't Spieghel - zuidrand Ursulineweg

De locatie betreft het huidige tuincentrum gelegen aan de Ursulineweg 5a en de beide naastgelegen bedrijfspercelen.
De eigenaar van het tuincentrum denkt al langer na over bedrijfsbeëindiging en is nu ook voornemens binnen afzienbare tijd te stoppen met de onderneming en heeft nog geen bedrijfsopvolging geregeld. De beide andere percelen behoren toe aan een andere eigenaar en daar is de bedrijfsuitoefening reeds beëindigd, de bedrijfsbebouwing wordt op dit moment gebruikt voor tijdelijke opslag en de bijbehorende gronden zijn braakliggend terrein.
Het perceel van het tuincentrum is te klein voor een startende ondernemer om een volwaardig tuincentrum op te zetten en het geldende bestemmingsplan heeft geen ontheffings- of wijzigingsmogelijkheden naar een ander soort bedrijf. Daarnaast geeft het betreffende deel langs de Ursulineweg een weinig samenhangend en rommelige indruk met kassen, oudere weinig aansprekende opstallen en braak liggend terrein.

Voor de gemeente vormde dit aanleiding om in gesprek te gaan met de eigenaren van de betreffende percelen om tot revitalisering en functieverandering voor het onderhavig deel van de Ursulineweg te komen. Beoogd werd een verbetering van d ruimtelijke kwaliteit voor dit gebied tot stand te brengen met als doel de aan de overzijde (toen) geplande woon-werkkavels aantrekkelijk te maken voor de verkoop. Toendertijd stagneerde de verkoopbaarheid van de woon-werkkavels, mede door de economische omstandigheden.

Het verzoek van de gemeente is voor de beide eigenaren aanleiding geweest om gezamenlijk een verkavelingsopzet uit te werken en voor te leggen aan de gemeente.

Doelstelling
De voorgenomen ontwikkeling zal bedrijfsbeëindiging inhouden en de sloop van de bedrijfsopstallen, waarna vier nieuwe vrijstaande woningen worden gerealiseerd. De bestaande bedrijfswoning zal worden herbestemd als een reguliere vrijstaande woning.

De ontwikkeling heeft tot doel om ook aan dit deel van de Ursulineweg een kwaliteitsimpuls te geven die meer is afgestemd op de naastgelegen woonfuncties. Oorspronkelijk was mede aanleiding de ontwikkeling van de woon-werkkavels aan de noordzijde (overzijde) van de Ursulineweg.

Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig en vormt de aanleiding voor het onderhavig plan. Het bestemmingsplan biedt flexibiliteit als het gaat om kleinschalige ondergeschikte ontwikkelingen bij wonen, zoals aan- en uitbouwen en beroep aan huis. Het bestemmingsplan is afgestemd op de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro), de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en voldoet aan de meest recente inzichten betreffende de digitale uitwisseling en raadpleging (RO-Standaarden) en plansystematiek van de gemeente.

1.2 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan ''t Spieghel - zuidrand Ursulineweg" bestaat, naast deze toelichting, uit de volgende stukken:

verbeelding, schaal 1 : 1000 (tek. nr. NL.IMRO.0327.204-0401); en
regels.

De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en dienen enkel in samenhang met elkaar 'gelezen' te worden.
Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt wel een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen en doet verslag van het onderzoek dat aan het bestemmingsplan vooraf is gegaan. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

1.3 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de westzijde (Westflank) van de kern Leusden. Globaal gelegen tussen de Rijksweg (A28) en de ontsluitingsweg Groen Zoom. Op de hierna volgende afbeelding is de ligging van het plangebied weergegeven.

[image]
Afbeelding - Ligging plangebied

Uitgangspunt voor het bepalen van de plangrens van het onderhavige bestemmingsplan zijn de kadastrale begrenzingen van de percelen waar functieverandering wordt voorgestaan.

1.4 Geldende bestemmingsplan

Het plangebied maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan ’t Spieghel en is vastgesteld door de gemeenteraad van Leusden op 23 september 2010. In het bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemmingen “Detailhandel - Tuincentrum” en “Bedrijf”.

[image]

Afbeelding - Fragment bestemmingsplan ‘t Spieghel

1.5 Leeswijzer

Het plan is als volgt opgebouwd:

hoofdstuk 2 gaat in op de bestaande situatie van het plangebied;
hoofdstuk 3 beschrijft de toekomstige situatie
hoofdstuk 4 beschrijft het ruimtelijk relevante beleid van het rijk, de provincie, de regio en gemeente;
hoofdstuk 5 gaat in op de planologische en milieutechnische randvoorwaarden;
hoofdstuk 6 bevat de juridische planopzet en worden de gehanteerde bestemmingen met bijbehorende regeling beschreven;
in hoofdstuk 7 wordt de economische uitvoerbaarheid van het plan aangetoond; en
tenslotte wordt in hoofdstuk 8 de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

De verschillende onderzoeksrapporten zijn opgenomen als bijlage, zie bijlagenboek.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

2.1 Ontstaansgeschiedenis

De gemeente Leusden is gelegen in de provincie Utrecht ten zuiden van Amersfoort. Het gemeentelijk gebied ligt deels in de Gelderse Vallei en deels op de Utrechtse Heuvelrug. Het plangebied zelf is gelegen in het overgangsgebied tussen van de Heuvelrug naar het beekdal.

[image]

Afbeelding - Fragment bonneblad - 1926-1949

[image]

Afbeelding - Luchtfoto plangebied en omgeving

Van oudsher is 't Spieghel een gebied met kwekerijen, tuinderijen en agrarische bedrijven. Voor de kwekerijen en tuinderijen is in het gebied geen toekomst meer door kleinschaligheid en gebrek aan opvolgers. Voor de gebieden met de kwekerijen en tuinderijen is een nieuwe visie ontwikkeld en verwoord in het masterplan 't Spieghel. Voor het gebied wordt daarmee voorzien in herontwikkeling naar kantoren, bedrijven en woonwerkkavels in een groene omgeving. Dit masterplan is de basis geweest de huidige vigerende bestemmingsplannen die de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen juridisch en planologisch faciliteert.

Recente ontwikkelingen op met name de kantorenmarkt heeft er toe genoodzaakt dat er voor een deel van 't Spieghel de "Buitenplaats" een nieuw bestemmingsplan in procedure is gebracht. De woon- werkkavels en kantoorfuncties zijn daarbij herbestemd naar bedrijventerrein.

2.1.1 Ligging in de omgeving

Leusden ligt op de overgang van twee verschillende landschapstypen: aan de zuid-westzijde de Utrechtse Heuvelrug, aan de noord-oostzijde de Gelderse Vallei met het kampenlandschap. Het kampenlandschap kenmerkt zich door een open karakter met een onregelmatige blokverkaveling. Beide landschapstypen hebben een eigen karakteristiek wat tot uitdrukking komt aan de randen van het bebouwde gebied.

De Westflank van Leusden is een belangrijke schakel tussen de bossen van Den Treek en Lockhorst en de toekomstige recreatie- en natuurgebieden aan de noordwest zijde van Leusden (De Schammer, Bloeidaal en Heerlijkheid Stoutenburg). Verder is de Westflank het visitekaartje van Leusden voor de bezoekers die vanaf de A28 Leusden-centrum binnen rijden.

[image]

Afbeelding - Westflank en gebied ‘t Spieghel

't Spieghel vormt het noordelijke deel van de Westflank en is het gebied tussen de Randweg, Groene Zoom, Heiligenbergerweg en A28. De ontwikkelingen in 't Spieghel moeten een natuurlijk onderdeel worden van de Wesflank. De Westflank vormt daardoor een belangrijke inspiratiebron voor 't Spieghel en voor het planconcept voor de te herontwikkelen gebieden in het bijzonder.

2.2 Beschrijving bestemmingsplangebied

De ontwikkelingslocatie is gelegen in het gebied ’t Spieghel en aan de door het gebied lopende Ursulineweg. Tot 1972 was het gebied in gebruik als kwekerij van bloemen en planten met verkoop aan particulieren. Vanaf 1972 is de nadruk meer komen te liggen op detailhandel van bloemen, planten en tuinartikelen en is het getransformeerd naar tuincentrum met een compleet assortiment. In 1995 is in het middengedeelte, percelen kadastraal gemeente Leusden, sectie I (lees i) nummers 406 en 407 groot circa 4.000 m², verkocht aan de familie Sewalt die daar het huidige bedrijf Amersflora vestigde. In 1996 is de bedrijfswoning bij het tuincentrum Amersflora gerealiseerd, perceel kadastraal sectie I nummer 406.

De overige gronden zijn nog in het bezit van de dhr. A.P. Hilhorst en hebben in het vigerende bestemmingsplan de bestemmingen 'Bedrijf' (kad.nr. 408) en 'Detailhandel - Tuincentrum' (kad.nr. 405). Aan de bedrijfsuitoefening wordt vanaf 1995 geen invulling meer gegeven. De bedrijfsopstallen worden enkel nog gebruikt voor opslag en het omliggende terrein is nu braakliggende grond.

[image]
Afbeelding – eigendommen en kadastrale begrenzingen

[image]

Afbeelding – luchtfoto en kadastrale begrenzingen

Aanliggend aan het te ontwikkelen terrein ligt aan de zuidzijde een beeldbepalend landschapselement. De houtsingel zelf maakt geen onderdeel uit van het plangebied en wordt aan weerszijden begeleid door een sloot.

2.2.1 Ruimtelijke structuur

Het plangebied is gelegen in het gebied ’t Spieghel in de zogenaamde Westflank van de gemeente.
Kenmerkend voor het gebied is dat het de overgang vormt tussen de Utrechtse Heuvelrug en de Gelderse Vallei, globaal gelegen tussen De Heiligerbergerbeek en het Valleikanaal.

[image] De watergangen vormen de basis voor de ontginning van het gebied vanuit beide landschapstypen. In het gebied zijn de oude ontginningsstructuren van de Heiligerbergerbeek en de linten uit het weidelandschap van de Gelderse vallei nog herkenbaar terug te vinden. Het landschapstype bestaat uit een afwisseling van open en beplante percelen. Dichte beplante groengebieden, kleine bossen wisselen af met open weidegebieden.

Daarnaast heeft er in- en door het gebied verschillende stedelijke ontwikkelingen plaats gevonden die het landschapsbeeld in sterke mate hebben beïnvloed. De rijksweg A28, de aansluiting Randweg en bedrijfsontwikkelingen hebben het oorspronkelijke landschapsbeeld naar de achtergrond gedrongen. Ten oosten sluit het gebied ’t Spieghel aan bij de Groene Zoom en stedelijke bebouwing van gemeente Leusden. Alleen in zuidelijke richting zijn nog kenmerken van het oorspronkelijke inrichtingspatroon aanwezig, met globaal als begrenzing de Ursulineweg. Langs de Ursulineweg, noord – zuid richting is het fijnmazige landschap van het weidegebied nog goed herkenbaar, in oost – west richting is de visuele gewaarwording al veel minder. Daar overheerst de bedrijvigheid en woonbebouwing het totaal beeld. De aanliggende bedrijven en woningen langs de Ursulineweg zijn hier allemaal op georiënteerd en dien overeenkomstig ook de wijze van verkavelen.

De watergang (blauwe lijn op de luchtfoto hierna afgebeeld) begrenst als het ware het bedrijventerrein met het landelijk gebied.

[image]

Afbeelding – luchtfoto en bepalende lijnen in het landschap

Opgemerkt wordt dat ter hoogte van het onderhavig plangebied de watergang op dit moment niet meer is dan een smalle greppel, waar alleen bij veel neerslag water in aanwezig is.

[image] [image] [image]

Op de meest rechtse foto is de watergang zichtbaar waarop de greppel aan de achterzijde van het ontwikkelingsgebied aansluit en buiten het plangebied is gelegen. Het toont tevens de zichtlijn over de watergang, de huidige greppel sluit hier in een rechte lijn op aan. De zichtas over de greppel naar de watergang wordt op dit moment belemmerd door opstallen en beplating.

2.2.2 Verkeersstructuur

Het plangebied wordt enkel ontsloten via de Ursulineweg die aansluit op de Heiligenbergerweg en de Burgemeester de Beaufortweg. Voor het langzaamverkeer sluit de Burg. de Beaufortweg aan bij de routes langs de Groene Zoom en de overige verbindingen van en naar Leusden.

[image]
Afbeelding - Verkeersstructuur

De Heiligenbergerweg is de rechtstreekse verbinding met Amersfoort in het noorden, tevens sluit het aan op Groene Zoom die één van de hoofdontsluitingswegen van Leusden vormt. De Groene Zoom sluit via de Randweg aan op de Rijksweg A28.

De Ursulineweg karakteriseert zich als een landelijke ontsluitingsweg bedoeld voor lokaal gebruik en heeft geen bovenlokale ontsluitingsfunctie. Ter hoogte van het plangebied presenteert de Ursulineweg zich als een achteraf situatie en toont het een rommelig beeld met weinig samenhang. De bebouwing (loodsen en kassen) dragen niet bij aan een aantrekkelijk ruimtelijk beeld.
[image] [image]

Afbeelding - Ursulineweg t.h.v. het plangebied (bron Google street view)

Ook bij de geplande ontwikkeling van de gebieden 'De Plantage" en "De Buitenplaats" wordt niet voorzien in een verkeers- afwikkeling via de Ursulineweg, ontsluiting zal rechtstreeks plaatvinden via verbindingen naar de Groene Zoom en Randweg.

2.2.3 Groenstructuur

Onderhavig plangebied heeft enkel betrekking op de te ontwikkelen kavels en functieverandering van de bestaande bedrijfswoning. Het plangebied sluit daarbij aan op de bestaande verkeersinfrastructuur en de bestaande groenstructuur.

[image]

Afbeelding - Zichtlijn op de houtsingel (bron Google street view)

Het plangebied grenst ten zuiden aan het buitengebied en heeft daar een agrarische functie. De naast gelegen bestaande houtsingel is de zichtbare begrenzing in het landschap met het bedrijvengebied 't Spieghel. De houtsingel bakent als het ware de stedelijke ontwikkeling af (bedrijven en woningen) en fungeert als een gordijn in het landschap. De huidige bebouwing is nauwelijks zichtbaar en zal met de voorgestelde ontwikkeling verder afnemen of in het geheel niet meer zichtbaar zijn.

Hoofdstuk 3 Beschrijving toekomstige situatie

Een belangrijke doelstelling is om aan de zuidrand van het gebied ’t Spieghel een representatieve invulling te geven, die recht doet aan de relatie met het aansluitende open agrarisch gebied enerzijds en anderzijds in positieve zin bijdraagt aan de beeldvorming vanuit de openbare ruimte (Ursulineweg).

3.1 Lintbebouwing

De bebouwing en functies langs de Ursulineweg zijn in de afgelopen jaren sterk gewijzigd, was het voorheen nog een onderdeel van het bedrijventerrein met de diverse bedrijfsfuncties is het met de ontwikkeling van de Plantage en De Buitenplaats steeds meer een op zich zelf staand lint geworden met overwegend woonfuncties.

Met het onderhavig plan wordt beoogd aan de bestaande lintbebouwing een kwaliteitsimpuls te geven die recht doet aan de omliggende woonfuncties. De huidige rommelige situatie met kassen, opslag en braak liggende terreinen maken plaats voor woonfuncties. Hierdoor ontstaat een aaneengesloten eenduidig lint met enkel woningen in een langgerekte vorm, waarmee een beter op elkaar afgestemde woon- en leefomgeving ontstaat.

In de afgelopen 2 jaar is met diverse partijen, zoals omwonenden in het gebied, landgoederen, provincie en gemeente gezocht naar verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. In het traject zijn de kwalitatieve structuurversterkingen voor het gebied naar voren gekomen. Gedurende het traject heeft de gemeente Leusden het bestemmingsplan ‘De Buitenplaats’ vastgesteld. In dit bestemmingplan is, naar aanleiding van zienswijzen van omwonenden, een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de aanleg van een aarden wal. De gemeente heeft hiervoor een beplantingsplan opgesteld.

Met de groeninrichting van de aarden wal wordt een groene afscherming beoogd van het er achter gelegen (nieuwe) bedrijventerrein en tevens als groene begeleiding van de openbare ruimte langs de ursulineweg. Hiermee wordt beoogd het woongenot en de belevingswaarde voor de omwonenden te verhogen.

Andere mogelijkheden voor een bijdrage aan de kwaliteitsverbetering is o.a. de versterking van de houtwal aan de zuidzijde van de lintbebouwing en het terugbrengen van de laanbeplanting langs de Ursulineweg. Ondanks grote inspanning is versterking van de houtwal niet haalbaar gebleken, er bestond geen interesse en prioriteit bij de landgoed eigenaar. Ook de aanleg van laanbeplanting langs de Ursulineweg is uitvoering onderzocht. Gebleken is dat in de bermen kabels en leidingen liggen die beperkingen op leggen aan de realisatie van beplanting voor een laanstructuur.
In het ontwerp en inrichtingsplan hebben initiatiefnemers, binnen het eigen grondgebied, een zo goed mogelijk aanzet uitgewerkt voor laanbeplanting.

In het kader van de ontwikkeling van de Buitenplaats, de Plantage en onderhavige ontwikkeling gaat de gemeente Leusden de Ursulineweg herinrichten. De gemeente zal zich inspannen om binnen de gestelde kaders voor de herinrichting van de Ursulineweg het profiel zo aan te passen dat de Ursulineweg een echte laan kan worden.

3.2 Uitgangspunten voor het ontwerp

De voorgenomen ontwikkeling houdt in dat alle bedrijfsbebouwing, loodsen, kassen en schuren, zal worden gesloopt met uitzondering van de bestaande bedrijfswoning, Ursulineweg 5b.

De vigerende bestemmingen staat bebouwing toe voor:

Detailhandel - Tuincentrum, een oppervlakte van 1175 m² met een inhoud van 7637 m³; en
Bedrijf, een oppervlakte van 77 m² met een inhoud van 497 m³.

Op de percelen kadastraal I 407 (Amersflora) en I 408 (bedrijf Hilhorst) is gezamenlijk circa 1150 m² en 5200 m³ bebouwing aanwezig.

Voorzien wordt in vier woonpercelen met een bebouwingsvlak van elk 300 m², waarbinnen een woning van maximaal 600 m³ kan worden gerealiseerd.
Een gemiddelde vrijstaande woning heeft een voetprint van circa 100 tot 150 m². Meegerekend de maximaal vergunningvrij te bouwen bijgebouwen (150 m²) komt het bebouwd openvlak bij de vier woningen uit op circa 1000 tot 1200 m², maar zal naar verwachting minder zijn.

Het totaal bebouwd oppervlak neemt daarmee af, maar met name het volume van de bebouwing wordt sterk gereduceerd van ruim 8000 m³ naar maximaal 4800 m³.

De naastgelegen bestemmingen zijn woonfuncties, daarbij aansluiten is ruimtelijk gezien een voor de hand liggende optie. Daarnaast is een woonfunctie een zachtere / meer geleidelijke overgang naar het landelijkgebied dan bedrijfsvestigingen. Voorwaarde is daarbij wel dat de woningen op ruime kavels worden gepositioneerd waardoor een transparante en overwegend groene inrichting zal ontstaat.

Daarnaast leveren de omliggende bedrijven geen beperkingen op voor het wonen in het plangebied.

[image]
Afbeelding - Verkaveling en inrichtingsmodel

Om het rood (bebouwing) ondergeschikt te houden worden vrijstaande woningen voorgesteld, twee aaneengebouwde woningen of een rij woningen is hier ruimtelijk niet wenselijk en sluit ook niet aan bij de bebouwing in de omgeving. Ruimtelijk verhoud de kavel grootte zich ook tot de overige percelen gelegen aan de Ursulineweg, het ritme en wisselende maatvoering zorgt voor een landschappelijk georiënteerdheid van rust en eenheid.

Met de verkavelingsrichting is gekeken naar de bestaande structuur van de reeds aanwezige bebouwing langs de Ursulineweg, hierbij aansluiten zorgt voor een evenwichtig straatbeeld.

De verkavelingsrichting wordt in het voorliggende ontwerp benadrukt door de zijdelingse perceelgrenzen van een groene structuur te voorzien. Daarmee wordt een groene verbinding gelegd tussen de Ursulineweg en achterliggende groenstructuur (houtsingel). De locatie grenst zuidelijk, met de achtertuinen, aan het buitengebied en heeft daar een agrarische functie. De bestaande houtsingel is de zichtbare begrenzing in het landschap. De woningbouw mag echter niet leiden tot een beeld van verdere verstening. Dit stelt eisen aan de omvang van de woningen, de onderlinge afstand tussen de woningen en de inbedding in groen. Van groot belang voor dit gebied is dat de van west naar oost lopende groenstructuur (houtsingel) ter zuidzijde van het plangebied in stand blijft, de groenstructuur maakt echter geen onderdeel uit van het onderhavig plangebied.

In het kader van de principe aanvraag m.b.t. het voorgenomen initiatief is in 2015 een ruimtelijke onderbouwing uitgewerkt en beoordeeld. Met de voorgenomen plannen en verkavelingsopzet kon worden ingestemd. Besluitvorming om verder medewerking te kunnen verlenen werd ernstig vertraagd doordat het beleid van gemeente en provincie nader moest worden afgestemd. Hiervoor diende eerst voor het gebied een kernrandzonevisie worden uitgewerkt. Uiteindelijk is overeenstemming bereikt over de uit te voeren compenserende maatregelen en zijn de oorspronkelijke uitgangspunten bijgesteld en/of aangepast. De ruimtelijke onderbouwing is aangepast en aangevuld met deze laatste ontwikkelingen en is als bijlage 8 bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd.

3.3 Nieuwe bebouwing

De bebouwingsstructuur langs de Ursulineweg kenmerkt zich door en geleidelijke ontwikkeling waardoor een wisselend beeld is ontstaan in de expressie van bebouwing en inrichting. Het informele karakter heeft daarmee een eigen identiteit en uitstraling gekregen waarbij het gebruik steeds meer is komen te liggen op enkel de woonfunctie.
De nu voorgestelde nieuwbouw sluit daarbij aan en er worden er voorwaarden gesteld aan de architectuur en de inrichting van de percelen.

