33.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen - 7' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
-
a. aaneengebouwde woningen, halfvrijstaande woningen, vrijstaande woningen,
woningen in gestapelde vorm en woningen voor bijzondere woonvormen, met bijbehorende bouwwerken;
-
b. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' (m) ook voor cultuur, medisch, onderwijs en religie, mits het bedrijfsvloeroppervlak niet meer bedraagt dan 100 m² alsmede voor een informatiecentrum met bijbehorende dienstruimten tot een grondoppervlakte gelijk aan het bestaande hoofdgebouw (Veenslagen 33) en een uitbreiding van maximaal 800 m²;
-
c. ter plaatste van de aanduiding 'dienstverlening' (dv) ook voor dienstverlening, mits het bedrijfsvloeroppervlak niet meer bedraagt dan 100 m²;
-
d. ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie a' (h=a) ook voor maximaal 1 horeca vestiging van de categorie a;
-
e. ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' (gd) ook voor gemeenschappelijke doeleinden, mits het bedrijfsvloeroppervlak niet meer bedraagt dan 100 m² per eenheid;
-
f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bestaand': instandhouding van de bestaande bebouwing waarbij voor de volgende percelen het aangegeven oppervlakte aan bijbehorende erf maximaal gehandhaafd mag blijven:
- Veenslagen 39-41: 1300 m²;
- Veenslagen 33: 4000 m²;
- Veenslagen 47: 3500 m²;
- Duisterweg 3: 1000 m²;
-
g. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' (cw): de bescherming en instandhouding van de cultuurhistorische waarden;
-
h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - te handhaven beplanting' (sg-thb), tevens voor behoud, versterking en/of herstel van de aan deze beplanting eigen zijnde landschappelijke waarde;
-
i. verkeersvoorzieningen in de vorm van wegen, fiets- en voetpaden, in- en uitritten en parkeerplaatsen, met dien verstande dat verkooppunten voor motorbrandstoffen niet zijn toegelaten;
-
j. speelvoorzieningen en groenvoorzieningen;
-
k. water, waterpartijen en waterhuishoudkundige voorzieningen;
-
l. tuinen en erven;
-
m. bij deze bestemming behorende overige voorzieningen, waaronder nutsvoorzieningen,
met dien verstande dat per woning voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Amersfoort zoals die geldt ten tijde van de ontvangst van de aanvraag;
33.2 Bouwregels
Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan die ten dienste staan van de bestemming.
33.2.1 Gebouwen - algemeen
Voor het bouwen van woningen gelden de volgende regels:
-
a. de gebouwen die op de op de verbeelding zijn aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - bestaand' zullen in beginsel in hun huidige omvang en situering worden gehandhaafd. Vervangende nieuwbouw zal op dezelfde plek plaatsvinden, waarbij, behoudens afwijking, niet meer dan één gebouw mag worden gebouwd met handhaving van de bestaande maatvoering voor wat betreft de oppervlakte en de goot- en of bouwhoogte;
-
b. woningen mogen uitsluitend binnen het bestemmingsvlak worden gebouwd, met dien verstande dat bij het vervangen van woningen aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - bestaand' of 'cultuurhistorische waarden' de woning binnen de grens van het aanduidingsvlak moet blijven;
-
c. woningen als bedoeld in 33.1 onder a worden gebouwd op een afstand van ten minste 5 meter uit de perceelsgrens langs de Duisterweg;
-
d. op gronden met de aanduiding 'programma - wonen' mag ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' ten hoogste het aangegeven aantal woningen worden gerealiseerd, met dien verstande dat het totale aantal woningen in het plangebied Vathorst (Hooglanderveen uitgezonderd) niet meer mag bedragen dan 10.900;
-
e. wanneer op de verbeelding een goot- en/of bouwhoogte staat aangegeven, mag deze goot- en/of bouwhoogte niet worden overschreden;
-
f. wanneer op de verbeelding het aantal bouwlagen staat aangegeven, mag dit aantal bouwlagen niet worden overschreden;
-
g. de afstand van een achtergevel van een woning tot de achtergevel van een achterliggende woning bedraagt ten minste 15 meter, met dien verstande dat dit niet van toepassing is bij hoekoplossingen, patiowoningen en clusterwoningen;
-
h. de afstand tussen de voorgevels van de woningen onderling, dan wel de voorgevels en de achtergevels van woningen onderling, mag niet minder dan 10 meter bedragen, met dien verstande dat dit niet van toepassing is bij hoekoplossingen, patiowoningen en clusterwoningen;
-
