De Werkschuit

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding tot het bestemmingsplan

De gemeente De Bilt bezit verschillende locaties en gebouwen die op dit moment leeg staan, dan wel op korte termijn leeg komen te staan. Het betreft terreinen met accommodaties die hun oorspronkelijke functie verloren hebben, bijvoorbeeld omdat de oorspronkelijke gebruikers zijn vertrokken naar een nieuw pand. De vrijkomende locaties, zijn panden met een maatschappelijke functie als oude scholen, peuterspeelzalen, sport/gymzalen en buurtcentra, etc.. Een van deze locaties betreft de locatie De Werkschuit aan de Beatrixlaan 1 in Bilthoven, waar voorliggend bestemmingsplan op toeziet.

Naast de problematiek van leegstand, is de gemeentelijke vastgoedportefeuille de afgelopen jaren gegroeid zonder dat er middelen voor beheer en onderhoud zijn bijgekomen. Sterker nog, vanwege bezuinigingen zijn de onderhoudsbudgetten sterk gekrompen. De leegstand, te lage huuropbrengsten en hoge onderhoudskosten drukken onevenredig zwaar op de begroting van de gemeente. Vanuit die optiek is integraal bezien hoe achterblijvende locaties kunnen worden herontwikkeld om zo beheerkosten te verminderen, opbrengsten te genereren en de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid te vergroten.

Het voornemen bestaat om de bestaande bebouwing op de locatie Beatrixlaan 1 te slopen en hiervoor in de plaats woningbouw te realiseren in de vorm van appartementen. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling in strijd is met het vigerende bestemmingsplan, dient er een nieuw bestemmingsplan te worden vastgesteld.

1.2 Begrenzing van het gebied

Het plangebied bevindt zich aan de Beatrixlaan 1 in het zuiden van de kern Bilthoven. De locatie wordt begrensd door de Beatrixlaan aan de noord-, oost,- en westzijde en door een speelveld aan de zuidzijde. Op de navolgende afbeelding is de globale ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding, behorend bij dit bestemmingsplan.

Figuur 1.1 - Globale ligging en begrenzing plangebied Beatrixlaan 1 te Bilthoven

1.3 Vigerende regeling

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan valt onder de werking van het bestemmingsplan 'Antonie van Leeuwenhoeklaan en omgeving 2013', vastgesteld door de gemeenteraad op 26 juni 2014. Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven. Het plangebied is daarop met een rode arcering weergegeven.

Figuur 1.2 - Uitsnede bestemmingsplan 'Antonie van Leeuwenhoeklaan en omgeving 2013"

De gronden binnen het plangebied hebben op grond van het vigerende bestemmingsplan "Antonie van Leeuwenhoeklaan en omgeving 2013" de bestemming 'Maatschappelijk 1'. Volgens artikel 9 van de planregels zijn de gronden bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, inclusief bijbehorende toegangswegen, -paden en verblijfsgebied, parkeer- en stallingsvoorzieningen, speel- en groenvoorzieningen. Verder heeft een klein deel van de gronden de besteming 'Verkeer-Verblijfsgebied. Volgens artikel 14 van de planregels zijn de gronden bestemd voor, erftoegangswegen, voet- en fietspaden, groen- en speelvoorzieningen, ambulante detailhandel en objecten voor de beeldende kunst. Verder is een archeologische dubbelbestemming van toepassing, ter bescherming van de mogelijke aanwezige archeologische waarden.

De realisatie van woningen is niet mogelijk binnen deze bestemming. Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan is noodzakelijk om het initiatief mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

In dit hoofdstuk is een eerste algemene indruk van het plangebied geschetst en is de aanleiding voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan beschreven. In hoofdstuk 2 van deze toelichting wordt de huidige en toekomstige situatie van het plangebied beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het beleidskader, dat op het plangebied van toepassing is, behandeld. In hoofdstuk 4 worden de relevante omgevingsaspecten nader toegelicht. In hoofdstuk 5 wordt de economische uitvoerbaarheid van het plan beschreven. Hoofdstuk 6 geeft een toelichting op de resultaten uit het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, alsmede de resultaten van het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 een toelichting op de juridische planregeling van het bestemmingsplan gegeven.

Hoofdstuk 2 Gebiedsbeschrijving

2.1 Historische ontwikkeling

Het plangebied bevindt zich aan de rand van de oorspronkelijke parkaanleg van de buitenplaats Jagtlust. De buitenplaats is ontstaan uit een uithof van het klooster Oostbroek, genaamd Uithof te Nieuwveen. De eerste (vermoedelijke) melding dateert van 1573. Bij de verkoop van de Uithof en de omliggende gronden in 1641 strekken deze zich langs de huidige Soestdijkseweg uit van de Groenekanseweg tot de huidige Boslaan.

Door aan- en verkopen van gronden wijzigt de omvang van de buitenplaats in de hierop volgende eeuwen sterk. Jagtlust betrof een park, aangelegd in landschappelijke stijl. In 1882 werden de omvangrijke gronden van de buitenplaats Jagtlust, die in totaal zo'n 200 ha. besloegen, gesplitst en kwam het landgoed in handen van verschillende eigenaren. In de prospectus van deze openbare verkoop worden de gronden rondom de buitenplaats als volgt omschreven: '… het fraaije, hechte, voornaam ingerichte heerenhuis of Jagtslot (…) met sierlijk en ruim aangelegde lanen, plantsoenen vijvers en wandeldreven, uitgestrekte bosschen, kweekerijen, boomgaarden, moestuin met druivenkas en boerderij.'

Uit militaire kaarten omstreeks 1925 is de ontwikkeling van het park Brandenburg duidelijk zichtbaar. Verder zijn de eerste aanzetten van de begraafplaats waar te nemen. Direct ten zuiden van het plangebied ontstaat woonbebouwing en een boomkwekerij.

 

Figuur 1.3 - Omgeving plangebied 1925 Figuur 1.4 - Omgeving plangebied 1950

De nadere ontwikkeling van het plangebied is vrij geleidelijk gegaan. Zo rond 1925 was nog nauwelijks sprake van bebouwing. Alleen in de zuidwestelijke hoek waren enkele gebouwen aanwezig. Verder is nog enige bebossing, gecombineerd met lange noord-zuid gecombineerde houtwallen, kenmerkend voor het veenlandschap. In de vijftig jaar die hierop volgden was er sprake van verdere cultivering van het plangebied. Zo rond 1950 ontstaat de eerste lintbebouwing langs de Hessenweg, 1e Brandenburgerweg en Groenekanseweg en zijn de beboste delen van het plangebied grotendeels verdwenen. De langgerekte noord-zuid patronen worden later (omstreeks 1960) deels onderbroken door de aanleg van de Antonie van Leeuwenhoeklaan.

Figuur 1.5 - Omgeving plangebied 1960

Na de tweede wereldoorlog is het plangebied sterk verstedelijkt. De lintbebouwing is verder verdicht en tevens zijn er rond de jaren 60 diverse woonbuurtjes ontstaan. Op de hoek van de Groenekanseweg en de 1e Brandenburgerweg zijn enkele gestapelde woningen gelegen. Hierachter ligt ook een gebouw voor culturele activiteiten, de Werkschuit. De Werkschuit is rond 1960 gebouwd en betrof oorspronkelijk de Prinses Wilhelminaschool, later De Bieshaar, gevestigd tot 1995. Na 1995 maakte De Werkschuit onderdeel uit van de Stichting het Kunstenhuis de Bilt/Zeist. In de Werkschuit werden kunstgerichte lessen gegeven op het gebied van beeldende kunst, dans, theater, schrijven en digitale werkvormen. Bij elkaar betrof het circa 1500 cursisten. De organisatie is verhuisd naar het nieuwe Cultureel en Educatief Centrum (CEC) aan de Melkweg.

2.2 Ruimtelijke opbouw

2.2.1 Bestaande situatie

Het plangebied is gelegen in de woonkern Bilthoven binnen de gemeente De Bilt. De Werkschuit is gelegen aan de Beatrixlaan 1 te Bilthoven en is rond 1960 gebouwd. Het maakte onderdeel uit van de Stichting het Kunstenhuis de Bilt/Zeist. In de Werkschuit werden kunstgerichte lessen gegeven op het gebied van beeldende kunst, dans, theater, schrijven en digitale werkvormen. Bij elkaar betrof het circa 1500 cursisten. De organisatie is verhuisd naar het nieuwe Cultureel en Educatief Centrum (CEC) aan de Melkweg. Vervolgens stond het gebouw leeg, waarna op dit moment een anti-kraak organisatie in het pand gevestigd is.

De directe omgeving van het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit woningen met bijbehorende tuinen en openbaar groen, doorgaande verharde wegen, een begraafplaats en een kerk. Ten oosten van het plangebied liggen enkele, open agrarische percelen met daarachter Landgoed Beerschoten.

Naast het voormalige schoolgebouw zijn onder andere een verhard basketbalveld, een bijgebouw, enkele gazons, parkeerplaatsen en overige verhardingen aanwezig. Rondom het schoolgebouw bestaat de beplanting veelal uit aangeplante heesters en bomen als ruwe berk, gewone es, hulst, boswilg en beukenhagen. De kruidlaag wordt voornamelijk bepaald door algemene en weinig kritische plantensoorten van voedselrijke omstandigheden. Het plangebied wordt aan drie zijden begrensd door de Beatrixlaan en aan een zijde door een speelveld. Onderstaand is een aanzicht van de bestaande bebouwing in het plangebied opgenomen.

Figuur 2.1 - Foto bestaande bebouwing plangebied

2.2.2 Nieuwe situatie

Schetsmodellen

Het plangebied bestaat uit het perceel Beatrixlaan 1 te Bilthoven. Het perceel betreft een bebouwd perceel, die aan twee zijden wordt begrensd door gestapelde woonbebouwing aan de Beatrixlaan. De bebouwing op het perceel bestaat uit één gebouw met twee bouwlagen en een kap. In het gebouw was tot voor kort de Werkschuit gevestigd. Voor de locatie is het plan opgevat de bestaande bebouwing te amoveren en hiervoor in de plaats woningbouw in de vorm van gestapelde woningen te realiseren. In samenspraak met omwonenden is in een aantal workshops een aantal schetsmodelen besproken. Hierbij is een sterke voorkeur voor het zogeheten eerste model naar voren gekomen, waarvan voorliggend bestemmingsplan een planologisch juridische vertaling vormt. Het beoogde schetsmodel is in onderstaande figuur opgenomen.

Figuur 2.2 - Stedenbouwkundig schetsmodel 1

Bebouwing

Het schetsmodel gaat uit van de realisatie van maximaal 28 appartementen. In de planregels is opgenomen dat 55% van deze appartementen in de zogeheten sociale huur moeten worden gerealiseerd. De overige 45% worden in de middeldure huur gerealiseerd. Dit aantal middeldure huurwoningen wordt middels een privaatrechtelijke overeenkomst vastgelegd bij de aanbesteding. Samenhangend met de opname van het sociale woningbouwprogramma in de planregels van het bestemmingsplan, is voor deze sociale huur conform het Bro art 1.1.1 lid 1 d een doelgroepenverordening opgesteld. Deze geldt voor alle sociale huurwoningen binnen gemeente De Bilt die in bestemmingsplannen zijn opgenomen en die publiekrechtelijk zijn geborgd op basis van art 2.12 Wabo. Deze doelgroepenverordening is gelijktijdig met voorliggend bestemmingsplan ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad.

De appartementen worden in een tweetal gebouwen gerealiseerd, waarbij het noord-zuid georiënteerd gebouw een bouwhoogte kent van drie bouwlagen en een kap en het oost-west georienteerde gebouw een bouwhoogte van twee bouwlagen en een kap. Het appartementengebouw kent daarmee een tweezijdige oriëntatie aan zowel de zuid- als westzijde van het plangebied. De appartementen worden voorzien van balkons aan de gevels die zich naar buiten toe presenteren. Hiermee wordt eventueel zicht op bestaande woningen rondom voorkomen. De te realiseren kappen op de beide gebouwen betreffen zogeheten mansarde kappen. Verder worden de bergingen ten behoeve van de appartementen uitpandig gerealiseerd. Onderstaand is in de figuur een perspectief van de beoogde bebouwing opgenomen.

Figuur 2.3 - Perspectief bebouwing schetsmodel 1

Parkeren en verkeer

Het parkeren ten behoeve van de appartementen zal plaats vinden op een nieuw te realiseren parkeerterrein in de noordoost hoek van het plangebied. Hier zullen ongeveer 20 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Verder wordt er parkeergelegenheid gerealiseerd aan de westzijde van het plangebied. Het gaat hier om ongeveer 20 parkeerplaatsen. In totaal wordt voorzien in ongeveer 40 parkeerplaatsen. De ontsluiting van de nieuw te realiseren woningen zal plaatsvinden op de huidige aanwezige infrastructuur. Voor een onderbouwing van de parkeerbehoefte en de verkeersontsluiting wordt verwezen naar paragraaf 4.11 van deze plantoelichting.

Bomen

Bij de realisatie van de appartementen zullen de bestaande bomen in het plangebied zoveel mogelijk worden behouden. Het aanwezige basketbalveld zal worden verplaatst naar het naastgelegen plantsoen. Verder zullen er ter plaatse van de westelijke parkeergelegenheid een aantal nieuwe bomen geplant worden.

Ruimtelijke randvoorwaarden

De opgestelde schetsmodellen zijn vervolgens vertaald naar zogeheten ruimtelijke randvoorwaarden die op 30 juni 2016 door de gemeenteraad van de gemeente De Bilt zijn vastgesteld. De ruimtelijke randvoorwaarden vormen daarmee het stedenbouwkundig kader voor de beoogde ontwikkeling. De ruimtelijke randvoorwaarden zijn opgenomen in onderstaande figuur.