Bebouwings- en inrichtingsvoorwaarden bij de te ontwikkelen woningen

Bij woningen met een kap mag:
de goothoogte maximaal 3,5 meter zijn; en
de hoogte van de woning maximaal 9 meter;
bij woningen met een lessenaarskap mag:
de goothoogte maximaal 3,5 meter zijn; en
de hoogte van de woning maximaal 7 meter;
bij woningen met een platte afdekking:
een hoogte van maximaal 3,5 meter; en
maximaal 50% van het bouwvlak voor de woning met een hoogte van maximaal 7 meter;
de nokrichting dient haaks op- of parallel aan de Ursulineweg vorm gegeven te worden;
hoofdmateriaal baksteen: oranje, rood, bruin, paars of wit gestuukt of gekeimd;
op naast elkaar gelegen kavels, mogen woningen niet in dezelfde voorgevelrooilijn staan;
op naast elkaar gelegen kavels, mogen niet uit twee identieke woningen worden ontwikkeld. Dit om de diversiteit in de beeldvorming te bevorderen;
de locatie verdraagt een moderne architectuur en kan daardoor een visuele meerwaarde geven aan het gebied als geheel;
de garage wordt als geïntegreerd ontwerp bij de woning mee vormgegeven of vrijstaand met een maximale nokhoogte van 5 meter, in de stijl van het woning;
de voortuinen mogen uitsluitend van een groene inrichting worden voorzien;
de erfscheidingen aansluitend aan Ursulineweg dienen in de vorm van een (scheer)haag vorm gegeven te worden.

In de regels en op de verbeelding is daar invulling aan gegeven bij dit bestemmingsplan.

Watergang (C-water)

De aan de zuidzijde gelegen watergang, door het Waterschap Vallei en Veluwe aangemerkt als C-water, is deels gelegen binnen het plangebied. De kadastrale begrenzing is gelegen op het hart van de sloot. De huidige situatie van die watergang is voor het grootste deel van het jaar niet meer dan een droogstaande greppel. Bij de ontwikkeling naar de nieuwe situatie zal de sloot worden gebruikt om het schone water (regenwater) op te lozen en te bergen. Meest westelijk binnen het plangebied wordt in de watergang een overloop aangebracht, ter hoogte van de aansluiting met de B-watergang.

Neerslagwater wordt op deze manier zoveel mogelijk binnen het plangebied vastgehouden, enkel bij uitzonderlijke neerslag zal dan de overloop het overtollige regenwater afvoeren op de B-watergang.

3.4 Verkeer en parkeren

Bereikbaarheid
De te realiseren woningen en bestaande bedrijfswoning worden direct ontsloten via de Ursulineweg en krijgen allemaal een eigen oprit.

Parkeren
Alle woningen beschikken over een ruime kavel waar voldoende ruimte beschikbaar is voor de aanleg van parkeervoorzieningen, er zullen tenminste 2 parkeerplekken op eigen terrein worden ingericht. Daarnaast zijn langs de Ursulineweg reeds openbare parkeervoorzieningen aanwezig dit o.a. ten behoeve van bezoekers van het huidige tuincentrum.

De toevoeging van vier nieuwe woningen in het gebied zal niet leiden tot parkeerproblemen. Met de voorgenomen ontwikkeling zal juist sprake zijn van afname van het aantal verkeersbewegingen en parkeerbehoefte. Immers het publiek aantrekkende tuincentrum wordt met deze ontwikkeling opgeheven of zal naar elders worden verplaatst.

Gesteld kan worden dat er met de realisatie van de woningen t.o.v. de bedrijfsbestemmingen een afname van het verkeer zal plaats hebben, voor zowel het aantal bezoekers als voor de toelevering. De milieu belasting van geur, geluid en veiligheid voor de directe (woon)omgeving wordt daardoor in gunstige zin minder belastend.

Afname van het aantal verkeersbewegingen

Uit de berekeningen blijkt dat bij verwezenlijking van de voorgenomen functieverandering naar wonen een afname plaats vindt van het aantal verkeersbewegingen van 116 naar gemiddeld 49 mvt/etmaal, er vindt dus een reductie plaats van 67 mvt/etmaal. De berekening is in hoofdsutuk 5.6 Luchtkwaliteit nader uitgewerkt t.b.v. de toetst aan de PM2,5-norm zoals is vastgelegd in de Wet Milieubeheer.

Eventuele raakvlakken project knooppunt Hoevelaken, A1 en A28:

Van invloed zou kunnen zijn de geluidsbelasting op de gevels van de woningen in de directe nabijheid van de A28. Het akoestisch onderzoek voor de reconstructie van de A28 is nog niet afgerond en dien overeenkomstig ook nog niet bekent.

Voor het project van de vier nieuwe woningen is bij het uitgevoerde akoestisch onderzoek het (huidige) vastgestelde geluidsregister voor de A28 gehanteerd. Geluidsbelasting mag in principe niet toenemen ter plaatse van de langs rijkswegen vastgestelde referentiepunten.
Indien de reconstructie van de A28 tot gevolg heeft dat er wel een toename van de geluidsbelasting te verwachten is zullen er geluidwerende voorzieningen voor moeten worden toegepast.

De meest nabij gelegen nieuwe woning is op een afstand van 430 meter uit de rand van de A28 gelegen. Er zijn in de directe nabijheid 9 woningen die op veel kortere afstand van de A28 zijn gesitueerd, die woningen zullen bepalend zijn bij de eventueel te nemen geluidswerende maatregelen.
Het onderhavig bouwinitiatief heeft in die zin geen raakvlak met de reconstructie A28.

3.5 Versterking van de ruimtelijke kwaliteit

Zoals is opgenomen in de provinciale ruimtelijke verordening (PRV) is verstedelijking buiten het stedelijk gebied (Rode contour) een aantasting, die slechts toelaatbaar is als tegelijkertijd een versterking van ruimtelijke kwaliteit plaatsvindt.

Het begrip ruimtelijke kwaliteit omvat veel aspecten, meestal worden deze onderverdeeld in de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van een gebied. Met andere woorden het gaat dus om de aantrekkelijkheid van het gebied. Van ruimtelijke kwaliteit is sprake als de bestaande omgeving en nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen harmonisch samengaan.

De provincie heeft een aantal suggesties aangereikt waaraan gedacht kan worden bij het invullen van de compenserende maatregel(en). Als blijkt dat aan de voorgestelde suggesties geen invulling kan worden gegeven er een mogelijkheid bestaat om deze elders en op een andere wijze invulling aan te geven.
De initiatiefnemers zijn met de gemeente overeengekomen op welke wijze invulling wordt gegeven aan de uit te voeren kwaliteitsverbeterende maatregelen.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Een van de centrale uitgangspunten is de scheiding tussen beleid en normstelling. Het beleid wordt in eerste aanzet vormgegeven in een structuurvisie en is juridisch alleen nog bindend voor de rijksoverheid. Naast integraal planologisch beleid, kunnen bij Algemene Maatregel van Bestuur regels worden gesteld omtrent onder andere bestemmingsplannen. De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau, in die zin dat respectievelijk provinciale inpassingsplannen en gemeentelijke bestemmingsplannen daarop moeten worden afgestemd.

De kaders van het nieuwe rijksbeleid zijn opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) die op 13 maart 2012 door de Minister van I&M is vastgesteld. Deze structuurvisie vervangt de Nota Ruimte en heeft als credo "Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig". In de SVIR zijn 13 nationale belangen gedefinieerd, waaronder het versterken van de mainportfuncties en het verbeteren van de rijksinfrastructuur, het behoud van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde en ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora en fauna.

De belangrijkste nationale belangen die gevolgen hebben voor dit bestemmingsplan zijn als volgt geformuleerd:

Efficiënt gebruik van de ondergrond.
In de ondergrond moet onder andere rekening gehouden worden met archeologie, ondergrondse rijksinfrastructuur (tunnels en buisleidingen) en de bescherming van de grondwaterkwaliteit en -kwantiteit.
Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten.
Landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten geven identiteit aan een gebied. Bovendien zijn culturele voorzieningen en cultureel erfgoed van groeiend belang voor de concurrentiekracht van Nederland.
Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's.
Het rijk en de waterschappen beschermen en verbeteren de waterkwaliteit door het treffen van fysieke maatregelen, het uitgeven van vergunningen en handhaving.
Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.
Het rijk is verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening inclusief zorgvuldige, transparante ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dat betekent dat het systeem zo ingericht moet zijn dat integrale planvorming en besluitvorming op elk schaalniveau mogelijk is en dat bestaande en toekomstige belangen goed kunnen worden afgewogen. Gebruikswaarde, toekomstwaarde en belevingswaarde zijn hier onderdeel van. Het gaat dan zowel om belangen die conflicteren als belangen die elkaar versterken. Bij nieuwe ontwikkelingen, aanleg en herstructurering moet in elk geval aandacht zijn voor de gevolgen voor de waterhuishouding, het milieu en het cultureel erfgoed.

De nationale belangen uit de SVIR zijn vooral gericht op grootschalige ontwikkelingen als:

het versterken van de concurrentiekracht van Nederland;
het vinden van ruimte voor (wind)energie
inspelen op klimaatverandering en
het omgaan met krimp, stagnatie en groei van inwonertal en huishoudens.

De nationale belangen beogen op basis van de benoemde opgaven een bijdrage te leveren aan het versterken van de ruimtelijk-economische structuur, het verbeteren van de bereikbaarheid en het waarborgen van de kwaliteit van de leefomgeving.

Het Rijk pakt de uitwerking van deze nationale belangen voortvarend op, onder andere bij de grootschalige windlocaties op land en zee en de aanpak van de ordening van de ondergrond. In gebieden waar een groot aantal nationale belangen elkaar raken, zal het Rijk de regie nemen.

Onderhavig initiatief houdt niet direct verband met de nationale belangen die het rijk stelt. Regelgeving voor dergelijke kleinschalige plannen wordt op provinciaal en lokaal niveau bepaald.

Bij voorliggend bestemmingsplan zijn de meeste nationale belangen niet relevant, uitzondering vormen de belangen die betrekkingen op het efficiënt gebruiken van de ondergrond en het behoud van cultuurhistorische waarden.
In hoofdstuk 4 (Randvoorwaarden) is aangegeven hoe met de nationale belangen is omgegaan.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen en vormt de normstelling vanuit het rijk. Deze AMvB is het inhoudelijke beleidskader van het Rijk waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen. Dat betekent dat het regels stelt ten aanzien van bestemmingen en het gebruik van gronden en zich primair richt tot de gemeente. Daarnaast kan zij aan de gemeente opdragen in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies of met het vrijwaren van functies.

Niet alle nationale ruimtelijke belangen staan in het Barro. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden.

Met het rijksbeleid legt het kabinet een grotere verantwoordelijkheid bij decentrale overheden. De uitvoering van het beleid ligt primair bij de gemeenten, terwijl voor de provincies een belangrijke kaderstellende, coördinerende en controlerende taak is weggelegd.

Onderhavig bestemmingsplan is niet in strijd met het Barro.

4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. De Ladder is van toepassing op woningbouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang:

Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?
De stedelijke ontwikkeling ligt buiten bestaand stedelijk gebied, wat nu?
Rol van de provincie

ad a Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.
Onderhavige planontwikkeling voorziet in de realisatie van vier nieuwe woningen.

ad b Van een nieuwe stedelijke ontwikkelingen is sprake indien er een nieuw beslag op de ruimte nodig is en het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.
De vigerende bestemmingen 'Detailhandel-Tuincentrum' en 'Bedrijf' zullen worden gewijzigd naar 'Wonen' en 'Tuin'. Binnen de vigerende regelgeving is ruim 1250 m² bebouwing mogelijk, met de realisatie van vier nieuwe woningen zal maximaal 1120 m² bebouwing kunnen worden gerealiseerd (woningen en de daarbij horende bijbehorende bouwwerken).

ad c Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling.
Er is niet sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, een nadere beschouwing naar de behoefte is derhalve niet noodzakelijk..

ad d De behoefte bij een woonplan wordt bepaald door de confrontatie van de lange termijn prognose van de vraag naar woningen, met het woningaanbod in de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien.
In 2016 heeft de gemeenteraad van Leusden een nieuwe Woonvisie vastgesteld en daarmee het woonbeleid vastgelegd voor de periode 2016 - 2025. Eén van de uitgangspunten in het voorgenomen beleid is het realiseren van een inhaalslag voor nieuwe woningen in de komende jaren. De Woonvisie 2016 - 2025 bevat geen belemmering voor de ontwikkeling van nieuwe initiatieven.

ad e Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.

Uit de definitie volgt dat er sprake moet zijn van een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing. In de Nota van Toelichting wordt opgemerkt dat de kwalificatie bestaand stedelijk gebied afhangt van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving.
Formeel is het plangebied gelegen buiten de 'Rode contour' en maakt het onderdeel uit van de kernrandzone van de gemeente Leusden.

af f In de jurisprudentie is het begrip stedelijk gebied nader ingevuld. Gronden waarop een agrarische bestemming rust, en die overeenkomstig die bestemming worden gebruikt, vormen geen onderdeel van bestaand stedelijk gebied.
Rust op gronden een niet-agrarische bestemming (niet alleen 'rode' stedelijke functies maar bijvoorbeeld ook functies voor sport, recreatie of stedelijk groen) dan is er sprake van bestaand stedelijk gebied ook al is de locatie nog onbebouwd, mits de locatie onderdeel is van het bestaand stedelijk samenstel van bebouwing.
De jurisprudentie volgend, dan ligt het plangebied in bestaand stedelijk gebied. Ook voorziet de ontwikkeling in een behoefte. Daarmee wordt voldaan aan de Ladder.

ad g De provincies kunnen nadere invulling geven aan de toepassing van de Ladder. Het initiatief is veelvuldig besproken met zowel de gemeente als ook met de provincie. Tevens is de ontwikkelingsmogelijkheid nader onderzocht in het kader van de "Kernrandzonevisie" en o.a. voorgelegd aan omwonenden. De kwalitatieve impuls die uitgaat van de te ontwikkelen woonfuncties werd unaniem door omwonenden als een positieve ontwikkeling aangemerkt en een meerwaarde betekend voor het gebied als geheel.

Van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro is geen sprake, mede gelet op rechtspraak voor het toepassen van ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ dat enkele nieuwe woningen niet en b.v. 14 woningen wel als zodanig dienen te worden aangemerkt.

Conclusie:
Het voorliggend bestemmingsplan is niet van invloed op de opgenomen nationale belangen. Aanvullende maatregelen hoeven derhalve niet getroffen te worden.

4.1.4 Waterwet

Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. Hiermee kan de komende tijd worden voldaan aan de eisen die het waterbeheer van de toekomst stelt aan Nederland. Belangrijk doel van de Waterwet was om tot één wet voor waterbeheer te komen in plaats van de 8 (!) verschillende wetten die tot dan toe van kracht waren. Dit levert een belangrijke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningenstelsels en administratieve lasten. Voor onder andere het lozen van afvalwater op het oppervlaktewater, het onttrekken van grondwater of het bouwen van een steiger moet nu één watervergunning worden aangevraagd. In de wet worden ook zoveel mogelijk handelingen met algemene regels gereguleerd, waarbij er geen vergunning meer hoeft te worden aangevraagd.

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Een belangrijk element in de Waterwet is de onderverdeling in het bevoegde gezag met betrekking tot directe (rechtstreeks op het oppervlaktewater) en indirecte lozingen (via de gemeentelijke riolering en rioolafvalwater- zuiveringsinstallatie op het oppervlaktewater. De directe lozingen vallen onder de Waterwet, terwijl de indirecte lozingen zijn opgegaan in de Wet Milieubeheer.

4.1.5 Nationaal Waterplan (2009)

Het Nationale Waterplan geeft het kader voor het waterbeheer voor Nederland, nu en in de toekomst. Het is in feite het Rijksplan voor waterbeheer in Nederland, waarin beschreven is hoe welke maatregelen in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten. In het nationale waterplan is Nederland in diverse gebieden opgedeeld, elk met eigen opgaven en beleidskeuzes rond het thema water. Het plangebied van dit bestemmingsplan valt binnen het gebied 'Hoog Nederland', op de overgang naar het gebied ‘Randstad’. Hoog Nederland omvat grofweg de zandgronden van Nederland, waartoe ook dit gebied behoort. Streefbeeld voor dit gebied is een watersysteem dat op een ecologisch gezonde en duurzame wijze functioneert.

In het Streefbeeld wordt aangegeven dat het gebied rondom Leusden periodiek overlast zal hebben vanuit de beekdalen. Centraal staat een aanpak die gericht is op herstel en reactiveren van natuurlijke processen, zoals het herstel van beken. Eventuele problemen op het gebied van watertekort en wateroverlast moeten zijn aangepakt en tot een beheersbaar niveau zijn teruggebracht.

Voor het stedelijk gebied is het streefbeeld een veilig woon- en werkgebied, waar de kans op overstromingen bijzonder klein is en waar wateroverlast misschien af en toe voorkomt, maar wel is teruggebracht tot een maatschappelijk geaccepteerd niveau.

Voor dit bestemmingsplan is een waterparagraaf opgenomen (paragraaf 5.9). Hierin is beschreven op welke wijze waterhuishoudkundige thema's relevant zijn voor het plangebied en op welke manier daarmee wordt om gegaan in relatie tot het waterbeleid.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028 (herijking 2016)

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) beschrijven Gedeputeerde Staten van Utrecht het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. De provincie geeft in de structuurvisie de doelstelling van provinciaal belang aan, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe uitvoering wordt gegeven aan dit beleid. Deels geeft de provincie uitvoering aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), welke tegelijk met de PRS is opgesteld. De herijkte Provinciale Structuurvisie en Provinciale Ruimtelijke Verordening zijn op 12 december 2016 vastgesteld.

De PRS richt zich op de volgende pijlers:

duurzame leefomgeving;
vitale dorpen en steden;
beschermen kwaliteiten;
dynamisch landelijk gebied.

Deze pijlers leiden tot twee belangrijke beleidsopgaven, namelijk het accent op de binnenstedelijke opgave en het behouden en versterken van de kwaliteiten van het landelijk gebied. Dit zijn opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats.

De provincie streeft naar een provincie waarin ruimte is voor goed wonen, werken en natuur. Wonen en werken vooral binnen stedelijk gebied. De provincie heeft vijf strategische doelen gesteld die mede richtinggevend voor het ruimtelijke beleid zijn:

met een innovatieve kenniseconomie: inzet op kennisintensieve en diensteneconomie, meer woon-werkcombinaties, bestaande bedrijventerreinen duurzaam maken, intensiveren en functiemenging.
die bereikbaar is, met auto, fiets of OV in een beter milieu: woon- werk en recreatielocaties moeten bereikbaar zijn en blijven, doorstroom bestaande netwerken verbeteren, stimuleren alternatieven.
die klimaatneutraal en klimaatbestendig is: minimaliseren uitstoot broeikasgassen en de omgeving is toegerust op extreme weersomstandigheden, wateropslag, dijkverzwaring, robuuster ecosysteem.
waarin alle mensen meetellen en kunnen meedoen op school, in hun wijk en in hun vak: kleinschalige woonvormen, flexibele woonconcepten, functiemenging, ontmoetingsplekken.
met een mooie natuur en gevarieerd landschap: verbeteren kwaliteit landschap, economisch meer benutten sterke punten landschappen, betere kwaliteit natuur, duurzame en verbrede landbouw.

De provincie heeft een uitstekende uitgangspositie voor een aantrekkelijke toekomst. De volgende drie onderdelen van de uitgangspositie zijn vooral bepalend voor het succes van de provincie:

Utrecht ligt centraal;
Utrecht heeft aantrekkelijke steden en landschappen;
Utrecht is sterk in kennis en cultuur.

De combinatie van deze drie onderdelen van de uitgangspositie maakt dat de provincie een bijzonder aantrekkelijke vestigingsplaats is. Er zijn (potentiële) bedreigingen voor dit succes. Bijvoorbeeld bedrijven- en kantoorterreinen met een ligging of van een kwaliteit, waar geen vraag meer naar is en het ontbreken van aanbod aan aantrekkelijke vestigingsmilieus.
Het algemene verstedelijkingsbeleid van de provincie Utrecht is primair gericht op de ontwikkelings- mogelijkheden van functies in het bestaand stedelijk gebied. Op die manier blijven steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, werken, ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims.

Regio Amersfoort

De gemeente Leusden behoort in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie tot de regio Amersfoort. De regio Amersfoort maakt deel uit van de Noordvleugel Utrecht, heeft een hoge verstedelijkingdruk en zal ook de komende jaren nog sterk groeien. De regio is het schakelpunt tussen de Noordvleugel van de Randstad en noord en oost Nederland. De regio Amersfoort ligt centraal, op een knooppunt van wegen en spoorwegen en beschikt daarmee over goede infrastructurele verbindingen.

Rode contour

De provincie wil dat nieuwe bouwmogelijkheden binnen bestaand stedelijk gebied goed worden benut. Dit heeft geleid tot een ruimtelijk beleid dat compactheid van bebouwingskernen nastreeft. Dit is vertaald in een ruimtelijke afbakening van de kernen door middel van de rode contouren. Door de rode contouren wordt de contrastwerking tussen stad en land waar mogelijk versterkt. De verstedelijkings- ambities van de gemeenten moeten hoofdzakelijk plaatsvinden binnen de rode contouren. De rode contouren omsluiten in het algemeen de bestaande bebouwingskernen met de stedelijke uitbreidingslocaties.

[image]
Afbeelding - vastgestelde rode contour van Leusden, provincie Utrecht

Onderhavig plangebied is direct gelegen aan het als stedelijk gebied aangewezen gebied buiten de rode contour.

Kantoren

De provincie zet met de structuurvisie een duidelijke koers voor Kantoren: het aantal leegstaande kantoorpanden moet worden teruggedrongen. De provincie staat ruimtelijk plannen die nieuw kantoorvolume bevatten niet toe. De provincie spant zich in om de problemen op bestaande kantorenlocaties te verminderen en wil de planologische overcapaciteit terugdringen.

Onderhavig plan voorziet niet in de ontwikkeling van kantoren.

Beleid woningbouw

De druk op de Utrechtse woningmarkt is groot. Er is sprake van een fors woningtekort. De provincie wil twee derde van deze vraag naar woningbouw binnenstedelijk realiseren. De provincie heeft belang bij de realisatie bij voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnenstedelijke ontwikkeling. Op die manier blijven steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims.

