Eemnes, Meentweg 103a-105

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op het perceel Meentweg 105 te Eemnes bevond zich eertijds een agrarisch bedrijf. De activiteiten van dit bedrijf zijn beëindigd. Wat resteert is de voormalige bedrijfswoning voorop het perceel met daarachter een aantal leegstaande agrarische bedrijfsgebouwen.

Het is niet de bedoeling ter plaatse weer een agrarisch bedrijf uit te oefenen. De initiatiefnemer heeft het perceel gekocht met als doel alle bebouwing te slopen om vervolgens de vrijkomende ruimte te benutten voor de bouw van 2 woningen.

Het bouwplan is strijdig met het bestemmingsplan 'Wakkerendijk-Meentweg 2012', vastgesteld op 17 december 2012. De gemeente Eemnes heeft aangegeven positief te staan tegenover het bouwplan en is bereid medewerking te verlenen. Hiervoor dient een wijziging van het bestemmingsplan te worden opgesteld.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Meentweg te Eemnes. Op de onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied in groter verband aangeduid.

Ligging plangebied in groter verband (Bron: Open Topo)

Op de afbeelding is goed te zien, dat het perceel gesitueerd is in het bebouwingslint aan de westzijde van de Meentweg, ten noorden van de bebouwde kom. Nu de globale ligging bekend is zoomen we iets verder in:

Ligging plangebied. (Bron topografische kaart: Open Topo)

Hoewel deze bestemmingsplanherziening uitsluitend betrekking heeft op de gronden, die deel uitmaken van het oorspronkelijke agrarische bouwperceel mag niet onvermeld blijven, dat het eigendom van de initiatiefnemer een veel groter gebied beslaat. Op onderstaande afbeelding is het eigendom rood omlijnd:

Gronden, die in eigendom zijn bij de initiatiefnemer met helemaal rechts het gedeelte van de gronden, waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft.

1.3 Geldende plannen en regelingen

Voor de gronden geldt het bestemmingsplan 'Wakkerendijk-Meentweg 2012', vastgesteld op 17 december 2012.

Op basis van dit bestemmingsplan zijn de gronden bestemd voor 'Agrarisch', waarbij de bebouwing gerealiseerd dient te worden binnen het op de kaart aangegeven (agrarische) bouwvlak. Een uitsnede van de plankaart is hieronder opgenomen:

Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan Wakkerendijk-Meentweg 2012 met begrenzing plangebied

Binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak geldt de bestaande situering, oppervlakte, goothoogte, dakhelling en nokrichting van de gebouwen en overkappingen als maatgevend. Met andere woorden: alleen de bestaande bebouwing is hier toegestaan. In het vigerende bestemmingsplan is verder aangegeven, dat hooibergen binnen het agrarische bouwperceel zijn toegestaan tot een maximale hoogte van 9 meter.

Aan een deel van de gronden is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie hoge verwachting' toegekend. Op basis van deze bestemming zijn de aangewezen gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Aan een ander deel van de gronden is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologisch terrein' toegekend. Op basis van deze bestemming zijn de aangewezen gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op onderstaande afbeelding is aangegeven welk deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie hoge verwachting' heeft meegekregen (lichtbruin gekleurd) en welk deel de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologisch terrein' (donkerbruin gekleurd):

Dubbelbestemmingen Archeologie binnen het plangebied

Daarnaast is aan een zone langs de Meentweg ook de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' toegekend. De huidige bedrijfswoning is nog net gelegen binnen de begrenzing van deze dubbelbestemming. Op basis van deze bestemming zijn de aangewezen gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

• waterkering en doeleinden ten behoeve van de waterhuishouding;
• het behoud en herstel van de cultuurhistorische waarde van de Wakkerendijk en de Meentweg.

De gronden mogen op basis van het vigerende bestemmingsplan niet benut worden voor de bouw van 1 of meer burgerwoningen.

In het vigerende bestemmingsplan 'Wakkerendijk-Meentweg 2012' is in artikel 25 lid 2 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen teneinde binnen de bestemming 'Agrarisch' als 'bouwvlak' aangeduide gronden te wijzigen in de bestemmingen 'Wonen-2' en 'Tuin'. Om deze wijzigingsbevoegdheid te mogen toepassen dient de oppervlakte van de voormalige agrarische gebouwen te worden teruggebracht tot maximaal 50% van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing, met een maximum van 200 m2 aan niet voor wonen bestemde gebouwen. Aan deze eis wordt voldaan door de sloop van alle voormalig agrarische bebouwing met uitzondering van de fundering van één kapschuur.

In artikel 25 lid 2 onder b van het vigerende bestemmingsplan is aangegeven dat de bestaande bedrijfswoning bestemd dient te worden als 'Wonen-2'. Aan deze voorwaarde kan niet voldaan worden omdat de bestaande woning in dermate slechte staat verkeert, dat sloop onvermijdelijk is. De initiatiefnemer heeft aangegeven de nieuwe woonbebouwing graag op een andere locatie van het perceel te willen bouwen, waardoor de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse vergroot kan worden. De gemeente heeft hiermee ingestemd.

In artikel 14 lid 1 van het vigerende bestemmingsplan is aangegeven, dat er binnen de bestemming 'Wonen-2' bij recht maximaal één woning per bouwvlak mag worden gerealiseerd. Vervolgens biedt artikel 14 lid 6 van het vigerende bestemmingsplan de mogelijkheid aan het college van burgemeester en wethouders om bij omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 14 lid 1 ten behoeve van het verticaal splitsen van een woning, mits:

• het grondoppervlak van de woning (exclusief bijgebouwen) meer bedraagt dan 150 m²;
• splitsing geen nadelige gevolgen heeft voor omliggende agrarische bedrijven in het kader van afstandseisen op grond van de Wet milieubeheer.

Aan deze voorwaarden kan worden voldaan, waardoor binnen het nieuwe bouwvlak 2 woningen gebouwd kunnen worden.

Er is voor gekozen de transformatie van een agrarisch perceel naar een woonperceel en de splitsing in 2 woningen in één procedure te vatten. Het onderhavige wijzigingsplan voorziet hierin.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie beschreven.

In hoofdstuk 3 wordt de nieuwe situatie beschreven.

In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid.

In hoofdstuk 5 is de gewenste ontwikkeling getoetst aan de relevante milieuaspecten.

In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en de communicatie.

In hoofdstuk 7 worden de juridische aspecten beschreven.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

Alvorens in te zoomen op het perceel Meentweg 105 zelf zal hieronder allereerst ingegaan worden op de ontstaansgeschiedenis en kenmerken van de Meentweg.

2.1 Ontstaansgeschiedenis en kenmerken Meentweg

In deze paragraaf zal nader ingegaan worden op de ontstaansgeschiedenis van het bebouwingslint Wakkerendijk/ Meentweg en de belangrijkste kenmerken van het huidige landschap en het bebouwingslint.

Achtereenvolgens zal ingegaan worden op de volgende aspecten:

• De ontstaansgeschiedenis van het landschap;
• Huidige kenmerken landschap en verkavelingswijze.

De ontstaansgeschiedenis van het landschap

Eemland is het laagst gelegen gebied tussen de Utrechtse Heuvelrug en de Veluwe in. Het grootste deel van het gebied ligt tussen 0,5 meter onder en 0,5 meter boven NAP. Het landschap bestaat voornamelijk uit vlakke veenweidegronden. Binnen Eemland zijn zeer weinig natuurlijke hoogteverschillen aanwezig.

Hoogtekaart (geel = hoog; blauw = laag)

Het plangebied ligt in het slagenlandschap, in het overgangsgebied van gesloten landschap (Utrechtse Heuvelrug) naar open landschap(polder). De overgangsgebieden hebben kenmerken van zowel het aanliggende open gebied richting het oosten als van het meer gesloten landschap richting het westen.

Het slagenlandschap werd en wordt gekenmerkt door:

• langgerekte, smalle kavels. Vanaf de Eem werd het gebied ontgonnen in lange rechte stroken voor agrarische gebruik;
• een rationeel en recht wegenpatroon;
• de langhuisboerderij of hallehuis als het meest voorkomende historische boerderijtype;
• het (noodgedwongen) situeren van verschillende functies op het erf achter elkaar.

De klassieke slagenverkaveling met langgerekte percelen en veel sloten, is duidelijk te zien op de historische kaart van omstreeks 1900. Het ontginningspatroon stapsgewijs vanaf de Eem, met de karakteristieke bebouwingslinten aan de Wakkerendijk en de Meentweg, zijn nog steeds aanwezig.

Situatie rond 1900

Situatie rond 2020

Huidige kenmerken landschap en verkavelingswijze

Naar het oosten toe wordt het beeld vanaf de Wakkerendijk/ Meentweg bepaald door open grasland met zicht tot aan de horizon. Lange slagen, lijnen van wegen, watergangen en lange dijken geven richting aan de open ruimte.

Open polderlandschap

In het overgangsgebied benadrukken de summiere beplantte kavelgrenzen de extreme openheid van de polder. Rijen knotwilgen, elzensingels en groepsgewijze beplanting verzachten de randen naar het open polderlandschap.

Beplanting in de overgangszone, toegespitst op de omgeving van het plangebied

Op de kop van de kavel werd van oudsher de boerderij gebouwd. Omdat er in de breedte niet veel ruimte was, lagen de boerderij en de bijgebouwen in de lengterichting van het perceel. Daarbij is vaak gekozen voor bebouwing in de vorm van een 'langhuis'.

Het langhuistype komt vanouds veelvuldig voor langs de Wakkerendijk/ Meentweg in de vorm van een langgerekte boerderij, die in de lengterichting van de diepe percelen werd gesitueerd. Daarbij werd het woonhuis aan de kop van het perceel (aan de weg) gesitueerd en de deel aan de achterzijde, gericht op het aansluitende langgerekte agrarische perceel.

Bij het woongedeelte aan de voorkant (het domein van de vrouw) lag de moestuin, de siertuin en de boomgaard, omgrensd door een haag.

Aan de achterkant van het erf speelde het agrarische leven zich af. Het achtererf en het land staan dan ook met elkaar in verbinding. Bij het bedrijfsgedeelte achter en in het omliggende landschap waren er functionele geriefhoutbosjes, singels, boomgroepen, knotbomen en struweelhagen aanwezig.

In de loop der jaren hebben al diverse langhuistype-boerderijen hun agrarische functie verloren en zijn getransformeerd naar een woonfunctie. Veelal wordt de oorspronkelijke deel daarbij geschikt gemaakt om te wonen. Hierdoor ontstaan twee woningen: een 'voorhuis' en een 'achterhuis'.

Onderstaand wordt een impressie gegeven van bestaande langhuistypen-boerderijen langs een deel van de Meentweg. Per voorbeeld wordt het adres en de afmeting van de bebouwing aangegeven:

Meentweg 75, Afmeting: 14 bij 24 meter

Meentweg 79, Afmeting: 12,5 bij 26,5 meter

Meentweg 87, Afmeting: 12,5 bij 27 meter

Hoewel er langs de Meentweg ook langhuis-typen voorkomen met andere afmetingen, kan op basis van bovenstaande voorbeelden wel geconcludeerd worden, dat langhuistypen met een gevelbreedte van 12 tot 14 meter en een lengte van om en nabij de 26 meter op meerdere plaatsen al voorkomen langs de Meentweg. Daarbij wordt het straatbeeld vooral bepaald door de voorgevels van de bebouwing. Deze vormen het 'gezicht' naar de straat.

De lengte (of zo u wilt diepte) van de bebouwing is ruimtelijk minder van invloed. Gezien de grote afmetingen van de percelen en het achterliggende landschap is het nauwelijks waarneembaar of de bebouwing nu 25 of 30 meter diep is. Dit heeft slechts een beperkte invloed op het huidige ruimtelijke beeld.

Omdat de bijgebouwen vaak gesitueerd zijn achter het langhuis biedt deze vorm van verkavelen mogelijkheden voor zichtlijnen vanaf de Meentweg naar het achterliggende open agrarische landschap.

2.2 Bestaande situatie

Op onderstaande afbeelding is precies aangegeven wat de oorspronkelijke functie van de bebouwing was op het agrarische bouwperceel en welke oppervlakte de verschillende gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, hebben. De bebouwing, genoemd onder nummer 2 (aanbouw kippenschuur), 15 en 16 (veeschuren) is inmiddels gesloopt en wordt niet meegenomen in het aantal te slopen meters.

Oppervlakte en functie van de bebouwing (Bron: H en E Architecten)

Verder dient rekening gehouden te worden met het feit, dat de provincie Utrecht in haar handreiking 'Nieuwe functies op vrijkomende agrarische bedrijfspercelen' (december 2014) aangegeven heeft dat de oppervlakte van 'bouwwerken, geen gebouw zijnde' niet meegerekend mag worden bij de berekening van de oppervlakte aan sloop. Concreet betekent dit, dat de mestplaat (nr. 8) en de mestring (nr. 9) niet meegerekend mogen worden. Dat betekent, dat op bovenstaand overzicht 74 m2 in mindering gebracht dient te worden.

Op basis hiervan kan geconcludeerd worden, dat er ruim 900 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt zal worden.

Op de navolgende foto's wordt een indruk gegeven van de huidige situatie (Bron: H en E Architecten en buro SON )

Straatbeeld met links het woonhuis

Vooraanzicht woning en linkerzijgevel

Voormalige agrarische opstallen

Opgemerkt dient te worden, dat vrijwel alle opgaande beplanting op het perceel inmiddels gerooid is. Door gebrek aan onderhoud hadden de meeste bomen een slechte vitaliteit en een lage overlevingskans. Een groot deel was al door zwammen overwoekerd en is in feite op sterven na dood. Langs de sloot hingen alle bomen zo schuin dat ze bijna in de sloot vielen. Daarnaast bestond het risico, dat door omvallende bomen de (asbest)daken beschadigd zouden worden. Dus is er voor gekozen alle bomen te rooien en in te zetten op het flink herplanten. Door het rooien van de bomen en de slechte staat van de bebouwing biedt de bestaande situatie nu een trieste indruk.