Figuur 2.4 - Ruimtelijke randvoorwaarden locatie De Werkschuit

Beeldkwaliteit

Naast een stedenbouwkundig kader zijn ook aanvullende welstandscriteria opgesteld. Immers de in Welstandsnota Gemeente De Bilt (2013) opgenomen welstandscriteria bieden geen aanknopingspunten voor de voorgenomen ontwikkeling. In dit geval is gebruik gemaakt van de in de Welstandsnota 2013 opgenomen mogelijkheden voor (her)ontwikkelings-projecten. De aanvullende welstandscriteria zijn gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. De welstandscriteria bieden naast het stedenbouwkundig kader de uitgangspunten voor de architectuur, materialisering en opbouw van de nieuwe bebouwing.

2.3 Functionele opbouw

2.3.1 Bestaande situatie

In de huidige situatie gelden de regels uit het bestemmingsplan "Antonie van Leeuwenhoeklaan en omgeving 2013" Het plangebied heeft hierbinnen de bestemming 'Maatschappelijk 1' en 'Verkeer-verblijfsgebied'. De gronden met de bestemming 'Maatschappelijk 1' zijn daarmee bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, inclusief bijbehorende toegangswegen, -paden en verblijfsgebied, parkeer- en stallingsvoorzieningen, speel- en groenvoorzieningen. Verder heeft een klein deel van de gronden de besteming 'Verkeer-Verblijfsgebied. De gronden hier zijn bestemd voor erftoegangswegen, voet- en fietspaden, groen- en speelvoorzieningen, ambulante detailhandel en objecten voor de beeldende kunst. De realisatie van appartementen is niet mogelijk binnen beide bestemmingen.

2.3.2 Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie zal uitsluitend de bestemming 'Wonen - gestapeld' gelden. Binnen de bestemming 'Wonen - gestapeld' kunnen gestapelde woningen, tuinen en erven, groenvoorzieningen en verblijfsdoeleinden en parkeergelegenheid worden gerealiseerd. De positie van de woning wordt vastgelegd middels een bouwvlak, alsmede de toegestane goot- en bouwhoogte en het maximaal aantal te realiseren wooneenheden.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt aangegeven met welke beleidsuitgangspunten van het Rijk, de provincie en het eigen gemeentelijk beleid rekening moet worden gehouden bij het vaststellen van bestemmingsplan 'De Werkschuit'.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Begin 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De structuurvisie bevat een concrete, bondige actualisatie van het mobiliteits- en ruimtelijke ordeningsbeleid. Dit nieuwe beleid heeft onder meer de Nota Mobiliteit, de Nota Ruimte en de Structuurvisie Randstad 2040 vervangen. De structuurvisie heeft betrekking op:

• rijksverantwoordelijkheden voor basisnormen op het gebied van milieu, leefomgeving, (water-)veiligheid en het beschermen van unieke ruimtelijke waarden;
• rijksbelangen met betrekking tot (inter-)nationale hoofdnetten voor mobiliteit en energie;
• rijksbeleid voor ruimtelijke voorwaarden die bijdragen aan versterking van de economische structuur.

Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Zo laat het Rijk de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Daarmee wordt bijvoorbeeld het aantal regimes in het landschaps- en natuurdomein fors ingeperkt.

Daarnaast wordt (boven-)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. Alleen in de stedelijke regio's met concentraties van topsectoren (waaronder Amsterdam c.a. en Rotterdam c.a.) zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking.

Overige sturing op verstedelijking zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering laat het Rijk los.

Deelconclusie

In de 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte' zijn nationale belangen opgenomen die zorgen voor een gegarandeerde basiskwaliteit voor alle bewoners van Nederland. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is van beperkte betekenis voor onderhavig bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan voorziet in de toevoeging van 28 appartementen binnen bestaand stedelijk gebied. Voor dit initiatief is in de SVIR geen specifiek ruimtelijk beleid van toepassing.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen neemt het Rijk enkel nog een 'ladder' voor duurzame verstedelijking op (gebaseerd op de 'SER-ladder'). Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk. Op basis van de drie treden van de ladder voor duurzame verstedelijking dient gemotiveerd te worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik:

1. beoordeling door betrokken overheden of beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale en gemeentelijke behoefte voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen;

2. indien er een vraag is aangetoond, beoordeling door betrokken overheden of deze binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;

3. indien herstructurering of transformatie binnen bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt, beoordelen betrokken overheden of de ontwikkeling zo kan worden gerealiseerd dat deze passend multimodaal ontsloten is of als zodanig wordt ontwikkeld.

Deelconclusie

Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. De term stedelijke voorziening is niet gedefinieerd in het Bro.

Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van een nieuw stedelijk woongebied met ongeveer 28 nieuwe woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Ondanks het ontbreken van een definitie, kan worden geoordeeld dat met de ontwikkeling sprake is van een stedelijke ontwikkeling, namelijk een woningbouwlocatie. Om die reden heeft er een uitvoerige toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking plaatsgevonden. Voor de inhoudelijke resultaten wordt verwezen naar Bijlage 1 van dit bestemmingsplan.

In het kort wordt in het rapport geconcludeerd dat er sprake is van een woningbouwlocatie, waarmee wordt voorzien in een regionale behoefte. De ontwikkeling is voorzien binnen bestaand stedelijk gebied, waarmee een toets aan de derde trede van de ladder niet meer aan de orde is.

3.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden.

Het Barro is een van de uitvoeringsinstrumenten die kunnen worden ingezet om het Rijksbeleid in het beleid van lagere overheden te laten implementeren. Het Barro bevat alle ruimtelijke rijksbelangen uit de eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen (PKB's) en geeft middels regels en plankaarten (juridisch) de mogelijkheid om de rijksbelangen veel directer door te laten werken in de ruimtelijke plannen van andere overheden. Anders dan de Realisatieparagraaf dus, waar alleen is aangegeven hoe het beleid zal worden uitgevoerd door het aanreiken van de mogelijke sturingsinstrumenten.

Onderwerpen waarvoor het rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken. Hiermee kan bijvoorbeeld precies aangegeven worden in welke zones bestemmingsplannen geen bestemmingen mogen bevatten die verdere verstedelijking toestaan. Dit moet leiden tot snellere besluitvorming en minder bestuurlijke drukte.

In de loop van 2012 zal het besluit worden aangevuld met de ruimtevraag voor de onderwerpen veiligheid op rijksvaarwegen, toekomstige uitbreiding van infrastructuur, de elektriciteitsvoorziening, de ecologische hoofdstructuur (EHS), de veiligheid van primaire waterkeringen, reserveringsgebieden voor hoogwater langs de Maas en maximering van de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeer. Ook zal het onderwerp duurzame verstedelijking in regelgeving worden opgenomen.

Deelconclusie

In het Barro worden geen regels genoemd die direct op de ontwikkeling in het plangebied van toepassing zijn. Voor het plangebied is dan ook geen specifieke opgave bepaald.

3.1.4 Nationaal Waterplan 2009 - 2015

Het Nationaal Waterplan (Ministeries van V&W, VROM en LNV, 2009) is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998. Het beschrijft de maatregelen die genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten. Het Nationaal Waterplan bestaat uit een thematische uitwerking en een gebiedsuitwerking. Thema's die behandeld worden zijn: waterveiligheid, watertekort en zoetwatervoorziening, wateroverlast, waterkwaliteit en gebruik van water.

Gebiedsuitwerkingen zijn er voor de Kust, Rivieren, IJsselmeergebied, Zuidwestelijke Delta, Randstad, Noordzee, Noord-Nederland en de Waddenzee, Hoog Nederland en het Stedelijk gebied. Op basis van de Waterwet en de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan de status van structuurvisie.

Deelconclusie

Het plangebied is gelegen in het Stedelijke gebied. Wateroverlast in het stedelijk gebied kan ontstaan door hoge grondwaterstanden, overstromend oppervlaktewater (inundatie), overbelasting van het riool of een combinatie van deze drie. Het is dan ook van belang om bij nieuwe ontwikkelingen rekening te houden met de wateropgave. De wijze waarop met het onderhavige planvoornemen wordt omgegaan met de wateropgave, is nader beschouwd in paragraaf 4.10.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028

Op 4 februari 2013 heeft Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) vastgesteld. In de PRS legt de provincie het ruimtelijke beleid voor de periode 2013-2028 vast. Het nieuwe ruimtelijke beleid heeft als uitgangspunt: lokaal wat kan, regionaal wat moet. Gemeenten krijgen hierdoor meer ruimte om, binnen gestelde kaders, zelf beslissingen te nemen. Ruimtelijke kwaliteit staat hierbij voorop. Gestreefd wordt naar een provincie waar ruimte is voor goed wonen, werken en natuur.

Bij de provincie Utrecht staat duurzaam ruimtegebruik voorop. Er dient dus zorgvuldig met de beschikbare ruimte te worden omgegaan. In het provinciale ruimtelijke beleid is aangegeven dat zorgvuldig, intensief en meervoudig ruimtegebruik een bijdrage kan leveren aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De verstedelijkingsopgave dient zoveel mogelijk binnen het bestaande stedelijk gebied te worden gerealiseerd. Bij nieuwbouw van woningen en ontwikkeling van voorzieningen wordt prioriteit gegeven aan herstructurering en revitalisering, inbreiding en intensivering.

Deelconclusie

Het onderhavige initiatief is in overeenstemming met de provinciale uitgangspunten, aangezien sprake is van inbreiding binnen bestaand stedelijk gebied. Voor de wijze waarop is omgegaan met duurzaamheid, wordt verwezen naar paragraaf 4.5.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

De Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) is gelijktijdig met de PRS vastgesteld. De PRV bevat regels die in acht moeten worden genomen bij het maken van nieuwe ruimtelijke gemeenteplannen. De regels zijn nodig om het provinciale ruimtelijke beleid te kunnen realiseren.

Voor het voorliggend bestemmingsplan zijn de onderstaande artikelen van belang:

Infiltratiegebied Utrechtse Heuvelrug (artikel 2.3):

Een ruimtelijk plan bevat bestemmingen en regels die de grondwaterkwaliteit met het oog op de drinkwaterwinningen en de kwelstromen naar natuurgebieden beschermen bij functiewijzigingen. De toelichting op een ruimtelijk plan bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met het grondwaterkwaliteit rekening is gehouden. Voor inhoudelijke behandeling wordt verwezen naar paragraaf 4.10.

Figuur 3.1 - Fragment kaart bodem en water, ruimtelijke verordening Utrecht

Stedelijk gebied (artikel 3.1)  

Een ruimtelijk plan kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. De toelichting op het ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Indien het ruimtelijk plan betrekking heeft op grootschalige verstedelijking bevat de toelichting een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overstromingsgevaar. In paragraaf 4.5 van dit bestemmingsplan is een duurzaamheidsparagraaf opgenomen.

Mobiliteitstoets (artikel 3.7)

De toelichting op een ruimtelijk plan waarin ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien, bevat een beschrijving van het aantal verplaatsingen die deze ruimtelijke ontwikkelingen tot gevolg hebben en of er door het aantal verplaatsingen knelpunten op het ontsluitende en omliggende verkeersnetwerk voor de diverse modaliteiten kunnen ontstaan. Indien uit de beschrijving blijkt dat er sprake is van relatief grote verkeerseffecten, wordt een mobiliteitstoets zoals beschreven in de bijlage van de verordening uitgevoerd. In paragraaf 4.11 is inzicht gegeven in de verkeersaantrekkende werking van de ontwikkelingen binnen het plangebied. Hieruit blijkt dat een goede verkeersafwikkeling gewaarborgd is.

Deelconclusie

Het onderhavige initiatief betreft geen grootschalige stedelijke ontwikkeling en is in overeenstemming met de provinciale ruimtelijke verordening.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regiodocument

Bestuur Regio Utrecht (BRU) is een samenwerkingsverband van negen gemeenten in de regio Utrecht. Bunnik, De Bilt, Houten, IJsselstein, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Utrecht, Vianen en Zeist werken aan verbetering van de bereikbaarheid, de leefbaarheid en de economische ontwikkeling van het gebied. Als vertegenwoordiger van de regiogemeenten werkt BRU mee aan projecten op het gebied van ruimtelijke ordening op regionaal, provinciaal en nationaal niveau.

De stadsregio behartigt daarin de belangen van de Utrechtse regio. Zo heeft BRU het Regiodocument opgesteld dat een gezamenlijke inbreng is van de negen BRU-gemeenten in het proces op weg naar een nieuwe Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS). De provincie Utrecht heeft BRU verzocht om de verstedelijkingsopgave NV Utrecht nader uit te werken als input voor de PRS. Op 15 juni 2011 stelde het algemeen bestuur van BRU het Regiodocument vast.

Deelconclusie
Voor gemeente De Bilt is in het Regiodocument aangegeven dat in de periode 2013-2025 een restcapaciteit aanwezig is voor in totaal 875 woningen. Dit betreffen allemaal woningen die binnenstedelijk gerealiseerd kunnen worden. Dit bestemmingsplan maakt de bouw van ongeveer 28 nieuwe woningen mogelijk, binnen het bestaande stedelijke gebied. Dit aantal past ruim binnen de restcapaciteit, waarmee mag worden aangenomen dat het plan binnen de verstedelijkingsopgave past.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Bilts Manifest

In het Bilts Manifest wordt het toekomstbeeld van de gemeente De Bilt voor 2030 beschreven. Daarbij wordt gekeken naar de bestaande kwaliteiten van De Bilt als vertrekpunt. De zes kernkwaliteiten die zijn geïdentificeerd, zijn de volgende:

• Ruimte en groen;
• Historische landschappen;
• Krachtige kernen;
• Hoogwaardige kennis;
• Topper in sport;
• Centrale ligging.

