Hessenweg 109-115 te De Bilt

Toelichting

1 Inleiding

   

1.1 Aanleiding

 

De aanleiding voor herontwikkeling van de vier kadastrale kavels die kadastraal bekend zijn als gemeente De Bilt, sectie D, nummers 5506, 5507, 6248 en 6249 aan de Hessenweg, genummerd Hessenweg 109 t/m 115, in de Bilt betreft een verdichtingsslag door gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in artikel 5.6 van het vigerende bestemmingsplan 'Hessenweg 2010'. Deze wijzigingsbevoegdheid geldt ter plaatse van de aanduiding 'wro - zone - wijzigingsgebied'. De verdichting maakt het mogelijk om, naast de winkelruimte op de begane grond, op de verdiepingen 12 appartementen met aanverwante voorzieningen voor wonen te realiseren conform de modernste eisen binnen een woonsegment, in vrije sectorhuur, waar een grote behoefte aan is in de Woonregio Utrecht en periferie van grote steden in het algemeen.

 

1.2 Begrenzing van het plangebied

 

Het plangebied is gelegen aan Hessenweg 109-115 te De Bilt binnen het bebouwd gebied. Het omvat vier kadastrale percelen aan de Hessenweg, nabij de rotonde met de Looydijk. Het wordt aan de noordzijde begrensd door Hessenweg 117 (De Nieuwe Griffel) en aan de zuidzijde door Hessenweg 107.

 

De percelen aan de Hessenweg 109 tot 115 zijn kadastraal bekend als gemeente De Bilt, sectie D, nummers 5506, 5507, 6248 en 6249. Het plangebied heeft een gezamenlijke omvang van ca. 1111 m². In onderstaande figuren is de begrenzing van het plangebied weergegeven.

 

 

Op onderstaande luchtfoto is de bebouwing en percelen te zien, met de percelen met rood omlijnd.

 

 

1.3 Vigerend bestemmingsplan

 

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Hessenweg  2010'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van De Bilt vastgesteld op 10 maart 2011.

 

In het bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Hessenweg  2010’ kent het plangebied de bestemming ‘Centrum’. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor:

 

De voor ‘Centrum’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• detailhandel;
• dienstverlening;
• horeca, voor zover behorend tot categorie 1a van de van deze planregels deeluitmakende Staat van Horeca-activiteiten;

uitsluitend op de begane grond;

 

en voor:

 

wonen, uitsluitend op de verdiepingen;

 

en verder:

• ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' tevens voor maatschappelijke voorzieningen, al dan niet op de verdiepingen;
• ter plaatse van de aanduiding 'wonen' tevens voor wonen op de begane grond;
• ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening' tevens voor dienstverlening (bijbehorende kantoren) op de verdiepingen;
• ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' tevens voor kantoren op de begane grond;

inclusief bijbehorende:

• toegangswegen, -paden en verblijfsgebied;
• parkeervoorzieningen;
• erven en tuinen;
• groenvoorzieningen.

  

 

Er is een maatvoeringsaanduiding van toepassing, die een maximale bouwhoogte van 14 meter, en goothoogte van 10 meter, toestaat; dit geldt voor het gebied aan de straatzijde. Voor het gebied aan de achterzijde geldt een maximale bouwhoogte van 3,50 meter.

 

Er is met artikel 5.6 een ‘wro-zone wijzigingsgebied’ van toepassing, waarbinnen het onder voorwaarden mogelijk is om de bouwregels aan te passen naar 12 woningen op de verdiepingen.

 

De gewenste herontwikkeling, naar 12 woningen op de verdiepingen, is niet passend binnen de geldende bestemming 'Centrum', waarvoor dit wijzigingsplan wordt opgesteld.

 

1.4 Leeswijzer

Het wijzigingsplan ‘Hessenweg 109-115 te De Bilt’ bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting;
• verbeelding, schaal 1:1000 (IDN nummer: NL.0310.21007WP0018.ON01);
• planregels.

De toelichting is niet juridisch bindend, maar vormt een belangrijk onderdeel van het wijzigingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het wijzigingsplan ten grondslag liggen. Tot slot heeft de toelichting als doel om het wijzigingsplan te begrijpen en de regels op een correcte manier na te leven.

 

De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan en kunnen enkel in samenhang met elkaar 'gelezen' worden.

 

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

 

De toelichting is als volgt opgebouwd:

• In tweede hoofdstuk wordt het plan beschreven, met in paragraaf 2.3 de toetsing aan de planregels;
• in hoofdstuk 3 volgt het beleidskader; rijksbeleid, provinciaal en regionaal beleid en het gemeentelijk beleid komt hier aan de orde;
• In het vierde hoofdstuk volgen de randvoorwaarden en omgevingsaspecten;
• Het vijfde hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid;
• Het zesde hoofdstuk sluit af met een toelichting op de juridische planregels

2 Planbeschrijving

   

2.1 Huidige situatie

 

Aan de Hessenweg 109 tot en met 115 in De Bilt staan drie winkels, met vier bovenliggende woningen. Er is sprake van gevarieerde bebouwing, met veelal twee bouwlagen met kap.

 

 

De parkeergelegenheid voor de huidige functies bevindt zich op de openbare weg, behalve één parkeerplaats bij Hessenweg 115. Het achterterrein is vrijwel geheel bebouwd.

 

 

 

Het vigerend bestemmingsplan voor dit object is het bestemmingsplan Hessenweg 2010. De geldende bestemming is Centrum, met daarin ruimte voor detailhandel, dienstverlening en horeca tot categorie 1a en met woningen op de verdiepingen.

 

Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in artikel 5.6 van de regels van het bestemmingsplan Hessenweg 2010 om het aantal woningen binnen de percelen te wijzigen.

 

 

2.2 Toekomstige situatie

 

In de nieuwe situatie wordt de bestaande winkels met bovenwoningen gesloopt en wordt het terrein ingericht ten behoeve van een appartementencomplex met maximaal 12 appartementen op de verdiepingen. In de planregels is het maximumaantal van 12 woningen tevens opgenomen om dit aantal te borgen.

 

Het complex zal bestaan uit vier bouwlagen, met een rij bergingen aan de noordwestelijke zijde van het perceel. De bouwhoogte ten opzichte van de maximale bouwhoogte is verlaagd, ten opzichte van de toegestane bouwhoogte in het wijzigingsplan, om zodoende de aansluiting op de belendingen te verbeteren. De nieuwe bebouwing wordt aan de straat gesitueerd. Het achterterrein, wat voorheen bebouwd was, wordt ingevuld met bergingen en parkeren voor de nieuwe woningen.

 

De bebouwing is door de situering en de toegepaste materialen als twee afzonderlijke panden te zien. Door twee afzonderlijke panden die in de architectuur afleesbaar zijn, sluit het ontwerp aan bij de nieuwe korrel van het dorp, waar planologisch en stedenbouwkundig ruimte wordt geboden voor verdichting en vergroting van de korrel.

 

In het ontwerp is er rekening gehouden dat in de toekomst ook het zuidelijk belendende pand aan de Hessenweg vergroot wordt. In verband met de privacy zijn de balkons aan de achterzijde gesitueerd, op ruime afstand van de erfgrenzen.

 

Het parkeren zal op eigen terrein worden opgelost, zie ook paragraaf 4.11.

  

 

Op onderstaande afbeeldingen is een plattegrond van de ontwikkeling en de omgeving te zien.

 

 

De maximale maatvoeringen voor de bebouwing blijft bij de toekomstige situatie gelijk:

• 14 meter bouwhoogte;
• 12 meter goothoogte;
• 3,50 meter bouwhoogte, voor het achtergebied.

 

2.3 Toetsing aan de wijzigingsregels

 

In artikel 5.6 van de planregels van bestemmingsplan Hessenweg 2010 zijn de voorwaarden voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid beschreven. De bouwregels in lid 5.2 sub a kunnen worden gewijzigd naar 12 woningen voor deze specifieke percelen en middels een aanvraag wijzigingsschets dient deze getoetst te worden.

 

Er is op basis van een stedenbouwkundige beoordeling door de stedenbouwkundige van de gemeente gekeken of dit passend is binnen de karakteristiek van de omgeving. Dit heeft in het overleg tot enige aanpassingen geleid. Dit is van toepassing voor de verspringing van de panden om de wisselende rooilijn in de omgeving te benadrukken, de aansluiting op de panden ten zuiden, zodat daar in een later stadium tevens een aansluiting op deze bebouwingshoogte kan worden gerealiseerd en een verlaging van de goot naar de noordzijde, waar het pand van De Nieuwe Griffel met een andere daklijn een betere overgang krijgt. Deze stedenbouwkundige beoordeling heeft gezamenlijk met het welstandsoverleg plaatsgevonden, zodat ook de materialisering in de beoordeling mee kon worden genomen. Op de stedenbouwkundige en welstandskundige beoordeling is een positief advies gekomen.

 

Ook zijn de verkeerskundige aspecten, de verkeersveiligheid, de doorstroming en bereikbaarheid van naastgelegen percelen onderzocht. De uitrit is naar de zuidzijde verplaatst, zodat de kijkhoek bij halterende bussen significant verbeterd is. Ook is de toepassing van een deelauto en een parkeerdrukmeting meegenomen. Zie voor alle details van het onderzoek paragraaf 4.11 en Bijlage 3.

 

Tot slot is de op basis van divers milieukundig onderzoek in hoofdstuk 4 aangetoond te worden dat er geen onaanvaardbare milieukundige gevolgen optreden.

 

3 Beleidskaders

   

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die op 13 maart 2012 door de minister is vastgesteld, vormt de overkoepelende rijksstructuurvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028, met een doorkijk naar 2040.

 

Het rijksbeleid richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie, natuur, waterveiligheid, milieukwaliteit en bescherming van het werelderfgoed. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Daarbij wordt ingezet op een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

 

Om dit doel te bereiken, werkt het Rijk samen met andere overheden. In de SVIR zijn ambities tot 2040 en doelen, belangen en opgaven tot 2028 geformuleerd. Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
• het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid, waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het beleid met betrekking tot verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk, onder het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet', zoveel mogelijk over aan provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen daarbij de ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over binnenstedelijk bouwen en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk voor een groot deel los.

   

In totaal zijn 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd, die bijdragen aan het realiseren van de drie hoofddoelen. Het betreft onder meer het borgen van ruimte voor de hoofdnetwerken (weg, spoor, vaarwegen, energievoorziening, buisleidingen), het verbeteren van de milieukwaliteit, ruimte voor waterveiligheid, ruimte voor klimaatbestendige stedelijke ontwikkeling, ruimte voor behoud van unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten en ruimte voor een nationaal netwerk voor natuur.

   

Verder is één van de nationale belangen die de SVIR benoemt, het belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten'. Concreet betekent dit onder meer dat ruimte zorgvuldig moet worden benut en overprogrammering moet worden voorkomen. Om die doelstellingen te bereiken, is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Alle stedelijke ontwikkelingen dienen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking getoetst te worden.  

  

Conclusie

 

Onderhavig initiatief betreft een ontwikkeling van beperkte omvang (12 woningen) zonder strijdigheid met rijksbelangen. De ladder voor duurzame verstedelijking komt in paragraaf 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking aan de orde. In hoofdstuk vier komen de aspecten voor de ruimtelijke randvoorwaarden aan de orde.

 

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Kern van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vóóraf kenbaar maken en aangeven langs welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het rijk en provincies bemoeien zich sinds de inwerkingtreding van de Wro uitsluitend met wat daadwerkelijk van nationaal respectievelijk van provinciaal belang is. Ook moeten rijk en provincies duidelijk maken of de borging van een belang gevolgen heeft voor ruimtelijke besluitvorming door provincies en gemeenten. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 22 augustus 2011 vastgesteld en heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De AMvB is het inhoudelijke beleidskader van het Rijk waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen. Dat betekent dat de AMvB regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich primair richt tot de gemeente.

 

Daarnaast kan zij aan de gemeente opdragen in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren. De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), of met het vrijwaren van functies.

 

Sinds de Regeling algemene regelgeving ruimtelijke ordening (Rarro) en de wijziging van de Barro per 1 december 2020 zijn tevens civiele radarstations toegevoegd als belangen die over eenzelfde toetsing moeten kunnen beschikken als de militaire radarstations. De aangewezen civiele radarstations in beheer bij de Luchtverkeersleiding Nederland hebben door deze wijziging eenzelfde planologische bescherming als de militaire radarstations.

 

Niet alle nationale ruimtelijke belangen staan in het Barro. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden.

  

Gevolg planvoornemen

 

Het voorliggende bouwplan raakt aan de nationale belangen op het gebied van Defensie. Het ministerie van Defensie heeft beleid opgesteld om te voorkomen dat de werking van radar- en communicatieapparatuur wordt verstoord. Het plangebied is gelegen in het radarverstoringsgebied van de militaire radar van Soesterberg. Dit houdt in dat, teneinde het ongestoord functioneren van radar- en communicatieapparatuur te waarborgen, er rond deze locatie een cirkel met een straal van 15 nautische mijl (=27,8 km) geldt, gemeten vanaf de positie van de radar.

  

 

Binnen dit radarverstoringsgebied dient voor ieder obstakel, hoger dan 65 meter boven N.A.P., te worden berekend of er verstoring van de radar optreedt. De mate van verstoring is afhankelijk van o.a. de hoogte, breedte en opstelling van objecten. Plannen tot het oprichten van hoge bebouwing dienen altijd individueel getoetst te worden door het Ministerie van Defensie, voor deze, de Dienst Vastgoed Defensie, Directie Zuid te Tilburg.

 

 

Conclusie

Er is sprake van een nieuwe ontwikkeling. Met een bouwhoogte met +12,60 meter vanaf maaiveld (maaiveld op ~2,52 meter boven NAP) wordt niet geraakt aan de 65 meter boven NAP waarvoor de radarzone wordt beïnvloed en kan een aanvullende toetsing achterwege blijven. Het plan is daarom niet in strijd met de regels van het Barro of Rarro.