Beleid detailhandel

De PRS beschrijft dat de detailhandelssector te maken heeft met een aantal ingrijpende veranderingen zoals de toenemende rol van internet als oriëntatie en aankoopkanaal, veranderende wensen van consumenten en nieuwe winkelconcepten. Dit zal leiden tot een afname van het totale winkeloppervlak. Nu is er al sprake van een groeiende structurele leegstand aan winkelruimte. Nieuwe trends laten zien dat winkels zich vooral concentreren in binnensteden en thematische winkelcentra aan de rand van de steden. Uitzondering zijn winkels die zich richten op de dagelijkse boodschappen, die vestigen zich meer op goed bereikbare (perifere) locaties. Door deze ontwikkelingen komen vooral centra van kleine en middelgrote gemeenten en kleinere wijkcentra onder druk te staan. Door beperking van de ontwikkeling van nieuw winkelvloeroppervlak en de transformatie van bestaande centra blijft de markt voor detailhandelsvoorzieningen gezond en toekomstgericht.

De provincie Utrecht wil voldoende ruimte bieden aan de veranderende wensen van consumenten en bedrijfsleven. De provincie zet in op de binnenstedelijke vernieuwing en vraagt bij gemeenten aandacht voor transformatie van verouderde winkelcentra. Bij ruimtelijke plannen voor nieuwe grootschalige detailhandelsontwikkelingen vraagt de provincie aandacht voor regionale afstemming en het overtuigend aantonen van de behoefte.

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt de functieverandering mogelijk gemaakt van tuincentrum naar wonen. Het onderhavig plan voorziet niet in de ontwikkeling of continuering van detailhandel functies.

4.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening (herijking 2016)

De PRV bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen zoals opgenomen in de structuurvisie.

In de PRV zijn regels gesteld over de inhoud, toelichting of onderbouwing van ruimtelijke plannen. Hieronder vallen onder meer bestemmingsplannen. Het doel van de verordening is om een aantal provinciale belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijk beleid. De regels van de verordening hebben betrekking op nieuwe planologische besluiten. Dit betekent dat bijvoorbeeld vigerende bestemmingsplannen niet onder de werking van de verordening vallen. De regels van het beleid zijn ruimtelijk begrensd.

In de PRV is een groot aantal onderdelen opgenomen waarvan een deel van toepassing is voor het onderhavig plangebied en de voorgenomen functieverandering naar wonen.

Stedelijk gebied

De gronden binnen het stedelijk gebied zijn bestemd voor verdere verstedelijking: van verstedelijking is sprake als een ruimtelijk besluit ten opzichte van het vigerende planologische regime nieuwe mogelijkheden biedt voor vestiging of uitbreiding van stedelijke functies.

Bij zowel het bouwen als renoveren van kantoren en woningen en bedrijfsruimten als het herstructureren of aanleggen van woonwijken en bedrijventerreinen is het van belang dat gemeenten en initiatiefnemers nadenken over het gebruik van alternatieve vormen van energie en energiebesparende technieken.

Om kleinschalige binnenstedelijke ontwikkelingen niet onnodig te belasten met regelgeving is de regelgeving gericht op uitleglocaties en transformaties. Dit neemt niet weg dat andere locaties deze aandacht niet behoeven.

Landelijk gebied

Voor het besluitgebied zijn de regels ten aanzien van het 'landelijk gebied' van toepassing. De gronden binnen dit gebied zijn bestemd voor agrarische bedrijven, Natuur Netwerk Nederland en stilte gebieden. In principe wordt verstedelijking binnen dit gebied niet toegestaan.

[image]
Afbeelding - fragment kaart PRV

Verstedelijkingsverbod en uitzonderingen

Om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te behouden, moet een ongebreidelde uitwaaiering van stedelijke functies voorkomen worden. Binnen deze context zijn nieuwe vormen van verstedelijking niet toelaatbaar, op dit verbod zijn uitzonderingen mogelijk.

Bestaande stedelijke functies, anders dan wonen.
Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘landelijk gebied’ kan bestemmingen en regels bevatten die toestaan dat – voor zover hier van toepassing -:

percelen bestemd voor specifieke stedelijke functies een andere stedelijke functie krijgen, niet zijnde permanente bewoning van een recreatiewoning, kantoor of detailhandel, onder de voorwaarde dat de functiewijziging naar aard en omvang, op basis van een integrale afweging, niet leidt tot een toename van de invloed op de omgeving, dat bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden worden behouden en dat omliggende agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd;
De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘landelijk gebied’ bevat een ruimtelijke onderbouwing, waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

De onderbouwing van de voorgenomen stedelijke ontwikkeling is beschreven in hoofdstuk 3, Beschrijving toekomstige situatie.

Natuur Netwerk Nederland (NNN)

Het onderhavig plangebied maakt geen onderdeel uit van het NNN. Voor gronden die deel uitmaken van het NNN geldt dat geen nieuwe bestemmingen en regels die ruimtelijke ontwikkelingen toestaan, die per saldo leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden of tot een significante vermindering van de oppervlakte van die gebieden of van de samenhang tussen die gebieden, worden toegestaan. Tenzij sprake is van een groot openbaar belang en er geen reële andere mogelijkheden zijn. Negatieve effecten voor de natuur worden daarbij zoveel mogelijk beperkt door mitigerende maatregelen en overblijvende effecten worden door inrichting van nieuwe natuur elders gecompenseerd.

[image]

Afbeelding - fragment kaart PRV

Groene contour

Het onderhavig plangebied grenst zuidelijk aan bij het gebied wat is aangemerkt als 'Groene contour'. Binnen de groene contour liggen gebieden die van belang worden geacht voor het functioneren van de NNN, maar zelf niet onder de NNN vallen, omdat er geen financiering met overheidsmiddelen mogelijk is. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Groene contour’ kan ten behoeve van de realisatie van nieuwe natuur bestemmingen en regels bevatten die verstedelijking binnen of in nabijheid van de Groene contour toestaan, mits deze in samenhang worden ontwikkeld met de realisatie van natuur binnen de Groene contour, waarbij de omvang van de verstedelijking in evenwichtige verhouding staat tot de hoeveelheid te ontwikkelen natuur. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Groene contour’ bevat geen bestemmingen en regels die tot gevolg hebben dat natuurontwikkeling in gebieden die van belang zijn voor het functioneren van het NNN onmogelijk wordt, tenzij de ingreep voortkomt uit een groot openbaar belang en het verlies aan mogelijkheden om natuur te ontwikkelen gelijkwaardig en evenredig wordt gecompenseerd elders of binnen de Groene contour of in aansluiting op het NNN. Behoud en beheer van de ter compensatie ingerichte natuur moet blijvend zijn verzekerd.

Onderhavig bestemmingsplan maakt geen onderdeel uit van het NNN gebied ook maakt het geen onderdeel uit van het aangewezen gebied al ‘Groen contour’.

Kernrandzone

Binnen de indicatief aangewezen gronden als ‘Kernrandzone’ kan ten behoeve van het versterken van de ruimtelijke kwaliteit in de kernrandzone verstedelijking worden toegestaan, mits voldaan is aan de volgende voorwaarden:

de verstedelijking gaat gepaard met versterking van de ruimtelijke kwaliteit die in een redelijke verhouding staat tot de aard en de omvang van de verstedelijking, tenzij de verstedelijking betrekking heeft op kernrandactiviteiten, en
de verstedelijking is ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar en wordt in aansluiting op stedelijk gebied gerealiseerd, of in samenhang met overige verstedelijkte structuur, en
tijdige en duurzame realisatie van de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit is geborgd, en
omliggende functies worden niet onevenredig geschaad.

[image]

Afbeelding - fragment kaart PRV

Middels de PRS worden gemeenten gestimuleerd om voor het gebied binnen de kernrandzone van hun kern(en) beleid te ontwikkelen gericht op het behouden en versterken van ruimtelijke kwaliteit. Als het voor versterking van de kwaliteit nodig is om een kostendrager te zoeken kan verstedelijking mogelijk worden gemaakt. Deze verstedelijking buiten het stedelijk gebied (Rode contour) betekent een aantasting, die slechts toelaatbaar is als tegelijkertijd een versterking van ruimtelijke kwaliteit plaatsvindt in de kernrandzone, of in de kern. De toegestane verstedelijking is gericht op functies ten dienste van de aangrenzende kern.

Er zijn verschillende methoden mogelijk om te bepalen of de aantasting door de beoogde verstedelijking voldoende wordt gecompenseerd door kwaliteitsversterking. Als de verstedelijking niet één-op-één kan worden gekoppeld aan een concrete kwaliteitsversterking, dan bevat de ruimtelijke onderbouwing een toelichting op de te hanteren verdeelsleutel voor het bepalen van de bijdrage die initiatiefnemer ten laste wordt gelegd.

Het is aan de gemeente om bij in de ruimtelijke onderbouwing aan te geven in welk (samenhangend) gebied de regel wordt toegepast, welke kwaliteiten daar worden versterkt en hoe de stedelijke ontwikkelingen worden ingepast. Het opstellen van een ontwikkelingsvisie is een gemeentelijke keuze.

Voor de noord-west rand van de kern Leusden heeft de gemeente in samenwerking met de provinciale dienst een kernrandzonevisie Ursulineweg-Zuid en Burgemeester Buiningpark e.o. opgesteld. Aanleiding daarvoor waren een aantal voorgenomen ontwikkelingen gelegen buiten de ‘Rode contour’, waaronder onderhavige planlocatie. Op de kernrandvisie wordt nader ingegaan bij het gemeentelijk beleid (Hoofdstuk 4.4). De onderbouwing van de voorgenomen stedelijke ontwikkeling is beschreven in hoofdstuk 3 Toekomstige situatie.

Bebouwingsenclaves en -linten

1. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘landelijk gebied’ kan bestemmingen en regels bevatten die toestaan dat in bebouwingsenclaves of bebouwingslinten verstedelijking plaatsvindt, mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:

a. gelijktijdig met de verstedelijking de ruimtelijke kwaliteit wordt verhoogd, en

b. bebouwing vindt niet plaats buiten de bestaande bebouwingsenclaves of bebouwingslinten, en

c. belangen van bestaande omringende functies worden niet onevenredig aangetast.

2. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘landelijk gebied’ bevat een ruimtelijke onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. Een beeldkwaliteitsparagraaf maakt onderdeel uit van de ruimtelijke onderbouwing.

De onderbouwing van de voorgenomen stedelijke ontwikkeling is beschreven in hoofdstuk 3, Beschrijving toekomstige situatie.

Overstroombaar gebied

Grote delen van de provincie liggen in overstroombare gebieden van Nederrijn, Lek en het Eemmeer. De gemeente Leusden is daarbij voor een groot deel weergegeven als ‘overstroombaar gebied’, zo ook het onderhavig plangebied.

Het is belangrijk dat vitale en kwetsbare objecten, zoals elektriciteitscentrales en ziekenhuizen, woonwijken, bedrijventerreinen en individuele woningen en bedrijven bestand zijn tegen overstromingen.

[image]
Afbeelding - fragment kaart PRV

Conclusie:

Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in een kleinschalige functie wijziging naar stedelijk gebied voor vier nieuwe vrijstaande woningen binnen de bestaande lintbebouwing. Dat wil zeggen dat de bestaande planologische situatie van tuincentrum en bedrijf wordt gewijzigd naar woonfuncties.
Bepalingen zoals deze zijn opgenomen in de PRS en PRV hebben vooral betrekking op nieuwe (strategische) ontwikkelingen binnen het stedelijk gebied of aspecten die spelen in het landelijk gebied. Met de voorgenomen functiewijziging wordt beoogd een kwaliteitsverbetering voor de locatie als ook voor de omgeving tot stand te brengen.
Ingespeeld wordt op de mogelijkheden genoemd in art. 3.5 (Bebouwingsenclaves en -linten) in combinatie met een afname van de bebouwingsmogelijkheden, genoemd in art. 3.8. van de PRV.
Waarmee beoogd wordt om binnen het provinciaal beleidskader een versterking van de ruimtelijke kwaliteit tot stand te brengen.

4.2.3 Bodem-, Water- en Milieuplan 2016 - 2021

In het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 (BWM-plan) beschrijft de provincie het integrale beleid voor bodem, water en milieu op basis van de provinciale wettelijke taken voor de periode tot 2021. Het BWM-plan richt zich op vier belangrijke maatschappelijke opgaven: waterveiligheid en wateroverlast, schoon en voldoende oppervlaktewater, ondergrond en leefkwaliteit stedelijk gebied. Vanaf 2016 is al het bodem-, water en milieubeleid in één integraal plan opgenomen. De opgaven vanuit de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) maken onderdeel uit van dit plan. Het plan zal straks dienen als een bouwsteen voor de Omgevingsvisie.

De strategische agenda richt zich op het behoud en verder verbeteren van het aantrekkelijke woon-, werk- en leefklimaat. Doelstelling is een provincie met krachtige steden en dorpen en een vitaal landelijk gebied, gecombineerd met een sterke economische positie.

Voor bodem, water en milieu betekent het centraal stellen van deze doelen dat gestreefd wordt:

naar een robuust bodem- en watersysteem. Dit houdt in dat onder normale omstandigheden alle functies goed uitgevoerd kunnen worden en dat extreme situaties goed opgevangen kunnen worden.
naar een bodem-, water- en milieukwaliteiten die passend zijn voor de functie van een gebied.
naar een duurzaam gebruik van de fysieke leefomgeving, zodat de mogelijkheden die het natuurlijk systeem ons biedt ook in de toekomst gebruikt kunnen worden.
naar een gezonde leefomgeving, die een positieve bijdrage levert aan de economische en maatschappelijke ontwikkelingen in de regio.

Er zijn vier prioriteiten benoemd welke sterk verbonden zijn aan de ontwikkelopgaven uit de strategische agenda en rechtstreeks bijdragen aan de kerntaken (economische ontwikkeling, ruimtelijke ontwikkeling, natuur en landschap, bereikbaarheid en cultuurhistorisch erfgoed). De prioriteiten zijn:

Waterveiligheid en wateroverlast
Schoon en voldoende oppervlaktewater
Ondergrond
Leefkwaliteit stedelijk gebied

Duurzaam gebruik van de fysieke leefomgeving

Voor een duurzaam gebruik van de fysieke leefomgeving wordt gezocht naar een balans tussen benutten en beschermen van bodem, water en milieu. Door de toenemende drukte wordt dit een steeds grotere uitdaging. Het benutten van bijvoorbeeld de mogelijkheden voor ondiepe bodemenergie en beschermen grond- en oppervlaktewater ten behoeve van de drinkwaterwinning en voor natuur in andere gebieden. Tevens worden de in de bodem aanwezige waarden beschermd als aardkundige en archeologische waarden.

Het bodem-, water- en milieusysteem levert ook diensten voor gebruikers, zoals drinkwaterbedrijven. Door goede afspraken kunnen gebruikers van het systeem elkaar in een gebied versterken.

Gestreefd wordt naar een robuust bodem- en watersysteem dat ook op de langere termijn goed functioneert en bijvoorbeeld de gevolgen van klimaatverandering kan opvangen. Het verminderen van onze behoefte aan energie en ons energiegebruik uit niet-hernieuwbare bronnen wordt gestimuleerd door besparingen, innovaties en opwekking van duurzame energie, bijvoorbeeld uit afval, biomassa, wind, bodemenergie en zon. Een forse energiebesparing en bij voorkeur een energieneutrale gebouwde omgeving is wenselijk en noodzakelijk zowel vanuit klimaatperspectief (CO2 reductie) als vanuit economische perspectief (minder afhankelijkheid van fossiele brandstoffen). Dit sluit aan bij de overkoepelende opgave die de provincie heeft om, in samenwerking met de gebiedspartners, het SER-akkoord regionaal uit te werken.

De inzet op het duurzaam gebruik van de fysieke leefomgeving is als volgt:

Op basis van het SER energieakkoord worden de mogelijkheden in beeld gebracht van de doorvertaling van de doelstellingen van het energieakkoord naar vergunningverlening en handhaving. De resultaten hiervan worden meegenomen in het vergunningen- en handhavingsbeleid.
Via inbreng in andere beleidsterreinen, zoals bijvoorbeeld in het programma wonen en binnenstedelijke ontwikkeling, wordt het onderwerp energie meegekoppeld.
Via instrumenten zoals de zonnekaart en de wasstraat duurzaamheid voor woningcorporaties worden particulieren en andere partijen gestimuleerd tot duurzame opwekking van energie.
Voor het bereiken van klimaatbestendigheid worden met name vanuit het waterspoor adaptieve maatregelen getroffen die inspelen op de gevolgen van klimaatverandering (waterveiligheid, waterberging, wateroverlast).

Gezonde leefomgeving

Bij plannen en projecten dient in beeld gebracht te worden wat de gevolgen zijn van de voorgenomen ontwikkelingen op de kwaliteit van de leefomgeving. Gericht op milieumaatregelen die op basis van (wetenschappelijke) kennis het meest effectief zijn voor het verbeteren van de gezonde leefomgeving. De te doorlopen stappen uit het Mobiliteitsprogramma zijn:

breng alle gevoelige bestemmingen (zoals woningen, scholen, kinderdagverblijven) in beeld in de omgeving van de betreffende ruimtelijke ontwikkeling en/of gebiedsopgave;
breng in beeld wat de effecten zijn van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling en gebiedsopgaven voor wat betreft de basiskwaliteiten van het Bodem-, Water- en Milieubeleid;
breng in beeld wat de belasting is van de gevoelige bestemmingen (actuele en toekomstige situatie);
geef aan op welke wijze eventuele belasting gecompenseerd of verkleind kan worden;
geef aan welke mogelijkheden bestaan om extra ambities voor kwaliteit van de leefomgeving toe te voegen, onder voorwaarde van extra financiering.

Door de provincie wordt voor het grondgebied van de provincie wordt duidelijke informatie verstrekt over de actuele situatie en over de effecten van voorgenomen ontwikkelingen op de kwaliteit van de leefomgeving, bijvoorbeeld aan de hand van de Gezondheidseffectscreeningsmethode. Aan gemeenten wordt gevraagd om rekening te houden met de gezonde leefomgeving waarbij bovengenoemde informatie hierbij ingezet kan worden.

De provincie is zich bewust van de toenemende aandacht voor een meer op gezondheid gerichte benadering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving en willen hierin een actieve rol spelen. Samen met partners wil de provincie dit nader uitwerken in een programma Gezonde Leefomgeving.

Onderdeel van dit bestemmingsplan is een waterparagraaf (paragraaf 5.9), hierin is opgenomen welke waterhuishoudkundige thema's relevant zijn voor het plangebied en op welke manier daarmee wordt om gegaan.

4.3 Regionaal beleid

4.3.1 Waterbeheerprogramma 2016 - 2021 Waterschap Vallei en Veluwe

Het Waterbeheersprogramma is op 30 september 2015 vastgesteld. In het programma wordt beschrijven wat de ambities en doelen zijn voor het waarborgen van de waterveiligheid, het zorgen voor voldoende én schoon oppervlaktewater, het zuiveren van afvalwater en het verder ontwikkelen van de vele samenwerkings- en innovatiemogelijkheden.

In het programma is per onderdeel (waterveiligheid, watersysteem en waterketen) weergegeven welke ambities zijn vertaald in doelen en maatregelen. De ambities zijn:

beschermen van het gebied tegen overstromingen;
zorgen voor de juiste hoeveelheid water;
zorgen voor de goede oppervlaktewaterkwaliteit;
schoon en vuil water worden zo veel mogelijk gescheiden;
de hoogst mogelijke waarde uit water halen;
beheren van de waterketen en het watersysteem als één systeem, samen met partners..

Ten westen van het bestemmingsplangebied ligt op een afstand van circa 580 meter de Heiligenbergerbeek, het Valleikanaal noord-oost van het plangebied op circa 1200 meter. Het stroomgebied van de Heiligenbergerbeek ligt tussen het Valleikanaal en de Utrechtse Heuvelrug.

De Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) heeft als doel een goede toestand van het oppervlaktewater en grondwater. De KRW-doelen worden in de provinciale waterplannen vastgesteld en de daaruit voortvloeiende maatregelen in het waterbeheersplan. De KRW geldt niet voor al het oppervlaktewater, maar specifiek voor de ‘waterlichamen’. Voor de ‘gezonde toestand’ van deze waterlichamen zijn ecologische - en chemische doelen opgesteld. De Heiligenbergerbeek is één van de waterlichamen binnen het waterschap Vallei en Veluwe. Het overzicht van de maatregelen staat per waterlichaam beschreven in de bijlage van het waterbeheersplan.

Het onderhavig bestemmingsplan staat geen planologische wijzigingen in de ruimtelijke situatie toe die gevolgen hebben voor de waterhuishoudkundige situatie. De doelstellingen van het waterschap komen wat dat betreft dan ook niet in het gedrang. De benoemde maatregelen voor het waterlichaam Heiligenbergerbeek zijn voor dit bestemmingsplan niet relevant.

In paragraaf 5.9 van dit bestemmingsplan wordt nader beschreven op welke wijze met het waterbeleid wordt omgegaan. Dit geldt ook voor andere relevante waterhuishoudkundige thema's.

4.3.2 Landschapsontwikkelingsplan Gelderse Vallei

Het landschapsontwikkelingsplan (LOP) biedt een toetsingskader voor het landschapsbeleid binnen de gemeenten van de Gelderse Vallei. Zij vormt daarbij een verlengstuk van het Reconstructieplan, uitgewerkt naar de diverse landschapskwaliteiten. Het plangebied maakt onderdeel uit van de Gelderse Vallei en is gelegen op de rand van het bos- en heidelandschap.

Ingezet wordt op versterking van het landschappelijk raamwerk. Dit kan ondermeer door aanleg van bosgebieden en ontwikkelen van het bekensysteem. Binnen het raamwerk wordt ruimte geboden aan een keur van functies tot een dynamisch multifunctioneel landschap. Een grote kans wordt verder uitgewerkt voor het verbeteren van het recreatieve netwerk en het recreatief medegebruik. Naast ruimte voor (nieuwe) landgoederen, wordt bijzondere aandacht besteed aan behoud van het agrarische karakter en de versterking van de streek-eigen landschapselementen en ook kleinschalige natuurontwikkeling.

Met dit bestemmingsplan wordt een ontwikkeling mogelijk gemaakt die meer recht doet aan een meer 'groene' inrichting van het overgangsgebied van bedrijventerrein 't Spieghel naar het landelijk gebied.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Woonvisie 2016 - 2026

De Woonvisie 2016-2026 is een actualisatie van de Woonvisie 2012-2022 en is door de gemeenteraad vastgesteld op 9 juni 2016.

