Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen

4.1 Ruimtelijke opbouw

4.1.1 Plangebied algemeen

Het bestemmingsplan heeft betrekking op nagenoeg alle bedrijventerreinen van Amersfoort, het verkeersknooppunt Hoevelaken met de uitvalswegen de A1 en de A28, een deel van de spoorwegen, groengebieden nabij het knooppunt en de sportvelden van Zielhorst. Hieronder wordt een gebiedsbeschrijving beschreven waarin nader wordt ingegaan op het totale gebied en vervolgens op afzonderlijke deelgebieden.

Het plangebied van het bestemmingsplan is voor een groot deel gelegen rondom het verkeersknooppunt Hoevelaken. Bij dit verkeersknooppunt komen de snelwegen A1 (Amsterdam-Apeldoorn) en de A28 (Utrecht-Groningen) samen. Rondom het knooppunt zijn er vanaf de jaren 80 vorige eeuw diverse plannen ontwikkeld waarvan er een aantal nog steeds in ontwikkeling zijn.

Aan de noordzijde van het knooppunt wordt Vathorst ontwikkeld. Onderdeel van deze ontwikkeling is het bedrijventerrein Vathorst. Dit hoogwaardige bedrijventerrein vormt een buffer tussen de woonwijk en de A1. Het bedrijventerrein loopt langs de A1 en sluit uiteindelijk aan bij het bedrijventerrein van Smink (een afvalverwerkingsbedrijf). In de toekomst wordt de A1 aan deze zijde begeleid door een geluidswal waarin bedrijven zich profileren.
Aan de oostzijde van het knooppunt ligt een klein agrarisch gebied dat grenst tot aan het landgoed Hoevelaken. Dit landgoed valt op door het bosachtige karakter. Naast enkele boerderijen in het gebied zijn nabij de afslag van de A28 enkele bedrijven aanwezig. In het gebied ligt de Nijkerkerstraat die de hoofdontsluiting voor het gebied vormt. De Nijkerkerstraat verbindt Vathorst met A28 en met De Wieken. Daarnaast vormt het een verbinding met het achterland van Nijkerkerveen en Nijkerk.
Ten zuiden van het knooppunt is de ontwikkellocatie De Wieken gelegen. Dit bedrijventerrein wordt ontsloten via de A28 en de A1 en biedt de mogelijkheid aan zowel kleine als grotere bedrijven om zich hier te vestigen. Het ontwikkelplan richt zich niet alleen op bedrijvigheid maar ook op de relatie met het achterliggende landschap. Ten zuiden van het bedrijventerrein is het natuur en recreatiegebied Bloeidaal ontwikkeld. Dit gebied vormt de overgang tussen het bedrijventerrein en het landelijke gebied (Buitengebied Oost) en dient als uitloopgebied voor bewoners van Amersfoort en omgeving.
Ten westen van het knooppunt ligt de bedrijf- en kantorenlocatie De Hoef. De begrenzing van het terrein wordt naast het knooppunt gevormd door de spoorwegen Amersfoort-Zwolle en Amersfoort- Apeldoorn. Grenzend aan het gebied ligt aan de zuidwestzijde het station Schothorst. Dit heeft ertoe geleid dat er in de nabije omgeving van het station veel kantoren zijn ontwikkeld. Op het overige terrein is er vooral bedrijvigheid aanwezig met langs de A1 nog wat kantoorpanden. De locatie is te bereiken vanaf de A28 via de Outputweg en vanaf de A1 via de rondweg oost. Langs de rondweg direct aan de andere zijde van het spoor is het sportpark Zielhorst gelegen. Ook het kleine bedrijventerrein De Brand is aan de rondweg gelegen en is indirect bereikbaar via de Laan van Emiclaer. De Brand wordt gekarakteriseerd door een grote perifere detailhandel langs de Laan van Emiclaer en daarnaast door kantoorpanden en hotel die zich oriënteren op de rondweg en snelweg.

Iets verder af gelegen van het knooppunt Hoevelaken ligt langs de A1 bij de afrit Vathorst/Nieuwland het bedrijventerrein Calveen. Het bedrijventerrein is gelijktijdig ontwikkeld met de woonwijk Nieuwland. Het gebied wordt begrensd door de Rondweg-Noord, het sportpark Nieuwland en de snelweg. Het wordt ontsloten via de Rondweg-Noord. Het bedrijventerrein is zeer gemengd met detailhandel, bedrijvigheid, kantoren, hotels en horeca. Opvallend is het zeer kleinschalige gebied aan de noordwestzijde van het terrein. Hier zijn woningen gecombineerd met kleinschalige bedrijfsruimte.