i. de voor-, achter- en zijgevels zoals deze bij realisatie van de hoofdgebouwen ontstaan worden, onverminderd het bepaalde in 33.2.2, aangemerkt als bebouwingsgrens waarbinnen de hoofgebouwen dienen te woren gebouwd, met dien verstande dat de bouwdiepte in ieder geval mag bedragen:
- voor aaneengebouwde woningen: 9 meter;
- voor halfvrijstaande woningen: 10 meter;
- voor vrijstaande woningen: 12 meter;
-
j. de goothoogte en de hoogte zoals deze bij de realisatie van de hoofdgebouwen ontstaan, worden aangemerkt als maximale goothoogte en hoogte waarbinnen de hoofdgebouwen dienen te worden gebouwd;
-
k. voor zover de hoogte van nieuwe woningen meer bedraagt dan de hoogte van de meest nabijgelegen bestaande woning in of grenzend aan het plangebied, zal de afstand van de nieuwe woning tot aan de bestaande woning tenminste gelijk zijn aan de hoogte van de nieuwe woning. Peilmoment van de bestaande woning is het moment van terinzagelegging van ontwerpbestemmingsplan 'Vathorst' (d.d. 15 september 1998);
-
l. kelders die zijn gelegen geheel onder het maaiveld zijn overal toegestaan waar gebouwen zijn toegestaan, waarbij het bebouwingspercentage mag worden overschreden.
33.2.2 Bijbehorende bouwwerken en overkappingen
Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken en overkappingen gelden de volgende regels:
-
a. mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat een bijbehorend bouwwerk op een afstand van niet minder dan 1 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw, dan wel achter het verlengde daarvan, dient te worden gebouwd;
-
b. in aanvulling op het gestelde onder a geldt bovendien dat binnen afstand van 5 meter uit de perceelsgrens langs de Duisterweg uitsluitend omgevingsvergunningvrije bijbehorende bouwwerken mogen worden gebouwd;
-
c. de goothoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken mag niet meer bedragen dan de hoogte van de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw waartoe deze bebouwing behoort, vermeerderd met 0,30 m;
-
d. de goothoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken mag niet meer bedragen dan 3 m;
-
e. de bijbehorende bouwwerken mogen plat worden afgedekt of met een dakhelling kleiner dan 45°; indien de dakhelling van het hoofdgebouw groter is dan 45° mogen de aan- en bijgebouwen een dakhelling overeenkomstig het hoofdgebouw hebben;
-
f. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken mag:
-
1. voor percelen tussen de 0 m2 en 100 m2 bij elke woning niet meer bedragen dan 20% van de bij de woning behorende kavel, met een maximum van 20m2;
-
2. voor percelen tussen de 100 m2 en 500 m2 bij elke woning niet meer bedragen dan 20 m2, vermeerderd met 14% van het meerdere van 100 m2 van de bij de woning behorende kavel, met een maximum van 75 m2;
-
3. voor percelen groter dan 500 m2 bij elke woning niet meer bedragen dan 75 m2, vermeerderd met 2,5% van het meerdere van 500 m2 van de bij de woning behorende kavel, met een maximum van 100 m2;
-
g. Bij de berekening van de gezamenlijke oppervlakte als bedoeld onder e wordt de oppervlakte van bijbehorende aangebouwde bouwwerken aan de voorzijde niet meegerekend;
-
h. het bouwen van bijbehorende bouwwerken mag niet tot gevolg hebben dat een stedenbouwkundig onaanvaardbare situatie ontstaat en/of dat het aansluitend terrein voor meer dan 50% wordt bebouwd dan wel dat de oppervlakte die op grond van het bestemmingsplan voor bebouwing in aanmerking komt met meer dan 50% wordt overschreden;
33.2.3 Bijbehorende bouwwerken (erkers en ingangspartijen)
In afwijking van het bepaalde in artikel 33.2.2, onder a mag een bijbehorend bouwwerk, zoals een erker en een ingangspartij voor de voorgevel van de woning worden gebouwd, indien voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
-
a. de diepte van het bijbehorende bouwwerk mag, gerekend vanaf de voorgevel van de woning maximaal 1,5 meter zijn, mits de diepte van de overblijvende, niet met gebouwen bebouwde voortuin ten minste 2,5 m bedraagt;
-
b. de goothoogte van het bijbehorend bouwwerk mag niet meer bedragen dan de hoogte van de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw waartoe deze bebouwing behoort, vermeerderd met 0,30 meter;
-
c. de oppervlakte van het bijbehorend bouwwerk voor de voorgevel mag niet meer bedragen dan 12 m2;
-
d. het bijbehorend bouwwerk mag minimaal 1 m uit de erfgrens worden geplaatst;
-
e. het bijbehorend bouwwerk mag maximaal 2/3 van de breedte van de voorgevel beslaan;
-
f. het bijbehorend bouwwerk aan de voorzijde mag niet worden gebruikt als (uitbreiding van) bergingen en schuren.
