Amersfoort oost

6.2 Regels in dit bestemmingsplan

Hoofdstukopbouw van de regels:

De regels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt. Het gaat om begrippen die op meerdere manieren op te vatten / uit te leggen zijn en die kunnen leiden tot discussie. Ook is aangegeven hoe gemeten moet worden bij het toepassen van de regels.

• 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen over het gebruik van en het bouwen op de bestemmingen opgenomen. Bij elke bestemming staat in de eerste paragraaf ('bestemmingsomschrijving') aangegeven welke gebruiksmogelijkheden zijn toegestaan. De grondgebruiker (dat kan zowel een eigenaar als huurder zijn) mag de functies behorende bij de bestemming uitoefenen. Een grondgebruiker kan niet worden verplicht om een aangewezen bestemming daadwerkelijk te realiseren, maar tegelijkertijd mag de grondgebruiker ook geen andere functie uitoefenen die in strijd is met de gegeven bestemming(en). Ook mag niet in strijd met het bestemmingsplan worden gebouwd. De regels met betrekking tot het bouwen, zoals maximale bouwhoogte en maximaal bebouwingspercentage, staan bij elke bestemming in de tweede paragraaf ('bouwregels'). Verder staan per bestemming vaak eventuele nadere eisen vermeld die burgemeester en wethouders kunnen stellen bij gebruikmakeing van bouw- of gebruiksregels en eventuele afwijkingen van het bestemmingsplan waarvoor burgemeester en wethouders onder bepaalde voorwaarden een (omgevings)vergunning kunnen verlenen.

• 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het gehele plan / alle bestemmingen en dienen dus altijd in combinatie met de bestemmingsregels gelezen te worden.

• 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Overgangsrecht houdt -kort gezegd - in dat reeds aanwezige bouwwerken of reeds bestaand gebruik van grond, passend binnen een oud bestemmingsplan of waarvoor een vergunning is verleend, maar niet meer passend in dit nieuwe bestemmingsplan, mag blijven staan / kan worden voortgezet en onder voorwaarden kan worden vernieuwd.

Per bestemming:

Hieronder volgt een uitleg van een aantal bestemmingen die het bestemmingsplan kent. Sommige bestemmingen spreken voor zich en worden daarom niet nader toegelicht.

Naast de bestemmingen kent het bestemmingsplan dubbelbestemmingen. In een dubbelbestemming staan aanvullende regels voor het bouwen, slopen en/of het gebruik van grond of gebouwen, met als doel om de in de bestemming aangegeven waarden te beschermen (zoals acheologische waarden of cultuurhistorische waarden). De dubbelbestemming geldt naast de regeling die is verbonden aan de overige bestemmingen ter plekke, aan beide moet worden getoetst.

Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Aanduidingen bevatten meer specifieke voorwaarden die gesteld worden aan het gebruik of het bouwen en gelden voor een specifiek gebied of pand binnen het bestemmingsplangebied. Een aanduiding kan gelden voor een gebied waarbinnen meerdere bestemmingen aanwezig zijn. Een voorbeeld van een aanduiding is de aanduiding "horeca", dat soms gebruikt wordt om aan te geven dat binnen een specifiek pand horca is toegestaan.

Bedrijf (1 en 2)

Alle bedrijven in het plangebied (uitgezonderd kantoren en detailhandel) hebben de bestemming "Bedrijf" gekregen. Daarnaast is de bestemming "Bedrijf" opgenomen voor de nutsvoorzieningen in het plangebied die niet voldoen aan de standaard bouwregels die daarvoor zijn opgenomen (maximale bruto-inhoud van 50 m3 en een maximale bouwhoogte van 3,5 m). In de bestemming is een bouwvlak opgenomen waarbinnen de nutsvoorziening is toegestaan met een maximale bouwhoogte van 4 meter.