Dit betekent echter niet, dat er helemaal geen opgaand groen meer op of nabij het perceel meer aanwezig is. Op onderstaande luchtfoto is aangegeven welke groenstructuren op dit moment in de nabijheid van het perceel Meentweg 103a-105 aanwezig zijn en/of op het perceel zelf:

Overzicht van groenelementen

• Foto 1 toont de volwassen eikenrij langs de oostzijde van de Meentweg;
• Foto 2 geeft een beeld van de 5 (nu afgeknotte) wilgen langs de zuidzijde van het perceel;
• Foto 3 biedt een impressie van het fraaie elzenbosje, dat langs de noordzijde van het perceel aanwezig is.

Hoofdstuk 3 Nieuwe situatie

3.1 Maatregelen ter verhoging van de ruimtelijke kwaliteit

Door SON buro voor tuin- & landschapsontwerpen is aangegeven op welke manier de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse van het plangebied verhoogd kan worden. Daarbij wordt uiteraard rekening gehouden met de gegevenheden van het landschap en de bebouwingsstructuur, zoals die in het vorige hoofdstuk zijn beschreven.

Uitgangspunt daarbij is het realiseren van een dubbele woning in de vorm van een langhuis, dat qua afmetingen nagenoeg overeenkomt met andere langhuistypen langs de Meentweg. Om de nieuwbouw goed te laten passen in het straatbeeld is gekozen voor een iets smallere frontbreedte dan "gangbaar" is: 10 tot maximaal 12 meter in plaats van 12 tot 14 meter. De diepte komt overeen met de diepte van andere langhuistypen langs de Meentweg.

Omdat er 2 woningen worden gebouwd is uit praktische overwegingen gekozen voor een tweetal verschillende adressen: Meentweg 103a en Meentweg 105. Dit verklaart ook de naam van dit bestemmingsplan.

Ook is gekeken of een andere wens van de initiatiefnemers (het realiseren van een bijgebouw in de vorm van een schuur ter plaatse van de bestaande fundering van de kapschuur) ter plaatse inpasbaar is. Geconcludeerd is, dat aan deze wens voldaan kan worden indien er voor gezorgd kan worden dat de schuur "met de rug" naar het belendende perceel staat, zodat de toegang tot de schuur "van binnenuit" plaats kan vinden in plaats van direct langs de perceelsgrens. Hierdoor kan mogelijke overlast voor de buren voorkomen worden. Dit is als zodanig besproken met de buren en zij kunnen volledig instemmen met de voorgestelde inrichting op het perceel.

De verhoging van de ruimtelijke kwaliteit kan volgens buro SON bewerkstelligd worden indien er voldaan wordt aan de volgende randvoorwaarden ten aanzien van stedenbouw en landschap:

Stedenbouwkundig:

• Nieuwbouw in de lengterichting situeren, overeenkomstig het oorspronkelijke ontginningspatroon in Eemnes;
• De bouwrichting en de kaprichting van de nieuw te bouwen woning volgt de richting van de lange smalle percelen, oost-west;
• Het bijgebouw van 10 bij 16 meter realiseren op de locatie van de kapschuur.

Als er voldaan wordt aan deze randvoorwaarden, dan is er al een grote verbetering bereikt ten opzichte van de huidige situatie. In de huidige situatie is er op het bouwperceel namelijk een grote verscheidenheid aan bebouwing aanwezig, waarvan de bouwkundige staat matig tot slecht is. Door de situering van deze bebouwing op het perceel zijn er vanaf de Meentweg op dit moment geen zichtlijnen aanwezig naar het achterliggende open agrarische landschap. In de nieuwe situatie wordt de bebouwing geconcentreerd in het langhuis en één bijgebouw. Meestal worden bijgebouwen gesitueerd achter de hoofdbebouwing. Hierboven is aangegeven, dat hier bewust van afgeweken is om de bestaande fundering van een kapschuur mogelijk te kunnen hergebruiken voor de nieuwe schuur. Tussen beide bouwvolumes is veel onbebouwde ruimte aanwezig. Hierdoor zijn er goede mogelijkheden om vanaf de Meentweg zichtlijnen te realiseren naar het achterliggende open polderlandschap. Bestemmingsplan technisch moet er dan natuurlijk wel voor gezorgd worden dat er geen bijgebouwen "in de zichtlijn" gesitueerd kunnen worden.

Van gemeentezijde worden de eerste twee randvoorwaarden onderschreven. De derde randvoorwaarde, die door Buro SON is aangegeven (het realiseren van een bijgebouw van 10 bij 16 meter op de locatie van de kapschuur) betreft een wens van de initiatiefnemer, die van gemeentezijde wel ondersteund wordt, maar niet als randvoorwaarde is meegegeven.

Bij de transformatie van het voormalig agrarische bouwperceel naar een woonperceel zijn van gemeentezijde nog de volgende randvoorwaarden meegegeven:

• de maximale inhoud van de woningen;
• de situering van het bijgebouw meer naar achteren ten opzichte van de Meentweg;
• een duidelijke maximalisering van bijgebouwen in het op te stellen bestemmingsplan;
• het voldoen aan redelijke eisen van welstand.

Landschappelijk:

Om de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse te kunnen verhogen dienen de volgende maatregelen getroffen te worden ten aanzien van de landschappelijke inpassing en de natuurversterking:

• de voorzijde omkaderen door een lage haag met meidoorn, veldesdoorn of haag-beuk;
• boomgaard van hoogstam vruchtbomen zoals appel, peer en pruim toevoegen;
• het achtererf aansluiten op het omringende landschap door middel van zichtlijnen, doorlopende lange lijnen in de erfinrichting en een bloemenweide grenzend aan de paardenweide;
• de bloemenweide als biotoop voor insecten en vlinders;
• de paardenweide inrichten met een geriefhoutbosje en een elzenbosje;
• een poel aanleggen met een flauwe noordoever waardoor een geschikt microklimaat ontstaat voor flora en fauna;
• de kavelranden aan de noord- en zuidzijde gedeeltelijk beplanten met knotwilgen en een elzenbosje;
• aandacht voor berm- en slootvegetatie met inheemse kruidenrijke flora;
• nestkasten voor gewone tuinvogels ophangen in een aantal bomen;
• in tuingedeelte langgerekte plantvakken terug laten komen;
• het omvormen van verharding naar groen.

De omvorming van een agrarisch bouwperceel naar een woonperceel levert op meerdere vlakken kwaliteitswinst op door:

• het vervallen van een mogelijke stankcirkel;
• het verminderen van de oppervlakte aan verharding;
• het versterken van de groene verbinding van het erf met het landschap;
• het versterken van het aanwezige landschapstype;
• het verhogen van de natuurwaarde en de biodiversiteit.

Deze maatregelen zijn op onderstaande afbeelding aangegeven:

Maatregelen ter verhoging van de ruimtelijke kwaliteit

Op de afbeelding is een "paardenweide" aangegeven alsmede een locatie voor "kleinvee". Dit vraagt om een nadere verklaring:

De initiatiefnemer wil graag hobbymatig enkele dieren houden.

Daarbij denkt hij aan enkele paarden, die zich vrij moeten kunnen bewegen op de paardenweide. Hiervoor is voldoende ruimte aanwezig achter het "woongedeelte" van het perceel. Dat wil zeggen BUITEN het plangebied op de gronden, die nu al een agrarische bestemming hebben. Op deze manier kan de vrouw des huizes en haar dochter dicht bij huis genieten van hun paarden.

Daarnaast wordt gedacht aan enkele konijnen (van de twee kinderen) en misschien enkele kippen voor een vers eitje. Voor deze dieren is onder andere ruimte aanwezig achter het bijgebouw. Het blijft dus allemaal kleinschalig en beperkt van omvang. Door de initiatiefnemer wordt benadrukt dat het houden van enkele dieren nooit een zakelijk karakter zal krijgen aangezien zij op deze plek willen gaan wonen om van de rust en het uitzicht te kunnen genieten en niet om nog meer werk aan te halen.

Hieronder is nog even ingezoomd op het woongedeelte van het perceel.

Voorgestelde landschappelijke inrichting "woongedeelte" van het perceel met zichtlijnen (rode pijlen) vanaf de Meentweg naar het achterliggende agrarische gebied

3.2 De derde dimensie

Door H en E Architecten zijn tekeningen gemaakt, die een indruk geven van de 3e dimensie: Hoe zien de voorgestelde bouwvolumes eruit in vogelvlucht en vanaf ooghoogte vanuit een aantal verschillende standpunten. Het resultaat hiervan is hieronder opgenomen, voorzien van een korte toelichting: De bestaande bebouwing op het perceel zal volledig gesloopt worden, met uitzondering van de fundering van één kapschuur. Daarna zullen de vrijkomende gronden benut worden voor de realisatie van een tweetal woningen. Uitgangspunt is het onderbrengen van een tweetal woningen in één bouwvolume in de vorm van een "langhuis". Bij de bouw van de dubbele woning zal het peil van de bestaande woning worden aangehouden. Op die manier houden de beide nieuwe woningen contact met de Meentweg en ontstaat er een ruimtelijk beeld, dat past in het verkavelingspatroon langs de rest van de Meentweg:

Met nadruk dient hier vermeld te worden, dat de onderstaande afbeeldingen een indruk geven van de MOGELIJKE toekomstige situatie. Het ontwerpproces is nog gaande, waardoor aan de afbeeldingen geen rechten ontleend kunnen worden.

Voorstel situering dubbele woning in de vorm van een langhuistype

Bij het situeren van het nieuwe langhuis is uitgegaan van een bouwvolume met een frontbreedte van 10 meter. Dat is minder dan op andere plaatsen langs de Meentweg "gebruikelijk" is. Deze wat kleinere maat is gekozen om het nieuwe bouwvolume makkelijker te laten opnemen in het straatbeeld. Bij de nadere uitwerking van het bouwplan zal meer duidelijkheid ontstaan over de exacte gewenste breedte van de woning. Verder is uitgegaan van een diepte van ongeveer 26 meter. Deze maat komt op diverse plaatsen langs de Meentweg al voor.

Wat direct opvalt, is dat er in de nieuwe situatie aanzienlijk minder bebouwing op het perceel aanwezig is dan nu het geval is. Na de sloop van ruim 900 m2 aan voormalig agrarische bebouwing wordt er minder dan 450 m2 teruggebouwd (inclusief een bijgebouw van ongeveer 160 m2 aan de noordzijde van het perceel (mogelijk op het fundament van een bestaande kapschuur).

Situering dubbel woonhuis en bijgebouw

Vogelvlucht vanaf de zuidoost-zijde

Vogelvlucht vanaf de noordoost-zijde 

Vogelvlucht vanaf de noordwest-zijde

Vogelvlucht vanaf de westzijde

Impressies op straatniveau vanaf de Meentweg

Maatvoering

Op de afbeelding is te zien, dat uitgegaan wordt van een lage goot (maximaal 3 meter) voor de dubbele woning). Voor de kap is uitgegaan van een hellingshoek van 45 graden. In de regels van het vigerende bestemmingsplan "Wakkerendijk-Meentweg 2012" zijn geen bepalingen opgenomen ten aanzien van de dakhelling van woningen. Wel is in het vigerende bestemmingsplan aangegeven, dat de dakhelling van bijgebouwen minimaal 40 en maximaal 50 graden bedraagt.

Het voorgestelde bouwvolume is derhalve qua frontbreedte kleiner dan het gangbare langhuistype, qua diepte overeenkomstig het gangbare langhuistype en qua dakhelling passend binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan. Dit gecombineerd met een goothoogte van maximaal 3 meter levert een totaal bouwvolume op van bijna 1600 m3. Dit betekent, dat binnen dit bouwvolume 2 woningen met een maximale inhoud van 800 m3 gerealiseerd kunnen worden.

Hoofdstuk 4 Beleid en regelgeving

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als rijksstructuurvisie. De NOVI vervangt onder andere de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De NOVI is de langetermijnvisie voor een duurzame fysieke leefomgeving in Nederland.

Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft een lange traditie van zich aanpassen. Deze opgaven worden benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de generaties na ons.

De NOVI biedt een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om samen Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen.

De NOVI heeft de maatschappelijke opgaven samengevat in 4 prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Onder deze prioriteiten hangen 21 nationale belangen die het lokale, regionale en provinciale niveau overstijgen. Deze belangen hebben onder andere betrekking op het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit, zorgt dragen voor een woningvoorraad die aansluit op woonbehoeften, het beperken van klimaatverandering, et cetera. De verantwoordelijkheid van het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen, waardoor inhoudelijke keuzes in veel gevallen ook het beste regionaal kunnen worden gemaakt. Met de NOVI wordt het proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Toetsing

Het onderhavige initiatief betreft een ontwikkeling van beperkte omvang zonder strijdigheid met rijksbelangen. De ontwikkeling is passend binnen de NOVI.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De juridische borging van de nationale belangen vindt plaats in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Een aantal regelingen is ‘getrapt’ vastgelegd. Voorgaande houdt in dat de provincies, gemeenten en hoogheemraadschappen verplicht zijn dit beleid nader uit te werken. In het Barro wordt een aantal projecten die van nationaal belang zijn genoemd en met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Aan elk soort project wordt een set regels gekoppeld waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. Volgens de toelichting van de Rijksoverheid draagt het Barro bij aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en “vermindering van de bestuurlijke drukte”

De bedoeling is dat belemmeringen die de realisatie van de genoemde projecten zouden kunnen frustreren of vertragen door het Barro op voorhand onmogelijk worden gemaakt. Dat zal moeten leiden tot een versnelde uitvoering van die projecten. Het Barro brengt ook met zich mee dat gemeenten die een bestemmingsplan opstellen dat raakt aan een belang van één van de 13 projecten in het Barro, nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten controleren. Het Barro vormt daarmee een dwingende checklist bij de opstelling van bestemmingsplannen.