Helemaal los van de snelweg maar dicht bij het centrum van Amersfoort ligt het oudste en tevens grootste bedrijventerrein Isselt. Het gebied strekt zich uit via de Eem en de Amsterdamseweg vanaf het Centraal Stations gebied Noord tot aan het buitengebied van Soest. Het Centraal Stationsgebied Noord is een ontwikkelgebied waarbij voormalig bedrijfsterreinen omgevormd zijn tot een stedelijk woongebied met voorzieningen. Het doel hiervan is uitbreiding van het stadshart van Amersfoort met als belangrijkste ontwikkeling het Eemplein dat voorziet in grootschalige stedelijke voorzieningen. Ook de Hogeschool langs de Amsterdamseweg is kenmerkend voor grootschalige stedelijke voorziening.

Het bedrijventerrein Isselt wordt doorkruist door twee ontsluitingswegen Radiumweg en Industrieweg die het centrum met het noordelijk gebied verbinden. Langs de Amsterdamseweg en nabij het centrum is voornamelijk detailhandel gevestigd. In het overige gebied is er sprake van een gemengd ambachtelijk bedrijventerrein met aan de westzijde ruimte voor de hoogste milieucategorieën.

4.1.2 De Hoef

Ruimtelijke structuur

Door de ligging en de begrenzing vormt het bedrijventerrein de Hoef een grote driehoek binnen de stedenbouwkundige plattegrond. Het gebied vormt een scheg tussen de wijken Liendert en Rustenburg aan de ene zijde en de wijk Schothorst en Zielhorst aan de andere zijde. De driehoek wordt doorsneden door de ontsluitingsweg (Rondweg-Oost/Outputweg). Aan de westzijde van deze weg bestaat het bedrijventerrein voornamelijk uit kantoren en aan de oostzijde is ruimte voor grootschalige bedrijvigheid. De ruimtelijke structuur van het terrein wordt gevormd door een netwerk van wegenstelsels waarbij de hiërarchie bepaald wordt door het profiel van de openbare ruimte. De bebouwingsmogelijkheden zijn ruim en de regels zijn beperkt waardoor zowel grootschalige als kleinschalige bedrijvigheid in het gebied mogelijk is. Dit resulteert in een grote verscheidenheid aan architectuur, bouwvolumes en terreininrichting. De openbare ruimte is een belangrijke drager voor de ruimtelijke kwaliteit van het bedrijventerrein.
De ontsluitingsweg vormt de primaire hoofdstructuur van het gebied en verdeelt het gebied ruimtelijk in twee delen.

Westelijk deelgebied (zone station Schothorst)

Dit gebied ten westen van de ontsluitingsweg heeft voor een groot deel een representatieve uitstraling en is naast het autoverkeer georiënteerd op het station Schothorst. De Computerweg is de belangrijkste structuurbepalende lijn en loopt door tot aan het plein voor station Schothorst. Het profiel is zeer breed opgezet en het wordt naast grote groene ruimtes begeleid door kantoren. Nabij het station zijn de meeste kantoren aanwezig. Verder van het station af richting het knooppunt Hoevelaken wordt het gebied meer ingevuld met diverse bedrijfsgebouwen. Aan de zuidzijde van het station is een scholengemeenschap gevestigd.
Dwars door het gebied loopt een fietspad (De Hoefseweg). Dit fietspad vormt de verbinding tussen de oude binnenstad en Vathorst. Het fietspad loopt langs het spoor verder in het oostelijk deel van het gebied.
Langs het spoor richting Apeldoorn ligt ter hoogte van het waterwingebied (ten zuiden van het spoor) een 'groen-blauw' zone. Dit gebied werd bij de planvorming beschouwd als onderdeel van het waterwingebied. Functioneel gezien is dat in de huidige situatie nu niet zo. Deze groene zone schermt het spoor af, levert een bijdrage aan de groene beleving en is ecologisch waardevol.

Oostelijk deelgebied (zone oksel knooppunt Hoevelaken)

De ruimtelijke structuur van het gebied ten oosten van de ontsluitingsweg heeft een min of meer orthogonale (rechthoekige) opzet. De Computerweg, Terminalweg en Basicweg zijn de hoofdontsluitingswegen van het gebied. Zij vormen twee lussen door het gebied. Het gaat hier om brede profielen die begeleid worden door groen en water. De bedrijfskavels die grenzen aan deze ontsluitingswegen worden hier direct op ontsloten. Haaks op deze wegen liggen de ontsluitingswegen waarop de overige kavels worden ontsloten. Binnen het gebied vormen twee groene structuurlijnen een bijdrage aan de orthogonale structuur. Deze lijnen (De Hoefseweg en het Digitaalpad) zijn bedoeld voor langzaam verkeer. De Hoefseweg is een oude structuurlijn die vroeger het achterland met de binnenstad verbond. Met de komst van de snelwegen is dit verloren gegaan en loopt de verbinding via het spoor verder. De bedrijfsgebouwen zijn niet op deze langzame verkeersroute georiënteerd. Opvallend is dat er binnen het gebied nauwelijks sprake is van een duidelijke oriëntatie. Dit wordt veroorzaakt door de diversiteit aan bedrijfsgebouwen en het ontbreken van verbijzonderde plekken binnen de structuur of architectuur.