De zes kernkwaliteiten zijn hebben tevens gediend als vertrekpunt voor de Structuurvisie De Bilt 2030. Vanuit de bestaande kwaliteiten kiest de gemeente ervoor via drie 'routes' (ontwikkelingsrichtingen) toe te werken naar 2030. Dat zijn de ontwikkelingsrichtingen Innovatie en Creatie, Vitalisatie en Recreatie. Per ontwikkelingsrichting wordt in het Bilts Manifest een toekomstschets gegeven. Met de Structuurvisie 2030, die hieronder beschreven wordt, zijn de kernkwaliteiten en ambities van De Bilt vertaald in ruimtelijk beleid. Voor de inhoudelijke toetsing van voorliggend beleid wordt dan ook verwezen naar de structuurvisie.

3.4.2 Structuurvisie Gemeente De Bilt 2030

Op 29 maart 2012 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2030 Behoud door ontwikkeling vastgesteld. Hiermee heeft de gemeente vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening de kaders voor het ruimtelijk beleid vastgelegd.

De gemeente vindt het belangrijk nu een stevige koers uit te zetten, zodat zij in de toekomst haar gezichten en kwaliteiten kan waarborgen en nieuwe kansen die zich aandienen kan verzilveren. In Het Bilts Manifest is gezamenlijk met een brede afvaardiging van de bevolking nagedacht over de kwaliteiten van de gemeente en zijn in het verlengde daarvan drie ontwikkelingsrichtingen vastgelegd.

In de structuurvisie worden deze onderdelen een slag verder gebracht en heeft een ruimtelijke vertaling op hoofdlijnen plaats. De structuurvisie is daarmee in hoofdzaak een ruimtelijk document, maar zij heeft nadrukkelijk haar wortels in de maatschappelijke opgaven die er spelen.

Figuur 3.2 - Fragment structuurvisiekaart, rood omcirkeld het plangebied

De zes kernen binnen de gemeente De Bilt hebben allen een herkenbaar eigen gezicht. Bij toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en transformaties dient dit karakteristieke gezicht gekoesterd te worden; waar mogelijk wordt daarop voortgebouwd. Het plangebied kent de typering 'dorpen'. Verder is de aanduiding 'Life-science as' nabij het plangebied gelegen. Deze aanduiding betreft het zogeheten RIVM terrein aan de Antonie van Leeuwenhoeklaan.

Deelconclusie

In voorliggende situatie is er sprake van een pand waar niet tot nauwelijks meer onderhoud aan wordt verricht. Met voorliggende ontwikkeling wordt een nieuwe functie in de vorm van woningen voor het plangebied voorgesteld. Het betreft hier onder andere woningen in de sociale huursector waar een grote behoefte aan bestaat binnen de gemeente. De ontwikkeling is zorgvuldig ingebed in de aanwezige kwaliteiten in en nabij het plangebied en daarmee passend binnen het karakteristieke gezicht van de kern.

3.4.3 Cultuurhistorische waardenkaart

De cultuurhistorische waardenkaart (vastgesteld d.d. 27 oktober 2011) van de gemeente De Bilt bevat de beschrijvingen van vijftig cultuurhistorische waarden die kenmerkend zijn voor de gemeente. De beschrijvingen zijn opgesteld in samenwerking met de klankbordgroep landschapsontwikkelingsplan. Het geheel bestaat uit een catalogus van geïllustreerde beschrijvingen, waarderingen, een toelichting en diverse kaarten.

De cultuurhistorische waardenkaart heeft een drieledig doel:

• 1. het beschrijven en waarderen van belangrijke cultuurhistorische waarden in de gemeente;
• 2. het informeren van initiatiefnemers van ruimtelijke plannen, met als doel de ontwikkeling van plannen die rekening houden met de cultuurhistorie;
• 3. het aanvullen van het toetsingskader voor ruimtelijke plannen, overeenkomstig de wetgeving.

Onder cultuurhistorische waarden wordt verstaan: de zichtbare historische elementen en structuren die bepalend zijn voor het karakter van de gemeente en voor de ‘leesbaarheid’ van de geschiedenis. Voorbeelden zijn: monumenten en gebouwen zoals kerken, molens, boerderijen en landhuizen, maar ook landschappelijke zaken, zoals: de bijzondere middeleeuwse verkaveling in het veenweidegebied, historische wegen, de lanen en parken van landgoederen, geriefhoutbosjes, zichtlijnen, en loswallen.

De cultuurhistorische waardenkaart bestaat uit een inventarisatie van cultuurhistorische waarden verdeeld in vijf thema’s. De vijf thema’s zijn zo gekozen dat ze de wordingsgeschiedenis en het huidige karakter van de bewoning in het Biltse het beste weergeven. Het gaat om de volgende thema's:

• 1. ontginningen, dijken en weteringen;
• 2. dorpen en gehuchten;
• 3. (water-)wegen, paden en sporen;
• 4. Stichtse Lustwarande en Laagte van Pijnenburg;
• 5. forten, linies en bunkers.

Daarnaast is een 'startlijst' opgesteld. Deze lijst bevat vijftig cultuurhistorische objecten in de gemeente.

Deelconclusie

Het gebouw binnen het plangebied komt niet voor op de startlijst en betreft conform de kaart 'Dorpen en gehuchten' ook geen rijks- of gemeentelijk monument. De kaart 'wegen, paden en sporen' laat zien dat ook de wegen waaraan het plangebied ligt geen cultuurhistorische waarde hebben. Met het planvoornemen komen daarom geen cultuurhistorische waarden zoals aangegeven op de cultuurhistorische waardenkaart in het geding.

3.4.4 Woonvisie 2013-2020

Op 25 april 2013 is de Woonvisie 2013-2020 vastgesteld. Aanleiding hiervoor was de constatering dat de uitgangspunten van de vorige woonvisie deels niet meer actueel waren. Daarnaast was er sprake van een turbulente tijd. Enerzijds door de plannen van het kabinet, het regeerakkoord (oktober 2012) het woonakkoord (februari 2013) en de onzekerheid van de invloed die de voorgestelde maatregelen zullen hebben op het functioneren van de woningmarkt. Anderzijds heeft de huidige economische crisis flinke invloed op het functioneren van de woningmarkt, ook in de gewilde, krappe woningmarkt binnen de gemeente De Bilt.

In lijn met hetgeen is opgenomen in het Bilts Manifest (2010) en in de Structuurvisie (2012) krijgt kwaliteit van wonen en de woonomgeving in de Woonvisie meer prioriteit. Waar voorheen de kwantiteit, het aantal te bouwen woningen centraal stond, wil de gemeente zich de komende jaren vooral richten op het versterken en uitbreiden van de bestaande kwaliteit. Doel is het bestaande hoogwaardige woonmilieu behouden en verder versterken met kleinschalige woningbouw.

De Woonvisie 2013-2020 speelt in op de huidige economische situatie en geeft uitdrukking aan de wijze waarop de gemeente De Bilt in samenwerking met andere betrokken partijen de ambities voor 2013 op het gebied van wonen wil realiseren. Het college stelt zich in de periode 2013-2020 de volgende ambities:

• 1. Vasthouden aan het kwalitatief hoogwaardig woonmilieu
• 2. Leefbare vitale kernen
• 3. Inwoners met een zorgbehoefte de mogelijkheid bieden zo lang en zelfstandig mogelijk in de eigen omgeving te blijven wonen
• 4. Bouwen voor starters en jonge gezinnen
• 5. Bouwen voor ouderen
• 6. Doorstroming bevorderen, passende huisvesting voor iedereen
• 7. Profiteren van de economische aantrekkelijkheid van de regio
• 8. Duurzaam bouwen
• 9. Investeren in de bestaande woningvoorraad

Om deze ambities te kunnen bereiken zijn deze uitgewerkt in de volgende zes, meer concrete, beleidskeuzes:

• 1. Specifiek woonmilieu behouden en versterken (kwaliteit gaat boven kwantiteit).
• 2. Betaalbare huisvesting voor starters en (jonge) gezinnen ten gunste van de leefbaarheid en vitaliteit in de kleine kernen.
• 3. Doelgroep ouderen krijgt waar mogelijk voorrang in de grotere kernen.
• 4. Kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte krijgen prioriteit.
• 5. Levensloopbestendig bouwen en duurzaamheid als uitgangspunt.
• 6. Naast sturing op 5% nieuwbouw, ook de bestaande woningvoorraad opplussen.

Om de gestelde ambities te kunnen nastreven zullen de betrokken partijen gericht moeten sturen. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen sturingsinstrumenten binnen de nieuwbouw en de bestaande bouw. In totaal zijn er 14 instrumenten uitgewerkt. Voorbeelden van een sturingsinstrument binnen de nieuwbouw zijn het specifiek labelen van woningen voor doelgroepen en het inzetten van de koop goedkoop constructie. Sturingsinstrumenten binnen de bestaande bouw zijn onder andere het doen van onderzoek naar levensloopbestendige wijken en het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. De in totaal 14 sturingsinstrumenten zijn alle beschreven en in een matrix weergegeven waarin zichtbaar is aan welke ambitie ze bijdragen.

Aanvullend op voornoemde woonvisie is in 2016 de notitie 'Aanvullend woonbeleid' opgesteld. Deze aanvulling is gewenst enerzijds door de inwerkingtreding van de Woningwet 2015, die stelt dat gemeente en huurdersorganisatie een grotere, meer sturende rol krijgen ten opzichte van de woningcorporatie, en anderzijds door de aantrekkende/veranderende woningmarkt. Om invulling te kunnen geven aan de nieuwe rol van de gemeente is actueel en concreet beleid nodig. Ook wil de gemeente inzicht geven in actuele ontwikkelingen op de lokale woningmarkt. De notitie gaat in op 11 thema's vanuit de Woningwet en de actualiteit.

Deelconclusie
In het plangebied worden via een rechtstreekse bouwtitel ongeveer 28 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. In de planregels is opgenomen dat 55% van deze appartementen in de zogeheten sociale huur moeten worden gerealiseerd. De overige 45% worden in de middeldure huur gerealiseerd. Dit aantal wordt middels een privaatrechtelijke overeenkomst vastgelegd bij de aanbesteding. Gelet op de conclusies uit de woonvisie en het onderzoek van adviesbureau Stec, past de voorziene woningbouw binnen het gemeentelijk beleid.

3.4.5 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan

Het gemeentelijk verkeer- en vervoerplan (GVVP) beschrijft het beleid van de gemeente De Bilt voor de periode tot aan 2020. Het GVVP steekt in op het benutten van de bestaande infrastructuur en mensen te stimuleren om slimme keuzes in hun vervoermiddel te laten maken. De visie is uitgewerkt in drie hoofddoelen, te weten bereikbaarheid, leefbaarheid (waaronder verkeersveiligheid) en slimmer reizen.

Concreet vertalen deze thema's zich in het verbeteren van de doorstroming op de Soestdijkseweg, openbaar vervoer tussen station Bilthoven en de Uithof, duidelijkere keuzes tussen functie en inrichting van de weg, verkeerseducatie en een aantrekkelijk fietsnetwerk.

Deelconclusie

Voorliggende ontwikkeling van een appartementengebouw met ongeveer 28 nieuwe woningen draagt beperkt bij aan het vergoten van de parkeerbehoefte. Het aantal verkeersbewegingen zal als gevolg van de ontwikkeling afnemen. Parkeren zal grotendeels op eigen terrein plaatsvinden en de ontsluiting zal via de Groenkanseweg en de Oude Brandenburgerweg plaatsvinden. Deze wegen hebben voldoende capaciteit om de verkeersbewegingen op te vangen. Daarbij moet worden opgemerkt dat de verkeersbewegingen gekoppeld aan de gemeenschapsruimte De Werkschuit komen te vervallen. Er zal derhalve geen sprake zijn van een afname van het aantal verkeersbewegingen. Voor een inhoudelijke toets wordt verwezen naar paragraaf 4.11 van deze plantoelichting.

3.4.6 Welstandsnota

De Welstandsnota beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente De Bilt en dient als toetsingskader voor het verlenen van omgevingsvergunningen. Enkele relevante doelstellingen in de Welstandsnota zijn:

• de bestaande historische bebouwing is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder bouwwerk;
• er dient een heldere scheiding te zijn tussen privé- en publieke ruimten;
• panden moeten op de openbare ruimte zijn georiënteerd;
• het historische en afwisselende karakter van het centrum moet behouden blijven;
• bij verbouw of renovatie moet het oorspronkelijke materiaalgebruik tot uitgangspunten worden genomen.

De welstandsnota wordt gebruik als aanvullend instrument voor het ruimtelijke beheer van het gebied. Een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt getoetst aan de welstandseisen.

Figuur 3.3 - Fragment kaart welstandsgebieden, rood omcirkeld het plangebied

Het plangebied valt onder het gebied 'planmatige woonwijken'. Het betreft vooral planmatige uitbreidingen van na de tweede wereldoorlog. Het welstandstoezicht in deze gebieden is in principe vrij. Dit behalve als er wordt afgeweken van het bestemmingsplan, dan wel dat er sprake is van een exces. Ten behoeve van de ontwikkeling zijn aanvullende welstandscriteria opgesteld die gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage hebben gelegen.

Deelconclusie

In de welstandsnota worden geen expliciete regels genoemd die direct op de ontwikkeling in het plangebied van toepassing zijn.

3.5 Conclusie

De ontwikkelingen die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, namelijk de realisatie van een nieuwe woningen (appartementen), passen binnen zowel de nationale, provinciale, regionale als gemeentelijke beleidskaders.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Ten behoeve van de bestemmingsplanherziening moet de uitvoerbaarheid van het plan worden aangetoond. Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuwe ontwikkeling ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij moet worden gedacht aan omgevingsaspecten zoals archeologie, hinder van bedrijven, bodem, cultuurhistorie, duurzaamheid, ecologie, externe veiligheid, geluid, lucht, water en verkeer en parkeren. De beoogde ontwikkeling is op deze aspecten getoetst. In dit hoofdstuk is aangegeven wat hiervan de resultaten zijn.

