Centraal Stadsgebied-zuid

6.3 Regels

6.3.1 Verdeling in hoofdstukken

De regels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt. Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels.
• 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. In onderhavig plan betreft het XX bestemmingen. Elk artikel kent de volgende opzet: eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen ontheffingsbevoegdheden met betrekking tot bouw-en/of gebruiksregels.
• 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het gehele plan. Het zijn achtereenvolgens een antidubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels en een bepaling uitsluiting aanvullende werking bouwverordening.
• 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

6.3.2 Omschrijving per bestemming

Hieronder volgt een uitleg van een aantal bestemmingen die het bestemmingsplan kent. Sommige bestemmingen spreken voor zich en worden daarom niet nader toegelicht.

Bestemmingen:

Bedrijf

De bestemming "Bedrijf" is opgenomen voor de nutsvoorzieningen in het plangebied die niet voldoen aan de standaard bouwregels die daarvoor zijn opgenomen (maximale bruto-inhoud van 50 m3 en een maximale bouwhoogte van 3,5 m). In de bestemming is een bouwvlak opgenomen waarbinnen de nutsvoorziening is toegestaan met een maximale bouwhoogte van 4 meter.

Cultuur en ontspanning

De bestemming "Cultuur en ontspanning" is opgenomen voor de culturele instellingen in het gebied (de bioscoop, het Rietveldpaviljoen en de bibliotheek) maar ook voor de seksinrichting die zich bevindt aan de Spoorstraat 15. Dit is conform de regeling "Standaard Vergelijkbare Bestemmingesplannen", waaraan alle bestemmingsplannen moeten voldoen. De percelen hebben allen een bouwvlak gekregen overeenkomstig de bestaande bouwmogelijkheden. Daarnaast hebben enkele percelen de aanduiding "cultuurhistorische waarden" gekregen, ter bescherming en instandhouding van de aanwezige waarden van het pand.

Gemengd 1, 2 en 3

Het betreft drie afzonderlijke bestemmingen die verschillende functies toestaan. Hiermee kan de diversiteit in het gebied in stand worden gehouden.

Binnen de bestemming "Gemengd-1" zijn de functies wonen, maatschappelijke voorzieningen, detailhandel, kantoren en bedrijven toegestaan, op enkele locaties horeca en tevens op enkele locaties opvangvoorzieningen voor kinderen. Deze laatste 2 functies zijn enkel toegestaan op de percelen die daarvoor zijn aangeduid.

Binnen de bestemming "Gemengd-2" zijn dezelfde functies toegestaan als binnen "Gemengd-1" met uitzondering van detailhandel.

Binnen "Gemengd - 3" zijn op de begane grond gemengde doeleinden toegestaan in de vorm van wonen, medische- sociale en culturele voorzieningen, administratieve- financiële- en zakelijke dienstverlening, bedrijven van categorie A, detailhandelsdoeleinden en horeca (alleen ter plaatse van de aanduiding horeca). Op de verdiepingen is alleen wonen toegestaan.

Daarnaast hebben enkele percelen de aanduiding "cultuurhistorische waarden" gekregen, ter bescherming en instandhouding van de aanwezige waarden van die panden.

Gemengd - Uit te werken

Het gebied aan de Stationsstraat met deze bestemming kan herontwikkeld worden waarbij gebouwen gerealiseerd kunnen worden met een bouwhoogte van 12 meter. De functie van de bebouwing kan bestaan uit appartementen (maximaal 23) en 1250 m2bruto vloeroppervlak aan commerciële dienstverlening.

Groen

In het plangebied komen niet veel groengebieden voor. De gronden waarvan het groene karakter in stand moet worden gehouden hebben de bestemming "Groen" gekregen. De gronden zijn daarmee bestemd voor groenvoorzieningen, parken en plantsoenen, voet- en fietspaden en speelvoorzieningen. Er wordt geen bebouwing mogelijk gemaakt. Er mogen enkel nutsvoorzieningen worden gerealiseerd en andere bouwwerken zoals palen, masten en verlichtingselementen.

Horeca

De panden in het gebied die volledig in gebruik zijn voor horeca hebben een horeca bestemming gekregen. Dit kan horeca van categorie A zijn (oa restaurants) of van categorie h, een hotel. De percelen hebben een aanduiding gekregen van categorie die is toegestaan. Op de verdieping is tevens wonen toegestaan.

Kantoor

In het plangebied bevinden zich enkele specifieke kantoorpanden. Deze panden hebben de bestemming "Kantoor" gekregen. Wel is in deze bestemming een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee burgemeester en wethouders het plan kunnen wijzigen ten behoeve van functies uit de bestemming "Gemengd - 2", waarbij de wijziging geen onevenredig nadelige gevolgen voor de omgeving heeft in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast.

Maatschappelijk

Drie percelen in het plangebied hebben de bestemming "Maatschappelijk" gekregen. Dit zijn de begraafplaats aan de Utrechtseweg, een basisschool aan de Frederik van Blankenheymstraat en een kerk aan de Willem van Mechelenstraat. Ook binnen deze bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee burgemeester en wethouders het plan kunnen wijzigen ten behoeve van functies uit de bestemming "Gemengd - 2", waarbij de wijziging geen onevenredig nadelige gevolgen voor de omgeving heeft in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast.

Tuin

Het oostelijke deel van het plangebied, ten oosten van de Arnhemseweg, is een gebied met een woonkarakter. In dit deel hebben de voortuinen bij de woningen de bestemming "Tuin" gekregen. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend erkers, ingangspartijen en andere bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de aangrenzende bestemming. Daarnaast is een verboden gebruik opgenomen voor parkeren.

