gebieden die daarvoor zijn uitgekozen. Door het water zo lang mogelijk vast te houden wordt tevens verdroging voorkomen. De strategie vasthouden, bergen, afvoeren betekent ook dat het water meer dan nu de kans krijgt om langzaam in de grond te zakken waarmee het watertekort wordt bestreden. Pas als het niet anders kan, wordt het water afgevoerd.

Planspecifiek

De waterhuishoudkundige situatie verandert met dit plan niet. Het plan voorziet in herbouw van de bebouwing, waarbij het bebouwingsvlak kleiner wordt. Er wordt geen nieuwe verharding aangebracht.

4.1.5 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie

Provinciale Staten hebben op 4 februari 2013 de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) vastgesteld. In de PRS beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. Deze periode sluit aan bij die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het rijk. De provincie geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe zij uitvoering geeft aan dit beleid. Deels geeft zij uitvoering aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) die tegelijk met de PRS is vastgesteld.

Met betrekking tot de pijler 'vitale dorpen en steden' heeft de provincie het volgende provinciale belang gedefinieerd: 'Door de ontwikkeling van wonen en werken vooral in het bestaande stedelijke gebied te laten plaatsvinden, behouden we vitale dorpen en steden'

4.1.6 Provinciale Ruimtelijke Verordening

Provinciale Staten hebben op 4 februari 2013 eveneens de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld. De PRV is gebaseerd op artikel 4.1, eerste lid, van de Wro. Op basis van dit artikel kunnen, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, Provinciale Staten regels stellen omtrent de inhoud, toelichting of onderbouwing van ruimtelijke plannen. Hieronder vallen de bestemmingsplannen (inclusief de uitwerkings- en wijzigingsplannen), besluiten op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) waarbij afgeweken wordt van een bestemmingsplan, beheersverordeningen en projectuitvoeringsbesluiten op basis van de Crisis en herstelwet.

Doel van de verordening is om een aantal provinciale belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. De regels van de verordening richten zich primair tot gemeenteraden, verantwoordelijk voor het vaststellen van bestemmingsplannen. De regels van de verordening hebben betrekking op nieuwe planologische besluiten.

In de Provinciale ruimtelijke structuurvisie 2013 – 2028 (PRS) zijn de volgende provinciale belangen vastgelegd die betrekking hebben op vitale steden en dorpen:

Vitale dorpen en steden

• Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnenstedelijke ontwikkeling.
• Een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte.
• Een goede bereikbaarheid voor woon-, werk en vrijetijdsverkeer

In artikel 3.1 'Stedelijk gebied' is onder lid 2 opgenomen dat een ruimtelijk plan bestemmingen en regels kan bevatten voor verstedelijking. Voorwaarde is dat het gebied binnen 'stedelijk gebied' ligt.

Planspecifiek

Het plan voorziet in een functieverandering binnen het bestaand 'stedelijk gebied' van Rhenen.Het betreft een herontwikkeling van een bestaand perceel, waarbij optimaal wordt aangesloten op de bestaande bebouwing. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het beleid uit de PRS en PRV.

4.2 Gemeentelijk beleid

4.2.1 Stedenbouwkundige structuurvisie Rhenen

De gemeente Rhenen heeft in 2008 een stedenbouwkundige structuurvisie opgesteld, die perspectief biedt voor de woningbouw op de langere termijn. Het is een ontwikkelingsvisie die richting geeft aan de gewenste bouwinitiatieven passend bij de schaal en het karakter van de 3 kernen Elst, Achterberg en Rhenen.

Onderhavig plangebied is op de visiekaart van Rhenen aangeduid als 'verdichtingslocatie'. Zie hiervoor het met een rode rand verduidelijkte vierkant in de afbeelding hieronder.

Stedebouwkundige structuurvisie Rhenen (bron: Gemeente Rhenen)

Voor de 'verdichtingslocaties' in Rhenen geldt dat hier mogelijkheden zijn om compact te bouwen voor starters en ouderen. Hierdoor ontstaat een aanvulling op de reeds aanwezige woningtypologiën.

Planspecifiek

Het initiatief bestaat uit het mogelijk maken van woningbouw op een locatie die in de stedenbouwkundige structuurvisie genoemd is als 'verdichtingslocatie'. Door in te zetten op het goedkope segment wordt ook de startersmarkt bediend.Conclusie is dan ook dat het plan past binnen de doelstellingen van de structuurvisie.