Toetsing

Het initiatief valt niet onder een van de projecten uit het Barro. Door de gewenste ontwikkeling zal geen nationaal belang worden geschaad. Dit betekent, dat het relevante beleidskader wordt gevormd door provinciaal en vooral gemeentelijk beleid.

4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. Om gebruikers goed te kunnen ondersteunen bij de toepassing van de nieuwe Ladder heeft het Rijk een nieuwe handreiking opgesteld.

Toetsing

Van belang is de vraag of het plan voorziet in een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Daarover kunnen we kort zijn: Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt op 12 woningen. Aangezien bij dit plan per saldo slechts 1 extra woning wordt gerealiseerd is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en is er geen verantwoording noodzakelijk in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie en omgevingsverordening

De Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening van de provincie Utrecht is op 1 april 2021 in werking getreden. In de Omgevingsvisie wordt het volgende gesteld:

De provincie Utrecht ligt midden in ons land en is een geliefde plek om te wonen, werken en recreëren. Naar verwachting wonen er over dertig jaar een kwart meer mensen in de provincie Utrecht dan nu. Hoe zorgen we als provincie dat iedereen prettig en gezond kan leven? Het is belangrijk om daar nu al over na te denken. In de Omgevingsvisie staat hoe wij willen dat de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie gaat over onze fysieke leefomgeving: dit is alles op, onder en boven de grond. Denk aan: woningen, bedrijven, fietspaden, wegen, rivieren, recreatieterreinen, natuurgebieden en landbouwgronden. Met de Omgevingsvisie geven we richting aan de toekomstige leefomgeving. In de Omgevingsverordening staan de regels die daarvoor nodig zijn.

Ten aanzien van de grote bouwopgave voor woningen in de provincie wordt het volgende gesteld:

De ruimte in onze provincie is beperkt terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken. Daarom is ons uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor slim combineren en concentreren.

Door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren) zorgen we er juist voor dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen.

In de Omgevingsverordening worden handen en voeten gegeven aan de beleidsuitspraken. Daarin wordt onder andere gesteld dat de binnenstedelijke opgave kansen biedt om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Dit sluit aan bij de vraag naar vergroting van het draagvlak voor voorzieningen en het openbaar vervoer en het vermindert de druk op het landelijk gebied. Ook het verminderen van kantoren en het herstructureren van bedrijventerreinen vallen binnen deze binnenstedelijke opgave. Het accent ligt op revitalisering, intensivering en/of herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. De provincie stimuleert dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren.

In de Omgevingsverordening van de provincie Utrecht wordt de mogelijkheid geboden een tweede woning te realiseren als nog eens 750 m² aan voormalig agrarische bebouwing wordt gesloopt. Aan deze eis kan ter plaatse niet voldaan worden. Maar de Omgevingsverordening biedt een uitweg: In artikel 9.11 (Instructieregel functiewijziging (voormalig) agrarisch bedrijfsperceel naar woonfunctie met extra woningen ("ruimte voor ruimte")) wordt namelijk aangegeven, dat het mogelijk is af te wijken van de vereiste sloopoppervlakten, het aantal te bouwen woningen en van de verplichting om het totaal aan bedrijfsbebouwing te slopen, mits dit leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit.

In de Omgevingsverordening van de provincie Utrecht is ter toelichting op artikel 9.11 het volgende opgenomen:

De kwaliteiten van het landelijk gebied moeten beschermd worden om die reden wordt terughoudend omgegaan bij de vestiging van nieuwe stedelijke functies in het landelijk gebied. Wanneer agrarische bedrijfspercelen vrijkomen, kan daarvoor een nieuwe passende functie worden gezocht. De risico's op verrommeling, ongewenste functiemenging en ondermijning moeten worden beperkt. Er is zeker ruimte voor maatwerk mogelijk. Die ruimte in de regels is groter naarmate een grotere bijdrage wordt geleverd aan de opgave voor het landelijk gebied. De regels voor functiewijziging bieden daarom ruimte om te experimenteren. De vrijkomende bebouwing biedt immers ook kansen om bij te dragen aan gebiedsopgaven. Bij de ruimte om af te wijken van de sloopnorm kan in eerste instantie gedacht worden aan de toevoeging van kwaliteiten (landschap, waterhuishouding, recreatie). Bij een bijdrage aan gebiedsopgaven kan verder gedacht worden aan vermindering van de stikstofbelasting van natuurgebieden en aan een bijdrage aan de aanpak van bodemdaling. De extra kwaliteit kan ook in de nieuwe, stedelijke functie zelf liggen: als de lokale verstedelijkingsbehoefte op bestaande erven wordt gerealiseerd en niet in de wei, kan dat zeker ook bijdragen aan behoud van kwaliteiten van het landelijk gebied. Er kan bijvoorbeeld ruimte worden geboden voor extra, compact gebouwde woningen op vrijkomende erven, als daarmee aantoonbaar in de plaatselijke woningbehoefte wordt voorzien. Daarbij is er ook ruimte voor nieuwe of andere woonconcepten. Ook passende kleinschalige bedrijvigheid kan zo worden gefaciliteerd. Nog mooier is het, als de plaatselijke verstedelijkingsbehoefte wordt gefaciliteerd op één geschikte plek, nadat op verschillende vrijkomende agrarische bedrijfspercelen de bedrijfsbebouwing is gesloopt (saldering sloopmeters). Ook daarvoor biedt de verordening ruimte omdat de concentratie van nieuwe bebouwing op een beperkter aantal plekken bijdraagt aan de kwaliteit van het landelijk gebied. (einde citaat)

In Hoofdstuk 3 Nieuwe situatie is aangegeven op welke manier de ruimtelijke kwaliteit verhoogd kan worden door de beoogde nieuwe inrichting van het perceel. Daarmee wordt voldaan aan de voorwaarde, die in de Omgevingsverordening gesteld wordt aan de bouw van een 2e woning.

Conclusie:

Het wijzigingsplan past binnen de kaders van het provinciale beleid, zoals beschreven in de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. De beoogde ontwikkeling op het perceel Meentweg 105 draagt bij aan de woningbouwopgave in het stedelijke gebied en verhoogt de kwalitatieve woonomgeving.

4.3 Gemeentelijk beleid

4.3.1 Welstandsnota Eemnes 2012

De gemeente Eemnes heeft op 18 mei 2013 de Welstandsnota Eemnes 2012 vastgesteld. In deze beleidsnota wordt het grondgebied van de gemeente opgedeeld in een aantal deelgebieden, die ongeveer dezelfde kenmerken hebben. Op onderstaande afbeelding is een uitsnede van de beleidskaart opgenomen, waarop de verschillende deelgebieden zijn aangegeven. Het plangebied is gelegen binnen de begrenzing van de rode cirkel. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden, dat het plangebied gelegen is in deelgebied 02. Dit deelgebied heeft de naam 'Wakkerendijk/ Meentweg' meegekregen.

Uitsnede welstandsbeleidskaart met plangebied gelegen binnen rode cirkel

In de Welstandsnota Eemnes 2012 wordt het volgende gesteld ten aanzien van de gewenste ontwikkeling:

Wakkerendijk/Meentweg is een zeer waardevolle lintbebouwing die bovendien beeldbepalend is voor het aanzicht van Eemnes. Zowel de ruimtelijke structuur als het bebouwingsbeeld zijn zeer karakteristiek en verdienen een zorgvuldige behandeling vanuit het oogpunt van welstand. Het ter plaatse geldende bestemmingsplan draagt daar reeds in belangrijke mate aan bij, nader ondersteund met de onderstaande welstandscriteria. Vooral het terughoudende beleid ten aanzien van de kleine bouw en het vrijhouden van doorzichten is daarbij van belang.

Op basis van de voorgaande analyse worden in de Welstandsnota Eemnes 2012 de volgende welstandscriteria ten tonele gevoerd:

Algemeen

de bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunning-plichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en de detaillering, kleur- en materiaalgebruik ervan als uitgangspunt dient te nemen.

Plaatsing

handhaven van de bestaande ritmiek in de lintbebouwing en van de gevarieerde plaatsing ten opzichte van de weg; bijgebouwen dienen terugliggend van de hoofdbouwmassa geplaatst te worden; het clusteren van bebouwing, waarmee bestaande doorzichten vrijgehouden worden; de nokrichting dient evenwijdig aan de verkavelingsrichting te worden geplaatst.

Massa en vorm

de hoofdgebouwen hebben een individuele uitstraling met heldere, eenduidige hoofdvormen; geen samengestelde bouwmassa's in de breedte van het perceel; de hoofdmassa bevindt zich aan de wegzijde en heeft een representatieve voorgevel; de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw; aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

gevels zijn opgetrokken uit roodbruine baksteen of zijn (crème)wit gepleisterd; alleen indien de bijgebouwen achter de hoofdbouwmassa worden gerealiseerd kan de materialisering van deze bijgebouwen ook in natuurlijke materialen, zoals gepotdekseld hout, worden opgetrokken; alleen indien daken van bijgebouwen voldoende afstand tot de weg hebben is een ander materiaal toegestaan mits in grijze en donkere tinten uitgevoerd, afwijkend van de gevelkleur en voorzien van (golfplaten-)profiel en met een matte, -niet spiegelende- oppervlaktestructuur; daken moeten worden gedekt door riet of gebakken pannen.

In afwijking van de criteria voor aan- of uitbouwen (paragraaf 3.1) mag in dit deelgebied de daktrim, bovendorpel of boeiboord van een aan- of uitbouw aan de voorzijde maximaal 0,15 m hoog zijn, dan wel conform de bestaande detaillering van de woning.

In het vervolg van deze paragraaf zal beoordeeld worden of de voorgestelde nieuwe ontwikkeling op het perceel voldoet aan de welstandseisen. Daarbij beperkt de beoordeling zich tot de stedenbouwkundige aspecten. Dit betekent concreet, dat vooral ingegaan wordt op de plaatsing van de nieuwbouw op het perceel en op de massa en vorm van de hoofdbebouwing.

Plaatsing van de nieuwbouw op het perceel

In de Welstandsnota Eemnes 2012 wordt het volgende gesteld ten aanzien van de plaatsing van nieuwe bebouwing:

• de bestaande ritmiek in de lintbebouwing en van de gevarieerde plaatsing ten opzichte van de weg dient gehandhaafd te worden;
• bijgebouwen dienen terugliggend van de hoofdbouwmassa geplaatst te worden;
• bestaande doorzichten dienen vrijgehouden te worden door het clusteren van bebouwing;
• de nokrichting dient evenwijdig aan de verkavelingsrichting te worden geplaatst.

Op onderstaande afbeelding is de bestaande ritmiek van de bebouwing langs de Meentweg aangegeven:

Grote variatie in bebouwingsmassa's langs (een deel van) de Meentweg (plangebied is aangepijld)

Duidelijk is, dat er geen sprake is van een heldere ritmiek. Wel is te zien, dat de bebouwing per bouwperceel een zeker ensemble vormt, waarbij deze bebouwing zeer gevarieerd gesitueerd is. Soms vlak op de weg, vaak wat verder van de weg afgelegen en vaak zonder enige duidelijke ordening.

Verder is wel zeer duidelijk te zien, dat de bebouwing in de lengterichting van de percelen geplaatst is. Daarbij staat vrijwel altijd het woonhuis voorop het perceel en de bijgebouwen (ver) erachter.

Wanneer we vervolgens de huidige situatie vergelijken met de voorgestelde nieuwe situatie, dan levert dit het volgende beeld op:

Huidige situatie Voorgestelde nieuwe situatie

Ten opzichte van de huidige situatie is de bebouwing in de voorgestelde nieuwe situatie met meer dan de helft verminderd. Dat levert een vergroening van de situatie op.

Verder is de dubbele woning in het langhuis duidelijk georiënteerd op de Meentweg, waarbij het bijgebouw ver naar achteren is geplaatst. Allemaal zaken, die op basis van de Welstandsnota Eemnes 2012 vereist zijn. Daar wordt dus aan voldaan.

De bebouwing in de nieuwe situatie is duidelijk geclusterd en beslaat bovendien een veel kleinere oppervlakte dan de huidige bebouwing. Hierdoor kunnen er ten opzichte van de huidige situatie extra doorzichten gerealiseerd worden. Deze zijn met rode pijlen aangegeven op de tekening van buro Son in paragraaf 3.1.

Tenslotte kan opgemerkt worden, dat de voorgestelde nokrichting van de nieuwbouw evenwijdig aan de verkavelingsrichting is geplaatst, waardoor er ook aan deze welstandseis voldaan wordt.

Massa en vorm van de hoofdbebouwing

In de Welstandsnota Eemnes 2012 wordt het volgende gesteld ten aanzien van de massa en vorm van de bebouwing:

• de hoofdgebouwen hebben een individuele uitstraling met heldere, eenduidige hoofdvormen;
• geen samengestelde bouwmassa's in de breedte van het perceel;
• de hoofdmassa bevindt zich aan de wegzijde en heeft een representatieve voorgevel;
• de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw;
• aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa.

Ten aanzien van deze welstandseisen kan het volgende puntsgewijs opgemerkt worden over de voorgestelde nieuwbouw:

• De hoofdbebouwing heeft een heldere, eenduidige hoofdvorm;
• De bebouwing is niet gesitueerd in de breedte van het perceel, maar juist evenwijdig aan de verkavelingsrichting;
• De hoofdbebouwing is eenduidig van vorm en bestaat uit een enkelvoudige hoofdvorm;
• De hoofdmassa is georiënteerd op de weg en zal voorzien worden van een representatieve voorgevel;
• Bij de gevelindeling zal gelet worden op een evenwichtige opbouw;
• Het bijgebouw is ondergeschikt aan de hoofdmassa en staat bovendien ten opzichte van de Meentweg ver naar achteren.

Kortom: de voorgestelde nieuwbouw voldoet aan alle eisen, die in de Welstandsnota Eemnes 2012 gesteld worden ten aanzien van de vorm en massa van de bebouwing.

