Het Rondeel - De Meerpaal

4.7 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

Voor het gehele gebied van Houten heeft de gemeente een beleidskaart archeologie vastgesteld, waarin de verwachtingswaarde is weergegeven en waarin uitspraken zijn gedaan over de noodzaak van aanvullend archeologisch onderzoek bij ontwikkelingen. Het plangebied kent over het algemeen een lage tot geen archeologische verwachtingswaarde. Voor deze delen is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk bij nieuwe ontwikkelingen. Een aantal delen kent een hoge archeologische verwachtingswaarde. Voor deze delen is in het bestemmingsplan een dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 2" opgenomen. Deze geeft aanvullende regels gericht op het behoud van de archeologische waarden. Daarmee is bescherming geboden aan deze waarden. Hetzelfde geldt voor gebieden met een gematigde archeologische verwachting. Deze gronden hebben de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 3" gekregen ter bescherming van die archeologische waarde. Het relevante deel van het plangebied waar een hoge of gematigde waarde aan is toegekend is in onderstaand figuur weergegeven.

.

Afbeelding 4.3: Uitsnede archeologische maatregelenkaart (alleen relevant voor plandeel Het Rondeel)

• 1. Op het terrein Het Rondeel is sprake van een gematigde archeologische verwachtingswaarde (categorie 4) en een hoge archeologische verwachtingswaarde (categorie 3);
• 2. De overige delen van het plangebied is gebied met lage of geen archeologische verwachting.

Op het terrein net buiten het plangebied (ten noorden van het Van der Valk Hotel) dat de naam Rondeel draagt heeft tussen de 11e en 13e eeuw een kasteel gestaan. De contouren van het cirkelvormig gracht- en wallencomplex zijn nog zichtbaar. Het terrein is aangewezen als beschermd archeologisch rijksmonument.

Binnen het plangebied is een nederzetting/grafveld uit de Late-Ijzertijd/Romeinse Tijd aanwezig. Dit gebied is niet wettelijk beschermd en ligt tussen de Rondweg (buiten het plangebied) en de achterzijde van de percelen aan de Ringveste. Voor dit gebied heeft in 1993 een archeologisch onderzoek plaatsgevonden waarbij de aard, omvang en kwaliteit van het gebied in kaart zijn gebracht. Vervolgens heeft opgraving plaatsgevonden voor een deel van het terrein, dat door de aanleg van het bedrijvenpark vernietigd zou worden. Op de archeologische maatregelenkaart is dit terrein aangeduid als een terrein met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Voor deze gronden is een archeologische beschermingsregel opgenomen.

Monumenten

Aan de Houtensewetering en de Voorveste is een aantal gemeentelijke monumenten aanwezig (woningen). Voor wat betreft het plangebied van onderhavig plan gaat het om 11 voormalige boerderijen, te weten:

• 1. Houtensewetering 19;
• 2. Houtensewetering 23;
• 3. Houtensewetering 25;
• 4. Houtensewetering 29;
• 5. Houtensewetering 35 inclusief het bijgebouw naast het hoofdgebouw Houtensewetering 35
• 6. Houtensewetering 37;
• 7. Houtensewetering 39/39a;
• 8. Houtensewetering 41;
• 9. Houtensewetering 43;
• 10. Houtensewetering 45.
• 11. Voorveste 17 (De Felixhoeve)

Deze monumenten zijn op grond van de Monumentenwet of gemeentelijke Monumentenverordening voldoende beschermd, zodat hiervoor geen aanvullende bescherming in het bestemmingsplan noodzakelijk is.

Ten noorden van het plangebied ligt aan de Koedijk de als rijksmonument beschermde ruïne van de ridderhofstede "Wulven"en het daarbij behorende "Regthuys". Tussen beide monumenten is een watergang aanwezig die een relatie legt tussen beide elementen. Ook deze watergang ligt buiten het plangebied.