Verkeer en Verkeer - Verblijfsgebied

In het plangebied komen 2 typen wegen voor; de gebiedsontsluitingswegen en de erftoegangswegen. De gebiedsontsluitingswegen hebben de bestemming "Verkeer" gekregen, de erftoegangswegen de bestemming "Verkeer - Verblijf". De gebiedsontsluitingswegen zijn de Stadsring, Stationsstraat, Asch van Wijckstraat, Utrechtseweg, Arnhemseweg, Leusderweg, Hendrik van Viandenstraat, Bergstraat, Vlasakkerweg en Kersenbaan. Deze wegen zijn van belang voor de bereikbaarheid van de stad. Alle overige wegen zijn erftoegangswegen.

Binnen deze bestemmingen mogen enkel nutsvoorzieningen en andere bouwwerken zoals palen, masten en verlichtingselementen worden gerealiseerd evenals geluidwerende voorzieningen.

Verkeer - Spoorverkeer

Deze bestemming is gegeven aan de gronden ter plaatse van de spoorlijn de "Ponlijn" die evenwijdig aan de Kersenbaan loopt. Binnen deze bestemmingen mogen enkel nutsvoorzieningen en andere bouwwerken zoals palen, masten en verlichtingselementen worden gerealiseerd evenals geluidwerende voorzieningen.

Wonen 1 t/m 3

In het plangebied komen 3 woonbestemmingen voor. Wonen 1 en 2, voor grondgebonden woningen (aaneengebouwde, twee-aaneen-gebouwde en vrijstaande woningen).Wonen 3, voor gestapelde woningen.

Het verschil tussen de bestemmingen "Wonen 1" en "Wonen 2" is gelegen in het feit dat bij "Wonen 1" een groot bouwvlak is gelegd om een heel blok woningen. Daarbinnen zijn de woningen en bijbehorende bouwwerken toegestaan, waarbij voldaan moet worden aan een aantal regels.

Bij "Wonen 2" ligt het bouwvlak steeds om een rij woningen. Daarbinnen zijn de woningen toegestaan, waarbij voldaan moet worden aan een aantal regels. Daar buiten, maar binnen de bestemmingsgrens, mogen de bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd, waarbij ook weer voldaan moet worden aan een aantal regels.

Waarom voor deze regelingen gekozen is, staat beschreven in hoofdstuk 4 van deze toelichting.

In alle woonbestemmingen is een regeling opgenomen voor beroepen en bedrijven aan huis. Deze regeling biedt de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden een beroep of bedrijf aan huis uit te oefenen.

Dubbel bestemmingen:

Leiding - riool

Onder een deel van de Bisschopsweg loopt een rioolwaterpersleiding. De gronden met deze dubbelbestemming zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het transport van rioolwater door een rioolpersleiding. Op deze gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de bestemming waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 m.

Waarde- archeologie

De dubbelbestemming omvat een eigen stelsel van regels voor bouwen en gebruik voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden. Deze bestemming functioneert naast de regeling die is verbonden aan de onderliggende bestemming.

Onderhavig plangebied is een gebied met een middelhoge archeologische verwachting binnen de bebouwde kom. In de regels en op de verbeelding is hiervoor de dubbelbestemming "Waarde-Archeologie"opgenomen.

Er mag slechts worden gebouwd indien aanvrager van een omgevingsvergunning een archeologisch onderzoeksrapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarden naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende zijn vastgesteld. Er zijn uitzonderingen op het overleggen van een onderzoeksrapport en er kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.

Daarnaast is het verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, over een oppervlakte van meer dan 500 m². Ook hierop zijn uitzonderingen mogelijk en kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.

Waarde - cultuurhistorie

De dubbelbestemming is opgenomen voor de beschermde stadsgezichten in het plangebied. In het ontwerpbestemmingsplan waren de waarden van de beschermde stadsgezichten gekoppeld aan de aanduiding "cultuurhistorische waarden". Deze aanduiding was per pand opgenomen op de verbeelding en tevens in de verschillende bestemmingen in de regels van het ontwerpbestemmingsplan. Voor de waardevolle panden blijft de aanduiding per pand bestaan maar voor de beschermde stadsgezichten is bij de vaststelling van het bestemmingsplan, deze aanduiding vervangen door de dubbelbestemming "Waarde - cultuurhistorie" omdat dit meer recht doet aan het feit dat het bij de beschermde stadsgezichten om gebieden gaat.

Waarde - ecologie

De dubbelbestemming "Waarde - ecologie" is gelegd op een zone langs de Heiligenbergerbeek. De Heiligenbergerbeek is een ecologische verbindingszone. Een (oever-)strook van 5 meter langs het water dient met deze dubbelbestemming zo veel mogelijk vrij te blijven van bebouwing. Alleen ten behoeve van de andere bestemming, in dit geval "Wonen", mag worden gebouwd uitsluitend nadat zo nodig advies is ingewonnen van een door het bevoegd gezag aan te wijzen ter zake deskundige en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van de ecologische verbindingszone.

Gebiedsaanduidingen:

Geluidzone - spoor

Deze gebiedsaanduiding is opgenomen voor de geluidzone van van de Nederlandse Spoorwegen. Binnen deze zone mogen geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen in de zin van de Wet geluidhinder worden gerealiseerd, tenzij voldaan wordt aan een maximale geluidgrenswaarde van 50 dB(A).

Vrijwaringszone - straalpad

Ter bescherming van het straalverbindingstraject Amersfoort - Hilversum is een vrijwaringszone opgenomen. Ter plaaste van deze zone mag niet hoger worden gebouwd dan 29 meter.