  

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening: ladder duurzame verstedelijking

Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren. Per 1 juli 2017 zijn de 3 treden van de Ladder losgelaten en geldt dat de toelichting bij een bestemmingsplan die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaande stedelijk gebied, een motivatie waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

 

Zoals gezegd is de Ladder-onderbouwing verplicht voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen'. Onder stedelijke ontwikkeling wordt de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein, zeehaventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen verstaan. Deze laatste categorie is in de handreiking bij de Ladder voor duurzame verstedelijking (ministerie van Infrastructuur en Milieu) nader gespecificeerd in accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure.

 

In de definitie voor stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1 lid 1 sub i van het Bro) is geen ondergrens opgenomen. Hieruit zou men kunnen concluderen dat iedere stedelijke ontwikkeling, hoe kleinschalig dan ook, valt binnen het toepassingsbereik van de Ladder. Echter, uit vaste jurisprudentie van de Afdeling blijkt dat er wel sprake kan zijn van een voorziene ontwikkeling die te kleinschalig is om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. Volgens vaste jurisprudentie zijn bijvoorbeeld elf woningen (welke op één en dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen wat door de Afdeling als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd. Het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd is aldus twaalf.

  

Gevolg planvoornemen

 

Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat de herontwikkeling van de locatie Hessenweg 109 tot en met 115, waarbij voormalige detailhandel wordt gesloopt, met maximaal 12 woningen die op de verdiepingen worden gerealiseerd, wordt aangemerkt als stedelijke ontwikkeling.

 

Nationaal belang 13, zoals geformuleerd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro verwijst naar het Bro; geformuleerd is dat deze toetsing een procesvereiste is bij alle nieuwe ruimtelijke besluiten en plannen ten aanzien van bijvoorbeeld kantoorlocaties en woningbouwlocaties. Gemotiveerd dient te worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro, luidt:

 

'De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.'

 

Om dit te onderbouwen dienen de volgende stappen te worden doorlopen:

1. er dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte;
2. indien er een vraag is aangetoond, dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten. Indien het bestemmingsplan de ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, is een motivering benodigd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Stedelijke ontwikkeling

 

Om aan deze verplichting uit het Bro te kunnen voldoen dient allereerst te worden nagegaan of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

 

In het Bro is het begrip stedelijke ontwikkeling als volgt vastgelegd:

'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'

 

Het initiatief met 12 appartementen op een sloop nieuwbouwlocatie betreft een stedelijke ontwikkeling. Gekeken moet dan ook worden of het plan voorziet in een behoefte.

 

In de Woonvisie 2013-2020 en het Aanvullend woonbeleid van 2016 van de gemeente De Bilt is de regionale behoefte uitgewerkt. Op basis van het woningbehoefteonderzoek van Companen (2012) is in de visie de woningvraag per kern opgenomen. Dit woningbehoefteonderzoek wordt gehanteerd bij het beoordelen van nieuwe woningbouwinitiatieven. Voor de kern Bilthoven/De Bilt wordt uitgegaan van een totale woningbehoefte van 845 woningen, waarvan 450 sociale huurwoningen in de periode tot 2026.

 

In de PRS wordt voor de gemeente De Bilt uitgegaan van 670 woningen voor de periode tot aan 2028. In dit aantal is rekening gehouden met onder andere de financiële haalbaarheid en de concreetheid van projecten. In de Woonvisie 2013-2020 wordt aangegeven dat de locaties van de 781 woningen zijn gevonden en veelal beschikbaar en allen vallen binnen de rode contour. Onderzoeksbureau Stec Groep heeft geconcludeerd dat er tot aan 2020 binnen de gemeente afzetmogelijkheden zijn voor in totaal circa 850-1050 woningen. Hieruit blijkt dat de huidige behoefte dan ook hoger ligt dan de aantallen waar gemeente en provincie van uitgaan.

 

Op basis van het meest recente woonbehoefteonderzoek voor De Bilt van Companen uit 2020 wordt gesteld dat er vooral een behoefte aan appartementen is.

 

Uit het voorgaande blijkt dat de ontwikkeling van de locatie ‘Hessenweg 109-115 te De Bilt’ voorziet in een actuele regionale en gemeentelijke behoefte. De ontwikkeling past binnen de totale woningbehoefte en is opgenomen in het afgestemde woningbouwprogramma 2013-2020. Daarnaast sluit de ontwikkeling aan op de vraag die er is in De Bilt naar vrije-sectorhuurappartementen.

 

Conclusie

 

Het plan voorziet in een behoefte in De Bilt, daarnaast vindt de ontwikkeling plaats binnen het bestaand stedelijk gebied en wordt een in onbruik geraakte winkelruimte die wordt gesloopt voor de realisatie van het initiatief. Het voornemen is in lijn met het duurzaam ruimtegebruik.

 

3.1.4 Nationale omgevingsvisie (NOVI)

In het kader van de nieuwe Omgevingswet, die per 1 januari 2023 in werking treedt, is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) door het Rijk opgesteld. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 wordt hierin de langetermijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven. Hiervoor worden vier prioriteiten onderscheiden:

• Ruimte voor klimaat adaptatie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het rijk de volgende drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Afwentelen wordt voorkomen.

Met de NOVI wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden, waarbij wordt gestreefd naar de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De wens is om daar naar toe te groeien en een goed bereikbaar netwerk van steden en regio’s te realiseren. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Het kabinet heeft voor de korte termijn daarom een pakket aan maatregelen voorgesteld om de woningbouw een nieuwe, stevige impuls te geven. De locaties bevinden zich in het Stedelijk Netwerk Nederland. De ontwikkeling vindt plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie, zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuurinclusief. Grote open ruimten tussen de steden houden hun groene karakter. Het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad wordt verbeterd.

 

De opgave is daarbij om de veiligheid en gezondheid van onze leefomgeving zodanig te verbeteren dat in 2050 negatieve omgevingseffecten op onze gezondheid naar een verwaarloosbaar laag niveau zijn gebracht. Daarnaast streeft het kabinet ernaar om in 2030 te voldoen aan de huidige WHO-advieswaarden. Ook het tot een verwaarloosbaar niveau terugbrengen van omgevingsrisico's als gevolg van industriële activiteiten en transport (omgevingsveiligheid) is onderdeel van de opgave'

 

Gevolg planvoornemen

 

In het kader van de NOVI wordt voortgeborduurd op de SVIR en voorziet onderhavig planvoornemen in de realisatie van twaalf woningen op de verdiepingen ter plaatse van een herontwikkelingslocatie aan de Hessenweg in De Bilt, binnen het bestaand stedelijk gebied van gemeente De Bilt. Daarbij geldt dat de nieuwe woningen klimaatbestendig en duurzaam gerealiseerd worden en hiermee een bijdrage wordt geleverd aan een veilige en gezonde leefomgeving.

 

3.2 Provinciaal

 

3.2.1  Provinciale Structuurvisie en omgevingsverordening

 

Provinciale Staten van Utrecht hebben op 4 februari 2013 de Provinciale Structuurvisie 2013-2028 (PRS) vastgesteld. In deze structuurvisie, die is herijkt in 2016, is het ruimtelijk beleid voor de provincie Utrecht beschreven voor de periode tot 2028. De PRS is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld. De PRS is een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De PRV zorgt voor doorwerking van het beleid in de verordening, welke bindend is voor de gemeenten. In de navolgende paragraaf 3.2.2 wordt nader ingegaan op de verordening. In de PRS is het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028 beschreven. De provincie geeft aan welke doelstellingen van provinciaal belang worden geacht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe uitvoering wordt gegeven aan dit beleid. De PRS richt zich op:

• een duurzame leefomgeving;
• vitale dorpen en steden;
• landelijk gebied met kwaliteit.

Deze pijlers leiden tot twee belangrijke beleidsopgaven, namelijk het accent op de binnenstedelijke opgave en het behouden en versterken van de kwaliteiten van het landelijk gebied. Dit zijn opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats. Voor onderhavig plan is voornamelijk het accent op de binnenstedelijke opgave van belang.

 

Accent op de binnenstedelijke opgave

 

In het ruimtelijk beleid maakt de provincie de hoofdkeuze om in te zetten op de binnenstedelijke ontwikkeling. Het streven is dat ten minste tweederde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren gerealiseerd wordt. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Daarom is het belangrijk dat er aandacht is voor deze kwaliteit. De provincie wil stimuleren dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren.

 

Verstedelijking (duurzame verstedelijkingsladder)

 

De provincie Utrecht richt zich in haar verstedelijkingsbeleid primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied: op die manier blijven steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Ten behoeve van de leefbaarheid en bereikbaarheid wordt verstedelijking zoveel mogelijk gekoppeld aan haltes en knopen van het openbaar vervoersnetwerk. Voor een aantrekkelijke provincie zijn vitale steden en dorpen belangrijk.

 

De combinatie van historische bebouwing, de aanwezigheid van onder andere culturele voorzieningen, winkels, horeca en uitgaansmogelijkheden, diverse woningtypes, verschillende vormen van werkgelegenheid, sport- en ontspanningsmogelijkheden en groen in de nabijheid draagt bij aan deze vitaliteit. Het beleid sluit aan bij de zogenaamde duurzame verstedelijkingsladder uit het Besluit ruimtelijke ordening zoals reeds beschreven in paragraaf 3.1.3. Concreet hanteert de provincie Utrecht de volgende voorkeursvolgorde voor stedelijke ontwikkelingen: eerst de mogelijkheden van herstructurering of transformatie, dan de mogelijkheden in de nabijheid van halten en knopen van het OV-netwerk, dan de overige mogelijkheden in het stedelijk gebied (binnen de rode contouren), en als laatste uitbreiding.

 

Wonen

 

De algemene beleidsopvatting is dat de woningmarkt niet in een tijdelijke dip zit, maar structureel aan het veranderen is. Op welke manier en in welke mate is nog onzeker. Er is een flexibele insteek van alle betrokken partijen nodig om beter te kunnen beantwoorden aan de huidige en toekomstige woningvraag. Voor het opgenomen woningbouwprogramma in de PRS en de regionale verdeling hiervan, verwijzen wij naar paragraaf 3.1.3.

 

Conclusie

 

Onderhavig plan maakt het mogelijk om de locatie aan de Hessenweg 109 tot en met Hessenweg 115 in De Bilt te herontwikkelen naar drie winkelruimten en maximaal 12 appartementen op de verdiepingen. De woningen worden binnen de rode contour gerealiseerd. Voorts levert de ontwikkeling een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied, door de sloop van een leegstaande verouderde winkels en de inpassing van een verdichting door de nieuwe woningen aan te laten sluiten bij de belendende bebouwing. Tevens sluit de ontwikkeling aan bij de duurzame verstedelijkingsladder op grond waarvan eerst gekeken dient te worden naar de mogelijkheden van herstructurering of transformatie.

 

3.3 Gemeentelijk beleid

 

3.3.1 Structuurvisie

 

De gemeenteraad stelt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer structuurvisies vast. De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied, alsmede de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid. De structuurvisie gaat tevens in op de wijze waarop de raad zich voorstelt die voorgenomen ontwikkeling te doen verwezenlijken.

 

De gemeenteraad kan ook voor aspecten van het gemeentelijk ruimtelijk beleid een structuurvisie vaststellen. De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van die aspecten. De structuurvisie gaat tevens in op de wijze waarop de raad zich voorstelt die voorgenomen ontwikkeling te doen verwezenlijken. De gemeenteraad kan in samenwerking met de raden van aangrenzende gemeenten voor een gebied behorende tot het grondgebied van de betrokken gemeenten een structuurvisie vaststellen.

 

Op 29 maart 2012 heeft de gemeenteraad de “Structuurvisie 2030, behoud door ontwikkeling” vastgesteld. De gemeente De Bilt heeft een integrale ruimtelijke ontwikkelingsvisie voor de gehele gemeente voor de periode tot 2030 opgesteld. De structuurvisie zet in op de volgende zes speerpunten:

• Het landschap als duurzame onderlegger.
• Een sterke sociale cohesie.
• Zes kernen met een eigen gezicht.
• Life-science As als groene loper van De Uithof.
• Goed bereikbaar en leefbaar.
• Een recreatief buitengebied van formaat.

De gemeente De Bilt bouwt voor een belangrijk deel voor de eigen behoefte van de kernen. In het Regiodocument BRU Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie is afgesproken dat de gemeente De Bilt 875 woningen zal realiseren binnen de periode 2013-2025. Dit aantal heeft de gemeente reeds aangegeven in woningbouwplannen voor verschillende inbreidingslocaties en bevat deels projecten die niet binnen de periode 2005-2015 tot uitvoer konden worden gebracht.

 

Gedurende de looptijd van de structuurvisie zullen het woningbouwprogramma en de bevolkingsontwikkeling en woningbouwbehoefte jaarlijks worden gemonitord, om steeds accuraat, per kern, in te kunnen spelen op de behoefte. Op basis van de uitkomsten van de nieuwe/geactualiseerde woonvisie en de tussentijdse monitoring, wordt woningbouw naar behoefte toegepast. Het plan ligt binnen de kern van Bilthoven waar diverse inbreidingslocaties voor woningbouw zijn gepland. De vraag naar dit type woningen is groot en met het voorliggende initiatief wordt hierin voorzien op een wijze die past bij de structuurvisie, de nadruk op de inbreidingslocaties.

 

 

In juni 2021 is de Structuurvisie 2030 bijgewerkt om invulling te kunnen geven aan het ontwikkelperspectief voor de zogenoemde ‘Schapenweide’ in Bilthoven, een te ontwikkelen agrarisch gebied ten westen van de Soestdijkseweg Zuid en ten noorden van de Groenekanseweg.

 

Het plangebied aan de Hessenweg is binnen de structuurvisiekaart bestempeld als subcentrum van kern De Bilt en omgeven door voornamelijk woongebied, waarbij gezocht wordt naar kleinschalige verbetering van bestaande wijken. Hierbij is in de structuurvisie opgenomen dat de gemeente voor deze herstructurering door transformatie afhankelijk is van particuliere initiatieven.

 

Dit initiatief sluit aan bij de gewenste herstructurering voor deze buurt en is daarom passend binnen de structuurvisie.