4.2.2 Woonvisie

De gemeente Rhenen heeft in oktober 2013 een geactualiseerde woonvisie vastgesteld. Deze visie gaat in op de nieuwe rol van de gemeente op de woningmarkt, waarbij de nadruk meer komt te liggen op de zelfredzaamheid van de maatschappij. In de visie worden verschillende doelgroepen (starters, gezinnen,senioren en diverse inkomensgroepen) en specifieke thema’s (zorg en welzijn, de bestaande sociale huurvoorraad, duurzaamheid en nieuwbouwproductie) onderscheiden en worden de acties beschreven, die de gemeente hiervoor gaat ontplooien.

De belangrijkste conclusie is dat de bestaande overcapaciteit aan woningbouwplannen voor de gemeente geen aanleiding is om regie te voeren om overaanbod tegen te gaan. De gemeente zal de komende tijd met name een stimulerende rol op de woningmarkt op zich nemen. De nieuwbouwproductie is vooral een taak van de marktpartijen. Het aantal mogelijke toevoegingen per jaar wordt geschat op 40 tot 45 woningen per jaar, exclusief de vervangende nieuwbouw in de herstructurering door de Rhenense Woningstichting. De gemeente gaat zich niet inzetten voor Faseren en Doseren van bouwplannen. Wel gaat de gemeente procedures waar mogelijk versnellen en kaders en eisen (behoudens het bovengenoemde voor seniorenhuisvesting) verminderen. Daarnaast informeert de gemeente de ontwikkelaars over de bevindingen op de woningmarkt en het totale bouwprogramma.

Nieuwe verzoeken voor projecten worden in behandeling genomen na een toets op basis van transparante criteria:

• Het plan is planologisch aanvaardbaar.
• Het plan moet de identiteit en kwaliteiten van een kern versterken, met bijzondere aandacht voor niches en particulier opdrachtgeverschap.
• Plannen in en rond de binnenstad van Rhenen zijn voorzien van een woning-plattegrond die voldoet aan de eisen van Woonkeur.
• Alle woningen zijn bij voorkeur aanpasbaar.
• De gemeentelijke kosten ten behoeve van het plan zijn gedekt.

Uit deze toetsing volgt een advies van de gemeente aan de indiener voor de ontwikkeling van het plan. Afhankelijk van de reactie op het advies, wordt beoordeeld in welke mate de gemeente medewerking verleent aan het plan.

Planspecifiek

Alhoewel ten tijde van de principe-medewerking (april 2012) voorgaande toets nog niet van toepassing was, kan voldaan worden aan de genoemde punten. De conclusie is dan ook dat het plan past binnen de doelstellingen van de woonvisie.

4.2.3 Duurzaam Bouwen

De gemeente Rhenen heeft ambities voor duurzaam bouwen in beleid vastgesteld. Deze ambities zijn gebaseerd op het pakket GPR gebouw, versie 3.2, waarbij voor zes verschillende modules een bepaalde score gerealiseerd kan worden. GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) Gebouw is een bepalingsmethode voor de milieuprestatie van een gebouw.

In het nieuwe pakket GPR versie 4.0 zijn 5 verschillende modules, namelijk energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Dit maakt voor de gemeentelijke ambities geen verschil. De gemeentelijke ambities zijn:

• Alle nieuwbouw(woningen) waarbij de gemeente bij de ontwikkeling betrokken is laten voldoen aan het GPR-gebouw ambitieniveau met een gemiddelde van minimaal een 7. Voor het onderdeel energie is het ambitieniveau een 7,4. Het minimum per prestatieveld is een 6. Dit geldt uiteraard ook voor de eigen gemeentelijke gebouwen.
• Per bouwproject wordt het ambitieniveau opnieuw bekeken. In veel gevallen kan en zal een hoger ambitieniveau worden vastgesteld.
• Als gebouwd wordt op grond in eigendom van de gemeente kan in ieder geval een hoger ambitieniveau worden vastgesteld.

Planspecifiek

De wijze waarop voorgaande ambities vertaald zijn in het plan komt aan bod bij de aanvraag omgevingsvergunning waarin het bouwplan op dit niveau is uitgewerkt. Voor het bestemmingsplan is nu voldoende duidelijk dat aan de minimale ambities kan worden voldaan.

 

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Bodem

In het kader van een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied.