4.1 Archeologie

4.1.1 Wettelijk kader

Het archeologisch erfgoed wordt binnen Nederland als waardevol beschouwd. De Monumentenwet legt de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het archeologische erfgoed grotendeels bij de gemeente. Sinds 1 september 2007 kent Nederland de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMz). Vanaf de inwerkingtreding van deze (wijzigings)wet zijn gemeenten verplicht rekening te houden met archeologische waarden in de bestemmingsplannen. Als instrument om een goed onderbouwde belangenafweging te kunnen maken heeft de gemeente De Bilt een erfgoedverordening en archeologische beleidskaart opgesteld.

Op 28 november 2013 is door de gemeenteraad de Archeologische beleidsadvieskaart vastgesteld. In de beleidsregels zijn vrijstellingsgrenzen opgenomen voor de oppervlakte en diepte van de voorgenomen ingreep. Indien een plangebied groter is dan de gestelde oppervlakte-ondergrens en de ingreep dieper gaat dan de diepte-ondergrens dient archeologisch onderzoek conform de Archeologische-MonumentenZorg-Cyclus (AMZ-cyclus) te worden uitgevoerd.

4.1.2 Situatie

Op 28 november 2013 is door de gemeenteraad de Archeologische beleidsadvieskaart vastgesteld. In de beleidsregels zijn vrijstellingsgrenzen opgenomen voor de oppervlakte en diepte van de voorgenomen ingreep. Indien een plangebied groter is dan de gestelde oppervlakte-ondergrens en de ingreep dieper gaat dan de diepte-ondergrens dient archeologisch onderzoek conform de Archeologische- MonumentenZorg-Cyclus (AMZ-cyclus) te worden uitgevoerd.

Op de Archeologische beleidsadvieskaart is te zien dat het plangebied is aangeduid als 'VAW2'. Dit betreft zone met een hoge of middelhoge archeologische verwachting. In deze zone geldt dat bodemingrepen dieper dan 50 cm over een oppervlakte vanaf 500 m2 archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Figuur 4.1 Fragment archeologische beleidskaart

De archeologische waarden zijn vervolgens planologisch vertaald naar dubbelbestemmingen in het recent vastgestelde bestemmingsplan. Zoals gesteld is voor het plangebied het bestemmingsplan "Antonie van Leeuwenhoeklaan e.o. 2013" van toepassing. Hierbinnen heeft het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 3'. Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag worden gebouwd volgens de bouwregels van de andere daar voorkomende bestemmingen, mits de aanvrager van een omgevingsvergunning voor de bouw van één of meerdere bouwwerken met een gezamenlijke oppervlakte van 500 m² of groter en dieper dan 0,5 m -mv een rapport overlegt, waaruit blijkt dat de ingreep niet zal leiden tot aantasting van de archeologische waarde. Om die reden is archeologisch onderzoek uitgevoerd.

Onderzoek

Door Hamaland Advies is archeologisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit bureau- en veldonderzoek zijn vertaald in een rapport dat als Bijlage 2 bij dit bestemmingsplan is gevoegd.

Bureau onderzoek

Op grond van het bureauonderzoek is vastgesteld dat voor het plangebied een hoge archeologische verwachting geldt voor archeologische vindplaatsen uit de periode Late Middeleeuwen tot en met de Nieuwe Tijd. Daarnaast geldt een middelhoge verwachting op archeologische vindplaatsen uit de periode Laat-Paleolithicum tot en met Vroege Middeleeuwen. Tevens kunnen resten uit de Tweede Wereldoorlog niet uitgesloten worden.

Booronderzoek

Op grond van de resultaten van het booronderzoek blijkt dat in het plangebied sprake is van een deels intacte bodem. De bodemopbouw bestaat uit een subrecente bouwvoor die scherp overgaat in een oorspronkelijke akkerlaag die vermoedelijk uit de 19e eeuw dateert. Deze akkerlaag gaat in drie boringen (boring 1, 3 en 4) geleidelijk over in een intacte podzolbodem (B-horizont). In de overige twee boringen is de podzolbodem vergraven, daarnaast is in boring 5 ook de top van de C-horizont vergraven. De basis van het bodemprofiel bestaat uit jong dekzand.

Selectieadvies

Op grond van het ontbreken van concrete aanwijzingen voor een archeologische vindplaats, wordt geadviseerd om geen vervolgonderzoek in het plangebied uit te voeren. Geadviseerd wordt verder om de middelhoge en hoge archeologische verwachting voor het plangebied op de archeologische beleidskaart van de gemeente De Bilt bij te stellen naar laag.

4.1.3 Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Vanwege de lage verwachting op het aantreffen van archeologische resten, is geen dubbelbestemming Waarde-Archeologie opgenomen in het bestemmingsplan.

4.2 Bedrijven- en milieuzonering

4.2.1 Wettelijk kader

In een bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met eventuele milieuhinder door bedrijven. Uitgangspunt daarbij is dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies wordt milieuzonering toegepast. Daarvoor wordt gebruik gemaakt van de VNG publicatie Bedrijven en Milieuzonering. In deze publicatie is lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaats gevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Voor andere omgevingstypen dan een rustige woonwijk kunnen kleinere richtafstanden worden gehanteerd. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

4.2.2 Situatie

De ontwikkeling in het plangebied voorziet niet in de toevoeging van een nieuwe milieuhinderlijke functie. Wel wordt voorzien in een gevoelige functie, namelijk wonen. De directe omgeving van het plangebied kan getypeerd worden als een overwegend woongebied. Het plangebied wordt omsloten door woonbebouwing en bedrijvigheid bevindt zich op enige afstand van het plangebied. Getoetst dient te worden of milieuhinderlijke functies in de directe omgeving niet worden beperkt door de introductie van de nieuwe woonfunctie.

In de directe omgeving van het plangebied komt een kerkgebouw van de opstandingskerk voor en de gemeentelijke begraafplaats. Voor een kerkgebouw zijn de volgende hindercontouren van belang:

Functie	Geur	Stof	Geluid	Gevaar	Grootste afstand	Werkelijke afstand
SBI-2008 9491 Kerkgebouwen e.d.	0	0	30	0	30	30

Bovenstaand zijn de aanbevolen hindercontouren voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar weergegeven voor wat betreft hun afstand tot een rustige woonwijk. Het kerkgebouw zelf is op een afstand van ongeveer 60 meter gelegen. Echter het parkeerterrein ligt meer richting het voorliggend plangebied. De nieuwe woonbebouwing zal op een afstand van minimaal 30 meter van de parkeerplaats van de kerk gerealiseerd worden, waarmee aan de aanbevolen afstanden kan worden voldaan.

Voor een begraafplaats zijn de volgende hindercontouren van belang:

Functie	Geur	Stof	Geluid	Gevaar	Grootste afstand	Werkelijke afstand
SBI-2008 96031 Begraafplaatsen	0	0	10	0	10	45

Bovenstaand zijn de aanbevolen hindercontouren voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar weergegeven voor wat betreft hun afstand tot een rustige woonwijk. De begraafplaats is op een afstand van ongeveer 45 meter gelegen. Tussen het plangebied en de begraafplaats is daarnaast woonbebouwing gesitueerd. Aan de aanbevolen afstanden kan worden voldaan.

4.2.3 Conclusie

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.3 Bodem

4.3.1 Wettelijk kader

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de milieukundige bodemkwaliteit in het plangebied. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden verwijderd.

De gemeente De Bilt beschikt over een Regionale bodemkwaliteitskaart en een bijbehorende Nota bodembeheer. De bovengrond (tot 0,5 meter diepte) in het gehele plangebied valt volgens de bodemkwaliteitskaart onder de klasse 'wonen'. Indien grond in het plangebied wordt toegepast, moet deze voldoen aan de klasse 'wonen'.

4.3.2 Situatie

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is door Buro Ontwerp & Omgeving een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn als Bijlage 3 bij deze toelichting gevoegd. Doel van het verkennend bodemonderzoek is een indicatie te krijgen van de huidige milieuhygiënische kwaliteit van de bodem.

Het verkennend bodemonderzoek is gebaseerd op de in de NEN 5740 genoemde strategie voor een onverdachte locatie (paragraaf 5.1, NEN 5740). In twee boringen (boringen 1 en 1a) zijn in het traject 0,2 - 1,5 m -mv resten van puin aangetroffen. Er zijn geen overige zintuiglijke waarnemingen gedaan die wijzen op een mogelijke bodemverontreiniging. Op en onder het maaiveld zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen.

Toetsing Wbb

Ten aanzien van de onderzoekslocatie wordt de hypothese ‘onverdachte locatie’ op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek genuanceerd aanvaard.

In de grondmengmonsters van de bovengrond (MM1 en MM2) zijn voor lood, minerale olie totaal, PCB som 7 en PAK 10 lichte overschrijdingen van de achtergrondwaarden gemeten. Voor grondmengmonster MM3 (ondergrond) geldt dat voor de onderzochte parameters geen verhoogde gehaltes zijn gemeten (< achtergrondwaarde).

Ter plaatse van boring 1a zijn in het traject 0,2 – 1,5 m –mv resten van puin aangetroffen. Om die reden is voor dit traject een separaat grondmengmonster geanalyseerd (MM4). Voor dit mengmonster geldt dat voor lood en PCB som 7 lichte overschrijdingen van de achtergrondwaarden zijn gemeten.

De vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling van de onderzoekslocatie ten behoeve van woningbouw.

4.3.3 Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.4 Cultuurhistorie

4.4.1 Wettelijk kader

Rijksbeleid
Vanaf 1 januari 2012 is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd dat gemeenten bij het maken van een bestemmingsplan rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden. Als gevolg hiervan is het van belang dat voorafgaand aan het maken van een bestemmingsplan de aanwezige cultuurhistorische waarden bekend zijn. Daarnaast is het in Bro vastgelegd dat in de toelichting van een bestemmingsplan moet worden beschreven hoe met de aanwezige cultuurhistorische waarden en de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten en de bescherming daarvan wordt omgegaan.

Gemeentelijk beleid
In de gemeentelijke 'Erfgoedverordening De Bilt 2010' is de wijze vastgelegd waarop er door de gemeente omgegaan wordt met het gemeentelijk erfgoed, onder meer bij de vergunningverlening. Zo wordt de procedure tot aanwijzing van gemeentelijke monumenten en de instandhouding hiervan geregeld. Een gemeentelijk monument is een zaak, die van algemeen belang is vanwege zijn schoonheid, uniciteit, betekenis voor de wetenschap of cultuurhistorische waarde. Stads- of dorpsgezichten kunnen ook aangewezen worden als beschermd stads- of dorpsgezicht. Daarnaast is ook het terrein waarop zich een gemeentelijk monument bevindt onderdeel van het totale monument. In de verordening is vastgelegd dat ook landschapselementen of een samenhangend geheel van landschapselementen aangewezen kan worden als gemeentelijk landschapsmonument. Op grond van de verordening is het verboden een gemeentelijk monument te verstoren en/of te wijzigen zonder dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend.

4.4.2 Situatie

Binnen de plangrenzen van dit bestemmingsplan bevinden zich geen waardevaste monumenten (met een beschermde status als gemeentelijk of rijksbeschermd monument) of waardevolle panden en objecten (niet formeel beschermd). Ook in de directe omgeving zijn geen cultuurhistorisch waardevolle panden of andere elementen aanwezig.

4.4.3 Conclusie

Gelet op het ontbreken van cultuurhistorisch waardevol erfgoed in en nabij het plangebied, zijn nadere beschermde maatregelen hiervoor niet noodzakelijk. Er komen als gevolg van het planvoornemen geen cultuurhistorische waarden in het geding.

4.5 Duurzaamheid

Duurzaam bouwen is een manier van bouwen waarbij het milieu zo min mogelijk wordt belast, een optimale woonkwaliteit wordt gerealiseerd en waar het gebouw maar ook de openbare ruime een lange levensduur hebben (bijvoorbeeld door flexibiliteit of goede materiaalkeuze).

Het meenemen van duurzaamheid in projecten wordt door steeds meer partijen belangrijk gevonden. Dit geldt voor zowel gebouwen als voor Grond, Weg en Waterbouw (GWW)-projecten. Gemeente de Bilt heeft ambities geformuleerd en afspraken gemaakt over duurzaamheid en duurzaam bouwen en GWW-projecten. Naast de gemeentelijke ambities zijn er voor bouwprojecten ook wettelijke eisen van toepassing. De rol van de gemeente is om in overleg met de bouwpartijen te kijken wat de mogelijkheden en kansen zijn voor duurzaam bouwen.

4.5.1 Wettelijk kader

De wettelijke eisen inzake duurzaamheid volgen uit het Bouwbesluit. Per 1 januari 2015 is het bouwbesluit gewijzigd en zijn de eisen ten aanzien van duurzaamheid aangescherpt. De geldende eisen zijn zodoende als volgt.

Bouwbesluit 2012 - prestatie eisen

• 1. Een minimale isolatiewaarde van Rc=4,5 w/m2.K voor verticale uitwendige scheidingsconstructies en voor horizontale of schuine uitwendige scheidingsconstructies een minimale isolatiewaarde van Rc=6,0 w/m2.K;
• 2. Een maximale U-waarde van 2,2 w/m2.K en een gemiddelde U-waarde van 1,65 w/m2.K voor ramen (glas en kozijn) en deuren;
• 3. Een maximale isolatiewaarde voor vloeren van 3,5 m2 K/W;
• 4. Een minimale EPC waarde van 0,4. De EPC dient berekent te worden middel de EPG methodiek;
• 5. Milieuprestatie Gebouw (MPG) Deze verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100 m2.

Milieuprestatie Gebouw (MPG):

Vanuit het Bouwbesluit geldt de verplichting om bij de aanvraag omgevingsvergunning bouwen een berekening aan te leveren van de Milieuprestatie van een gebouw. De verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100 m2.