Stedenbouwkundige visie voor De Hoef

Binnen het plangebied is er op dit moment sprake van leegstand en het is onduidelijk hoe de kantorenmarkt zich in de toekomst ontwikkelt. Het omvormen van kantoor en of bedrijfspanden naar andere functies (zoals, zorg, onderwijs, wonen) is al een veel gehoorde vraag. Dit behoort tot de mogelijkheden mits het niet leidt tot nadelige gevolgen voor de kwaliteit van de bestaande omgeving.
Aangezien er al veel terrein is uitgegeven en het aanwezige groen op de kavels zelf zeer kwetsbaar is, is het aanwezige openbaar groen in het gebied belangrijk. Het zorgt voor eenheid binnen de diversiteit aan bebouwing en kavelindeling en bovendien draagt het bij aan een goed vestigingsklimaat.

Het ligt in de verwachting dat er in de toekomst rondom het stationsgebied ontwikkelingen te verwachten zijn als het gaat om de ruimtelijke inrichting en functieverandering van de gebouwen. Hierop is geanticipeerd door gemengd te bestemmen. De precieze ontwikkelingen zijn echter nog niet concreet waardoor over ruimtelijk-fysieke aspecten in het bestemmingsplan niets nieuws is opgenomen. De bebouwingsmogelijkheid van het vigerende bestemmingsplan is overgenomen.

4.1.3 Calveen

Ruimtelijke opbouw

Het bedrijventerrein Calveen wordt gezien als een aanvulling op de Hoef en Isselt. Ten tijde van de realisatie was Isselt al geheel uitgegeven en de Hoef had alleen nog grote kavels beschikbaar. De invulling van Calveen werd complementair gezien aan De Hoef waarbij Calveen juist ruimte bood voor middelgrote en kleine kavels met aan de randen (A1, Rondweg Noord en de noordwestzijde) ruimte voor kwaliteitssegment. In de noord-westhoek is ruimte voor bedrijven in combinatie met woningen mogelijk gemaakt. Het bedrijfsterrein is 46 ha. groot met ongeveer 31 ha uitgeefbaar gebied.

Calveen heeft een driehoekige vorm in de stedenbouwkundige plattegrond. De ruimtelijke structuur van het terrein wordt gevormd door een netwerk van wegenstelsels waarbij de hiërarchie bepaald wordt door het profiel van de openbare ruimte. De bebouwingsmogelijkheden binnen de ruimtelijke structuur zijn ruim en de regels zijn beperkt waardoor zowel grootschalige als kleinschalige bedrijvigheid in het gebied mogelijk is. Dit resulteert in een grote verscheidenheid aan architectuur, bouwvolumes en terreininrichting. De hoofdstructuur van het gebied kent een rechthoekige opzet waarbij sprake is van vier stroken die haaks op de snelweg staan. De stroken worden doorkruist door de hoofdontsluitingswegen de Maanlander en de Ruimtevaart. De Ruimtevaart is de belangrijkste hoofdontsluiting. Het profiel is ruim opgezet met het aanwezige water, de rijweg, een vrij liggend fietspad en de begeleidin van het groen. De wegen haaks op de Ruimtevaart zijn allen voorzien van een middenberm welke een belangrijke bijdrage leveren aan een samenhangend straatbeeld.
De randen van het bedrijventerrein zijn zeer divers vorm gegeven. Aan de noordzijde is langs de snelweg een smalle groenstrook opgenomen om het zicht op het maaiveld af te schermen. Bij de bedrijven wordt namelijk veel aan deze zijde geparkeerd.

Aan de zuidzijde heeft het gebied een zeer groene uitstraling doordat er een brede groene zone aanwezig is langs de Rondweg Noord. Deze groene uitstraling is zeer belangrijk voor de representatieve uitstraling van de entree van Amersfoort. Aan de westzijde wordt het karakter bepaald door de aanwezige grote waterpartij langs de Astronaut met daarachter de Oude Zevenhuizerstraat en het sportcomplex. Voor een goede overgang tussen de woonbebouwing en het bedrijventerrein ligt de bebouwingsstrook verder naar achteren ten opzichte van de openbare ruimte dan elders in het gebied.

Als overgang naar het woongebied Nieuwland is aan de noordwestzijde een gebied ontwikkeld voor een combinatie van wonen en werken. Het gebied wordt door een geluidwal afgeschermd van de A1. De woningen behorende bij het bedrijf zijn voor de bedrijfsgebouwen geplaatst. Door de opzet ontstaan er woonstraatjes aan de ene zijde ('t Haartje, Atlas en Apollo) en bedrijfsstraatjes (Ariane) aan de andere zijde. Vrijstaande woningen staan hier voor de eigen bedrijfsunits. Dit concept is op kleinere schaal mogelijk langs 't Haartje. Een ander toegepast woonwerkconcept is het gebied rondom de Ruimtesonde. Hier wordt gewoond boven de bedrijfswoningen.