4.3.2 Woonvisie Eemnes 2019-2023

De gemeente heeft in 2019 de bestaande Woonvisie uit 2015 geactualiseerd. In de nieuwe Woonvisie 2019-2023 wordt een doorkijk gegeven tot het jaar 2030.

In de Woonvisie 2019-2023 wordt de nadruk gelegd op de zorg voor een kwantitatief en kwalitatief goed woningbestand.

Kwantitatief

De komende jaren staan verschillende nieuwbouwprojecten opstapel. De afronding van de Zuidpolder is hiervan het grootste project. Daarnaast zijn enkele inbreidingsprojecten in voorbereiding.

Voor het bepalen van de kwantitatieve (aantallen) nieuwbouwopgave is een gemiddelde van twee beschikbare prognosemodellen (Primos en Socrates) genomen. Verder is uitgegaan van een neutraal saldo voor onttrekkingen(sloop) en toevoegingen anders dan door nieuwbouw(splitsing), zodat de toevoegingen moeten worden gerealiseerd door nieuwbouw. Op basis van deze uitgangspunten en de demografische ontwikkeling is de nieuwbouwopgave voor de periode 2019-2023 tussen de 210 en 235 woningen.

Kwalitatief

Nieuwbouw is een krachtig volkshuisvestelijk middel om doorstroming op gang te brengen en tekorten voor bepaalde doelgroepen op te lossen. Het is dan wel van belang dat de juiste woningen worden toegevoegd. Naast het aantal woningen is dus ook het type woningen belangrijk. Wanneer we de huidige woningvoorraad afzetten tegen de demografische ontwikkelingen en woningbehoefte dan voorzien we een groeiende behoefte aan betaalbare, duurzame en levensloopbestendige woningen. Hier zal in de nieuwbouwprogramma’s voor de komende jaren dan ook de nadruk moeten liggen.

Voor het woningbouwprogramma worden vier prijscategorieën gehanteerd van corresponderende huur en koopsegmenten en de percentages voor het totale nieuwbouwprogramma per segment (zie onderstaande tabel, waarin het kader aangegeven wordt voor het kwalitatieve woningbouwprogramma 2019-2023).

We willen woningen in de categorieën 1 t/m 3 langjarig beschikbaar houden voor de doelgroep. Hierover kunnen het beste afspraken worden gemaakt met de eigenaren als het huurwoningen betreft. Betaalbare koopwoningen worden in de huidige markt al snel te duur voor de doelgroep. Onze voorkeur in deze prijscategorieën gaat daarom uit naar nieuwbouwrealisatie in de huur.

Een ander kwalitatief aspect naast de prijs van de woning is de woningtypologie. Er is een mismatch tussen de bestaande woningvoorraad, die voor ruim 90 % bestaat uit eengezinswoningen, en de groeiende vraag door één en tweepersoonshuishoudens. Daarom willen dat 40 % van de totale nieuwbouwproductie bestaat uit nultredenwoningen Dit type woning is breed inzetbaar geschikt voor zowel starters als senioren. Op het gebied van duurzaamheid handhaaft de gemeente Eemnes het beleid dat in principe alle nieuwbouwwoningen aardgasvrij worden gebouwd. Samen met de ontwikkelaars zoeken we per project de meest passende oplossingen voor de energie en warmtevraag van de woningen.

De geplande woningen in het plangebied zullen in categorie 4 van bovenstaande tabel vallen (duurder dan € 330.000,--). Ook voor dergelijke woningen bestaat in Eemnes een markt. Gelukkig wel, omdat hierdoor de voormalige agrarische bebouwing opgeruimd kan worden en vervangen kan worden door een hoogwaardige woonkwaliteit.

Hoofdstuk 5 Haalbaarheidsaspecten

5.1 Water

5.1.1 Wet- en regelgeving en beleid

Europese Kaderrichtlijn Water

De Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) richt zich op de bescherming van water in alle wateren en stelt zich ten doel dat alle Europese wateren in 2015 een 'goede toestand' hebben en dat heel Europa duurzaam omgaat met water.

Waterwet

De Waterwet (2009) regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. De Waterwet helpt Rijk, waterschappen, gemeenten en provincies om wateroverlast, waterschaarste en waterverontreiniging tegen te gaan. Ook voorziet de wet in het toekennen van functies voor het gebruik van water zoals scheepvaart, drinkwatervoorziening, landbouw, industrie en recreatie.

Het Nationaal Waterplan

Het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP2) geldt voor de planperiode 2016-2021 en heeft voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water.

Provinciaal Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 (BWM-plan)

Op 7 december 2015 heeft de provincie het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 (BWM-plan) vastgesteld. Dit plan legt het beleid op basis van de provinciale wettelijke taken voor bodem, water en milieu vast voor de periode 2016-2021. Het BWM-plan richt zich op vier belangrijke maatschappelijke opgaven: waterveiligheid en wateroverlast, schoon en voldoende oppervlaktewater, ondergrond en leefkwaliteit stedelijk gebied. Vanaf 2016 is al het bodem-, water en milieubeleid in één integraal plan opgenomen. De opgaven vanuit de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) maken deel uit van dit plan.

De provincie heeft in het plan de volgende doelen geformuleerd:

• Wij streven naar een robuust bodem- en watersysteem. Dit houdt in dat onder normale omstandigheden alle functies goed uitgevoerd kunnen worden en dat extreme situaties goed opgevangen kunnen worden.
• Wij streven naar bodem-, water- en milieukwaliteiten die passend zijn voor de functie van een gebied.
• Wij streven naar een duurzaam gebruik van de fysieke leefomgeving, zodat de mogelijkheden die het natuurlijk systeem ons biedt ook in de toekomst gebruikt kunnen worden.
• Wij streven naar een gezonde leefomgeving, die een positieve bijdrage levert aan de economische en maatschappelijke ontwikkelingen in de regio.

Om hierin een focus aan te brengen zijn vier prioriteiten benoemd:

• 1. Waterveiligheid en wateroverlast
• 2. Schoon en voldoende oppervlaktewater
• 3. Ondergrond
• 4. Leefkwaliteit stedelijk gebied

Waterschap Vallei en Veluwe Waterbeheerprogramma 2022-2027

Het Algemeen Bestuur van het waterschap heeft op november 2021 het Waterbeheerprogramma 2022-2027 vastgesteld. Het nieuwe waterbeheerprogramma draagt de titel 'Blauw Omgevingsprogramma (BOP)'. Het waterbeheerprogramma gaat uit van 5 hoofddoelen:

• Gebiedsgericht: De vier deelgebieden van ons beheergebied staan centraal. We opereren meer vanuit de deelgebieden en minder vanuit centrale sturing.
• Omgevingsbewust: Volledig in de geest van de Omgevingswet; een digitaal product en sturend vanuit de behoeftes van de omgeving.
• Co-creërend: Het faciliteert de samenwerking met andere partijen en geeft vorm aan participatie via uitnodiging en uitgenodigd worden.
• Verantwoordelijk: Het BOP streeft maximale, maatschappelijke meerwaarde na op basis van onze rollen en bevoegdheden, die passen bij de opgaven (presterend, samenwerkend, responsief en rechtmatig).
• Adaptief: Voortschrijdend, responsief en flexibel, zodat kan worden ingespeeld op accentwijzigingen en veranderingen in de maatschappij.

Het waterschap Vallei en Veluwe zal te zijner tijd geïnformeerd worden over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets.

5.1.2 Watertoets

Voor het bestemmingsplan is op 29 mei 2022 een watertoets uitgevoerd. Hieruit blijkt dat er belangen van het Waterschap in het geding zijn omdat het plangebied deels gelegen is op een leggerwatergang en deels op een waterkering. De watertoets is opgenomen als Bijlage 1 bij dit bestemmingsplan.

Dit heeft geleid tot de volgende reactie van het Waterschap:

De locatie is gelegen in de beschermingszone B van de primaire waterkering (de Wakkerendijk) en wellicht ook een klein stukje beschermingszone A en/of kernzone (zie uitsnede van de legger van het waterschap hieronder).

Uitsnede van de legger

Het Waterschap wijst er op dat voor de beoogde ontwikkeling mogelijk een watervergunning is vereist. Dit in verband met de stabiliteit van het dijktalud. In en nabij de ontwikkellocatie liggen ook een aantal C-watergangen (de oranje lijntjes op de afbeelding hierboven). Als deze C-watergangen gedempt moeten worden dan is daar compensatie voor vereist. Ook dit zal dan via een watervergunning gelegaliseerd moeten worden. Gelet op de aard van de ontwikkeling worden geen grote belemmeringen verwacht, maar er kunnen aanvullende eisen vanuit het waterschap worden gesteld m.b.t. bijvoorbeeld graafwerkzaamheden.

Deze ontwikkeling zal verder met de gemeente worden afgestemd en alvast met onze vergunningverlener worden gedeeld.

5.1.3 Conclusie water

Het aspect water vormt geen belemmering voor de omvorming van het agrarische perceel in een woonperceel.

5.2 Bodem

5.2.1 Wet- en regelgeving en beleid

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak.

In de Wet bodembescherming (1996) is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen moeten bij voorkeur op schone grond worden gerealiseerd.

Voor ruimtelijke plannen moet ten minste een historisch onderzoek worden verricht (conform NEN 5725). Als uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging, moet een verkennend bodemonderzoek worden verricht (conform NEN 5740).

5.2.2 Bodemonderzoek

Voor het bouwplan is in september 2021 een verkennend en nader bodemonderzoek en asbest in grond-/ puinonderzoek uitgevoerd door PJ.Milieu BV. De resultaten hiervan zijn opgenomen in Bijlage 2. Op basis van het uitgevoerde onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

Verkennend bodemonderzoek

Geconcludeerd wordt dat de hypothese 'verdachte locatie' ten aanzien van het verkennend bodemonderzoek ter plaatse van het erf (deellocatie A) stand houdt. Ter plaatse van boring 15 is een sterk verhoogd gehalte zink aangetoond. Verder zijn in de grond en het grondwater maximaal licht verhoogde gehalten aangetoond. Aangezien het gehalte zink in de bovengrond (0,0 – 0,5 m-mv) van boring 15 de interventiewaarde overschrijdt is een nader bodemonderzoek noodzakelijk naar de aard, mate, omvang en oorzaken van het verhoogde gehalte. Het nader onderzoek is uitgevoerd.

Nader bodemonderzoek

Over een oppervlakte van circa 16 m2 is zink aangetoond boven de interventiewaarde ter plaatse van boring 15. De verontreiniging bevindt zich globaal in het traject van 0,0 tot 0,5 m-mv. De omvang bedraagt circa 10 m3. De verontreiniging lijkt samen te hangen met het langjarig gebruik. Gezien het langjarig gebruik van de locatie is de verontreiniging redelijkerwijs ontstaan voor 1987. Omdat er minder dan 25 m³ grond sterk verhoogde gehalten bevat is er geen sprake van een geval van ernstige verontreiniging in de zin van de Wet Bodembescherming. De sanering is niet verplicht, omdat er geen sprake is van een geval van ernstige verontreiniging.

Verkennend asbest in grond-/puinonderzoek (erf)

Geconcludeerd wordt dat de hypothese ‘verdachte locatie’ voor het asbest in grondonderzoek stand houdt. In de gaten 3 en 4 is asbest aangetroffen. De gehalten (respectievelijk 180 en 82 mg/kg d.s.) overschrijden de grenswaarde voor nader asbest in grondonderzoek. In gat 8 en op het maaiveld is eveneens asbest aangetroffen, maar de gehalten (respectievelijk 34 en 27 mg/kg d.s.) overschrijden de grenswaarde voor nader asbest in grondonderzoek niet. De overige onderzoeksresultaten geven geen aanleiding om aanvullend of nader asbest in grond- /puinonderzoek te adviseren. Een nader asbest in puinonderzoek ter plaatse van de gaten 3 en 4 is uitgevoerd.

Verkennend asbest in grondonderzoek (spoelzones)

Geconcludeerd wordt dat de hypothese ‘verdachte locatie’ voor het asbest in grondonderzoek ter plaatse van de spoelzones geen stand houdt. Bij beide spoelzones is zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest aangetoond.

Nader asbest in puinonderzoek

Over een oppervlakte van circa 90 m² is asbest aangetoond boven de interventiewaarde ter plaatse van de vakken 401 en 402. Het asbest bevindt zich globaal in het traject 0,05 tot 0,5 meter minus maaiveld. De omvang bedraagt circa 50 m³ binnen de onderzoekslocatie. Aangenomen wordt dat de verontreiniging is veroorzaakt bij de realisatie van het puinpad en dat de verontreiniging is ontstaan voor 1993.

Op basis van deze resultaten geeft PJ Milieu BV de volgende aanbevelingen:

• De bodemkwaliteit is in voldoende mate vastgelegd. De aangetoonde verontreiniging met asbest in puin maakt onderdeel uit van een erf en valt derhalve onder het besluit asbestwegen. In dit kader zijn sanerende maatregelen (verwijderen of afdekken) noodzakelijk. Door de aanwezigheid van het splitlaagje is de verontreiniging reeds afgedekt.
• Bij werkzaamheden in de grond ter plaatse van het geval van bodemverontreiniging (zinkspot) is er sprake van een ‘saneringssituatie’ omdat gewerkt wordt aan/met sterk verontreinigde grond. Hiervoor dienen de nodige meldingen te worden gedaan en veiligheidsmaatregelen genomen te worden. Aanbevolen wordt de verontreiniging met zink te verwijderen, gelijktijdig met de verwijdering van de asbestverontreiniging en de voorgenomen bouwactiviteiten. Indien wordt overgegaan tot sanering dient een (beknopt) saneringsplan te worden opgesteld. In het (beknopte) saneringsplan wordt een uitvoeringsmethode omschreven om de bodem op een zo efficiënt mogelijke wijze te saneren. Het (beknopte) saneringsplan dient goedgekeurd te zijn door het bevoegd gezag (gemeente Eemnes).
• De aangetoonde verontreiniging met asbest in puin (erf) valt onder de bevoegdheid van de inspectie leefomgeving en transport (IL&T). Voorafgaande aan de sanering dient een saneringsplan te worden opgesteld. In het saneringsplan wordt een uitvoeringsmethode omschreven om de verhardingslaag op een zo efficiënt mogelijke wijze te saneren. Bij de verwijdering van het split/ puin dient rekening gehouden te worden met humane risico's en dient melding gemaakt te worden vanwege sanering in het kader van het Besluit Asbestwegen bij IL&T.Het saneringsplan dient goedgekeurd te zijn door het bevoegd gezag. .
• Het onderzoek is, voor zover van toepassing, onder certificaat (KWALIBO) uitgevoerd, maar een bodemonderzoek is geen partijkeuring. Door derden kan, ongeacht de resultaten van dit bodemonderzoek, een keuring van een af te voeren partij (grond of verhardingsmaterialen) verlangd worden. Bij afvoer van grond of verhardingsmaterialen van de locatie kan er sprake zijn van verwerkingskosten.