 

3.3.2 Woonvisie

 

Op 25 april 2013 heeft de raad de Nieuwe Woonvisie voor de periode 2013-2020 vastgesteld. Deze visie is een vervolg op het Bilts Manifest uit 2010 en de gemeentelijke Structuurvisie 2030 uit 2012. Daarnaast speelt de visie in op de actuele economische en maatschappelijke ontwikkelingen die de woningmarkt beïnvloeden. In de woonvisie zijn de volgende zes concrete beleidskeuzes geformuleerd:

• Specifiek woonmilieu behouden en versterken (kwaliteit gaat boven kwantiteit);
• Betaalbare huisvesting realiseren voor starters en (jonge) gezinnen ten gunste van de leefbaarheid en vitaliteit in de kleine kernen;
• Doelgroep ouderen krijgt waar mogelijk voorrang in de grotere kernen;
• Kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte krijgen prioriteit;
• Levensloopbestendig bouwen en duurzaamheid zijn uitgangspunt;
• Naast sturing op 5% nieuwbouw, ook de bestaande woningvoorraad opplussen.

Met het initiatief worden woningen in het dure segment gerealiseerd. Op deze manier draagt het plan bij aan punt 1 en 6 uit de visie. Er komen meer kwalitatieve woningen bij, dicht bij het centrum, waarbij wordt aangesloten bij de beleidswens voor een private inzet op herontwikkeling van de bestaande woningvoorraad, door op de plaats van de huidige vier woningen twaalf woningen op de verdiepingen te realiseren. Daarbij zijn de woningen duurzaam en levensloopbestendig (met grote entree en lift), waarmee het aansluit bij punt 5 uit de woonvisie.

 

Aanvullend woonbeleid 2016

 

De aanvulling op het woonbeleid heeft tot doel om de vernieuwde Woningwet 2015 om te vormen tot lokaal beleid. Om sturing te geven aan de prestaties van de woningcorporaties met bezit in gemeente De Bilt. En specifiek om richting te geven aan de prestatieafspraken, het ‘bod’ (de jaarlijkse bijdrage van de corporatie aan de beleidsdoelstellingen) dat de corporatie de gemeente jaarlijks doet. Daarnaast is deze notitie onderdeel van het beleidskader om de gemeente ‘zienswijzen’ te geven op voorgenomen activiteiten van de corporatie. Het beleidskader op het gebied van ‘wonen’ is daarmee de gemeentelijke woonvisie 2013-2020 & deze aanvulling van woningwet naar gemeentelijk beleid. In deze aanvulling komen de volgende thema's aan bod:

• Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep;
• Huisvesten urgente doelgroepen;
• Wonen met zorg en ouderenhuisvesting;
• Nieuwbouw en kwaliteit en energiezuinigheid van de bestaande voorraad;
• Investeren in vrije sector huur (en koopwoningen);
• Verkoop en liberaliseren van huurwoningen;
• Sociale woningbouw ambitie;
• Transformatie naar wonen;
• Splitsen van (grote) woningen;
• Inzet voor leefbaarheid;
• Gebiedsgericht werken.

Van belang voor het initiatief zijn: betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep, nieuwbouw en kwaliteit en energiezuinigheid van de bestaande voorraad, sociale woningbouwambitie, transformatie naar wonen. Doordat de woningen vrije-sectorhuurwoningen worden, wordt er via de Nota Kostenverhaal een bijdrage aan het fonds gedaan. Dit geeft voor kleine woningbouwinitiatieven van minder dan 20 woningen een mogelijkheid om af te wijken, waar wordt gevraagd om 30% sociaal en 10% middenduur huur, zoals beschreven in de notitie en vastgelegd in de doelgroepenverordening. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan wijkoverstijgende voorzieningen of een grondprijsdifferentiatie voor sociale woningbouw en de beschikbaarheid van deze woningen voor deze doelgroepen. Tevens worden de nieuwe woningen conform de laatste duurzaamheidsvereisten gerealiseerd, daarmee gasloos, met zonnepanelen en goede isolatiewaarden. De oude woningen worden geamoveerd.

    

Uitgangspunten woningbouwambitie 2018

 

De onderlegger van het Aanvullend woonbeleid 2016 betreft het STEC woonbehoefteonderzoek waarin de ontwikkeling van de woonvraag onderzocht is. Als aanvulling op het woonbeleid is de woningbouwambitie aangescherpt, om beter aan te sluiten bij de toekomstige huishoudenssamenstelling en de bijbehorende veranderingen in de woningvoorraad. De uitgangspunten voor woningbouwlocaties zijn opgesteld om tot concrete locaties voor woningbouw te komen. Puntsgewijs zijn onderstaand een de relevante uitgangspunten opgesomd.

• Voor gestapelde bouw in meer dan 5 lagen op locaties waar dat stedenbouwkundig passend is in de omgeving;
• Er worden groenlocaties beschikbaar gesteld voor locatieontwikkeling als dat stedenbouwkundig passend is in de omgeving en dit de leefbaarheid en bereikbaarheid van de woonomgeving niet onevenredig beperkt of aantast;
• De Bilt profileert zich als groene gemeente binnen de regio waarvan de bijdrage op het terrein van wonen gericht is op de lokale opgave;
• Een algeheel sluitende gemeentelijke grondexploitatie is een voorwaarde voor locatie ontwikkeling. Gronduitgifte voor sociale en middeldure huur geschiedt onder de voorwaarde van minimaal 20 jaar exploitatie als respectievelijk sociale of middeldure huur;
• De primaire inzet voor de nieuwbouw is sociale huur (30%) en middeldure huur (minstens 10%). Sociale koop wordt enkel ingezet als het mogelijk is om te borgen dat de woningen beschikbaar blijven voor de doelgroep; De markt levert een bijdrage aan de opgave voor sociale huur door een percentage van 30% per project. Daarbij bieden we de mogelijkheid tot afkoop door een bijdrage aan een op te richten volkshuisvestingsfonds, van waaruit tekorten op gemeentelijke exploitaties kunnen worden aangevuld. Met het oog op kleinere projecten onderzoeken we vanaf welke omvang en in welke mate we dit opleggen;
• Er wordt gekozen voor spreiding van de sociale woningbouw;
• Er zijn minimale minimale oppervlakten van 60 m² per woning in het algemeen en 75 m² per woning voor middeldure huur vanwege het belang voor de doorstroming;

De locatie betreft reeds een bestemmingsplan waar een bouwhoogte van 14 meter geldt, er wordt  geen groen geraakt. Door de 12 woningen mogelijk te maken wordt dit gerealiseerd door een marktpartij, en wordt grondexploitatie van de gemeente niet geraakt. Er wordt voorzien de inzet op sociale huur door dit af te kopen met een bijdrage aan het vereffeningsfonds dat lokaal is ingesteld voor projecten met onder de 20 woningen.

 

3.4 Conclusie

 

De voorgenomen mogelijkheid van 12 woningen [toevoeging van acht woningen ten opzichte van de huidige vier woningen] op de verdiepingen past binnen de kaders van het rijksbeleid, provinciaal beleid en het gemeentelijk beleid, te weten: de kaders van de woonvisie, die van het aanvullend woonbeleid uit 2016 en de uitgangspunten woningbouwambitie uit 2018 en draagt bij aan de doelstelling zoals geformuleerd in de structuurvisie.

 

4 Milieu- en omgevingsaspecten

 

Voor de haalbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling moet aangetoond worden of aan de ruimtelijke randvoorwaarden kan worden voldaan. De milieuhygiënische vereisten bepalen of kan worden voldaan aan een goede en gezonde woon- en leefklimaat, zowel voor de omgeving als voor de gebruikers van het plangebied.

 

4.1 Archeologie

 

4.1.1 Wettelijk kader

Het archeologisch erfgoed wordt binnen Nederland als waardevol beschouwd. De Monumentenwet legt de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het archeologische erfgoed grotendeels bij de gemeente. Sinds 1 september 2007 kent Nederland de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMz). Vanaf de inwerkingtreding van deze (wijzigings)wet zijn gemeenten verplicht rekening te houden met archeologische waarden in de bestemmingsplannen. Als instrument om een goed onderbouwde belangenafweging te kunnen maken heeft de gemeente De Bilt een erfgoedverordening. Deze is op 1 oktober 2012 in werking getreden.

 

In de erfgoedverordening staan beleidsregels welke gekoppeld zijn aan de archeologische waarden op de landelijke Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) en de provinciale Archeologische Monumentenkaart (AMK). In de beleidsregels zijn vrijstellingsgrenzen opgenomen voor de oppervlakte en diepte van de voorgenomen ingreep. Indien een plangebied groter is dan de gestelde oppervlakte-ondergrens en de ingreep dieper gaat dan de diepte-ondergrens dient archeologisch onderzoek conform de Archeologische MonumentenZorg-Cyclus (AMZ-cyclus) te worden uitgevoerd.

 

Ten tijde van het opstellen van dit wijzigingsplan heeft gemeente De Bilt een archeologische beleidskaart in voorbereiding; een eerste concept hiervan is inmiddels klaar. De Archeologische Beleidskaart biedt inzicht in de bestaande en de te verwachten archeologische situatie binnen de gemeente De Bilt. Hier wordt tevens inzicht gegeven in het reeds verrichte archeologisch (veld)onderzoek in de gemeente. Zo kan de gemeente bij planvorming vroegtijdig en op zorgvuldige wijze rekening houden met archeologie.

 

4.1.2 Situatie

De gronden ter plaatse van de gewenste ontwikkeling is volgens het bestemmingsplan geen verwachtingsgebied voor archeologische vondsten. Zo is er nog geen planologische bescherming opgenomen binnen het bestemmingsplan Hessenweg 2010, in de vorm van een dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie'. Op basis van de archeologische beleidskaart die in voorbereiding is, kan is een archeologische verwachtingswaarde toegekend, die rekening houdt met een onderzoeksplicht bij werkzaamheden die 0,5 meter beneden het maaiveld gaan met een oppervlakte van meer dan 500 m².

 

Voor het plangebied is in 2020 een Plan van Aanpak voor het archeologisch vooronderzoek uitgevoerd in het kader van de ontwikkeling. Dit rapport is opgesteld door ADC, zie Bijlage 1.

 

 

Voor het plangebied wordt verwacht dat er een mogelijkheid is dat archeologische waarden in de bodem zitten. Of deze verwachting klopt zal nader onderzoek moeten plaatsvinden in de vorm van een proefboringenonderzoek. Er is reeds door ADC een goedgekeurd PvA worden opgesteld voor dit vervolgonderzoek. Dit onderzoek zal worden uitgevoerd na de sloop van de huidige bebouwing. De archeologische bestemming zal in dit wijzigingsplan worden toegevoegd om het voorkomen van verstoring van de mogelijke archeologische waarden te waarborgen.

 

4.1.3 Conclusie

Het aspect archeologie is onderzocht en voor de realisatie zal nader onderzoek moeten worden uitgevoerd in de vorm van een proefboringenonderzoek. Voorafgaand aan dit onderzoek is reeds een PvA opgesteld. Dit wordt geborgd in de regels van dit plan.

 

4.2 Bedrijvigheid en milieuzonering

 

4.2.1 Wettelijk kader

In een bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met eventuele milieuhinder door bedrijven. Uitgangspunt daarbij is dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies wordt milieuzonering toegepast. Daarvoor wordt gebruik gemaakt van de VNG publicatie Bedrijven en Milieuzonering. In deze publicatie is lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaats gevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype ‘gemengd gebied’. Voor andere omgevingstypen dan een gemengd gebied kunnen grotere richtafstanden worden gehanteerd. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof.

 

4.2.2 Situatie

Voor onderhavig project dient te worden getoetst of de nieuwe functie mogelijk belemmeringen veroorzaakt voor bestaande functies in de omgeving en of de nieuwe functie mogelijk belemmeringen ondervindt als gevolg van de milieuhinder van naburige bedrijven en/of bedrijvigheid.

 

De omgeving van het plangebied kan gekarakteriseerd worden als een gemengd gebied, gelet op de nabij gelegen horeca-bestemming een café-restaurant en diverse andere bedrijvigheid. Voor horeca in gemengd gebied geldt een richtafstand van 0 meter voor geluid.

 

Bij het toepassen van zonering moet rekening gehouden worden met de planologische rechten. Dit betekent dat gemeten wordt vanaf de grens van de bestemming van het bedrijf en de bestemmingsgrens van de nieuwe gevoelige functie. Zo wordt rekening gehouden met de eventuele uitbreidingsmogelijkheden van het bedrijf of de gevoelige functie. Anderzijds geldt eveneens dat, indien ze reeds in een gemengd gebied zijn gevestigd, door bestaande rechten dit als de afstandsgrens wordt gezien. Er is daarnaast een parkeerterrein aan de achterzijde gevestigd. Hier wordt dankzij de plaatsing van een afscheiding en bergingen overlast van koplampverlichting naar andere percelen en v.v. mee voorkomen.

 

Aangezien de percelen goeddeels zijn omringd door woningen (of zelfs woningen boven de inrichting zijn gesitueerd), zijn de gebruiksmogelijkheden voor omliggende bedrijfslocaties reeds beperkt. Dit komt overeen met de toegestane functies binnen een winkelstraat, met bedrijvigheid tot categorie 2, waarbij een richtafstand van 10 meter geldt. Er is voor de appartementen sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat indien de gevels van het appartementengebouw een geluidswerende gevel hebben conform Bouwbesluit. Voor moderne appartementen, die voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit, geldt dat normaliter wordt voldaan aan deze eis.

 

De gewenste functie Wonen betreft een gevoelige functie. Deze is reeds aanwezig in het plangebied en tevens op een kleinere afstand van de bedrijvigheid, zodat niet specifiek hoeft te worden gekeken omliggende bedrijven beperkt worden in hun bedrijfsvoering, en noch dat er voor de woningen zelf een goed woon- en leefklimaat kan worden geborgd, wat betreft overlast uit specifiek deze bedrijvigheid. Het voornemen ziet zelf niet op een overlast gevende functie.

 

4.2.3 Conclusie

Gelet op het voorgaande vormen de milieubelastende functies vanuit het oogpunt van milieuzonering geen belemmering voor de in dit plan beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Andersom leidt ontwikkeling van de appartementen niet tot milieutechnische problemen voor de omliggende milieugevoelige functies. Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is te achten met een goede ruimtelijke ordening.

 

4.3 Bodem

 

4.3.1 Wettelijke kader

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de milieukundige bodemkwaliteit in het plangebied. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden verwijderd.