Behouden en versterken van de Leusdense kernkwaliteiten als dorps en groen blijven voorop staan. De “oude” Woonvisie ging uit van het beginsel “nee, tenzij….” voor wat betreft nieuwe projecten ten opzichte van de in uitvoering en voorbereiding zijnde woningbouwprojecten. Mede vanwege de economische crisis was een aantal jaren het consumentenvertrouwen en daardoor de vraag naar woningen laag. De crisis met vergaande consequenties voor de woningmarkt ligt achter ons. De Woonvisie 2016 -2026 gaat dan ook uit van een ander vertrekpunt. Om Leusden vitaal en krachtig te houden wordt planologische ruimte geboden voor de bouw van 800 - 1.200 woningen (peildatum 2016) tot 2026. Voor het grootste deel worden deze woningen gerealiseerd op locaties die al in ontwikkeling en/of in voorbereiding zijn. Voor een deel kunnen deze woningen ook op locaties binnen de rode contour worden gerealiseerd die voor herontwikkeling in aanmerking komen of die ruimtelijk gezien geschikt zijn voor woningbouw. De te realiseren woningen moeten vooral iets toevoegen aan de Leusdense woningvoorraad dat er niet of onvoldoende is. Dat kan zitten in de woning, het woonconcept en/of de wijze waarop een project tot stand komt. Het te realiseren programma hiervoor bestaat in hoofdzaak uit gezinswoningen. De onderbouwing van de behoefte aan de te realiseren woningen is aan de initiatiefnemer.

Aan de woonverkenning Leusden (ABF Research 2011) wordt het volgende ontleend: “Leusden heeft een bevolkingsopbouw met relatief veel kinderen, (potentiële) gezinnen vanaf 30 jaar en een nu nog beperkte groep senioren. Het aantal jonge huishoudens groeit mede door vestiging. Het cohort 15-24 jaar is kleiner dan de andere leeftijdsgroepen wat verklaard wordt door vertrek omwille van voornamelijk studiemotieven. Op termijn is de ontgroening daardoor beperkt. De vergrijzing neemt sterk toe. Hierdoor ontstaat naar verwachting een andere mix van huishoudens binnen de verschillende woonmilieus. Dit heeft effecten op het gebruik van de publieke ruimte en de behoefte aan voorzieningen.

De woonvisie heeft niet alleen betrekking op nieuwbouw of herontwikkeling van locaties, maar biedt ook instrumenten waarmee de doorstroming, duurzaamheid en levensloopbestendigheid van woningen worden bevorderd.

Voorliggend bestemmingsplan is een herontwikkelingsplan die voorziet in functieverandering van bedrijfsbestemmingen naar wonen. Met die ontwikkeling wordt tevens beoogd om aan het gebied als geheel een meerwaarde toe te kennen passend in de bestaande lintbebouwing en als overgang naar het achterliggende landschap. Op de locatie wordt voorzien in grote kavels met ruime tuinen en doorzichten waardoor een meer 'groene' uitstraling wordt gecreëerd die de overgang inleid naar het achterliggende agrarisch gebied.
De huidige rommelige situatie zal worden getransformeerd naar een meer representatieve rand die beter aansluit bij de naastgelegen woonfuncties.

4.4.2 Omgevingsvisie stedelijk en landelijk gebied

Met de visie voor het stedelijk en landelijk gebied legt de gemeente haar werkwijze vast om meer op doelen te sturen en minder op regels. Op deze manier hoopt de gemeente vaker ‘ja’ te kunnen zeggen tegen initiatieven, planologische procedures te versnellen en meer kwaliteit te realiseren. Aan meer ruimte voor initiatieven hangt echter wel vast dat er door mensen met een (bouw)initiatief ook meer op de kwaliteit van natuur, landschap en cultuurhistorie moet worden gelet. Wie dat doet, krijgt de ruimte. Bovendien wordt een overleg met de buurt een vast onderdeel van een procedure.
Zo wordt het bouwen op voormalige agrarische bouwpercelen eenvoudiger, waardoor bijzondere woonplekken in het buitengebied tot de mogelijkheden behoren. Ook staat de gemeente veel meer functiemenging toe in woonwijken en worden bewoners uitgenodigd om met eigen initiatieven de groenstructuur van Leusden beter in te richten en te gebruiken.

Het onderhavig plangebied is gelegen in het gebied dat is aangemerkt als landgoederenzone met centraal buitengebied. Dit deelgebied vormt een overgangsgebied op de rand van de Utrechtse Heuvelrug en de Gelderse Vallei. Het is landschappelijk en ecologisch bijzonder waardevol door de ligging van de landgoederen met landhuizen in dit gebied en de fijnmazige afwisseling tussen groen en landerijen. In het Centraal Buitengebied komen enkele agrarische bedrijven voor, waaronder een paardenhouderij.

Doelen in dit gebied zijn:

Behoud van de historische samenhang tussen de landhuizen, de boerderijen, de landerijen en landschapselementen van de landgoederen.
Behoud en versterken van de ecologische kwaliteiten van de bossen, heides en landerijen van Den Treek.
Behoud grondgebonden veehouderij als drager van het landschap.
Behoud van de kwaliteiten rust en stilte.
Versterken van mogelijkheden voor recreatief medegebruik en verhogen maatschappelijke betrokkenheid bij het instandhouden van het landschap.
Verbeteren van ecologische verbindingen

Het beleid is in dit deelgebied in eerste instantie gericht op de inrichting van erven en de kwaliteit van de gebouwen en minder op investeringen in landschap en natuur. Rust en stilte in dit gebied wordt belangrijk gevonden waarbij de verkeersaantrekkende werking in dit gebied gemonitoord blijft.

Om de kwaliteiten te borgen worden een aantal voorwaarden gesteld:

Vormeis voor initiatiefnemers. Bij nieuwbouw of herbouw dient te worden aangetoond dat historische boerderijtypen en erfinrichtingen zorgvuldig zijn meegenomen in het nieuwe plan.
We gaan geen functies toestaan die een negatief effect hebben op de rust en stilte in het gebied. We stellen daarom hoge milieukwaliteitsnormen op het vlak van geluid en lucht. Functies die vrachtverkeer aantrekken staan we hier niet toe.
Instellen van hoge milieukwaliteitsnormen op het vlak van geluid, lucht. Dat betekent dat we sturen of effecten van verkeersaantrekkende werking van functies. Veel nieuw (auto)verkeer kan leiden tot hogere geluidsbelasting. Dit mag echter niet het hoogste ambitieniveau overschrijden.
Bij hergebruik van boerderijen gaan we uit van sloopeisen voor oude stallen en een maximum aantal ruimte voor ruimte woningen van 1 per 1.000 m² gesloopte opstallen. Alleen voor de instandhouding van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen gelden geen sloopeisen. Bij hergebruik stellen we als eis dat niet cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt gesloopt of dusdanig wordt aangepast dat het ‘natuurlijk’ opgaat in het historische erf.

Onderhavig plangebied maakt geen onderdeel uit van een landgoed evenmin is sprake van aanwezige cultuurhistorische bebouwing waarmee rekening dient te worden gehouden. Door de functiewijziging naar wonen zal er een afname plaatsvinden van het aantal verkeersbewegingen. Immers de verkeersaantrekkende functies van het tuincentrum en bedrijf worden opgeheven.

4.4.3 Groenbeleidsplan 2006 - 2010

Het gemeentelijk groenbeleidsplan heeft tot doel de kwaliteit van het openbaar groen te behouden en te versterken teneinde een structurele bijdrage te leveren aan de ruimtelijke kwaliteit waarbij wonen, werken en welzijn binnen de gemeente Leusden gediend zijn.

Begin 2014 is besloten om de looptijd van het Groenbeleidsplan "Groene rijkdom in beeld" te verlengen tot en met 2018. Daarmee werden ook de zes pijlers als kaders voor het groenbeleid bestendigd:

de huidige groenstructuur behouden en versterken;
versterken oriëntatie en herkenbaarheid door boomstructuur;
vergroten van de herkenbaarheid in inrichting en beheer;
herkenbaarheid en karakter voor entrees en kleine parken;
behouden en ontwikkelen van ecologische waarden;
verankering flankerend beleid in groenbeleid en planontwikkeling.

Daarnaast zijn met het besluit voor de verlenging voor het groenbeleid aanvullende prioriteiten en randvoorwaarden vastgesteld op basis van de oplegnotitie ‘Prioritering Groenbeleid Gemeente Leusden’. Daarin zijn de volgende prioriteiten benoemd:

behouden en versterken van de hoofdgroenstructuur in combinatie met het versterken van biodiversiteit en groenbeleving;
richten op markanter groen;
hanteren van het principe van "Samenleving Voorop" in binnenwijks- en secundair groen;
realisatie binnen de randvoorwaarden "sober" en "integraal".

[image]

Afbeelding - Plankaart Groenbeleid 2005-2010 Gemeente Leusden

Binnen het plangebied zijn geen bestaande structuurbepalende groengebieden aanwezig.
De voorgenomen ontwikkeling voorziet er wel in om, aan de buiten het plangebied gelegen zichtwal grenzend aan het bedrijventerrein "De buitenplaats", een groene inrichting tot stand te brengen. Indien de financiële middelen toereikend zijn zal tevens aan de zuidelijk gelegen houtsingel een landschappelijke meerwaarde tot stand worden gebracht door de open plekken te voorzien van nieuw bosplantsoen.

4.4.4 Ruimtelijke Agenda Leusden

De ruimtelijke agenda is een gezamenlijke afstemming tussen de gemeente Leusden en de Provincie Utrecht. De agenda bevat een overzicht van de ontwikkelopgaven, acties en overige onderwerpen, waarop de komende jaren wordt samengewerkt.
Het doel van de agenda is om gezamenlijke ruimtelijke belangen en ambities van gemeente en provincie te realiseren. Dit doen we door vroegtijdig integraal samen te werken, focus aan te brengen in de ruimtelijke opgaven en de belangrijkste strategische opgaven efficiënt uit te voeren.

Eén van de beschreven ontwikkelingsopgaven is het opstellen van een kernrandzonevisie voor de Ursulineweg-Zuid & Burgemeester Buiningpark e.o.

Een gebied met bestaande ruimtelijke kwaliteit, die echter ook op plekken is aangetast c.q. onder druk staat. Eigenaars en ondernemers in dit gebied hebben initiatieven voor uitbreiding van hun bedrijf, voor functieverandering van hun perceel of voor nieuwe bedrijfsmatige ontwikkeling. Deze initiatieven zijn vaak strijdig met de geldende planologische regimes bij gemeente en provincie.
De provincie stimuleert gemeenten tot het opstellen van integrale ruimtelijke visies, hoe de bestaande kwaliteit in kernrandzones kan worden verbeterd. Ontwikkelingen, die eigenlijk niet passen buiten de bebouwingscontour van een kern, zijn hierbij eventueel toch toe te staan, mits deze ten dienste staan van de kwaliteitsverbetering.

Tijdens het maken van deze visie diende zich een nieuwe ontwikkeling aan zijnde een nieuwe sporthal in het Jan Buining Sportpark. Deze ontwikkeling lift mee in de visieontwikkeling.

De doelstelling bij het opstellen van een kernrandzonevisie is om vorm te geven aan de ambitie tot het borgen en verbeteren van ruimtelijke kwaliteit in het gebied, inclusief (kleinschalige) rode ontwikkelingen die hierbij alsnog kunnen worden toegestaan om de uitvoering te financieren.
De inzet is om met alle belanghebbenden te komen tot een integraal beeld voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling.

4.4.5 Beleidsnotitie Bed & Breakfast bij woningen

Het doel van het beleid is om bed & breakfast voorzieningen bij woningen te stimuleren in goede afstemming met de ruimtelijke ordening en met bescherming van de (woon-) omgeving. Afhankelijk van de grootte van het bestaande woonhuis en omgevingskenmerken is de toelaatbare grootte van een bed & breakfast variabel. De inpassing van een bed & breakfast voorziening bij een woonhuis vereist maatwerk en is aan voorwaarden gebonden.

In de regels behorende bij dit bestemmingsplan is een bevoegdheid opgenomen waardoor het mogelijk wordt om een bed & breakfast in een woning te exploiteren. Deze bevoegdheid sluit aan bij de uitgangspunten uit de beleidsnotitie.

4.4.6 Kernrandzonevisie

De raad van de gemeente Leusden heeft op 21 september 2017 besloten de 'Kernrandzonevisie Ursulineweg - zuid & Burgemeester Buiningpark .e.o, vast te stellen.
Een kernrandzonevisie is geen officiële planvorm volgens de Wet ruimtelijke ordening en heeft geen wettelijk-juridische status.

De provincie heeft veel gebieden aangewezen als het Centraal Buitengebied. Voor de overgangsgebieden gelegen tussen stad en landschap (Buitengebied), waar sprake is van overlappende ruimteclaims en waar de ruimtelijke kwaliteit op onderdelen verbeterd kan worden, heeft de provincie voor dit soort gebieden een speciaal beleidsinstrument ontwikkeld: de kernrandzonevisie.
Het doel van dit beleidsinstrument is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit binnen de overgangsgebieden tussen stad en landschap.

In overleg met de provincie heeft de gemeente Leusden besloten om voor delen van het Centraal Buitengebied een kernrandzonevisie op te stellen.
Binnen het visiegebied is sprake van een tweetal concrete ruimtelijke initiatieven waarover een afweging noodzakelijk is. Het eerste initiatief betreft het vervangen van tuincentrum Amersflora aan de Ursulineweg en de naastgelegen vrijliggende kavels door een aantal vrijstaande woningen. Het tweede initiatief betreft het ontwikkelen van een tweede gemeentelijke sporthal.

Met betrekking tot onderhavig initiatief

Omdat specifiek de kernrandzone visie mede is opgesteld voor het onderhavige initiatief wordt kort ingegaan op de uitkomsten en conclusies.
De visie is op verzoek van de provincie opgesteld om inzichtelijk te maken wat de kernwaarden zijn binnen het overgangsgebied van stedelijke bebouwing naar het buitengebied. Welke kansen er liggen voor kwaliteitsverbetering en/of er daarbinnen ontwikkelingen mogelijk kunnen zijn.

Voor het onderhavig plangebied is in de kernrandzone visie opgenomen:

rommelplekken opknappen;
aanvullen lint Ursulineweg met vrijstaande woningen voor glasopstallen Amersflora en naastgelegen (braakliggende) terreinen.

Voor de Ursulineweg wordt geadviseerd deze te herprofileren, o.a. realiseren van laanbeplanting en instellen van een 30 km zone enz.
De kavels ten zuiden van de Ursulineweg vormen de overgang tussen het stedelijk- en landelijk gebied. Hier is ruimte voor kleinschalig wonen en eventueel werken in een groene setting. [image]
[image]
Afbeelding en fragment kaart “Kernrandzone visie”

4.4.7 Dynamische Duurzaamheidsagenda Leusden 2016 - 2030

De gemeente Leusden heeft op 6 juli 2016 de gezamenlijke ambities van samenleving en gemeente vastgesteld zoals die zijn opgenomen in de Duurzaamheidsagenda 2016-2030.

De Dynamische Duurzaamheidsagenda komt voort uit de opdracht van de gemeenteraad om een Duurzaamheidsagenda op te stellen 'voor en door de samenleving'. Doel van de Duurzaamheids- agenda is om een context te scheppen waarbinnen duurzame initiatieven uit de samenleving kunnen slagen. Met de ambities waar de Duurzaamheidsagenda zich op richt wordt gestreefd naar een duurzame samenleving, waarbij gezondheid en kwaliteit van de samenleving belangrijk zijn en dat Leusden in 2040 energie-neutraal is, maar liever sneller. Als gevolg van de energieambitie is door het college van B&W de volgende uitwerking vastgesteld: Nieuwbouwprojecten worden zo gerealiseerd dat er jaarrond netto geen energie van buiten nodig is. Omdat gebruik van aardgas voor de verwarming van gebouwen op termijn zal worden uitgefaseerd, wordt nieuwbouw zonder gasaansluiting gerealiseerd. Leusden bouwt energie-neutraal en circulair. Dat wil zeggen: op door de gemeente uit te geven gronden kan alleen energieneutraal worden gebouwd. Voor projecten, waarvoor planologische medewerking wordt gevraagd, worden initiatiefnemers actief gestimuleerd energieneutraal te bouwen. Ook de toepassing van zonnepanelen wordt gestimuleerd.
Tevens is het streven om in 2024 alle asbest in daken verwijderd te hebben.

Relevant is dat voor projecten waarvoor planologische medewerking wordt gevraagd, initiatiefnemers worden gestimuleerd om energieneutraal te bouwen, voor zowel het gebouwgebonden als het gebruiksgebonden deel en dat de nieuwbouw zonder aardgasaansluiting wordt gerealiseerd.

Om initiatiefnemers te stimuleren om duurzaamheidsmaatregelen te nemen, heeft de gemeente een fonds voor duurzaamheidsleningen. Het energieloket van de gemeente Leusden, IkWilWatt, ondersteunt initiatiefnemers bij het realiseren van een hoge energieprestatie. Als gevolg van de ambitie in de Duurzaamheidsagenda om het energieneutraal bouwen en renoveren te versnellen verleent de gemeente korting op de leges voor een omgevingsvergunning. Ook landelijk zijn er regelingen voor investeringen in energiebesparing en duurzame energie voor bedrijven en particulieren. Daarnaast zijn er mogelijkheden voor groene hypotheken en is er een toenemend aantal crowdfunding initiatieven gericht op duurzame energieprojecten.

Voor het onderhavig plan wordt in eerste instantie de planologische procedure doorlopen om daarmee de functieverandering naar wonen mogelijk te maken. Vervolgens zullen de bouwkavels worden verkocht. De woningen zelf worden daarna in eigen beheer verder ontwikkeld en gebouwd. Het is aan de toekomstige eigenaren om bij de ontwikkeling van de woning uitvoering te geven aan de hiervoor beschreven duurzaamheidsaspecten.
In het bestemmingsplan worden geen specifieke aanvullende eisen opgenomen met betrekking tot duurzaamheid.

Nederland energieneutraal in 2050

Nieuwbouwwoningen moeten standaard al voldoen aan strenge eisen. Steeds meer huizen worden energieneutraal opgeleverd. Nog niet alle nieuwbouwwoningen, maar dat gaat veranderen. Vanaf 2020 moet elke nieuwbouwwoning (bijna) energieneutraal zijn. Overheidsgebouwen moeten al vanaf 2018 aan deze eisen voldoen. En het liefst willen ze dat in 2050 heel gebouwd Nederland energieneutraal is. De Rijksoverheid heeft dit besloten om te voldoen aan de EPBD, de Europese richtlijn energieprestatie gebouwen (Energy Performance of Buildings Directive) en is de richtlijn van het Europees Parlement en de raad van de Europese Unie betreffende de energieprestatie van gebouwen. Op 4 januari 2003 is EPBD gepubliceerd en in werking getreden. De Europese richtlijn heeft tot doel het stimuleren van een verbeterde energieprestatie voor gebouwen in de Europese Unie. Hierbij moet rekening worden gehouden met de klimatologische en plaatselijke omstandigheden buiten het gebouw, de eisen voor het binnenklimaat en de kosteneffectiviteit.

Een energieneutrale woning is milieuvriendelijk en fijn om in te wonen. De jaarlijkse energiekosten zijn nul, maar de bewoner levert niet in op gemak en comfort.
Een energieneutraal woning vereist een zeer lage hoeveelheid energie, die in belangrijke mate voortkomt uit hernieuwbare bronnen. Waarbij de energie onder of dicht bij de woning wordt geproduceerd zoals is aangegeven in de Europese richtlijnen (EPDB) voor energieneutrale huizen.

Dit betekent dat een huis net zoveel energie opwekt als het verbruikt. Over een jaar gemeten is het energiegebruik van een woning nul. Als alle huizen energieneutraal zouden zijn, zou er 15% minder energie gebruikt worden in Nederland.

Bij een energieneutraal huis zijn de volgende zaken vrijwel altijd toegepast:

een dak vol zonnepanelen om alle elektrische apparatuur te voeden. Maar soms gebeurt het ook met andere duurzame energiebronnen als windmolens en aardwarmte;
een extreem goede isolatie van alle wanden, de vloeren en het dak;
driedubbele beglazing (HR+++ glas);
systeem om restwarmte terug te winnen;
verwarming die werkt via een zonneboiler of warmtepomp;
zeer zuinige cv-ketel of zelfs helemaal geen gebruik van aardgas.

Gasloos bouwen

In 2050 dienen woningen en gebouwen niet meer met aardgas te worden verwarmd. Een toekomstbestendige gebouwde omgeving begint met het ontwikkelen van nieuwbouwwoningen zonder aardgasinfrastructuur. Ten einde in te kunnen spelen op deze ontwikkelingen, is het belangrijk dat de aansluitplicht van netbeheerders wordt aangepast.
Een netbeheerder heeft op grond van de Gaswet de taak om iedereen die daarom verzoekt te voorzien van een aansluiting (artikel 10 lid 6 Gaswet).
Om nu nog gasleidingen in nieuwe gebiedsontwikkelingen neer te leggen zou geldverspilling zijn. Netbeheerders hebben op dit moment echter onvoldoende juridische mogelijkheden om deze verspilling tegen te gaan. Dit zou alsnog in de Gaswet geregeld moeten worden.

Met betrekking tot het onderhavig initiatief en bestemmingsplan

Het bestemmingsplan kan het gasloos bouwen niet afdwingen, tenzij het een gebied betreft waarvoor een warmteplan is vastgesteld waarbij kan worden aangesloten op een distributienet voor warmte of een gebied dat is aangewezen als “all-electric”. Tevens is het gasloos bouwen geen onderdeel van de haalbaarheidstoets van de planologische en stedenbouwkundige ontwikkeling. Ook kunnen in het bestemmingsplan geen regels worden opgenomen die strijdig zijn met in andere wettelijke regelingen (Gaswet).

In het onderhavig bestemmingsplan worden vier nieuwe woningen planologisch mogelijk gemaakt, de daadwerkelijk te realiseren woningen dienen echter nog nader te worden uitgewerkt. In het stadium van bestemmingsplan wordt hieromtrent geen nadere regelgeving opgenomen.

Het is aan de toekomstige eigenaar om hier invulling aan te geven en eventueel bespreekbaar te maken bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het bouwen.