Stedenbouwkundige visie Calveen

De hoofdstructuur zal behouden worden. Belangrijk is dat in de representatieve zones bedrijven gevestigd blijven die hiertoe een bijdrage leveren. |
Het groene karakter van het gebied wordt voor het grootste deel bepaald door de openbare ruimte. Het groen op de bestaande kavels is zeer beperkt en de ruimte wordt vaak benut voor verkeersafwikkeling en parkeren. Om deze reden is het openbaar groen juist belangrijk voor de eenheid binnen het gebied en een goed vestigingsklimaat. Een bedreiging voor de kwaliteit van het gebied is het parkeren. Binnen het bestemmingsplan is de mogelijkheid aanwezig om de gehele kavel vol te bouwen. Om te voorkomen dat bij wisseling van bedrijven een parkeerprobleem ontstaat, is in de regels opgenomen dat voldaan moet worden aan de gemeentelijke parkeernorm, zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Amersfoort. Gezien de kwetsbaarheid van het openbaar gebied mag parkeren niet ten koste gaan van de aanwezige openbare groenstroken.

4.1.4 De Wieken e.o.

Ruimtelijke opbouw

Het bedrijventerrein De Wieken en omgeving is een gebied dat nog in ontwikkeling is. Het gebied beslaat 223 hectare waarvan ongeveer 57 hectare wordt ingericht als modern functioneel bedrijventerrein. Hier tegenover staat de ontwikkeling van een groene contramal. Deze wordt gevormd door het beekdal van de Barneveldse Beek en zal onder andere voor natuurontwikkeling worden gereserveerd. Dit deel zal overwegend de huidige bestemming (agrarische doeleinden met bestaande woningen) behouden. De aanleg van waterberging en –afvoer van het bedrijventerrein wordt gekoppeld aan de mogelijkheden voor natuurontwikkeling en recreatieve voorzieningen.
Een deel van het gebied is door Rijkswaterstaat aangekocht in verband met het project knooppunt Hoevelaken (zie ook hieronder).
De ruimtelijke structuur van het gebied is gebaseerd op de oude verkavelingstructuur en het behoud van bestaande oude wegen (Hogeweg en Oude Lageweg), bebouwing en groen waardoor er een relatie gelegd wordt met het achterliggende landschap en hiermee het karakter van het gebied wordt bepaald.
Het gebied wordt ontsloten via één hoofdontsluiting die parallel aan de A28 en A1 wordt gelegd. Een bedrijfsverzamelstraat gelegen parallel aan de Hogeweg zorgt voor de verdere ontsluiting van het bedrijventerrein.
Binnen de stedenbouwkundige visie wordt het gebied in drie zones ingedeeld:

• Representatieve zone: Bij entree en langs snelweg/randboulevard;
• Groene boorden: aan weerszijden van de Hogeweg.
• Blauwe boorden: overige gebieden;

Representatieve zones

Het entreegebied en de zone langs de randboulevard en A28 gaan het gezicht vormen van het bedrijventerrein naar de omgeving en bepalen voor een groot deel het totaalbeeld en imago van De Wieken. Hier worden aan ontwerp en uitvoering van gebouwen en buitenruimte hogere eisen gesteld dan in delen van het gebied die minder prominent in beeld zijn.

Entreegebied De Wieken Zuid

Het entreegebied is een belangrijke zichtlocatie en daarmee het visitekaartje voor het bedrijventerrein De Wieken en voor de stad. Om deze bijzondere positie te benutten verruimen wij de functies, zodat er een goede functiemenging binnen deze kavel kan plaatsvinden. Het betreft de toevoeging van leisure, een partycentrum en de uitbreiding van het horecaprogramma. Het verruimen van de functies en de uitbreiding van het horecaprogramma vergroot de kansen voor kwaliteit, levendigheid en de uitstraling van het entreegebied.

Groene boorden

De groene boorden bestaan elk uit twee delen, aan weerszijden van de Hogeweg. Er is een deel dat grenst aan het bedrijventerrein en een deel dat grenst aan agrarisch gebied dat gewijzigd kan worden in een natuur en/of recreatiegebied. Het deel dat grenst aan het bedrijventerrein wordt (behalve enkele bestaande bebouwing) ontsloten via het bedrijventerrein. Het wordt een gebied met een sterk gemengd karakter waar plaats is voor enkele bestaande woningen, 'groene corridors' naar de Hogeweg, ambachtelijke en kleinere bedrijven en woon-werkwoningen.

Het deel dat grenst aan het natuur- en /of recreatiegebied zal naast de huidige bebouwing ingevuld worden met 'groene corridors' en bestemmingen die verenigbaar zijn met de uiteindelijke doelstelling om van het Beekdal een natuur- en/of recreatiegebied te maken. Dit deel wordt ontsloten via de Hogeweg. Dit deel van het gebied is in dit bestemmingsplan niet meegenomen vanwege actualisatie van de visie van dit deelgebied.