 

Planspecifiek

In opdracht van Ingenious Vastgoed BV heeft ingenieursbureau Land een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 uitgevoerd. Hieruit blijkt kort samengevat het volgende.

De onderzoekslocatie is thans in gebruik als woon/kantoor complex, en voorzien van een tuin en parkeergelegenheden. De bodem bestaat uit matig fijn zand, met een bijmenging van grind. De bovengrond hiervan is humeus, in de bovengrond zijn plaatselijk sporen met puin aangetroffen. Er is geen asbestverdacht materiaal op het maaiveld of in de bodem aangetroffen. In de bovengrond zijn licht verhoogde gehaltes met kwik, lood en PAK ten opzichte van de AW2000 aangetoond. In de ondergrond zijn geen verhoogde gehaltes ten opzichte van de AW2000 met de onderzochte stoffen aangetoond. Er is geen grondwater aangetroffen op een diepte minder dan 5,0 m-mv, derhalve is het grondwater niet onderzocht.

De aangetoonde, licht verhoogde, gehalten in de bovengrond vormen geen aanleiding voor het uitvoeren van nader onderzoek. Er is geen geval van bodemverontreiniging aangetoond, de locatie is geschikt voor het toekomstige gebruik als wonen met tuin. De hypothese ‘onverdacht voor het voorkomen van een ernstige bodemverontreiniging’ wordt bevestigd.

Indien er van de locatie grond moet worden afgevoerd dient dit te gebeuren conform de regels van het Besluit bodemkwaliteit.

5.2 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) richt zich op de bestrijding van geluidhinder door met name industrie, weg- en railverkeer. Geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen, mogen niet gerealiseerd worden zonder dat eerst een toets aan de geluidnormen plaatsvindt.

Binnen vast te stellen zones van de geluidsbron is een normstelling van toepassing. Onderscheid bestaat tussen streefwaarden, en hogere grenswaarden. Indien een nieuwe bestemming binnen de vastgestelde zone van een (rail)weg niet voldoet aan de betreffende streefwaarde, dan mag de bestemming in principe niet worden gerealiseerd. Iedere weg heeft een onderzoekszone, met uitzondering van wegen die via een geluidsniveaukaart zijn gedezoneerd, zijn opgenomen in een 30 km zone of als woonerf zijn ingericht.

Planspecifiek

Het initiatief behelst weliswaar het toestaan van een geluidsgevoelige functie, maar het plangebied ligt aan zeer rustige wegen, welke zijn ingericht als woonerf en weet zich omringd door louter overige woonbebouwing. Gezien het voorgaande kan nader onderzoek achterwege blijven en is het plan ten aanzien van het aspect geluid uitvoerbaar.

5.3 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de wijziging van de 'Wet milieubeheer' in werking getreden. Deze wet vervangt het 'Besluit luchtkwaliteit 2005' en is één van de maatregelen die de overheid heeft getroffen om:

• negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken;
• mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkeling te creëren ondanks de overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

De paragraaf luchtkwaliteit in de 'Wet milieubeheer' voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;

• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt, wat wil zeggen dat een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging (meer dan 3% ten opzichte van de grenswaarde);
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat op 1 augustus 2009 in werking is getreden, nadat de EU op 7 april 2009 derogatie heeft verleend.

NIBM-grens woningbouwlocatie, 3% criterium:

• < 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Planspecifiek

Het voorliggende plan voorziet in het bouwen van 7 woningen. Dit draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging (NIBM). Verder onderzoek is niet nodig.

5.4 Milieuzonering

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangetoond dat milieugevoelige functies (woningen, verzorgingshuizen, campings) niet komen te liggen binnen hindercirkels van nabijgelegen bedrijven of nieuw toe te voegen functies. Voor wat betreft de onderbouwing daarvan dient in eerste instantie te worden uitgegaan van de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering 2009' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). Deze publicatie geeft minimale afstanden vanaf de grenzen van een bedrijf die aangehouden moeten worden. De aan te houden afstanden zijn opgezet voor inwaarts zoneren en bevatten vanuit de milieugevoelige functie gezien een bufferzone.

Planspecifiek

Er bevinden zich geen hinderlijke activiteiten in de omgeving van het onderhavige plangebied. Op het binnenterrein van het bouwblok bevindt zich weliswaar een transformatorhuis, welk straks op 16 meter afstand van de achtergevel staat. De handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' van het VNG geeft een richtafstand van 10 meter ten opzichte van transformatorhuisjes. Hieruit blijkt dat er geen effect is op de uitvoerbaarheid van het initiatief op het gebied van milieuzonering.