33.2.4 Bijbehorende bouwwerken (bergingen in de voortuin)
In afwijking van het bepaalde in artikel 33.2.2, onder a mag een bijbehorend bouwwerk in de voortuin worden gebouwd, indien voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
-
a. het is feitelijk onmogelijk om een vanaf de openbare weg toegankelijke berging op het achter- of zijerf te realiseren;
-
b. de hoogte mag niet meer bedragen dan 1,40 m;
-
c. de berging is slechts toegankelijk vanaf het eigen erf en wordt gebouwd op een afstand van niet minder dan 0,5 m vanuit de erfgrenzen met het openbaar gebied;
-
d. de oppervlakte mag niet meer bedragen dan 3 m2, mits de oppervlakte van de overblijvende, niet met gebouwen bebouwde voortuin ten minste 2/3 van de voortuin bedraagt;
-
e. er is geen sprake van een gemeentelijk- of rijksmonument en/of een beschermd stadsgezicht.
33.2.5 Andere bouwwerken
Voor andere bouwwerken gelden de volgende regels:
-
a. het plaatsen van hekwerken op het hoofdgebouw ten behoeve van een dakterras is alleen toegestaan onder de volgende voorwaarden:
-
1. het hekwerk op het dakterras dient terug te liggen ten opzichte van de dakrand;
-
2. het hekwerk dient transparant te zijn;
-
3. het hekwerk dient ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw;
-
4. het hekwerk mag maximaal 1,20 meter hoog zijn;
-
5. het hekwerk mag niet leiden tot een overschrijding van de maximale bouwhoogte;
-
b. het plaatsen van hekwerken op een bijbehorend bouwwerk ten behoeve van een dakterras is alleen toegestaan onder de volgende voorwaarden:
-
1. het hekwerk dient ondergeschikt te zijn aan het bijbehorend bouwwerk;
-
2. het hekwerk dient transparant te zijn;
-
3. het hekwerk mag maximaal 1,20 meter hoog zijn;
-
4. het bijbehorend bouwwerk waarop het hekwerk wordt geplaatst bevindt zich direct aan de achtergevel van het hoofdgebouw;
-
c. het plaatsen van een trap van de tuin naar een balkon of dakterras is alleen toegestaan onder de volgende voorwaarden:
-
1. de hoogte van het hekwerk van de trap mag niet hoger zijn dan de hoogte van het hekwerk op het balkon of dakterras;
-
2. de trap dient minimaal 1 meter uit de erfgrens geplaatst te worden;
-
3. het plaatsen van de trap is alleen toegestaan indien op de eerste etage de woonkamer is gesitueerd;
-
4. het balkon of dakterras bevindt zich aan de achtergevel.
-
d. voor het bouwen van overige andere bouwwerken geldt dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan daarbij hierna is aangegeven:
|
bouwwerken
|
max. bouwhoogte
|
| palen en masten, zoals licht- en vlaggenmasten
|
9 m
|
| luifels en ander straatmeubilair
|
4 m
|
| overkappingen met een open constructie, waaronder pergola's
|
3 m
|
| erf- en perceelsafscheidingen voor de voorgevel
|
1 m
|
| overige erf- en perceelsafscheidingen en
|
2 m
|
| overige andere bouwwerken
|
3 m
|
33.3 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening, nadere eisen stellen met betrekking tot de plaats en afmetingen van bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken, voor zover nodig ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken.
