Bestemmingsplan Hamersveldseweg 54

Toelichting

 

Hoofdstuk 1 Inleiding

 

1.1 Aanleiding

Aan de Hamersveldseweg 54 te Leusden bevindt zich op de hoek van de Hamersveldseweg en de Noorderinslag een tuinmeubelen winkel en een woning. Initiatiefnemer is voornemens deze oude gebouwen te slopen en er 17 appartementen te realiseren. Op de begane grond zullen er bergingen voor de bewoners worden ontwikkeld en komt er een commerciële ruimte.

 

De gewenste appartementen zijn niet passend binnen de geldende beheersverordening. Om de appartementen te realiseren moet worden afgeweken van de bestemming ‘Centrumdoeleinden II’. Om de bouw planologisch-juridisch mogelijk te maken, is een procedure tot vaststelling van een nieuw bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) noodzakelijk.

 

Voorliggende toelichting beschrijft de beoogde ontwikkeling en toont aan dat voldaan wordt aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Hierin wordt aandacht besteed aan de verschillende stedenbouwkundige, milieutechnische en planologische uitgangspunten van de gewenste ontwikkeling.

 

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Hamersveldseweg 54 en het betreft een perceel met de bestemming ‘Centrumdoeleinden II’. Aan drie kanten wordt het plangebied omgeven door wegen: de Hamersveldseweg aan de oostzijde, aan de noordzijde de Noorderinslag en aan de zuidzijde de Zaaier. Ten westen van het perceel staan woonflats. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Leusden, sectie E, nummer 4093 en 4094. In onderstaande figuren is de begrenzing globaal weergegeven.

 

Globale ligging plangebied (bron: Google Maps)

 

 

Uitsnede kadastrale kaart

  

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de grenzen van de ‘Beheersverordening Leusden en Achterveld actualisering bestemmingsplannen’ van het bestemmingsplan ‘Groenhouten 1990’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 4 juli 1991. De beheersverordening is vastgesteld op 14 november 2013. De beheersverordening is opgesteld omdat de geldende bestemmingsplannen voor het desbetreffende gebied zijn verouderd. Door middel van de beheersverordening worden de geldende bestemmingsplannen opnieuw van toepassing verklaard. De beheersverordening voor Leusden en Achterveld actualisering bestemmingsplannen heeft een tijdelijk karakter. De gemeente is voornemens het besluitgebied van nieuwe actuele bestemmingsplannen te voorzien. Tot die tijd blijft het bestemmingsplan ‘Groenhouten 1990’ onverminderd van kracht.

 

Het plangebied kent in de vigerende planologische situatie de bestemming ‘Centrumdoeleinden II’. Hierbinnen zijn gebouwen, uitsluitend op en onder begane grondverdiepingen, horeca en detailhandel en daar aan verwante dienstverlening en kantoren met baliefunctie toegestaan. Wonen is uitsluitend toegestaan op de verdiepingen boven de begane grondverdiepingen.

 

Voor het gebied geldt een maximaal bebouwingspercentage van 90 %. Tevens worden de maximale goothoogte en hoogte in meters aangegeven (zie uitsnede verbeelding bestemmingsplan). De goothoogte bedraagt over het grootste gedeelte maximaal 3 meter, en aan de noordzijde een kleine hoek maximaal 2,5 meter. De hoogte in meters is maximaal 5 meter aan de noordzijde, 9 meter in het midden en 6,5 meter op de zuidzijde van het perceel.

 

 

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan met het plangebied rood omlijnd

 

Het beoogde plan is in strijd met de geldende beheersverordening. Ten eerste valt de gewenste ontwikkeling buiten het bouwvlak. Voorts wordt er niet voldaan aan de gestelde goothoogte en hoogte in meters op die locatie. Wel past het plan binnen de toegestane functies van het daar geldende bestemming ‘Centrumdoeleinden II’, waarbinnen dienstverlening met baliefunctie op de begane grond is toegestaan evenals wonen boven de begane grond.

 

1.4 Opzet bestemmingsplan en toelichting

Het bestemmingsplan ‘Hamersveldseweg 54’ bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting;
   
• verbeelding, schaal 1:1000 (IDN nummer: NL.IMRO.0327.209-0401);
   
• planregels.
   

De toelichting is niet juridisch bindend, maar vormt een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot heeft de toelichting als doel om het bestemmingsplan te begrijpen en de regels op een correcte manier na te leven.

 

De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en kunnen enkel in samenhang met elkaar ‘gelezen’ worden.

 

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied gelegen gronden en opstallen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

 

De toelichting is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2 gaat in op de huidige en toekomstige situatie van het plangebied;
   
• hoofdstuk 3 is een beknopt overzicht van de belangrijkste en relevante beleidsvisies van de verschillende overheden;
   
• hoofdstuk 4 beschrijft de effecten of gevolgen op de planologische- en milieutechnische aspecten;
   
• hoofdstuk 5 bevat de gehanteerde bestemmingen met bijbehorende regelgeving;
   
• hoofdstuk 6 behandelt ten slotte de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.
   

   

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de situatie

 

2.1 Huidige situatie

Op het perceel aan de Hamersveldseweg 54 te Leusden is de tuinmeubelen winkel Jan van den Berg gevestigd. Daarnaast bevindt zich zijn bedrijfswoning. Het perceel heeft in totaal een oppervlakte van 1160 m². Aan de zijde van de Hamersveldseweg is nu plaats voor 7 auto’s op eigen terrein.

 

 

Huidige situatie: voorzijde van het pand, gezien van af de Hamersveldseweg

 

2.2 Gewenste situatie

Initiatiefnemer is voornemens de huidige bebouwing te slopen en plaats te maken voor appartementen en commerciële ruimte. Het nieuw te bouwen appartementencomplex zal bestaan uit 4 lagen met een kap, waarbij de kap zelf bestaat uit 2 woonlagen. Op de begane grond zullen 17 bergingen en de commerciële ruimte gevestigd worden. Op de 2^e tot en met 4^e bouwlaag zullen op elke laag 4 appartementen gerealiseerd worden. Op de eerste bouwlaag onder de kap komt er ruimte voor 3 appartementen. Op de 2^e bouwlaag in de kap worden 2 appartementen gerealiseerd. In totaal komen er 17 appartementen.

 

De maximale footprint van het pand bedraagt 525m². Op het terrein rondom het gebouw worden 22 parkeerplekken gerealiseerd met daarbij ruimte voor groenvoorzieningen. Op de volgende pagina is een impressie van de nieuwe situatie toegevoegd. Deze impressie en ontwerp is tevens als bijlage meegeleverd (bijlage 1).

 

Het gewenste pand heeft een aantrekkelijke detaillering en is qua volume een markering van de hoek Noordslag/Hamersveldseweg. Aan de westzijde van het plangebied liggen reeds woonflats met een vergelijkbare hoogte, waardoor deze beoogde ontwikkeling goed past bij de inrichting van het gebied. Daarnaast ligt het plangebied aan een ‘woonstraat’ (zie vigerend bestemmingsplan), waar een functie als wonen zeer goed bij past.

 

 

Schets van de nieuwe situatie

   

Hoofdstuk 3 Beleidskader

 

3.1 Rijksbeleid

 

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die op 13 maart 2012 door de minister is vastgesteld, vormt de overkoepelende rijksstructuurvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028, met een doorkijk naar 2040.

 

Het rijksbeleid richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie, natuur, waterveiligheid, milieukwaliteit en bescherming van het werelderfgoed. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Daarbij wordt ingezet op een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

 

Om dit doel te bereiken, werkt het Rijk samen met andere overheden. In de SVIR zijn ambities tot 2040 en doelen, belangen en opgaven tot 2028 geformuleerd. Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
   
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid, waarbij de gebruiker voorop staat;
   
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
   

Het beleid met betrekking tot verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk, onder het motto ‘decentraal wat kan, centraal wat moet’, zoveel mogelijk over aan provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen daarbij de ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over binnenstedelijk bouwen en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk voor een groot deel los.