Tot slot ligt er net buiten het plangebied aan De Staart (naast het Van der Valk Hotel) een rijksmonument in de vorm van de witgepleisterde langhuisboerderij, genaamd De Staart.

Cultuurhistorische waarden

Vanaf 1 januari 2012 is het verplicht in het bestemmingsplan met overige cultuurhistorische waarden rekening te houden. In de beleidsnota 'Gekoesterd Erfgoed' (vastgesteld op 28 september 2004) is aangegeven, dat in bestemmingsplannen en welstandsbeleid zorg moet worden gedragen voor de historische kwaliteit van agrarische bebouwing (en directe omgeving) en de bepaling van de cultuurhistorische waarde van de boerderij in de belangenafweging een vaste plek dient te krijgen.

De Houtensewetering vormde de noordelijke grens van de polder Vuylcoop. Hij is gegraven tegelijkertijd met de ontginning van Schalkwijk met het oog op de afwatering van de stroomruggen van Houten en 't Goy, die immers niet langer op de polder konden afwateren. De ontginning werd verder begrensd door de Lange Uitweg in het oosten, de Schalkwijksewetering in het zuiden en in het westen door de restontginning 'De Knoest' en een gedeelte van het stroompje de Hoon. Deze restgeul deelde nagenoeg de hele polder overlangs in tweeën en fungeerde als afwateringskanaal, dat het water afvoerde naar de Vaartse Rijn. Zoals de naam van de polder aangeeft hebben we hier te maken met een cope-ontginning (d.w.z. dat degene die het land in cultuur had gebracht het gebruiksrecht over die grond kocht van de landsheer, in dit geval de bisschop).

Langs de Houtensewetering bevindt zich nog een belangrijke concentratie erven met boerderijen die zich kenmerkt door het feit dat de boerderijen gebouwd zijn op de koppen van de kavels, langs de wetering. De bebouwing, bestaande uit langhuis- en dwarshuisboerderijen die in hun huidige vorm goeddeels dateren uit de 19e en 20e eeuw, heeft een tamelijk open karakter. Op een enkele uitzondering na liggen de boerderijen op enige afstand van de weg, de ervoor liggende ruimte wordt als regel in beslag genomen door voortuinen, die in een enkel geval als moestuin zijn ingericht. Het woongedeelte bevindt zich aan de kant van de weg, het bedrijfsgedeelte is gericht op de landerijen er achter. Langs de wetering, die in de 12e eeuw is ontstaan, zijn de erven nog goed herkenbaar en beleefbaar dankzij de openheid tussen de boerderijen in. Vele van deze boerderijen langs de Houtensewetering zijn gemeentelijk monument. Het is vrij zeker dat een groot deel van de huidige bebouwing oudere voorgangers heeft gehad.

De Houtensewetering is als ontginningslijn een belangrijk cultuurhistorisch lint dat Houten verbindt met het buitengebied. Zoals hierboven reeds aangegeven staan er aan de Houtensewetering ook diverse monumentale panden. Het karakter van dit lint wordt beschermd door de aanwezige groene buffer en sloot. Het gehele lint langs de Houtensewetering is van cultuurhistorisch belang, niet alleen de monumenten, maar ook de openheid er tussenin. Door de wijze van bestemmen, waarbij de bestaande hoofdgebouwen een bouwvlak hebben gekregen en de mogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken beperkt zijn en de opgenomen bestemming Tuin - Voortuin is deze openheid beschermd.

Splitsing (monumentale boerderijen)

Op 6 april 2004 heeft het college van burgemeester en wethouders beleidsuitgangspunten opgesteld voor splitsing van (monumentale) boerderijen aan de Houtensewetering. Bij het vastleggen van de uitgangspunten is onderscheid gemaakt tussen het deel van de Houtensewetering binnen de Rondweg en het deel erbuiten vanwege het verschillende karakter van de omgeving en het planologisch regiem. De boerderijen binnen de Rondweg liggen in de nieuwe woonwijk De Hoon. De boerderijen buiten de Rondweg liggen langs het bedrijfsterrein De Meerpaal. De Houtensewetering is een voorbeeld van een nog vrij gave boerderijstrook. De bebouwing heeft een vrij open karakter en bestaat uit langhuis- en dwarshuisboerderijen die in hun huidige vorm dateren uit de 19e en 20e eeuw. Er is sprake van een strookverkaveling met de kade en wetering als noordgrens.