Hoe te voldoen:

Om te voldoen aan deze eisen dient bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen een EPC berekening aangeleverd te worden. Voor de MPG kan er gekozen worden voor een SBK-bewijs of voor een berekening uit te voeren met bijvoorbeeld GPR-gebouw. Voor GPR-gebouw is een gratis licentie beschikbaar via de Omgevingsdienst.

4.5.2 Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Provinciale Structuurvisie. Bijbehorende kaders zijn vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013. Hierin is de eis opgenomen dat de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving bevat op welke wijze rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen (art. 3.1 lid 3). Voorliggende paragraaf gaat hierop in.

4.5.3 Gemeentelijk beleid

De gemeente De Bilt heeft haar ambitie duurzaam bouwen in onder andere de woonvisie, milieubeleidsplan en het duurzaamheidsprogramma vastgelegd. Verder is recentelijk (mei 2016) nieuw beleid ten aanzien van duurzaam bouwen, als onderdeel van het duurzaamheidsprogramma, vastgesteld. Dit betreft het DuBobeleid.

Woonvisie 2013-2020

In de Woonvisie 2013-2020 (vastgesteld op 25 april 2013) heeft de raad ervoor gekozen om te sturen op het vasthouden van de kwaliteit voor huidige en toekomstige bewoners voor zowel bestaande als nieuwbouw. Middels een motie bij vaststelling van de woonvisie zijn de volgende punten inzake duurzaam bouwen vastgelegd:

• 1. GPR Gebouw niet alleen te gebruiken bij nieuwbouw, maar ook bij renovatie;
• 2. Het ambitieniveau van de gemeente op het gebied van duurzaamheid te verhogen door uit te gaan van een gemiddelde GPR-score van minimaal 7;
• 3. Te streven naar een score van minimaal 8 op de GPR sub-module toegankelijkheid voor woningen met het predicaat 'levensloopbestendig' en voor publieke gebouwen;
• 4. Actief te bevorderen - onder andere door gerichte voorlichting - dat zowel bij grotere bouw- en renovatieprojecten als bij kleinere particuliere initiatieven de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid worden nagestreefd.

In mei 2016 is een nieuwe actuele ambitie aan de gemeenteraad voorgelegd. Vanuit het gemeentelijk beleidskader gelden dan ook ten aanzien van onderhavig bouwplan de volgende ambities op basis van de berekening met de tool GPR gebouw:

• Te streven naar score van minimaal een 8 op de GPR submodule toegankelijkheid.
• Minimale gemiddelde score van 7.

Aanbod gemeente

Het gebruik van GPR gebouw wordt gratis door de gemeente beschikbaar gesteld. Hiermee kan initiatiefnemer inzicht verkrijgen in de kansen voor duurzaamheid. Daarnaast biedt de gemeente een vrijblijvend adviesgesprek aan met een energiespecialist om de kansen en mogelijkheden inzake duurzaam bouwen na te gaan. Voor een licentie alsook een adviesgesprek kan contact opgenomen worden met E. Rot via [e-mail] of via 088 022 50 00. Er wordt dan vrijblijvend een wachtwoord en gebruikersnaam toegestuurd.

Milieubeleidsplan
In het Milieubeleidsplan De Bilt 2010-2014, wordt verwezen naar de gemeentelijke ambities. Verdere ambities voor bouwprojecten zijn vastgelegd in het 'Dubo-convenant 2010-2014', waarin de gemeente samen met Woonstichting SSW, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Provincie Utrecht, Bouwend Nederland en BNA, heeft afgesproken om voor woningbouw, utiliteitsbouw, stedenbouw, grond-,weg- en waterbouw en bedrijventerreinen het volgende ambitieniveau te hanteren:

• De algemene en tevens minimale ambitie van dit convenant bij nieuwbouw van woningen, scholen en kantoren is een minimale GPR-score van 6,5 en een streefniveau van 8 voor gebouwen." Voor het aspect Energie is de minimale waarde een 7,0;
• Voor GWW-projecten is opgenomen: Voor een duurzame stedenbouw wordt het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw gebruikt. Voor de grond-, weg- en waterbouw wordt het Nationaal Pakket Grond-, Weg- en Waterbouw gebruikt

Bij de toelichting in het convenant is door de gemeente gezegd: De gemeente zal bij het opstellen en beoordelen van bestekken voor GWW werken het Nationaal Pakket GWW hanteren. Daarbij zal zoveel mogelijk worden gekozen voor duurzame alternatieven voor zover mogelijk binnen de financiële randvoorwaarden van het project. Bij het opstellen van programma's van eisen voor GWW werken zal toepassing van het Nationaal Pakket GWW als voorwaarde voor het opstellen van een bieding worden opgenomen.

Duurzaamheidsprogramma 2015-2018

Op 26 maart 2015 heeft de gemeenteraad het Duurzaamheidsprogramma 2015-2018 vastgesteld. Een belangrijke ambitie volgens het Biltse coalitieakkoord 'Oog voor elkaar, oog voor de toekomst' van 7 mei 2014 is dat duurzaamheid een vanzelfsprekend uitgangspunt in het denken en handelen is. Als concrete stappen daar naartoe, noemt het akkoord onder meer dat de gemeente het goede voorbeeld moet geven en dat moet worden vastgehouden aan de eerder vastgestelde ambitie van energieneutraliteit in 2030. Ook de noodzaak van het verminderen van de productie van afval is in het coalitieakkoord vermeld.

Het streven naar energieneutraliteit en naar een circulaire economie zijn daarom de twee pijlers waarop het duurzaamheidprogramma voor de jaren 2015-2018 is gebouwd. Om de gemeentelijke voorbeeldfunctie invulling te geven, moet duurzaamheid de leidraad zijn voor het handelen van de gemeente. Onder het motto 'practice what you preach' zal de gemeente haar voorbeeldfunctie nog meer dan in het verleden tot uitdrukking moeten brengen. Niet alleen binnen onze eigen organisatie, zoals op het vlak van het energieverbruik van de gemeentelijke gebouwen, maar ook in onze rol van bestuursorgaan. Zo zal duurzaamheid bijvoorbeeld in elke fase van planontwikkeling een vanzelfsprekend uitgangspunt zijn.

DuBobeleid

In het nieuwe DuBobeleid gaat het om een ambitie en niet om een verplichting. Het streven naar een (hoog) rapportcijfer in GPR gebouw past daarbij. Het college wil initiatiefnemers, architecten en bouwpartijen zoveel mogelijk stimuleren om een stap meer te zetten dan het wettelijke.

De ambitie een energieneutraal De Bilt in 2030 betekent dat de inspanningen hier wel op gericht moeten zijn, maar dat per project inzichtelijk gemaakt wordt wat de ambitie het aan extra investering vergt. De keuze voor een ambitieniveau zet de kaders voor het maken van afspraken door gemeente (projectleiders) met bouwers. Het beleid gaat uit van het ambitieniveau 'voortvarend'.

De ambitie voortvarend betekent een forse maar realistische uitdaging voor de markt en gemeente. Voortvarend gaat een flinke stap verder dan de huidige regelgeving en de autonome ontwikkeling. Ten aanzien van nieuwbouw en bestaande bouwen worden de volgende voorwaarden gesteld:

Nieuwbouw

• Score GPR gebouw van gemiddeld een 8 met minimaal een 9 voor energie, minimaal 7 voor milieu en een 8 voor levensloopbestendigheid;
• Voor publieke gebouwen nieuwbouw gemiddeld een 8,5 tot 9.

Bestaande bouw

• een verhoging van de GPR-score met 2,5;
• minimaal Label B;
• streven naar Nul op de meter voor woningen.

4.5.4 Situatie

Zoals in het duurzaamheidsprogramma 2015-2018 is opgenomen vormt duurzaamheid in elke fase van planontwikkeling een vanzelfsprekend uitgangspunt. Zo ook bij voorliggende gemeentelijke ontwikkeling. Met de aanscherping van het duurzaamheidsprogramma 2015-2018 in het nieuwe DuBobeleid is bij voorliggend plan de volgende ambitie van toepassing:

• Score GPR gebouw van gemiddeld een 8, met minimaal een 9 voor energie, minimaal 7 voor milieu en een 8 voor levensloopbestendigheid.

4.5.5 Conclusie

In het Dubo-convenant 2010-2014 zijn de extra investeringen op het gebied van duurzaamheid met partijen overeen gekomen. Deze zijn aangescherpt in het nieuwe DuBobeleid met de vaststelling van het ambitieniveau 'voortvarend'.

4.6 Ecologie

4.6.1 Wettelijk kader

De bescherming van natuur in Nederland is vastgelegd in Europese en nationale wet- en regelgeving, waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen soortenbescherming en gebiedsbescherming.

Gebiedsbescherming
Gebiedsbescherming wordt voornamelijk geregeld met de Natuurbeschermingswet (1998) en het Natuurnetwerk Nederland (voorheen bekend als Ecologische hoofdstructuur). Belangrijk is dat ruimtelijke projecten niet zonder meer mogen worden gerealiseerd in beschermde natuurgebieden. Projecten die in de nabijheid van beschermde natuurgebieden (inclusief de Habitatrichtlijngebieden) worden geprojecteerd, dienen te worden getoetst op de mogelijke negatieve effecten die zij op deze gebieden kunnen hebben en of zij verstoring zullen veroorzaken (externe werking). Indien dit het geval is, kan doorgang van het project mogelijk belemmeringen ondervinden. De provincie is hiervoor het bevoegde gezag. Voor bestemmingsplannen en wijzigingen hiervan, kan het noodzakelijk zijn dat een vergunning ex artikel 19d Natuurbeschermingswet aangevraagd moeten worden.

Soortbescherming
Soortbescherming wordt geregeld in de Flora- en faunawet. In deze wet is een aantal planten en dieren aangewezen als beschermd. Deze beschermde organismen mogen niet zonder reden in hun bestaan worden aangetast. Belangrijk is het feit dat beschermde organismen ook buiten natuurgebieden voorkomen.

De wet maakt een onderscheid tussen licht en zwaar beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik dan wel van ruimtelijke ontwikkeling of inrichting, gelden voor sommige, licht beschermde soorten een vrijstelling. Aan deze vrijstelling zijn vaak voorwaarden verbonden. Voor zwaar beschermde soorten dient een ontheffing volgens art. 75 van de Flora- en faunawet te worden aangevraagd bij het ministerie van LNV. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• Er sprake is van een wettelijk geregeld belang (groot maatschappelijk belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en ruimtelijke inrichting en ontwikkeling);
• Er geen alternatief is;
• Er geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

4.6.2 Situatie

Door Staring Advies is in augustus 2016 een quick scan flora en fauna voor de locatie uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn als Bijlage 4 bij deze toelichting gevoegd.

Gebiedsbescherming

Natura 2000

Het plangebied ligt niet in een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Oostelijke Vechtplassen' ligt op circa 6 kilometer afstand van het plangebied. Overige Nederlandse Natura 2000-gebieden (o.a. 'Gooi- en Eemmeer' en 'Kolland en Overlangbroek') liggen op grotere afstand, vanaf 15 km. Ruimtelijke ingrepen in of nabij Natura 2000-gebieden zijn niet toegestaan wanneer deze significante negatieve effecten op de kernkwaliteiten veroorzaken. Door de afstand tot het Natura 2000-gebied 'Oostelijke Vechtplassen' en overige Natura 2000-gebieden, de geïsoleerde ligging van het plangebied ten opzichte van het Natura 2000-gebied 'Oostelijke Vechtplassen' en overige Natura 2000-gebieden en de beperkte omvang van de geplande ontwikkeling in het plangebied zijn eventuele nadelige effecten op deze beschermde Natura 2000-gebieden niet te verwachten. Verdere toetsing of een vergunningsaanvraag in het kader van de Natuurbeschermingswet is niet noodzakelijk.

Natuurwerk Nederland (NNN)

Het plangebied ligt niet in het Natuurnetwerk Nederland. Het Landgoed Beerschoten, ten oosten van het plangebied is aangewezen als bestaande natuur binnen het NNN. Dit NNN-gebied ligt op ruim 400 meter afstand van het plangebied. Ook ten westen en zuiden van de bebouwde kom van Bilthoven en De Bilt liggen enkele natuurgebieden welke zijn aangewezen als bestaande natuur binnen het NNN. Het betreft onder andere Landgoed de Leyen, de Hoogenkampse plas en Fort Voordorp. Deze gebieden liggen op ruimere afstand van het plangebied, vanaf circa 1 kilometer. Er vindt, als gevolg van de ontwikkeling, geen ruimtebeslag op bestaande natuur plaats. Bij het toetsingskader van het NNN is geen sprake van externe werking. Nadelige effecten voor, tijdens en na inrichting van het plangebied op het NNN zijn niet te verwachten door de aard van de werkzaamheden. De kernkwaliteiten van het NNN worden niet aangetast. Er hoeft geen verdere toetsing uitgevoerd te worden.

Soortenbescherming

In het kader van de soortenbescherming is een literatuur- en veldonderzoek verricht. Op basis van het onderzoek blijkt dat het plangebied mogelijk ruimte biedt aan Gierzwaluw, Huismus, Steenmarter en vleermuizen. Om te bepalen of de genoemde soorten daadwerkelijk voorkomen is nader onderzoek noodzakelijk. Dit nader onderzoek wordt reeds uitgevoerd conform het vleermuizenprotocol (versie 2013; laatste versie), de richtlijnen voor onderzoek zoals beschreven in de 'Soortenstandaard Gierzwaluw' van ministerie EZ en de richtlijnen voor onderzoek zoals beschreven in de 'Soortenstandaard Huismus' van ministerie EZ (versie 2014). Het onderzoek naar de steenmarter is gelijktijdig meegenomen. 

Gierzwaluw

Gericht onderzoek naar het voorkomen van de gierzwaluw is noodzakelijk om te bepalen of het gebouw in gebruik is als vaste rust- en verblijfplaats. Hiervoor dienen 3 avondbezoeken met een tussenliggende periode van minimaal 10 dagen uitgevoerd te worden in de periode 1 juni t/m 15 juli.