 

In totaal zijn 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd, die bijdragen aan het realiseren van de drie hoofddoelen. Het betreft onder meer het borgen van ruimte voor de hoofdnetwerken (weg, spoor, vaarwegen, energievoorziening, buisleidingen), het verbeteren van de milieukwaliteit, ruimte voor waterveiligheid, ruimte voor klimaatbestendige stedelijke ontwikkeling, ruimte voor behoud van unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten en ruimte voor een nationaal netwerk voor natuur.

 

Verder is één van de nationale belangen die de SVIR benoemt, het belang van een ‘zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten’. Concreet betekent dit onder meer dat ruimte zorgvuldig moet worden benut en overprogrammering moet worden voorkomen. Om die doelstellingen te bereiken, is in 2012 de Ladder voor Duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening, die in 2017 is herzien. Alle relevante ruimtelijke besluiten dienen aan deze Ladder voor duurzame verstedelijking getoetst te worden.

 

Conclusie

 

Onderhavig initiatief voor het appartementencomplex dient getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. In paragraaf 3.1.3 wordt hier nader op ingegaan.

 

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Gemeenten moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte te verwezenlijken. In het Barro worden een aantal projecten opgesomd die een groot Rijksbelang hebben. Per project worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. De regels zijn een uitwerking van de onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

 

In het Barro zijn vijftien onderwerpen met bijzonder rijksbelang beschreven:

• mainportontwikkeling Rotterdam,
   
• kustfundament,
   
• grote rivieren,
   
• Waddenzee en waddengebied,
   
• defensie,
   
• erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde,
   
• rijksvaarwegen, hoofdwegen en landelijke spoorwegen,
   
• elektriciteitsvoorziening,
   
• ecologische hoofdstructuur,
   
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament,
   
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte),
   
• veiligheid rond rijksvaarwegen,
   
• verstedelijking in het IJsselmeer,
   
• toekomstige rivierverruiming van de Maastakken,
   
• buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen.
   

Conclusie

 

Onderhavig initiatief voor het appartementencomplex in de bebouwde kom van Leusden, valt niet onder één van de projecten uit het Barro. Door het initiatief zal eveneens geen nationaal belang worden geschaad.

 

3.1.3 Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Wettelijk kader

 

Nationaal belang 13, zoals geformuleerd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Barro. Het Barro verwijst naar het Bro; geformuleerd is dat deze toetsing een procesvereiste is bij alle nieuwe ruimtelijke besluiten en plannen ten aanzien van bijvoorbeeld kantoorlocaties en woningbouwlocaties. Gemotiveerd dient te worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro, luidt:

 

De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

 

Om dit te onderbouwen dienen de volgende stappen te worden doorlopen:

1. beoordeling door betrokken overheden of beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen;
    
2. indien er een vraag is aangetoond, beoordeling door betrokken overheden of deze binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten.
    

Onderzoek / beoordeling

 

Een stedelijke ontwikkeling is een ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie blijkt dat er in het beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Bij onderhavig initiatief worden er 17 woningen en <200 m² bvo aan commerciële ruimte gerealiseerd. Het initiatief kan dus gezien worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, waardoor getoetst dient te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

 

De commerciële ruimte is in het vigerende bestemmingsplan reeds toegestaan op de begane grond. In de nieuwe situatie wordt de huidige bebouwing gesloopt en wordt deze ruimte opnieuw gerealiseerd, onder de 17 appartementen. Vernieuwing is van belang, doordat het huidige gebouw verouderd was. De 17 appartementen zijn in het huidige bestemmingsplan nog niet toegestaan, waardoor de laddertoets hiervoor wordt doorlopen.

 

Stap 1

 

Stap 1 vraagt een beoordeling door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte voor woningbouw.

 

De gemeente Leusden valt samen met de gemeenten Amersfoort, Baarn, Barneveld, Bunschoten, Eemnes, Woudenberg, Nijkerk en Soest voor de woningbouwprogrammering onder de regio Amersfoort. In mei 2014 is vanuit de regio het rapport "verkenning woningbouwprogrammering Regio Amersfoort" verschenen. Leidende vraag in dit rapport is hoe woningbouwprogrammering en samenwerking kan bijdragen aan het in stand houden en versterken van een aantrekkelijke regio.

 

In zijn algemeenheid is tot 2040 een blijvende behoefte aan nieuwe woningen in de gehele regio. De regio zal bij alle onderzochte scenario's te maken krijgen met een forse uitbreidingsvraag op de woningmarkt van 24.000 tot 45.000 woningen tot 2040. Het huidige aanbod aan plannen binnen de regio bedraagt 25.000 woningen. Dit aantal is ontoereikend om de kracht van de regio te versterken. Op korte termijn lijkt er voldoende aanbod, maar richting de toekomst zullen meer woningen moeten worden gerealiseerd. Om in de toekomst geen te krap planaanbod te hebben stelt het rapport dat nu al begonnen moet worden met het creëren van extra plancapaciteit. De ontwikkeling van de appartementen aan de Hamersveldseweg draagt hieraan bij.

 

Door de aanhoudende afname van de gemiddelde woningbezetting wordt met de in voorbereiding zijnde woningbouwprojecten in ieder geval voldaan aan het vasthouden van het huidige bevolkingsaantal. Een toename van het aantal woningen in Leusden is daarom gewenst. Daarnaast zijn seniorenwoningen een segment waarin in Leusden nog niet veel aanbod is.

 

Ook de woonvisie, vastgesteld in 2016 door de gemeente Leusden, geeft een beeld van de vraag naar woningen. De gemeente heeft ter voorbereiding op de actualisatie van de woonvisie een onderzoek laten uitvoeren De woonvisie beschrijft de keuzes die de gemeente maakt op basis van dit onderzoek. De gemeente zet in op het bevorderen van de doorstroming binnen de woningvoorraad om ook in de toekomst een vitale gezinsgemeente te kunnen blijven. Door zowel goedkope woningen, dure woningen (luxere woonconcepten) als appartementen (levensloopgeschikt wonen) aan de huidige woningvoorraad toe te voegen biedt de gemeente zowel de startende gezinnen als senioren de mogelijkheid om door te stromen naar een meer passende woning. Een deel van de eengezinswoningen komt hierdoor vrij, zodat er ruimte ontstaat voor nieuwe gezinnen om zich in Leusden te vestigen.

 

De nieuwbouwopgave gaan de gemeente invullen door een mix van inbreiding en uitbreiding. Bij inbreiding in de bestaande wijken ligt de nadruk op complementaire woonvormen. In het centrumgebied gaat het om appartementen voor met name senioren en daarnaast kleine huishoudens en starters. Uitgangspunten voor deze ontwikkelingen is dat tot 2025 een versnelling van het woningbouwprogramma plaatsvindt met een bandbreedte van 800 – 1.200 woningen, zodat het inwoneraantal in deze periode minimaal stabiel blijft op het huidige niveau. Dit bouwprogramma bestaat voor 60 - 80 % uit woningen voor gezinnen. Van dit programma is 20 - 40 % bestemd voor woningen voor senioren en starters. In de praktijk komt dit neer op ongeveer 300 woningen voor senioren en starters (gebaseerd op gemiddelde invulling van woningbouwprogramma: 30% van 1000 woningen).