Bedrijven kunnen in dit bestemmingsplan vallen onder de bestemming "bedrijf-1" of "bedrijf-2". Binnen de bestemming "bedrijf-1" zijn alleen bedrijven van categorie 1 uit de staat van bedrijfactiviteiten toegestaan, binnen de bestemming "bedrijf-2" zijn ook bedrijven van categorie 2 toegestaan. De staat van bedrijfsactiviteiten is een lijst waarop de mate van milieuhinder per bedrijf wordt aangegeven. Categorie 2 bedrijven veroorzaken over het algemeen meer hinder voor de omgeving dan categorie 1 bedrijven, bijvoorbeeld omdat deze bedrijven meer geluid procduceren. De staat van bedrijfsactiviteiten is als bijlage 1 bij de regels van dit bestemmingsplan toegevoegd.

Cultuur en ontspanning

De bestemming "Cultuur en ontspanning" is opgenomen voor de speeltuinen in het gebied. Volgens de landelijke standaard voor bestemmingsplannen, de SVBP 2008, moeten speeltuinen in deze bestemming worden ondergebracht. Bij de speeltuinen zijn de bestaande gebouwen aangegeven met een bouwvlak.

Detailhandel

De bestemming "detailhandel" is opgenomen voor panden waarbinnen zich uitsluitend winkels bevinden, waaronder een supermarkt en bouwmarkt. Wanneer er wel meerdere functies in het pand aanwezig zijn (zoals winkels waarboven woningen zitten) is de bestemming "gemengd" gebruikt.

Gemengd (1 en 2)

Panden waarbinnen meerdere functies aanwezig zijn, geven we aan met een bestemming "gemengd". In dit bestemmingsplan onderscheiden we de bestemming "gemengd-1" en "gemengd-2". Bij gemengd-1 zijn op de begane grond andere functies dan het wonen toegestaan, zoals bepaalde vormen van dienstverlening, kleine bedrijfjes en bepaalde maatschappelijke voorzieningen.

Ook bij gemengd-2 zijn op de begane grond andere functies dan het wonen toegestaan. Het gaat om dezelfde functies als bij 'gemengd-1', maar dan aangevuld met detailhandel. Het moet dan gaan om kleinschalige detailhandel, dus bijvoorbeeld niet een bouwmarkt of meubelhandel.

Groen

In het plangebied komen veel groengebieden voor, waarbij het waterwingebied en het moeras langs de Hooglandsedijk het meest bekend zijn. De bestemming 'groen' is erop gericht om het groene karakter in stand te houden waar dat nodig is. Daarom wordt hier geen bebouwing mogelijk gemaakt.

De gronden met een groenbestemming zijn bestemd voor groenvoorzieningen, parken en plantsoenen, voet- en fietspaden en kleine speelvoorzieningen (zoals wipkippen of een losse glijbaan). Er mogen alleen nutsvoorzieningen en bouwwerken zoals palen, masten en verlichtingselementen worden gerealiseerd.

Horeca

De panden in het gebied die geheel of gedeeltelijk in gebruik zijn voor horeca hebben een horeca bestemming gekregen. Met een aanduiding is aangegeven om wat voor categorie horeca het gaat. Dit kan horeca van categorie a zijn (oa restaurants), categorie b (oa café's en dancings). Op de verdieping(en) is wonen toegestaan.

Kantoor

In het plangebied bevinden zich enkele specifieke kantoorpanden. Deze panden hebben de bestemming "Kantoor" gekregen. Afwijkende functies zijn met aanduidingen zichtbaar gemaakr op de verbeelding.

Maatschappelijk

Een groot aantal percelen in het plangebied heeft de bestemming "Maatschappelijk" gekregen. In principe is bij elk pand met een aanduiding aangegeven om wat voor een maatschappelijke voorziening het gaat. In de gevallen dat het voorgaande bestemmingsplan geen beperkingen stelde aan het soort maatschappelijke voorziening, is ook nu een algemene, ruime maatschappelijke bestemming opgenomen. Bij maatschappelijke voorzieningen kan gedacht worden aan scholen, religieuze gebouwen, buurtcentra of opvang.