Huismus

De eisen van het nader onderzoek naar de huismus zijn uiteengezet in de Soortenstandaard Huismus van de RVO (2014). Hierin wordt aangegeven dat afwezigheid van deze soort in het plangebied met voldoende juridische zekerheid is vastgesteld als na twee veldbezoeken geen nesten zijn aangetroffen. Dit dient in de periode van 1 april tot en met 15 mei met een tussenperiode van circa 10 dagen te worden uitgevoerd.

Vleermuizen

Nader onderzoek naar vleermuizen dient plaats te vinden volgens bepaalde richtlijnen, opgesteld in het vleermuisprotocol 2013 (Netwerk Groene Bureaus, Gegevensautoriteit Natuur). Dit protocol stelt vast dat vier veldbezoeken uitgevoerd dienen te worden. Twee daarvan dienen plaats te vinden in de periode van 15 mei tot en met 15 juli met een tussenperiode van circa 30 dagen. De andere twee veldbezoeken dienen tussen 15 augustus en 30 september plaats te vinden met een tussenperiode van circa 20 dagen.

Steenmarter

Gericht onderzoek naar het voorkomen van de steenmarter is noodzakelijk om te bepalen of het gebouw in gebruik is als vaste rust- of verblijfplaats door deze marterachtige. Hiervoor dient één dagbezoek uitgevoerd te worden tijdens de voortplantingsperiode van de steenmarter (1 maart – 1 juli).

Ontheffing flora en faunawet

De nadere onderzoeken zijn reeds opgestart, maar zullen ook nog lopende de bestemmingsplanprocedure uitgevoerd worden. Deze onderzoeken zijn niet afgerond voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Mocht uit bovengenoemde onderzoeken blijken dat verblijfplaatsen van steenmarter, vleermuizen en/of nestplaatsen van de huismus, gierzwaluw aanwezig zijn en overtreding van de Flora- en faunawet niet voorkomen kan worden, dient een ontheffing Flora- en faunawet aangevraagd te worden.

In deze situatie gaat het om één gebouw, waar hoogstens enkele verblijfplaatsen en nestplaatsen te verwachten zijn. Eventueel aanwezige verblijf- en/of nestplaatsen zijn aan de hand van specifieke soortenstandaarden, opgesteld door de RVO, goed te mitigeren. Een eventueel middel hierbij is het overcompenseren van de (eventueel) te verloren gaande verblijfplaats/nestlocatie. Deze maatregel wordt dan ook voor de locatie onderzocht.

4.6.3 Conclusie

Het aspect flora en fauna vormt voorts geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan. Hierbij geldt wel als voorwaarde dat in het geval uit het nader onderzoek blijkt dat in het plangebied vleermuisplaatsen, gierzwaluw, huismussen en steenmarter aanwezig zijn, de sloop van de bebouwing en ontwikkeling van nieuwe bebouwing pas mag plaatsvinden nadat ontheffing is verleend. Deze voorwaarde is planologisch geborgd door het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in de regels van dit bestemmingsplan.

4.7 Externe veiligheid

4.7.1 Wettelijk kader

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het in oktober 2004 in werking getreden Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (REVI). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is het wettelijke kader vastgelegd in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en de onderliggende regelgeving. De wet- en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Het beleid voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het op 1 januari 2011 in werking getreden Besluit Externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

• Het plaatsgebonden risico (PR) richt zich als maat voor het risico vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen vooral op de basisveiligheid voor personen in de omgeving van die activiteiten. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt "vertaald" als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijv. woningen) mogen liggen.
• Het groepsrisico (GR) is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbare aantal personen, de z.g. oriënterende waarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd, kan afwijken. Deze verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR, ook als de OW niet wordt overschreden.

4.7.2 Situatie

In de onderstaande figuur is een fragment van de risicokaart van de provincie Utrecht weergegeven. Hier is te zien dat zich in de directe omgeving van het plangebied geen stationaire dan wel mobiele bronnen bevinden. Wel bevindt zich op een afstand van meer dan 700 meter een tankstation met een LPG verkooppunt. Verder is het plangebied gelegen op grote afstand van de spoorlijn Utrecht -Amersfoort. Deze maakt ook geen onderdeel uit van het basisnet. Onderstaand worden de stationaire en mobiele bronnen nader toegelicht.

Figuur 4.2 - Uitsnede risicokaart Nederland

Inrichtingen

Tankstation Q8

Aan de Kleine Beer 1 is het tankstation Q8 gelegen. Het tankstation omvat tevens een verkooppunt voor LPG. De vergunde jaardoorzet is gemaximaliseerd op 499 m3 per jaar. De grens van het plaatsgebonden risico van 10-6 ligt op 25 meter. Er is geen sprake van een overschrijding van het groepsrisico. De grens voor het invloedsgebied voor de verantwoording van het groepsrisico ligt op 150 meter. Gezien de afstand tot het plangebied (> 700 meter) is een nadere verantwoording van het groepsrisico niet noodzakelijk.

Bedrijven die op grond van overige milieuwetgeving afstandsnormen voor veiligheid bezitten, zoals het Vuurwerkbesluit of het Activiteitenbesluit

In de omgeving van het plangebied is het RIVM terrein gelegen op een afstand van ongeveer 300 meter. Op het terrein vinden verschillende activiteiten plaats waarbij afstandseisen van toepassing zijn. De afstanden op het RIVM terrein hebben echter geen invloed op het plangebied.

Mobiele bronnen

Spoorlijn Utrecht - Amersfoort

Ten noorden van het plangebied ligt op een afstand van ruim 900 meter de spoorlijn Utrecht-Amersfoort. Deze spoorlijn maakt geen deel uit van het Basisnet Spoor voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Weliswaar kunnen over deze spoorlijn op dit moment nog gevaarlijke stoffen worden vervoerd, maar dat is van zodanige omvang dat de contour voor het plaatsgebonden risico kleiner is dan 10 meter, gemeten vanaf de middenas van de spoorbaan, terwijl het groepsrisico aanzienlijk lager is dan 10% van de oriëntatiewaarde. Volgens de meest recente vervoersprognose van ProRail zal het vervoer van gevaarlijke stoffen in de komende jaren geheel vervallen. In uitzondering hierop kunnen nog wel incidentele transporten plaatsvinden in geval van onvermijdbare spoorwegomleidingen. Dit bevestigt de eerder genoemde “nul”-status van de spoorlijn conform het Basisnet Spoor. Het spoorvervoer leidt daarom niet tot een belemmering voor het plangebied.

Buisleidingen

Er zijn geen buisleidingen aanwezig waarvan de risicocontouren het plangebied beïnvloeden.

Transport wegen

Over de wegen in en om het plangebied vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats met een omvang waardoor sprake is van externe veiligheidsrisico's buiten de weg. De dichtstbijzijnde route voor gevaarlijk stoffen betreft de Utrechtseweg. Deze ligt op een afstand van ruim 1,4 kilometer. Er zijn derhalve geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Gemeentelijke routering

Voor de gemeentelijke en provinciale wegen is in de gemeente De Bilt een routering voor gevaarlijke stoffen vastgesteld. De routering loopt over de Brandenburgerweg op een afstand van ongeveer 100 meter van het plangebied. Over de vastgestelde route mag uitsluitend bestemmingsverkeer rijden. Voor noodzakelijk transport ten behoeve van laden en/of lossen van gevaarlijke stoffen buiten de vastgestelde routes is een ontheffing nodig. Aan deze ontheffing kunnen voorwaarden worden verbonden om een veiligere leefomgeving te realiseren.

Er kan in de omgeving van het plangebied dus transport van gevaarlijke stoffen plaatsvinden van de niet-routeplichtige stoffen (zoals benzine) en routeplichtige stoffen (zoals propaan), maar de frequentie daarvan is (door het lokale karakter van het transport) dermate laag dat daardoor geen risico's ontstaan die ruimtelijk relevant zijn.

Elektromagnetische straling

Er zijn geen hoogspanningslijnen aanwezig waarvan de risicocontouren het plangebied beïnvloeden. Verder zijn er in de directe omgeving van het plangebied geen antennes aanwezig die van invloed zijn op het plangebied.

4.7.3 Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.8 Geluid

4.8.1 Wettelijk kader

De Wet geluidhinder (Wgh) biedt een toetsingskader voor het geluidniveau op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen, scholen en diverse gezondheidszorggebouwen.

De wet kent een ondergrens, de zogenaamde voorkeurswaarde. Wanneer de geluidbelasting lager is dan deze waarde, zijn de voorwaarden die de Wet geluidhinder stelt aan het realiseren van geluidgevoelige functies niet van toepassing. Daarnaast is er in de wet een bovengrens opgenomen, de maximaal toelaatbare geluidbelasting. Indien de geluidbelasting hoger is dan deze waarde, is het realiseren van geluidgevoelige functies in principe niet mogelijk.

Wanneer de geluidbelasting tussen de voorkeurswaarde en de maximaal toelaatbare geluidbelasting ligt, is het realiseren van geluidgevoelige functies aan beperkingen gebonden en alleen onder voorwaarden mogelijk. Dit wordt een 'hogere waarde' genoemd ('hoger' in de zin van hoger dan de voorkeurswaarde) en wordt via een formele procedure vastgelegd.

Gemeentelijk beleid
De gemeente draagt zorg voor een zo goed mogelijke akoestische kwaliteit van de leefomgeving in situaties waar geluidsniveaus boven de wettelijke voorkeurswaarden niet kunnen worden voorkomen. Hiervoor stelt de gemeente duidelijke kaders voor ruimtelijke plannen en maakt ze de uitvoering tot het vaststellen van hogere waarden transparant. Het college van B&W heeft daarom de beleidsregel hogere waarden Wgh vastgesteld. In deze beleidsregel worden randvoorwaarden genoemd voor het toestaan van hogere geluidsbelastingen dan de voorkeurswaarde. De voorwaarden zijn geformuleerd als eis of als inspanningsverplichting (indien niet aan de voorwaarde kan worden voldaan dient de initiatiefnemer te motiveren waarom dit niet kan of waarom voor een alternatieve oplossing is gekozen).

4.8.2 Situatie

In het plangebied wordt een nieuwe geluidgevoelige functie mogelijk gemaakt in de vorm van woningbouw. Om een goed woon- en leefklimaat te waarborgen schrijft de Wet geluidhinder voor dat bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening dient te worden gehouden met het aspect wegverkeerslawaai.

Figuur 4.3 - Fragment geluidskaart nabij plangebied

Wegverkeerslawaai

De maximumsnelheid op de omliggende wegen, zoals Groenekanseweg en de Eerste Brandenburgerweg is 50 km/u. De weg heeft daarmee een zone in de zin van de Wet geluidhinder (Wgh). Het plangebied is binnen deze zone gelegen.

De direct omliggende wegen betreffen de Beatrixlaan en de Bildzigt. Dit betreft zogeheten 30 km/u wegen. Deze wegen hebben geen zone in de zin van de Wet geluidhinder (Wgh). Wel volgt uit vaste jurisprudentie dat ook het geluidsniveau bij 30 km/u wegen onderzocht moet worden. Dit om te bezien of de toegestane 48 dB en met ontheffing 53 dB niet wordt overschreden. Voor dit onderzoek is gebruik gemaakt van de geluidskaarten van de gemeente De Bilt.

Op het kaartbeeld is zichtbaar dat het plangebied gelegen is in een gebied waar de geluidsbelasting tussen de 38 en 43 dB ligt. Een akoestisch onderzoek kan om die reden achterwege blijven.

Railverkeerslawaai

Het plangebied valt niet binnen de geluidszone van een spoorweg. Om die reden kan onderzoek achterwege blijven.

Industrielawaai

Het plangebied valt niet binnen de geluidszone van bedrijvigheid. Zie hiervoor ook paragraaf 4.2 Milieuzonering. Om die reden kan onderzoek achterwege blijven.

4.8.3 Conclusie

Het aspect geluid geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.9 Luchtkwaliteit

4.9.1 Wettelijk kader

Luchtvervuiling is schadelijk voor de volksgezondheid en het milieu. Verkeer, industrie en huishoudens brengen grote hoeveelheden schadelijke stoffen in de lucht. Het doel van de op 15 november 2007 van kracht geworden 'Wet luchtkwaliteit', als onderdeel van de Wet milieubeheer, is mensen te beschermen tegen risico's van luchtverontreiniging. De wet bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. In de wet is aangegeven in welke gevallen gemeenten en provincies de luchtkwaliteit in kaart moeten brengen en wanneer zij maatregelen dienen te treffen. Nieuw is, naast de wijzigingen in de Wet luchtkwaliteit, een aantal nieuwe Ministeriële regelingen en Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB's). Een van deze nieuwe AmvB's is de AmvB 'Niet in Betekende mate' (NIBM). Projecten die 'niet in betekende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreinigingen, hoeven niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de wettelijke luchtkwaliteitsnormen (in de vorm van grenswaarden).

Gemeentelijk beleid
De gemeente De Bilt heeft luchtkwaliteitbeleid opgesteld. Hierin zijn nadere eisen vastgelegd voor het realiseren van woningen en andere gevoelige functies nabij drukke verkeerswegen.

4.9.2 Situatie

In het plangebied bestaat het voornemen om 28 appartementen te realiseren. Het betreft hier sloop/nieuwbouw waarbij de bestaande gebruiksfunctie komt te vervallen. Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een bouwplan met minder dan 1.500 woningen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet afgewogen worden of het aanvaardbaar is om een bepaald project op een bepaalde plaats te realiseren. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging een rol. Uit de gemeentelijke luchtkwaliteitskaarten blijkt dat de concentratie stikstofdioxide en fijn stof zich beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 40 microgram per m3 bevinden.

De uurgemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide van 200 microgram per m3 wordt overschreden wanneer de concentraties gemiddeld op jaarbasis boven de 60 microgram per m3 uitkomen. De concentraties in het plangebied overschrijden nergens de grens van 60 microgram per m3, wat betekent dat voor het hele plangebied aan de uurgemiddelde grenswaarde wordt voldaan.

Naast een jaargemiddelde grenswaarde voor fijn stof is er ook een daggemiddelde grenswaarde van 50 microgram per m3 van kracht, die per jaar 35 keer mag worden overschreden. Uit statistische vergelijkingen van TNO en het RIVM blijkt dat deze grenswaarde bij een concentratie van 31,3 microgram per m3 vaker dan 35 keer wordt overschreden. Aangezien de concentratie fijn stof in het plangebied niet boven de 31,3 microgram per m3 uitkomt, wordt aan deze daggemiddelde grenswaarde voldaan.

Binnen het plangebied bevinden de concentraties stikstofdioxide en fijn stof ruim beneden de wettelijke normen. Dit betekent dat er wordt voldaan aan het wettelijke kader, zoals opgenomen in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. Uit de luchtkwaliteitskaarten van het Geoloket (www.odru.nl) blijkt dat de grenswaarden niet worden benaderd, wat betekent dat er geen personen worden blootgesteld aan concentraties boven de grenswaarden. Door de lage concentraties stikstofdioxide en fijn stof zijn er geen beperkingen voor ontwikkelingen vanuit het Besluit gevoelige bestemmingen en wordt voldaan aan het beginsel van een goede ruimtelijke ordening.

4.9.3 Conclusie

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied aanvaardbaar. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het project.

4.10 Water

De gemeente De Bilt is niet primair verantwoordelijk voor alle watertaken, maar moet de waterbelangen wel goed beschrijven en afwegen binnen de ruimtelijke ordening. Een van de instrumenten hiervoor is de verplichte watertoets. De watertoets houdt in dat het Waterschap beoordeeld of de waterbelangen voldoende zijn geborgd. De voor de gemeente en waterschap van belang zijnde wateraspecten zijn hieronder beschreven.

Volgens de Wet gemeentelijke watertaken (2008) is de gemeente verantwoordelijk voor het inzamelen en transporteren van stedelijk afvalwater en hemelwater. De gemeente mag vervolgens zelf bepalen op welke wijze het ingezamelde hemelwater wordt verwerkt. Verder heeft de gemeente de zorgplicht om structurele problemen als gevolg van een voor de gebruiksfunctie nadelige grondwaterstand in openbaar bebouwd gebied te voorkomen of te beperken.

Het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) is binnen het plangebied verantwoordelijk voor de kwaliteit van het oppervlaktewater en beheer van het waterpeil. Daarnaast is het hoogheemraadschap verantwoordelijk voor het zuiveren van het afvalwater. Het is van belang dat de capaciteit van de rioolwaterzuiveringsinstallatie toereikend is voor de toename aan vervuilingseenheden, en dat het afvalwater niet te veel verdund wordt met regenwater.

De provincie Utrecht is verantwoordelijk voor het beschermen van het grondwater. In het Grondwaterplan 2008-2013 heeft de provincie het actuele beleid met betrekking tot kwantiteit en kwaliteit van het grondwater opgenomen. In de Provinciale Milieuverordening zijn beschermingszones aangewezen rond waterwinningen. Binnen deze zones gelden aanvullende regels ter bescherming van het drinkwater. Daarnaast heeft de provincie Utrecht in 2009 het Provinciaal Waterplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven hoe om te gaan met waterveiligheid, waterbeheer en gebruik en beleving van water.

4.10.1 Normstelling en beleid

Gemeentelijk beleid
Het gemeentelijke waterbeleid is vastgelegd in het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2010-2014. Hiermee geeft de gemeente De Bilt invulling aan haar zorgplichten voor stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater. In het VGR is ook het gemeentelijk afkoppelbeleid beschreven. Afkoppelen van verhard oppervlak gebeurt alleen als het in overeenstemming is met het Convenant Afkoppelen en Infiltreren openbare ruimten op de Utrechtse Heuvelrug. (Dit convenant is opgesteld door Waterschap Vallei en Eem, HDSR, provincie Utrecht, Vitens en gemeenten op de Utrechtse Heuvelrug.)

Waterschapsbeleid

Waterkoers 2016-2021

Hoogheemraadschap heeft haar ambities en langetermijn visie vastgelegd in het waterbeheerplan Waterkoers 2016-2021 (http://www.waterschaponline.nl/hdsr/). De Waterkoers is een koersdocument om te sturen op hoofdlijnen met als overkoepelende doel Samen werken aan een veilige, gezonde en prettige leefomgeving.

In de Waterkoers wordt op een niet-planmatige manier over het waterschapswerk gesproken. Waterschapswerk is hierbij breder dan enkel beheer van water. Water is een belangrijke pijler van een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Vanuit die achtergrond werkt Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden samen met de ruimtelijke ordening aan bescherming tegen overstromingen, een gezond grond- en oppervlaktewatersysteem en het zuiveren van afvalwater.

Voor ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe van ruimtelijke adaptatie (Deltabeslissing, www.ruimtelijkeadaptatie.nl): De bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;

Uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst. Het minimale uitgangspunt voor planontwikkelingen is dat het plan hydrologisch neutraal moet worden ontwikkeld met als doel geen gevolgen voor de waterveiligheid, het grond- en oppervlaktewater en de waterkwaliteit en ecologie. Daarmee wordt geborgd dat de ontwikkeling van het gebied met betrekking tot wateraspecten duurzaam is.

Ruimtelijke adaptatie

Het klimaat verandert: Hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers. Daar moeten we, ook volgens het KNMI, in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 ongeveer overeen zal komen met het huidige klimaat in Zuid-Frankrijk. Maar ook nu al is de klimaatverandering merkbaar. Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit geeft aanleiding om aanpassing van de inrichting van de bebouwde omgeving aan het veranderende klimaat te agenderen en aan te werken. Dit beleid is vorig jaar vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel: De bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven; Uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

Klimaatverandering heeft effecten op grote schaal maar ook op de kleine schaal van een stad. Door de toenemende hoeveelheid verharding in steden wordt het steeds moeilijker om water makkelijk weg te krijgen. Door het grootschalig verharden van tuinen van particulieren neemt de kans op wateroverlast toe.

Handboek Watertoetsproces

Het waterschap heeft een Handboek Watertoetsproces ontwikkeld. Het handboek is bedoeld voor initiatiefnemers van ruimtelijke plannen, zoals gemeenten, projectontwikkelaars en adviesbureaus. Water en ruimte zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Daarom wil het waterschap samen met gemeenten de waterbelangen in ruimtelijke plannen en besluiten afwegen. Het handboek is daarin een eerste stap. In het handboek staan richtlijnen voor het watertoetsproces. Ook is te lezen wat het waterbeleid betekent voor de ruimtelijke ontwikkelingen. Meer informatie leest u op de website www.hdsr.nl/watertoets.

Beleidsregels Keur 2009

Beleidsregel 14

Deze beleidsregel is van toepassing in het gehele beheersgebied van het Waterschap en geldt zowel binnen als buiten de bebouwde kom. Doel van het beleid is om effecten van nieuwe stedelijke uitbreidingen te neutraliseren. Om te voorkomen dat individuele bewoners voor kleine voorzieningen zoals serres, tuinschuurtjes of enkele woningen, moeten compenseren, is een ondergrens ingesteld. De minimale oppervlakte waarvoor deze beleidsregel geldt, bedraagt binnen de bebouwde kom 500 m² nieuw verhard oppervlak waarvan het hemelwater direct of indirect op het oppervlaktewater wordt geloosd en buiten de bebouwde kom 1.000 m² nieuw verhard oppervlak (zie Besluit algemene regels Keur HDSR 2009, algemene regel 14).

Uitbreiding van verhard oppervlak moet, vanuit hydrologische optiek gezien, waterbalansneutraal plaatsvinden. Indien dit niet kan door infiltratie in de bodem, kan dat door nieuwe bergingscapaciteit aan te leggen die de extra afvoer van het nieuwe verharde oppervlak als het ware neutraliseert dan wel de piekafvoer opvangt. De aanvrager (veroorzakerprincipe) moet zelf bij de vergunningaanvraag aangeven hoe en welke voorzieningen getroffen zullen worden om de lozing terug te brengen tot de maatgevende afvoer. Daarvoor moet een beheerplan worden overlegd. Indien dat niet mogelijk is zijn de volgende maatregelen (in volgorde van belangrijkheid) mogelijk:

• a. compenseren direct bij het lozingspunt; indien niet mogelijk gemotiveerd uitwijken naar b;
• b. compenseren in het zelfde peilgebied; indien niet mogelijk, gemotiveerd uitwijken naar c;
• c. compenseren in aangrenzend benedenstrooms peilgebied (met lager peil dus); indien niet mogelijk, gemotiveerd uitwijken naar d;
• d. compenseren in aangrenzend bovenstrooms peilgebied (met hoger peil); indien niet mogelijk, gemotiveerd uitwijken naar e;
• e. compenseren in het zelfde bemalingsgebied.

Het Waterschap kan tijdens een watertoetsproces, of in het vooroverleg van de vergunningaanvraag, adviseren bij het maken van keuzes.

4.10.2 Situatie plangebied

Bescherming grondwaterkwantiteit

Het plangebied ligt op de uitlopers van de Utrechtse Heuvelrug. Er is sprake van infiltratie en de grondwaterstand bevindt zich op ongeveer 1,5 à 3 m beneden maaiveld. Aan de ene zijde is het wenselijk regenwater zoveel mogelijk te laten infiltreren om zo de kwantiteit van het grondwater op peil te houden. Aan de andere zijde kan dit een risico opleveren voor de kwaliteit van het grondwater door inspoeling van verontreinigende stoffen. De gemeente De Bilt heeft in 2010 haar handtekening gezet onder het Convenant afkoppelbeleid Utrechtse Heuvelrug. Het plangebied ligt binnen het gebied waar het convenant betrekking op heeft. Het dakvlak van het nieuwe appartementengebouw wordt afgekoppeld. Het gaat hierbij om schone waterstromen.

Waterkwantiteit

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Ook zijn geen waterkeringen aanwezig. In de huidige situatie is het plangebied grotendeels verhard. Door de beoogde ontwikkelingen vindt er een beperkte toename in verharding plaats. Immers de bestaande bebouwing heeft een oppervlakte van ongeveer 500 m2 en de nieuwe bebouwing heeft een oppervlakte van ongeveer 825 m2 (bouwvlak). De buitenruimte blijft in pricipe ongewijzigd, in die zin dat er geen nieuwe verharding wordt toegevoegd. De toename van verhard oppervlak is dan ook gering en overstijgt de ondergrens (500 m2) voor de bebouwde kom dan ook niet. Watercompensatie is voor het voorliggende plan dan ook niet strikt noodzakelijk.

Desondanks wordt de nieuwe bebouwing voor wat betreft het hemelwater afgekoppeld van de bestaande riolering. Hemelwater zal direct geïnfiltreerd worden op het perceel. Hiertoe is het binnen de planregels mogelijk gemaakt om waterhuishoudkundige voorzieningen te treffen. Voor wat betreft infiltratievoorzieningen moet rekening worden gehouden met 0,045 * 325 m2 (toename verhard oppervlak) = 14,6 m3 aan infiltratievoorziening. Ten aanzien van de planontwikkeling is overleg gevoerd met de waterbeheerder. De resultaten hiervan zijn opgenomen in hoofdstuk 6 van dit bestemmingsplan.

Watersysteemkwaliteit

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem geldt een verbod op het toepassen van zink, lood, koper en PAK's-houdende bouwmaterialen.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op een gemengd rioolstelsel. Conform de Leidraad Riolering en vigerend Waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terechtkomt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in)filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Zoals gesteld wordt het afvalwater aangesloten op de bestaande riolering. hemelwater wordt afgekoppeld en zal worden geïnfiltreerd op de locatie.

4.10.3 Conclusie

Het bestemmingsplan heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.11 Verkeer en parkeren

4.11.1 Verkeer

In de huidige situatie zijn er aan de Beatrixlaan 124 adressen gelegen. Het betreft hier de volgende aantallen en typen woningen, met de daarbij behorende verkeersgeneratie op basis van de CROW norm, publicatie 317:

• 56 huurwoningen (etage,midden/goedkoop) -> 3,6 ritten per woning = 201 ritten per dag
• 67 huurwoningen (huurhuis, sociale huur) -> 4,9 ritten per woning = 328 ritten per dag
• Opstandingskerk -> 450 zitplaatsen maal 0,15 parkeerplaats per zitplaats = 68 parkeerplaatsen en een verkeersgeneratie van 136 (heen en terug)

De totale verkeersgeneratie (exclusief De Werkschuit) betreft daarmee 665 verkeersbewegingen per dag. Aangezien de kerk slechts op één dag in de week een verkeersgeneratie kent is deze buiten beschouwing gelaten. De totale verkeersgeneratie (exclusief De Werkschuit) komt daarmee neer op 529 bewegingen per dag.

Situatie De Werkschuit

In de bestaande situatie is er sprake van een cultureel centrum/wijkgebouw. Op basis van verkeers kencijfers moet rekening worden gehouden met een verkeersgeneratie van ongeveer 240 verkeersbewegingen per dag. Dit is gebaseerd op 3 parkeerplaatsen per 100 m2 Bvo, hetgeen bij 1.000 m2 Bvo neerkomt op 30 parkeerplaatsen. Verder geldt:

• Aantal dagen per week geopend: 7 dagen
• Parkeerbehoefte sociaal-cultureel centrum: 30
• Gemiddelde verblijftijd in uren: 2 uren
• Aantal motervoertuigbewegingen per voertuig: 2 (heen en terug)

De verkeersgeneratie van De Werkschuit komt daarmee op 240 verkeersbewegingen per dag. De totale verkeersgeneratie in de omgeving komt daarmee neer op 769 bewegingen per dag.

