Utrechtseweg 371 375 en Utrechtseweg 302

6.2 De bestemmingen

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.

• Inleidende regels

In de inleidende regels staan de bepalingen die nodig zijn om de overige regels goed te kunnen hanteren. De begripsbepalingen (artikel 1) bevatten een uitleg van de in het plan gebruikte begrippen die niet tot de algemeen bekend veronderstelde begrippen gerekend worden. De wijze van meten (artikel 2) bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van hoogten, oppervlakten, inhoud etc.

Omdat in dit bestemmingsplan ook de inhoud van de nieuw te bouwen woningen is vastgelegd, is het van belang de daarvoor te hanteren begrippen helder op een rijtje te hebben.

De inhoud van een woning wordt als volgt gemeten: tussen de hoogte van het peil, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen, met dien verstande dat:
1. de halfverdiepte of ondergrondse ruimten (souterrain of kelder) worden meegeteld bij de berekening van de inhoud voor het gedeelte van het volume dat zichtbaar is vanaf het maaiveld;
2. terrassen en balkons niet worden meegeteld bij de berekening van de inhoud.

Onder peil voor een woning wordt verstaan: de gemiddelde hoogte van het direct aan de gevel aansluitende maaiveld.

Om daarover geen misverstanden te laten ontstaan wordt de regeling ten aanzien van de berekening van de inhoud hierna toegelicht. In algemene zin geldt dat alleen het gedeelte dat zichtbaar is vanaf het maaiveld meetelt in de berekening van het bouwvolume. Het maximaal toegestane volume wordt te allen tijde berekend vanaf het direct aan de woning aansluitende maaiveld. Als er sprake is van een hoogteverschil tussen de aangrenzende maaivelden, dan wordt een denkbeeldige lijn getrokken van het ene naar het andere maaiveld (= de gemiddelde terreinhoogte van het direct aan de woning aansluitende maaiveld). Alles wat daarboven zit telt mee in de volumeberekening. Woningen kunnen dus "opgetild" worden. In dat geval telt alleen een deel van de ondergelegen kelder (souterrain), het zichtbare deel, dus mee in de volumebepaling. Kelders die geheel (aan alle kanten dus) onder het direct aan de gevel aansluitende maaiveld zijn gelegen en dus niet zichtbaar zijn, tellen dus niet mee in de berekening van de inhoud. Ter illustratie zijn hierna tekeningen opgenomen van de wijze van berekenen van de inhoud.

figuur: de gearceerde gedeelten tellen niet mee in de berekening van de inhoud

figuur: de gearceerde gedeelten tellen niet mee in bouwvolume

Op de verbeelding is de bouwhoogte van de woningen vastgelegd. De bouwhoogte wordt als volgt gemeten: vanaf de bovenzijde van de afgewerkte begane grondvloer tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

• Bestemmingsregels

De bestemmingen beginnen telkens met een bestemmingsomschrijving, waarin in algemene bewoordingen wordt aangegeven waarvoor de gronden, waaraan de desbetreffende bestemming is toegekend, mogen worden gebruikt. Deze bestemmingsomschrijving wordt gevolgd door een bepaling waarin staat aangegeven onder welke voorwaarden bebouwing van deze gronden is toegestaan (bouwregels). Alle regels die op een bepaalde bestemming van toepassing zijn, worden zoveel mogelijk in de bestemmingsregels zelf geregeld. Op deze wijze wordt bij de digitale versie van het plan bij het aanklikken op adres of bestemmingsvlak zo veel mogelijk informatie gegeven zonder dat verder doorgeklikt behoeft te worden.

Bos I (artikel 3)

Het bosgebied met uitzondering van het binnenterrein bij de hof woningen is bestemd voor Bos I. Binnen deze bestemming ligt het accent op de natuur- en landschapswaarden van het gebied. Gelet op de noodzaak daarvan voor de ruimtelijke aanvaardbaarheid van de woningbouw, is in de bestemmingsomschrijving en de algemene gebruiksregels aangegeven dat de inrichting van het gebied moet plaatsvinden volgens het landschapsontwerp voor het perceel Utrechtseweg 371-375 en de Inrichtingsplannen voor het perceel Utrechtseweg 302. De gronden worden primair heringericht voor bos.

De buitenruimte bij de woningen aan de Utrechtseweg 371 en 375 is een gezamenlijke ruimte en hierin zijn geen individuele tuinen mogelijk. Ook bij de nieuw te bouwen villa op het perceel Utrechtseweg 371 zijn binnen deze bestemming geen individuele tuinen mogelijk. In overeenkomsten met de initiatiefnemers is vastgelegd dat de voor bos aangewezen gebieden als zodanig worden (her)ingericht en beheerd.