 

De 17 appartementen geven een passende invulling aan de vraag naar nieuwe woningen, voornamelijk om doorstroming te bevorderen. Zoals genoemd in de woonvisie is voornamelijk het centrum bedoeld voor appartementen voor met name senioren. Gesteld kan worden dat er met dit voornemen woningen worden toegevoegd waar vraag naar is. De ontwikkeling is in lijn met de woonvisie en voorziet daarmee aan een gemeentelijke en regionale behoefte.

 

Stap 2

 

Stap 2 vraagt of het mogelijk is de ontwikkeling te realiseren door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten. De gewenste ontwikkeling vindt plaats in bestaand stedelijk gebied, waardoor ook aan stap 2 wordt voldaan. Ten behoeve van de appartementen zal een winkelruimte geamoveerd en wegbestemd worden.

 

Conclusie

 

Gelet op het voorgaande voldoet de ontwikkeling aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Het voornemen voorziet in een lokale/regionale behoefte en de appartementen worden gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied. Derhalve kan gesteld worden dat er voldaan wordt aan de eisen van zorgvuldig ruimtegebruik.

 

3.2 Provinciaal beleid

 

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 – 2028 (herijking 2016)

In de PRS is het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028 beschreven. De provincie geeft aan welke doelstellingen van provinciaal belang worden geacht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe uitvoering wordt gegeven aan dit beleid. De PRS richt zich op de volgende vier pijlers:

• duurzame leefomgeving;
   
• beschermen kwaliteiten;
   
• vitale dorpen en steden;
   
• dynamisch en landelijk gebied.
   

Deze pijlers leiden tot twee belangrijke beleidsopgaven, namelijk het inzetten op binnenstedelijke ontwikkeling en het versterken van de kwaliteiten van het landelijk gebied. Dit zijn opgaven die nodig zijn om de provincie Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats. Voor onderhavig plan is voornamelijk de opgave met betrekking tot de binnenstedelijke ontwikkeling van belang.

 

Wonen

 

In het ruimtelijk beleid maakt de provincie de keuze om in te zetten op de binnenstedelijke ontwikkeling. Het streven is dat ten minste tweederde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren gerealiseerd wordt. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Daarom is het belangrijk dat er aandacht is voor deze kwaliteit. De provincie wil stimuleren dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren.

 

Winkelaanbod

 

Met name door veranderend consumentengedrag is er sprake van een overschot aan winkelareaal, en de verwachting is dat de leegstand van winkelpanden de komende jaren nog zal gaan toenemen. Daarom is hier vermindering in gewenst. De uitvoering van dit project draagt daar aan bij.

 

Verstedelijkingsbeleid

 

In het verstedelijkingsbeleid wordt er primair gericht op de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied: op die manier blijven de steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Het beleid sluit op deze manier ook aan bij de duurzame verstedelijkingsladder. In paragraaf 3.1.3 wordt hier nader op ingegaan.

 

Conclusie

 

Onderhavig initiatief is in lijn met de uitgangspunten van het provinciaal beleid, want het werkt mee aan een vermindering van winkelareaal en het maakt ruimte voor woningen. De bouw van deze appartementen vindt plaats binnen de vastgestelde rode contouren.

 

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (Herijking 2016)

De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht en herijkt op 12 december 2016. De PRV bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen zoals opgenomen in de structuurvisie.

 

Verstedelijking

 

Als ‘Stedelijk gebied’ wordt aangewezen het gebied waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Wonen en werken. Een uitsnede hiervan is weergegeven in de navolgende afbeelding. Het plangebied valt binnen dit stedelijke gebied. Verstedelijking is in principe alleen toegestaan binnen deze rode contouren.

 

 

Uitsnede kaart ‘Wonen en werken’ (bron: Provinciale Ruimtelijke Verordening, provincie Utrecht)

 

Onder het stedelijk gebied vallen die gronden die volgens de kaart ‘Wonen en werken’ als stedelijk gebied zijn aangewezen. Daarnaast kan een ruimtelijk plan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. De toelichting op het ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen.

 

Conclusie

 

Onderhavig plangebied valt volgens de kaart ‘Wonen en werken’ geheel binnen de rode contour. Daarmee past de herontwikkeling binnen het beleid en de regels uit de PRV en PRS.

 

3.3 Gemeentelijk beleid

 

3.3.1 Woonvisie 2016-2025

De 'Woonvisie 2016-2025 Leusden’ is een actualisatie van de Woonvisie 2012-2022. Leusden bestaat uit de vitale kernen Leusden, Achterveld en Stoutenburg. Visie op deze gebieden is: Leusden is een groen dorp waarin van oudsher veel gezinnen wonen. De voorzieningen in Leusden zijn daarop afgestemd. Door demografische ontwikkelingen wordt een steeds groter aantal woningen bewoond door een- en tweepersoonshuishoudens. Tot circa 2025 wil de gemeente binnen de rode contour nog tenminste 800 tot 1.200 woningen realiseren. De bouw van woningen voor senioren moet de doorstroom bevorderen, waardoor woningen beschikbaar komen voor gezinnen. De gemeente wil hieraan nog een extra impuls geven door extra (betaalbare) woningen te bouwen voor starters op de woningmarkt. Ten aanzien van dit bouwprogramma stelt de gemeente de volgende eisen. Alle nieuw te bouwen woningen moeten energieneutraal zijn.

 

Uitgangspunten voor deze ontwikkelingen is dat tot 2025 een versnelling van het woningbouwprogramma plaatsvindt met een bandbreedte van 800 – 1.200 woningen, zodat het inwoneraantal in deze periode minimaal stabiel blijft op het huidige niveau. Dit bouwprogramma is 20 - 40% bestemd voor woningen voor in hoofdzaak senioren en secundair voor één- en tweepersoonshuishoudens, waaronder starters. In de praktijk komt dit neer op ca. 300 woningen voor senioren en starters (30% van 1000 woningen).

 

Conclusie

 

Met 17 woningen voor ouderen biedt het initiatief een passende invulling van het gemeentelijk beleid met betrekking tot de bouw van nieuwe woningen om de woningvoorraad op peil te houden. Tevens sluit het aan bij het beleid rondom doorstroming. Door woningen te creëren voor senioren wordt de doorstroom bevorderd, waardoor woningen beschikbaar komen voor gezinnen. Geconcludeerd kan worden dat de herstructurering van het gebied naar appartementen aansluit bij het gemeentelijk beleid.

 

3.3.2 Nota Detailhandel 2015

In de Nota detailhandel wordt ingegaan op de detailhandel in het plangebied. De Hamersveldseweg is een gebied waar mensen doelgerichte aankopen doen in solitaire winkels. Op dit moment is Lidl hier nog gevestigd, maar na afronding van de Biezenkamp zal Lidl daarheen verhuizen. Door de nabijheid van de Hamershof en de vernieuwde Biezenkamp, is de verwachting dat het economisch functioneren van de Hamersveldseweg steeds meer onder druk komt te staan. Toenemende leegstand is het gevolg. Bestaande winkels die er goed functioneren kunnen hier blijven bestaan. Voor nieuwe winkels willen we deze verspreide vorm van winkelen vermijden. Schaalvergroting en extra m² detailhandel worden hier niet toegestaan. Daarvoor zijn detaillisten aangewezen op de centra. Bij vertrek van winkels willen we meer mogelijkheden bieden voor andere functies, waaronder bijvoorbeeld wonen, mits de detailhandelsbestemming wordt opgegeven.

 

Conclusie

 

Het initiatief sluit aan bij het beleid uit de Nota Detailhandel 2015 door woningbouw toe te voegen op een locatie met leegstaand winkelvastgoed.

  

Hoofdstuk 4 Uitvoeringsaspecten

In dit hoofdstuk zullen de relevante uitvoeringsaspecten bij het plan worden besproken. Achtereenvolgens komen de aspecten ten aanzien van flora en fauna, archeologie en cultuurhistorie en de milieuaspecten aan bod.