 

Gemeente De Bilt heeft in 2015 in samenwerking met andere gemeenten de Regionale bodemkwaliteitskaart en bijbehorende Nota bodembeheer voor haar grondgebied vastgesteld. Deze nota bodembeheer heeft als doel te zorgen voor uniformiteit in de aanpak van de bodemkwaliteit, regelgeving en mogelijkheden voor hergebruik van gronden. De bovengrond (wat geldt tot 0,5 meter diepte) in het gehele plangebied valt volgens de bodemkwaliteitskaart onder de klasse 'Wonen II'. Indien grond in het plangebied wordt toegepast, moet deze voldoen aan de klasse 'wonen'.

 

4.3.2 Situatie

Voorliggend initiatief voorziet in het toevoegen van woningen op de verdiepingen. In het kader van de bestemmingsplanwijziging heeft nog geen bodemonderzoek plaats gevonden, omdat op basis van wat bekend is, er geen grootschalige bodemverontreiniging wordt verwacht (en daarmee ook geen kostbare bodemsanering). Het plan is daarmee voor het aspect bodemkwaliteit naar verwachting financieel haalbaar.

 

De informatie over de bodem en milieuhygiënische historische staat geeft aan dat er geen aandachtspunten zijn. Zo zijn er geen bekende bodemverontreinigingen of (historische) ondergrondse tanks die een beletsel kunnen zijn. De omgeving van het plangebied is reeds vele jaren als woningbouw bestemd, waarbij geen bodemverontreiniging wordt verwacht. De verstoring van de bodem als gevolg van de bouwwerkzaamheden zal vanuit milieuhygiënische overwegingen tot gevolg hebben dat een bodemonderzoek plaats moet vinden conform de normen in NEN 5725 (vooronderzoek) en NEN 5740 (bodemonderzoek).

 

In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen dient dit verkennend bodemonderzoek uitgevoerd te worden, waarbij wordt onderzocht of waarnemingen, potentiële bijmengingen of aanwezigheid van voormalige watergangen of stortingen leiden tot een andere hypothese. Naar aanleiding van de kwalitatief onderbouwde hypothese kunnen boringen leiden tot nader noodzakelijke analyse.

 

De bodem van het plangebied staat niet bekend als verontreinigd. Het gebruik als detailhandel geeft geen aanleiding om te vermoeden dat er sprake is van vervuiling door de activiteiten. Uit informatie van het Geoloket van de Omgevingsdienst Regio Utrecht (ODRU) blijkt dat er in de omgeving enkele onderzoeken zijn uitgevoerd en geregistreerd. Hierbij is voor de percelen ten westen (Burgemeester Van Heemstrakwartier) een nader onderzoek uitgevoerd om potentieel ernstige verontreiniging uit te sluiten.

 

Omdat in de omgeving geen bekende (historische) bodemverontreinigingen zijn of op het kavel geen bekende verontreinigende activiteiten hebben plaatsgevonden, zal de hypothese onverdacht zijn. Er kan worden volstaan met een bodemonderzoek nadat de sloop voltooid is. Dit onderzoek en eventueel noodzakelijke saneringsverplichtingen die daaruit voortkomen kunnen worden opgenomen in de (voorwaardelijke) verplichtingen van de omgevingsvergunning van dit initiatief.

 

4.3.3 Conclusie

Op basis van de (historische) bodeminformatie en de verplichting om een bodemonderzoek aan te leveren waaruit de hypothese onverdacht bevestigd kan worden, blijkt er vanuit het aspect bodem geen belemmeringen zijn voor onderhavig initiatief.

 

4.4 Cultuurhistorie

 

4.4.1 Wettelijk kader

Rijksbeleid

 

Vanaf 1 januari 2012 is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd dat gemeenten bij het maken van een bestemmingsplan rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden. Als gevolg hiervan is het van belang dat voorafgaand aan het maken van een bestemmingsplan de aanwezige cultuurhistorische waarden bekend zijn. Daarnaast is het in Bro vastgelegd dat in de toelichting van een bestemmingsplan moet worden beschreven hoe met de aanwezige cultuurhistorische waarden en de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten en de bescherming daarvan wordt omgegaan.

 

Binnen de plangrenzen van bestemmingsplan 'Hessenweg 2010' bevindt zich een aantal waardevaste monumenten (met een beschermde status als gemeentelijk of rijksbeschermd monument) en waardevolle panden en objecten (niet formeel beschermd).

 

Gemeentelijk beleid

 

In de gemeentelijke 'Erfgoedverordening De Bilt 2010' is de wijze vastgelegd waarop er door de gemeente omgegaan wordt met het gemeentelijk erfgoed, onder meer bij de vergunningverlening. Zo wordt de procedure tot aanwijzing van gemeentelijke monumenten en de instandhouding hiervan geregeld. Een gemeentelijk monument is een zaak, die van algemeen belang is vanwege zijn schoonheid, uniciteit, betekenis voor de wetenschap of cultuurhistorische waarde. Stads- of dorpsgezichten kunnen ook aangewezen worden als beschermd stads- of dorpsgezicht. Daarnaast is ook het terrein waarop zich een gemeentelijk monument bevindt onderdeel van het totale monument. In de verordening is vastgelegd dat ook landschapselementen of een samenhangend geheel van landschapselementen aangewezen kan worden als gemeentelijk landschapsmonument. Op grond van de verordening is het verboden een gemeentelijk monument te verstoren en/of te wijzigen zonder dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend.

  

4.4.2 Situatie

De objecten kennen geen aanduiding als rijks- of gemeentelijk monument en zijn niet aangemerkt als beeldbepalend of karakteristiek in het geldende bestemmingsplan. Ook worden de omgeving en het landschap niet aangeduid als cultuurhistorisch waardevol. In de omgeving van het plangebied zijn geen monumentale bebouwing aanwezig.

 

4.4.3 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat met de gewenste ontwikkeling geen schade wordt toegebracht aan bestaande cultuurhistorische panden of structuren.

 

4.5 Duurzaamheid

 

Duurzaam bouwen (DuBo) is een manier van bouwen waarbij het milieu zo min mogelijk wordt belast, een optimale woonkwaliteit wordt gerealiseerd en waar het gebouw maar ook de openbare ruime een lange levensduur hebben (bijvoorbeeld door flexibiliteit of goede materiaalkeuze).

 

Het meenemen van duurzaamheid in projecten wordt door steeds meer partijen belangrijk gevonden. Dit geldt voor zowel gebouwen als voor Grond, Weg en Waterbouw (GWW)-projecten. Gemeente de Bilt heeft ambities geformuleerd en afspraken gemaakt over duurzaamheid bij duurzaam bouwen en GWW-projecten. Naast de gemeentelijke ambities zijn er voor bouwprojecten ook wettelijke eisen van toepassing. De rol van de gemeente is om in overleg met de bouwpartijen te kijken wat de mogelijkheden en kansen zijn voor duurzaam bouwen.

 

4.5.1 Wettelijk kader

Bouwbesluit 2012

 

De wettelijke eisen volgen uit het Bouwbesluit van 2012. Per 1 januari 2015 zijn de eisen ten aanzien duurzaamheid en isolatie aangescherpt. Per 1 januari 2021 zijn de BENG-normen van toepassing. De volgende eisen zijn wettelijk van toepassing:

 

BENG 1

de maximale energiebehoefte in kWh per m² gebruiksoppervlak per jaar (kWh/m².jr)

BENG 2

het maximale primair fossiel energiegebruik, eveneens in kWh per m² gebruiksoppervlak per jaar (kWh/m².jr)

BENG 3

het minimale aandeel hernieuwbare energie in procenten (%)

 

BENG 1, de energiebehoefte van het gebouw, betekent voor een woonfunctie:

• Indien A_ls/A_g ≤ 1,83 met BENG 1 ≤ 65
• Indien 1,83 < A_ls/A_g ≤ 3,0 BENG 1 ≤ 55 + 30 * (A_ls/A_g -1,5)
• Indien A_ls/A_g > 3,0 BENG 1 ≤ 100 + 50 * (A_ls/A_g -3,0)

BENG 2, het primair fossiel energiegebruik, betekent voor een woonfunctie: ≤ 50 kWh/m².jr

 

Tot slot betekent BENG 3, het aandeel hernieuwbare energie, voor de woonfunctie: minimaal 40%.

• Van de samenstelling van constructieonderdelen van een gebouw met uitsluitend kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan met een totale gebruiksoppervlakte van meer dan 100 m² is de uitstoot van broeikasgassen en de uitputting van grondstoffen gekwantificeerd volgens de Bepalingsmethode Milieuprestatie Gebouwen en GWW-werken;
• Een soortgelijke bepaling geldt ook voor woningen. In het kort: de milieuprestatie van het materiaalgebruik dient te worden berekend en dient te worden toegevoegd aan de omgevingsvergunning.
• Een MPG-berekening is onderverdeeld in MPG-Kengetallen, milieueffecten en MPG elementen. Ieder materiaal bestaat uit verschillende grondstoffen. Het optellen van verschillende grondstoffen is moeilijk en onoverzichtelijk. Daarom is er gekozen om aan alle grondstoffen een milieu last te hangen. Op deze manier wordt het eenvoudiger om alle verschillende grondstoffen bij elkaar op te tellen en uit te drukken in één score de totale milieulast: uitgedrukt in €/m² BVO*jaar.
• Om de berekening overzichtelijk te maken worden de uiteindelijke scores uitgedrukt in € / m2 BVO*jaar, ook wel bekend als de schaduwprijs. Het belangrijkste getal is de MPG. De MPG moet ≤ 0,8 zijn voor woningen en ≤ 1 zijn voor kantoren, anders voldoet dit niet aan de eisen van het bouwbesluit.

Provinciaal beleid

 

Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Provinciale Structuurvisie. Bijbehorende kaders zijn vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013. Hierin is de eis opgenomen dat de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving bevat op welke wijze rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen (art. 3.1 lid 3).

 

Gemeentelijk beleid

 

Op 26 maart 2015 heeft de gemeenteraad het Duurzaamheidsprogramma 2015-2018 'Groene meters maken' vastgesteld. De twee pijlers van dit programma zijn:

• Een energieneutraal De Bilt in 2030;
• Stimuleren van een circulaire economie.

Zoals aangekondigd in dit duurzaamheidsprogramma heeft de gemeente nieuw Duurzaam Bouwen (DuBo) beleid ontwikkeld. De gemeenteraad heeft het nieuwe DuBo-beleid op 26 mei 2016 vastgesteld.

 

Ambities duurzaam bouwen

 

In het nieuwe DuBo-beleid gaat het om voortvarende ambities. Dat betekent een forse, maar realistische uitdaging voor de markt en gemeente. We gaan daarmee een flinke stap verder dan de huidige regelgeving en de autonome ontwikkeling. Het streven naar hoge 'rapportcijfers' in GPR-gebouw past daarbij. We willen initiatiefnemers, architecten en bouwpartijen zoveel mogelijk stimuleren om een stap meer te zetten dan wat wettelijk verplicht is. De ambities zijn in de tabel hieronder weergegeven.

 

Bestaande bouw

Een verhoging van de GPR-score met 2,5 Minimaal energielabel B Streven naar Nul-op-de-Meter-Woningen

Nieuwbouw

Bij nieuwbouw willen we graag een stapje verder gaan dan bij bestaande bouw en hebben we GPR-ambities per thema: Gemiddeld over alle thema's een 8* Minimaal een 9 voor 'energie' Minimaal een 7 voor 'milieu' Minimaal een 8 voor subthema 'toegankelijkheid' (onder thema 'gebruikskwaliteit') voor woningen met het predicaat 'levensloopbestendig' en voor publieke gebouwen * Voor publieke gebouwen gemiddeld een 8,5

Tabel 4.1: Duurzaamheidsdoelen De Bilt

 

Aanbod gemeente

 

Het gebruik van GPR gebouw-software wordt gratis door de gemeente beschikbaar gesteld. Hiermee kan initiatiefnemer inzicht verkrijgen in de kansen voor duurzaamheid en gevoel krijgen bij het effect van maatregelen op de GPR-scores. Om een eerste inzicht te krijgen in mogelijke DuBo-maatregelen zijn er voor zowel bestaande als nieuwbouwwoningen ook zogenaamde menukaarten (op papier en digitaal) beschikbaar.

 

Daarnaast biedt de gemeente een vrijblijvend adviesgesprek aan met een energieambassadeur van BENG! of eventueel een gesprek met een DuBo-expert van de Omgevingsdienst.

 

4.5.2  Situatie

Voor de nieuwbouwappartementen met huur wordt voldaan aan de duurzaamheidseisen van het bouwbesluit en de gemeentelijke ambities voor nieuwbouw. Hier wordt rekening mee gehouden in het ontwerp van het gebouw. Zo wordt er een warmtepomp gerealiseerd en is er sprake van goede isolatie.

 

4.5.3  Conclusie

De realisatie van het voornemen past binnen de wettelijke duurzaamheidskaders en draagt bij aan de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid.

 

4.6 Ecologie

 

4.6.1 Wettelijk kader

Wet natuurbescherming

 

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. Deze wet heeft de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet vervangen. Het doel is om met één wet en minder regels de wet makkelijker te kunnen toepassen. Vanaf 1 januari 2017 bepalen de provincies wat wel en niet mag in de natuur in hun gebied. Ook zorgen de provincies vanaf deze datum voor vergunningen en ontheffingen. De Rijksoverheid blijft verantwoordelijk voor het beleid van grote wateren, zoals het IJsselmeer.

 

De Wet natuurbescherming regelt de bescherming van Natura 2000-gebieden. Ter bescherming van deze Natura 2000-gebieden voorziet de Wet natuurbescherming in een vergunningenregime voor het realiseren of verrichten van projecten en andere handelingen die de natuurlijke kenmerken van een aangewezen Natura 2000-gebied kunnen aantasten.

 

Voorts voorziet de Wet natuurbescherming in de bescherming van planten- en diersoorten binnen en buiten de beschermde natuurgebieden. Het uitgangspunt is dat beschermde planten- en diersoorten geen schade mogen ondervinden. Voor het uitvoeren van werkzaamheden in de openbare ruimte is het niet altijd nodig een vrijstelling of een ontheffing aan te vragen. Voor onder andere reguliere werkzaamheden of ruimtelijke ontwikkelingen geldt een vrijstelling voor beschermde soorten op voorwaarde dat gehandeld wordt volgens een goedgekeurde gedragscode. Verder worden vrijstellingsregelingen op de nationaal beschermde soorten per provincie vastgesteld.