In deze bestemming zijn kleinschalige nutsvoorzieningen mogelijk en in- en uitritten naar uitsluitend de villa. Ter plaatse van de aanduiding ontsluiting (os) kan een ontsluitingsweg worden aangelegd. Er kunnen nadere eisen worden gesteld aan de plaats, het aantal en de afmetingen van de in- en uitritten, aan de ontsluitingsweg en aan de gebouwen en andere bouwwerken. Gebouwde terreinafscheidingen zijn uitsluitend mogelijk op de plangrens.

Vanwege het belang van de kwaliteiten van natuur en landschap is een vergunningstelsel opgenomen voor een aantal met name genoemde werken en werkzaamheden. In de bestemming Bos I mag niet worden geparkeerd en evenmin zijn tuinen mogelijk.

Bos II (artikel 4)

Het binnenterrein bij de hofwoningen is bestemd voor Bos II. Ten opzichte van de andere bosgebieden in het plangebied is hier voor een aparte bestemming gekozen. In afwijking van de gronden met de bestemming Bos I kunnen in het gebied met de bestemming Bos II om redenen van flexibiliteit ontsluitingswegen worden aangelegd, zonder dat daarvoor een specifieke aanduiding op de verbeelding is opgenomen. Bovendien zijn op deze gronden bij wijze van recht ook speelvoorzieningen toegestaan.

Binnen deze bestemming liggen ook natuur- en landschapswaarden. Gelet op de noodzaak daarvan voor de ruimtelijke aanvaardbaarheid van de woningbouw is in de bestemmingsomschrijving en de algemene gebruiksregels aangegeven dat de inrichting van het gebied moet plaatsvinden volgens het landschapsontwerp voor percelen Utrechtseweg 371-375. De buitenruimte bij de hofwoningen is een gezamenlijke ruimte en hierin zijn geen individuele tuinen mogelijk.

Vanwege het belang van de kwaliteiten van natuur en landschap is ook hier een vergunningstelsel opgenomen voor een aantal met name genoemde werken en werkzaamheden. In de bestemming Bos II mag eveneens niet worden geparkeerd, zijn geen tuinen mogelijk en evenmin terreinafscheidingen.

Zowel in de bestemming Bos I als Bos II is de mogelijkheid opgenomen om onder voorwaarden af te wijken van het landschapsontwerp en inrichtingsplannen/-schetsen van de desbetreffende gebieden. Op de gronden met de bestemmingen Bos I en Bos II kunnen burgemeester en wethouders voorts, met het oog op de instandhouding, bescherming en ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden, nadere eisen stellen aan de plaats, afmetingen en vormgeving van gebouwen, andere bouwwerken en de inrichting van onbebouwde gronden, waaronder de plaats, het aantal en de afmetingen van in- en uitritten en ontsluitingswegen.

Tuin (artikel 5)

De voortuinen van de woningen op het perceel Utrechtseweg 302 en de tuin bij de Rietveldvilla zijn bestemd voor tuin. Binnen deze bestemming zijn, behoudens erkers en ingangspartijen, uitsluitend andere bouwwerken toegestaan. Ook parkeren met bijbehorende in- en uitritten is mogelijk in deze bestemming.

Verkeer-Verblijfsgebied (artikel 6)

Het gedeelte van de Bosweg op Amersfoorts grondgebied is bestemd voor Verkeer-Verblijfsgebied.

Wonen (artikel 7, 8 en 9)

Deze bestemming maakt de realisatie van woningen mogelijk. Voor alle te bouwen woningen zijn op de verbeelding bouwvlakken opgenomen. De woningen en gebouwde parkeervoorzieningen dienen binnen de bouwvlakken te worden gebouwd. Binnen en buiten de bouwvlakken maar binnen de bestemming zijn ook terrassen en andere bouwwerken mogelijk. De in- en uitritten van de woningen zijn (mede) geregeld in de bestemming Bos II.

Op het perceel Utrechtseweg 371 liggen de vlakken voor de hofwoningen respectievelijk appartementen (Wonen 1 respectievelijk Wonen 4) volledig in het bos. Dat wonen in het bos komt mede tot uitdrukking door de woonbestemming te beperken tot uitsluitend het bouwvlak en buiten het bouwvlak geen tuinbestemming op te nemen. Het gezamenlijke aantal woningen binnen de bestemming Wonen 1 mag niet meer en niet minder bedragen dan 17. Daarnaast zal het aantal appartementen binnen de bestemming Wonen 4 niet meer en niet minder bedragen dan 6. De inhoud van de woningen met de bestemming Wonen 1 mag maximaal 660 m3 bedragen. Dat is iets meer dan het 'gebruikelijke' voor het buitengebied geldende inhoudsmaat van 600 m3. Dat is acceptabel gelet op het feit dat bij de woningen geen bijbehorende bouwwwerken (kunnen) worden gebouwd. Een verdere toename van dat volume door middel van het gebruik maken van de "10%-regeling" (algemene afwijkingsregels) is op gronden met de bestemmingen Wonen 1 niet mogelijk.