 

4.1 Flora- en fauna

 

4.1.1 Wettelijk kader

Wet natuurbescherming

 

Op 1 januari 2017 is de nieuwe Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet heeft de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet vervangen. Het doel is om met één wet en minder regels de wet makkelijker te kunnen toepassen. Vanaf 1 januari 2017 bepalen de provincies wat wel en niet mag in de natuur in hun gebied. Ook zorgen de provincies vanaf deze datum voor vergunningen en ontheffingen. De Rijksoverheid blijft verantwoordelijk voor het beleid van grote wateren, zoals het IJsselmeer.

 

De Wet natuurbescherming regelt de bescherming van Natura 2000-gebieden (voorheen geregeld in de Natuurbeschermingswet 1998). Ter bescherming van deze Natura 2000-gebieden voorziet de Wet natuurbescherming in een vergunningenregime voor het realiseren of verrichten van projecten en andere handelingen die de natuurlijke kenmerken van een aangewezen Natura 2000-gebied kunnen aantasten.

 

Voorts voorziet de Wet natuurbescherming in de bescherming van planten- en diersoorten binnen en buiten de beschermde natuurgebieden (voorheen geregeld in de flora- en faunawet). Het uitgangspunt is dat beschermde planten- en diersoorten geen schade mogen ondervinden. Voor het uitvoeren van werkzaamheden in de openbare ruimte is het niet altijd nodig een vrijstelling of een ontheffing aan te vragen. Voor onder andere reguliere werkzaamheden of ruimtelijke ontwikkelingen geldt een vrijstelling voor beschermde soorten op voorwaarde dat gehandeld wordt volgens een goedgekeurde gedragscode. Verder worden vrijstellingsregelingen op de nationaal beschermde soorten per provincie vastgesteld.

 

Wanneer het onmogelijk is schade aan streng beschermde planten en dieren tijdens ruimtelijke ontwikkelingen en inrichting te voorkomen, moet altijd een ontheffing worden aangevraagd. De voorwaarden verbonden aan een vrijstelling of een ontheffing zijn afhankelijk van de status van de planten- en diersoorten die in het plangebied voorkomen.

 

NNN

 

Het Natuurnetwerk Nederland is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Het netwerk moet natuurgebieden beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied. In het NNN liggen onder andere bestaande natuurgebieden en alle Natura 2000- gebieden. Het NNN is op provinciaal niveau uitgewerkt en middels ruimtelijke nota’s en verordeningen voorzien van juridische doorwerking. In sommige provincies bestaan er naast het NNN ook nog andere groene zones die een zekere mate van bescherming genieten.

 

4.1.2 Effect te vergunnen activiteiten

Onderhavig initiatief voorziet in nieuwbouw van 17 appartementen. Ten behoeve hiervan zal de bestaande bouw gesloopt worden. Om de gevolgen van de voorgenomen sloop in kaart te brengen, is er een flora en fauna onderzoek uitgevoerd (bijlage 2).

 

In het plangebied zijn tijdens het veldbezoek geen beschermde plant- of diersoorten waargenomen welke een verblijfsplaats hebben binnen het plangebied. Wel zijn er geschikte verblijfsplaatsen aanwezig voor vleermuizen, gierzwaluwen en huismussen. Met een veldbezoek op 23 september 2017 kan niet worden uitgesloten dat deze diersoorten niet nestelen en verblijven binnen het plangebied. Daarom is vervolgonderzoek noodzakelijk om uit te sluiten dat deze diersoorten aanwezig zijn dan wel om te onderzoeken welke passende mitigerende maatregelen er getroffen dienen te worden.

 

Voorts bepaalt de Wet natuurbescherming dat een ieder die weet dat zijn of haar handelen nadelige gevolgen voor flora of fauna veroorzaakt, verplicht is om maatregelen te nemen (voor zover redelijkerwijs kan worden gevraagd) die deze negatieve gevolgen zoveel mogelijk voorkomen, beperken of ongedaan maken.

 

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van Leusden en beslaat geen NNN gebied. Voorgenomen initiatief zal dan ook geen negatief effect hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van het NNN.

 

4.1.3 Conclusie

Parallel aan de ruimtelijke procedure zal het vervolgonderzoek naar vleermuizen, gierzwaluwen en huismussen plaatsvinden. Indien blijkt dat deze binnen het plangebied aanwezig zijn zullen de adviezen van de ecoloog inzake die mitigerende maatregelen worden opgevolgd en zal er een ontheffing worden aangevraagd bij de provincie Utrecht.

 

4.2 Cultuurhistorie en archeologie

 

4.2.1 Cultuurhistorie

Het plangebied is gelegen in een van de oude dorpslinten van Leusden. In de kern Leusden is dit lint, langs de Hamersveldseweg, nog goed herkenbaar. Het lint vormt de centrale weg van de vroegere ontginningen. Een deel van de historische gemengde bebouwing is nog aanwezig. Langs de Hamersveldseweg ligt nog een aantal langs- en dwarshuisboerderijen. De overige bebouwing langs het lint is grotendeels in de 19e en 20e eeuw gerealiseerd en bestaat uit arbeiders en middenstandswoningen. Aan de overkant van de Hamersveldseweg liggen nog enkele panden welke typerend zijn voor deze lintbebouwing. De volgende panden zijn daarbij opgenomen in de MIP-lijst:

• Hamersveldseweg 67, villa
• Hamersveldseweg 69, Akkerhoeve
• Hamersveldseweg 71 Noordwijk en
• Hamersveldseweg 77 Nieuw Langenbeek.

De oude bebouwingslinten laten met hun gevarieerde bebouwing de bijzondere geschiedenis van de kernen zien en zijn daarom waardevol voor de gemeente Leusden. Kenmerkend is de maat en schaal van het gebied en de specifieke kenmerken van de lintbebouwing. De diversiteit van de bebouwing is waardevol.

 

Opvallend is dat de genoemde panden naamgever zijn van de achterliggende buurten in de wijk Leusden–Centrum Oost. De voormalige boerderij Akkerhoeve, is nu een villa en is in 1920 gebouwd als rentenierswoning en is later gebruikt als gemengd boerenbedirjf.. Voor de aanleg van de Noorderinslag en de ontwikkeling en bouw van de wijken “Akkerhoeve” en “Noordwijck“ wordt door de toenmalige eigenaren ruim 5 ha. grond afgestaan.

 

In het bestemmingsplan ‘Groenhout 1990’ en in de beheersverordening is in de directe omgeving van het plangebied geen dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie’ opgenomen. De gebouwen op Hamersveldseweg 54 kennen geen bijzondere cultuurhistorische kenmerken. Tevens staan in de directe omgeving geen gemeentelijke monumenten of Rijksmonumenten. Alleen de bibliotheek aan de Hamersveldseweg 77, gelegen op ca. 100 meter van het gebouw is een gemeentelijk monument.

 

Het pand is fors van omvang maar is stedenbouwkundig goed in te passen op de locatie. Juist omdat het pand een accentfunctie heeft om de toegang naar de Hamershof te markeren vanaf de kruising met de Noorderinslag is deze vorm passend op de locatie. 

 

Onderhavig initiatief zal cultuurhistorische waarden dan ook niet aantasten.

.

 

4.2.2 Archeologie

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. Deze wet vervangt zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed:

1. Monumentenwet 1988
    
2. Wet verzelfstandiging rijksmuseale diensten
    
3. Wet tot behoud van cultuurbezit
    
4. Wet tot teruggave cultuurgoederen uit bezet gebied
    
5. Uitvoeringswet UNESCO -verdrag 1970
    
6. Regeling materieel beheer museale voorwerpen
    

De Erfgoedwet hanteert de beschermingsniveaus zoals die in de huidige regelingen gelden. Voor de vergunningverlening van een beschermd archeologisch monument, het verbod tot beschadigen of vernielen van een rijksmonument en de bescherming van stads- en dorpsgezichten geldt dat de huidige situatie in de Monumentenwet 1988 van kracht blijft tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Deze regels blijven dus gelden en zijn ongewijzigd overgenomen in de Erfgoedwet.