5.2.3 Asbestinventarisatie

Door PJ Milieu BV is in september 2021 ook een asbestinventarisatie uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn opgenomen in een rapport, dat als Bijlage 3 is toegevoegd. Op basis van het onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

Op basis van het vooronderzoek, de visuele inspectie en de analyseresultaten concludeert PJ Milieu BV dat in en aan de woning en 2 schuren asbesthoudende materialen aanwezig zijn.

Deze asbestinventarisatie betreft een asbestinventarisatie van direct en niet direct waarneembare asbest. Er is destructief onderzoek uitgevoerd.

Wij hebben geen aanwijzingen verkregen dat er overige asbesthoudende materialen in verborgen gebouwdelen (zoals bijvoorbeeld funderingen en verborgen ruimten) aanwezig zullen zijn. Een aanvullende asbestinventarisatie achten wij niet noodzakelijk. Wel wordt geadviseerd tijdens de sloopwerkzaamheden alert te zijn op de aanwezigheid van 'verborgen' asbesthoudende materialen.

Dit asbestinventarisatie rapport kan worden gebruikt voor de voorgenomen sloop van de woning en 5 schuren en de sanering van de aangetroffen asbesthoudende materialen.

De resultaten van de asbestinventarisatie leiden tot de volgende aanbevelingen:

• De asbesthoudende materialen dienen, voor de aanvang van de verbouwing of sloop, door een gecertificeerd bedrijf verwijderd te worden. Als er niet gerapporteerde asbesthoudende materialen worden aangetroffen, moet dit worden gemeld en aanvullend geïnventariseerd.
• Materialen of installaties ingedeeld in klasse 1 kunnen onder voorwaarden ook worden verwijderd door bedrijven welke niet zijn gecertificeerd. Geadviseerd wordt deze materialen ook door een gecertificeerd bedrijf te laten verwijderen. Particulieren mogen onder bepaalde voorwaarden asbesthoudende materialen zelf verwijderen, bijvoorbeeld losse en geschroefde hechtgebonden asbesthoudende materialen met een oppervlakte tot maximaal 35 m². De werkzaamheden moeten wel gemeld worden aan de gemeente. Wij adviseren hierover vooraf contact op te nemen met de betreffende afdeling van de gemeente.
• Bij het opstellen van dit rapport gaat PJ Milieu BV ervan uit dat de asbesthoudende materialen op korte termijn verwijderd worden. Als de asbesthoudende materialen niet verwijderd worden, zijn er mogelijk op termijn actuele risico's van emissie van asbestvezels aanwezig.
• Tijdens deze asbestinventarisatie hebben wij de actuele risico's van emissie van asbestvezels (gebruiksintegriteit) niet bepaald. Tijdens de visuele inspectie zijn er geen aanwijzingen verkregen dat er mogelijk actuele risico's aanwezig zijn.
• Asbesthoudende materialen die niet verwijderd worden, moeten geregistreerd en gemarkeerd worden om bewerking en of beschadiging in de toekomst te voorkomen. Ook adviseren wij de conditie van deze asbesthoudende materialen periodiek te controleren. Hiertoe kunnen wij een asbestbeheersplan opstellen zoals omschreven in de NEN 2991.
• Wij wijzen u erop dat de uit te voeren werkzaamheden/maatregelen binnen de wettelijke kaders dienen te worden uitgevoerd, waaronder: "Asbestverwijderingsbesluit', 'Wet milieubeheer', 'Arbeidsomstandighedenbesluit', etc.
• Dit asbestinventarisatierapport is 3 jaar na ondertekening geldig. Als dit inventarisatierapport ouder is dan drie jaar, dan moet het inventarisatierapport getoetst worden op de actualiteit.

5.2.4 Conclusie bodemonderzoek

Indien de aanbevelingen opgevolgd worden vormt het aspect bodem geen belemmering voor de voorgenomen transformatie van het agrarische bouwperceel in een woonperceel.

5.3 Flora en fauna

5.3.1 Wet- en regelgeving en beleid

Natuurbescherming in Nederland

De Wet natuurbescherming (Wnb) beschermt Nederlandse natuurgebieden en planten- en diersoorten. De wet geldt sinds 1 januari 2017 en vervangt 3 wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet. Deze wet vormt voor wat betreft soortenbescherming en gebiedsbescherming een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de voormalige Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

Gebiedsbescherming vanuit de Wet Natuurbescherming

De Wet Natuurbescherming, heeft voor wat betreft gebiedsbescherming betrekking op de Europees beschermde Natura 2000-gebieden en de Beschermde natuurmonumenten. De Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden worden in Nederland gecombineerd als Natura 2000-gebieden aangewezen. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in een Natura 2000-gebied (of Beschermd natuurmonument) zijn vergunningsplichtig.

Gebiedsbescherming vanuit Provinciaal beleid

De provinciale groenstructuur bestaat uit het Natuurnetwerk Utrecht (voormalig EHS). Het Natuurnetwerk Utrecht is een robuust netwerk van natuurgebieden en tussenliggende verbindingszones. Dit netwerk bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuwe aan te leggen natuur en verbindingszones tussen de gebieden. De feitelijke beleidsmatige gebiedsbescherming vindt plaats middels de uitwerking van het provinciaal beleid in de gemeentelijke bestemmingsplannen.

5.3.2 Quickscan flora en fauna

Door Otte Groen Advies is in januari 2022 een quickscan verricht naar de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling voor beschermde natuurgebieden en beschermde soorten. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in een rapport, dat als Bijlage 4 aan dit plan is toegevoegd.

Op basis van dit onderzoek Heeft Otte Groen Advies een aantal conclusies getrokken, die in tabelvorm zijn gepresenteerd:

Op basis van deze conclusies geeft Otte Groen Advies de volgende aanbevelingen:

Gebiedsbescherming:

• U dient de gemeente te raadplegen of een AERIUS-berekening uitgevoerd moet worden, zo ja: Voer een AERIUS-berekening uit om aan te bepalen of met de nieuwe ontwikkeling/inrichting negatieve effecten op N2000 gebied plaatsvinden. Uit de AERIUS-berekening zal blijken of met de voorgenomen ontwikkeling de stikstof depositie toeneemt. Als de uitkomst hiervan nul Mol/ha/jaar is kan een vergunning worden verleend.

Flora

• Waardevolle bomen: Langs de Meentweg staan waardevolle bomen. Overleg met de gemeente of er een bomen effectenanalyse (BEA) uitgevoerd dient te worden om effecten op de aanwezige waardevolle bomen in beeld te brengen. Onderzoek hoe deze effecten kunnen worden voorkomen, neem maatregelen (Bomenwacht Nederland, z.d.);

Fauna/ zoogdieren

• Steenmarter: De te amoveren woning, tussenbouw en stal zijn in potentie geschikt als verblijfplaats voor steenmarter. Verblijfplaatsen van steenmarter zijn beschermd. Nader onderzoek op deze soort is maatwerk, veelal wordt deze uitgevoerd op basis van waarnemingen op de locatie. Deze kan plaatsvinden tijdens nader onderzoek op overige soorten (Zoogdiervereniging, z.d.);
• Vleermuizen: Wat betreft vaste verblijfplaatsen van vleermuizen is nader onderzoek noodzakelijk. Onderzoek naar verblijfplaatsen van vleermuizen bestaat uit meerdere bezoeken. De onderzoeken vinden plaats in de perioden 15 mei - 15 juli en 15 augustus - 30 september, waarna mogelijk een ontheffing bij de provincie Utrecht moet worden aangevraagd (Netwerk Groene Bureaus, 2021);

Fauna/ vogels

• Huismus: Voer twee gerichte veldbezoeken uit in de periode van 1 april tot en met 15 mei met een tussenliggende periode van minimaal 10 dagen, waarna mogelijk een ontheffing bij de provincie Utrecht moet worden aangevraagd (BIJ12, 2017);
• Effecten op beschermde soorten en soortgroepen waarvoor geen vrijstelling geldt, zijn uitgesloten omdat er geen aanwijzingen zijn dat dergelijke soorten binnen invloedssfeer van de werkzaamheden voorkomen;
• Tijdens het broedseizoen zijn broedgevallen van algemene broedvogels in de omgeving van het plangebied te verwachten. Bezette nesten mogen nooit vernield worden. De piek van het broedseizoen ligt in de periode half maart-half juli, maar eerdere en latere broedgevallen komen voor;

Zorgplicht

• Ten aanzien van alle dieren en planten (beschermd of niet beschermd) geldt dat men zich dient te houden aan de algemene zorgplicht. Dit houdt in dat nadelige gevolgen voor flora en fauna naar redelijkheid zoveel mogelijk voorkomen moeten worden. Hieronder valt ook het beperkt omgaan met lichtbelasting;

Overige

• Wanneer tijdens werkzaamheden toch beschermde soorten worden aangetroffen dienen werkzaamheden tijdelijk te worden stilgelegd en wordt contact opgenomen met een inzake deskundige. Overleg met de deskundige moet duidelijk maken hoe met de ontstane situatie kan worden omgegaan;
• Goedgekeurde gedragscode, Soortenbescherming voor gemeenten van de Koninklijke Vereniging Stadswerk Nederland. Deze gedragscode kan worden toegepast tijdens de voorbereidende en uitvoerende werkzaamheden op locaties met wettelijk beschermde soorten. De gedragscode is opgesteld voor de ruimtelijke ontwikkeling of inrichting en bestendig beheer of onderhoud en geeft invulling aan aantoonbaar zorgvuldig handelen. Behoud en herstel van biodiversiteit staat hierin centraal (Koninklijke Vereniging Stadswerk Nederland, 2020).

5.3.3 Nader onderzoek vleermuis, huismus en steenmarter

Op basis van de quickscan heeft Otte Groen Advies in oktober 2022 een nader onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van de vleermuis, de huismus en de steenmarter. De resultaten van het nader onderzoek zijn opgenomen in een rapport, dat als Bijlage 5 is opgenomen.

Op basis van dit nadere onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

Vleermuizen

• Verblijfplaatsen: op basis van de verrichte onderzoeksinspanning kan het voorkomen van kraam/kolonie-, zomer- en paarverblijfplaatsen in het plangebied worden uitgesloten;
• Vliegroute en foerageergebied: de Meentweg wordt door vleermuizen gebruikt als vliegroute en foerageergebied. Met de nieuwe inrichting moet rekening worden gehouden met kunstmatige lichtbronnen om lichtverstoring te voorkomen. Dit betekent dat de plaatsing, de intensiviteit en de stralingsrichting van buitenlampen zodanig moet zijn dat er geen verstoring van strooilicht plaatsvindt. Werk met vleermuisvriendelijke verlichting en maak de verlichting dynamisch. Te allen tijde moet de verlichting naar beneden gericht zijn om verstoring door middel van strooilicht te voorkomen.

Huismussen

• Verblijfplaatsen: uit onderzoek blijkt dat de te amoveren woning dienstdoet als nest en verblijfplaats voor huismussen. Voor het tenietdoen van vier nestplaatsen en het verwijderen van de functionele leefomgeving dient een activiteitenplan opgesteld te worden en een ontheffing worden aanvraagt. In de overige bebouwing zijn geen verblijfplaatsen aangetroffen waardoor negatieve effecten zijn uitgesloten;
• Foerageergebied: op de planlocatie worden geen negatieve effecten verwacht op het foerageergebied.

Steenmarter

• Verblijfplaatsen: uit onderzoek blijkt dat de voorgenomen ontwikkelingen geen belang vertegenwoordigt voor de steenmarter.
• Foerageergebied: op de planlocatie worden geen negatieve effecten verwacht op het foerageergebied;
• De voorgenomen ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de gunstige staat van instandhouding van steenmarters. Voor de geplande werkzaamheden hoeft geen ontheffing worden aangevraagd.

5.3.4 Activiteitenplan

Aangezien er beschermde functies aanwezig zijn van de huismus wordt Wnb-artikel 3.1 lid 1, 2 en 4 (huismus) mogelijk overtreden als gevolg van de werkzaamheden. Voor het overtreden van de verbodsbepalingen uit artikel 3.1 lid 2 en 4 (huismus) is een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming noodzakelijk. Deze artikelen hebben betrekking op het beschadigen en vernielen van rust- of verblijfplaatsen en het verstoren van soorten. Ten behoeve van de ontheffingsaanvraag is daarom een activiteitenplan opgesteld door Otte Groen Advies. Dit aktiviteitenplan is opgenomen als Bijlage 6. Met de uitvoering van een activiteitenplan wordt de ontheffing naar verwachting verleend.

5.3.5 Conclusie

Er moet voor de aanwezige huismussen een activiteitenplan opgesteld worden en een ontheffing worden aangevraagd. Het activiteitenplan alsmede de aanvraag voor een ontheffing is in februari 2023 ingediend bij de provincie Utrecht. Na ontvangst van deze ontheffing zijn er geen belemmeringen meer vanuit het aspect flora en fauna om de beoogde ontwikkeling op het perceel te realiseren.