Voor Wonen 4 is conform het beeldkwaliteitsplan Utrechtseweg 371 voor iedere bouwlaag een maximaal toegestaan aantal m2 bebouwingsoppervlakte aangegeven.

"Zichtbare" gedeelten van kelders of souterrains worden meegerekend bij de inhoud van de woningen volgens de in deze toelichting en in de regels aangegeven berekeningswijze.

Op de percelen Utrechtseweg 302 en 375 (de bestaande woning en de nieuw te bouwen villa ter plaatse van de aanduiding maximaal oppervlakte 3) ligt het bouwvlak voor de woningen binnen een 'grotere' bestemming wonen (Wonen 2). Binnen en buiten het bouwvlak kunnen binnen de bestemming o.a. bijbehorende bouwwerken worden gebouwd en tuinen aangelegd. Binnen de woonbestemming is het verder mogelijk om een aan huis gebonden beroep of bedrijf uit te oefenen. Dat geldt ook voor de gronden met de bestemming Wonen 1.

De inhoud van de woningen op de gronden met de bestemming Wonen 2 mag maximaal 600 m3 bedragen, tenzij al een grotere inhoud aanwezig is. De nieuw te bouwen villa mag conform het beeldkwaliteitsplan Utrechtseweg 371 zowel op de eerste als de tweede bouwlaag een maximaal oppervlakte hebben van 150 m2 voor elke bouwlaag. De nieuw te bouwen woning op het perceel Utrechtseweg 302 mag ten hoogste 400 m3 bedragen. Een omgevingsvergunning voor de bouw van de laatstgenoemde woning wordt slechts verleend na de voorafgaande sloop van de gebouwen met een gezamenlijke oppervlakte van 632 m2, zoals is aangegeven in de "Ruimtelijke onderbouwing Utrechtseweg 302" d.d. 3 juli 2009.

Burgemeester en wethouders kunnen voor de bestemming Wonen 1, Wonen 4 en de nieuw te bouwen villa (Wonen 2, ter plaatse van de aanduiding maxmaal oppervlakte 3), met inachtneming van het "Beeldkwaliteitsplan Utrechtseweg 371" d.d. 8 februari 2012, nadere eisen stellen met betrekking tot de plaats, afmetingen en vormgeving van gebouwen en andere bouwwerken en de inrichting van onbebouwde gronden.

Ook zijn er met betrekking tot geluid regels opgenomen waar het plan aan moet voldoen.

Waarde-archeologie (artikel 10)

Uitgangspunt voor deze dubbelbestemming, welke over de reguliere bestemmingen heen ligt en voor het gehele plangebied van toepassing is, is dat de archeologische waarden beschermd dienen te worden. Bij verstoringen van de bodem die een terreinoppervlak van meer dan 500 m2 beslaan en dieper zijn dan 30 cm, dient een archeologisch rapport te worden opgesteld alvorens er met de verstorende activiteit kan worden begonnen. Dit geldt zowel voor bouwwerkzaamh eden als voor overige werkzaamheden. Aan een te verlenen vergunning kunnen voorwaarden worden verbonden.

Milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied (artikel 11)

Deze bestemming bevat een zg gebiedsaanduiding en geldt ook voor het gehele plangebied. ter bescherming van de belangen van de drinkwatervoorziening is een vergunningstelsel opgenomen voor een aantal met name genoemde werkzaamheden.

• Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat een aantal algemene regels.

Het doel van de anti-dubbeltelbepaling is om te voorkomen dat, wanneer volgens de regels bepaalde bebouwing niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mag beslaan, het overgebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van andere bebouwing, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

In de Algemene bepalingen zijn de bepalingen opgenomen die betrekking hebben op het plan als geheel. Dit betreft onder meer de algemene bouwregels (voor overschrijding van bouwgrenzen), algemene gebruiksregels en algemene afwijkingsregels (voor het overschrijden van bouw- en bestemmingsgrenzen).

In de algemene gebruiksregels is vastgelegd, dat het gebruik van de gronden met de bestemming Wonen 1, Wonen 4 en de nieuw te bouwen villa ter paatse van de aanduiding "maximaal oppervlakte 3" in de bestemming in Wonen 2 uitsluitend is toegestaan indien de omliggende worden aangelegd en instandgehouden volgens het Landschapsontwerp Utrechtseweg 371-375 d.d. 9 januari 2012. Verder is vastgelegd, dat het gebruik van de gronden voor de nieuwe woning aan de Utrechtseweg 302 alleen is toegestaan indien het aangrenzende bos wordt aangelegd en instandgehouden volgens de "Inrichtingsschets Utrechtseweg 302, toelichting t.b.v. de inrichting van het perceel Utrechtseweg 302 te Amersfoort".

• Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd zoals dat in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotregeling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.