Zuiderzee op Zuid (8065)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aanleiding

Zuiderzee op Zuid is een appartementencomplex met een hoogwaardige architectuur en beeldkwaliteit. Het complex ligt op een bijzondere locatie, namelijk in een aantrekkelijk gebied in een landelijke omgeving, buitendijks aan de oever van het Veluwemeer. Hiermee is sprake van een zeer bijzonder en specifiek milieu: buitendijks in of aan het water.

Afbeelding: Impressie complex Zuiderzee op Zuid

De locatie van Zuiderzee op Zuid, waar ooit de Zuiderzee stroomde, ligt in de randmeerzone van de gemeente Dronten, tussen Biddinghuizen en Zeewolde en aan de overzijde van het water ligt Harderwijk. De locatie is omgeven door verblijfsrecreatieterreinen, een woongebied en water.

Het appartementencomplex is gerealiseerd in de periode 2008-2010. Het complex is bestemd voor verblijfsrecreatie appartementen. Gedurende het hele jaar kan er worden gerecreëerd.

Echter, sociaal-geografische en economische ontwikkelingen hebben er toe geleid dat de vraag vanuit de markt is veranderd, waardoor het aanbod van Zuiderzee op Zuid niet meer goed aansluit op de vraag. Namelijk:

• 1. de vraag vanuit de markt om deze appartementen te gebruiken als tweede woning/recreatiewoning is geheel verdwenen. De appartementen zijn luxe en hebben een hoogwaardig afwerkingsniveau met vloeroppervlakten tussen de 110 m2 en 170 m2 en bevinden zich aan de bovenkant van de markt. Dit marktsegment is als gevolg van de economische crisis nagenoeg verdwenen;
• 2. de vraag naar de appartementen van Zuiderzee op Zuid spitst zich toe op mensen die er willen wonen, eventueel een gedeelte van het jaar. Het gaat om een relatief kleine groep 2-persoons 45-65 plussers die niet meer gebonden zijn aan hun woonplaats en financieel onafhankelijk zijn.

Deze mis-match tussen vraag en aanbod heeft tot gevolg dat nu, ruim 5 jaar na oplevering van het complex, nog 65 appartementen te koop staan. Dit is ruim 40% van het gehele complex. Hierdoor verslechtert de ruimtelijke kwaliteit en als gevolg daarvan zullen op lange termijn de huidige functies verdwijnen.

Vanwege de huidige verblijfsrecreatieve bestemming kan deze vraag op dit moment niet worden geaccommodeerd. Het voornemen is om de bestemming van het complex te verbreden, zodat de appartementen zowel voor recreatieve- als woondoeleinden kunnen worden gebruikt.

Hiermee wordt voorzien in de vraag naar een uniek en onderscheidend woonmilieu en ingespeeld op de trend dat in bepaalde gebieden behoefte is aan menging van de functies recreëren en wonen, waarbij er geen strikte scheiding is tussen recreatief gebruik en wonen. De verwachting is dat hiermee de ruimtelijke kwaliteit en functies in stand kunnen worden gehouden.

De verbreding van de bestemming en functie van het complex Zuiderzee op Zuid houdt niet in dat er fysieke ingrepen moeten worden getroffen aan het gebouw dan wel openbare voorzieningen moeten worden aangelegd. Het complex is in de huidige staat al geschikt voor wonen en voldoet aan alle eisen die hieraan worden gesteld.

Gemeente bereid tot zoeken van oplossingen

Ook de gemeente Dronten ziet dat de vraag naar het gebruik van de appartementen op Zuiderzee op Zuid is veranderd en er de mogelijkheid is om een bijzonder woonmilieu te creëren. In het raadsbesluit van 29 november 2012 (dat is opgenomen in Bijlage 1) heeft de gemeenteraad aan het college van burgemeester de opdracht gegeven om de combinatie van verblijfsrecreatie én wonen nader te onderzoeken.

1.2 Doel

Met de voorgenomen functieverbreding wordt voorzien in een combinatie van verblijfsrecreatie en wonen. De ontwikkeling past niet in het vigerende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een partiële herziening van het bestemmingsplan nodig. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt de voorgenomen ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

1.3 Ligging van het plangebied

Het bestemmingsplan heeft betrekking op de locatie Zuiderzee op Zuid. Het plangebied ligt in de Randmeerzone tussen Biddinghuizen en Zeewolde, met aan de overzijde van het water Harderwijk. Het complex is globaal gelegen in de meest zuidelijk punt van de gemeente Dronten.

Het complex ligt tussen de Harderbosweg (N306) en het Veluwemeer. De locatie is bereikbaar via de ontsluitingswegen Strandweg en Harderdijk. Hierdoor heeft de locatie een goede bereikbaarheid en ontsluiting.

Het complex is niet zichtbaar vanaf de Harderbosweg, omdat tussen de weg en het complex bomenrijen en andere terreinen aanwezig zijn. Via de ontsluitingswegen wordt het complex met de aantrekkelijke ligging aan het Veluwemeer zichtbaar. Vanaf de zijde van Harderwijk is het complex over het water wel zichtbaar.