5.4 Archeologie en cultuurhistorie

5.4.1 Wet- en regelgeving en beleid

Door ondertekening van het verdrag van Malta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet-zichtbare deel van het cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Erfgoedwet 2016 is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij het plan te betrekken.

5.4.2 Onderzoek archeologie

In het vigerende bestemmingsplan is het gehele plangebied voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologische waarde' (de 'plusjes' op de plankaart). Dit houdt in dat voor bouwwerken met een oppervlakte van meer dan 50 m², alvorens een omgevingsvergunning wordt verleend, door de aanvrager een rapport wordt overgelegd waarin, naar het oordeel van het bevoegd gezag:

• de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld;
• in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.

Door het Bureau voor Archeologie is in juli/ augustus 2022 een een bureau- en inventariserend veldonderzoek in de vorm van boringen in de verkennende fase uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in een rapport, dat als Bijlage 7 is toegevoegd.

Op basis van dit onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

• Het plangebied ligt in het archeologisch landschap 'Hollands-Utrechts veengebied', in de landschapszone veenvlakten.
• In het Laat-Paleolithicum tot en met het Midden-Neolithicum ligt het plangebied in een dekzandlandschap. Sinds de vorming van het landschap in de laatste Ijstijd zullen nomadische groepen jagers-verzamelaars door het zandlandschap hebben getrokken. Vanaf het Laat-Neolithicum is het plangebied onderdeel van een veenmoeras. Het veenmoeras is tot en met de Middeleeuwen een ongunstige bewoningslocatie die uitsluitend voor jacht en visvangst zal zijn gebruikt. Het veengebied wordt in de Late Middeleeuwen ontgonnen. Het plangebied ligt naast de Meentweg (destijds Wacker Dyck), een ontginningsas.
• Volgens kaarten uit 19e eeuw is het plangebied bebouwd. De betreffende boerderij is waarschijnlijk in de tweede helft van de 20e eeuw gesloopt en vervangen door nieuwe gebouwen. De huidige bebouwing is uit 1955 en jonger.
• In het plangebied zijn zes boringen gezet tot maximaal 300 cm -mv. Hieruit blijkt dat natuurlijke ondergrond bestaat uit dekzand. Dit wordt afgedekt door een veenpakket.
• Uit het booronderzoek blijkt dat in de top van de dekzand zich een podzolbodem heeft ontwikkeld. In vier van de zes boringen is vanaf 120 cm -mv nog een intacte B-horizont aanwezig en in twee boringen is een E-horizont aangetroffen. De podzolbodem is afgedekt door een 30 tot 60 cm dik veenpakket. Hierop ligt een humeus zandpakket dat niet meer intact is en dat waarschijnlijk vanaf de Late Middeleeuwen bezand en omgewerkt is. In het noordoosten van het plangebied is een dik omgewerkt pakket aanwezig, dat mogelijk gerelateerd is aan het historische erf.
• In de westelijke zone van het plangebied wordt geadviseerd om graafwerkzaamheden te vermijden dieper dan 90 cm -mv (uitgaande van een veiligheidsmarge van 30 cm). Indien dit niet mogelijk is wordt nader onderzoek noodzakelijk geacht.
• In de oostelijke zone, ter hoogte van de nieuwe bebouwing en het potentiele historische erf, wordt geadviseerd nader te bepalen of archeologische resten aanwezig zijn en of deze behoudenswaardig zijn door middel van een inventariserend veldonderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek (IVO-P). De werkwijze van het onderzoek dient vastgelegd te worden in een door de bevoegde overheid goed te keuren Programma van Eisen (PvE).
• Dit onderzoek is met grote zorgvuldigheid uitgevoerd. Het is echter nooit uit te sluiten dat bij de graafwerkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen op plaatsen en dieptes waar die niet worden verwacht. Eventuele archeologische resten is men verplicht te melden bij de Minister van OCW in overeenstemming met de Erfgoedwet. In dit geval wordt aangeraden om contact op te nemen met de gemeente Eemnes.

Dit rapport is voor de gemeente Eemnes beoordeeld door NMF-Erfgoedadvies (kenmerk: NMF-2022-441-EvR). Op basis van het genoemde rapport wordt hierin geconcludeerd:

Wij adviseren om de archeologieregels in het bestemmingsplan aan te passen n.a.v. het archeologische onderzoek. Op dit moment betekent dat dat er geen drempelwaarde kan worden aangehouden voor het doen van onderzoek. Dat criterium was er om het onderzoekstraject op te starten en de drempelwaarde werd overschreden door de omvang van het bestemmingsplangebied. Om de regels specificeren raden wij aan om het proefsleuvenonderzoek uit te voeren voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan.

Naar aanleiding van het uitgevoerde archeologische onderzoek en de beoordeling door NMF-Erfgoedadvies is vervolgens door Bureau Vestigia een memo geschreven, waarin aangegeven wordt op welke manier ter plaatse 'archeologievriendelijk' gebouwd kan worden. Dit memo is opgenomen als Bijlage 8 In dit memo wordt het volgende gesteld:

Voorgenomen bouwplan

De nieuwbouw betreft een dubbelgeschakelde woning (26 x 10 m) en een nieuwe schuur (16 x 10 m).

De dubbelgeschakelde woning zal grotendeels worden gebouwd op de locatie van de kippenschuur langs de zuidzijde van het perceel. Dit gebouw beslaat een oppervlak van 260 m2. Dit zal worden gefundeerd op 41 heipalen. De heipalen hebben een omvang van 0,25 x 0,25 m, zodat het gezamenlijk oppervlak van de heipalen een oppervlak beslaan van 41 x 0,0625 = 2,56 m2.

De hier staande kippenschuur is gebouwd in 2010 volgens BAG, maar vermoedelijk hoort dit 1974 te zijn.

De nieuwe schuur zal worden gebouwd op de locatie van de grote kapschuur, die gebouwd is 2014 volgens BAG. Aangezien de nieuwbouw hetzelfde oppervlak (160 m2) beslaat als de bestaande schuur, zal hiervan de fundering worden hergebruikt voor de nieuwbouw.

De huidige bebouwing in het plangebied met daarop vermeld de bouwjaren volgens Basisadministratie Adressen en Gebouwen (Kadaster 2013). Op de locatie van de twee roodomlijnde gebouwen zal de nieuwbouw worden opgetrokken.

De nieuwe inrichting van het plangebied.

Voorgenomen bouwplan in verhouding tot gemeentelijke archeologische monumentenzorg

De eigenaar en vergunningaanvrager heeft besloten zijn bouwplan te willen realiseren zonder dat daardoor schade wordt berokkend aan de verwachte archeologische sporen en vondsten in de grond. Om dit te bewerkstelligen is besloten om de nieuwbouw:

• Grotendeels op te richten op de locatie van te slopen recente bebouwing;
• Beide gebouwen bewust niet te voorzien van een kelder;
• Voor de nieuwe schuur de hier al gelegen fundering te hergebruiken.

Het heipalenplan onder de twee aaneengeschakelde woningen in het zuiden beslaat met een gezamenlijk heipalenoppervlak van 2,56 m2 nog geen 1,0 % van het bouwoppervlak van 260 m2. Dit is in lijn met de brochure Handreiking Archeologievriendelijk Bouwen die de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed heeft uitgegeven in 2016. In deze handreiking wordt gesteld dat onder meer sprake is van archeologievriendelijk bouwen wanneer niet meer dan 2% van de vindplaats wordt beschadigd door hei-/boorpalen, uitgaande van de oppervlakte van de palen.

Het heipalenplan voor de twee aaneengeschakelde woningen langs de zuidelijke perceelgrens.

Deze nieuwbouwwoning ligt weliswaar in de zone van het archeologisch terrein, maar zoals de kadastrale minuut 1831 laat zien is de zuidelijke zone in het begin van de 19e eeuw een boomgaard.

Het plangebied, zwart omlijnd, op het kadastrale minuutplan 1832. De rode rechthoekige vlakken weerspiegelen de aanwezig steenbouw, die in het plangebied is gelegen buiten de twee nieuwbouwvlakken, aangezien die zijn gelegen in het afgebeelde weiland en boomgaard.

De feitelijke bebouwing ligt in het midden, in de oostelijke zone langs de Meentweg. Eventuele oudere voorgangers zullen schuil gaan onder deze bewoning en niet zo zeer ten zuiden of noorden hiervan gelegen zijn. De kans dat ter plaatse van de nieuwbouw architectonische resten van historische boerderijen zijn gelegen is klein.

Ten tweede is hier lokaal door de bouw van de kippenschuur de bovengrond al verstoord, zodat eventuele archeologische resten uit de Nieuwe Tijd al (deels) zullen zijn verstoord. Om vergelijkbare redenen is recentelijk bij de nieuwbouw aan de Meentweg 103 afgezien van een proefsleuvenonderzoek.

De bouwkuip voor deze nieuwbouw zal tot 0,9 m onder het maaiveld reiken. Deze grondberoering tot 0,9 m -mv creëert een bufferzone van 0,3 m dikte boven het niveau met een hoge archeologische verwachting voor vuursteenvindplaatsen dat is gelegen op 1,2 m - mv. Op deze diepte ligt de top van het pleistocene dekzand en dit is het niveau van de eventueel aanwezige vindplaatsen uit Laat Paleolithicum, Mesolithicum of Neolithicum. In de hierboven al genoemde een Handreiking Archeologievriendelijk Bouwen van de RCE (2016) wordt gesteld dat onder meer sprake is van archeologievriendelijk bouwen wanneer:

• de ontgraving niet dieper reikt dan het archeologisch niveau, met inbegrip van een bufferzone. Geadviseerd is om een bufferzone van 0,3 m aan te houden.

Aangezien ook hieraan wordt voldaan en de eigenaar/vergunningsaanvrager al het mogelijke heeft ondernomen zijn bouwplan zodanig te laten ontwerpen dat archeologievriendelijk te bouwen, is het verzoek aan de gemeente Eemnes om in het kader van deze vergunning geen aanvullende eisen randvoorwaarden met betrekking tot de archeologische monumentenzorg te stellen met uitzondering van de wettelijke verplichting tot het melden van archeologische toevalsvondst conform de artikelen 5.11. en 5.12 van de Erfgoedwet (2016).

5.4.3 Onderzoek cultuurhistorie

In de nabijheid van het plangebied zijn geen gemeentelijke en/of rijksmonumenten aanwezig. Ook is het plangebied niet gelegen binnen de begrenzing van een Beschermd Stads- of Dorpsgezicht. De gewenste ontwikkeling in het plangebied heeft dan ook geen invloed op bestaande cultuurhistorische waarden.

5.4.4 Conclusie cultuurhistorie en archeologie

Geconcludeerd wordt dat de aspecten archeologie en cultuurhistorie geen belemmering vormen voor de gewenste transformatie van het agrarische bouwperceel naar een woonperceel.

5.5 Geluid

5.5.1 Wet- en regelgeving en beleid

Wegverkeer

De Wet geluidhinder bepaalt dat het bevoegd gezag bij vaststelling van omgevingsvergunning de wettelijke grenswaarden in acht moet nemen. Toetsing aan de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van de Wet geluidhinder vindt plaats per weg. Uitzondering hierop betreft de toetsing bij rijkswegen. Als meerdere rijkswegen in de directe nabijheid van een plan zijn gelegen dient het gecumuleerde geluidsniveau van deze wegen te worden gehanteerd bij de toetsing aan de Wet geluidhinder.

Het geluidsniveau ten gevolge van het wegverkeer moet op de gevels van nieuwe (of te wijzigen) woningen in de geluidszone van een weg voldoen aan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting (voorheen: voorkeursgrenswaarde). Deze bedraagt 48 dB. Als dit geluidsniveau wordt overschreden kan de gemeente een hoger geluidsniveau toestaan de zogenaamde 'Hogere waarde'. De Hogere waarde mag alleen worden verleend als uit akoestisch onderzoek blijkt dat bron-, overdrachts- of gevelmaatregelen om het geluidsniveau terug of onder de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting brengen niet mogelijk is. Aan de 'Hogere waarde' is een maximum verbonden. Voor de nieuwbouw van woningen in binnenstedelijke situaties is dit 63 dB en in buitenstedelijke situaties is dit 53 dB. Deze niveaus zijn na aftrek van de correctie conform artikel 110g van de Wet geluidhinder. Conform artikel 110g mag een correctie worden toegepast op het berekende geluidsniveau ten gevolge van het wegverkeer. Voor wegen waar 70 km/uur of harder gereden mag worden is de aftrek 2 dB en voor de overige wegen 5 dB. De wettelijk toegestane snelheid is hier van belang. Voor wegen met een snelheidsregime van 30 km/uur geldt geen aftrek aangezien deze wegen geen zone hebben en hierdoor niet onder de werkingssfeer van de Wet geluidhinder vallen. Enkel bij toetsing in het kader van het aspect "goede ruimtelijke ordening" wordt ten behoeve van een goede beoordeling de aftrek wel toegepast.

Railverkeerslawaai

Het geluidsniveau ten gevolge van het railverkeer moet op de gevels van nieuwe (of te wijzigen) woningen in de geluidszone van een spoorwegtraject voldoen aan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting (voorheen: voorkeursgrenswaarde). Deze bedraagt 55 dB. De maximale hogere waarde voor nieuwe woningen in de zone van een spoorwegtraject bedraagt 68 dB.

Industrielawaai

Op basis van artikel 40 van de Wet geluidhinder kunnen (delen van) industrieterreinen worden aangewezen als gezoneerd industrieterrein met een zonegrens. Dit betreft industrieterreinen waarop zich gronden bevinden die zijn aangewezen voor mogelijke vestiging van zogenaamde 'zware lawaaimakers' als genoemd in artikel 41 lid 3 van de Wet geluidhinder en artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht. Buiten de zonegrens mag de geluidbelasting vanwege het industrieterrein de waarde van 50 dB(A) niet te boven gaan. De ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting (voorheen: voorkeursgrenswaarde) op woningen in de geluidszone van een industrieterrein bedraagt 50 dB(A). De maximaal toelaatbare geluidsbelasting op nieuwe woningen bedraagt 55 dB(A), voor bestaande woningen bedraagt deze 60 dB(A). De op 1 januari 2007 geldende ten hoogste toelaatbare geluidsbelastingen voor woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen - vastgelegd in eerder genomen besluiten - blijven gelden.