Binnen de specifieke maatschappelijke bestemmingen is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het realiseren van een ander soort maatschappelijke voorziening. Zo kan bijvoorbeeld (puur theoretisch) een schoolgebouw dat niet meer gebruikt wordt omgezet worden naar een buurtcentrum. Voorwaarde is dat de wijziging geen nadelige gevolgen heeft voor de woonomgeving vanwege geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Recreatie

De bestemming recreatie is gebruikt voor de twee volkstuinencomplexen in het plangebied. Hier geldt dat gebouwen zowel binnen als buiten het bouwvlak mogen worden gebouwd. Een bouwvlak is opgenomen voor de gebouwen die gezamenlijk worden gebruikt, zoals een verenigingsgebouw. Buiten deze bouwvlakken mag per volkstuin maximaal 1 gebouw worden geplaatst met een maximale oppervlakte van 9 m2. Op deze manier is het mogelijk om per volkstuin bijvoorbeeld een tuinhuisje te plaatsen, zonder dat het gebied teveel bebouwd raakt. Via een afwijkingsbevoegdheid kunnen eventueel grotere gebouwen dan 9 m2 worden geplaatst, zoals een fietsenstalling.

Sport

De sportverenigingen in het gebied hebben de bestemming "Sport" gekregen. Deze gronden kunnen worden gebruikt voor sportvelden en dagrecreatie. Ook voor sporthallen is een bestemming "sport" gebruikt, met uitzondering van sporthallen die voornamelijk door een school worden gebruikt (dan valt de sporthal binnen de maatschappelijke bestemming van de school). Veelal is bij sportverenigingen een kantine / kleine bar aanwezig, deze zijn met een aanduiding "horeca van categorie c toegestaan" aangegeven.

Verder is binnen de bestemming Sport de bouw van lichtmasten tot een hoogte van 15 meter bij de sportvelden mogelijk. Deze regeling was in het voorgaande bestemmingsplan ook al mogelijk.

Tuin

Voortuinen bij de woningen hebben de bestemming "Tuin" gekregen. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend erkers, ingangspartijen en andere bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de aangrenzende bestemming. Daarnaast is een verboden gebruik opgenomen voor parkeren.

Verkeer (- verblijfsgebied)

In het plangebied komen 2 typen wegen voor: gebiedsontsluitingswegen (vaak de doorgaande wegen) en de erftoegangswegen (vaak de 30 kilomter zones in woongebieden). De gebiedsontsluitingswegen hebben de bestemming "Verkeer" gekregen, de erftoegangswegen de bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied". De gebiedsontsluitingswegen zijn de Ringweg Koppel-Kruiskmap, Liendertseweg, van Randwijcklaan, Lageweg en Rustenburgerweg. Deze wegen zijn van belang voor de bereikbaarheid van de stad. Alle overige wegen zijn erftoegangswegen.

Binnen deze bestemmingen mogen alleen nutsvoorzieningen en andere bouwwerken zoals palen, masten en verlichtingselementen en geluidwerende voorzieningen worden gerealiseerd.

Verkeer (-spoorverkeer)

Deze bestemming is gegeven aan de gronden ter plaatse van de spoorlijn Amersfoort - Zwolle/Apeldoorn. Binnen deze bestemmingen mogen alleen nutsvoorzieningen en andere bouwwerken zoals palen (waaronder de elektriciteitsvoorziening), masten , verlichtingselementen en geluidswerende voorzieningen worden gerealiseerd.

Water

Alle watergangen in het plangebied hebben de bestemming "Water" gekregen in het bestemmingsplan. Dit in tegenstelling tot het voorgaande bestemmingsplan, waar alleen nog de primaire watergangen als water werden bestemd. In het plangebied is een stuw aanwezig, deze is weergegeven met een aanduiding. Alleen langs de Grote Koppel mogen boten worden aangemeerd, dit is op de verbeelding terug te zien via de aanduiding 'ligplaats'.

Wonen

In het plangebied komen 4 woonbestemmingen voor, elk aangeduid met een nummer. De vier woonbestemmingen worden voor alle bestemmingsplannen gebruikt zodat een eenduidige bestemmingsregeling ontstaat voor de woningen in Amersfoort.

