| Plan: | Randmeer |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0313.randmeer0800-0301 |
De bestaande bedrijven aan de Oostmaat, Garnalenweg en Weikamp hebben een bestemming Bedrijf -2. Binnen de bestemming Bedrijf -2 zijn in eerste instantie bedrijven mogelijk uit milieucategorie 1 en 2, zoals opgenomen in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering (editie 2009)'. Bedrijven tot milieucategorie 2 hebben een indicatieve afstand van 30 m en worden doorgaans in de nabijheid van een woonomgeving acceptabel geacht.
De betreffende bedrijven (tot milieucategorie 2) zijn in een Staat van Bedrijfsactiviteiten bij de regels opgenomen. In de regels is een ontheffing opgenomen op basis waarvan bedrijfsactiviteiten kunnen worden toegelaten die niet in de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' worden genoemd, maar die naar aard en omvang zijn gelijk te stellen met 'milieucategorie 2-bedrijven'.
In het geval van het bedrijf aan de Oostmaat is sprake van een reparatiebedrijf in scheepsmotoren. In de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' wordt een dergelijk bedrijf niet specifiek benoemd. Om onduidelijkheid te voorkomen wordt het bedrijf dan ook specifiek aangeduid. Uit het advies van het Gewest Eemland (zie paragraaf 5.8) blijkt dat met de nieuwe woonbebouwing een afstand van 10 m behoeft te worden aangehouden; hierbij zijn geluidwerende maatregelen nodig.
In tweetal voorliggend gevallen (Garnalenweg en Weikamp) is sprake van een visverwerkingsbedrijf annex groothandel in vis, schaal- en weekdieren. Een visverwerkingsbedrijf wordt, afhankelijk van de activiteiten, ingedeeld in de milieucategorieën 3.1. tot 4.2 (roken) en 5.2 (drogen). met een indicatieve afstand van 50 m tot 300 m (roken) en 700 m (drogen), met name vanwege geur. Uit het geuronderzoek (zie paragraaf 5.6) blijkt immers dat er geen sprake is van onevenredige overlast. Beide bedrijven zijn dan ook specifiek als visverwerkingsbedrijf aangeduid.
De bestemming Gemengd is gegeven aan het nieuw gebouw op de landtong nabij de Oostmaat. Op deze locatie is het mogelijk om een nieuw beeldbepalende gebouw te realiseren. Op de verbeelding wordt uitgegaan van een ruime bebouwingsmogelijkheid.
Omdat een exacte invulling van het gebouw nog niet bekend is wordt een veelheid aan functies mogelijk gemaakt. Mogelijke invullingen zijn een havenkantoor, een onderkomen van de watersportvereniging en horeca d (lichte daghoreca). Hiervoor zijn op de verbeelding de bijbehorende functie-aanduidingen, respectievelijk "verenigingsleven" en "horeca van categorie d" opgenomen.
De geluidsstudio aan de Garnalenweg heeft ook een gemengde bestemming gekregen. Hier is de toegestane functie echter beperkt tot atelier. De geluidsstudio heeft ook de functie-aanduiding "wonen" waardoor ten hoogste de helft van het gebouw mag worden bewoond.
Verspreid over het plangebied zijn locaties aangegeven met de bestemming Groen. De groenbestemming biedt ruimte voor groen-, water- en speelvoorzieningen, ondergrondse nutsvoorzieningen en inritten, wandel- en fietspaden.
De geplande kiosk wordt op de verbeelding ruim aangeduid; in de regels wordt de omvang nader geregeld.
De bestemming Natuur biedt ruimte voor natuurontwikkeling langs de oevers. Bestaand rietland en toekomstig rietland zijn bestemd tot Natuur. Het gaat hier om buitendijkse gebieden, namelijk de locatie aan het noorden van de Westdijk en de locaties nabij Jachthaven Nieuwboer en de Oostmaat.
Door verlandingsprocessen kunnen ter plaatse plas-drassituaties ontstaan met een gevarieerde vegetatiestructuur en fauna.
Het recreatiestrandje met de daarbij behorende voorzieningen en een promenade hebben de bestemming Recreatie-Dagrecreatie gekregen. Het strandje en de promenade liggen langs de oever ten westen van de kern van Spakenburg. De toegestane functies zijn onder andere bedoeld ten behoeve van de watersport.
De terreinen van Jachthaven Nieuwboer en de nieuwe jachthaven op land zijn bestemd als Recreatie - Jachthaven. Op het terrein van beide jachthavens zijn mogelijkheden voor parkeerplaatsen, paviljoens en voorzieningen ten behoeve van de winterstalling voor boten, zowel overdekt als in de open lucht.