5.5 Externe veiligheid

In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zijn de normen van externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen vastgelegd. Deze normen zijn uitgedrukt in een groepsrisico (GR) en een plaatsgebonden risico (PR). Afstand dient gecreëerd te worden tussen (beperkt) kwetsbare objecten en risicovolle bedrijven.

De risiconormen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in het Bevi. In dit besluit zijn milieukwaliteitseisen op het gebied van externe veiligheid geformuleerd. De bij het besluit behorende ministeriële regeling “Regeling externe veiligheid inrichtingen” (Revi) werkt de afstanden, de referentiepunten en de wijze van berekenen van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico verder uit ter uitvoering van het Bevi. Daarnaast zijn de Handreiking Verantwoording Groepsrisico van het voormalige ministerie van VROM en de Handleiding externe veiligheid inrichtingen hulpmiddelen voor de wijze waarop volgens het Bevi met het externe veiligheidsrisico's moet worden omgegaan.

Het Bevi verplicht het bevoegd gezag op basis van de Wet milieubeheer om veiligheidsafstanden aan te houden tussen gevoelige objecten en risicovolle bedrijven. In het besluit zijn gevoelige objecten gedefinieerd als kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten.

Om een eerste indicatie te krijgen van aanwezige risicobronnen in of bij het plangebied (roze cirkel) is de Risicokaart van de provincie Utrecht geraadpleegd:

Uitsnede Risicokaart (bron: risicokaart.nl)

Planspecifiek

Een woning is een kwetsbaar object. In de omgeving bevindt zich weliswaar de transportroute gevaarlijke stoffen over de N225, maar de afstand tot het plangebied is ruim genoeg, waardoor dit geen invloed heeft op de uitvoerbaarheid. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering bij het onderhavig plan.

5.6 Watertoets

De Watertoets is voortgekomen uit het Kabinetsstandpunt 'Anders omgaan met water', de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening en de Startovereenkomst Waterbeleid 21e eeuw. Sinds 1 november 2003 is de Watertoets ook wettelijk verplicht voor plannen in het kader van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) later vervangen door de Wro.

Waterplan Rhenen

Het Waterplan “een berg mooi water” is door de gemeenteraad vastgesteld op 26 april 2005 en heeft ten doel effectief en efficiënt om te gaan met water in de gemeente. De watervisie beschrijft de beoogde ontwikkeling van het water tot 2025. Het waterplan gaat in op de waterkwantiteit, de waterkwaliteit en de waterketen. Bij de streefbeelden voor het bebouwd gebied ligt de nadruk op het saneren van riooloverstorten en het afkoppelen van verhard oppervlak.

Voor onderhavig plan zijn de volgende relevante streefbeelden voor 2025 te noemen:

• Grondwateroverlast komt niet voor.
• Alle in- en uitbreidingen (vanaf 2005) zijn waterneutraal.
• Bij nieuwbouw (vanaf 2005) worden geen uitlogende materialen toegepast, zoals zink, koper en lood.
• Vanaf 2005 wordt in in- en uitbreidingen het regenwater van schone oppervlakken niet op de riolering geloosd.
• In Elst, Rhenen en Achterberg is circa 30 % van het verharde oppervlak van de riolering afgekoppeld (ten opzichte van 1998, onder voorbehoud van voldoende financiële middelen).

In het waterplan is eveneens vermeld op welke plannen de watertoets van toepassing is op basis van de richtlijnen in de “Handreiking Watertoets 2”. Het benodigd overleg is afhankelijk van het soort plan en de mogelijke gevolgen voor het watersysteem. Het hiernavolgend wateradvies gaat hier nader op in.

Planspecifiek

In het gemeentelijk waterplan staan een aantal criteria op basis waarvan kan worden bepaald of vroegtijdig overleg met het waterschap nodig is. In hoofdlijnen treden geen veranderingen op in het watersysteem en zijn er ter hoogte van het plangebied geen knelpunten in de waterhuishouding. De beoogde ontwikkeling bevat geen toename van het verhard oppervlak van 500 m² of meer en er is evenmin sprake van een herontwikkeling met wijziging van (stedenbouwkundige) structuren. Overleg met het waterschap voorafgaand aan het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro is daarom niet gevoerd. Volstaan kan worden met de volgende opmerkingen.