De ambitie wordt dus wel gedragen, maar er zijn nog veel praktische vragen over de alternatieven voor gas, de consequenties voor het comfort en de kosten.

4.4.8 Rioleringsplan Leusden 2014 - 2018

De gemeente beoogt met dit GRP het beleid voor de omgang met afval-, regen- en grondwater bestendig en duurzaam vorm te geven. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt per locatie bekeken op welke wijze het hemelwater het best kan worden verwerkt. Uitgangspunt is hydrologisch neutraal bouwen, hetgeen wil zeggen dat de waterhuishoudkundige situatie na de bouw niet afwijkt van voor de bouw.

Om hemelwateraspecten goed in ruimtelijke ontwikkelingen te kunnen borgen stelt de gemeente onderstaande handvatten centraal. Daarbij geldt als principe dat waterproblemen niet worden afgewenteld op de omgeving maar zoveel mogelijk in of bij de (nieuw)bouwlocatie worden verwerkt:

Voorkeurstrits hemelwater

(Her)gebruik van hemelwater; het hemelwater wordt opgevangen om binnen de ontwikkeling nuttig in te zetten waardoor het niet tot afvoer komt.
Bergen en vertraagd afvoeren; na (hevige) regenval wordt water in het plangebied opgevangen en tijdelijk geborgen om vervolgens vertraagd te worden afgevoerd naar de openbare ruimte. Voorbeelden zijn: bergingsvijvers, wadi’s, groene daken, infiltratieriolering, verlaagde parkeerterreinen etc.
Rechtstreeks afvoeren naar oppervlaktewater; indien hemelwater niet kan worden geborgen wordt het afgevoerd naar gebieden met oppervlaktewater zoals vijvers, sloten en kanalen.
Afvoeren naar het rioolstelsel; alleen als de eerste drie opties niet mogelijk zijn vindt afvoer plaats via de (vuilwater-)riolering. Voor nieuwbouw (herbouw) op percelen geldt (in lijn met de bouwverordening) dat het afvalwater en hemelwater gescheiden moet worden ingezameld en bij afvoer naar het gemeentelijk rioolstelsel, ter hoogte van de perceelgrens gescheiden moet worden aangeboden.

Om verontreiniging van het hemelwater tegen te gaan, schrijft de gemeente bovendien voor om bij nieuwbouw niet-uitlogende materialen toe te passen.

De te ontwikkelen woningen worden enkel voor de vuilwaterafvoer aangesloten op het bestaande rioolsysteem. Het uitgangspunt is om het regenwater te lozen en bergen op de zuidelijk gelegen sloot. De doelstelling daarbij is om de watergang blijvend waterhoudend te laten zijn om daarmee binnenplanse waterberging te creëren en het neerslagwater zo lang mogelijk vast te houden. Bij de watergang zal stroomafwaarts westelijk binnen het plangebied een stuw worden aangelegd waardoor alleen bij extreme neerslag het water kan worden afgevoerd en er ook doorspoeling mogelijk is.

4.4.9 Compenserende kwaliteitsmaatregelen

Voor de stedelijke ontwikkelingen buiten de Rode contour kan ten behoeve van het versterken van de ruimtelijke kwaliteit in de kernrandzone verstedelijking worden toegestaan, mits aan een aantal randvoorwaarden wordt voldaan zoals hiervoor onder provinciaalbeleid en bij kernrandzonevisie is beschreven.

De initiatiefnemers zijn met de gemeente overeengekomen op welke wijze invulling wordt gegeven aan de uit te voeren compenserende kwaliteitsmaatregelen. Hiervoor heeft de gemeente Leusden een beplantingsplan voor de zichtwal opgesteld en is als bijlage 10 bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd.

De kwaliteitsmaatregelen betreffen met name de aanschaf en aanleg van groenvoorzieningen bij de zichtwal langs de Ursulineweg van het bedrijventerrein De Buitenplaats.
Met de groeninrichting van de zichtwal wordt beoogd de oorspronkelijke groene visuele beleving vanaf de Ursulineweg te handhaven, waarmee de karakteristiek als landelijke ontsluitingsweg zoveel mogelijk gehandhaafd blijft en meer recht doet aan het woongenot en belevingswaarde voor de aanliggende lintbebouwing. De in te richten zichtwal betreft de gehele aardenwal langs de Ursulineweg met een oppervlakte van circa 4800 m² over een lengte van ruim 380 m.

[image]
Afbeelding beplantingsplan gemeente Leusden

De overeengekomen kwaliteitsmaatregelen zijn:

aanleg van bosplantsoen bij de te realiseren zichtwal bij het bedrijventerrein “De Buitenplaats” aansluitend aan Ursulineweg;
plaatsen van bomen in de groenstrook naast de zichtwal;
onderhoud voor de periode van vijf jaar, vier maal per jaar kortmaaien / verwijderen van onkruid;
de eerste drie jaar, 5 maal per jaar water geven van de aangeplante bomen;

De toe te passen aantallen en soorten bosplantsoen en bomen zijn beschreven in het beplantingsplan zone grondwal - De Buitenplaats, zie bijlage 10 bij de toelichting.

Aanvullend aan de hier boven beschreven inrichting zal uitvoering worden gegeven aan de groen- inrichting van het onderhavig plangebied zelf.

[image]
Afbeelding Verkavelings- en inrichtingsplan

[image]

Uitgangspunt voor de groeninrichting bij de te ontwikkelen kavels is een extra kwaliteitsbijdrage te leveren aan de visuele beleving vanaf de Ursulineweg. Zo wordt een aanzet gegeven tot ontwikkeling van laanbeplanting en wordt voorzien in de aanplant van bomen overeenkomstig zoals deze ook worden voorzien langs de ontsluitingsweg van het tegenover gelegen bedrijvenpark.
Tevens wordt op de perceelgrens met het openbaar gebied een uniforme (scheer)haag aangelegd over een lengte van circa 120 m. De uiteindelijke uitvoering qua soort (beuk-, helix- of ligusterhaag) zal worden bepaald in overleg met de toekomstige eigenaren / bewoners.

Met deze in uitvoering te nemen inrichtingsmaatregelen wordt ruim voldaan aan het minimaal gestelde financiële investering t.b.v. kwaliteitsverbetering in de directe omgeving.
De afspraken m.b.t. uitvoering en inrichting zullen vervolgens gedetailleerd worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemers.

Hoofdstuk 5 Planologische en milieutechnische randvoorwaarden

5.1 Cultuurhistorie

De Modernisering van de Monumentenzorg (MoMo) heeft erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in bestemmingsplannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in de regels en verbeelding bij het bestemmingsplan.

5.1.1 Historische stedenbouw

Rijksmonumenten

Het meest nabij gelegen monument is dat van de Buitenplaats De Heiligenberg, het plangebied heeft hier geen onderdeel vanuit gemaakt, ook doorkruisen de relevante zichtlijnen het plangebied niet.

Binnen het plangebied zijn geen rijksmonumenten aanwezig, ook zijn er geen er in de directe omgeving geen monumenten aanwezig waarmee eventueel rekening gehouden dient te worden bij de ontwikkeling van het onderhavig plangebied.

Het Monumenten Inventarisatie Project (MIP)

In de omgeving van het plangebied zijn een tweetal panden die vanwege hun cultuurhistorische waarde zijn opgenomen in het Monumenten Inventarisatie Project (MIP) van de provincie Utrecht, MIP-categorie 3, en betreft de woningen aan de Ursulineweg nummers 1 en 5.

Het MIP bevat een volledige landelijke inventarisatie van objecten van de periode 1850-1940, die mogelijk als beschermd rijksmonument kunnen worden aangewezen. Aansluitend op het MIP is het Monumenten Selectie Project (MSP) gestart. Op basis van de MIP werden gebouwen en gebieden uit de periode 1850-1940 geselecteerd en aangewezen als respectievelijk rijksmonument en rijks beschermd stads- of dorpsgezicht.

De MIP betrof een zogenaamde voorselectie op basis waarvan op den duur een gedifferentieerd rijks-/gemeentelijk monumentenbeleid gevoerd kan worden. De gemeente heeft vier objecten aangewezen als gemeentelijk monument. Geen van deze gemeentelijke monumenten valt binnen het plangebied.

5.1.2 Historische geografie

Algemeen

De oudste vermelding van Leusden in historische bronnen dateert uit 777. In dat jaar schenkt Karel de Grote de in de gouw Flethite gelegen villa Lisiduna (later verbasterd tot Leusden) mét de daarbij behorende akkergronden, hoeven, huizen en gebouwen, onvrijen, bossen, velden, weides, hooilanden en waterlopen aan de Sint-Maartensbasiliek te Utrecht. Daarmee krijgt de bisschop van het bisdom Utrecht in dit gebied zeggenschap. De villa of landgoed lag naar men aannam nabij de huidige toren van Oud Leusden. De bijbehorende akkergronden lagen bij elkaar op de oostflank van de Utrechtse Heuvelrug. In het lagere, nattere deel aan de voet van de stuwwal en in de beekdalen lagen de velden, weides, hooilanden en woeste gronden.

Het gebied 't Spieghel

Leusden bleef lange tijd een volledig landelijk gebied, gedomineerd door lintbebouwing en verspreide bebouwing. Pas in de loop van de negentiende en de twintigste eeuw ontstonden echte woonkernen, doordat middenstanders en een deel van de arbeiders zich rond een kerk of een ander centrumgebouw gingen vestigen.

Rond het jaar 1000 ontstaat er op de Hohorst of Heiligenberg een klooster. Bisschop Ansfridus vormt daar dan met enkele monniken een kloostegemeenschap. Tijdgenoot Alpertus van Metz geeft een beschrijving in zijn 'De diversitate temporum van de Hohorst: het is een dichtbegroeide heuvel met aan één zijde een modderige rivier en aan de andere zijde een moerasachtige wildernis. De rivier is de Heiligenberger beek, die ook wel Lunterse beek wordt genoemd en vroeger, in ieder geval in de tijd van Alpertus van Metz, ook de Eem werd genoemd. Het moeras zal zich richting Hamersveld en Leusderbroek hebben uitgestrekt, dus de richting van het plangebied. De monniken waren mogelijk de eerste bewoners van deze ‘berg’.

Nadat het klooster naar Utrecht was verhuisd, bleef op de Hohorst een hof gevestigd. De buitenplaats dateert waarschijnlijk van de 17e eeuw, is afgebroken in de 19e eeuw en een nieuw landhuis verrijst, in die periode wordt ook het zgn. Zwanenwater gegraven. De tuin is ontworpen door J.D. Zocher in Engelse landschapsstijl.

Het plangebied valt grotendeels binnen het ontginningsgebied Hamersveld. Van deze ontginningen zijn geen geschreven bronnen bewaard gebleven. De Hamersveldseweg (die buiten het plangebied ligt) vormde de ontginningsas. Het grondgebruik in 1832 is voor het merendeel bouwland en grasland, behalve het noordelijk gedeelte van het gebied, waar bospercelen zijn aangegeven.

Nog steeds is een deel van het gebied in gebruik als grasland, maar het westelijk gedeelte van het plangebied is in de jaren vijftig volgebouwd met kassen.

[image]

Afbeelding - detail topografische kaart 1909

Landschap

Het plangebied ligt in een overgangszone van een slagenlandschap met kenmerkende strokenverkavelingsstructuur naar een kampenlandschap met kenmerkende blokverkaveling. De Heiligenbergerbeek ten westen van het plangebied vormt min of meer de grens tussen beide landschapstypes.
Het plangebied maakte in het verleden deel uit van een natter gebied dat is ontgonnen. De kenmerkende strokenverkaveling liggen haaks op ontginningsassen als Hamersveld. Ondanks dat deze verkavelingsstructuur veel heeft geleden onder latere herverkavelingen is, mede dankzij de diverse sloten en kleine landschapselementen, de verkavelingsstructuur nog te herkennen.
De beken in de Gelderse Vallei hadden van oorsprong een kronkelig verloop, maar zijn in de loop der jaren gekanaliseerd. Het beekdal van de Heiligenbergerbeek is door woon- en agrarische bebouwing in de loop der jaren verdicht. Vroegere karakteristieken van het beekdal zijn hierdoor minder goed herkenbaar.

Binnen het plangebied zijn echter geen historisch geografisch waardevolle elementen aanwezig die om een specifieke bescherming in het bestemmingsplan vragen. Landschappelijke kenmerken worden met de voorgenomen herinrichting niet wezenlijk aangetast, de huidige landschapsstructuur blijft onveranderd.

5.2 Archeologie

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) in werking getreden, als onderdeel van de Monumentenwet 1988. Op grond van de Monumentenwet is de raad verplicht bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

Archeologische Beleidskaart

Deze waarden en verwachtingen zijn aangegeven op de archeologische beleidskaart, die op basis van archeologische waarnemingen en vondsten en landschappelijke en historische gegevens tot stand is gekomen. De archeologische beleidskaart is samen met de archeologienota door de een collegebesluit op 6 maart 2018 vastgesteld.
Deze beleidskaart kent een onderverdeling in gebieden. Per gebied is een beleidsadvies geformuleerd. Naast Rijksmonumenten en gemeentelijke ondergrondse monumenten zijn er gebieden met een hoge archeologische waarde aangewezen. Ook is er een verdeling gemaakt tussen gebieden met een hoge, middelhoge en een lage archeologische verwachting.

Ter voldoening aan artikel 38a van de Monumentenwet nemen we in bestemmingsplannen een regeling ten aanzien van de gebieden met archeologische waarden en verwachtingen op, voor zover die al niet (anderszins) zijn beschermd via de Monumentenwet.

Regeling in het bestemmingsplan

Gezien de daarbij betrokken belangen en de wettelijke plicht om in de bestemmingsplannen nadrukkelijk rekening te houden met archeologie wordt in voorkomende gevallen gekozen voor een dubbelbestemming.
Het opnemen van een dubbelbestemming brengt goed tot uitdrukking dat archeologie op zichzelf dient te worden beoordeeld en ten opzichte van de medebestemming van primair belang is. De dubbelbestemming omvat een eigen stelsel van regels voor bouwen en gebruik, dat functioneert naast (of boven) de regeling die is verbonden aan de onderliggende bestemming.

Archeologie in relatie tot het plangebied

Archeologische waardevolle gebieden

Binnen het plangebied bevinden zich geen wettelijk beschermde archeologische monumenten of bekende archeologische waarden. Wel zijn er archeologische verwachtingen.

Archeologische waardevolle verwachtingsgebieden

Het plangebied ligt in een zone met een lage archeologische verwachting. In geval van ontwikkelingen van terreinen groter dan 10.000 m² met bodemingrepen dieper dan 30 cm onder het maaiveld dient voorafgaand een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Het onderhavig plangebied is kleiner dan 10.000 m² er hoeft daarom ter plaatse geen archeologisch onderzoek plaats te vinden. Er geldt dus een ontheffing van archeologisch onderzoek. Aangezien het echter nooit volledig is uit te sluiten dat tijdens grondverzet een archeologische ‘toevalsvondst’ wordt gedaan, is het wenselijk de uitvoerder van dit grondwerk te wijzen op de plicht om hiervan zo spoedig mogelijk melding te doen bij het bevoegd gezag, de gemeente Leusden, en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

[image]

Afbeelding - fragment Archeologische beleidskaart 15 oktober 2017 (bron: Gemeente Leusden)

[image]

Archeologisch onderzoek voor omgevingsvergunning

In dit bestemmingsplan is de standaardregeling uit de Beleidsnota Archeologie toegepast voor Lage verwachting(swaarde) middels een dubbelbestemming.

In de regels is opgenomen dat een omgevingsvergunning wordt verleend nadat de aanvrager een archeologisch onderzoeksrapport heeft overlegd van een archeologisch deskundige, waarin de archeologische waarde van het terrein dat zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. De verplichting tot het overleggen van een archeologisch onderzoeksrapport geldt niet indien op voorhand is vastgesteld dat het belang van de archeologie niet onevenredig wordt geschaad.

Uitgevoerd onderzoek

Het plangebied was voorheen aangewezen als een gebied met een middelhoge archeologische verwachting. In dat kader is aan het Centrum voor Archeologie Amersfoort (CAR) begin 2013 verzocht het onderhavig plangebied te toetsen op Archeologische waarden.
De regio-archeoloog Bunschoten, Leusden en Soest, Drs. M.L. Verhamme, heeft daarvan op 5 april 2013 onderstaand verslag uitgebracht.

Uit een Archeologische quickscan is gebleken dat het plangebied (waar een middelhoge archeologische verwachting op ligt) grenst aan enkele recente archeologische onderzoeksgebieden (LUW’09, PLANT, Buitenplaats Het Lint; allen onderzocht door het Centrum voor Archeologie Amersfoort, CAR), waar tijdens proefsleufonderzoeken geen archeologische resten zijn aangetroffen. Uit de diverse onderzoeken bleek dat de bodem in het gebied veelal is verstoord door de aanwezige (of inmiddels gesloopte) kassen, grondverbetering etc. Het plangebied blijkt daarnaast ook een zeer nat gebied te zijn, met een relatief hoge grondwaterstand. Hiermee zal het gebied in het verleden (Prehistorie – Middeleeuwen) te nat zijn geweest voor permanente bewoning. Direct ten westen van huisnummer 5b doorkruist een hoofdgasleiding het perceel noord-zuid. De bodem zal binnen dit tracé reeds diepgaand verstoord zijn. De positie van de gasleiding is op de Boorpuntenkaart aangegeven. Ook in het deel van het oostelijk gelegen kavel waar de kassen/schuur staan, zal de bodem tot in het dekzand verstoord zijn. De kassen en schuur zijn gefundeerd op staal, wat tot in het dekzand is ingegraven.

Op 4 april 2013 is een bezoek gebracht aan het plangebied voor een veldverkenning en enkele bodemkundige boringen, om de bodemkundige staat van de kavels in beeld te brengen. In totaal zijn 8 boringen op de 2 kavels gezet. De boringen tonen in alle gevallen een dikke bouwvoor (de percelen schijnen niet al te lang geleden nog opgehoogd te zijn, al was er geen duidelijk onderscheid in de bouwvoor zichtbaar) van ca. 70cm dik, met af en toe een verrommelde (verploegde) onderkant, direct gelegen op het natuurlijk dekzand (C-horizont). De scheiding tussen beide lagen was over het algemeen scherp, wat duidt op recente aftopping. Het dekzand was witgrijs tot licht-geelgrijs van kleur, bevatte af en toe kleine houtresten (mogelijke veenrestanten) en was erg nat! De veldverkenning leverde geen archeologisch relevante informatie op.

[image]

Afbeelding - boorpunten

Op basis van de quickscan en de bodemkundige boringen kan de archeologische verwachting van het terrein worden bijgesteld van middelhoog naar laag. Archeologisch onderzoek voorafgaand aan de uitvoering van de bouwwerkzaamheden zal geen nieuwe informatie over het plangebied opleveren.
Er is geen reden om t.b.v. het ingediende plan nader archeologisch onderzoek te laten uitvoeren.

Inmiddels geldt voor het plangebied geen onderzoeksplicht meer, echter in het kader van de af te geven omgevingsvergunning voor bouwen dient beoordeelt te worden dat archeologie niet onevenredig wordt geschaad en is de rapportage als bijlage 1 bij het bestemmingsplan gevoegd.

Conclusie

Archeologie vormt geen beletsel voor de voorgenomen ontwikkeling en een vervolg onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

5.3 Bodem

Het doel van de Wet Bodembescherming (Wbb) is het behoud en de verbetering van de milieu-hygiënische bodemkwaliteit. Bij functiewijziging of graafwerkzaamheden is dus bodem-
onderzoek nodig. Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient een bodemanalyse te worden verricht met het oog op de beoordeling van de realiseerbaarheid van bepaalde bestemmingen of bestemmingswijzigingen.
Bij ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de toekomstige functie. Wanneer een toekomstige functie mogelijk wordt belemmerd door de bodemkwaliteit (denk bijvoorbeeld aan een woonfunctie op een voormalige vuilstortplaats), zal een verkennend bodemonderzoek moeten aantonen of dit daadwerkelijk het geval is.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het daarom van belang om te kijken of de toekomstige functie van het gebied niet in strijd is met de kwaliteit van de bodem.
Het voorgenomen initiatief heeft betrekking op een functiewijziging van de percelen Ursulineweg 5a en 5b en het ernaast gelegen perceel. In verband met de voorgenomen functiewijziging dient een verkennend bodemonderzoek (conform NEN 5740) te worden uitgevoerd.

Verkennend bodemonderzoek

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling heeft Grondvitaal BV in oktober 2017 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, overeenkomstig NEN 5740 VED-HE-NL (verdachte niet-lijnvormige locatie, heterogeen verdeelde verontreiniging) en aanverwante normen en richtlijnen m.b.t. het nemen van de monsters en de behandeling daarvan.

Het doel van het verkennend bodemonderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem met betrekking tot de eventuele aanwezigheid van bodemverontreiniging in de grond en het freatisch grondwater.

Tijdens het uitvoeren van de monstername zijn geen bodemvreemde materialen of afwijkingen m.b.t. geur en kleur waargenomen, ook is er geen asbestverdacht materiaal aangetroffen. In het laboratorium zijn de mengmonsters samengesteld en heeft vervolgens het chemisch onderzoek plaatsgevonden, daarnaast is een indicatief puinmonster onderzocht op asbest.

Conclusie uit de rapportage

Er zijn geen bestrijdingsmiddelen aangetroffen in de grond of het grondwater. De aangetroffen concentraties zijn van lichte aard en geven geen aanleiding tot aanvullend onderzoek. De invloed hiervan op de volksgezondheid en het milieu is nihil. Tevens is in het puinmonster geen asbest aangetroffen.
Met betrekking tot de voorgenomen bouwactiviteiten op de onderzochte locatie, zijn milieutechnisch geen belemmeringen aan te geven.

De volledige rapportage is als bijlage 3 bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.4 Flora en fauna

Binnen de bescherming van de natuur in Nederland wordt onderscheid gemaakt tussen bescherming van gebieden en van soorten.

5.4.1 Gebiedsbescherming

De bescherming van gebieden is in eerste instantie geregeld via de Natuurbeschermingswet 1998. De Natuurbeschermingswet bepaald wat er wel en niet mag in de beschermde natuurgebieden. Activiteiten die mogelijk negatieve gevolgen kunnen hebben voor de natuurwaarden mogen niet plaatsvinden zonder vergunning. Verder is iedereen verplicht zorgvuldig om te gaan met natuurgebieden, de zogenaamde zorgplicht.