Nieuwe situatie

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van 28 appartementen in de kern Bilthoven Voor wat betreft het te verwachten aantal verkeersbewegingen is uitgegaan van de kengetallen van het CROW, publicatie 317. Uitgaande van een huur, etage, midden/goedkoop, met een verstedelijkingsgraad 'matig stedelijk' en het gebiedstype 'rest bebouwde kom' is het aantal verkeersbewegingen per woning minimaal 3,2 en maximaal 4,0 verkeersbewegingen per dag. Voor de berekening zijn we uitgegaan van 3,6 verkeersbewegingen per woning per dag.

De realisatie van 28 appartementen leidt tot een verkeersgeneratie van 101 bewegingen per dag. De totale verkeersgeneratie in de omgeving komt daarmee neer op 630 bewegingen per dag.

Conclusie

Na realisatie van de beoogde appartementen zal de totale verkeersgeneratie dus afnemen met ongeveer 140 verkeersbewegingen per dag. Dit betreft een afname van ruim 15% ten opzichte van de huidige situatie. De verkeersbewegingen worden verdeeld over twee toegangswegen, de intensiteiten liggen in de orde van grootte van 250-350 verkeersbewegingen per dag. Een weg met dergelijke aantallen verkeersbewegingen wordt beschouwd als rustig. De wegen hebben daarmee voldoende capaciteit om verkeersbewegingen te verwerken.

4.11.2 Parkeren

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het project voorziet. Om de parkeerbehoefte te bepalen, is gebruik gemaakt van de kengetallen van het CROW, publicatie 317. Uitgaande van huur, etage, midden/goedkoop een verstedelijkingsgraad 'matig stedelijk' en het gebiedstype 'rest bebouwde kom' is het aantal parkeerplaatsen per woning minimaal 1,0 en maximaal 1,8 per woning. Voor de berekening zijn we uitgegaan van 1,5 parkeerplaats per woning.

De realisatie van 28 appartementen leidt tot een parkeerbehoefte 42 parkeerplaatsen. In het ontwerp is ruimte opgenomen om circa 40 parkeerplaatsen te realiseren. Daarnaast wordt voorzien in een aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte.

Uit tellingen van het aantal parkeerplaatsen in de avonduren komt naar voren dat er voldoende ruimte tot parkeren aanwezig is in de openbare ruimte. Daarmee wordt voorzien in circa 40 parkeerplaatsen op eigen terrein en gezien de mogelijkheid tot parkeren in de openbare ruimte, wordt geacht dat voldoende kan worden voldaan aan de gestelde parkeernormen.

4.11.3 Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoering van het project.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

5.1 Wettelijk kader

Gelet op het bepaalde in artikel 3.1 Wro moet in het kader van een bestemmingsplan onder andere inzicht worden verschaft in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In verband daarmee is eerst onderzocht of voor het onderhavige bestemmingsplan op grond van artikel 6.12, eerste lid Wro de verplichting bestaat om één of meer exploitatieplannen vast te stellen.

Op grond van artikel 6.12, lid 1 van de Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een in het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) aangewezen bouwplan is voorgenomen. Dit zijn de volgende bouwplannen:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer gebouwen;
• de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m2 of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000 m2 bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m2.

Op grond van artikel 6.12, lid 2 Wro kan van deze verplichting worden afgezien, indien (globaal) sprake is van de volgende factoren:

• het verhaal van de kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is, en;
• het bepalen van een fasering en/of het vastleggen van locatie-eisen niet noodzakelijk is.

Voor de beoordeling van de vraag of het kostenverhaal anderszins verzekerd is, is de eigendomsituatie van belang. In het geval dat alle gronden binnen een exploitatiegebied eigendom zijn van de gemeente, kan de gemeente de kosten van de grondexploitatie verrekenen in de prijs van de uit te geven bouwrijpe kavels. In dat geval is het kostenverhaal afdoende anderszins verzekerd en is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht. Een andere mogelijkheid is dat de gemeente in een overeenkomst met de ontwikkelaar heeft vastgelegd hoe de kosten van de grondexploitatie worden verrekend. Ook in dat geval is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht.

5.2 Situatie

Het plangebied en daarmee het exploitatiegebied van voorliggend bestemmingsplan is in eigendom van de gemeente de Bilt. Zoals reeds gesteld in hoofdstuk 1 van voorliggende toelichting, bezit de gemeente verschillende locaties en gebouwen die op dit moment leeg staan, dan wel op korte termijn leeg komen te staan. Een aantal van deze locaties zal herontwikkeld worden naar woningbouw, dan wel een andere functie. De ontwikkeling van de diverse achterblijvende locaties vindt plaats op basis van één project, bestaande uit meerdere deellocaties. Alle baten en lasten vallen binnen dit project. Op deze wijze is de economische haalbaarheid van de diverse deellocaties en het wettelijke kostenverhaal anderszins verzekerd. Er bestaat derhalve geen noodzaak een exploitatieplan vast te stellen.

Hoofdstuk 6 Overlegresultaten

6.1 Overleg met de bevolking

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling op de locatie is een aantal schetssessie met de klankbordgroep georganiseerd. De klankbordgroep bestaat onder andere uit de bestaande buurtbewoners. Gezien het feit dat er verschillende sessies zijn geweest en gezien het feit dat gedurende de ter inzage ligging van voorliggend bestemmingsplan ook een inloopavond is georganiseerd, is besloten om af te zien van inspraak en er voor gekozen is het ontwerpbestemmingsplan direct ter inzage te leggen. Onderstaand zijn de doelstellingen van de verschillende sessies weergegeven.

Informatiebijeenkomst 20 januari 2016

Tijdens de informatiebijeenkomst zijn omwonenden geïnformeerd omtrent de beoogde ontwikkelingen in het plangebied.

Sessie klankbordgroep 8 maart 2016

De sessie met de klankbordgroep is gehouden op 8 maart 2016. Het doel was het inventariseren van reacties van de klankbordgroep en het opstellen van stedenbouwkundige schetsen.

Inloopbijeenkomst 15 maart 2016

De eerste sessie is gehouden op dinsdag 15 maart 2016. Het doel van deze inloopavond was het inventariseren van reacties uit de omgeving van het plangebied op het voornemen de locatie te ontwikkelen. Tijdens de avond is een drietal stedenbouwkundige schetsen besproken. De reacties zijn gebruikt bij de uitwerking van een tweetal scenario's. Deze beide scenario's vormden de basis voor de 2e klankbordgroepbijeenkomst.

Sessie 19 april 2016

Met de klankbordgroep is een tweede schetssessie gehouden. Op basis van de uitkomsten van de eerste schetssessie is verder gewerkt aan het voorkeursmodel. De resultaten van de tweede schetssessie zijn gebruik voor het opstellen van de ruimtelijke randvoorwaarden.

Inloopbijeenkomst 9 mei 2016

Tijdens de inloopbijeenkomst zijn de ruimtelijke randvoorwaarden toegelicht aan de klankbordgroep. Eventuele opmerkingen en reacties op de ruimtelijke randvoorwaarden zijn geïnventariseerd en afgewogen ten behoeve van de uiteindelijke vaststelling.

Inloopbijeenkomst bestemmingsplan

Tijdens de ter inzage ligging van het ontwerpbestemmingsplan is een inloopbijeenkomst gehouden. Tijdens de avond is het bestemmingsplan nader toegelicht aan degene die hier behoefte aan hadden. Eveneens is duidelijk gemaakt op welke wijze eventuele zienswijzen kunnen worden ingediend.

6.2 Overleg met instanties

Het concept ontwerpbestemmingsplan alsmede toelichtende informatie zijn toegestuurd aan de wettelijke overlegpartners. Dit ten behoeve van de wettelijke verplichting om vooroverleg te voeren met de daarvoor aangewezen instanties ingevolge artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De volgende instanties is gevraagd om een reactie:

• Provincie Utrecht;
• Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden;
• Veiligheidsregio Utrecht.

Tijdens het wettelijk vooroverleg is uitsluitend een reactie van het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden naar voren gekomen. Van de provincie en de veiligheidsregio is geen reactie ontvangen. De reactie is onderstaand kort samengevat en in cursief is de gemeentelijke reactie weergegeven.

Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden

Het Hoogheemraadschap geeft in haar reactie aan dat het Waterbeheerplan 2010-2015 reeds is verouderd en deze reeds vervangen is door Waterkoers 2016-2026. Zij verzoekt de opgenomen teksten te actualiseren en doet hiervoor een tekstvoorstel.

Het tekstvoorstel van het Hoogheemraadschap is overgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan.

Het Hoogheemraadschap geeft in haar reactie aan dat ten behoeve vand e berekning van de toename van het verhard oppervlak niet uitsluitend naar het bouwvlak gekeken dient te worden, maar ook naar bijbehorende verhardingen.

De toename verhard oppervlak komt uitsluitend door de vergroting van het bouwvlak. De overige omliggende verhardingen zijn reeds bestaand en worden niet vergroot. De toename verhard oppervlak blijft daarmee onder de 500 m2.

6.3 Zienswijzen

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening, heeft het ontwerp bestemmingsplan vanaf 8 september 2016 gedurende een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelegen voor het indienen van schriftelijke of mondelinge zienswijzen bij de gemeenteraad. De ter inzage legging is bekend gemaakt door publicatie in de Biltsche Courant, de Staatscourant en op www.ruimtelijkeplannen.nl. Gedurende de termijn van terinzagelegging zijn 3 schriftelijke zienswijzen ontvangen. Voor de inhoudelijk behandeling van deze zienswijzen, alsmede de gemeentelijke beantwoording wordt verwezen naar de Nota zienswijze.

Hoofdstuk 7 Toelichting op de regels

7.1 Algemeen

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

In dit hoofdstuk wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, de Wabo en de standaard bestemmingsplansystematiek van Bilthoven. Voor het bouwen is verder het Besluit omgevingsrecht (Bor) van belang. In de Bor zijn onder andere regels voor bouwvergunningvrije bouwwerken opgenomen.

Hieronder wordt de opbouw en dergelijke van de regels kort toegelicht.

7.2 Inleidende regels

Begrippen (Artikel 1)

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Wijze van meten (Artikel 2)

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

7.3 Bestemmingsregels

In dit bestemmingsplan is de volgende bestemming opgenomen:

Wonen - gestapeld (Artikel 3)

De beoogde nieuwe gestapelde woningen in het plangebied zijn voorzien van de bestemming 'Wonen - Gestapeld'. De voor 'Wonen - Gestapeld' aangewezen gronden zijn bestemd voor gestapelde woningen, maar daarnaast voor bergingen ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen', inclusief bijbehorende tuinen en erven en parkeergelegenheid op eigen terrein, al dan niet (half) ondergronds. In de planregels is eveneens het percentage sociale huur woningen vastgelegd.

De hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak en de goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan op de verbeelding is weergegeven. Verder is het maximaal aantal wooneenheden vastgelegd op de verbeelding middels een aanduiding.

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn binnen de bestemming niet toegestaan, tenzij de gronden zijn gelegen ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'. Ter plaats van de aanduiding 'bijgebouwen' zijn bergingen toegestaan met een maximale bouwhoogte van 3 m. Ook is het minimaal aantal te realiseren parkeerplaatsen binnen de bestemming juridisch geregeld.

Verder is in de planregels een zogeheten voorwaardelijke verplichting opgenomen voor wat betreft de sloop van de bestaande bebouwing. De bestaande bebouwing mag pas gesloopt worden nadat uit (nader)onderzoek is gebleken dat de aanwezigheid van verblijfplaatsen van steenmarter, gebouw bewonende vleermuissoorten en/of nestplaatsen van de huismus en gierzwaluw zijn uit te sluiten. Mocht uit het (nader)onderzoek blijken dat overtreding van de Flora- en faunawet niet voorkomen kan worden, dan mogen de bestaande gebouwen pas gesloopt worden nadat de ontheffing Flora- en faunawet is verleend.

7.4 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (Artikel 4)
De anti-dubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens het bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels (Artikel 5)

In dit artikel zijn enkele algemene bouwregels opgenomen die voor het gehele plangebied gelden. Het betreft onder andere een regeling voor bestaande afwijkingen van de regels van het plan (voor wat betreft de maatvoering).

Algemene gebruiksregels (Artikel 6)

In dit artikel is aangegeven welk gebruik in ieder geval strijdig is met het plan. Het artikel geldt voor gehele plangebied.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 7)
Om enige flexibiliteit binnen de marges van het bestemmingsplan te creëren ten aanzien van bouwwerken, kent het bestemmingsplan net als het huidige planologische regime, algemene afwijkingsregels.

Algemene wijzigingsregels (Artikel 8)

het bestemmingsplan bevat allereerst een wijzigingsregel waarmee de overschrijding van bestemmingsgrenzen geregeld wordt.

Algemene procedureregels (Artikel 9)

In dit artikel zijn de procedureregels opgenomen voor het stellen van een nadere eis.

Overige regels (Artikel 10)

Onder overige regels is de afstemming geregeld met andere wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen.

7.5 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (Artikel 11)
Het overgangsrecht ziet op het gebruik dat op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan bestaat. Gedurende de werking van dit bestemmingsplan is het toegestaan het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals dit bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan voort te zetten, mits het gebruik na inwerkingtreding van het bestemmingsplan niet meer dan een jaar wordt onderbroken. Wijziging van het gebruik is alleen toegestaan indien hierdoor de strijd met de nieuwe gebruiksvormen wordt verkleind. De bescherming van het overgangsrecht zoals hierboven beschreven vervalt op het moment dat een nieuw bestemmingsplan voor de betreffende gronden wordt vastgesteld.

Slotregel (Artikel 12)
In het laatste artikel is bepaald dat naar dit bestemmingsplan kan worden verwezen onder de naam 'De Werkschuit'.