In het plangebied wordt geen verhard oppervlak toegevoegd. Vrijwel het hele plangebied is in de bestaande situatie al verhard. Dit zal in de nieuwe situatie alleen maar afnemen. Het vuile water gaat, zoals nu ook het geval is, naar de riolering. Het schone hemelwater wordt bij voorkeur op eigen terrein verwerkt mits de bodem niet tot verontreiniging van het grondwater leidt.

Vanuit waterhuishoudkundig oogpunt zijn derhalve geen belemmeringen voor de realisering van het project te verwachten.

5.7 Ecologie

Vanuit de huidige natuurwetgeving is de initiatiefnemer bij ruimtelijke ingrepen verplicht op de hoogte te zijn van de in het projectgebied mogelijk voorkomende beschermde natuurwaarden.

Het plan dient zowel aan de Flora- en faunawet als aan de Natuurbeschermingswet 1998 getoetst te worden. Deze natuurwetgeving kan mogelijk beperkingen opleggen aan de voorgenomen sloop- en nieuwbouwactiviteiten.

Natuurbeschermingswet (gebiedsbescherming)

De natuurbeschermingswet heeft als doel de volgende gebieden te beschermen:

• Natura 2000-gebieden (Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden);
• Beschermde Natuurmonumenten;
• Wetlands.

De Vogelrichtlijn is gericht op het beschermen van de in het wild levende vogelsoorten en op de instandhouding van de habitats die het leefmilieu voor deze soorten vormen. De Habitatrichtlijn is gericht op het instandhouden van natuurlijke en halfnatuurlijke habitats en de bescherming van wilde flora en fauna.

Flora- en faunawet (soortenbescherming)

Op grond van de Flora- en faunawet gelden algemene verboden tot het verwijderen van beschermde plantensoorten van hun groeiplaats, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort. Voor activiteiten die een bedreiging kunnen vormen voor deze beschermde soorten, moet ontheffing worden gevraagd.

Vooral wanneer er soorten voorkomen uit de zogenaamde 'strenge' categorie (Bijlage 4 van de Habitatrichtlijn en de bedreigde soorten van de diverse Rode Lijsten), kan dit een belemmering vormen voor het plan. Dit is het geval wanneer een plan significant nadelige effecten kan hebben voor deze soorten.

Planspecifiek

Er zijn geen aanwijzingen dat er zich beschermde soorten bevinden op het onderhavige plangebied of in het gebouw.

Verder ecologisch onderzoek zou eventueel plaats moeten vinden in het kader van de aanvraag voor de omgevingsvergunning betreffende de sloop van het huidige gebouw danwel de eventuele kap van bomen, waarbij op voorhand rekening gehouden wordt met broed- en nestperiodes. Dit levert naar verwachting echter geen dusdanige beperkingen op dat de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan in het geding is.

5.8 Archeologie en cultuurhistorie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Gepleit wordt voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie in structuurvisies, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. De aandacht voor cultuurhistorie is ook wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Artikel 3.1.6 onder 2 van dit Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden.

Archeologie

Archeologie gaat over de (verwachte) cultuurhistorische waarde in de bodem. Op 16 januari 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Nederlandse parlement heeft dit verdrag in 1998 goedgekeurd. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet 1988. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en / of het initiatief aangepast kan worden.

Ook de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ) uit 2007 is in dit kader van belang. De verantwoordelijkheid voor cultuurhistorische waarden ligt bij de gemeente en dit moet bij vaststelling van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) meegenomen worden. Hiertoe heeft de gemeente Rhenen een archeologische beleidskaart op laten stellen.

Planspecifiek

Archeologie

Door Hamaland Advies is een gecombineerd verkennend en karterend archeologisch booronderzoek uitgevoerd voorafgaand aan de sloop van de bestaande bebouwing en de geplande nieuwbouw aan de Eikenlaan 46 te Rhenen. Het plangebied valt op de gemeentelijke archeologische beleidskaart onder de beleidscategorie 7 (onbekende archeologische verwachting). Voor deze beleidscategorie is onvoldoende informatie over de aard en de kwaliteit van het bodemarchief, maar wel kan worden vastgesteld dat ophoging van het maaiveld heeft plaatsgevonden en/of de bovenste bodemlagen geroerd zijn. De beleidsdoelstelling voor deze categorie is archeologisch vooronderzoek om vast te stellen of er in de diepere ondergrond sprake is van behoudenswaardige archeologische waarden. Derhalve is archeologisch inventariserend onderzoek noodzakelijk in het kader van de omgevingsvergunning (bouwen).