De hoofdbestemming 'wonen' (zonder nummer) is in dit plan alleen gebruikt om de garageboxen in het gebied aan te geven. Het is namelijk niet altijd duidelijk bij welk woningtype een garagebox hoort en garageboxen worden niet per definitie gehuurd/gekocht door de bewoners van de aangrenzende woningen. Bij de garageboxen is ook een aanduiding "garage" opgenomen.

• Wonen-1: deze bestemming is gegeven aan de aaneengesloten (eengezins)woningen. Op de verbeelding ligt het bouwvlak bij deze bestemming steeds om een rij woningen. Daarbinnen zijn de hoofdgebouwen van de woningen toegestaan, waarbij voldaan moet worden aan een aantal bouw- en gebruiksregels (zoals het maximaal aantal verdiepingen). Daarbuiten, maar binnen de bestemmingsgrens, mogen de bijbehorende bouwwerken (zoals bergingen) worden gerealiseerd, waarbij ook weer voldaan moet worden aan een aantal bouw- en gebruiksregels. Sommige woningen zijn beeldbepalend voor de omgeving, deze krijgen bescherming in dit bestemmingsplan via een aanduiding 'waarde-cultuurhistorie'. In de regels is dit terug te zien via eeen aantal aanvullende eisen ten aanzien van het (ver)bouwen.
• Wonen-2: deze bestemming is gegeven aan de twee-onder-één-kap-woningen. Op de verbeelding ligt het bouwvlak bij deze bestemming steeds om een blok van twee woningen. Daarbinnen zijn de woningen toegestaan, waarbij voldaan moet worden aan een aantal bouw- en gebruiksregels. Daarbuiten, maar binnen de bestemmingsgrens, mogen de bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd, waarbij ook weer voldaan moet worden aan een aantal bouw- en gebruiksregels. Sommige woningen zijn beeldbepalend voor de omgeving, deze krijgen bescherming in dit bestemmingsplan via een aanduiding 'waarde-cultuurhistorie'. In de regels is dit terug te zien via eeen aantal aanvullende eisen ten aanzien van het (ver)bouwen.
• Wonen-3: deze bestemming is gegeven aan de vrijstaande woningen. Op de verbeelding ligt het bouwvlak bij deze bestemming om één woning. Daarbinnen is de woning toegestaan, waarbij voldaan moet worden aan een aantal bouw- en gebruiksregels. Daarbuiten, maar binnen de bestemmingsgrens, mogen de bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd, waarbij ook weer voldaan moet worden aan een aantal bouw- en gebruiksregels. Sommige woningen zijn beeldbepalend voor de omgeving, deze krijgen bescherming in dit bestemmingsplan via een aanduiding 'waarde-cultuurhistorie'. In de regels is dit terug te zien via eeen aantal aanvullende eisen ten aanzien van het (ver)bouwen. Binnen de bestemming voor vrijstaande woningen zijn ook woonwagenstandplaatsen opgenomen. Deze zijn alleen toegestaan op de locaties die met een aanduiding 'woonwagenstandplaats' zijn aangeduid. In het plangebied zijn twee van deze locaties aanwezig.
• Wonen-4: deze bestemming is gegeven aan de gestapelde woningen (appartementen). Op de verbeelding ligt het bouwvlak bij deze bestemming om het gebouw. Daarbinnen is de bebouwing voor gestapelde woningen toegestaan, waarbij voldaan moet worden aan een aantal bouw- en gebruiksregels. Veel gestapelde woningen in dit plangebied zijn flats met op de begane grond garageboxen. In de bestemming is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen zodat het college onder voorwaarden kan toestaan dat deze garageboxen worden gebruikt voor gemengde doeleinden.
  

In alle woonbestemmingen is een regeling opgenomen voor niet-publieksgerichte beroepen en bedrijven aan huis. Deze regeling biedt de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden een beroep of bedrijf aan huis uit te oefenen. Via een afwijkingsbevoegdheid kan het college ook (onder voorwaarden) publiekgerichte beroepen en bedrijven aan huis toestaan. Een andere afwijkingsbevoegdheid maakt het voor het college mogelijk om onder voorwaarden kamerverhuur in een pand toe te staan. Aan een afwijking van een bestemmingsplan is een procedure met zienswijzentermijn gekoppeld.