 

Wanneer het onmogelijk is schade aan streng beschermde planten en dieren tijdens ruimtelijke ontwikkelingen en inrichting te voorkomen, moet altijd een ontheffing worden aangevraagd. De voorwaarden verbonden aan een vrijstelling of een ontheffing zijn afhankelijk van de status van de planten- en diersoorten die in het plangebied voorkomen.

 

NatuurnetwerkNederland (NNN)

 

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Het netwerk moet natuurgebieden beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied. In het NNN liggen onder andere bestaande natuurgebieden en alle Natura 2000- gebieden. Het NNN is op provinciaal niveau uitgewerkt en middels ruimtelijke nota's en verordeningen voorzien van juridische doorwerking. In sommige provincies bestaan er naast het NNN ook nog andere groene zones die een zekere mate van bescherming genieten.

 

4.6.2 Situatie

Natura-2000

 

Conform de Wet natuurbescherming (Wnb) dienen activiteiten getoetst te worden om na te gaan of significant negatieve effecten als gevolg van stikstofdepositie kunnen worden uitgesloten.

 

Voor elk project in de omgeving van kwetsbare Natura 2000-gebieden zal per heden een verantwoording onderbouwd met berekening moeten worden gemaakt van de stikstofproductie voortkomend uit de ontwikkeling en moet, indien meetbare depositie boven de 0,01 mol/ha/jaar in kwetsbare gebieden plaatsvindt, compensatie expliciet worden opgenomen binnen de planontwikkeling. Voor activiteiten die eerder zijn toegestaan op grond van de grens-, drempel- of afstandsgrenswaarde zal een toestemmingsbesluit op grond van de Habitatrichtlijn nodig zijn. Er kan geen gebruik meer worden gemaakt van de drempelwaarde van stikstofdepositie, zoals was vastgesteld in het PAS (van 0,05 mol/ha/jaar).

 

Voor de huidige situatie dient uitgegaan te worden van de situatie zoals deze van toepassing was voor 1 juli 2015. Daarmee dient iedere toename van stikstofdepositie op daarvoor gevoelige natuurwaarden, waarvoor binnen Natura 2000-gebieden instandhoudingsdoelstellingen zijn geformuleerd, te worden uitgelegd als een significant negatief effect, tenzij uit een gebiedsspecifieke, ecologische beoordeling blijkt, dat dit niet het geval is.

 

Onderstaand zijn de meest nabije Natura 2000-gebieden binnen de Habitatrichtlijn (HR) of Vogelrichtlijn (VR) aangegeven, met de in paarse accenten de stikstofgevoelige gebieden/soorten binnen de Natura2000-gebieden.

  

 

De afstand van de gebieden tot het plangebied is:

1.  Oostelijke Vechtplassen [VR+HR] – Overgangs- en trilvenen:                              6,5 km
2.  Naardermeer [VR+HR] – Laagveengebied:                                                          11,4 km
3.  Kolland & Overlangbroek [HR] – Vochtige alluviale bossen                                 18,6 km
4.  Rijntakken [VR+HR] – Vochtige graslanden                                                           21,6 km

Er zijn een aantal redenen om aan te nemen dat de ontwikkeling niet tot een depositie leidt.

Ten eerste betreft dit de afweging of een emissie plaatsvindt in verstedelijkt gebied of in open landschap. In het geval van het laatste draagt een emissie veel verder¹. De emissie vindt plaats in verstedelijkt gebied, derhalve zal er dus een depositieverlagende werking uitgaan van de locatie van emissie.

 

¹ Bureau Waardenburg, Vuistregels Stikstof en woningbouw, rapportnummer 19-246, 20 december 2019.

 

Ten tweede is het relevant te kijken naar de afstand tot het dichtstbijzijnde stikstofgevoelig gebied. Voor de emissies voor bouwactiviteiten, bewoning en verkeer is uit de literatuur bekend dat deze boven de 5 kilometer vanaf een stikstofgevoelig gebied te verwaarlozen zijn.

  

 

Uit de emissie en depositiestudie van Bureau Waardenburg (2019) in bovenstaande tabel valt op te maken dat voor een ontwikkeling van meer dan 10 appartementen een depositie in stikstofgevoelig gebied plaatsvindt bij een afstand korter dan 2,7 km tot het plangebied.

 

De afstand tot het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura2000-gebied is Oostelijke Vechtplassen met 6,5 km, de andere stikstofgevoelige gebieden zijn verder van het plangebied gelegen. Omdat de sloop en bouw van een dermate kleine schaal is en tijdelijk van aard is zal dit in de realisatiefase niet tot een depositie in stikstofgevoelige Natura2000-gebieden leiden. het aantal verkeersbewegingen zowel tijdens de realisatiefase als tijdens de gebruiksfase is voor 12 woningen laag ten opzichte van het aantal bestaand verkeer [zie paragraaf 4.11], zal dit effect niet tot een depositie leiden. Tot slot worden de woningen zonder gasinstallatie of warmte door gas opgeleverd, conform Bouwbesluit sinds 2018, waardoor die factor tijdens de gebruiksfase met een depositie in stikstofgevoelige Natura2000-gebieden ook uit te sluiten is. 

 

Natuurnetwerk Nederland

 

Het plangebied van Hessenweg 109-115 is gelegen in de bebouwde kom. De beschermde NNN-gebieden zijn in onderstaande verbeelding opgenomen. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied is ten oosten van het plangebied gelegen, op een afstand van ruim 600 meter. Enige effect voorkomende vanuit deze wijziging is derhalve uit te sluiten.

  

 

 

Daarmee is aangetoond dat de ontwikkeling niet stuit op obstakels vanuit de gebiedsbescherming binnen de Wet natuurbescherming.

 

Soortenbescherming

 

Bij de sloop van gebouwen wordt niet altijd gedacht aan de bescherming van diersoorten. Er zijn echter een aantal soorten dieren dat juist afhankelijk is van menselijke bebouwing en die als strikt beschermde soort zijn aangewezen onder de Wet natuurbescherming. Het betreft gebouwbewonende vleermuissoorten en de huismus. Soms kunnen ook andere strikt beschermde soorten zoals uilen nog gebruik maken van gebouwen. Voor de sloop van gebouwen moet goed worden nagegaan of de functionaliteit van het leefgebied van deze soorten niet wordt verstoord. Hierbij valt expliciet te denken aan spouwmuren waarin beschermde vleermuizen kunnen verblijven. Indien wel verstoringen plaatsvinden of zeer waarschijnlijk zijn is een ontheffing noodzakelijk.

 

Door een quickscan ecologie uit te laten voeren, wordt inzicht verkregen in de aanwezigheid van beschermde soorten en de noodzaak voor nader onderzoek. Uit de resultaten zal blijken welke soorten er (potentieel) voorkomen in het gebied en voor welke soorten en biotoopfuncties er nader onderzoek nodig is.

 

Er heeft op 29 mei 2019 [met rapportage van 10 juni 2019] een quickscan binnen de Wet natuurbescherming plaatsgevonden door Otte Advies. Dit is opgevolgd met een aanvullend onderzoek naar de huismus en diverse soorten vleermuizen. Dergelijke onderzoeken hebben een beperkte geldigheidsduur. Voor vogels en soorten genoemd op Bijlage IV van de Habitatrichtlijn, Bijlage I en II van het Verdrag van Bern en Bijlage II van het Verdrag van Bonn wordt daarom een geldigheidstermijn van maximaal 3 jaar gehanteerd. Voor soorten genoemd op de bijlage bij de Wet natuurbescherming is deze periode 5 jaar. Het aanvullend onderzoek naar de soorten is op 9 september 2019 uitgevoerd en gecompleteerd. De quickscan en het aanvullend onderzoek zijn te vinden in respectievelijk bijlage 4 en 5. Hierbij is het Vleermuisprotocol gehanteerd, opgesteld door het Vleermuisvakberaad van het Netwerk Groene Bureaus. Er zijn meerdere bezoekmomenten van het plangebied en de ruime omgeving geweest. Hierbij zijn meerdere soorten vleermuizen waargenomen in de omgeving van het plangebied:

• Gewone dwergvleermuis;
• Laatvlieger;
• Rossevleermuis.

 

Ook is het geluid van de huismus waargenomen door de onderzoekers. Uit het zorgvuldigheidsprincipe van de Wet natuurbescherming is ervoor gekozen om maatwerk toe te passen. Uit zorgvuldigheid is een nader onderzoek geadviseerd waarbij er twee onderzoeksmomenten uit te voeren in het verlengde van de actieve periode 1 juni - 20 juni. Tijdens beide onderzoeksmomenten waarbij veldwerkers van Otte Advies ten behoeve van het aanvullend onderzoek vleermuissoorten aanwezig waren in het plangebied en het moment van uitvoer van de quickscan flora en fauna op 29 mei 2021 zijn geen waarnemingen van huismussen gedaan in de te onderzoeken bebouwing.

 

Ten behoeve van het nader onderzoek vleermuissoorten zijn bezoeken geweest op 10 juni 2019, 8 juli 2019, 11 juli 2019, 16 augustus 2019 en 4 september 2019, op de daarvoor benodigde momenten. Deze zijn opgenomen in een memorandum dat achter Bijlage 5 Aanvullend onderzoek huismus en vleermuissoorten is te vinden.

 

Er zijn geen waarnemingen gedaan waaruit de aanwezigheid van verblijfsplaatsen of kraam- en/of zomer- en/of paarverblijven aangetroffen voor de diverse vleermuissoorten. Echt overduidelijke vlieg- en mitigatieroute zijn evenmin in het vlieggedrag waargenomen. Er is geen foerageergedrag waargenomen, waardoor een foerageergebied kan worden uitgesloten. Ook foeragerende vleermuizen in de omgeving van het plangebied ondervinden geen negatieve effecten van de ruimtelijke ingreep en ontwikkeling. Op basis van de verrichte onderzoeksinspanning kan het voorkomen van kraam-, zomer-, en paarverblijfplaatsen in het plangebied worden uitgesloten.

 

Voor de huismus is op basis van het aanvullend onderzoek met maatwerk met zekerheid vast te stellen dat er op de planlocatie geen verblijfplaatsen aanwezig zijn voor de huismus. De verblijfplaatsen in de omgeving (op 200 meter oostelijk en zuidelijk) blijven beschikbaar en liggen op geruime afstand, waardoor een effect kan worden uitgesloten.

 

Voor alle soorten (beschermd en niet beschermd) geldt de algemene zorgplicht. Dit houdt  in  dat  de  werkzaamheden  op  een  zodanige  wijze  worden  uitgevoerd  dat planten en dieren zo min mogelijk worden verstoord. Verstorende werkzaamheden dienen zo beperkt mogelijk te zijn (algemene zorgplicht). Ook materialenopslag, of activiteiten binnen de bouwketen mogen geen verstorend effect hebben binnen of buiten het plangebied.

 

4.6.3 Conclusie

Er bestaat vanuit het thema ecologie geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

 

4.7 Externe veiligheid

 

4.7.1 Wettelijk kader

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het in oktober 2004 in werking getreden Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is het wettelijke kader vastgelegd in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en de onderliggende regelgeving. De wet- en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen wordt volgens verwachting medio 2012 herzien. Het beleid voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het op 1 januari 2011 in werking getreden Besluit Externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

 

De externe veiligheidsaspecten voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het water en het spoor zijn geregeld in het Basisnet (Wet Basisnet). Het Basisnet is een stelsel van wetten en regels die hun oorsprong hebben liggen in verschillende gebieden. De Wet vervoer gevaarlijke stoffen (Wvgs), het Besluit externe veiligheid transport (Bevt) en de Regeling basisnet vormen de wetgevingsonderdelen van het Basisnet.

 

De externe veiligheidsaspecten voor het gebruik van Schiphol is geregeld in de Luchtvaartwet met het daarop gebaseerde Luchthavenverkeerbesluit (LVB) en Luchthavenindelingbesluit (LIB). De externe veiligheidsaspecten voor windturbines zijn geregeld in artikel 3.15a van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (het Activiteitenbesluit milieubeheer).

 

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

• Het plaatsgebonden risico (PR) richt zich als maat voor het risico vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen vooral op de basisveiligheid voor personen in de omgeving van die activiteiten. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt "vertaald" als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijv. woningen) mogen liggen.
• Het groepsrisico (GR) is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbare aantal personen, de z.g. oriënterende waarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd, kan afwijken. Deze verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR, ook als de OW niet wordt overschreden.

4.7.2  Situatie

Woningen betreffen een kwetsbaar object, waardoor de gewenste ontwikkeling getoetst dient te worden aan de wetgeving omtrent externe veiligheid. Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn, is de risicokaart geraadpleegd. Navolgende afbeelding toont een uitsnede van deze risicokaart.

 

 

Voor het plangebied is onderzocht op de plaatsgebonden risico’s. In de bredere omgeving zijn geen relevante risicocontouren 10⁻⁶ aangetroffen. Er zijn geen zones vanuit het Basisnet in of bij het plangebied.

 

Het betreft een twaalftal woningen. De bewoners van het object zijn zelfstandige personen die in geval van nood zelfstandig via de uitgangen van de woning de veiligheid kunnen opzoeken.

 

Transport gevaarlijke stoffen

 

Er ligt in de directe omgeving (binnen 200 meter) van het plangebied geen hoofdvaarweg, spoorbaan of rijksweg waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Ook bevindt zich in of nabij het plangebied geen buistransportleiding met een PR 10-6 contour. Voor de spoorweg op circa 1.200 meter geldt geen risicocontour.

• Transport gevaarlijke stoffen over de weg:

De locatie ligt niet binnen het invloedsgebied van een weg, waarover het vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

• Transport gevaarlijke stoffen over het spoor:

De locatie ligt niet binnen het invloedsgebied van een spoortraject, waarop het vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

• Transport gevaarlijke stoffen door buisleidingen:

De locatie ligt niet binnen het invloedsgebied van een hogedruk aardgastransportleiding van de Gasunie.

• Transport gevaarlijke stoffen over het water:

De locatie ligt niet binnen het invloedsgebied van een traject, waarop het vervoer van gevaarlijke stoffen over het water plaatsvindt.