In overleg met de regioarcheoloog (drs. P. de Boer) van de Omgevingsdienst regio Utrecht (ODRU) is bepaald dat een afzonderlijk bureauonderzoek voor het plangebied niet noodzakelijk is voor de onderzoekslocatie. Eveneens is overeengekomen dat de uitgangspunten (o.a. verwachtingsmodel en onderzoeksmethodiek) voor het onderzoek gebaseerd kunnen worden op het bureauonderzoek voor de Platanenlaan (Torremans, 2013) en vastgelegd in het Plan van Aanpak booronderzoek Rhenen, Eikenlaan 46, opgesteld door drs. E.K. Mietes van Greenhouse Advies. Het PvA is op 16 december 2013 geaccordeerd door de regioarcheoloog.

Het KNA conforme veldonderzoek is op 20 december 2013 uitgevoerd door Hamaland Advies. Conform de richtlijnen voor een inventariserend veldonderzoek (karterende fase) zijn in relatie tot de omvang van het plangebied minimaal 5 boringen gezet om de archeologische verwachting te toetsen. De boringen (ø 15 cm) zijn in een driehoeksgrid geplaatst en zijn tot 25 cm in de ongeroerde grond doorgezet, om de intactheid van de bodem te toetsen en de eventuele aan- of afwezigheid van archeologische vindplaatsen te toetsen. Relevante bodemlagen zijn gezeefd om archeologische indicatoren te kunnen traceren.

Uit het onderzoek blijkt dat vanwege de sterk verstoorde bodemopbouw en de reeds tot in de C-horizont vergraven bodem en het ontbreken van archeologische indicatoren die wijzen op menselijke bewoning, het niet noodzakelijk is om vervolgonderzoek uit te voeren. Vanuit archeologisch oogpunt zijn er geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkelingen.

Gezien het voorgaande kan het gebied worden vrijgegeven en is het niet meer noodzakelijk de vigerende dubbelbestemming Waarde-Archeologie 3 op te nemen.

Cultuurhistorie

De wijk "De Bruine Eng" betreft een planmatig aangelegde woonwijk uit de vroege na-oorlogse jaren (jaren '50), welke is aangelegd op voormalige agrarische gronden op de hellingen ten noorden van de stad. De woonwijk wordt gekenmerkt door een zeer rationele opzet en een hoge mate van uniformiteit. De toegepaste architectuur is, conform de traditie van die tijd, homogeen, sober en doelmatig, maar afgestemd op de menselijke maat. De wijk is, ook heden ten dage nog, een zeer herkenbaar voorbeeld van de praktijk van de stedenbouwkunde en volkshuisvesting van de na-oorlogse jaren.

5.9 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied zijn geen kabels en leidingen van dusdanige aard aanwezig, dat deze nadere bescherming behoeven. De realisatie van het project wordt door dit aspect niet gehinderd, doordat er geen bodemingrepen zijn voorzien.

Hoofdstuk 6 Juridische beschrijving

6.1 Het juridische plan

Inleiding

Bij het opstellen van onderhavig bestemmingsplan wordt zoveel mogelijk aangesloten bij het vigerende bestemmingsplan 'Rhenen Stad 2012'. De beleidsdoelstellingen zijn juridisch vertaald in de regels en de bijhorende verbeelding. De basis voor de verbeelding, de tekening, is een recente kadastrale ondergrond, aangevuld met topografische gegevens. Op de verbeelding is de grens van het bestemmingsplangebied aangegeven. Binnen die grens zijn de bestemmingen met verschillende kleuren en letteraanduidingen weergegeven. Daarnaast zijn de aanduidingen opgenomen, waarnaar in de regels wordt verwezen.

In de regels zijn de wettelijk voorgeschreven bepalingen opgenomen inzake het overgangsrecht en een anti-dubbeltelregel. Een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling zijn niet meer in de regels opgenomen: in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is nu in artikel 2.1 een algemeen gebruiksverbod voor gebruik in strijd met de bestemming opgenomen, alsmede een strafbaarstelling voor overtreding van het verbod.