Voor Jachthaven Nieuwboer is tevens ruimte voor de watersport- en botenverkoopwinkels, horecafuncties en de bestaande parkeerplaats. Door middel van de functie-aanduiding wordt de horecavestiging vastgelegd.
Achter op het terrein van de nieuwe jachthaven zijn twee bouwvlakken getekend. Eén van de bouwvlakken is bedoeld voor de (bescheiden) botenloods, de andere ten behoeve van de scouting.
Door middel van de functie-aanduiding ''verenigingsleven' wordt de functie van de scouting. Een kleine, relatief ondiepe geul wordt mogelijk gemaakt voor een directe verbinding tussen de nieuwe jachthaven en het Randmeer.
De bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie is opgelegd aan Bungalowpark Eemmeer en een gedeelte van Jachthaven Nieuwboer. In navolging van de Handleiding bestemmingsplannen van de provincie Utrecht, wordt uitgegaan van maximaal bouwvolume van 250 m3 per recreatiewoonverblijf.
Op het terrein van Bungalowpark Eemmeer zijn maximaal 70 recreatiewoonverblijven toegestaan. Voor het terrein is een specifieke regeling opgenomen voor de permanente bewoners van de (recreatie-)woningen die beschikken over een persoons- en objectgerichte gedoogbeschikking. Voor deze personen geldt dat de permanente bewoning onder het overgangsrecht mag worden voortgezet, zolang wordt voldaan aan de daartoe verleende gedoogbeschikking. Indien niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van die gedoogbeschikking, wordt op grond van aanvullende bepalingen in de algemene overgangsregeling, die permanente bewoning alsnog verboden. Hiertegen wordt handhavend opgetreden. De lijst van gedoogbeschikkingen is als bijlage bij de regels gevoegd.
Op het terrein van Jachthaven Nieuwboer vallen de 35 recreatiewoonverblijven onder de bestemming. De specifieke regeling over permanente bewoning als verboden gebruik heeft geen gevolgen voor dit terrein, aangezien hier geen permanente bewoning plaatsvindt.
De bestemming Sport is gegeven aan Sportpark Westmaat. Het sportpark biedt ruimte aan de voetbalverenigingen v.v. IJsselmeervogels en s.v. Spakenburg en de sporthallen 'de Stormvogel' en 'de Toekomst'. De bestemming Sport is gelegd op de twee hoofdvelden van beide voetbalverenigingen met bijbehorende tribunes en clubgebouwen en de diverse bijvelden.
In de multifunctionele ruimten onder de tribunes zijn alleen sportgerelateerde functies toegestaan
De bestemming Tuin ligt aan de voorzijde van de in het plangebied voorkomende bestaande burgerwoningen. Binnen de bestemming Tuin zijn in principe geen gebouwen toegestaan. Uitzondering hierop vormt de gemeentelijke standaard regeling voor erkers. Voor bestaande situaties die niet voldoen aan de erkerregeling (diepere erkers dan de gebruikelijke 1 m) is een aparte regeling opgenomen. Datzelfde geldt voor bergingen en carports.
In het plangebied zijn de bestaande wegen, (ondergeschikte) groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en bovengrondse parkeerplaatsen bestemd als Verkeer - Verblijfsgebied. De bestemming biedt ook ruimte voor nieuw aan te leggen (ontsluitings)wegen, groen- en speelvoorzieningen en parkeerplaatsen. De bestemming Verkeer - Verblijfsgebied benadrukt het verblijfskarakter.
Binnen de bestemming wordt ter plaatse van het woongebied Zuyderzee de halfondergrondse parkeergarage aangeduid. Een en ander wordt nader toegelicht in paragraaf 6.2.13 onder 'parkeergarage'.
Het Randmeer, de havens en de aanwezige watergangen zijn bestemd binnen de bestemming 'Water'.
Het water van Jachthaven Nieuwboer en nieuwe jachthaven wordt bestemd als 'Water', met de nadere functieaanduiding 'jachthaven'. De jachthavens hebben hoofdzakelijk een recreatieve functie. Binnen de jachthavens, evenals ter plaatse van de specifieke functieaanduiding 'steiger', zijn aanleg- of afmeersteigers mogelijk. De havens hebben geen woonfunctie, zodat woonboten niet zijn toegestaan.
Aan de noordzijde van de nieuwe jachthaven is de functieaanduiding 'wonen' opgenomen. Binnen de regels wordt het aantal drijvende (vrijstaande) woningen beperkt tot maximaal 15 vrijstaande woningen. In de regels worden beperkingen opgenomen ten aanzien van de toegestane bouwhoogte ten opzichte van het waterpeil. Ook de minimale onderlinge afstand tussen de drijvende woningen wordt vastgelegd.