Blauwe boorden

De overige delen van het bedrijventerrein vormen de Blauwe boorden. Deze gebieden dienen zo efficiënt mogelijk verkaveld en ingericht te worden als werkgebied. Naast de hoge kwaliteit is functionaliteit en intensief gebruik van de ruimte hier het belangrijkste thema. De kavels liggen niet direct aan de buitenrand en kennen ten opzichte van de andere zones minder beperkingen. Wel geldt voor alle kavels, dat de bebouwing, in combinatie met bebouwing van aangrenzende kavels in zekere mate een straatwand moet vormen.

Voor alle hierboven genoemde zones worden kwaliteitseisen opgesteld en vastgelegd in een beeldkwaliteitsplan dat als toetsingskader geldt voor de welstand.

Landbouwgebied.

Het gebied ten oosten en noorden van de Koedijkerweg maakt onderdeel uit van het oostelijk buitengebied van Amersfoort. Tevens maakt het deel tussen de weg en de Hoevelakensebeek onderdeel uit van de Groen Blauwe Structuur van Amersfoort. Dit gebied blijft in eerste instantie gereserveerd voor grondgebonden landbouw en zal overwegend zijn huidige karakter behouden.

De agrarische bedrijven krijgen een agrarische bestemming met voldoende uitbreidingsmogelijkheden. Er wordt een passende regeling opgenomen voor passend (hergebruik) agrarische bebouwing. Bovendien worden hobbymatige agrarische activiteiten toegestaan. Bij eventuele bedrijfsbeëindiging is ontstenen van het landelijk gebied het primaire uitgangspunt. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van de ruimte voor ruimte regeling van de provincie waarin is vastgelegd dat in ruil voor de sloop van minimaal 1000 m2 bedrijfsbebouwing een woning van maximaal 600 m3 kan worden toegelaten. Daarnaast is het mogelijk om onder voorwaarden landgoederen in het gebied te realiseren. De ontwikkeling van nieuwe landgoederen is een kleinschalige vorm van 'rood-voor-groen'. Met nieuwe landgoederen kunnen de doelstellingen die de groenblauwe structuur heeft geformuleerd worden bereikt: het landschap wordt toegankelijk voor wandelaars en fietsers, er wordt natuur ontwikkeld en de landschappelijke kwaliteiten worden versterkt. In het gebied is de mogelijkheid aanwezig voor herinrichting van de oevers van de beken ten behoeve van de realisering van de ecologische infrastructuur. Daarnaast zal de vroegere Horstbeek worden hersteld met gebruikmaking van de nog aanwezige waterlopen.

Natuurgebied

In het beekdal van de Barneveldse Beek is een zone direct grenzend aan de groene boorden ingericht voor zowel waterberging als natuurontwikkeling. De waterberging is aangelegd in de vorm van een nieuwe beek, ongeveer op de plaats van de voormalige Horstbeek. Deze waterberging dient tevens als buffer tegen verdroging van de gronden in het beekdal. Om een voldoende hoog peil te handhaven zal gedurende een deel van het jaar water uit de Hoevelakense Beek of de Esvelderbeek worden aangevoerd. In het gebied is een fiets/voetpad aangelegd als recreatieve ontsluiting.

Wabo projectbesluit voor de bouw van een tuincentrum op de "Wieken-Vinkenhoef"

Op 4 juli 2012 is een gefaseerde aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de bouw van een tuincentrumcomplex aan de Zonnecel 15 en 17 op het bedrijventerrein De Wieken-Vinkenhoef. De initiatiefnemer wil een tuincentrum bouwen met bijbehorend (ondergeschikt) nevenassortiment en nevenactiviteit. Op 9 april 2013 heeft de raad besloten een definitieve verklaring van geen bedenkingen te verlenen in het kader van de Wabo-projectbesluit procedure. Ook de omgevingsvergunning voor het tuincentrum is verleend, er is geen beroep ingediend waardoor het plan onherroepelijk is. Het onherroelijke projectbesluit is één op één overgenomen in voorliggend plan.

Locatie plangebied (bij kruisje in het rood)

Geldend uitwerkingsplan

Het projectgebied is gelegen in het uitwerkingsplan “De Wieken-Vinkenhoef, Uitwerkingsplan fase II” (door ons college vastgesteld op 11 april 2006). In het geldende uitwerkingsplan hebben de gronden van het projectgebied de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden I'. Op deze gronden zijn volgens de voorschriften bedrijven toegestaan in de categorieën 1A t/m 5B van de Staat van bedrijfsactiviteiten, ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en waterpartijen, met de daarbij behorende gebouwen en andere bouwwerken.