 

Doelstelling van de wetten is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen. De gehanteerde uitgangspunten zijn:

• archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren (behoud in situ);
   
• in ruimtelijke ordening (planvorming) al rekening houden met archeologische waarden;
   
• de bodemverstoorder betaalt archeologisch vooronderzoek en mogelijke opgravingen.
   

Gemeenten zijn verplicht om bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden.

 

Het voornemen betreft de sloop en nieuwbouw van gebouwen, waarbij dus bodemingrepen benodigd zijn. De beheersverordening heeft het plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’ toegewezen. Ingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm dienen vergezeld te worden door een archeologisch onderzoek. Een archeologisch onderzoek is dan ook vereist en onderdeel van deze ontwikkeling. Een bureau- en inventariserend veldonderzoek en verkennend booronderzoek is uitgevoerd door Synthegra B.V.

 

Resultaten

 

De opbouw van de ondergrond bestaat uit volledig gereduceerd grijs, zeer fijn dekzand, afgedekt met een laag opgebrachte grond waarin aan de basis geroerde delen van de oorspronkelijke bouw voor waargenomen zijn. In geen van de boringen zijn indicatoren aangetroffen die wijzen op de aanwezigheid van een archeologische vindplaats. De bodem in het plangebied is tot onder het potentieel archeologische resten bevattende niveau verstoord. De kans dat binnen het plangebied gave, goed geconserveerde archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, wordt derhalve niet reëel geacht. Er worden in het plangebied geen archeologische resten verwacht. Hierdoor worden er ook geen archeologische resten bedreigd door de voorgenomen ontwikkeling van het gebied. Op grond van de resultaten van het onderzoek wordt voor het plangebied geen nader archeologisch vervolgonderzoek geadviseerd.

 

4.2.3 Conclusie

Op grond van de resultaten van het onderzoek wordt voor het plangebied geen nader archeologisch vervolgonderzoek geadviseerd. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

 

4.3 Verkeer en parkeren

 

4.3.1 Verkeer

De planlocatie is gelegen aan de Hamersveldseweg. Ter hoogte van het plangebied kent de weg een snelheidsregime van 50 km/h tot de drempel, en vanaf de drempel (halverwege het perceel) wordt de maximale snelheid 30 km/h. Noorderinslag, de weg ten noorden van het plangebied, kent een maximum snelheid van 50 km/h. De Zaaier is de straat ten zuiden van het plangebied, hier geldt een snelheidsregime van 30 km/h. De verkeersbeweging aan de Zaaier is voornamelijk bestemmingsverkeer ten behoeve van de woningen aan de Zaaier. Het plangebied wordt ontsloten via deze straat.

 

Bereikbaarheid

 

Leusden zelf is vanaf de locatie goed bereikbaar per fiets of met het openbaar vervoer. Station Amersfoort is met de bus in een kwartier te bereiken. Ook met de auto is het plangebied goed bereikbaar, de Noorderinslag ten noorden van het plangebied is een brede weg met veel capaciteit. De verbinding met omliggende wegen is goed. Voorts ligt het gebied in het centrum van Leusden. Winkels en uitgaansgelegenheden zijn zeer goed lopend of per fiets te bereiken.

 

Verkeersgeneratie

 

Op het bouwvlak (van ca. 525 m²) is er een maximale bebouwingsdichtheid van 90% toegestaan, dus ca. 472 m² mag bebouwd worden. Als hier een winkel komt zijn de verwachte verkeersbewegingen tussen de 26,1 en 35,2 per 100 m², uitgaande van centrum in matig stedelijk gebied. Omgerekend komt dit dus uit op ca. 123 tot 166 verkeersbewegingen per etmaal, die hier zijn toegestaan.

 

In de nieuwe situatie is er sprake van 17 koopappartementen in het middeldure segment en een commerciële ruimte van <200 m². De locatie ligt in het centrum van matig stedelijk gebied. De verkeersgeneratie hierbij die wordt verwacht bij koopappartementen van het middeldure segment, is 4,7 tot 5,5 verkeersbewegingen per etmaal per appartement. Omgerekend naar de 17 beoogde appartementen zullen dit tussen de 79,9 en 93,5 verkeersbewegingen per etmaal zijn. Hierbij komen nog de verkeersbewegingen die de commerciële ruimte zal aantrekken. Volgens het CROW worden er in het centrum van matig stedelijk gebied per 100 m² bvo aan commerciële ruimte 8,4 tot 10,8 verkeersbewegingen per etmaal verwacht. Het plan is om 189 m² bvo aan commerciële ruimte te realiseren, waardoor de verwachte verkeersgeneratie tussen de 15,9 en 20,4 ligt. Samen met de woningen zal de verwachte verkeersgeneratie tussen de 95,8 en de 113,9 liggen. Door de gewenste ontwikkeling zal de verkeersgeneratie dus afnemen.

 

De capaciteit op de Hamersveldseweg en Zaaier is voldoende. Het aantal verkeersbewegingen heeft voor aangrenzende woningen ten opzichte van de huidige functie een gering en verantwoord effect en zal niet leiden tot problemen ten aanzien van de verkeersafwikkeling in de buurt van het plangebied. Het plan heeft geen nadelige gevolgen voor het woon- en leefklimaat van omliggende woningen.

 

4.3.2 Parkeren

Het plangebied biedt in de nieuwe situatie ruimte voor 17 middeldure koopappartementen en 189 m² aan commerciële ruimte. Volgens de publicatie van het CROW ‘CROW 317 kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’ is er vanuit de woningen een parkeerbehoefte van 1 tot 1,8 parkeerplaats per appartement (uitgaand van centrum in matig stedelijk gebied).  Voor de woningen is gekozen voor een norm van 1,2 per woning zijn er dan 20,4 parkeerplaatsen benodigd. Voor de commerciële ruimte geldt een norm van 1 parkeerplaats per 50 m² bvo. In totaal zijn er voor de commerciële ruimte dus 3,8 parkeerplaatsen benodigd. In totaal komt dit uit op een verwachte behoefte van 24,2 parkeerplaatsen.

 

Initiatiefnemer is voornemens 22 parkeerplaatsen te realiseren, de resterende parkeerbehoefte kan worden afgewenteld op het openbaar gebied.

   

4.3.3 Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor onderhavig initiatief. De verkeersgeneratie zal afnemen en het aantal parkeerplaatsen wordt opgelost op eigen terrein. Onderhavig initiatief is vanuit het oogpunt verkeer en parkeren een verbetering ten opzichte van het huidige bestemmingsplan.

 

4.4 Luchtkwaliteit

AMvB en Regeling niet in betekenende mate (NIBM)

 

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Projecten die 'niet in betekenende mate' (NIBM) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van NIBM, zijn vastgelegd in de AMvB-NIBM. In de AMvB-NIBM is vastgelegd dat een verslechtering van 3% van de luchtkwaliteit (c.q. een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als ‘niet in betekenende mate’ kan worden beschouwd.

 

Initiatief is NIBM

 

Zoals reeds is vastgesteld zal het aantal voertuigbewegingen per etmaal met voorliggend plan, als gevolg van de beoogde nieuwbouw, veel lager liggen dan als het plangebied volledig gericht zou zijn op een winkel. Gesteld kan dan ook worden dat het voornemen als 'niet in betekenende mate' beschouwd moet worden. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan dan ook achterwege blijven.