Het gedeelte buiten de Rondweg ligt langs bedrijfsterrein de Meerpaal. Bij de gebiedsvisie De Meerpaal is al uitvoerig stilgestaan bij de toekomst van deze boerderijstrook. Zo is deze afgezonderd van het bedrijfsterrein door middel van een groenstrook en een watergang. De bestaande bebouwing heeft een (gedetailleerde) woonbestemming gekregen, waarbij de vaak forse voormalige bedrijfsruimten, voorzover zij niet zijn gesloopt, zijn bestemd als (huishoudelijk) bijgebouw bij de woning. Opvullen van de open plekken tussen de bestaande bebouwing met nieuwe woningen is niet mogelijk gemaakt.

Hiermee zijn twee belangrijke doelstellingen nagestreefd: voorkomen dat het waardevolle karakter van de boerderijstrook geheel verloren gaat doordat de boerderijstrook feitelijk deel gaat uitmaken van het bedrijfsterrein en voorkomen dat zich allerlei verkeersaantrekkende functies in de voormalige bedrijfsruimten vestigen, die kunnen leiden tot een ongewenste verhoging van de verkeersdruk op de Houtensewetering. Dit laatste vanwege de steeds belangrijkere functie van die weg als hoofdfietsroute, terwijl deze dood loopt voor autoverkeer.

In deze strook komen in totaal circa 25 woningen voor. De oppervlakte van het bouwvlak varieert van 300 tot 380 m2, met een uitschieter tot 672 m2. De totale toename van het aantal woningen binnen deze strook door splitsing bedraagt dan maximaal 10 (1 woning per boerderij), qua verkeersaantrekking is dat geen probleem. Het risico van oneigenlijk gebruik van overtollige schuren is alleen aan dit deel van de Houtensewetering nog veel groter, omdat hier veel grotere oppervlakten aan schuren zijn gehandhaafd dan bij de panden die binnen de Rondweg vallen. Bij een van deze boerderijen is nu zelfs ruim 1600 m2 bijgebouwen aanwezig.

Argumenten om mee te werken aan woningsplitsing zijn:

• 1. Een aantal boerderijen liggen in woongebieden, waar toename van het aantal woningen beleidsmatig in principe geen probleem is;
• 2. qua grootte van de gebouwen of van de bijbehorende kavels is splitsing heel goed mogelijk;
• 3. de boerderijen staan allemaal op de monumentenlijst; splitsing draagt bij aan het behoud van deze monumentale en beeldbepalende panden;
• 4. splitsing verkleint de kans op het ontstaan van ongewenste bedrijfsmatige activiteiten, die veel meer verkeer aantrekken dan twee woningen.

De gemeente heeft in 2004 aangegeven in principe bereid te zijn om mee te werken aan splitsing van monumentale boerderijen in twee woningen. Belangrijkste beweegredenen zijn behoud, herstel en verbeteren van de monumentale waarden van deze boerderijen. Door de woningsplitsing genereert de eigenaar inkomsten waardoor het monument in goede staat kan worden gehouden. De grootte van de panden en bijbehorende kavels maakt dat dit ruimtelijk goed mogelijk is. Tevens is het belangrijk om ook aandacht aan het omliggende erf te besteden omdat dit deel uitmaakt van de cultuurhistorische waarde. Door de extra inkomsten van de eigenaar, kan het monument in betere staat worden gebracht. Ook blijkt in de praktijk dat na aankoop van een monumentaal pand er wordt geïnvesteerd in het opknappen ervan. Bij het meewerken aan een woningsplitsing wordt met de eigenaar afspraken gemaakt over het tijdelijk niet in aanmerking komen (5 jaar) voor monumentensubsidie.