Strijdigheden met het geldende uitwerkingsplan:

• 1. Het gebouw voor het tuincentrum overschrijdt de bebouwingsgrens met 3 meter.
• 2. Het projectgebied overschrijdt het maximaal toegestane bebouwingspercentage binnen de aanduiding 'randboulevardzone'.
• 3. Het plan voldoet niet aan het minimum bebouwingspercentage dat in de rooilijn moet worden gebouwd.
• 4. In het bouwplan wordt de voorgeschreven bouwhoogte van 12 meter niet overal gehaald.
• 5. Het door de initiatiefnemer gewenste assortiment past niet binnen de regels van het uitwerkingsplan “De Wieken-Vinkenhoef, Uitwerkingsplan fase II”.

De ruimtelijke onderbouwing “Ranzijn tuin en dier” is als bijlage 9 bij de toelichting opgenomen.

4.1.5 Nijkerkerstraat

Het gebied Nijkerkerstraat is gelegen in de noordwestelijke oksel van de A28. Het gebied heeft nog een agrarische uitstraling met in het zuiden bij het viaduct van de A1 een kleinschalig gemengd gebied van wonen en bedrijvigheid. Het gebied ten oosten van de Nijkerkerstraat maakt onderdeel uit van de Groen Blauwe Structuur. Het dient als overgangszone tussen Amersfoort en Nijkerkerveen. Dit gebied heeft als hoofdfunctie landbouw en fungeert als recreatief overloopgebied. Het gebied is een bufferzone tussen het natuurgebied nabij de Wieken en het gebied ten noorden van Vathorst. Nieuwe Landgoederen met werkfuncties in een open groengebied grenzend aan landgoed Hoevelaken zijn hier goed mogelijk. Een alternatieve fietsroute voor de Nijkerkerstraat is een ambitie vanuit de Groen Blauwe Structuur. Aangezien de plannen niet concreet genoeg zijn wordt vooralsnog de huidige situatie in het bestemmingsplan opgenomen waarbij voor de agrarische bedrijven meer functionele mogelijkheden worden geboden, er een mogelijkheid is voor het realiseren van landgoederen en er ingezet kan worden op de ruimte voor ruimte regeling.

Voor het gebied ten westen van de Nijkerkerstraat zijn al diverse ontwikkelingen bedacht, echter dit is nooit concreet geworden. Een deel van het gebied zal ontwikkeld worden voor het vergroten van knooppunt Hoevelaken. Het is nog maar de vraag hoe het overige gebied in de toekomst in gericht kan worden. Vooralsnog wordt er in dit bestemmingsplan uitgegaan van de huidige situatie met de vigerende bestemmingen.

Tijdelijke opslagplaats (TOP) aan de Nijkerkerstraat

Het past in de gemeentelijk duurzame ambities om zo efficiënt mogelijk met het aan- en afvoeren van grond in projecten in Amersfoort om te gaan. Tijdelijke opslagplaatsen dragen daaraan bij.
Het terrein voor de beoogde TOP aan de Nijkerkerstraat is gemeentelijk eigendom en van Rijkswaterstaat. Het terrein van Rijkswaterstaat kunnen we gebruiken, totdat het knooppunt Hoevelaken wordt gereconstrueerd (niet eerder dan in 2016). De locatie Nijkerkerstraat is met beperkte middelen geschikt te maken voor opslag van schone grond en voor een tijdelijke periode. Het betreft een agrarisch gebied dat momenteel niet in gebruik is.
In onderstaand kaartje staan de eigendommen weergegeven. Rood is verkocht aan Rijkswaterstaat in verband met de toekomstige reconstructie van het knooppunt Hoevelaken. Groen is van de gemeente Amersfoort.

RWS heeft al ingestemd met voorlopig gebruik van de locatie als TOP. Gebruik van de locatie als TOP de komende jaren is dus mogelijk. Een deel van het terrein willen we eventueel beschikbaar houden als opslagterrein voor SB (gemeentewerf). Zie afbeelding hieronder.

Om het gebruik van TOP mogelijk te maken is in de verbeelding voor het betreffende gebied een Gebiedsaanduiding (Wro-zone-wijzigingsgebied 3 opgenomen). Burgemeester en wethouders kunnen dan tijdens de komende planperiode van 10 jaar de bestemming wijzigen ten behoeve van "Opslag" zodat de TOP kan worden gerealiseerd. Voorwaarde is wel dat de wijziging niet mag leiden tot een onevenredige beperking van de gebruiksmogelijkheden van de aanliggende gronden en bebouwing.

4.1.6 Vathorst

Het bedrijventerrein is een gebied dat nog in ontwikkeling is. Het wordt ontwikkeld als een hoogwaardig bedrijvenpark. Voor een goede invulling van het stedenbouwkundig plan is een uitgebreide toelichting beschreven. Tijdens het planproces van nieuwe ontwikkelingen zullen voor elke kamer in samenspraak tussen ondernemer en gemeente de randvoorwaarden voor stedenbouw, bebouwing, architectuur, landschap en terreininrichting worden meegegeven.