33.5 Specifieke gebruiksregels
33.5.1 Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten
Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten zijn toegestaan, met inachtneming van de volgende regels:
-
a. het beroep of bedrijf door de bewoner van de woning wordt uitgeoefend welke bewoner maximaal 2 medewerkers mag hebben;
-
b. het gebruik van de woning en de bijbehorende bouwwerken voor beroep of bedrijf niet mag leiden tot een (onevenredige) afbreuk of aantasting van:
-
1. het woonkarakter van de woning;
-
2. de ruimtelijke uitwerking of uitstraling van de (primaire) woonfunctie;
-
3. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bebouwing;
-
4. het woongenot en de woonsituatie van de aangrenzende gronden en bebouwing;
-
5. het woonkarakter en woonmilieu van de straat, buurt of wijk.
-
c. er geen sprake is van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis;
-
d. maximaal 35% van de bebouwde oppervlakte van de woning en de bijbehorende bouwwerken mag worden benut voor het beroep of bedrijf, met een maximum van 75 m²;
-
e. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige invloed heeft op de parkeerbehoefte in de openbare ruimte;
-
f. er geen beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten in de openbare ruimte rond de woning mogen plaatsvinden, met uitzondering van in- en uitladen;
-
g. het geen milieuvergunningsplichtige of meldingsplichtige bedrijven in het kader van de Wet milieubeheer betreft, zoals deze luidt op het tijdstip van het verkrijgen van rechtskracht van dit plan, met dien verstande dat in ieder geval zijn toegestaan de activiteiten die in de van deze regels deel uitmakende bijlage 2 Staat van bedrijfsactiviteiten voor de regeling beroep en bedrijf aan huis2 zijn aangemerkt als categorie A, dan wel daarmee gelijk kunnen worden gesteld voor wat betreft hun ruimtelijke uitwerking voor de omgeving;
-
h. geen buitenopslag plaatsvindt;
-
i. reclame-uitingen maximaal 0,15 m² zijn en plat tegen de gevel worden gemonteerd of vrijstaand op een maximale hoogte van 1 meter op eigen terrein.
33.5.2 Kamerverhuur
Burmeester en wethouders kunnen bij een omgevingvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 33.1 voor het gebruiken van een woning voor kamergewijze verhuur, met dien verstande dat moet worden voldaan aan de in Amersfoort geldende normen voor omzetting naar kamerverhuur zoals vastgelegd in paragraaf 3.1 van de 'Huisvestingsverordening Amersfoort 2011' en hoofdstuk 3 van de 'beleidsregels woonruimteverdeling gemeente Amersfoort'.
33.5.3 Strijdig gebruik
Tot een gebruik, strijdig met de bestemming, wordt in ieder geval gerekend:
-
a. het gebruik van vrijstaande gebouwen als woonruimte;
-
b. het gebruik van garageboxen voor bedrijfsmatige opslag en overige activiteiten met een bedrijfsmatig karakter.
33.6 Afwijking van de gebruiksregels
33.6.1 Publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 33.5.1 onder c ten behoeve van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis, met dien verstande dat:
-
a. voldaan wordt aan de in Amersfoort geldende parkeernormen, waarbij de parkeereis op eigen terrein wordt opgelost;
-
b. wanneer de parkeereis niet (volledig) op eigen terrein kan worden opgelost, de extra parkeerbehoefte wordt opgevangen op al aanwezige parkeerplaatsen in de openbare ruimte tot een maximum van 3 parkeerplaatsen, mits het betreffende gebied de extra parkeerdruk kan opvangen;
-
c. voor het overige wordt voldaan aan de onder lid 33.5.1 genoemde voorwaarden.
33.6.2 Bedrijfsvloeroppervlak
Burgemeester en wethouders kunnen, daar waar sprake is van een van de aanduidingen 'dienstverlening' en/of 'gemengd', bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 33.1 onder e voor het vergroten van het bedrijfsvloeroppervlak tot een oppervlakte maximaal gelijk aan de oppervlakte van de bestaande gebouwen mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken.
33.6.3 Kamerverhuur
Burmeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 33.1 voor het gebruiken van een woning voor kamergewijze verhuur, met dien verstande dat moet worden voldaan aan de in Amersfoort geldende normen voor omzetting naar kamerverhuur zoals vastgelegd in paragraaf 3.1 van de 'Huisvestingsverordening Amersfoort 2011' en hoofdstuk 3 van de 'beleidsregels woonruimteverdeling gemeente Amersfoort'.