Randvoorwaarden woningsplitsing

• Behoud cultuurhistorische waarden

De cultuurhistorische elementen moeten bij de woningsplitsing zoveel mogelijk behouden blijven. De panden aan de Houtensewetering die voor splitsing in aanmerking zouden komen, hebben de status van gemeentelijk monument. Het splitsen van een (historische) boerderij geeft mogelijkheden voor het behoud, herstel en verbetering. Een volledige woonbestemming geeft in het algemeen de minste aantasting van boerderij en erf.

Als woningsplitsing bijdraagt aan behoud van waardevolle (bij)gebouwen, en de cultuurhistorische en belevingswaarde van het landschap, dient dit in principe positief benaderd te worden. Uiteraard zal wel een afweging plaats moeten vinden ten aanzien van (aantasting van) het uiterlijk van de boerderij. Er moet zorg gedragen worden voor de historische kwaliteit van bebouwing (en directe omgeving). In de belangenafweging voor woningsplitsing moet de cultuurhistorische waarde van de boerderij een belangrijke rol spelen. Daarom is het oordeel van de monumentencommissie in het beginstadium van de procedure van doorslaggevend belang. Bij een negatief advies van de monumentencommissie moet of het splitsingsplan worden aangepast of zal de procedure worden stopgezet. Immers, het behoud, herstel en verbetering van het monument is uitgangspunt voor medewerking.

• Oppervlakte woonboerderij

Uitbreiding van de woonboerderij qua bebouwing (hoofdgebouw) is niet mogelijk omdat dit het doel van de splitsing aantast. Voorwaarden om mee te werken is immers de grootte van het gebouw (te groot voor bewoning van 1 huishouden). Vergroting van het hoofdgebouw na splitsing werkt tevens meerdere splitsingen in de hand.

• Bijgebouwen

Als er al bijgebouwen aanwezig zijn, moet bij splitsing van het perceel daarmee rekening worden gehouden (bijvoorbeeld ook bestaand bijgebouw splitsen). Als dit niet mogelijk is, c.q. als de oppervlakte aan bijgebouwen minder is dan 75 m2, kan vanwege de omvang van de bijbehorende percelen een bijgebouw worden ingepast. Indien er sprake is van nieuwbouw, gaat de voorkeur uit naar 1 bijgebouw dat past bij de uitstraling en het karakter van de monumentale boerderij. Voorkomen moet worden dat een bestaand bijgebouw dat veel groter is, bij de splitsing aan één van de twee woningen wordt toegewezen, waarna voor de andere woning weer 50 m2 nieuw gebouwd wordt. Splitsing kan een kapstok zijn om een eventueel surplus aan bijgebouwen gesloopt te krijgen, waardoor veelal niet alleen het uiterlijk aanzien zal verbeteren, maar ook de kans op ongewenste activiteiten wordt verminderd.

• Ontsluiting en parkeren

Bij het splitsingsvoorstel zal worden gekeken of er gebruik kan worden gemaakt van de bestaande uitrit. Als dit niet mogelijk is, zal er een nieuwe uitrit nodig zijn. Hierbij zal rekening worden gehouden met het naastliggende perceel en of dit verantwoord is in verband met de verkeersveiligheid. Uitgangspunt is dat parkeren op eigen erf moet geschieden en niet in de voortuin. Bij de splitsing moet hiermede rekening worden gehouden. De Houtensewetering is een belangrijke hoofdfietsroute; de auto vormt hier slechts bestemmingsverkeer en is “te gast”.

• Landschappelijke inpassing

Indien er bij splitsing sprake is van het slopen van het surplus aan bijgebouwen, zal bij vervangende nieuwbouw aandacht moeten worden besteed aan de plaats en aan de landschappelijke inpassing ervan. Ook het uiterlijk zal moeten passen bij het karakter van de bebouwing, dit ter beoordeling aan de welstands- en/of monumentencommissie.