 

4.5 Bodemkwaliteit

De Wet Bodembescherming (Wbb) schrijft voor dat in het kader van een ruimtelijk planologische procedure moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het gewenste nieuwe gebruik. De bodemkwaliteit kan (negatief) van invloed zijn op de gewenste nieuwe ontwikkeling.

 

Omdat er sprake is van functiewijziging, sloop en nieuwbouw is er een verkennen bodemonderzoek uitgevoerd op locatie. Door middel van zo'n onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen.

 

Onderzoeksresultaten

 

In opdracht van Kubiek Ruimtelijke Plannen is door Vink Milieutechnisch Adviesbureau verkennend bodemonderzoek aan de Hamersveldseweg 54 te Leusden uitgevoerd.

 

Na het vooronderzoek waaruit geen aanleiding tot bekende verontreiniging naar voren kwam is het veldonderzoek uitgevoerd. Er zijn enkele lichte verontreinigingen aangetroffen maar de aangetoonde lichte verontreinigingen zijn niet verontrustend en geven geen aanleiding tot nader bodemonderzoek. De milieuhygiënische bodemkwaliteit is afdoende bekend.

 

De milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor verlening van een omgevingsvergunning (bouwen). Voor de grond geldt dat deze mag worden hergebruikt op het perceel. Buiten het perceel gelden samenstellingseisen met betrekking tot verschillende mogelijkheden voor hergebruik conform het Besluit bodemkwaliteit en de regionale Nota Bodembeheer.

 

Conclusie

 

Er zullen geen risico’s voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig zijn met betrekking tot de voorgenomen activiteit op het onderhavige perceel.

 

4.6 Geluidhinder

 

4.6.1 Wettelijk kader

Voorliggende ruimtelijke onderbouwing ziet op de realisatie van 17 nieuwe appartementen. De Wet geluidhinder (Wgh) beschouwt een appartement als een zogenaamd geluidsgevoelig object. Langs alle (spoor)wegen – met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven – bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidshinder vanwege de (spoor)weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken/spoorstaven en van binnen- of buitenstedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km/h-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting te worden onderbouwd. Het plangebied ligt op de hoek van Zaaier (30 km/h), Hamersveldseweg (30km/h en 50 km/h) en de Noorderinslag (50 km/h), waardoor akoestisch onderzoek vereist is.

 

Cumulatie geluid en Bouwbesluit

 

Om te voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit 2012, moet een voldoende karakteristieke geluidwering van de gevels worden bereikt. Daarmee moet bij het ontwerp van de woningen rekening worden gehouden. Ten behoeve van de bepaling van eventuele geluidwerende voorzieningen, dient gerekend te worden met de gecumuleerde geluidsbelasting exclusief aftrek ex artikel 110g Wet geluidhinder. Extra geluidwerende voorzieningen kunnen noodzakelijk zijn om het maximale binnenniveau niet te overschrijden. Het maximaal toelaatbare binnenniveau ter plaatse van woningen bedraagt 33 dB. Conform het Bouwbesluit wordt als uitgangspunt genomen dat een gevel van een gebouw een minimale geluidwering heeft van 20 dB. Derhalve dient bij een geluidsbelasting vanaf 53 dB geluidwerende voorzieningen bepaald te worden.

 

Wet geluidhinder

 

De ruimtelijke onderbouwing beschrijft het voornemen 17 appartementen te realiseren en <200 m² commerciële ruimte. Nabij het plangebied liggen enkele drukke wegen. Ten behoeve van de ruimtelijke onderbouwing van de plannen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd en is de situatie beoordeeld aan de hand van de Wet geluidhinder, de Wet ruimtelijke ordening en het gemeentelijke geluidbeleid. Doel van dit onderzoek is het bepalen van de geluidbelasting binnen het plangebied voor zover deze wordt veroorzaakt door het relevante wegverkeer.

 

Spoorwegverkeerslawaai

 

Gebleken is dat onderhavige planontwikkeling niet gelegen is binnen de wettelijke zone van een spoorweg.

 

Industrielawaai

 

Gebleken is dat onderhavige planontwikkeling niet gelegen is binnen de wettelijke zone van een industrieterrein.

 

4.6.2 Onderzoek / beoordeling

Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd door SPA WNP. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting ten gevolge van de wettelijk gezoneerde weg Noorderinslag (50 km/uur-weg) 58 dB bedraag. De geluidbelasting is weliswaar hoger dan de voorkeurswaarde van 48 dB, maar niet hoger dan de maximaal toelaatbare geluidbelasting van 63 dB (wettelijk en volgens het gemeentelijk geluidbeleid toelaatbaar voor vervangende nieuwbouw). In het kader van de Wet geluidhinder vormen de omliggende wegen geen belemmering voor de realisatie van het bestemmingsplan.

 

4.6.3 Conclusie

Vanuit de Wet geluidhinder bestaan er geen beperkingen tegen onderhavige planontwikkeling. Gezien het gemeentelijke geluidbeleid, geeft het akoestisch onderzoek aanleiding om een procedure voor een hogere grenswaarde procedure te doorlopen. Deze hogere grenswaarde voldoet aan het gemeentelijk geluidsbeleid.

 

4.7 Bedrijven en milieuzonering

 

4.7.1 Wettelijk kader

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
   
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.
   

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden.

 

De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

 

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de onderstaande richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk' dan wel 'gemengd gebied’. Het plangebied en haar omgeving dient te worden aangemerkt als ‘gemengd gebied’.

 

Milieucategorie	Richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied	Richtafstand tot omgevingstype gemengd gebied
1	10 m	0 m
2	30 m	10 m
3.1	50 m	30 m
3.2	100 m	50 m
4.1	200 m	100 m
4.2	300 m	200 m
5.1	500 m	300 m
5.2	700 m	500 m
5.3	1.000 m	700 m
6	1.500 m	1.000 m

Richtafstanden en omgevingstype

 

Hiernaast gelden ten aanzien van bedrijven die onder de werkingssfeer van de Wet milieubeheer vallen, deze Wet en haar uitvoeringsbesluiten als toetsingskader voor de toegestane bedrijfshinder.

 

4.7.2 Onderzoek / beoordeling

Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de situatie ter plaatse van het plangebied. Bij de toetsing is de planologische situatie maatgevend. De bedrijvigheid die zich volgens het planologische regime mag vestigen komt aan de orde. Er wordt derhalve uitgegaan van de maximale planologische invulling van de toegekende bestemming.

 

De situatie ter plaatse van het plangebied betreft een gemengd gebied, door de menging van woondoeleinden en de centrumfunctie die het gebied heeft. Het initiatief voorziet in het mogelijk maken van in totaal 17 appartementen en commerciële ruimte. Appartementen zijn milieugevoelige objecten, waardoor gekeken wordt naar de functies in de nabije omgeving. In de nabije omgeving bevinden zich de volgende twee functies:

 

Enerzijds is dit wonen, wat geen invloed zal hebben op het voorgenomen initiatief. Anderzijds is het de bestemming ‘Centrumdoeleinden II’ (in het verlengde aan de Hamersveldseweg) en ‘Centrumdoeleinden’ (aan de overzijde van de Hamersveldseweg), wat ruimte biedt aan detailhandel en horeca (m.u.v. discotheken). Deze functies vallen onder milieucategorie 1. De richtafstand tot de beoogde locatie is dus 0 m, omdat het gemengd gebied betreft. Dit betekent dat de nieuw te bouwen appartementen geen hinder zullen ervaren van de omliggende functies.

 

De appartementen zelf worden niet geplaatst binnen een milieucategorie, en kennen derhalve geen hinderafstanden voor omliggende gevoelige functies.