Vogel- en Habitatrichtlijnen

De vogelrichtlijn beschermt de vogelsoorten die worden genoemd in de Bijlage I van de richtlijn. De Habitatrichtlijn omvat zowel de bescherming van planten en dieren in gebieden die worden aangeduid als Habitatgebied, als ook de bescherming van verschillende planten- en diersoorten op zich. De Vogel- en Habitatrichtlijngebieden zijn samengevoegd in “Natura 2000”.
Het plangebied ligt buiten de invloedsfeer van Natura 2000-gebiedenen behoort ook niet tot de Ecologische Hoofdstructuur. Voor de ontwikkeling van het voorgenomen plan hoeft in het kader van de Natuurbeschermingswet geen nader onderzoek te worden uitgevoerd

Beschermde natuurmonumenten

Beschermde natuurgebieden hebben als doel om gebieden met een natuurwetenschappelijk of landschappelijke betekenis te vrijwaren tegen ingrepen. De aanwijzing vindt op Rijksniveau plaats. Voor beschermde natuurmonumenten geldt dat het verboden is om handelingen te verrichten die schadelijk zijn voor de wezenlijke kenmerken van het natuurmonument, tenzij er een vergunning kan worden verleend (Natuurbeschermingswet).
Binnen- en in de nabijheid van het plangebied komen geen beschermde natuurmonumenten voor.

Ecologische Hoofdstructuur

Door nieuwe natuur te ontwikkelen, kunnen natuurgebieden met elkaar worden verbonden. Zo kunnen planten zich over verschillende natuurgebieden verspreiden en dieren van het ene naar het andere gebied gaan. Het totaal van al deze gebieden en de verbindingen ertussen vormt het Natuurnetwerk Nederland (NNN), voorheen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) van Nederland. Op basis van de provinciale omgevingsverordening mogen ingrepen in het NNN niet leiden tot een significante aantasting, tenzij er sprake is van een 'groot openbaar belang' en er geen alternatieven mogelijk zijn of wanneer de negatieve effecten voor de natuur zoveel mogelijk worden beperkt door mitigerende en compenserende maatregelen.

Buiten het plangebied maken de gebieden langs de Heiligenbergerbeek en rond het Zwanenwater deel uit van het NNN. Het plangebied zelf en de direct naastgelegen percelen maken geen onderdeel uit van de 'Ecologische Hoofdstructuur'.

5.4.2 Soortenbescherming

De Flora- en Faunawet beschermt een groot aantal in het wild levende planten- en diersoorten, ook buiten beschermde natuurgebieden. De wet verbiedt een aantal handelingen die kunnen leiden tot schade aan (populaties of individuen van) beschermde soorten (algemene verbodsbepalingen).
Wanneer het bestemmingsplan handelingen mogelijk maakt die beschermde planten en dieren kunnen bedreigen, is het verplicht om vooraf te toetsen of deze plannen kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dit het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, indien dit niet mogelijk is dienen de gevolgen voor beschermde soorten zoveel mogelijk beperkt te worden.

5.4.3 Oriënterend onderzoek flora en fauna

Het bureau Blom ecologie heeft ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling in april 2015 een oriënterend onderzoek uitgevoerd naar de effecten op de flora en fauna. In het kader van de Flora en faunawet zijn bij nieuwe ontwikkelingen de initiatiefnemers verplicht een oriënterend onderzoek uit te laten voeren naar de mogelijke negatieve effecten voor beschermde flora en fauna en beschermde gebieden.

De volledige rapportage is als bijlage 4 bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd.

Conclusie uit de rapportage

In het plangebied komen mogelijk beschermde diersoorten van de Flora- en faunawet voor. Tijdens dit onderzoek is het aannemelijk geworden dat het plangebied geen essentiële functie heeft voor zwaarder en strikt beschermde soorten. Jaarrond beschermde nesten zijn niet aangetroffen.
Als gevolg van verlichting kan tijdens de sanering en bouw een tijdelijk negatief effect optreden voor passerende en foeragerende vleermuizen. Middels enkele eenvoudige maatregelen kan verstoring worden voorkomen (mitigatie) waardoor er geen sprake is van overtreding.
De spanten van de schuren en kas, de houtwal achter de planlocatie en de haag langs de oprit en de tuin voor de woning aan de Ursulineweg 5a zijn geschikt als nest/broedlocatie voor duiven en kleine zangvogels. Indien de sloopwerkzaamheden in het broedseizoen worden opgestart/uitgevoerd (15 maart -15 juli) dient voorafgaand een nestcontrole te worden uitgevoerd om schade te voorkomen.
De ruimtelijke ingreep leidt mogelijk tot tijdelijke verstoring van algemene soorten. Er worden verder geen beschermde soorten verwacht waarvoor, in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen, geen vrijstelling geldt conform de Flora- en faunawet.
De planlocatie is geen onderdeel van een Natura 2000-gebied, Beschermd natuurmonument, Wetland, Nationaal Landschap of Ecologische Hoofdstructuur.
Negatieve effecten ten aanzien van externe werking op deze gebieden kan worden uitgesloten.

Aanbevolen maatregelen en handelingen

Tijdens de werkzaamheden moet voorzichtig gehandeld worden met alle voorkomende flora en fauna (algemene Zorgplicht).
Wanneer ondanks zorgvuldig handelen, onderzoek en advies schade lijkt te ontstaan voor beschermde flora en fauna dient direct contact opgenomen te worden met een ter zake deskundige.
Alle aanwezige vegetatie of bodemateriaal (takken, stronken) gefaseerd verwijderen. Dit om bodembewonende dieren de kans te geven in de nabijgelegen omgeving een ander leefgebied te benutten.
Er wordt gelegenheid gegeven aan dieren, die tijdens de werkzaamheden worden gevonden, te vluchten of zich te verplaatsen naar een schuilplaats buiten het bereik van de werkzaamheden.
In verband met verstoring van aanwezige dieren worden de werkzaamheden zoveel mogelijk overdag uitgevoerd.
De planlocatie tijdens de werkzaamheden bij voorkeur minimaal verlichten en hierbij een vleermuisvriendelijke verlichtingswijze toepassen (rood/groen licht, lichtbundel nederwaarts richten, geconvergeerde lichtbundel) en de werkzaamheden in de periode april - oktober tussen zonsopgang en zonsondergang uitvoeren (buiten schemerperiodes).
Inventarisatie van broedvogels door ter zake deskundige als werkzaamheden aan- en/of nabij gebouwen en het terrein in het broedseizoen (15 maart t/m 15 juli) worden opgestart.

Conclusie

Het bestemmingsplan maakt geen directe ontwikkelingen mogelijk die kunnen leiden tot hinder of beschadiging van aanwezige beschermde natuurwaarden. Voor het aspect flora en fauna is er geen reden om aanvullend onderzoek te laten uitvoeren.

5.5 Geluid

Conform de Wet geluidhinder (Wgh) is het noodzakelijk akoestisch onderzoek te doen in het geval van nieuwe geluidsgevoelige bebouwing (zoals woningen, scholen, ziekenhuizen en verpleeghuizen) of bij een uitbreiding van dergelijke bestemmingen binnen de geluidszone van een weg worden gesitueerd. Ook bij de realisatie van nieuwe infrastructuur is onderzoek nodig. Van laatstgenoemde is in dit bestemmingsplan geen sprake.

Op basis van de Wgh zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van bestemmings-
plannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai.

5.5.1 Wegverkeerlawaai

De mate waarin het geluid onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). In het bestemmingsplan moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen.
Voor het akoestisch onderzoek zijn vanuit de Wgh alleen de wegen relevant waar een maximum snelheid van 50 kilometer per uur of meer geldt. Voor 30 kilometer zones hoeft conform artikel 74 lid 2 van de Wet geluidhinder geen akoestisch onderzoek te worden verricht.

Met dit bestemmingsplan worden nieuwe, geluidgevoelige functies mogelijk gemaakt namelijk de 4 nieuwe woningen.

Het onderzoek is gericht op de Randweg, Groene Zoom en de Ursulineweg. Het plangebied valt binnen de 250 meter brede geluidszone van de Ursulineweg en de Randweg en binnen de 600 meter brede geluidszone van de A28.

[image]
Afbeelding, Fragment themakaart Provinciale Contourenkaart geluid wegverkeer

Onderzoek wegverkeerslawaai en toetsing Wet geluidhinder

Bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan dat (deels) is gelegen binnen een zone zoals hiervoor omschreven, dient voldaan te worden aan het gestelde in de Wgh (artikel 76 Wgh afdeling 2). Hiertoe is bij de voorbereiding daarvan een akoestisch onderzoek noodzakelijk (artikel 77 Wgh). Het onderzoek moet inzicht geven in de geluidsbelasting op de gevels van woningen en andere geluidgevoelige gebouwen binnen de zone en dient in eerste instantie betrekking te hebben op de geluidsbelasting op de gevels zonder maatregelen (bronmaatregelen en/of afscherming).

Bij de projectie van bebouwing (nieuwbouw) dient in principe te worden voldaan aan de in artikel 82 Wgh gestelde hoogst toelaatbare geluidsbelasting van Lden 48 dB (de voorkeursgrenswaarde).

Dit onderzoek heeft tot doel inzicht te geven in het akoestisch klimaat van de nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen ten gevolge van wegverkeerslawaai.

Bureau BVA Verkeersadviezen heeft ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling in januari 2018 een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting op de gevels van de woningen door verkeerslawaai.
De volledige rapportage is als bijlage 2 bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd.

Resultaat van het onderzoek

Uit dit onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde Lden 48 dB nergens wordt overschreden. De hoogste waarden worden waargenomen op de westelijke gevel van de meest westelijke gelegen woning. Afgerond bedraagt de geluidsbelasting op deze gevel 48 dB.

Conclusie

De voorkeursgrenswaarde bij de woningen als gevolg van het verkeer op de relevante wegen wordt niet overschreden. Op basis van de voorwaarden met betrekking tot het wegverkeerslawaai kan worden overgegaan tot realisatie van de ontwikkeling.
Het aspect wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.5.2 Railverkeerlawaai

Ten zuiden van het plangebied is op circa 1100 meter de goederenspoorlijn (Ponlijn) gelegen. Dit doodlopende goederenspoor verbindt het bedrijventerrein en in het bijzonder het bedrijf PON met Amersfoort.
De akoestische zonebreedte van deze spoorlijn is slechts 100 meter, het is daarom niet noodzakelijk nader onderzoek te laten uitvoeren naar railverkeerslawaai.

Het aspect railverkeerslawaai is niet van toepassing op het onderhavig plangebied.

5.5.3 Industrielawaai

Het plangebied maakt op dit moment onderdeel uit van het bedrijventerrein 't Spieghel. Het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein "De Buitenplaats" is geen geluidgezoneerd bedrijventerrein. Enkel zijn bedrijven toegestaan tot maximaal milieucategorie 2 en de daarbij horende afstandsnomen worden ruimschoots in acht genomen.

Het aspect industrielawaai is niet van toepassing op het onderhavig plangebied.

5.6 Luchtkwaliteit

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vanaf 15 november 2007 vastgelegd in hoofdstuk 5, Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Luchtkwaliteitseisen). Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit van november 2005. De wet is één van de maatregelen die de overheid heeft getroffen om:

negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken;
mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkeling te creëren ondanks de overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

In de wet zijn onder andere regels en grenswaarden opgenomen voor zwaveldioxide en stikstofoxiden, zwevende deeltjes, lood, koolmonoxide en benzeen. Van deze grenswaarden mag niet worden afgeweken. De plandrempels zijn voor de jaren 2007 tot en met 2010 voor alle stoffen, behalve stikstofdioxide, gelijk aan de grenswaarden. Verder is er met deze wet een wettelijke basis voor een Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (afgekort NSL) opgesteld.

Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit

Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) is de kern van de Wet luchtkwaliteit. Het NSL is een bundeling van alle gebiedsgerichte programma's en alle Rijksmaatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Het NSL bevat alle maatregelen die de luchtkwaliteit verbeteren en alle ruimtelijke ontwikkelingen die de luchtkwaliteit in betekenende mate verslechteren. Het Rijk coördineert het nationale programma. Het Rijk maakt met provincies en gemeenten afspraken over toetsbare resultaten; in de gebieden moeten de normen voor luchtkwaliteit stap voor stap dichterbij komen. De overheden kunnen op die resultaten worden afgerekend. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.
De uitvoeringsregels behorende bij de wet zijn vastgelegd in Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB) en Ministeriële Regelingen (mr) die gelijktijdig met de Wet luchtkwaliteit in werking zijn getreden waaronder de AMvB en Ministeriele Regeling niet in betekenende mate (afgekort NIBM).

AMvB en Regeling niet in betekende mate (NIBM)

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate (ofwel niet in betekenende mate) leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit. Een verslechtering van maximaal 3% komt overeen met een nieuwbouwproject van 1.500 woningen. Grotere projecten daarentegen kunnen worden opgenomen in het NSL-programma, mits ook overtuigend wordt aangetoond dat de effecten van dat project worden weggenomen door de maatregelen van het NSL.

De AMvB en Regeling “niet in betekenende mate” bevatten criteria waarmee kan worden bepaald of een project van een bepaalde omvang wel of niet als “in betekenende mate” moet worden beschouwd. Deze AMvB is gelijktijdig met het NSL in werking getreden.
NIBM projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

5.6.1 Uitgevoerd onderzoek

Voor het Masterplan is de herontwikkeling van ’t Spieghel getoetst aan het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan is aanvullend, op basis van de Wet Luchtkwaliteit (2007), de Memo oplegger bij luchtonderzoek ’t Spieghel geschreven. De Memo is als bijlage 11 bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd.
In het onderzoek zijn berekeningen uitgevoerd voor de autonome ontwikkeling en de planontwikkeling voor de jaren 2010, 2015 en 2020. In dit rapport worden de uitgangspunten, de werkwijze en de resultaten van de luchtkwaliteitsberekeningen weergegeven.
Uit het onderzoek en aanvullende memo blijkt dat de luchtkwaliteit geen belemmering is voor het herinrichtingsplan 't Spieghel. De herinrichting van 't Spieghel voldoet aan de eisen van de Wet luchtkwaliteit 2007, op grond van de rekenmodellen en het huidige wettelijke toetsingskader (mei 2008). Op de meest kritische weg, de Randweg ten oosten van de A28, is voor het plan in de toekomstjaren ruim voldaan aan de grenswaarden voor de meest kritische stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Omdat daar voldaan is aan de grenswaarden, voldoen de overige wegen van het invloedsgebied ook.

Bij ministeriële regeling (de regeling Niet in betekenende mate bijdragen (Nibm) zijn categorieën van gevallen aangewezen, waarin (onder andere) het vaststellen van een bestemmingsplan in ieder geval niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Wanneer een ontwikkeling valt onder de categorieën van deze gevallen is het niet noodzakelijk luchtkwaliteitsonderzoek uit te voeren.

Toetst aan de PM2,5-norm, vastgelegd in de Wet Milieubeheer

Voor vergunningverleners is alleen de grenswaarde voor PM2,5 van belang. Deze geldt sinds 1 januari 2015 en is dus relevant voor een omgevingsvergunning. Aan jaargemiddelde PM2,5-concentratie van 25 μg/m³ moet overal aan worden voldaan. Aan de overige normen voor PM2,5 wordt in eerste instantie alleen op nationaal niveau getoetst. Het bevoegd gezag moet in besluiten na 1 januari 2015 dus onderbouwen dat aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan.

De wet maakt onderscheid in aard en omvang van projecten. Projecten die de concentratie meer dan 3% van de grenswaarde van een stof verhogen, dragen in betekenende mate (IBM) bij aan de luchtverontreiniging. Als dit niet het geval is, is de bijdrage van het project “niet in betekenende mate” (NIBM). NIBM-projecten hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden omdat ze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. IBM-projecten moeten wel getoetst worden aan de grenswaarden. Deze projecten zullen veelal zijn opgenomen in het NSL die tevens aantoont met welke maatregelen er in het betrokken gebied wordt gezorgd dat de grenswaarden worden gehaald.

Het ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft in samenwerking met het Kenniscentrum InfoMil een specifieke rekentool ontwikkeld voor ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit als gevolg van een toename in het aantal verkeersbewegingen. Met deze rekentool kan worden berekend of een plan (niet) in betekenende mate bijdraagt (NIBM) aan de concentratie van een stof in de buitenlucht. Voordat de rekentool kan worden toegepast dient onderzocht te worden wat de extra verkeers-generatie van de vier nieuw te bouwen woningen bedraagt.

Verkeersgeneratie
In Nederland gebruiken we voor het bepalen van het aantal autoverplaatsingen van woningen veelal de kencijfers van CROW-publicatie 317; kencijfers parkeren en verkeersgeneratie. Om tot nauwkeuriger kengetallen te komen, wordt binnen deze kencijfers onderscheid gemaakt naar woningtype: vrijstaand, tweekapper, of bijvoorbeeld tussenwoning. Het woningtype geeft namelijk indirect een indicatie van het inkomen van een huishouden, en dat heeft weer invloed op het autobezit en daarmee op het aantal autoverplaatsingen.

Berekening verkeersgeneratie voor de nieuw te realiseren woningen

Net als bij de parkeerbalans gelden ook bij de verkeersgeneratieberekening kencijfers per functie afkomstig uit de CROW publicatie 317 ‘Kencijfers Verkeersgeneratie en Parkeren’.

Deze kencijfers bieden een bandbreedte tussen een minimum en maximumwaarde. In dit geval wordt het gemiddelde aangehouden. Hierbij is de volgende karakteristiek toegepast:

Gebiedstypering ‘Rest bebouwde kom’.

Uitgaande van deze karakteristieken en de aantallen woningen en woningtype kan de totale verkeersgeneratie van het plan berekend worden.

De bestaande bedrijfswoning wordt gewijzigd naar een reguliere woonfunctie, de daarbij horende verkeersgeneratie wijzigt niet t.o.v. de nieuwe situatie en is derhalve buitenbeschouwing gelaten.
Bij de berekening is rekening gehouden met de ontsluitingswijze vrijstaande woning en direct aansluit op de Ursulineweg.

Motorvoertuigen per etmaal (werkdaggemiddelde).

Woonfunctie

Aantal

Auto’s

Verkeersgeneratie per woning

Totale verkeersgeneratie

			Minimaal	Maximum	Min.	Max.	Gemiddeld
vrijstaand	4	1	7,8	8,6	31	35	33

Berekening huidige verkeersgeneratie tuincentrum en naast gelegen bedrijfsbestemming

De berekening is gebaseerd op de werkelijke aantallen verkeersbewegingen van en naar de locatie.
De bestaande bedrijfswoning wordt gewijzigd naar een reguliere woonfunctie, de daarbij horende verkeersgeneratie wijzigt niet t.o.v. de nieuwe situatie en is derhalve buitenbeschouwing gelaten.

Motorvoertuigen per etmaal (werkdaggemiddelde) o.b.v praktijkcijfers.

Functie	Soort verkeer	Aantal	Berekening verkeersgeneratie	Totale verkeersgeneratie
Tuincentrum	bezoekers	55	Aankomst en vertrekken (maal 2)	110
	Aan en afvoer	2	Vrachtwagens (maal 2)	4
Bedrijf 2	bezoek	1	Aankomst en vertrekken (maal 2)	2

Tweede auto:
Voor de geplande woningen in het duurdere segment is als uitgangspunt genomen het bezit van twee auto’s.

Onderzoek multimediale platform voor verkeerskundigen

Uit de veldwerkgegevens blijkt dat daar waar gerekend werd met de kencijfers binnen de aangegeven bandbreedtes van CROW, de aantallen autoverplaatsingen bij meervoudig autobezit meer dan 50 tot bijna 70 procent hoger liggen dan in werkelijkheid is gemeten. Zelfs bij het hanteren van de minimumkengetallen in de bandbreedte liggen de theoretische waarden meer dan 50 procent hoger dan de werkelijkheid.

Samenvattend kan worden gesteld dat de huidige breed geaccepteerde methode om de verkeersgeneratie voor woningen te bepalen, overschat wordt voor meervoudig autobezit door een aangenomen lineair verband tussen autobezit en autoverplaatsingen. In het onderzoek is aangetoond dat dit niet correct is bij meervoudig autobezit.

Berekening verkeersgeneratie voor vier nieuwe woningen:

Voor het berekenen van de te verwachten aantal autoverplaatsingen is per woning uitgegaan van 2 auto’s per woning. Grote kavels in het duurdere segment en te verwachten ruimer bestedingsniveau.
Voor de berekening zijn de normen voor de tweede auto met 50% gereduceerd, zoals eerder beschreven in het onderzoek multimediale platform voor verkeerskundigen.

Motorvoertuigen per etmaal (werkdaggemiddelde).

Woonfunctie

Aantal

Auto’s

Verkeersgeneratie per woning

Totale verkeersgeneratie

			Minimaal	Maximum	Min.	Max.	Gemiddeld
vrijstaand	4	2	7,8	8,6	47	52	49

Uit de voorliggende berekeningen blijkt dat bij verwezenlijking van het voorgenomen plan er een afname plaats vindt van het aantal verkeersbewegingen van 116 naar gemiddeld 49 mvt/etmaal, er vindt dus een reductie plaats van 67 mvt/etmaal.

[image]

Conclusie

Het bestemmingsplan maakt geen ontwikkelingen mogelijk die negatieve gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit en er grenswaarden worden overschreden. Het plan voldoet ruimschoots aan de in de wet opgenomen Nibm-regeling, waarbij de voorgenomen ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.
Vanuit het aspect luchtkwaliteit bezien zijn er geen belemmeringen voor het gewenste plan.

5.7 Externe veiligheid

5.7.1 Algemeen

Sinds 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van toepassing. In het besluit zijn richtlijnen opgenomen voor het bouwen en handhaven van gevoelige bestemmingen (zoals woningen) in de buurt van inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd en/of opgeslagen.

Per 1 april 2015 is het beleid ten aanzien van Externe Veiligheid en transport van gevaarlijke stoffen nader uitgewerkt in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de Regeling Basisnet. Met de inwerkingtreding van het Basisnet is de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRNVGS) komen te vervallen.