Alle bestaande woningen in het plangebied hebben een woonbestemming gekregen. Afhankelijk van het woningtype is dit een specifieke woonbestemming:
De verschillende woonbestemmingen omvatten het bouwvlak en het achtererf. Een hoofdgebouw mag binnen het bouwvlak worden gebouwd. Op de verbeelding staan de bestaande bouwmaten aangegeven. Bijgebouwen mogen uitsluitend 5 m achter de voorgevelrooilijn worden gerealiseerd. Onder de voorgevelrooilijn wordt in dit verband verstaan: de voorgevel en het verlengde daarvan.
Bedrijfs- en beroepsmatige activiteiten aan huis
In de voorschriften behorende bij dit bestemmingsplan is in de woonbestemming, door middel van een ontheffing, geregeld dat in de woning of bijgebouwen in beperkte mate bedrijfsactiviteiten kunnen worden uitgeoefend.
De ontheffing is aan voorwaarden verbonden die er zorg voor moeten dragen dat het karakter van de omgeving zo veel mogelijk blijft gehandhaafd en dat er geen overlast voor de woonomgeving ontstaat. De activiteiten dienen bedrijfsmatige activiteiten te zijn die geen milieuvergunning nodig hebben of milieumeldingplichtig zijn. Daarnaast is bepaald dat het geen horeca mag betreffen. Detailhandel is enkel toegestaan als een ondergeschikte nevenactiviteit van het betreffende bedrijf.
Maximaal 15% van het totale vloeroppervlak van de woning mag worden gebruikt voor de bedrijfsmatige activiteit met een maximum van 40 m². Ten aanzien van verkeers- en parkeerdruk wordt bepaald dat de bedrijfsactiviteit niet mag leiden tot een onevenredige vergroting daarvan in de omgeving.
Dakterrassen
In navolging van de beleidsregel Dakterrassen is in de woonbestemmingen een ontheffing van de bouwregels opgenomen. Hierin is bepaald dat de goothoogte van aan- en uitbouwen met maximaal 1,2 m mag worden overschreden ten behoeve van het realiseren van balustrades voor dakterrassen. Voordat burgemeester en wethouders van de bevoegdheid gebruikmaken dient vast te staan dat geen onevenredige inbreuk wordt gedaan op de privacy van omwonenden. Dakterrassen die bij het in ontwerp ter visie leggen van dit bestemmingsplan reeds bestonden worden geacht te passen binnen de regels van dit plan en behoeven derhalve geen ontheffing als hier bedoeld.
Aan de nieuwbouwlocatie Zuyderzee wordt de bestemming toegekend 'Woongebied'. Het betreft een globale bestemming met een directe bouwtitel. Binnen de bestemming wordt het aantal nieuw te bouwen woningen gemaximeerd. Op de verbeelding wordt door middel van gevellijnen de oriëntatie van de woningen aangegeven. De woningen mogen tot maximaal 5 m achter de gevellijn worden gerealiseerd. Ook wordt door middel van hoogtematen worden de goot- en bouwhoogte binnen het gebied vastgelegd. Langs de Boulevard zijn gestapelde woningen mogelijk.
Langs de boulevard heeft een deel van de bebouwing de functieaanduiding 'gemengd' gekregen. Binnen deze aanduiding zijn in de regels, uitsluitend op de begane grond, commerciële functies toegestaan. In de regels worden deze gemaximeerd.
Maximaal 600 m2 mag worden gebruikt voor commerciële dienstverlening. Een beperkt deel (25%) van deze commerciële dienstverlening mag bestaan uit jachthaven-gerelateerde detailhandel. Daarnaast mag een deel van de begane grond (max 200 m2) worden gebruikt voor lichte vormen van daghoreca (horeca d).
Parkeergarage
Binnen het gebied wordt op de verbeelding de situering van de nieuwe halfondergrondse parkeergarage aangeduid. In de regels wordt de hoogte van de parkeergarage vastgelegd op 2,85 m boven NAP. Hiermee wordt de positie van de parkeergarage ten opzichte van de bestaande en nieuwe dijk gegarandeerd.
Bijzonderheid is dat voor het bepalen van de hoogtematen van de bouwwerken boven de parkeergarage wordt uitgegaan van de bovenzijde van de afgewerkte parkeergarage (peil = 2,85 m + NAP). Het betreft vooral de bebouwing langs de boulevard.