 

Inrichtingen

 

Op 900 meter van het perceel is aan de Utrechtseweg een tankstation met LPG gevestigd. Voor dit station geldt een plaatsgebonden risico van 35 meter en voor het groepsrisico geldt een invloedsgebied van 150 meter. Aan de Voordorpsedijk is een bovengrondse opslagtank met een risico-afstand van 10 meter. Het plangebied ligt daarmee buiten de risicoafstanden van inrichtingen in de omgeving. Anderzijds is de voorgenomen planontwikkeling geen risicovolle inrichting in het kader van de BEVI en vormt de gewenste ontwikkeling geen gevaar voor de omgeving.

• Risicodragende activiteiten bij bedrijven:

De locatie ligt niet binnen het invloedsgebied van een risicovol bedrijf.

 

4.7.3 Conclusie

Er bestaat vanuit het thema externe veiligheid geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

 

4.8 Geluid

 

4.8.1 Wettelijk kader

De Wet geluidhinder (Wgh) biedt een toetsingskader voor het geluidsniveau op de gevels van geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen, scholen en diverse gezondheidszorggebouwen. De wet kent een ondergrens, de zogenaamde voorkeurswaarde. Wanneer de geluidbelasting lager is dan deze waarde, zijn de voorwaarden die de Wet geluidhinder stelt aan het realiseren van geluidsgevoelige functies niet van toepassing.

 

Daarnaast is er in de wet een bovengrens opgenomen, de maximaal toelaatbare geluidbelasting. Indien de geluidbelasting hoger is dan deze waarde, is het realiseren van geluidsgevoelige functies in principe niet mogelijk.

 

Wanneer de geluidbelasting tussen de voorkeurswaarde en de maximaal toelaatbare geluidbelasting ligt, is het realiseren van geluidsgevoelige functies aan beperkingen gebonden en alleen onder voorwaarden mogelijk. Dit wordt een 'hogere waarde' genoemd ('hoger' in de zin van hoger dan de voorkeurswaarde) en wordt via een formele procedure vastgelegd.

 

Gemeentelijk beleid

 

De gemeente draagt zorg voor een zo goed mogelijke akoestische kwaliteit van de leefomgeving in situaties waar geluidsniveaus boven de wettelijke voorkeurswaarden niet kunnen worden voorkomen. Hiervoor stelt de gemeente duidelijke kaders voor ruimtelijke plannen en maakt ze de uitvoering tot het vaststellen van hogere waarden transparant. Het college van B&W heeft daarom de beleidsregel hogere waarden Wgh vastgesteld. In deze beleidsregel worden randvoorwaarden genoemd voor het toestaan van hogere geluidsbelastingen dan de voorkeurswaarde. De voorwaarden zijn geformuleerd als eis of als inspanningsverplichting (indien niet aan de voorwaarde kan worden voldaan dient de initiatiefnemer te motiveren waarom dit niet kan of waarom voor een alternatieve oplossing is gekozen).

 

4.8.2 Situatie

Het plangebied is niet gelegen binnen de geluidzone van een industrieterrein, noch in de geluidszone van wegverkeer, daar hier sprake is van niet-gezoneerde weg, namelijk van de Hessenweg. Akoestisch onderzoek naar de geluidbelasting is niet noodzakelijk.

 

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom. Deze wettelijke normen volgend uit de Wgh vormen dan ook geen belemmering voor de realisatie van deze nieuwe woningen. De gemeente hoeft geen hogere waarden vast te stellen.

 

 

Indien een waarde boven de voorkeurswaarde van de Wgh zou zijn, dan is er nog een ontheffingsmogelijkheid zoals die ook van toepassing is op gezoneerde wegen. De woningen hebben allen een geluidluwe gevel en tevens een buitenruimte die is gelegen aan een geluidsluwe gevel.

 

Op basis hiervan wordt gesteld dat de geluidbelasting ten gevolge van de 30 km/uur-wegen aanvaardbaar is. Ook wordt daarmee voldaan aan het (concept) hogere waarden beleid.

 

 

De maximale gecumuleerde geluidbelasting, inclusief 30 km-wegen, bedraagt 59 dB. Dit betekent dat overeenkomstig het Bouwbesluit, de karakteristieke geluidwering van de verblijfsgebieden minimaal 26 dB moet bedragen, voor een binnenniveau van 33 dB. Bij de bouwaanvraag moet dit aan het Bouwbesluit voldoen.

 

Door het toepassen gebruikelijke voorzieningen als dubbele beglazing (Hr++) en goede kier- en naaddichting, kunnen er geluidweringen van minimaal 25 dB tot maximaal 30 dB bereikt worden. Er wordt ruim voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit en hiermee zal sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat binnen de nieuwe woningen, het zogenoemde ‘binnenklimaat’.

 

4.8.3 Conclusie

De locatie valt niet binnen zones van wegen, spoorweg of industrieterrein. Er is geen akoestisch onderzoek noodzakelijk. Maatregelen om de geluidbelasting te reduceren en vaststellen van hogere waarden voor deze lawaaisoorten zijn voor de nieuwe woningen niet noodzakelijk.

 

De geluidwering van de gevels van de woningen moet voldoen aan de minimumwaarde volgens het Bouwbesluit (art.3.2) van 20 dB. Vanuit akoestisch oogpunt zijn er geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

 

4.9 Luchtkwaliteit

 

4.9.1  Wettelijk kader

Luchtvervuiling is schadelijk voor de volksgezondheid en het milieu. Verkeer, industrie en huishoudens brengen grote hoeveelheden schadelijke stoffen in de lucht. Het doel van de op 15 november 2007 van kracht geworden 'Wet luchtkwaliteit', als onderdeel van de Wet milieubeheer, is mensen te beschermen tegen risico's van luchtverontreiniging. De wet bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. In de wet is aangegeven in welke gevallen gemeenten en provincies de luchtkwaliteit in kaart moeten brengen en wanneer zij maatregelen dienen te treffen.

 

Nieuw is, naast de wijzigingen in de Wet luchtkwaliteit, een aantal nieuwe Ministeriële regelingen en Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB's). Een van deze nieuwe AmvB's is de AmvB 'Niet in Betekende mate' (NIBM). Projecten die 'niet in betekende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreinigingen, hoeven niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de wettelijke luchtkwaliteitsnormen (in de vorm van grenswaarden).

 

Of een ontwikkeling haalbaar is, dient te worden aangetoond dat dit geen significante belasting toevoegt op het gebied van luchtvervuiling. Dit is gebaseerd op dat:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt ‘niet in betekenende mate’ bij aan de concentratie van een stof;
• een project is genoemd of past binnen het NSL of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de Niet In Betekenende Mate (NIBM)-grens van Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) blijft:

1. Motiveren dat een project binnen de getalsmatige grenzen van een categorie uit de Regeling NIBM valt. Er is dan geen verdere toetsing nodig, het project is in ieder geval NIBM. Dit volgt uit artikel 4, eerste lid, van het Besluit NIBM.
2. Op een andere manier aannemelijk maken dat een project de 1% of 3% grens niet overschrijdt. Hiervoor kunnen berekeningen nodig zijn. Ook als een project niet past binnen de getalsmatige grenzen van de Regeling NIBM, is het mogelijk om alsnog via berekeningen aannemelijk te maken, dat de 1% of 3% grens niet wordt overschreden.

Als de 1% grens voor PM₁₀ of NO₂ niet wordt overschreden is het project NIBM en hoeft geen verdere toetsing aan grenswaarden plaats te vinden.

 

Gemeentelijk beleid

 

De gemeente De Bilt heeft luchtkwaliteitbeleid opgesteld. Hierin zijn nadere eisen vastgelegd voor het realiseren van woningen en andere gevoelige functies nabij drukke verkeerswegen.

 

4.9.2 Situatie

Het voorliggende bouwplan gaat om het toevoegen van 12 woningen. Ter vergelijking is duidelijk uit eerdere gegevens dat een woningbouwproject van 1.500 woningen staat gelijk aan een overschrijding van de 3% grens.

 

De ontwikkeling kan, gezien de beperkte omvang, aangemerkt worden als een project dat niet in betekenende mate van invloed is op de luchtkwaliteit. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM niet noodzakelijk. Er behoeft dus niet getoetst te worden aan de grenswaarden.

 

In onderstaande paragrafen zijn achtereenvolgens de aanwezige elementen in de lucht, die een risico kunnen vormen voor de gezondheid. Dit gaat om gegevens in 2018 gemeten en de indicatieve verwachte waarden voor 2030. Het gaat hierbij om stikstofoxiden, fijnstof (PM10 en PM2.5) en elementair koolstof. In de laatste alinea wordt het getoetst aan de (niet-wettelijke) strengere WHO-grenzen.

 

 

Er is een significante verbetering van de stikstofoxiden in 2030 verwacht. Onder de 10 µg per kubieke meter wordt als goede luchtkwaliteit bestempeld, hetgeen behaald kan worden. De wettelijke grens ligt op 40 µg/m³ jaargemiddeld.

 

 

Er is een significante verbetering van de fijnstof in 2030 verwacht. Onder de 20 µg per kubieke meter wordt als voldoende luchtkwaliteit bestempeld, hetgeen behaald kan worden. De wettelijke grens ligt op 40 µg/m³ jaargemiddeld.

 

 

Er is een significante verbetering van het fijner stof in 2030 verwacht. Onder de 10 µg per kubieke meter wordt als voldoende luchtkwaliteit bestempeld, hetgeen behaald kan worden. De wettelijke grens ligt op 25 µg/m³ jaargemiddeld.

 

 

Er is een kleine verbetering van het roet of elementair koolstof in 2030 verwacht. Voor 2030 wordt tussen 0,4 en 0,7 µg/m³ verwacht voor het plangebied, hetgeen een lagere waarde is dan 2018. Een significantere verbetering is te vinden op het gebied van het roet langs doorgangswegen. Er is geen wettelijke grenswaarde van toepassing voor roet.

 

De WHO hanteert advieswaarden voor fijn stof (PM10) van 20 microgram per kuub, en 10 microgram per kuub voor PM2,5, wat lager ligt dan de wettelijke grenswaarden. De concentratie fijnstof (PM10) ligt voor het plangebied onder de 20 microgram per kuub (2018) en de concentratie zeer fijnstof (PM2,5) net boven de 10 microgram per kuub, namelijk op 12,5-13,0 µg/m³ (2018) bij een verwachte concentratie van 10-10,5 microgram per kuub voor 2030. Beide waarden liggen ruim onder de wettelijke grenswaarde van 20 microgram per kuub. De verwachting is wel dat dit in de toekomst (2030) zal dalen tot 10 microgram per kuub. Hiermee wordt voldaan aan het principe van een goede ruimtelijke ordening.

 

4.9.3 Conclusie

Het project kan worden beschouwd als een NIBM-project. Omdat de luchtkwaliteit bij het plangebied aan de wettelijke grenswaarden kan voldoen, kan nader onderzoek naar de luchtkwaliteit dan ook achterwege blijven. De strengere WHO-grenzen worden benaderd, maar door de significante verwachte verbetering, zal in toekomstig wel voldoen aan deze strengere advieswaarden.

 

Er kan geurhinder zijn door reeds nabijgelegen bedrijvigheid. Het object bevindt zich in het bebouwd gebied van De Bilt, maar ook dan kan er geurhinder optreden. Het plangebied ligt niet binnen een contour met geurhinder. Derhalve is er conform de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) niet sprake van agrarische stankoverlast.

 

4.10 Water

 

4.10.1 Wettelijk kader

Rijksbeleid: Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie

 

De relevante beleidsontwikkelingen op het gebied van water worden bij het Rijk opgenomen in het Deltaprogramma. Hierin is voor verschillende thema’s beschreven wat het beleid is en hoe het Rijk dat in overleg met overige partners wil gaan bereiken. Het Deltaprogramma bestaat uit verschillende onderwerpen op het gebied van water. Voor ruimtelijke ontwikkelingen is het Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie het meest relevant, omdat hierin de consequenties van de klimaatontwikkelingen voor Nederland zijn opgenomen, evenals de maatregelen die we moeten nemen om ‘klimaatadaptief’ te worden. Een deel van deze maatregelen zal ruimtelijke impact hebben.

 

Met ‘klimaatadaptief’ wordt bedoeld: het klimaatrobuust en klimaatbestendig inrichten van Nederland, gegeven de klimaatontwikkelingen die op ons afkomen. Op basis van de internationale en nationale klimaatmodellen is de verwachting dat het weer in Nederland extremer gaat worden. Dat betekent: meer hevige regenbuien (veel neerslag in korte tijd) en langere periodes met droogte en hitte. Dit heeft consequenties voor de leefbaarheid in steden en dorpen en voor bijna alle (economische) sectoren in Nederland.

 

Met het nemen van klimaatrobuuste maatregelen wordt ingespeeld op deze veranderingen waarmee we steden en dorpen leefbaar houden en (economische) schade door wateroverlast, droogte en hitte beperken.

 

De gemeente De Bilt is niet primair verantwoordelijk voor alle watertaken, maar moet de waterbelangen wel goed beschrijven en afwegen binnen de ruimtelijke ordening. Een van de instrumenten hiervoor is de verplichte watertoets. De watertoets houdt in dat het Waterschap beoordeeld of de waterbelangen voldoende zijn geborgd. De voor de gemeente en waterschap van belang zijnde wateraspecten zijn hieronder beschreven.

 

Volgens de Wet gemeentelijke watertaken (2008) is de gemeente verantwoordelijk voor het inzamelen en transporteren van stedelijk afvalwater en hemelwater. De gemeente mag vervolgens zelf bepalen op welke wijze het ingezamelde hemelwater wordt verwerkt. Verder heeft de gemeente de zorgplicht om structurele problemen als gevolg van een voor de gebruiksfunctie nadelige grondwaterstand in openbaar bebouwd gebied te voorkomen of te beperken.

 

Het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) is binnen het plangebied verantwoordelijk voor de kwaliteit van het oppervlaktewater en beheer van het waterpeil. Daarnaast is het hoogheemraadschap verantwoordelijk voor het zuiveren van het afvalwater. Het is van belang dat de capaciteit van de rioolwaterzuiveringsinstallatie toereikend is voor de toename aan vervuilingseenheden, en dat het afvalwater niet te veel verdund wordt met regenwater.