 

4.7.3 Conclusie

Gelet op het voorgaande vormen de milieubelastende functies vanuit het oogpunt van milieuzonering geen belemmering voor de in dit plan besloten ruimtelijke ontwikkeling. Andersom leiden de appartementen niet tot milieutechnische problemen voor de omliggende milieugevoelige functies. Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is te achten met een goede ruimtelijke ordening op het gebied van milieuzonering en bedrijfshinder.

 

4.8 Externe veiligheid

 

4.8.1 Wettelijk kader

Besluit Externe Veiligheid

 

Een appartement is een kwetsbaar object, zodat de ontwikkeling dient te worden getoetst aan het Besluit Externe Veiligheid. Bij Externe Veiligheid (EV) gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de opslag, productie of het transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Binnen de EV worden twee normstellingen gehanteerd:

• Het Plaatsgebonden risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers.
   
• Het Groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.
   

Het is niet toegestaan nieuwe gevoelige functies binnen de zogenaamde 10-6 contour van het PR:

• rond inrichtingen, waarin opslag/verwerking van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
   
• langs transportroutes (weg, spoor, water, buisleiding) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.
   

4.8.2 Onderzoek / beoordeling

Transport gevaarlijke stoffen

 

Risico's verbonden aan het transport van gevaarlijke stoffen zijn in kaart gebracht in de diverse risicoatlassen. In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) is opgenomen dat voor iedere toename van het GR een verantwoordingsplicht geldt, ook als de verandering geen overschrijding van de norm veroorzaakt.

 

Gevaarlijke stoffen worden vervoerd over de modaliteiten binnenwater, spoor, weg en door buisleidingen. Indien een bestemming is gepland binnen het invloedsgebied van de transportas dient de toename van het GR berekend te worden en afhankelijk van de uitkomst van de berekening dient een verantwoording GR te worden opgesteld. Voor het plangebied is er gekeken op www.risicokaart.nl en in de ‘Externe Veiligheid Beheersverordening Leusden’.

• Transport over water
   

Er ligt in de directe omgeving van het plangebied geen hoofdvaarweg, waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Er is dus geen beperking voor het plangebied.

• Transport over spoor
   

Er ligt in de directe omgeving van het plangebied geen spoorbaan, waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Er is dus geen beperking voor het plangebied.

• Wegtransport
   

Er ligt in de directe omgeving van het plangebied (binnen 200 meter) geen rijksweg of provinciale weg met een route gevaarlijke stoffen, zodat de onderhavige bouwplanontwikkeling geen belemmering vormt.

• Transport per buisleiding
   

Voor zoneringsafstanden van hogedruk gasleidingen geldt vanaf 1 januari 2011 de nieuwe AMvB Buisleidingen. Hierbij dient te worden uitgegaan van de risicoafstanden zoals aangegeven in de AMvB. Er liggen in de nabijheid van het plangebied geen buistransportleidingen.

 

Inrichtingen

 

Binnen de 10.6 contour van een risicovolle inrichting mogen geen kwetsbare bestemmingen geplaatst worden. Indien een bestemming is gepland binnen het invloedsgebied van de EV relevante inrichtingen dient de toename van het GR berekend te worden en afhankelijk van de uitkomst van de berekening dient een verantwoording GR te worden opgesteld. In de nabijheid van het plangebied zijn geen EV-relevante inrichtingen gevestigd, zodat het GR hier geen belemmering vormt.

 

 

Uitsnede risicokaart met aanduiding plangebied (rode cirkel) (bron: www.risicokaart.nl)

 

4.8.3 Conclusie

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die in de directe omgeving aanwezig zijn in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoeren van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven.

 

Vanuit spoor-, vaarwegen, wegtransport, buisleidingen en inrichtingen gelden geen beperkingen voor het plangebied. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI), Besluit externe veiligheid Buisleidingen (BEVB) en de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RNVGS) staat de uitvoering van dit bestemmingsplan dan ook niet in de weg.

 

4.9 Kabels en leidingen

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
   
• aardgasleidingen afhankelijk van druk;
   
• defensiebrandstoffen;
   
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.
   

Voor de verdere realisatie van het plan zal een KLIC-melding gedaan worden om te achterhalen of er relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan aanwezig zijn.

 

4.10 Water

 

4.10.1 Inleiding

Water en ruimtelijke ordening hebben veel met elkaar te maken. Aan de ene kant is water één van de sturende principes in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik zoals locaties voor stadsuitbreiding. Aan de andere kant kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding.

 

Op Europees en nationaal niveau heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de verplichte 'watertoets'. Een watertoets geeft aan wat de gevolgen zijn van een ruimtelijk plan voor de waterhuishouding in het betreffende gebied. Zo'n waterparagraaf moet sinds 1 januari 2003 worden opgenomen in de toelichting bij ruimtelijke plannen. Doel van de watertoets is de relatie tussen planvorming op het gebied van de ruimtelijke ordening en de waterhuishouding te versterken.

 

Een watertoets is verplicht als het gaat om een functieverandering en/of bestemmingswijziging. Op basis van informatie en randvoorwaarden vanuit waterbeheerder, het waterbeleid en relevante bodemgegevens worden de verschillende wateraspecten uitgewerkt in een waterparagraaf. De waterparagraaf beschrijft het huidige watersysteem alsmede de mogelijkheden en randvoorwaarden voor het toekomstig watersysteem. De waterparagraaf is afgestemd met de waterbeheerder.

 

4.10.2 Beleidskader rijk en provincie

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding. Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's.

 

Europa

 

Met ingang van december 2000 is de Europese Kaderrichtlijn Water (KWR) van kracht geworden. In de Kaderrichtlijn worden kwaliteitseisen gesteld, gericht op het beschermen en verbeteren van de aquatische ecosystemen (verplichting per stroomgebied). Deze richtlijn stelt als norm dat oppervlaktewateren binnen 15 jaar na inwerkingtreding moeten voldoen aan een 'goede ecologische' toestand (GET). Voor kunstmatige wateren, zoals de meeste stadswateren, geldt dat de oppervlaktewateren minimaal moeten voldoen aan een 'goed ecologisch potentieel' (GEP). Inmiddels zijn de GEP-normen per stroomgebied uitgewerkt.

 

Rijk

 

Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 – 2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiervoor worden genomen. Het Nationaal Waterplan is niet van toepassing op onderhavige projectlocatie.

 

Provincie

 

Het ‘Bodem-, water- en milieuplan 2016-2021’ werkt zes basiskwaliteiten (bodemkwaliteit, waterkwaliteit, waterkwantiteit, lucht, geluid en externe veiligheid) vanuit vier prioriteiten:

• Waterveiligheid en wateroverlast;
   
• Schoon en voldoende oppervlaktewater;
   
• Ondergrond;
   
• Leefkwaliteit stedelijk gebied.
   

Om te komen tot een duurzaam gebruik van ons bodem- en watersysteem is het vinden van een balans, tussen de groei van het gebruik enerzijds en de bescherming van de leefkwaliteit anderzijds, noodzakelijk. Het beleid van waterschap Vallei en Veluwe gaat concreter in op richtlijnen voor ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de waterhuishouding.

 

4.10.3 Beleid Waterschap Vallei en Veluwe

Het ‘Waterbeheerprogramma 2016-2021’ is het spoorboekje én visitekaartje voor de jaren 2016-2021 van Waterschap Vallei en Veluwe. Op basis van de strategische doelstellingen uit de Langetermijnvisie, de Deltabeslissingen, de aanbevelingen uit het in 2014 gepresenteerde OESO-rapport en de Kaderrichtlijn Water zijn de tactische doelen geformuleerd. Per jaarplan wordt aangegeven hoe concrete invulling gegeven wordt aan de daadwerkelijke realisatie van deze doelen. Jaarlijks worden met alle partners de mogelijke projecten en trajecten besproken.