Cumulatie

Bij de vaststelling van hogere grenswaarden verplicht de Wet geluidhinder het inzichtelijk maken van het gecumuleerde geluidsniveau. Dit betreft het gezamenlijk geluidsniveau van alle relevante geluidsbronnen (weg, rail, industrie). Een bron is relevant indien de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. De gemeente kan een hoger grenswaarde vaststellen als er sprake is van een aanvaardbare gecumuleerde geluidsbelasting.

5.5.2 Onderzoek geluid

In de nabijheid van het plangebied zijn geen spoorwegen en/of gezoneerde industrieterreinen aanwezig. Daarom kan het akoestische onderzoek beperkt blijven tot een onderzoek naar wegverkeerslawaai. De relevante bron voor wegverkeerslawaai is de Meentweg. Voor deze weg geldt een 60 km/uur regime.

Door De Milieuadviseur is in juni 2022/ mei 2023 een akoestisch onderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in een rapport, dat als Bijlage 9 is toegevoegd. Op basis van het onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

De hoogste geluidsbelasting, afkomstig van de Meentweg, bedraagt 55 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. Dit houdt in, dat bij de nieuwe woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh wordt overschreden.

In het plangebied is nu een woning aanwezig. Deze woning wordt gesloopt. Daarna worden 2 woningen gebouwd. Deze ontwikkeling kan dan ook worden gezien als vervangende geluidsgevoelige bebouwing. Voor de realisatie van woningen die dienen als vervangende geluidsgevoelige bebouwing gelden op basis van de Wgh hogere hoogste toelaatbare geluidsbelastingen. Voor deze buitenstedelijke locatie betekent dit, dat de hoogst toelaatbare geluidsbelasting 58 dB bedraagt. Aan deze hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 58 dB wordt voldaan.

Het doel van de Wgh is geluidhinder te voorkomen. Maatregelen om de voorkeursgrenswaarde te bereiken zijn bijvoorbeeld het toepassen van stil wegdek op de Meentweg, het vergroten van de afstand tussen de woningen en de weg of het toepassen van dove gevels. Gezien de beperkte schaal van dit plan (realisatie van twee woningen) is het niet mogelijk of gewenst om effectieve maatregelen te treffen die de geluidsbelastingen terugbrengen tot de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

In het gemeentelijke geluidbeleid ‘Nota Geluidbeleid Gemeente Eemnes’ ligt de nadruk op het voorkomen van geluidhinder. Echter de verlening van hogere waarden is mogelijk wanneer de geluidsbelasting niet kosteneffectief is terug te brengen naar de voorkeursgrenswaarden, dan wel dat er overwegende bezwaren zijn van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard zijn.

De nieuwe woningen komen in de plaats van de bestaande agrarische bedrijfsbebouwing en een agrarische woning. De nieuwe woningen kunnen beschouwd worden als vervangende nieuwbouw na sanering van de agrarische bedrijfsbebouwing en de agrarische bedrijfswoning. Vanuit stedenbouwkundige overwegingen is het gewenst de woningen voorop het perceel te plaatsen, zodat zij passen in de stedenbouwkundige structuur langs dit deel van de Meentweg. Er zijn dus overwegende stedenbouwkundige bezwaren om de nieuwe woningen verder van de Meentweg te situeren. Dit is een valide argument om een hogere waarde te verlenen.

Op basis van het gemeentelijke geluidbeleid en de Wgh kan de gemeente Eemnes een hogere waarde verlenen voor de geluidsbelasting afkomstig van de Meentweg. De verlening van de hogere waarde vindt plaats in een aparte hogere waarde-procedure gelijktijdig met de ruimtelijke procedure. De te verlenen hogere waarden zijn weergegeven in de onderstaande tabel:

Te verlenen hogere waarden

5.5.3 Conclusie geluid

De woningen kunnen na de verlening van hogere waarden worden gerealiseerd.

Daarom kan geconcludeerd worden dat er vanuit geluid geen belemmeringen zijn voor de gewenste transformatie van het agrarische bouwperceel naar een woonperceel.

5.6 Luchtkwaliteit/ stikstofdepositie

5.6.1 Stikstofdepositie

In het kader van de Natuurbeschermingswet moet uitgesloten worden dat significante negatieve effecten kunnen optreden in Natura 2000-gebieden. Stikstofdepositie kan verslechterende gevolgen hebben voor stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden waarvoor een Natura 2000-gebied is aangewezen. Deze gevolgen kunnen significant zijn wanneer een plan, project of andere handeling leidt tot een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden die overbelast zijn.

De effectbeoordeling stikstofdepositie heeft tot doel de NOx (stikstof) en NH3 (ammoniak) emissies naar de lucht door het voornemen inzichtelijk te maken, de toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden te berekenen. De effectbeoordeling stikstofdepositie wordt afgesloten met conclusies waarbij duidelijk wordt of in het kader van de Wet Natuurbescherming significante effecten uitgesloten kunnen worden, dan wel een nader onderzoek nodig is (passende beoordeling).

Het plangebied ligt op circa 8,8 kilometer afstand van stikstofgevoelige habitats en leefgebieden in Natura 2000- gebied 'Naardermeer'. Het dichterbij gelegen Natura 2000- gebied 'Eemmeer & Gooimeer Zuidoever' bevat geen stikstofgevoelige delen. Op onderstaande afbeelding zijn het plangebied en de Natura 2000-gebieden zwart omlijnd weergegeven. De stikstofgevoelige habitats en leefgebieden zijn roze en paars gekleurd. De overige niet stikstofgevoelige delen van het Natura 2000-gebied zijn blauw, geel en groen gekleurd.

Ligging plangebied t.o.v. Natura 2000 (bron: AERIUS Calculator)

Door Langelaar Milieuadvies is in mei 2022 een effectbeoordeling stikstofdepositie opgesteld. Deze is geactualiseerd in mei 2023. De geactualiseerde versie is opgenomen in Bijlage 10. In dit onderzoek is achtereenvolgens onderzocht:

• de NOX en NH3 emissies gedurende de tijdelijke fase (aanleg- en bouwfase);
• de NOX en NH3 emissies gedurende de permanente fase (gebruiksfase);

Op basis van een berekening met behulp van de Aerius Calculator 2022 worden in het rapport de volgende conclusies getrokken:

• Uit het uitgevoerde onderzoek stikstofdepositie blijkt dat zowel de inzet van machines en transportbewegingen in de aanlegfase als verkeer in de gebruiksfase niet leidt tot een stikstofdepositietoename die groter is dan 0,00 mol/ha/jr op stikstofgevoelige habitats en leefgebieden in Natura2000-gebieden;
• Significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000- gebieden door stikstof kunnen op voorhand worden uitgesloten.;
• Voor het plan hoeft ingevolge artikel 2.8 Wnb geen passende beoordeling gemaakt te worden vanwege stikstofdepositie.

5.6.2 Luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM10 wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio’s om samen te werken aan een schonere lucht waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt.

Plannen die ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 ug/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein. Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwsvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico’s optreden.

Op basis van dit bestemmingsplan kan 1 extra woning gebouwd worden. In de ministeriële regeling NIBM is een lijst van categorieën opgenomen die per definitie niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Conform bijlage 3 van de regeling NIBM geldt dat bij woningbouwlocaties met niet meer dan 1.500 nieuwe woningen, uitgaande van één ontsluitingsweg, sprake is van een niet in betekende mate bijdrage aan de luchtverontreiniging vanwege het plan.

Geconcludeerd wordt dat het totale plan de realisatie van minder dan 1.500 woningen omvat, daardoor zal het plan ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een toetsing aan de grenswaarden is op basis van de Wet milieubeheer niet noodzakelijk, aangezien het plan NIBM is. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt inzichtelijk gemaakt of er sprake is van een dreigende grenswaarde-overschrijding.

Toetsing grenswaarden

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico’s kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is de monitoringstool uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) geraadpleegd. De monitoringstool geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM2.5 en PM10) in het plangebied tussen 2015 en 2030. De monitoringstool kent scenario’s zonder en met lokale maatregelen die er voor moeten zorgen dat op termijn overal aan de grenswaarden wordt voldaan. Beide typen scenario’s laten in de toekomst een afname van de concentraties zien. Dit komt doordat bedrijven en het verkeer steeds schoner worden door technologische verbeteringen. De monitoringstool maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2015, 2020 en 2030 in het plangebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico’s.

Op basis van de monitoringstool NSL 2021 is berekend welke concentraties fijn stof (PM10 en PM2.5) en stikstofdioxide (NO2) langs de A27 verwacht mogen worden. De A27 ligt op ongeveer 700 meter afstand van het plangebied. De concentraties langs deze weg zijn representatief voor de concentraties binnen- en in de directe omgeving van het plangebied.

Uit de berekeningen blijkt, dat de concentraties PM10, PM2.5, en NO2 voor de jaren 2015, 2020 en 2030 onder de grenswaarden in de drie jaren (2015, 2020 en 2030) liggen. Deze grenswaarden zijn op Europees niveau vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging.

De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico’s. Tevens geven de uitkomsten uit de monitoringstool aan dat de concentraties van de luchtvervuilende stoffen vanaf 2020 in het plangebied verder afnemen. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico’s.

5.6.3 Conclusie

Uit het oogpunt van luchtkwaliteit/ stikstofdepositie zijn er derhalve geen belemmeringen voor de transformatie van het agrarische bouwperceel naar een woonperceel.

5.7 Bedrijven en milieuzoneringen

5.7.1 Wet- en regelgeving en beleid

Indien door middel van een plan nieuwe, milieuhindergevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dient te worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de hinderzone van omliggende bedrijven. Anderzijds mogen milieuhindergevoelige functies in de directe omgeving van het plangebied niet negatief worden beïnvloed door de ontwikkelingen die met een plan mogelijk worden gemaakt.

Wat betreft de aanbevolen richtafstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies is de VNG publicatie ‘Bedrijven en Milieuzonering’ als leidraad voor milieuzonering gebruikt. In de VNG-publicatie zijn richtafstanden voor diverse omgevings- en gebiedstypen opgenomen. Het gaat onder andere om de volgende omgevings- en gebiedstypen: ‘rustige woonwijk’, ‘rustig buitengebied’ en ‘gemengd gebied’. In een rustige woonwijk en een rustig buitengebied komen vrijwel geen andere functies dan de woonfunctie voor. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een dergelijk gebied komen direct naast woningen andere functies voor, zoals winkels, maatschappelijke voorzieningen, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden met één stap worden verminderd. De afstand wordt gemeten vanaf het op de verbeelding aangeduide deel voor de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van nieuwe of bestaande gevoelige functies gelegen buiten het betreffende perceel.

Richtafstanden en omgevingstype (Bron: VNG)

5.7.2 Onderzoek

Wonen is geen hinderveroorzakende functie. Daarom hoeft er niet onderzocht te worden of de nieuwe woning hinder veroorzaakt ten opzichte van de omgeving. Maar er zal wel onderzocht moeten worden, of de nieuwe woning wellicht hinder ondervindt van hinderveroorzakende functies in de omgeving van het plangebied. In de omgeving van het plangebied komt op de hoek van de Stachouwerweg en de Meentweg een agrarisch loonbedrijf. Op basis van de brochure 'Bedrijven en Milieuzonering' behoort een dergelijk bedrijf tot milieucategorie 3.1. Hierbij hoort een richtafstand in 'rustig buitengebied' van 50 meter. Het plangebied ligt op een afstand van ongeveer 300 meter van dit agrarische loonbedrijf, zodat er ruimschoots voldaan wordt aan de vereiste afstand tussen dit bedrijf en de beoogde woningbouw op het perceel Meentweg 103a-105.

5.7.3 Conclusie bedrijven en milieuzoneringen

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de transformatie van het agrarische bouwperceel naar een woonperceel.

5.8 Geur

Op het perceel Meentweg 20 (schuin tegenover het plangebied) bevindt zich een paardenhouderij. De geurafstand van de paardenhouderij bedraagt 50 meter. In de huidige situatie ligt de agrarische bedrijfswoning al binnen 50 meter van het agrarische bouwvlak van de paardenhouderij, maar op een grotere afstand dan 50 meter van de stal (dierverblijf).

In de toekomstige situatie wordt de woning op een grotere afstand van de paardenhouderij gerealiseerd. Hierdoor wordt aan de geurafstand gemeten van de huidige stal voldaan en neemt de uitbreidingsruimte in de richting van de woningen beperkt toe.

Conclusie:

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de transformatie van het agrarische bouwperceel naar een woonperceel.

5.9 Externe veiligheid

5.9.1 Wet- en regelgeving en beleid

Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire bronnen (chemische fabriek, lpg-vulpunt) en de mobiele bronnen (route gevaarlijke stoffen). Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijk slachtoffers. Er wordt bij externe veiligheid onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico biedt burgers in hun woonomgeving een minimum beschermingsniveau tegen gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico heeft een oriënterende waarde en voor het plaatsgebonden risico geldt een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6 ). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Deze kans mag niet groter zijn dan eens in demiljoen jaar. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde.

Groepsrisico

Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp. Een ongeval met 100 doden leidt tot meer ontwrichting, leed en emoties, dan een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers. Aan de kans op een ramp met 100 doden wordt dan ook een grens gesteld, die een factor honderd lager ligt dan voor een ramp met 10 doden. In Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb, 2011) en Het Besluit veiligheid Transportroutes (Bevt) wordt verder een verantwoordingsplicht (door de overheid) voor het groepsrisico wettelijk geregeld. De verantwoording houdt in dat wordt aangegeven of risico’s acceptabel zijn en welke maatregelen worden genomen om de risico’s te verkleinen.

