| Plan: | Leusden-Oost - Cohensteeg e.o. |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0327.103-0501 |
In het belang van de instandhouding van het aanwezige wijkoverschrijdend groen zijn de aanwezige groenvoorzieningen specifiek bestemd tot "Groen". Kleinere groene gebieden, zoals de bermen langs wegen en het zogenaamde snippergroen, worden betrokken binnen de verkeersbestemmingen. Binnen de bestemming "Groen" zijn ook voetpaden, speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen toegestaan evenals waterpartijen. Gebouwen zijn binnen de groenbestemming uitgesloten.
In het plangebied komen verschillende maatschappelijke voorzieningen voor. Het betreft hier met name scholen, een buitenschoolse opvang en een peuterspeelzaal. Deze maatschappelijke voorzieningen hebben de bestemming "Maatschappelijk" gekregen. De scholen in het plangebied hebben als nadere aanduiding 'onderwijs', hetzelfde geldt voor de buitenschoolse opvang en de peuterspeelzaal.
De gebouwen ten behoeve van de maatschappelijke voorzieningen zijn binnen het bouwvlak opgenomen. Het is dan ook alleen toegestaan om binnen het bouwvlak gebouwen op te richten. Hierbij moet voldaan worden aan de maximale bouwhoogte en het maximum bebouwingspercentage zoals weergegeven op de verbeelding. Ten behoeve van het aanleggen/bouwen van fietshokken en bergingen is hiervoor een afwijkingsbevoegdheid in de regels opgenomen. Deze afwijking maakt het mogelijk dat tot een maximum van 50 m²dergelijke voorzieningen buiten het bouwvlak gebouwd mogen worden.
Het waardevolle moerasbosje, dat ligt tussen de Clarenburg en de Mariënhove, is bestemd tot "Natuur". Het bosje is een overblijfsel van een groter moerasbos en had aansluiting met het natuurgebied de "Schoolsteeg-bosjes" ten zuiden van het plangebied. Voorop staat het behoud van de natuur-wetenschappelijke en ecologische waarden en de daarin voorkomende waterhuishouding, welke afwijkt van die van de omringende woonomgeving. Binnen deze bestemming is dan ook geen bebouwing toegestaan.
Voor het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden is een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders vereist. Deze werkzaamheden omvatten onder andere het aanleggen van wegen, paden en parkeergelegenheden, het aanbrengen van ondergrondse leidingen en het graven of dempen van sloten. Werkzaamheden binnen het kader van het normale onderhoud en de voortzetting van de bodemexploitatie, alsmede werkzaamheden van zeer ondergeschikte betekenis zijn wel als recht toegestaan.
De bestemming "Tuin" bevat de gronden die vrij dienen te blijven van gebouwen. Andere bouwwerken zijn wel toegestaan, mits deze voldoen aan de in de regels aangegeven maatvoering. Aangezien in de oorspronkelijk situatie al tuinen bestaan met daarin een bijgebouw is in dit bestemmingsplan hiervoor een aparte regeling opgenomen. Middels de bouwaanduiding 'bijgebouw' zijn bijgebouwen in deze uitzonderlijke gevallen toegestaan.
In deze bestemming zijn twee afwijkingsbevoegdheden opgenomen, één voor het bouwen van aangebouwde bijbehorende bouwwerken, zoals erkers en ingangspartijen en één voor het oprichten van erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn.
De wegen die toegankelijk zijn voor auto's hebben de bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied" gekregen. Hierin is geen onderscheid gemaakt in doorgaande wegen of daadwerkelijke woonerven. De belangrijke fiets- en voetpaden die de verschillende woonbuurten in Leusden met elkaar verbinden en onderdeel zijn van het langzaamverkeersnetwerk binnen de gemeente zijn bestemd als "Verkeer - Fiets- en voetpaden".