Bij externe veiligheid gaat het onder meer om de productie, opslag, transport en gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten leggen beperkingen op aan de omgeving. Door voldoende afstand aan te houden tussen deze activiteiten en 'gevoelige objecten' wordt voldaan aan de wettelijke normen. In het kader van de externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden:

Inrichtingen, waarin opslag en/of verwerking van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.
Transportroutes, waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.
Buisleidingen, waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Binnen de externe veiligheid worden drie normstellingen gehanteerd:

Het Plaatsgebonden Risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers;
Het plaatsgebonden risico is de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een zelfde verblijft, komt te overlijden als gevolg van een incident met het vervoer van gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico werd voorheen ook wel individueel risico genoemd.
De norm voor het plaatsgebonden risico ligt in principe op 10-6 per jaar, oftewel een kans van één op een miljoen. Voor nieuwe situaties geldt deze norm als grenswaarde voor kwetsbare bestemmingen en als richtwaarde voor beperkt kwetsbare bestemmingen. Voor bestaande situaties geldt deze norm als streefwaarde en geldt een plaatsgebonden risico van 10-5 per jaar als grenswaarde.
Het Groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen;
Het groepsrisico is de kans per jaar per kilometer transportroute dat een groep van tien of meer personen in de omgeving van een transportroute in één keer dodelijk slachtoffer wordt van een ongeval met het vervoer van gevaarlijke stoffen op die transportroute.
Het groepsrisico wordt getoetst aan een oriëntatiewaarde per kilometer per jaar:

- 10-4 voor een ongeval met ten minste 10 dodelijke slachtoffers
- 10-6 voor een ongeval met ten minste 100 slachtoffers
- 10-8 voor een ongeval met ten minste 1000 slachtoffers
- enzovoorts (een lijn door deze punten bepaalt de oriëntatiewaarde)
Bij een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico óf een toename van het groepsrisico moet het Bevoegd Gezag een verantwoording van het groepsrisico opstellen. Hierin moeten naast de aspecten zelfredzaamheid en hulpverlening worden aangegeven hoe de diverse factoren bij de totstandkoming van het besluit zijn beoordeeld en eventuele maatregelen zijn afgewogen. Ook het bestuur van de veiligheidsregio moet in de gelegenheid worden gesteld om ten aanzien van het groepsrisico een advies uit te brengen. Maatregelen aan transportmiddelen kunnen alleen op landelijk of internationaal niveau genomen worden. Maatregelen aan de omgeving, zoals de inrichting van een gebied of de route zelf, zijn wel op lokaal niveau mogelijk.

Het plasbrandaandachtsgebied
Bij de ontwikkeling van het Basisnet is deze derde voorwaarde toegevoegd. Hiermee wordt het effectgebied weergegeven van het scenario met de grootste kans van voorkomen: de plasbrand. In deze gebieden moet er in samenhang met mogelijkheden van plasbrandbestrijding en bouwtechnische maatregelen beargumenteerd worden waarom er gebouwd wordt. Het 'Bouwbesluit 2012' is hier voor aangepast.

Risicocommunicatie

De invulling van de risicocommunicatie door de gemeente wordt uitgevoerd in het kader van de gemeentelijke informatieplicht over de voorbereiding op en alarmering bij rampen. Bij een calamiteit is het van levensbelang dat de bevolking tijdig gewaarschuwd wordt.

Tevens wordt bij de uitgifte van kavels in de nabijheid van de gasleiding voorlichting gegeven aan de kopers betreffende de aanwezigheid en ligging van de gasleiding en hoe te handelen bij een eventueel gaslek. Zelfredzaamheid door herkennen van het gevaar en vluchten naar een veilige plek staat daarbij voorop.

Nader onderzoek

Met het oog op externe veiligheid als gevolg van de het transport van gevaarlijke stoffen via buisleidingen heeft bureau Windmill Milieu en Management in september 2017 de hoogte van het groepsrisico en de verantwoording hiervan nader te beschouwd. Inhoudelijk is de rapportage op 23 mei 2018 tekstueel met enkele kleine onderdelen aangevuld.

Conclusie
In de omgeving van het plangebied ‘Ursulineweg Leusden’ zijn twee risicobronnen aanwezig die relevant zijn vanuit het oogpunt van externe veiligheid. Het betreft het transport van gevaarlijke stoffen over de weg (A28 en Randweg) en het transport van aardgas door een aardgastransportleiding.

Gelet op de afstand van het plangebied tot de A28 en de Randweg was voor deze risicobron geen berekening noodzakelijk. Voor de risicobron aardgastransportleiding is de invloed van het plan op de hoogte van het groepsrisico berekend. Voor deze bron geldt dat het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde ligt en dat, als gevolg van de planontwikkeling, sprake is van een afname van de hoogte van het groepsrisico.

Ten aanzien van bereikbaarheid en bestrijdbaarheid (bluswatervoorzieningen) voldoet het plan grotendeels, aangezien het gebied moet voldoen aan de eisen die zijn opgenomen in de bouwverordening van de gemeente Leusden ten aanzien van een goede bereikbaarheid en voldoende bluswatervoorzieningen.

Ten aanzien van zelfredzaamheid geldt dat bij een calamiteit ter plaatse van de wegen, bij tijdige alarmering, mogelijkheden zijn om zichzelf in veiligheid te brengen door de schuilen of te vluchten. In verband met een mogelijk toxisch scenario ter plaatse van de A28 moeten ramen, deuren en ventilatie kunnen worden gesloten. Indien een calamiteit (leidingbreuk) aan de aardgastransportleiding plaatsvindt ter hoogte van het plangebied, zijn de mogelijkheden tot zelfredzaamheid zeer beperkt, aangezien het plangebied geheel binnen de 100% letaliteitsgrens bevindt. Indien de calamiteit zich op grotere afstand van het plangebied plaatsvindt, neemt de mogelijkheid tot zelfredzaamheid toe.

In de notitie zijn elementen aangedragen welke de gemeenteraad kan gebruiken bij de oordeelsvorming inzake de verantwoording van het groepsrisico. De gemeente Leusden dient in het kader van de ruimtelijke procedure advies in te winnen bij de Veiligheidsregio en een standpunt in te nemen aangaande de verantwoording van het groepsrisico.

De rapportage is als bijlage 5 bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd.

5.7.2 Beoordeling ontwikkelingsgebied

Om te beoordelen in hoeverre de drie risicobronnen relevant zijn voor dit bestemmingsplan is de risicokaart.nl geraadpleegd. Op basis van de risicokaart kan het volgende worden geconcludeerd.

5.7.2.1 Inrichtingen

In de wet- en regelgeving aangaande externe veiligheid zijn richtlijnen opgenomen voor het bouwen en handhaven van gevoelige bestemmingen (zoals woningen) in de buurt van inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd en/of opgeslagen.

Binnen het plangebied bevinden zich geen inrichtingen die in het kader van externe veiligheid relevant zijn. Ook bevinden zich buiten het plangebied geen inrichtingen waarvan het invloedsgebied tot in het plangebied reikt.

5.7.2.2 Transportroutes

In de nabijheid van het plangebied zijn enkele wegen aangewezen als een Route Gevaarlijke Stoffen, de A28, Randweg en Groene Zoom. De route kan gebruikt worden door het bestemmingsverkeer richting de bedrijventerreinen Princenhof, Paardenmaat en Ambachtsweg. De route is via een interne lus door de gemeente via de N226 ( Arnhemseweg) verbonden aan de Rijksweg A28.

[image] [image] [image]

Afbeelding - fragment themakaart externe veiligheid

Volgens de tabel "Basisnet weg" geldt ter plaatse van de afrit 5 bij de A28 een PR 10^-6 contour van 14 meter. De afstand tot de A28 tot de eerste in het plangebied gelegen kwetsbare objecten bedraagt ruim 450 meter.

De Groene Zoom en ten dele de Randweg behoort tot de door de gemeente Leusden vastgestelde route voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. De afstand van De Groene Zoom tot de eerste in het plangebied gelegen kwetsbare objecten bedraagt ongeveer 265 meter en de afstand tot de Randweg bedraagt 226 meter. Gezien deze afstanden is er geen belemmering vanwege het plaatsgebonden risico. Aangezien het groepsrisico vanwege het bestemmingsplan niet toeneemt is een verantwoording van het groepsrisico zoals bedoeld in artikel 8 van het Besluit externe veiligheid transportroutes niet noodzakelijk. Wel dient een beperkte verantwoording zoals bedoeld in artikel 7 van het Bevt noodzakelijk en betreft:

de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp

op die weg, spoorweg of dat binnenwater, en

voor zover dat plan of die vergunning betrekking heeft op nog niet aanwezige kwetsbare of

beperkt kwetsbare objecten: de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen

indien zich op die weg, spoorweg of dat binnenwater een ramp voordoet.

De Groene Zoom en Randweg liggen hemelsbreed op ongeveer 1,5 km vanaf de brandweerpost aan de Burgemeester Van der Postlaan te Leusden en op hemelsbreed 3,5 km bevindt zich de ambulancepost aan de Zonnehof te Amersfoort.
Loodrecht op De Groene Zoom lopen meerdere vluchtwegen welke mogelijkheid tot evacuatie geven.

De spoorlijn (Ponlijn) is op ruime afstand van het plangebied gelegen, waarover geen transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt en de ten westen van het plangebied gelegen Heiligenbergerbeek is geen vaarweg waarover gevaarlijke stoffen worden getransporteerd.

Conclusie

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en water vormen geen belemmering voor het plangebied.

5.7.2.3 Buisleidingen

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. De normstelling is in lijn met het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). In artikel 14 van het Besluit externe veiligheid buisleidingen is vermeld dat het bestemmingsplan de ligging van aanwezige buisleidingen alsmede de daarbij behorende belemmeringenstrook moet vermelden.

In het plangebied is een buisleiding aanwezig van de N.V. Nederlandse Gasunie die in het kader van de externe veiligheid relevant is. De hogedrukaardgasleiding is aangemerkt als A-510, een druk van 66,2 bar en 36 inch buis. De gehanteerde risicocontour is 5 meter uit het hart van de leiding.

Conform artikel 12 van het Bevb moet binnen het invloedsgebied van een buisleiding het groepsrisico worden verantwoord. Het invloedsgebied dient met behulp van het rekenprogramma CAROLA te worden bepaald om na te gaan of de gewenste ontwikkeling hierbinnen ligt. In artikel 12, derde lid van het Bevb is vermeld wanneer een beperkte verantwoording afdoende is.

Nader onderzoek

Windmill Milieu en Management heeft in september 2017 onderzoek uitgevoerd naar de risico’s ten gevolge van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. Onderzocht is of de buisleiding een belemmering vormt voor de planontwikkeling. Tevens is bepaald welke effecten het plan heeft op de hoogte van het groepsrisico van de betreffende buisleiding.

Conclusie
Uit de berekening volgt dat het plangebied niet is gelegen binnen een plaatsgebonden 10-6 risicocontour van een buisleiding. Het plangebied ligt wel binnen het invloedsgebied voor externe veiligheid van buisleiding A-510-deel-1 zodat de invloed van het plan op de hoogte van het groepsrisico voor deze buisleiding is bepaald.
Uit de berekening van de hoogte van het groepsrisico zowel vóór als ná planrealisatie blijkt dat de planrealisatie leidt tot een afname van de hoogte van het groepsrisico voor deze buisleiding.

Het transport van gevaarlijke stoffen door buisleiding vormt derhalve geen belemmering voor de planrealisatie.

De rapportage is als bijlage 6 bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd.

Reactie Veiligheidsregio Utrecht (Vru)

Over enkele passages in de toelichting en rapportages van Windmill Milieu zijn aanbevelingen gegeven om deze op onderdelen aan te passen en/of aan te vullen. Op het advies na, om hoofdstuk 4 van het uitgevoerde onderzoek in zijn geheel over te nemen in de toelichting van het bestemmingsplan, zijn alle gemaakte aanbevelingen overgenomen en verwerkt in de toelichting en de rapportage. De volledige reactie en beantwoording daarop is opgenomen in de "Nota Vooroverleg en ambtelijke aanpassingen" en is als bijlage 14 bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen herontwikkeling.

5.8 Milieuhinder bedrijvigheid

In verband met de ontwikkeling van de 4 nieuwe woningen is het van belang om inzichtelijk te maken of het woon- en leefklimaat niet worden gehinderd door bedrijvigheid in de omgeving. Anderzijds is het ook van belang dat de nieuwe woningen niet leiden tot beperkingen op de bedrijfsvoering van de aanwezige bedrijvigheid.

Bedrijven zijn milieubelastende bestemmingen die hinder kunnen veroorzaken ten opzichte van milieugevoelige bestemmingen, zoals wonen. Om deze hindersituaties te voorkomen dient bij een bestemmingsplan(wijziging) waarin milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen in elkaars nabijheid mogelijk worden gemaakt in principe uit te worden gegaan van (voldoende) scheiding van functies. Daartoe zijn in de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering (2009; hierna te noemen B&M) richtafstanden opgesteld. Deze afstanden geven voor gemiddelde bedrijfssituaties aan op welke afstand geen hinder is te verwachten. De meer gedetailleerde afstemming voor de voorkoming van milieuhinder vindt vervolgens plaats in het kader van de Wet milieubeheer. De betreffende VNG-publicatie vormt dus ook geen wettelijk kader.

Op basis van de, in de publicatie opgenomen richtafstanden, wordt in dit bestemmingsplan een inschatting gemaakt van mogelijk overlast als gevolg van de nabijheid tussen milieubelastende bedrijvigheid en milieugevoelige bestemmingen.

Deze richtafstanden in B&M zijn naast de factoren aard en omvang van het bedrijf mede afhankelijk van de omgeving. Voor een rustige woonomgeving gelden andere afstanden (strengere eisen) dan voor andere gebieden, zoals drukke woonwijken, gemengde gebieden, bedrijventerreinen en landelijke gebieden. De onderhavige locatie is buiten de bebouwde kern gesitueerd en kenmerkt zich als een gemengd gebied van wonen en bedrijvigheid, het gebied betreft een overgangsgebied naar het landelijk gebied.

Een overschrijding van de wettelijke normen (qua geluidsbelasting, stof, geur en gevaar) is normaliter niet toelaatbaar.
Ten aanzien van de milieuzonering rond het plan voorkomende bedrijfsactiviteiten is aangesloten bij de publicatie Bedrijven en Milieuzonering 2009 van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Hierbij gaat het om de in deze publicatie opgenomen categorisering van bedrijfstypen en de daarbij behorende afstanden ten opzichte van woonbebouwing (uitgaande van een gemengd gebied).

In de VNG-brochure is vermeld dat de richtafstanden uit bijlage 1 met één afstandsstap kunnen worden verlaagd indien sprake is van een omgevingstype gemengd gebied. Een richtafstand van 100 meter wordt in een dergelijk geval 50 m.

Binnen de vigerende bestemmingsplannen 't Spiegel en Buitenplaats worden bedrijven toegestaan tot maximaal categorie 2. Overeenkomstig de VNG-brochure geldt voor cat. 2 bedrijven een grootste afstand (de minimale in acht te nemen afstand) van 10 meter, uitgaande van gemengd gebied.
De bedrijven / inrichtingen die zich in de directe nabijheid van het plangebied bevinden of planologisch mogelijk zijn gemaakt, leiden niet tot onacceptabele situaties voor de binnen het plangebied te realiseren woningen. De meest dichtbij gelegen bedrijfsbestemming is gelegen aan de overzijde van het Ursulineweg. Ter plaatse is de bouw mogelijk gemaakt voor de realisatie van bedrijven tot categorie 2. De afstand vanaf de bedrijfsbebouwing tot de geplande woningen in het plangebied bedraagt ruim 48 meter.

Daarnaast is ten zuiden van het plangebied, binnen het agrarisch gebied, een paardenhouderij gevestigd op een afstand van ruim 147 meter tot aan de begrenzing van het onderhavig plangebied.
Voor een paardenfokkerij of –houderij beveelt de VNG-brochure richtwaarde afstanden aan, voor geur een afstand aan van 50 meter en voor stof en geluid 30 meter. Aangezien geur bij dit soort bedrijven de hinderbepalende factor is wordt een hinderzone van 50 meter rond de activiteiten van het bedrijf aangehouden. Dit betekent dat in een cirkel van 50 meter rond de paardenhouderij geen geurhindergevoelige gebouwen, zoals woningen, mogen worden gebouwd zolang (geur-) hinder veroorzaakt wordt.

Het uitgangspunt hierbij is dat bij het aanhouden van deze afstandsnormen een aangenaam woon- en leefklimaat wordt verondersteld. De bedrijven in de omgeving leveren geen beperkingen op voor het wonen in het plangebied.

Conclusie

De omliggende bedrijven leiden in de actuele situatie niet tot conflicten met de woonfunctie. Voor bedrijven wordt er met specifieke bepalingen ingevolge de (milieu) wetgeving voor gezorgd dat de mogelijke milieugevolgen voor de woonomgeving ook tot een aanvaardbaar minimum beperkt blijven.
Het aspect milieuhinder bedrijvigheid vormt dan ook geen belemmering voor de voorgenomen herontwikkeling van het plangebied.

5.9 Waterparagraaf / watertoets

Algemeen

Bij ruimtelijke plannen geldt vanaf 1 november 2003 de wettelijke verplichting van een waterparagraaf/ watertoets. De watertoets is één van de pijlers van het Waterbeleid voor de 21 eeuw, waarin aan water een belangrijke rol in de ruimtelijke ordening is toegekend. Met de watertoets zijn waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces betrokken. De watertoets betreft het hele proces van informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van een waterparagraaf is een samenhangend beeld te geven van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met duurzaam waterbeheer en de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Indien voorkomen echt niet mogelijk is, komen inrichtingsmaatregelen en compensatie in beeld.

Binnen het plangebied is sprake van een herontwikkeling waarbij bedrijfsbestemmingen worden opgeheven en bestaande opstallen worden gesloopt. Daarvoor in de plaats worden er vier nieuwe vrijstaande woningen mogelijk gemaakt.

Waterkeringen en watergangen

Vaste afspraak met het waterschap is dat primaire watergangen, die een belangrijke waterbergende en -afvoerende functie vervullen, in het bestemmingsplan rechtstreeks worden bestemd.
Aan de zuidzijde is direct aanliggend en deels binnen het plangebied, op de leggerkaart van het waterschap Vallei en Veluwe, een greppel aangemerkt als C-water. In de directe nabijheid zijn de overige watergangen aangemerkt als B-water en gelegen buiten het onderhavig plangebied.

[image] [image]

Afbeelding - fragment leggerkaart oppervlaktewateren Gelderse Vallei

Overige watergerelateerde aspecten

Het plangebied is niet gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied. In de directe omgeving zijn geen waterwingebieden, boringvrije zones, reserveringsgebieden voor waterberging gelegen. Ook is het plangebied niet gelegen binnen beschermingszone van een waterkering.

Regenwater en grondwater

Het is van belang dat grondwater wordt beschermd tegen vervuiling, ook in stedelijk gebied. Om hieraan bij te dragen mogen bij ruimtelijke ontwikkelingen geen uitloogbare materialen worden gebruikt zoals koper, lood, zink en geïmpregneerd hout op plekken waar die met regenwater in aanraking kunnen komen. Het regenwater in het plangebied moet zoveel mogelijk worden verwerkt op eigen terrein, bijvoorbeeld door infiltratie in de bodem. Alleen als dit niet mogelijk is, kan het gescheiden worden aangeboden op het gemeentelijk riool.

Alle neerslagwater die op het verhard oppervlak valt zal worden afgekoppeld en worden afgevoerd naar de C-watergang. Getracht wordt om een goede waterkwaliteit te realiseren met een duurzaam integraal waterbeheer. Waterverontreiniging wordt zoveel mogelijk voorkomen en het zelfreinigend vermogen wordt geoptimaliseerd.

De doelstelling is om de watergang blijvend waterhoudend te laten zijn om daarmee binnenplanse waterberging te creëren en het neerslagwater zo lang mogelijk vast te houden. Bij de watergang zal stroomafwaarts westelijk binnen het plangebied een stuw worden aangelegd waardoor alleen bij extreme neerslag het water kan worden afgevoerd en er ook doorspoeling mogelijk is.

Schoon water opgave KRW/NBW

De Heiligenbergerbeek is aangegeven als opgave KRW en NBW. De Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) heeft als doel: schoon water dat ruimte biedt aan een gevarieerde planten- en dierenwereld met een natuurlijke inrichting. Dit doel is vastgelegd in het Nationaal bestuursakkoord water (NBW). De door het waterschap (Waterbeheersprogramma 2016-2021 - Waterschap Vallei en Veluwe) benoemde maatregelen voor het waterlichaam Heiligenbergerbeek zijn voor in dit bestemmingsplan niet relevant.

Riolering

In het plangebied ligt een gemengd rioolstelsel. Het relatief schone water van de verhardingen en woningen stroomt af naar het oppervlaktewater van de watergang aan de zuidrand van het plangebied (C-water). Het vuilwater zal worden afgevoerd op het bestaande persriool bij de Ursulineweg. Voorzuivering van het af te voerde water is niet noodzakelijk.

Onderhoud

Langs de watergang wordt voorzien in een bebouwingsvrije zone waardoor de oever en de watergang altijd bereikbaar blijft om onderhoud te kunnen plegen, het onderhoud vindt plaats door de toekomstige bewoners / eigenaren.

Watertoets

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd.

Op 1 augustus 2017 is de digitale watertoets uitgevoerd op de website www.dewatertoets.nl. De toets is uitgevoerd op een ruimtelijke ontwikkeling in het beheergebied van Waterschap Vallei en Veluwe.
De digitale rapportage van de toets is als bijlage 7 bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd.

Beoordeling

Binnen het plangebied liggen een of meerdere belangrijke oppervlaktewateren, waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat mogelijk daarmee primaire waterbelangen worden geraakt.
Over de hierboven genoemde primaire belangen wil het waterschap graag in gesprek met de initiatiefnemer van het plan.

Aansluitend op de digitale watertoets is op 11 oktober 2017 het voorliggende bestemmingsplan besproken met het Waterschap Vallei en Veluwe en heeft daarop schriftelijk (per e-mail) als volgt gereageerd.
Naar aanleiding van de ingediende watertoets kan ik u meedelen dat er vanuit het waterbelang geen belemmeringen zijn. Het plangebied raakt aan de beschermingszone van een schouwplichtige watergang aan de zuidwestzijde van het perceel. Aangezien op dat punt van het perceel/plangebied geen wijzigingen plaatsvinden, is er vanuit het wateraspect geen bezwaar. Een nadere regeling in het bestemmingsplan is derhalve niet noodzakelijk.