5.9.2 Onderzoek externe veiligheid

Voor het plangebied is een risico-inventarisatie uitgevoerd. Hierbij is binnen 1 km afstand van het plangebied gekeken naar de volgende aspecten, die van invloed kunnen zijn op het plangebied:

• risicovolle inrichtingen;
• transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• transport van gevaarlijke stoffen over spoor, water en weg.

Op de afbeelding hieronder is een fragment van de risicokaart Nederland opgenomen. Het plangebied is gesitueerd binnen de rode cirkel.

Uitsnede risicokaart Nederland voor externe veiligheid met aanduiding plangebied binnen rode cirkel, inrichtingen als rode driehoek, buisleidingen rood gestreept en transportroute als gele lijn.

Risicovolle inrichtingen

Ten westen van het plangebied ligt op circa 1,4 kilometer een LPG-tankstation aan de A27 (op de afbeelding aangeduid met een rode driehoek). Het plangebied ligt ruim buiten de 10-6 contour voor het plaatsgebonden risico. Voor LPG-tankstations geldt een invloedsgebied van het groepsrisico van 150 meter. Het plangebied ligt ruim buiten deze zone. Een nadere onderbouwing kan daarom achterwege blijven.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

In de nabijheid van het plangebied zijn geen buisleidingen aanwezig. Daarom is er geen nader onderzoek nodig.

Transport van gevaarlijke stoffen over spoor, water en weg

Ten westen van het plangebied ligt de A27. Dit wegtraject is opgenomen in het Basisnet Weg. Voor het wegvak is geen 10-6 contour aanwezig. Voor het plangebied geldt dat het op meer dan 200 meter (namelijk ruim 800 meter) afstand van de rijksweg ligt. Het plangebied bevindt zich binnen het invloedsgebied van toxische stoffen (LT2) en zeer brandbare gassen (GF3), die over de A27 worden vervoerd. Dit maakt dat een nadere beschouwing van het groepsrisico noodzakelijk is. Gelet op het feit dat het plangebied op ruim 800 meter van de risicobron ligt en voorziet op een zeer geringe toename van het aantal kwetsbare objecten zal het groepsrisico niet noemenswaardig toenemen. Een groepsrisicoberekening conform artikel 8 lid 1a van het Bevt, zal daarom conform artikel 8 lid 2 van hetzelfde besluit niet nodig zijn. Conform artikel 7 van het Bevt moet er dan een zogenoemde ‘beperkte’ verantwoording van het groepsrisico plaatsvinden. Op deze verantwoording wordt in het navolgende ingegaan.

Verantwoording groepsrisico A27

Op basis van het Bevt dient voor een ruimtelijk besluit buiten de 200 meter vanaf de transportroute ingegaan te worden op:

De mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg, spoorweg of dat binnenwater;

• De mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg, spoorweg of dat binnenwater een ramp voordoet. Dit is alleen van toepassing op nog niet aanwezige (beperkt) kwetsbare objecten.

Daarnaast stelt het Bevt dat de Veiligheidsregio in de gelegenheid gesteld moet worden om advies uit te kunnen brengen over de mogelijkheden van de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid.

Uit de notitie ‘VGR voor standaard externe veiligheidssituaties' blijkt dat wanneer een ruimtelijk besluit buiten de 200 meter zone van een transportroute ligt en het besluit geen objecten toestaat voor verminderd zelfredzame personen, er sprake is van een standaard externe veiligheidssituatie. Voor deze situaties wordt de onderstaande verantwoording van het groepsrisico gehanteerd.

Maatgevende scenario's

De maatgevende scenario´s voor de mogelijkheden voor de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid waarbij het plangebied binnen het invloedsgebied van brandbare gassen en toxische vloeistoffen/gassen ligt is een wolkbrandexplosie en een toxische wolk. Onderstaand is vanuit deze scenario’s ingegaan op de mogelijkheden voor de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid.

Bij een calamiteit zal de brandweer zich inzetten om effecten ten gevolge van het incident te beperken of te voorkomen. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. Eventuele secundaire branden in het plangebied kunnen met behulp van de primaire bluswatervoorzieningen worden bestreden door de brandweer. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen.

De mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen

Bij een calamiteit is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij een incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwings- en alarmeringspalen (WAS-palen) of NL-alert. Bij een scenario waarin toxische stoffen vrijkomen, is het advies om te schuilen in een gebouw, waarvan ramen, deuren en ventilatie gesloten kunnen worden. Bij een wolkbrandexplosie scenario is het advies om te vluchten van de risicobron af.

Advies Veiligheidsregio Utrecht

PM

5.9.3 Conclusie externe veiligheid

Vanuit externe veiligheid zijn geen belemmeringen voor het transformeren van een agrarisch bouwperceel naar een woonperceel.

5.10 Verkeer en parkeren

Bij het realiseren van een nieuwe functie dient gekeken te worden naar verkeersaspecten als ontsluiting en bereikbaarheid, parkeren en verkeersveiligheid.

Verkeer

De bestaande verkeersstructuur in de omgeving van het plangebied blijft gehandhaafd. De ontsluiting van het plangebied vindt plaats vanaf de Meentweg. Als gevolg van de realisatie van de woning worden extra verkeersbewegingen gegenereerd. Het betreft hier echter een zodanig beperkt aantal (ongeveer 8 verkeersbewegingen per etmaal), dat dit zonder problemen opgenomen kan worden in het huidige verkeersbeeld.

Parkeren

Om het benodigde aantal parkeerplaatsen vast te stellen, wordt gebruik gemaakt van de landelijke geldende en algemeen toegepaste parkeerkencijfers van het CROW, een onafhankelijk kenniscentrum voor onder meer verkeer en vervoer. Het CROW hanteert vaak een bandbreedte bij de parkeercijfers. De gemeente Eemnes gaat in die gevallen uit van minimaal het midden van de bandbreedte. Dat betekent concreet, dat uitgegaan dient te worden van minimaal 2,2 parkeerplaatsen per woning. Gezien de omvang van het perceel kunnen de benodigde parkeerplaatsen op eenvoudige wijze op eigen erf gerealiseerd worden.

Conclusie:

De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de transformatie van het agrarische bouwperceel naar een woonperceel.

5.11 Onderzoek kabels, leidingen en telecommunicatieinstallaties

Er zijn geen kabels en leidingen dan wel telecommunicatie installaties in het plangebied aanwezig die met een contour beschermd moeten worden.

5.11.1 Conclusies en aanbevelingen

Er zijn geen belemmeringen te verwachten ten aanzien van kabels en leidingen dan wel telecommunicatie installaties in of nabij het plangebied.

5.12 Milieueffectrapportage / M.E.R.-(beoordelings)plicht

5.12.1 Wet- en regelgeving en beleid

Milieueffectrapportage is geregeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r. De Wm is een kaderwet waarin de uitgangspunten van het milieubeleid staan beschreven. In het Besluit m.e.r. staat voor welke plannen en besluiten in welke gevallen een m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Het besluit bevat bijlagen waaronder de C- en D- lijst. Door middel van deze lijsten kan bij het opstellen van een ruimtelijk plan worden beoordeeld of het plan een ontwikkeling omvat die een m.e.r.-(beoordelings)plicht kent. Bij een (directe) m.e.r.-plicht dient hoe dan ook een MER opgesteld te worden. Bij een m.e.r.-beoordelingsplicht dient te worden beoordeeld of de activiteit vanwege bijzondere omstandigheden toch belangrijke milieugevolgen kan hebben. Indien dat het geval is dan ligt een m.e.r.-procedure in de rede. Zo niet, dan dient het bevoegd gezag expliciet te besluiten dat geen m.e.r.-procedure noodzakelijk is. Een derde situatie die zich kan voordoen betreft de situatie waarbij de betreffende activiteit qua omvang beneden de drempelwaarde voor m.e.r.-beoordeling blijft. Ook in dat geval is, op grond van art. 2 lid 5 van het Besluit m.e.r., nog een beoordeling nodig, zij het dat dit een vormvrije beoordeling betreft. De conclusie van deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan worden verwerkt in de toelichting op het 'moederbesluit'.

5.12.2 Onderzoek M.e.r. (beoordelings)plicht

Er worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die m.e.r- (beoordelings)plichtig zijn.

5.12.3 Conclusie M.e.r. (beoordelings)plicht

Voor het bouwplan hoeft geen m.e.r of m.e.r-beoordeling te worden uitgevoerd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiele uitvoerbaarheid

Het betreft hier een private ontwikkeling waarbij het risico geheel gedragen wordt door de eigenaar. Het plan voorziet niet in een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, waardoor voor de betrokken gronden geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro hoeft te worden vastgesteld. Wel wordt een planschade overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer gesloten. Het plan wordt economisch uitvoerbaar geacht.

6.2 Communicatie

6.2.1 Overleg met de buurt

De initiatiefnemer heeft zijn directe buren benaderd om kennis te nemen van de voorgenomen plannen. Deze buren hebben positief gereageerd op de plannen. De naaste buurman en de overbuurman hebben hun reactie aan het papier toevertrouwd. Deze reacties zijn als Bijlage 11 en Bijlage 12 opgenomen.

6.2.2 Uitkomsten vooroverleg

Op basis van de digitale watertoets heeft er nader overleg met het Waterschap plaatsgevonden. Geconcludeerd is dat de beoogde ontwikkeling kan plaatsvinden zonder aantasting van de belangen van het Waterschap.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden. Daarbij is zo dicht mogelijk aangesloten bij de regels van het vigerende plan 'Wakkerendijk-Meentweg 2012'.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

7.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

Hierin worden de in de regels gebruikte begrippen gedefinieerd. Ze zijn alfabetisch gerangschikt met uitzondering van de begrippen plan en bestemmingplan die als eerste zijn genoemd.

Het doel van deze regels is om misverstanden of verschillen in interpretatie te voorkomen. Dit als aanvulling op de gevallen waarbij het woordenboek van Van Dale geen uitsluitsel geeft.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit is de handleiding voor de manier van meten van diverse in het plan bepaalde maten.

7.3 Bestemmingsregels

Hierna wordt - voor zover nog nodig - een toelichting op een aantal artikelen van de bestemmingsregels gegeven:

Artikel 3 Tuin

Deze bestemming is toegekend aan de alle gronden, waar geen bebouwing is voorzien. Concreet betekent dit, dat een groot deel van het woonperceel deze bestemming gekregen heeft. In principe mogen deze gronden niet bebouwd worden, met uitzondering van erfafscheidingen en kleine andere bouwwerken. In de regels is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen, die burgemeester en wethouders de mogelijkheid bieden om bij omgevingsvergunning af te wijken van de regels ten behoeve van de bouw van een hooiberg ter plaatse van een teniet gegane hooiberg. Hiervoor geldt als voorwaarde, dat deze hooiberg gebouwd wordt achter (het verlengde van) de brandmuur.

Artikel 4 Wonen - 2

Deze bestemming is toegekend aan 2 gebieden binnen het plangebied. Binnen het zuidelijke gebied met de bestemming 'Wonen-2' is een bouwvlak opgenomen. De hoofdbebouwing, bestaande uit een dubbele woning mag uitsluitend binnen de begrenzing van dit bouwvlak worden opgericht. De maximale goothoogte is bepaald op 3,2 meter, terwijl de maximale bouwhoogte van de dubbele woning 9 meter bedraagt. De maximale inhoud per woning bedraagt 800 m3.

Binnen het noordelijke gebied met de bestemming 'Wonen-2' mogen uitsluitend bijgebouwen gerealiseerd worden. Per woning zijn bijgebouwen tot een maximum oppervlakte van 80 m2 toegestaan. Op de gronden met de bestemming 'Wonen-2' mogen ook hooibergen worden gerealiseerd tot een maximale bouwhoogte van 9 meter.

In de regels is een afwijkingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen, die het mogelijk maakt extra bijgebouwen (tot een maximum van 100 m2) toe te staan ten behoeve van hobbymatig agrarisch gebruik en het houden van kleinvee/ paarden. Deze extra bebouwing zou goed gebruikt kunnen worden voor de opslag van hooi en voor het stallen van voertuigen, die nodig zijn voor het onderhouden van de bijbehorende weilanden.

Artikel 5 Waarde - Archeologie hoge verwachting

Deze dubbelbestemming is toegekend aan een deel van het plangebied. In de regels is aangegeven aan welke voorwaarden er voldaan dient te worden alvorens er op deze gronden meer gebouwd mag worden dan 200 m2.

Artikel 6 Waarde - Archeologisch terrein

Deze dubbelbestemming is toegekend aan een ander deel van het plangebied. In de regels is aangegeven aan welke voorwaarden er voldaan dient te worden alvorens er op deze gronden meer gebouwd mag worden dan 50 m2.

Artikel 7 Waterstaat - Waterkering

Deze dubbelbestemming is toegekend aan een zone langs de Meentweg. Deze gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

• a. waterkering en doeleinden ten behoeve van de waterhuishouding;
• b. het behoud en herstel van de cultuurhistorische waarde van de Wakkerendijk en de Meentweg.

7.4 Algemene regels

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een perceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 9 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Deze regels zijn opgenomen om duidelijk te maken voor welke werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden een omgevingsvergunning vereist is.

Artikel 10 Algemene bouwregels

In dit artikel zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van de onderkeldering van gebouwen, de bestaande maatvoering en het realiseren van zwembaden en jacuzzi's.

Artikel 11 Algemene gebruiksregels

In dit artiekl is aangegeven welk gebruik beschouwd dient te worden als 'verboden gebruik'als bedoeld in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is aangegeven onder welke voorwaarden er afgeweken mag worden van bepaalde in het bestemmingsplan geregelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn.

7.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Bro is voorgeschreven.

Tevens is een hardheidsclausule opgenomen in de vorm van persoonsgebonden overgangsrecht op de wijze zoals door de regering bij de totstandkoming van het Bro werd aanbevolen.

Artikel 14 Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen. Deze regel bevat zowel de aanhalingstitel van de regels.