4.1.6.1 Ruimtelijke opbouw

Het bedrijventerrein Vathorst is gelegen ten noorden van de A1.. Het heeft een langwerpige vorm. Het bedrijventerrein wordt ontsloten vanaf de Boulevard, de hoofdontsluiting van Vathorst. Aan de noordzijde sluit de Boulevard aan op de afslag Amersfoort Noord van de A1. In het zuidoosten verbindt een afslag van de Boulevard het Bedrijventerrein Vathorst met De Wieken via een doorgang onder de A28. Het gehele bedrijventerrein omvat circa 58 hectare. Hiervan is circa 33 hectare bedoeld voor bedrijven (uitgeefbaar). Het restant wordt aangewend voor groen, geluidswal en water.

De stedenbouwkundige structuur is zodanig opgezet dat de ruimten met een publieke en representatieve functie worden gescheiden van ruimten met een technisch-functioneel gebruik zoals expeditie, bevoorrading en opslag.

Het gebied van het bedrijventerrein is verdeeld in vier plandelen met elk een eigen identiteit. De inrichting van de openbare ruimte en de overgang tussen privé en openbaar zorgen voor de samenhang. Elk plandeel heeft een andere ruimtelijke opbouw, kavelinrichting en bebouwingstypologie. Hierdoor is het bedrijventerrein in staat om bedrijven met een zeer uiteenlopend karakter en uiteenlopende opbouw en grootte in de structuur op te nemen. De vier plandelen zijn:

" langs de Boulevard

" de Eilanden

" de Geluidswal

" de Accenten (het Verzonken plein, de Knoop en de Heuvel)

stedenbouwkundige opzet

4.1.6.2 Programma

Bedrijvenpark Vathorst onderscheidt zich van de andere werklocaties op beeldkwaliteit. De bedrijvigheid is er relatief 'schoon' en veel bedrijfspanden hebben een kantoorachtige uitstraling. In het vestigingsbeleid houden we vast aan de huidige uitgangspunten, waarbij we met name via voorzieningen enkele nieuwe accenten leggen om de ontwikkeling nieuwe impulsen te geven. Hierbij gaat het om perifere detailhandel in het westelijk deel (overeenkomstig de Nota detailhandel 2011 en het besluit van de raad d.d. 3 juli 2012), fitness/dansschool, bovenregionale, grootschalige leisure, hotel/congres, onderwijs en zorg.

4.1.6.3 Groen

Continuïteit in de groenstructuur is een belangrijke factor voor de kwaliteit. Het bedrijventerrein heeft daarom een groen raamwerk dat bestaat uit twee lineaire elementen en de tussenliggende dwarsverbindingen. Deze structurele groenelementen zijn een belangrijk onderdeel van de ruimtelijke samenhang van het bedrijventerrein ten behoeve van het samenbinden van het thema “wereld van verschil”. Naast bovengenoemde groenelementen wordt in dit kader ook door middel van een groene omlijsting van de bedrijfskavels (de Groene Plint) een structuur aangebracht in het groen op kavelniveau.

De Geluidswal

De Geluidswal is een continue, drie kilometer lange groenstructuur met bebouwde accenten erin tussen de (in de toekomst) groene afvalberg en knooppunt Hoevelaken.

De Geluidswal heeft een asymmetrisch profiel, zodat elke zijde op de meest optimale manier kan reageren op de omgevingscondities en potenties kan scheppen voor de ontwikkeling en het gebruik. Er wordt een contrast aangebracht tussen de zuidhelling die een natuurlijk karakter heeft met grasvegetatie en de noordhelling die een meer gecultiveerd karakter heeft met gras, boomgroepen en accentbeplantingen. Doordat de zuidhelling grenst aan de snelweg krijgt deze geen verblijfsfunctie en een relatief steile helling van 1:2. Gezien de gunstige positionering op de zon is deze kant ecologisch het meest interessant De noordhelling van de Geluidswal heeft een verblijfskarakter en een flauwere helling van 1:3 en zal op enkele punten worden verbijzonderd door een uitkijkpost.

De Boulevard en de watergang

Het groen langs de Boulevard is een onderdeel van de groene ring, die met bomen door heel Vathorst ligt. De watergang parallel aan de Boulevard krijgt aan de Boulevardzijde (de zonzijde) een natuurlijk oeverprofiel met een flauwe helling van 1:3, waarlangs een rietkraag ligt. De natuurlijke oever sluit aan op de berm van de Boulevard. De andere oever krijgt een steilere helling van 1:2 en bestaat uit gras met losse boomgroepen.

Entree en Groene Wig

De Entrees hebben een groen karakter door een profiel met aan twee zijden van de rijbaan een brede grasberm (circa 3.70m) met rijen grote bomen. De Groene Wiggen hebben aan beide zijden een smallere berm met lage beplanting (2,50 m) en grote bomen. Op de overgang tussen de plandelen Langs de Boulevard en het Verzonken Plein ligt een bijzondere Groene Wig die bestaat uit een karakteristieke bestaande en te handhaven houtwal waarlangs aan de noordzijde de oorspronkelijke greppel ligt.