 

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn.

 

4.10.4 Beoordeling d.m.v. watertoets

In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

 

Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water.

 

Vasthouden - bergen - afvoeren

 

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

 

Grondwaterneutraal bouwen

 

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

 

Schoon houden - scheiden - schoon maken

 

Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Gevraagd wordt van de initiatiefnemer de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van het waterschap toe te passen.

 

4.10.5 Conclusie

Het waterschap geeft voor onderhavig initiatief een positief wateradvies. Vanuit waterhuishoudkundige overwegingen bestaan er geen bezwaren tegen de gewenste ontwikkeling.

  

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

 

5.1 Inleiding

In een bestemmingsplan zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor het plangebied opgenomen. Het onderhavige bestemmingsplan regelt de inrichting van het gebied op hoofdlijnen door de gronden te beleggen met een bestemming. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding (kaart) in samenhang met de regels. In dit hoofdstuk wordt het juridische deel van het bestemmingsplan nader toegelicht.

 

De regels en verbeelding zijn opgesteld conform de RO-standaarden 2012, waarbij in het bijzonder het IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) van belang zijn.

 

Het bestemmingsplan ‘Hamersveldseweg 54’ bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding krijgen alle gronden binnen het plangebied een bestemming. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. De juridische betekenis van deze bestemmingen en aanduidingen zijn terug te vinden in de regels. Een gedeelte van de informatie op de verbeelding heeft geen juridisch betekenis, maar is slechts opgenomen om de leesbaarheid van en oriëntatie op de verbeelding te vergroten, zoals een kadastrale/BGT ondergrond. Alle letters, aanduidingen en lijnen worden verklaard in de legenda op de verbeelding.

 

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van het bestemmingsplan ‘Hamersveldseweg 54’ zijn opgebouwd conform de door de SVBP 2012 voorgeschreven systematiek en omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels, en ten slotte de overgangs- en slotregels.

 

5.2 Inleidende regels

 

5.2.1 Begrippen

In de begripsregels worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Alleen die begripsregels worden opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

 

5.2.2 Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen, wordt in de ‘wijze van meten’ uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Ook voor de ‘wijze van meten’ worden in de SVBP 2012 richtlijnen gegeven.

 

5.3 Bestemmingsregels

 

5.3.1 Opbouw bestemmingen

De gronden van het gehele plangebied hebben een positieve bestemming. Een positieve bestemming betekent dat het gebruik van de gronden voor de verschillende bestemmingen direct mogelijk is. Bovendien betekent het dat oprichting van gebouwen direct mogelijk is nadat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning hebben verleend, welke dient te voldoen aan onder meer de regels van het bestemmingsplan, het Bouwbesluit en de Bouwverordening. De opbouw van de bestemming ziet er in beginsel als volgt uit:

• Bestemmingsomschrijving;
   
• Bouwregels;
   
• Specifieke gebruiksregels;
   
• Afwijken van gebruiksregels.
   

5.3.2 Bestemmingen

Gemengd

 

Het gehele perceel zal de bestemming ‘gemengd’ krijgen. De gronden met de bestemming ‘gemengd’ zijn bestemd voor wonen, dienstverlening (uitsluitend op de eerste bouwlaag) en bij een en ander behorende verkeers- en parkeer- en groenvoorzieningen. Het appartementencomplex met op de begane grond de commerciële ruimte zal binnen het bouwvlak gesitueerd worden. Buiten het bouwvlak zullen de parkeerplaatsen en groenvoorzieningen gerealiseerd worden.

 

5.4 Algemene regels

 

5.4.1 Anti-dubbeltelbepaling

Een anti-dubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein ook nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De opgenomen anti-dubbeltelbepaling is gelijkluidend aan de in het Besluit ruimtelijke ordening voorgeschreven formulering.

 

5.4.2 Overige algemene regels

Voor het hele plangebied geldt een aantal algemene regels. Het gaat hier om algemene bouw- en gebruiksregels, mogelijkheden om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen, en procedureregels worden behandeld.

 

5.5 Overgangs- en slotregels

 

5.5.1 Overgangsrecht bouwen en gebruik

In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening en de Wabo, overgenomen.

 

5.5.2 Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen, ook zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze regel geeft aan hoe het plan kan worden aangehaald.

  

Hoofdstuk 6 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

 

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De planontwikkeling komt geheel voor rekening en risico van de initiatiefnemer. De ontwikkeling zal geschieden conform hetgeen bepaald is in de Wet Ruimtelijke ordening. De verwezenlijking van het plan is dan ook niet afhankelijk van gemeentelijke investeringen. De kosten voor de ambtelijke afhandeling van de procedure worden verrekend op basis van de daarvoor geldende leges. Voor wat betreft planschade zal de gemeente met initiatiefnemer een planschadeverhaalsovereenkomst afsluiten. Het plan wordt dan ook economisch haalbaar geacht.

 

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voor onderhavig bestemmingsplan wordt de uniforme voorbereidingsprocedure gevolgd als bedoeld in hoofdstuk 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, in samenhang met het gestelde in de Wet ruimtelijke ordening.

 

6.2.1 Bewonersavond

Op 30 oktober jl. heeft Janssen de Jong Projectontwikkeling voor de direct omwonenden van de Hamersveldseweg 54 een informatieavond georganiseerd (voor verslag, zie bijlage).

 

Janssen de Jong Projectontwikkeling hecht er waarde aan om omwonenden in een vroeg stadium te informeren over de plannen. Vandaar dat in eerste instantie nu de direct omwonenden zijn uitgenodigd voor deze informatiebijeenkomst. Op een later moment zal een breder georganiseerde bijeenkomst plaatsvinden waarbij ook de gemeente aanwezig zal zijn om vanuit haar rol een toelichting te kunnen geven.

 

Janssen de Jong Projectontwikkeling gaat de plannen verder vorm geven en de benodigde bestemmingsplanwijziging in gang zetten. Alle aanwezigen worden in de toekomst geïnformeerd over de voortgang en uitgenodigd voor een volgende informatiebijeenkomst.

 

 

 

6.2.2 Overleg met overheidsinstanties

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties worden in kennis gesteld en krijgen de mogelijkheid om te reageren.

 

6.2.3 Zienswijzen

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden volgens de artikelen 3.7 t/m 3.9 van de Wet ruimtelijke ordening. Het ontwerpbestemmingsplan is vanaf 30 maart 2018 gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Inwoners konden in die periode zienswijzen indienen. Er zijn drie zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediend. De zienswijzen zijn beantwoord in de bijgevoegde Nota van zienswijzen.

 

De zienswijzen hebben geleid tot enkele aanpassingen aan de regels en toelichting van het bestemmingsplan. Voorts is een aantal ambtshalve wijzigingen doorgevoerd.

 

Het plan is daarna ter gewijzigde vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden en gewijzigd vastgesteld op 8 november 2018.

  

Hoofdstuk 7 Eindconclusie

Voorliggend initiatief tot realisatie van 17 appartementen en commerciële ruimte aan de Hamersveldseweg 54 te Leusden voldoet aan de eisen van goede ruimtelijke ordening.

 

Er is geen sprake van strijdigheid met de belangen van het Rijk of de provincie Utrecht. Daarnaast levert de voorgenomen ontwikkeling geen onevenredige overlast op voor haar omgeving. Met het initiatief treden geen overtredingen op in het kader van de flora en faunawetgeving. Het voornemen leidt tot een afname van verkeer en omliggende woningen en bedrijven worden in milieutechnische zin niet extra belemmerd. Het voornemen is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Voorts biedt het initiatief een invulling aan het woningbouwprogramma van de gemeente Leusden.