De regels en verbeelding zijn opgesteld conform de RO-standaarden 2012, waarbij in het bijzonder het IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) van belang zijn.

Algemene toelichting regels

De regels zijn opgebouwd volgens de SVBP 2012 en zijn onderverdeeld in 4 hoofdstukken.

Hoofdstuk 1: “Inleidende regels” bevat een artikel met begripsbepalingen. Daarnaast zijn in een apart artikel enkele bepalingen opgenomen omtrent de “wijze van meten”. Die bepalingen zijn van belang voor een juiste interpretatie van de bouwregels en zijn deels overgenomen uit het SVBP 2012.

Hoofdstuk 2: “Bestemmingsregels”. In dit hoofdstuk zijn artikelsgewijs de regels behorende bij de specifieke bestemming neergelegd. De artikelen zijn opgezet volgens een vast stramien (conform SVBP 2012), in zoverre deze relevant zijn voor het betreffende artikel:

Bestemmingsomschrijving

hierin is bepaald voor welke doeleinden de gronden bestemd zijn (met andere woorden voor welk gebruik de gronden zijn gereserveerd), namelijk o.a. voor maatschappelijke en horecadoeleinden en archeologie;

Bouwregels 

in deze bepaling is aangegeven aan welke maatvoeringeisen de bebouwing binnen de betreffende bestemming moet voldoen en op welke plek gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gebouwd mogen worden;

Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen een bouwvlak. De maatvoering van het gebouw is binnen het bouwvlak aangegeven door middel van de aanduidingen “maximale goot- en bouwhoogte (m)”.

Hoofdstuk 3: “Algemene regels” bevat bepalingen die van toepassing zijn op het gehele plangebied. De volgende artikelen zijn in dit hoofdstuk opgenomen:

• Anti-dubbeltelregel
  De anti-dubbeltelregel is rechtstreeks overgenomen uit artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening.
• Algemene bouwregels
  In dit artikel zijn regels opgenomen met betrekking tot afwijkende maatvoeringen, de aanduiding karakteristiek en voor eventuele nutsvoorzieningen.
• Algemene gebruiksregels

In dit artikel is aangegeven welk gebruik in strijd wordt geacht met de aan de gronden gegeven bestemming. Een dergelijk gebruiksverbod is een nadere invulling van het algemeen gebruiksverbod uit artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Tot een strijdig gebruik behoort het gebruiken van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor zelfstandige bewoning, behoudens voorzover toegelaten in de overige regels van het plan.

Hoofdstuk 4: “Overgangs- en slotregel” bevat het overgangsrecht en de slotregel:

• Overgangsrecht
  In dit artikel is de standaardbepaling met betrekking tot het overgangsrecht uit artikel 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening overgenomen.
• Slotregel
  In deze bepaling is de officiële benaming van het plan vastgelegd.

6.2 Bestemmingen

Op de verbeelding is de grens van het bestemmingsplangebied aangegeven. De gronden binnen het plangebied zijn bestemd voor “Wonen”. Voorts zijn diverse bouwaanduidingen opgenomen, waarnaar in de regels wordt verwezen. De regels zijn opgebouwd volgens de systematiek van het bestemmingsplan "Rhenen Stad 2012".

6.2.1 Wonen

De bestemming 'Wonen' betreft alle woonbebouwing. Binnen de bestemming vallen zelfstandige grondgebonden woningen, die specifiek zijn aangeduid als vrijstaand, halfvrijstaand of aaneengebouwd. In het geval van gestapelde woningen (meergezinswoningen) is gebruik gemaakt van de aanduiding 'gestapeld'. Via een aanduiding is het maximum aantal wooneenheden aangegeven (7).

Hoofdgebouw

De positie van het hoofdgebouw wordt middels een bouwvlak binnen de bestemming vastgelegd. Dit bouwvlak bedraagt in dit geval, voor aaneen-gebouwde woningen 10 m.

De toegestane goot- en bouwhoogten zijn op de verbeelding aangegeven. De woningen dienen te worden voorzien van een kap met een dakhelling van niet minder dan 20 graden.