De singels binnen het plangebied, die gezamenlijk de hoofdwaterstructuur binnen de woonbuurten vormen, hebben een structurele functie voor waterberging en waterhuishouding binnen het plangebied en zijn daarom specifiek bestemd tot “Water". Binnen de bestemming "Water" zijn tevens bruggen toegestaan.
De bestemming "Wonen" is opgenomen voor alle woningen in het plangebied. Het gaat hier zowel om vrijstaande, halfvrijstaande, aaneengebouwde of gestapelde woningen. Om welk woningtype het in specifieke gevallen gaat is door middel van de aanduidingen op de verbeelding weergegeven. De woningen mogen uitsluitend worden gerealiseerd binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. Voor de realisatie van de woningen zijn in de regels bouwregels opgenomen.
Bouwregels
De belangrijkste bouwregels zijn die met betrekking tot het bouwen van de woning binnen het bouwvlak en de goot- en bouwhoogte van de woning. In de regels is vastgelegd dat de goot- en bouwhoogte van de woningen niet meer mag bedragen dan de oorspronkelijke goot- en bouwhoogte. Met oorspronkelijk wordt bedoeld de woning zoals deze volgens de eerste daarvoor verleende bouwvergunning is gebouwd. Een uitzondering op deze regel geldt voor woningen die op de verbeelding de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' hebben gekregen. Daarnaast is in de regels vastgelegd dat ten hoogste 20% van de oppervlakte van een perceel mag worden bebouwd, tot een maximum van 80 m², niet meegerekend de oppervlakte van het bouwvlak. Tevens zijn voor de bijbehorende bouwwerken maximale goot- en bouwhoogten aangegeven.
Tot slot zijn burgemeester en wethouder bevoegd om nadere eisen te stellen aan de plaats en afmeting van bijbehorende bouwwerken, die hetzij in de erfafscheiding hetzij binnen een afstand van 2 m hiervan worden gebouwd. Daarnaast kunnen burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning verlenen in afwijking van de bouwregels.
Werken aan huis
Binnen de woonbestemming is opgenomen dat het mogelijk is om een beroep aan huis uit te oefenen. Hier vallen de vrije beroepen en aanverwante beroepen onder, zoals kapper, pedicure. De oppervlakte die gebruikt mag worden voor dit beroep aan huis mag niet meer bedragen dan 30% van de totale oppervlakte van de woning en bijbehorende bouwwerken tot een maximum van 50 m².
Middels een omgevingsvergunning is het mogelijk om ook een bedrijf aan huis uit te oefenen. Het gaat hier om bedrijvigheid die lichte hinder kan veroorzaken. In een bijlage bij de regels zijn de verschillende typen bedrijvigheid aangegeven die hieronder vallen in een tabel opgenomen. Voor bedrijf aan huis gelden min of meer dezelfde eisen als bij een beroep aan huis plus enkele extra eisen.
De delen van het plangebied waar sprake is van een hoge, middelhoge of lage archeologische verwachtingswaarde hebben naast de hoofdbestemming ook een archeologische dubbelbestemming gekregen. Deze gronden zijn, naast de andere voorkomende hoofdbestemmingen, mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.
Om daadwerkelijk te kunnen beschermen, is in de archeologische dubbelbestemmingen een specifiek op dit onderwerp toegesneden omgevingsvergunning opgenomen. Voor diverse activiteiten, waarbij de grond wordt 'geroerd', vooral graafwerkzaamheden, is een omgevingsvergunning nodig.
Ter bescherming van (naar verwachting) aanwezige archeologische waarden is in deze bestemming ook de bevoegdheid van burgemeester en wethouders opgenomen om eisen te stellen bij een aanvraag van een omgevingsvergunning, overeenkomstig artikel 40 van de Monumentenwet 1988. Die eisen betreffen onder meer, een rapportageplicht van de aanvrager van de omgevingsvergunning betreffende de archeologische situatie van het betreffende terrein, en de mogelijkheid om aan de omgevingsvergunning de verplichting tot "bouwbegeleiding" door een ter zake deskundige (archeoloog) te verbinden.