In het kader van het wettelijk verplichte vooroverleg wordt tevens het bestemmingsplan voorgelegd aan Waterschap Vallei en Veluwe. De resultaten van dat overleg worden in dit bestemmingsplan opgenomen.

5.10 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied komt één leiding voor die ruimtelijke relevant is, de aardgastransportleiding zoals beschreven in hoofdstuk 5.7 en krijgt een doorwerking in dit bestemmingsplan.

De belemmeringszone behorende bij deze gastransportleiding is als dubbelbestemming in het bestemmingsplan opgenomen. Hierbij is o.a. geregeld dat ter plaatse van deze dubbelbestemming niet gebouwd mag worden en geen diepwortelende beplanting mag worden aangebracht.

Voorwaarden die de Gasunie stelt bij de functieverandereing zijn:

Gasunie moet altijd bij haar leiding kunnen komen;
de plantlijst wordt gehanteerd in de belemmerde strook, bijlage 12 van de toelichting;
de Velin voorwaarden worden gerespecteerd, bijlage 13 van de toelichting;
ten alle tijden de leidingstrook moet kunnen inspecteren, voorafgaand zal dit worden aangekondigd en wordt het perceel niet betreden zonder kennisgeving;
indien nodig onderhoud kunnen plegen;
indien Gasunie voor het onderhoud schade aan een tuin moet maken zal dit netjes worden hersteld;.
eventueel leidingmeubilair kan verplaatst worden indien dit als storend wordt ervaren;
de bouwwerkzaamheden van het pand dienen met ons afgestemd te worden en zullen door ons worden begeleid;
de leidingstrook dient tijdens de bouw vrij te blijven van opslag;
de bouw dient minimaal 5 m uit de leiding te geschieden en er kan en mag nooit en te nimmer een aanbouw boven de leiding plaatsvinden.

In de regels van het bestemmingsplan is bij de dubbelbestemming “Leiding – Gas” een voorzorgsmaatregel opgenomen voor de bouw van de meest nabij gelegen woning, inhoudende dat; de werkzaamheden niet mogen worden gestart voordat de leidingbeheerder de ligging van de leiding heeft aangewezen door middel van herkenbare markeringen, bijvoorbeeld piketten.

Voor aanvang van de werkzaamheden dient hiervoor een afspraak gemaakt te worden voor:

het ter plaatse aanwijzen van de ligging van de leiding(-en) of kabel(s);
het maken van nadere afspraken over de uitvoering van de gemelde werkzaamheden.

5.11 Duurzaamheid

De gemeente streeft ernaar dat gebouweigenaren bij nieuwbouw of verbouw energiezuinig bouwen en duurzame materialen toepassen, zoals duurzaam geproduceerd hout of herbruikbare materialen.

De provinciale ruimtelijke verordening schrijft voor dat ruimtelijke planning binnen het stedelijk gebied een beschrijving bevatten van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen (art. 3.1, lid 3 van de verordening).

Gemeente Leusden stimuleert de toepassing van het Gemeentelijke Praktijk Richtlijn (GPR) gebouw. GPR gebouw is een praktisch programma waarmee duurzaam bouwen in een rapportcijfer op vijf thema's wordt uitgewerkt: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. GPR Gebouw geeft inzicht in de talrijke keuzes om een milieuvriendelijk, gezond en toekomstbestendig huis te bouwen.

Het ministerie van VROM ondersteunt met de regeling Stimuleren Lokale Klimaatinitiatieven (SLOK) gemeenten in de ontwikkeling en uitvoering van klimaatbeleid. Het klimaatakkoord, de SLOK-regeling en de ervaringen met de gemeente met voorgaand klimaatactieplan vormen de basis van het Klimaatactieplan 2009-2012, met ambitie en een uitwerking in concrete activiteiten. Alleen bij het mogelijk maken van bio-energie wordt een rol voor bestemmingsplannen voorzien. Dat is in dit bestemmingsplangebied niet aan de orde.

In het kader van de aanvraag van de vergunning voor het bouwen voor de realisering van de nieuwe woningen wordt aandacht besteedt aan het duurzaamheidaspect. Hierbij kan gedacht worden aan energiezuinigheid en het gebruik van duurzame bouwmaterialen. In het kader van de aanvraag van de vergunning voor het bouwen worden de duurzaamheidaspecten nader uitgewerkt.

Nul-op-de meter in 2020

In februari 2015 heeft de gemeente Leusden het provinciaal programma 'Nul-op-de-meter' mede ondertekend. De ambitie daarbij is om binnen de provincie Utrecht 50.000 ‘nul-op-de-meter’ woningen in 2020 te hebben gerenoveerd. Om de ambitie van 50.000 woningen in 2020 in de regio Utrecht te bereiken, moeten ondernemers, wetenschappers, politici, ambtenaren bij gemeenten en afgevaardigden van maatschappelijke organisaties samenwerken en actief bijdragen. Door industrialisatie en standaardisering van toe te passen materialen en door gunstige leenmogelijkheden worden de aanpassingen voor iedereen haalbaar en betaalbaar.

Om de beoogde duurzaamheidsambities in het onderhavig bestaand stedelijk gebied te kunnen realiseren is in het bestemmingsplan een specifieke regeling opgenomen. Met name wordt daarmee de proceduretermijn van vergunningverlening voor de ontwikkeling bespoedigd. In de regels is een mogelijkheid opgenomen om onder bepaalde voorwaarden af te kunnen wijken van de in regels gestelde maten en percentages, ten behoeve van voorzieningen gericht op het energieneutraal renoveren van woningen.

In ieder geval mogen de voorzieningen bij de woning(en) geen onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken tot gevolg hebben. Hierbij kan worden gedacht aan strijdigheid met het burenrecht, onevenredige vermindering van de daglichttoetreding, onevenredige belemmering van erfdienstbaarheden (recht van overpad en afwatering) of inbreuk op eigendomsrecht zonder toestemming.

5.12 Vormvrije m.e.r. beoordeling

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen me.r.- (beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst C en D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt.
Gemeenten en provincies moeten daarom per 1 april van 2011 ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een MER nodig is.
Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig.

Beoordeling noodzakelijkheid m.e.r.-beoordeling

Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn.

Drempelwaarden Lijst D

In het projectgebied worden 4 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. In het geval van een stedelijk ontwikkelingsproject is direct een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk als de activiteit gaat om de bouw van 2.000 woningen of meer in een aaneengesloten gebied of als de activiteit een omvang heeft van 100 hectare (activiteit D 11.2, Bijlage bij het Besluit m.e.r.). De ontwikkeling ligt ver beneden de drempelwaarde zoals opgenomen in het Besluit m.e.r. Een m.e.r.-beoordeling is derhalve niet direct noodzakelijk.

Gevoelig gebied

In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden.
Het plangebied niet ligt in of nabij een gebied dat beschermd wordt vanuit de natuurwaarden. Het plan ligt daarnaast zodanig ver verwijderd van de Ecologische Hoofdstructuur, een Vogel- of Habitatrichtlijngebied of overig beschermd natuurgebied dat van externe werking geen sprake is.

Het plangebied behoort niet tot een waterwinlocatie, waterwingebied of grondwater beschermings- gebied. Ook behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument ligt en ligt het niet binnen een Bèlvéderegebied of beschermd stads- en dorpsgezicht, ook is het niet gelegen in een landschappelijk waardevol gebied.

Milieugevolgen

Bovenstaand zijn de verschillende milieueffecten beschouwd, hieruit blijkt dat er door de ontwikkeling geen sprake zal zijn van nadelige milieugevolgen.

Conclusie

Zoals beschreven in de voorafgaande alinea's zijn er geen 'belangrijke nadelige milieugevolgen' te verwachten en daarom is het niet noodzakelijk een m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de wijze waarop de beoogde ontwikkelingen zijn vertaald in juridisch bindende regels, met hieraan gekoppeld een verbeelding.
De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en de regels over de toegelaten gebouwen. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels evenals de functie van visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.
Het bestemmingsplan heeft een belangrijke functie als toetsingskader voor bouwaanvragen en het (toekomstige) gebruik van de gronden en gebouwen.

Sinds 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening van toepassing. Onderdeel van de wetgeving is de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. In deze regeling wordt beschreven hoe het bestemmingsplan er uit moet zien en welke benamingen worden gehanteerd. Ook het kleurgebruik op de kaart is vastgelegd in de landelijke standaarden evenals de technische vereisten. Het plan is opgezet als een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening, een plan met directe bouw- en gebruiksdoelen. Het bestemmingsplan bestaat volgens artikel 3.1.3. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) feitelijk uit de volgende (juridisch bindende) onderdelen:

geometrische plaatsbepaling van het plangebied en de daarin aangewezen bestemmingen, de verbeelding;
een beschrijving van die bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven, de regels.

Verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen en zijn diverse bepalingen, onder andere betreffende hoogtematen en functietoedeling, in beeld gebracht. Ook zijn aanduidingen opgenomen, waar dat nodig is om binnen een bestemming een specifieke regeling mogelijk te kunnen maken. Het plan bestaat uit de bestemmingen die in paragraaf 6.2 worden behandeld.

Regels
De opbouw van de regels is gelijk aan die van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen SVBP 2012. De opbouw van de regels is als volgt:

Hoofdstuk 1 van de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de begripsbepalingen (artikel 1), waarin de in het regels van het bestemmingsplan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. Daarmee wordt voorkomen dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen en begrippen.
In artikel 2 "wijze van meten" wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering (zoals goothoogte, bouwhoogte inhoud en oppervlakte) in het plan gemeten moet worden;
in Hoofdstuk 2 zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen. Uitgangspunt daarbij is geweest om de nieuwe planologische situatie te bestemmen en worden in paragraaf 6.2 waar nodig nader toegelicht;
in Hoofdstuk 3 staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene afwijkingsregeling, die het bevoegd gezag de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken;
Hoofdstuk 4 van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.

6.1.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Het doel van deze wet is om te komen tot een samenhangende beoordeling in één procedure van verschillende activiteiten die invloed hebben op de fysieke leefomgeving. De Wabo heeft tot gevolg dat verschillende vergunningen worden verleend in één besluit, de omgevingsvergunning.
Ook de thans in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen vergunningen en ontheffingen vallen onder de Wabo. Voor het bestemmingsplan heeft dit gevolgen voor de gebruikte terminologie. Termen als bouwvergunning, aanlegvergunning en sloopvergunning zijn vervangen door 'omgevingsvergunning ten behoeve van…'.
De term ontheffing is vervangen door 'afwijking van de bouwregels/gebruiksregels'.
Voorliggend bestemmingsplan is afgestemd op de invoering van de Wabo en de in de Wabo en het Besluit omgevingsrecht (Bor) gehanteerde begrippen.
Voor het vergunningvrij bouwen dient derhalve te allen tijde de omschrijvingen en bepalingen uit de Wabo en het Bor te worden geraadpleegd.

6.2 Bestemmingen

Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de SVBP een vaste volgorde aangehouden en bestaan in ieder geval uit bestemmingsregels en bouwregels. Voor enkele bestemmingen zijn daarbij bijzondere gebruiksregels opgenomen en/of een afwijkingsbevoegdheid.

De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen) die binnen de bestemming zijn toegestaan (=het gebruik). In een aantal gevallen is een specificering opgenomen van de toegestane functie, welke correspondeert met aanduidingen op de verbeelding;
bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen). Bouwregels zijn in ieder geval van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning en activiteiten die vallen onder artikel 3 van bijlage II Bor;
nadere eisen (regels op grond waarvan nadere eisen aan bouwwerken en de situering daarvan kunnen worden gesteld);
afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de bouwregels);
specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is);
afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de gebruiksregels);
omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden noodzakelijk is);
omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden er een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk noodzakelijk is);
wijzigingsbevoegdheid (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden).

6.2.1 Tuin

De bestemming 'Tuin' bevat de gronden die vrij dienen te blijven van gebouwen. Andere bouwwerken zijn wel toegestaan, mits deze voldoen aan de in de regels aangegeven maatvoering. In deze bestemming zijn twee afwijkingsbevoegdheden opgenomen, één voor het bouwen van aangebouwde bijbehorende bouwwerken, zoals erkers en ingangspartijen en één voor het oprichten van erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn.

6.2.2 Water

De watergang binnen en naast gelegen aan het plangebied heeft een structurele functie voor waterberging en waterhuishouding en is daarom specifiek bestemd tot 'Water'.

6.2.3 Wonen

De bestemming 'Wonen' is opgenomen voor alle (toekomstige) woningen in het plangebied. Het gaat in dit plan enkel om vrijstaande woningen en op de verbeelding is het woningtype door middel van de aanduiding weergegeven. De woningen mogen uitsluitend worden gerealiseerd binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. Voor de realisatie van de woningen zijn in de regels bouwregels opgenomen.

Bouwregels
De belangrijkste bouwregels zijn die met betrekking tot het bouwen van de woning binnen het bouwvlak en de goot- en bouwhoogte van de woning. In de regels is vastgelegd dat de goot- en bouwhoogte van de woningen niet meer mag bedragen dan de oorspronkelijke goot- en bouwhoogte. Met oorspronkelijk wordt bedoeld de woning zoals deze volgens de eerste daarvoor verleende bouwvergunning is gebouwd.
Daarnaast is voor de nieuwe woningen een maximale maatvoering opgenomen voor de goot- en bouwhoogte. Afhankelijk van het te realiseren woningtype (met kap, lessenaarskap of platte afdekking) zijn daarbij horende goot- en bouwhoogten opgenomen.

Voor bijgebouwen en bijbehorende bouwwerken zijn de maximale goot- en bouwhoogten aangegeven, waarbij geen aanvullende bepalingen zijn opgenomen voor de te bebouwen oppervlakte en overeenkomstig zijn aan de bepalingen welke van toepasselijk zijn in het kader van het vergunningvrij bouwen.

Tot slot kan het bevoegd gezag nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van bijbehorende bouwwerken, die hetzij in de erfafscheiding hetzij binnen een afstand van 2 m hiervan worden gebouwd. Daarnaast kan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verlenen in afwijking van de bouwregels.

Werken aan huis

Binnen de woonbestemming is opgenomen dat het mogelijk is om een beroep aan huis uit te oefenen. Hier vallen de vrije beroepen en aanverwante beroepen onder, zoals kapper, pedicure. De oppervlakte die gebruikt mag worden voor dit beroep aan huis mag niet meer bedragen dan 30% van de totale oppervlakte van de woning en bijbehorende bouwwerken tot een maximum van 50 m².

Middels een omgevingsvergunning is het mogelijk om ook een bedrijf aan huis uit te oefenen. Het gaat hier om bedrijvigheid die lichte hinder kan veroorzaken. In een bijlage bij de regels zijn de verschillende typen bedrijvigheid aangegeven die hieronder vallen in een tabel opgenomen. Voor bedrijf aan huis gelden min of meer dezelfde eisen als bij een beroep aan huis plus enkele extra eisen.

Afwijkingen

Van de bouwregels kan worden afgeweken ten behoeve van het bouwen van bijbehorende bouwwerken tot een bouwhoogte van 5 meter.

Voorwaardelijke verplichting

Ter zekerheidstelling van de overeengekomen compenserende maatregelen, de sloop van bedrijfsbebouwing en aanleg van parkeervoorzieningen zijn in de regels voorwaarden opgenomen waaraan moet worden voldaan, alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend.

6.2.4 Leiding - Gas

De gasleiding A-510 die vanuit het noorden in zuidelijke richting door het plangebied loopt is bestemd als "Leiding - Gas". In de regels is aangegeven dat de aangewezen gronden mede zijn bestemd voor een aardgastransportleiding met een druk van 66 bar en een doorsnede van 36 inch. Aan weerszijden van de leiding ligt een bebouwingsvrije strook (veiligheidsstrook tevens zakelijk rechtstrook) van 5 meter waarbinnen in het geheel niet mag worden gebouwd.

Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de bescherming van en de veiligheidssituatie rond deze leiding. Voor het uitvoeren van bepaalde (grond)werkzaamheden dient een omgevingsvergunning aangevraagd te worden, hiermee kan controle worden uitgeoefend op met name grondroeringen (bijv. graafactiviteiten in het kader van bouw en andere activiteiten), is zo'n bijzondere bepaling.

6.2.5 Waarde - Archeologie

In het bestemmingsplan is één archeologische bestemming opgenomen. De dubbelbestemming is gebaseerd op een in het plangebied voorkomende verwachtingswaarde conform de gemeentelijke Archeologische beleidskaart en daarin aangemerkt als gronden met een lage archeologische verwachting.
Met de archeologische dubbelbestemming worden de mogelijke archeologische waarden zoals die zich in de bodem kunnen bevinden beschermd. De bescherming is vormgegeven door het opnemen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden in de bodem. Een aanvraag behorende bij een dergelijke omgevingsvergunning dient vergezeld te zijn van een archeologisch onderzoek. Voor de archeologische dubbelbestemming gelden specifieke onderzoeksvoorwaarden.

Het gehele plangebied, waar sprake is van een lage archeologische verwachtingswaarde, hebben naast de onderliggende hoofdbestemmingen, de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie lage verwachting' gekregen.
Deze gronden zijn, naast voor de andere voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

6.2.6 Waarde - Landschap

In het bestemmingsplan is aangegeven dat de aangewezen gronden mede zijn bestemd voor landschapswaarden. Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening en het vergunningvrij bebouwen van percelen met een bijzondere landschappelijke betekenis in te perken.

De beschermingszone die is opgenomen op de perceelgedeelten die aansluiten bij het agrarisch- of weidegebied en de daar aanwezige landschapselementen (houtsingel) en waterlopen.

Met de landschappelijke dubbelbestemming wordt beoogd de zichtas parallel aan de houtsingel zo open mogelijk te houden, bebouwing direct aansluitend wordt als storend ervaren en vormt daarmee een belemmerende en te harde overgang naar het achterliggende landschap.

6.3 Algemene regels

Naast de regels ten aanzien van specifieke bestemmingen, zijn er ook algemene regels opgesteld. Deze regels gelden onafhankelijk van het type bestemming. De belangrijkste van de algemene regels zijn:

Algemene bouwregels

hierin is een regeling opgenomen dat bestaande legale afwijkingen ten aanzien van de in dit plan voorgeschreven maatvoeringen zijn toegestaan. Hiermee wordt voorkomen dat deze gebouwen vanwege de afwijkende maatvoering onder het overgangsrecht worden geplaatst.

Algemene gebruiksregels

binnen de gebruiksregels is een opsomming opgenomen waarin de zogenaamde 'verboden' gebruiken zijn opgesomd.

Algemene afwijkingsregels

het bouwen van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen tot een maximaal oppervlak van 30 m² en een hoogte van 3 meter;
het afwijken ten aanzien van de ligging van bestemmings- en bouwgrenzen en aanduidingen ter aanpassing aan de werkelijke toestand, mits de afwijkingen niet meer bedragen dan 5 m.;
het met 10% afwijken van in het -plan aangegeven maten en percentages;
het onder voorwaarden uitoefenen van een bed and breakfast.

Algemene wijzigingsregels

ligging van grenzen van bestemmings- en bouwvlakken onder voorwaarden met 10% te verkleinen of vergroten;
het wijzigen van de Staat van bedrijfsactiviteiten.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Bij het opstellen van een nieuw ruimtelijk plan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 sub f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. De initiatiefnemers zijn voornemens om binnen het plangebied 4 nieuwe woningen te realiseren. Het streven is om de kavels voor verkoop aan te bieden ofwel de woningen in eigen beheer te ontwikkelen.

Geen exploitatieplan

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vaststelt tenzij kostenverhaal op een andere wijze is verzekerd of dat er is geen sprake van kostenverhaal.

Overeenkomst

Aangezien het project is aan te merken als een bouwplan zoals bedoeld in de Grondexploitatiewet, dient de gemeenteraad de kosten te verhalen die gemoeid zijn met het in exploitatie brengen van het plangebied.

In dit kader heeft de gemeente Leusden een anterieure overeenkomst gesloten met de ontwikkelende partij. Hierin is bepaald dat de initiatiefnemers de gronden volledig ontwikkeld, waarbij de gemeente slechts zorgdraagt voor de planologische maatregel. Op deze wijze is het verplichte kostenverhaal anderszins verzekerd, waardoor er geen exploitatieplan vastgesteld behoeft te worden.

De economische uitvoerbaarheid van het voorgenomen plan is derhalve verzekerd, een exploitatieplan is ook niet noodzakelijk.

Planschade

Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan met een planologische wijziging kan in beginsel aanleiding geven tot planschade. Aangezien dit bestemmingsplan geen grootschalige planologische wijzigingen mogelijk maakt is het in dit geval niet aannemelijk dat er aanleiding is voor vergoedbare planschade.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Inspraak

In het voortraject van de planontwikkeling hebben initiatiefnemers omwonenden geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling. Daarbij zijn geen bezwaren naar voren gekomen en wordt het initiatief juist beschouwd als een positieve ontwikkeling. Tevens is het onderhavig initiatief van functiewijziging naar wonen in het kader van de kernrandzonevisie 2017 mede betrokken en gecommuniceerd met belanghebbenden en wordt een nieuwe inspraakronde niet noodzakelijk geacht. Een gelegenheid tot inspraak is derhalve achterwege gelaten.

8.2 Overleg conform artikel 3.1.1. Bro

In het kader van het wettelijke verplichte overleg op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het bestemmingsplan voorgelegd aan de overlegpartners provincie Utrecht, Veiligheidsregio Utrecht (Vru), Waterschap Vallei en Veluwe en de Nederlandse Gasunie.

Er zijn drie schriftelijke reacties bij de gemeente ingediend, het waterschap heeft aangegeven dat zij naar aanleiding van de watertoets geen opmerkingen heeft.

De beoordeling van de ingekomen reacties, alsmede het voorstel van het college aan de raad om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen, maken deel uit van het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan en is als bijlage 14 "Nota Vooroverleg en ambtelijke aanpassingen" aan het plan toegevoegd.

8.3 Zienswijzen

Ingevolge het bepaalde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening is het ontwerpbestemmingsplan 't Spieghel - zuidrand Ursulineweg' vanaf 12 april 2018 gedurende een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelegd. Deze ter inzage legging is bekend gemaakt in de Staatscourant en op de website www.leusden.nl, er kon gedurende deze periode zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan worden ingediend bij de gemeenteraad.

Er zijn naar aanleiding van de ter inzage legging geen zienswijzen tegen het plan ingediend.

8.4 Beroep

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.