Bijbehorende bouwwerken

Bijbehorende bouwwerken mogen worden gebouwd op het achtererf, zoals gedefinieerd in de Wabo. Door deze definitie wordt geen gebruik gemaakt van de aanduiding 'erf' om het erf waarop gebouwd mag worden aan te duiden. Om onduidelijkheden te voorkomen, wordt in bijzondere stedenbouwkundige situaties wel de voorgevel aangeduid als 'gevellijn'. Op basis hiervan wordt vervolgens het achtererf bepaald.

De regeling betreffende de bijbehorende bouwwerken is in lijn met de 'Beleidsregels Omgevingsvergunning 2010' van de gemeente Rhenen. Dit betekent onder andere dat maximaal 25% van de bij de woning behorende kadastrale percelen mag worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken met een maximum van 125 m². In afwijking van de Beleidsregels Omgevingsvergunning 2010 mag de goothoogte van bijbehorende bouwwerken maximaal 3,20 m bedragen, de bouwhoogte maximaal 4,50 m.

Beroep en bedrijf aan huis

Binnen de bestemming is het verder mogelijk een beroep en/of bedrijf aan huis uit te oefenen. De omvang van deze activiteiten mag niet meer bedragen dan 25 m2. In afwijking daarop kan tot 50% van de oppervlakte van de woning en bijbehorende bouwwerken worden toegestaan, hierbij moet dan wel worden voorzien in extra parkeerplaatsen zoals weergegeven in de opgenomen tabel. Verder mag er geen detailhandel worden uitgeoefend en dient in ieder geval de bewoner van de woning het beroep- en/of bedrijf aan huis uit te oefenen.

Bed&Breakfast

Een bijzonder bedrijf aan huis is het voeren van een Bed&Breakfast. Hiervoor is een specifieke regeling gemaakt waarbij in een woning maximaal vijf kamers mogen worden gebruikt met een maximum van 10 slaapplaatsen. De woning dient wel overwegend haar woonfunctie te behouden (geen pension) en er mag geen sprake zijn van een nadelige invloed op de normale afwikkeling van het verkeer en op de parkeerdruk.

Overig

Tenslotte is specifiek in de bestemming opgenomen dat er een zwembad bij de woningen is toegestaan. Per woning is één zwembad toegestaan en deze dient achter (het verlengde van) de achtergevel van de woning te worden gebouwd. Verder dient het zwembad minimaal 3 m afstand te houden tot de zijdelingse perceelsgrens en mag het niet meer dan 0,2 m boven het maaiveld uitsteken.

Afwijken en wijzigen

Een afwijkingsmogelijkheid is opgenomen om inwoning mogelijk te maken.

Tevens is het via een afwijking mogelijk om voor een beroep- en bedrijf aan huis bedrijven te vestigen uit categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten die gelijkgesteld kunnen worden met bedrijven uit categorie 1.

Mantelzorg wordt tevens via een afwijking mogelijk gemaakt.

Tot slot wordt ook een tijdelijke woonunit bij woningen mogelijk gemaakt via een afwijking.

6.2.2 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' wordt gelegd op gebieden met een verblijfskarakter. Dit zijn alle gebieden buiten de hoofdwegen. Binnen de bestemming vallen fietspaden, voetgangersgebieden, pleinen, parkeerterreinen, wegen, alsmede groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, bermen en water. Binnen deze bestemming is ook planologisch ruimte gemaakt voor ambulante handel en terrassen voor zover bij een horecagelegenheid gelegen. Met een gebiedsaanduiding 'ondergrond parkeren' is aangegeven waar ondergrondse parkeervoorzieningen zijn toegestaan (zoals in het ontwikkelingsgebied Binnenstad-Oost). Verder zijn er terrassen in relatie tot aangelegen horeca mogelijk. Wat betreft bebouwing zijn bouwwerken mogelijk ten behoeve van de functies wegen en parkeervoorzieningen.

Afwijken en wijzigen

Bij afwijking kunnen gebouwen worden gebouwd met een oppervlakte van niet meer dan 30 m² en een hoogte van maximaal 5 m ten dienste van de bestemming.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid

7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is in artikel 3.1.1 opgenomen dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Dit overleg is gevoerd met enkel een tekstuele wijziging in de waterparagraaf als resultaat.

De voorbereiding van het besluit omtrent de vaststelling van een ruimtelijk plan is op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gedurende 6 weken voor een ieder ter visie gelegd. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst.

Tevens zal er een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Deze overeenkomst zal als een separate rapportage worden opgenomen. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Bodemonderzoek

Bijlage 2 Archeologisch onderzoek