Leiding - riool (dubbelbestemming)

Onder de Ringweg Kruiskamp/Koppel, Korvetweg en Eemzijde loopt een rioolwaterpersleiding. De gronden met deze dubbelbestemming zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), ook bestemd voor het transport van rioolwater door een rioolpersleiding. Op deze gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de bestemming waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 m.

Waarde - archeologie (dubbelbestemming)

Het plangebied is een gebied met zowel hoge archeologische waarden als lage, middelhoge en hoge archeologische verwachtingen binnen de bebouwde kom aanwezig. In de regels en op de verbeelding zijn hiervoor de dubbelbestemmingen "Waarde-Archeologie 1 t/m 4" (afhankelijk van de verwachting ter plekke) opgenomen.

Er mag slechts worden gebouwd indien aanvrager van een omgevingsvergunning een archeologisch onderzoeksrapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarden naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende zijn vastgesteld. Er zijn uitzonderingen op het overleggen van een onderzoeksrapport en er kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden. Daarnaast is het verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, over een oppervlakte van meer dan 500 m². Ook hierop zijn uitzonderingen mogelijk en kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.

Waarde - beschermd stadsgezicht (dubbelbestemming)

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor het beschermde stadsgezicht "Jericho jeruzalem". In de dubbelbestemming is aangegeven wat de te beschermen waarden van het stadsgezicht zijn. Hier gelden aanvullende voorwaarden voor slopen en (ver)bouwen.

Waarde - cultuurhistorie (dubbelbestemming)

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor waardevolle, beeldbepalende panden/elementen in het plangebied. Aan deze dubbelbestemming zijn aanvullende eisen voor het (ver)bouwen opgenomen, zodat de vastgestelde beeldbepalende elementen beschermd kunnen worden.

Waarde - ecologie (dubbelbestemming)

De dubbelbestemming "Waarde - ecologie" is gelegd op het Valleikanaal en de oevers ten noorden en zuiden hiervan. Hier is een ecologische verbindingszone aanwezig. In Kruiskamp zijn drie kleine groengebieden aanwezig die grenzen aan het Valleikanaal en die ook onderdeel uitmaken van de ecologische verbindingszone. Ook hier ligt een dubbelbestemming 'waarde-ecologie'. De (oever-)stroken langs het Valleikanaal dienen met deze dubbelbestemming zo veel mogelijk vrij te blijven van bebouwing. Alleen ten behoeve van de andere bestemming, in dit geval "groen.", mag worden gebouwd uitsluitend nadat zo nodig advies is ingewonnen van een door het bevoegd gezag aan te wijzen ter zake deskundige en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van de ecologische verbindingszone.

Waarde - natuur en landschap (dubbelbestemming)

Deze dubbelbestemming is opgenomen bij het Moeras langs de Hooglandsedijk en bij het waterwingebied. De genoemde uitgangspunten en voorwaarden zoals beschreven bij 'waarde - ecologie' gelden ook hier, met het verschil dat deze gebieden niet officieël onderdeel uitmaken van een ecologische verbindingszone.

Geluidzone - industrie (gebiedsaanduiding)

Deze gebiedsaanduiding is opgenomen voor de geluidzone van het bedrijventerrein Isselt. Hier mogen geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen in de zin van de Wet geluidhinder worden gerealiseerd (zoals woningen), tenzij voldaan wordt aan een maximale geluidgrenswaarde van 50 dB(A) op de gevel.

Waterstaat - waterkering (dubbelbestemming)

Deze dubbelbestemming is opgenomen omaan te geven waar de waterkering van de Eem is gesitueerd. Aan deze dubbelbestemming zijn voorwaarden verbonden aan het uitvoeren van werken/ werkzaamheden die de stabiliteit en hoofdfunctie van de waterkering kunnen aantasten.