 

De provincie Utrecht is verantwoordelijk voor het beschermen van het grondwater. In het Grondwaterplan 2008-2013 heeft de provincie het actuele beleid met betrekking tot kwantiteit en kwaliteit van het grondwater opgenomen. In de Provinciale Milieuverordening zijn beschermingszones aangewezen rond waterwinningen. Binnen deze zones gelden aanvullende regels ter bescherming van het drinkwater. Daarnaast heeft de provincie Utrecht in 2009 het Provinciaal Waterplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven hoe om te gaan met waterveiligheid, waterbeheer en gebruik en beleving van water.

 

Gemeentelijk beleid

 

Het gemeentelijke waterbeleid is vastgelegd in het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2010-2014.

 

Hiermee geeft de gemeente De Bilt invulling aan haar zorgplichten voor stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater. In het VGR is ook het gemeentelijk afkoppelbeleid beschreven. Afkoppelen van verhard oppervlak gebeurt alleen als het in overeenstemming is met het Convenant Afkoppelen en Infiltreren openbare ruimten op de Utrechtse Heuvelrug. (Dit convenant is opgesteld door Waterschap Vallei en Eem, HDSR, provincie Utrecht, Vitens en gemeenten op de Utrechtse Heuvelrug.)

 

4.10.2 Situatie

Het onderwerp ‘klimaatadaptatie’ is benoemd in het Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie. De gemeente heeft nog geen beleid vastgesteld over dit onderwerp, dit volgt binnenkort in de Klimaatstrategie die aansluit op Regionale Adaptatie Strategie (RAS). Daar waar mogelijk worden klimaatadaptieve maatregelen al wel meegenomen in projecten en plannen.

 

Waterhuishouding huidige situatie

Oppervlaktewater:         In het plan is geen oppervlaktewater aanwezig.

Grondwater:                 Het plan ligt niet in het grondwaterbeschermingsgebied.

 

Ondergrondse voorzieningen moeten waterdicht worden aangelegd, indien het verblijfsruimten betreft (eis Bouwbesluit). Als de ondergrondse voorziening geen verblijfsruimte is, is het waterdicht maken niet verplicht op grond van het Bouwbesluit. De gemeente kan echter niet aangesproken worden op het handhaven van een bepaald grondwaterpeil om diepliggende ondergrondse voorzieningen droog te houden. Bij grondwateroverlast is de perceeleigenaar in eerste instantie aan zet om het probleem te verhelpen. Het beleid ten aanzien van grondwateroverlast is vastgelegd in het ‘verbreed gemeentelijk rioleringsplan 2010-2014’.

 

De gemeente zal geen maatregelen treffen om de grondwaterstand permanent te verlagen ten opzichte van het huidige niveau. 

 

Riolering

 

In de straat is nog geen gemengd rioolstelsel aanwezig. De Hessenweg en omliggende wegen staan niet bekend als gevoelig voor water-op-straat vanuit het rioolstelsel. Het afvalwater wordt via het DWA-stelsel afgevoerd naar de rioolwaterzuivering van gemeente De Bilt. Wel wordt aanbevolen om vanuit klimaatadaptief inrichten de entrees voor de begane grond hoger dan maaiveld te situeren.

 

Toepassing waterbeleid op het plangebied

 

Voorkeursvolgorde omgaan met regenwater

 

De voorkeursvolgorde voor het omgaan met regenwater is: hergebruik, infiltratie, buffering en afvoer.

 

Bij hergebruik kan gedacht worden aan de aanleg van gescheiden watercircuits door het hergebruik van bijvoorbeeld regenwater (drinkwater, grijswater, huishoudwater). De ervaringen met een aantal proefprojecten leert echter dat deze pas rendabel zijn bij projecten met 1000 of meer te bouwen woningen. Ook de aangescherpte regelgeving maakt het grootschalige hergebruik van (regen)water niet snel haalbaar. In dit plan wordt geen rekening gehouden met hergebruik van regenwater.

 

Voor de aspecten infiltratie, buffering en afvoer wordt onderstaand aangegeven hoe hiermee omgegaan wordt.

 

Infiltratie, buffering en afvoer van regenwater

 

Aan de volgende punten moet gedacht worden:

 

Het vuil- en schoonwater moet zo veel mogelijk gescheiden worden.

• Verhard oppervlak huidige situatie:                               934 m²
• Totaal verhard oppervlak toekomstige situatie:              505 m²
• Totaal halfverhard oppervlak toekomstige situatie:        606 m²

Omdat het toekomstig verhard oppervlak verminderd, waarbij de halfverharde bestrating voorziet in infiltratie, in de nieuwe situatie is er geen waterbergingsbehoefte.

 

Hydrologisch neutraal ontwikkelen

• Het gebied is vanuit oppervlaktewater niet inundatie gevoelig;
• Het gebied is vanuit grondwater niet gevoelig voor wateroverlast.

Voorkomen vervuiling 

Uitgangspunt bij elke ruimtelijke ontwikkeling is, dat de kwaliteit van oppervlaktewater en grondwater niet mag verslechteren ten opzichte van de huidige situatie. Waar mogelijk wordt een verbetering nagestreefd. De waterkwaliteit wordt beïnvloed door het (veranderende) ruimtegebruik en het gebruik van bouwmaterialen.

 

Het nieuwbouwplan brengt wel enige verandering van het huidige ruimtegebruik met zich mee, maar geen sprake is van een geheel andere situatie. Eerder is in de toekomstige situatie sprake van een vergelijkbare met de huidige, waarbij omdat sprake is van nieuwbouw wel rekening kan worden gehouden met de te gebruiken bouwmaterialen.

 

Bouwmaterialen

 

De gemeente streeft naar het terugdringen van het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (koper, zink, lood) om de water- en bodemkwaliteit niet negatief te beïnvloeden. Dit aspect is als aanbeveling opgenomen in het pakket duurzaam bouwen (zie paragraaf 4.5 Duurzaamheid) en is ook van toepassing op het onderhavige plangebied.

 

Van de initiatiefnemer wordt verwacht dat deze het vrijkomende regenwater niet onnodig vervuild en daarom geen uitlogende bouwmaterialen gebruikt.

 

Het gebied ligt niet in een grondwaterbeschermingsgebied, waardoor er geen extra eisen vanuit de Provinciale Milieuverordening van toepassing zijn.

 

Gebruik onkruidwerende middelen in groen en op verhardingen

 

Voor het gebruik van onkruidwerende middelen in groen en op verharding volgt de gemeente De Bilt het landelijke beleid. Onkruidwerende middelen worden, met uitzondering als laatste redmiddel voor de aanpak van invasieve exoten, al sinds enkele jaren niet meer gebruikt in openbaar groen. Voor bestrijding op verhardingen vindt gebruik, voor zover toegestaan, plaats via de DOB-systematiek. Het landelijke beleid is sinds 2015 dat bestrijding op verhardingen alleen nog mechanisch plaatsvindt, dat wil zeggen: branden, heet water en/of borstelen.

 

Water in relatie tot de ruimtelijke ontwikkeling

 

De ruimtelijke ontwikkelingen hebben weinig tot geen gevolgen voor het huidige watersysteem. In het kort gaat het om:

• Het verhard oppervlak neemt gering toe (Zie de Keur bepalingen voor de grenswaarden). Deze geringe toename van verhard oppervlak heeft weinig gevolgen voor het watersysteem. Het bestaande watersysteem kan tijdens een hevige regenbui al het hemelwater vanaf dit oppervlak verwerken en bergen.
• Het bestaande oppervlaktewater wordt niet aangepast.
• Water wordt niet buiten het plangebied geborgen.
• Er vindt geen lozing plaats van verontreinigingen en/of verontreinigd water naar oppervlaktewater.
• Het plangebied ligt niet op of nabij een waterkering of belangrijke watergang.
• Het plangebied ligt niet nabij een rioolwaterzuiveringsinstallatie (rwzi) of rioolpersleiding.

Afvoer hemelwater

 

Er is aangegeven dat hemelwater wordt afgevoerd via een toekomstig aan te leggen gescheiden stelsel dat voorziet in een hemelwaterriool. De capaciteit van dit hemelwaterstelsel dient groot genoeg te zijn om wateroverlast te voorkomen. Afvalwater kan worden afgevoerd naar vuilwaterriool/DWA-riool.

 

Afvalwater

 

Afvalwater wordt afgevoerd via het vuilwaterriool (VWA).

 

Toekomstige ontwikkelingen

 

Indien in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn, waarbij het verhard oppervlak uitbreidt met meer dan 500m2 in stedelijk gebied en/of 1000m2 in landelijk gebied, heeft dit tot gevolg dat het hemelwater van dit oppervlak versneld tot afvoer komt. Om de waterhuishouding niet te verslechteren, moet deze versnelde afvoer worden voorkomen of gecompenseerd. Toekomstige ontwikkelingen zullen klimaatbestendig worden gerealiseerd.

 

4.10.3 Conclusie

Er is in het ontwerp rekening gehouden met een toekomstig aan te leggen gescheiden waterstelsel, door hemelwaterafvoer aan te leggen als separate waterafvoer. Voor het onderhoud van de verhardingen wordt aangesloten bij het landelijk beleid. Binnen de duurzaamheid worden uitlogende bouwmaterialen, die mogelijk de waterkwaliteit aantast, voorkomen.

 

4.11 Verkeer en ontsluiting

 

4.11.1 Parkeren

Voor de parkeeropgave is een onderzoek uitgevoerd door Goudappel Coffeng (Bijlage 3). Zij concluderen op basis van de geldende parkeernormen in De Bilt dat er naast de 16 parkeerplaatsen op eigen terrein voor het wijzigingsplan naar 12 woningen geen aanvullende parkeerplaatsen nodig zijn. Uit de studie blijkt dat voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn.

 

 

Doordat de winkelruimten aan Hessenweg 109 tot en met Hessenweg 115 momenteel reeds niet kunnen beschikken over parkeerruimte wordt dit het bij rechtens verkregen aantal, en daarmee waarvoor de toekomstige parkeervraag als nihil wordt bepaald, en deze parkeervraag wordt bij verdere toetsing buiten beschouwing gelaten.

 

 

In bovenstaande tabel zijn de drie scenario’s voor de toetsingsmomenten voor de parkeervraag voor de bewoners en bezoekers meegenomen, met het effect op de openbare ruimte met de 16 parkeerplaatsen op eigen terrein (POET) op 100% gezet. Dit resulteert in een saldo ten opzichte van de huidige situatie, per toetsingsmoment in de onderstaande tabel weergegeven.

 

 

Het saldo van de parkeervraag openbare ruimte heeft op vrijwel alle momenten een negatief saldo, waarmee een positief effect op de parkeervraag openbare ruimte wordt aangeduid. Op deze momenten is er een lagere parkeervraag.

 

Vanuit het zorgvuldigheidsprincipe heeft tegelijkertijd tevens een toetsing voor de parkeerdruk in de omgeving plaatsgevonden.

 

Voorwaarde voor het gebruik van aanwezigheidspercentages [bezettingsgraad] is dat de verschillende doelgroepen in de praktijk van elkaars parkeerplaatsen gebruik kunnen maken. In dit specifieke geval gaat dat in de toekomstige situatie niet op voor de 16 parkeerplaatsen op eigen terrein (POET). Hiermee is rekening mee gehouden door de aanwezigheidspercentages van de betreffende parkeerplaatsen in de berekening altijd op 100% te zetten. In de studie van Goudappel Coffeng wordt als uitgangspunt gehanteerd dat deze 16 parkeerplaatsen specifiek worden toegewezen aan de bewoners(vraag) van de woningen.

 

Deze bezettingsgraad van de parkeerplaatsen in de directe omgeving tussen 45% en 71% op het maatgevende moment. Deze meting heeft plaatsgevonden aan de Hessenweg, parkeerplaats Molenkamp en Looydijk, tot op 150 meter loopafstand van het plangebied. Binnen het gemeentelijk beleid van De Bilt is er sprake van een te hoge parkeerdruk als de bezettingsgraad van boven de 85% wordt gemeten. Met de aangetroffen bezettingsgraad is daarmee voldoende parkeerruimte beschikbaar voor de 12 woningen op de verdiepingen.

 

Om duurzame mobiliteitsgebruik te bevorderen, wordt tevens een elektrische deelauto toegepast. Dit speelt in op de transitie van mobiliteitsbezit, waarbij een auto gedurende de dag gemiddeld een groot gedeelte stil staat, naar mobiliteitsgebruik, met meerdere gebruikers van één deelauto. Binnen de ontwikkeling bestaat de mogelijkheid voor het inzetten van deelauto’s. Hierbij kunnen bewoners de deelauto’s op vrijwillige basis gebruiken; zij hebben daartoe de vrije keus. De (toekomstige) bewoners door middel van een langdurig introductieaanbod (vrij in te zetten ‘credits’ en kilometers) gestimuleerd om ook de elektrische deelauto te gebruiken. Binnen de verkregen situaties waarbij deelauto’s in het verleden zijn toegepast en waar jurisprudentie van bekend is, is gebleken dat het toepassen van één deelauto gelijk staat aan de vervanging van vijf eigen auto’s. Omdat voor het stallen van een deelauto een parkeerplaats nodig is, leidt het stallen van één deelauto tot een reductie van vier parkeerplaatsen. Voor de elektrische deelauto wordt samengewerkt met het Utrechtse bedrijf WeDriveSolar, die elektrische auto’s met bijbehorende laadinfrastructuur plaatst. Deze deelauto’s zijn beschikbaar voor (toekomstige) bewoners van dit project en tevens voor omwonenden. Dit aanbod is binnen de ontwikkeling en de periode erna geborgd, waarbij de overeenkomst met de aanbieder van de deelauto langdurig loopt.

 

Samenvattend levert dit de onderstaande parkeerbalans op:

 

Woningen	Parkeernorm	Huidig	Parkeervraag	Reductie deelauto	Nieuwe parkeervraag	Capaciteit	Saldo
12	1.6 pp per woning	1 pp	19,2 pp (inclusief bezoekers)	4 pp	15,2 pp (inclusief bezoekersaandeel)	16 pp	+0,8 pp

Tabel 4.2: Parkeerbalans Wijzigingsplan Hessenweg 109-115

 

Daarmee levert de parkeerbalans voor dit wijzigingsplan een positief saldo op, waarmee is aangetoond dat dit aspect geen nadere belemmeringen vormt.