De Groene Plint

De Groene Plint is een essentieel onderdeel van het totale groen op het bedrijventerrein. Het is een groene omlijsting van de bedrijfskavels. Deze omlijsting is drie meter breed, mag niet met gebouwen worden bebouwd en bevindt zich op het uitgeefbare terrein. Voor de Groene Plint gelden diverse inrichtingsmogelijkheden. Reclame-uitingen mogen niet worden geplaatst in de Groene Plint. De Groene Plint vormt (op uitgeefbaar terrein) de groene omlijsting van de kamers.

4.1.6.4 Water

De waterafvoer en -berging op het bedrijventerrein wordt verzorgd door de watergang die langs de Boulevard is geprojecteerd. Door middel van duikers worden de kruisingen met de entrees van het bedrijventerrein vormgegeven. De watergang is circa 8,5 m breed en bijna 1,5 m diep. Het watersysteem kent twee peilvakken: ten zuiden van de spoorlijn is het waterpeil 1,7 m +N.A.P. en ten noorden van de spoorlijn is het waterpeil 1,2 m +N.A.P.

Ter hoogte van de spoorlijn zal tussen deze twee peilniveaus een stuw komen. Alle bedrijven worden met betrekking tot hemelwaterafvoer aangesloten op het verbeterd gescheiden rioolstelsel, met uitzondering van de bedrijven langs de watergang, parallel aan de boulevard.

Ter hoogte van de Heideweg doorkruist de Malewetering, die deel uitmaakt van de natte ecologische hoofdstructuur in Vathorst, het bedrijventerrein. Via een duiker onder de A1 vervolgt de Malewetering haar route buiten het bedrijventerrein. Direct na de duiker ligt in het bedrijventerrein een verbreding van het water die dient als "herstel"- plek voor dieren en pas daarachter wordt een stuw geplaatst.

Voor de verdere uitwerking van de beeldkwaliteitseisen in Vathorst wordt verwezen naar het Beeldkwaliteitsplan van Vathorst welke is opgenomen als bijlage 3 bij de regels.

4.1.7 Isselt

 

Ruimtelijke opbouw

Bedrijventerrein Isselt ligt aan de westkant van de stad. Het heeft een langwerpige, oost - west gerichte vorm die vanuit de rand van de binnenstad tot in het westelijke buitengebied doorloopt. Aan de noordzijde wordt het terrein begrensd door de Eem, aan de zuidzijde door de Amsterdamseweg en het Soesterkwartier.
De oudste delen van het bedrijventerrein concentreren zich nabij de binnenstad en zijn gelieerd aan de oorspronkelijke haven- en overslagfuncties. Vanaf de jaren vijftig is hierop aansluitend de ontwikkeling van het bedrijventerrein ingezet, functioneel duidelijk gescheiden van overige functies als wonen. Uiteindelijk is het terrein doorgegroeid tot aan de gemeentegrens met Soest. De steeds aanwezig gebleven relatie met het water is terug te zien in o.a. de Insteekhaven.

Isselt is met ca 190 ha het grootste bedrijventerrein in Amersfoort. De aard van de bedrijven is traditioneel, gericht op industrie, handel en nijverheid. In de loop der jaren is dat palet uitgebreid met kantoren, voorzieningen en detailhandelsvestigingen, verspreid over het terrein.

De ruimtelijke opzet is helder en bestaat uit een overwegend rechthoekig stratenpatroon. De Nijverheidsweg vormt de centrale ontsluitingsas door het gebied. De geleidelijke, van oost naar west verlopende ontwikkeling is af te lezen aan de omvang van de kavels en de vormgeving van gebouwen en openbare ruimte; naar het westen toe worden de kavels ruimer en is er (plaatselijk) meer aandacht voor de vormgeving van de gebouwen.

De ruimtelijke hoofdstructuur van Isselt wordt in eerste instantie gevormd door de ontsluiting- en groenstructuur. Deze primaire structuur wordt gevormd door de Amsterdamseweg, de Radiumweg en de Industrieweg en de interne hoofdwegen Nijverheidsweg Noord en de Heliumweg. De overige, secundaire, wegen ontsluiten de afzonderlijke kavels. Het bedrijventerrein kan daarnaast onderverdeeld worden in een drietal verschillende zone's: Kop van Isselt, Isselt Midden en Isselt West (zie hoofdstuk 3). Elke zone heeft in de loop der tijd karakteristieke vestigingskenmerken gekregen, veelal met een gemengd karakter.

4.1.8 De Brand

De Brand wordt gekarakteriseerd door een grote perifere detailhandel langs de laan van Emiclaer met daarachter een groot tenniscentrum. Daarnaast staan kantoorpanden en een hotel die zich oriënteren op de rondweg en snelweg. Het parkeren bevindt zich in het midden van het terrein.