• Kadastrale splitsing is geen bestemmingswijziging

Om de splitsing van woonboerderijen in twee woningen mogelijk te maken, is kadastrale splitsing van het perceel niet voldoende. Hierdoor wordt alleen het eigendom kadastraal gesplitst en niet de bestemming. Om vooruitlopend op deze bestemmingswijziging medewerking te kunnen verlenen, moet door de aanvrager voor het afgeven van eventuele vergunningen c.q. omgevingsvergunning door de gemeente een concept-overeenkomst worden overlegd. In deze overeenkomst is de wijze van splitsing van de (woon)bebouwing en het perceel opgenomen.

• Eisen inzake Bouwbesluit en bouwverordening

Het splitsingsplan moet zo mogelijk (bij monument hoeft in bepaalde gevallen niet aan alle eisen worden voldaan) voldoen aan eisen Bouwbesluit en bouwverordening (o.a. toegankelijkheid, veiligheid, toetreding licht en lucht etc.).

• Nieuwbouw meerdere woningen bij sloop

Het kan voorkomen dat, nadat de woonboerderij gesplitst is, de eigenaar of aanvrager nieuwbouw wil en de betreffende uitwerkingsplannen/bestemmingsplannen nog geen rechtskracht hebben. Als het gaat om een gemeentelijk monument, voorziet de Monumentenwet c.q. Monumentenverordening daarin (het is verboden om zonder vergunning een beschermd monument te beschadigen, af te breken, te verstoren of in enig opzicht te wijzigen). Voorkomen moet worden dat de gesplitste woning gesloopt wordt en vervangen door twee afzonderlijke woningen. Aangezien sprake is van een waardevermeerdering voor de aanvrager van het perceel, is het gerechtvaardigd om de kosten van het onderzoek en de vertaling in bijvoorbeeld een postzegelbestemmingsplan te verhalen op de aanvrager (veroorzakersprincipe). Hiervoor zijn leges opgenomen in de legesverordening. De aanvrager kan ook wachten tot de geldende planologische regeling wordt herzien.

• Hardheidsclausule

De beleidsuitgangspunten zijn gemaakt met het doel om de monumentale boerderij in 2 woningen te splitsen. De hardheidsclausule maakt het mogelijk om, ter beoordeling aan het college, meerdere wooneenheden mogelijk te maken die passen binnen de randvoorwaarden van de beleidsuitgangspunten. Bij het toepassen van de hardheidsclausule moet een onderzoek inzicht geven de ruimtelijke gevolgen.

Deze beleidsuitgangspunten zijn niet in dit bestemmingsplan verwerkt in een regeling ten aanzien van splitsing. Wanneer de gemeente bereid is medewerking te verlenen aan een splitsing wordt daarvoor een separate planologische procedure gevoerd.

Conclusie

Uit de archeologische beleidsadvieskaart blijkt dat het overgrote deel van het plangebied een lage of geen archeologische verwachtingswaarden heeft. Deze gebieden behoeve dan ook geen planologische bescherming. Ter bescherming van de gebieden met een gematigde en hoge verwachtingswaarde is een dubbelbestemming toegekend. Archeologische waarden zijn hiermee voldoende beschermd. Er liggen diverse gemeentelijke monumenten in het plangebied. Deze monumenten zijn door hun status als gemeentelijk monument voldoende beschermd. Het karakter van de cultuurhistorische lint (Houtensewetering) wordt beschermd door de aanwezige groene buffer met sloot die respectievelijk bestemd zijn als groen en water. Hierdoor is op die gronden geen bebouwing mogelijk. De openheid van het lint is verder beschermd door de wijze van bestemmen van de woonpercelen met bouwvlakken en de bestemming Tuin-Voortuin, zoals hierboven omschreven.