  

4.11.2 Verkeer

Bij het toevoegen van woningen, volgt hier tevens verkeer uit. Met een maximale verkeersgeneratie van 6,0 gemotoriseerde verkeersbewegingen per woning, gebaseerd op CROW kencijfers voor rest bebouwde kom, matig verstedelijkt, resulteert dit in 72 gemotoriseerde verkeersbewegingen per etmaal.

 

Dit aantal extra bewegingen ten opzichte van de weg, waarvan wordt uitgegaan van een maximaal aantal verkeersbewegingen per etmaal [op een werkdag] van 5.037 gemotoriseerde verkeersbewegingen, vertegenwoordigt een stijging van nog geen 2%, te weten 1,43%. Daarmee is dit als een niet-significante toename te classificeren.

 

4.11.3 Ontsluiting

Het ontwerp voor het parkeerterrein en de uitrit is tevens in het eerder genoemde onderzoek door Goudappel Coffeng  getoetst. Door de geringe hoeveelheid parkeerplaatsen en het karakter hiervan hoeft niet perse te worden voldaan aan de NEN. De parkeerplaatsen hebben een maatvoering van 2,5 x 5,0 meter. Hiermee zijn de parkeervakken bruikbaar. De rijbaan tussen de parkeervakken bedraagt 5,50m en is hiermee voldoende om de parkeervakken op een goede wijze en zonder schaderijden in en uit te rijden.

 

De (overdekte) doorgang naar de parkeerplaatsen heeft een minimale breedte van 4,30 meter; inclusief overrijdbaar half verhoogd trottoir. Dit is breed genoeg voor twee tegemoetkomende personenauto’s om met lage snelheid elkaar te kunnen passeren. Automobilisten hebben vrij zicht op de situatie in en net na de ‘tunnel’. Aan het uiteinde van de ‘tunnel’ zal een spiegel worden geplaatst om het zicht naar kruisend (langzaam)verkeer te verbeteren. Er is sprake van een glazen wand naar de entree en straat, waarmee de automobilist reeds in de overdekte doorgang een doorkijk heeft naar de straat. Tevens zal er aanrijdbeveiliging, reflecterende strepen en verlichting worden geplaatst om de kolom van de balkons. De maximumsnelheid bij de onderdoorgang en achterterrein zal met 5 km/u c.q. stapvoets worden aangegeven en daarmee zeer beperkt zijn. Er wordt een drempel in de orderdoorgang aangebracht om deze snelheid te beperken.

 

Tussen de uitgang van de toegangsweg en het fietspad is een opstelruimte van ca. 4 meter. Dit is ruim voldoende voor automobilisten om tijdig voldoende zicht te hebben op de verkeerssituatie op en fietspad en de Hessenweg en in te schatten in hoeverre het veilig is om op te rijden.

 

De ontsluiting van de ontwikkeling ligt aan de Hessenweg direct ten zuiden van de bushalte. Bussen doen de halte met een hoge frequentie aan. Hierdoor komt het relatief vaak voor dat een bus halteert ter hoogte van de ontsluiting. In de huidige situatie is het inhalen van een halterende bus mogelijk waardoor een halterende bus vrijwel alle zicht van uitrijdende voertuigen op de verkeerssituatie van de autorijbaan vanuit noordelijke richting ontneemt.

 

Hiertoe vindt een aanpassing in de inrichting van (dit deel van) de Hessenweg plaats. In de toekomstige situatie wordt conform opgave opdrachtgever ter hoogte van de bushalte een doorgetrokken asmarkering op de Hessenlaan aangebracht, met een verhoging. Hiermee moet achteropkomend verkeer achter de bus wachten en kan niet meer inhalen. Uitrijdende automobilisten hebben hierdoor bij een halterende bus geen conflict meer met voertuigen uit noordelijke richting. Daarnaast hebben de automobilisten een goed zicht op de verkeerssituatie in zuidelijke richting.

  

4.11.4 Conclusie

Het aspect parkeren, verkeer en de ontsluiting is onderzocht en voldoet binnen de normen van goede ruimtelijke ordening. Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is te achten met een goede ruimtelijke ordening.

 

4.12 Kabels en leidingen

 

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgasleidingen afhankelijk van druk;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Uit de toelichting en verbeelding van bestemmingsplan ‘Hessenweg 2010’ en latere herziening is op te maken dat er geen planologisch relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan aanwezig zijn.

 

Voor de verdere realisatie van het plan zal indien nodig een KLIC-melding gedaan worden om te achterhalen of er relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan aanwezig zijn.

 

4.13 M.e.r. beoordeling

 

4.13.1 Wettelijk kader

In de Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat op basis van selectiecriteria vastgesteld dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zal hebben of niet. Onderdeel D van de bijlage bevat activiteiten, plannen en besluiten waarvoor het maken van een m.e.r.-beoordeling verplicht is. Voor elke activiteit die genoemd wordt in kolom 1 van onderdeel D van het Besluit m.e.r. moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) nadelige milieugevolgen. Voor activiteiten die onder de drempelwaarde zoals genoemd in kolom 2 van onderdeel D vallen, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze motivering dient qua inhoud aan te sluiten bij de m.e.r.-beoordeling, maar heeft geen vormvereisten.

 

Onder de voornoemde omstandigheden kan worden aangenomen dat de aard en omvang van de ontwikkeling dusdanig beperkt is, dat er geen sprake is van een ‘stedelijk ontwikkelingsproject’ als bedoeld in categorie D11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Dit geldt voor zowel de realisatie van de 12 appartementen en detailhandel als voor het eventueel in een latere fase realiseren van drie woningen op de begane grond. Dit volgt onder andere uit jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 11 maart 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:729) en 15 januari 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:100).

 

4.13.2 Conclusie

Op basis van de jurisprudentie blijkt dat er geen sprake is van een m.e.r.-(beoordelings)plichtige activiteit die het nodig maken om een m.e.r-procedure of m.e.r.-beoordeling te doorlopen.

 

5 Uitvoerbaarheid

   

5.1 Economische uitvoerbaarheid

 

5.1.1 Wettelijk kader

Gelet op het bepaalde in artikel 3.1 Wro moet in het kader van een wijzigingsplan onder andere inzicht worden verschaft in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In verband daarmee is eerst onderzocht of voor het onderhavige wijzigingsplan op grond van artikel 6.12, eerste lid Wro de verplichting bestaat om één of meer exploitatieplannen vast te stellen.

 

Op grond van artikel 6.12, lid 1 van de Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een in het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) aangewezen bouwplan is voorgenomen. Dit zijn de volgende bouwplannen:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer gebouwen;
• de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000 m² bedraagt;
•  de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m².

Op grond van artikel 6.12, lid 2 Wro kan van deze verplichting worden afgezien, indien (globaal) sprake is van de volgende factoren:

• het verhaal van de kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is, en;
• het bepalen van een fasering en/of het vastleggen van locatie-eisen niet noodzakelijk is.

Voor de beoordeling van de vraag of het kostenverhaal anderszins verzekerd is, is de eigendomssituatie van belang. In het geval dat alle gronden binnen een exploitatiegebied eigendom zijn van de gemeente, kan de gemeente de kosten van de grondexploitatie verrekenen in de prijs van de uit te geven bouwrijpe kavels. In dat geval is het kostenverhaal afdoende anderszins verzekerd en is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht. Een andere mogelijkheid is dat de gemeente in een overeenkomst met de ontwikkelaar heeft vastgelegd hoe de kosten van de grondexploitatie worden verrekend. Ook in dat geval is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht.

 

5.1.2 Situatie

Er is door gemeente De Bilt met de ontwikkelaar een anterieure overeenkomst gesloten, hierin is het kostenverhaal verzekerd.

 

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

 

5.2.1 Overleg met de omgeving

In een vroeg stadium is met de eigenaren van de percelen direct grenzend aan het plangebied een overleg geweest over de planvorming. Er is een oriënterend gesprek geweest met de eigenaren/exploitanten van Hessenweg 107, om te onderzoeken of dat perceel kon aansluiten bij deze ontwikkeling, hetgeen binnen de beperkingen van de wijzigingsbevoegdheid (maximaal 12 woningen gelimiteerd tot de percelen van adressen Hessenweg 109 tot en met 115) niet mogelijk was.  

 

In de voorbereiding van het planproces is voor omwonenden een informatiebijeenkomst geweest. Er zijn uitnodigingen verspreid op de Hessenweg, Looydijk en Burgemeester Van Heemstrakwartier. Dit zijn ca. 90 uitnodigde adressen geweest. In de informatiebijeenkomst zijn het ontwerp, de planprocedure en de deelauto zijn toegelicht. Bij de informatiebijeenkomst op 21 juni 2021 waren 21 personen uit de omgeving aanwezig. Ook was er vertegenwoordiging vanuit de architect, ontwikkelaar en gemeente De Bilt.

 

Het verslag en de presentatie zijn op 29 juni naar de aanwezigen gestuurd. Een verslag van de bijeenkomst inclusief presentatie is in Bijlage 6 te vinden.

 

Bewoners en ondernemers van de Hessenweg en omgeving hebben de mogelijkheid gehad om in te spreken op het ontwerp van het wijzigingsplan. Het ontwerp heeft in dat kader ter inzage gelegen met ingang van [PM d.d.]gedurende zes weken.

 

Reacties inspraak

 

Een samenvatting van de in het kader van de inspraak ontvangen mondelinge en schriftelijke reacties als zienswijzenota in Bijlage PM opgenomen. Hier is elk onderdeel voorzien van gemeentelijk commentaar (in cursief). Naar aanleiding van de informele tervisielegging van het ontwerpwijzigingsplan ‘Hessenweg 109-115 te De Bilt’ conform de inspraakverordening van de gemeente De Bilt zijn in totaal PM reacties ontvangen.

 

5.2.2 Overleg met instanties

Het ontwerp van het wijzigingsplan is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening op [PM d.d.] toegezonden aan een aantal instanties, waaronder de provincie Utrecht. Hieronder zijn de in dat kader ontvangen reacties samengevat en per (onderdeel van de) reactie cursief van beantwoording voorzien. Van de organisaties X, Y en Z PM is geen reactie ontvangen. Het voorontwerpwijzigingsplan is toegezonden aan PM:

• PM opsomming

6 Toelichting op de regels

   

6.1 Inleiding

 

In een wijzigingsplan zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor een bepaald gebied opgenomen. Het onderhavige wijzigingsplan regelt de inrichting van het gebied op hoofdlijnen door de gronden te beleggen met een bestemming. Het juridische deel van het wijzigingsplan ‘Hessenweg 109-115 te De Bilt’ bestaat uit de verbeelding (kaart) in samenhang met de regels. In dit hoofdstuk wordt het juridische deel van het wijzigingsplan nader toegelicht.

 

De regels en verbeelding zijn opgesteld conform de RO-standaarden 2012, waarbij in het bijzonder het IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) van belang zijn. Voor de regels is aansluiting gezocht bij de modelregels van de gemeente.

 

Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding krijgen alle gronden binnen het plangebied een bestemming. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. De juridische betekenis van deze bestemmingen en aanduidingen zijn terug te vinden in de regels. Een gedeelte van de informatie op de verbeelding heeft geen juridisch betekenis, maar is slechts opgenomen om de leesbaarheid van en oriëntatie op de verbeelding te vergroten, zoals een kadastrale/BGT ondergrond. Alle letters, aanduidingen en lijnen worden verklaard in de legenda op de verbeelding.

 

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van het wijzigingsplan ‘Hessenweg 109-115 te De Bilt’ zijn opgebouwd conform de door de SVBP 2012 voorgeschreven systematiek en omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels de overgangs- en slotregels.

 

6.2 Inleidende regels

 

De inleidende regels bestaan uit de volgende artikelen.

 

6.2.1 Begrippen

In de begripsregels worden omschrijvingen gegeven van de in het wijzigingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Alleen die begripsregels worden opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

 

6.2.2 Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen, wordt in de 'wijze van meten' uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte e.d. van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Ook voor de 'wijze van meten' worden in de SVBP 2012 richtlijnen gegeven.

 

6.3 Bestemmingsregels

 

6.3.1 Opbouw bestemmingen

De gronden van het gehele plangebied hebben een positieve bestemming. Een positieve bestemming betekent dat het gebruik van de gronden voor de verschillende bestemmingen direct mogelijk is. Bovendien betekent het dat oprichting van gebouwen direct mogelijk is nadat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning hebben verleend, welke dient te voldoen aan onder meer de regels van het wijzigingsplan, het Bouwbesluit en de Bouwverordening. De opbouw van de bestemmingen ziet er in beginsel als volgt uit:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden;
• Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• Wijzigingsbevoegdheid.

6.3.2 Bestemmingen

Centrum

Binnen de centrumbestemming zijn woningen toegestaan op de verdiepingen. Detailhandel is binnen de centrumbestemming op de begane grond toegestaan. De gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Middels een aanduiding op de verbeelding wordt de maximale bouwhoogte vastgelegd. Binnen de woonbestemming zijn ondergeschikte aan-huis-verbonden beroepen mogelijk, in de regels worden hiervoor de voorwaarden vastgelegd.

 

Er is een aanduiding voor het woningaantal.

 

Waarde - Archeologie 3

De gronden binnen de dubbelbestemming Archeologie zijn mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

 

6.4 Algemene regels

 

6.4.1 Anti-dubbeltelregel

Een anti-dubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een wijzigingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein ook nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De opgenomen anti-dubbeltelregel is gelijkluidend aan de in het Besluit ruimtelijke ordening voorgeschreven formulering.

 

6.4.2 Overige algemene regels

Voor het hele plangebied geldt een aantal algemene regels. Het gaat hier om algemene bouw- en gebruiksregels, mogelijkheden om af te wijken van bepaalde, in het wijzigingsplan geregelde, onderwerpen, en procedureregels worden behandeld.

 

6.5 Overgangs- en slotregels

 

6.5.1 Overgangsregel

In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening en de Wabo, overgenomen.

 

6.5.2 Slotregel

Als laatste onderdeel van de regels wordt de slotregel opgenomen, gelijk de voorschriften in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze regel geeft aan hoe het plan kan worden aangehaald.