Het appartementencomplex Zuiderzee op Zuid wordt omringd door:

• de recreatieterreinen Molecaten Park Flevostrand en Waterparc Veluwemeer en het Harderbos aan de west- en noordzijde;
• het woongebied Buitenplaats Veluwemeer aan de noordoostzijde;
• het Veluwemeer aan de oost- en zuidzijde.

Op de volgende afbeelding is de globale ligging van het plangebied weergegeven. In Bijlage 2 is de exacte situering van het plangebied in beeld gebracht.

Afbeelding: Globale ligging plangebied

1.4 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Randmeerzone' (vastgesteld op 27 juni 2013). In dit plan heeft het plangebied de bestemmingen 'Recreatie - Jachthaven 2' en 'Water - Meren'. Het appartementengebouw is aangeduid als 'verblijfsrecreatie'. Het gehele jaar door mag hier verblijfsrecreatie plaatsvinden.

De voorgenomen functieverbreding past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Daarom is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld. Het bestemmingsplan is afgestemd op de Wet ruimtelijke ordening en voldoet aan de meest recente inzichten betreffende de digitale uitwisseling en raadpleging (RO-Standaarden). Hierdoor is het bestemmingsplan een goed leesbaar en bruikbaar plan.

1.5 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Zuiderzee op Zuid (8065)' bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (nummer NL.IMRO.0303.8065-0ONH);
• planregels.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied gelegen gronden aangegeven. In de planregels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende onderzoeken en een planbeschrijving zijn opgenomen.

1.6 Leeswijzer

De toelichting op het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de functionele en ruimtelijke structuur van het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader uiteengezet, waarin wordt ingegaan op de nationale, provinciale en gemeentelijke beleidsuitgangspunten ten aanzien van het plangebied. Hoofdstuk 4 behandelt vervolgens de verantwoording ten aanzien van de milieu- en omgevingsaspecten die van belang zijn voor het bestemmingsplan. Hoofdstuk 5 gaat kort in op de juridische regeling van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Algemeen

In dit hoofdstuk worden de huidige en toekomstige situatie beschreven.

2.2 Huidige situatie

2.2.1 Wat is Zuiderzee op Zuid?

Zuiderzee op Zuid bestaat uit een luxe appartementencomplex met voorzieningen en een haven. Zowel de bebouwing als de buitenruimte hebben een hoge beeldkwaliteit. Het complex ligt aan het water van het Veluwemeer. Delen van het gebouw staan zelfs met de voeten in het water. In het uitgestrekte landschap van de polder markeert het complex de grenzen water-land en ‘oud’-‘nieuw’ land.

Het appartementencomplex

Het appartementencomplex is bestemd voor verblijfsrecreatie appartementen. Het complex bestaat uit 157 luxe appartementen en penthouses. Het complex valt op door de uniciteit. De afzonderlijke appartementen onderscheiden zich in vorm en indeling. Ieder appartement straalt luxe en comfort uit en heeft uitzicht over het wijde water en de jachthaven of kijkt uit op het ‘Zicht op Zuid’.

Afbeelding: Impressie bebouwing, het complex valt op door de uniciteit

Het ontwerp van het complex is geïnspireerd op een schip. Het complex is gedetailleerd, met lijnelementen die geïnspireerd zijn op het omringende landschap. Het complex heeft rustige kleuren en een ruim bemeten dak. Het straalt een veilige en beschutte plek aan het water uit. De appartementen hebben een woonoppervlak tussen 112 m2 en 170 m2. Elk appartement heeft een ruim bemeten keuken, zitkamer, slaapkamers en/of logeerkamers en een berging.

Het complex heeft een ondergrondse parkeergarage van 7.000 m2 met 211 parkeerplaatsen. Ieder appartement heeft een eigen parkeerplaats en inpandige berging in de parkeergarage. Daarnaast zijn buiten op het terrein nog eens 70 parkeerplaatsen.

Met behulp van de hoogwaardige architectuur is op het complex een evenwicht gevonden tussen een hoge concentratie aan woningen. Elk appartement heeft een eigen stijl, maar samen vormen de appartementen één geheel.

Haven

Het appartementencomplex wordt omringd door een haven met steigers, boten en maritieme activiteiten. Bij het complex zijn 850 ligplaatsen met aanlegmogelijkheden voor alle categorieën vaartuigen. Vanuit de appartementen is het mogelijk om zicht te hebben op de eigen boot die in de haven ligt.

Voorzieningen

Op het terrein van Zuiderzee op Zuid was een grand café/restaurant gevestigd. Deze heeft helaas haar deuren moeten sluiten wegens tegenvallende klandizie. Verder zijn op het terrein vooral nautische voorzieningen aanwezig. Op het aangrenzende recreatieterrein Molecaten Park Flevostrand zijn nog een binnen- en buitenzwembad, horeca, een snackbar en een kleine supermarkt waarvan gebruik kan worden gemaakt.

Omgeving

Zuiderzee op Zuid ligt op een aantrekkelijke locatie, heeft een goede ontsluiting en ligt centraal in de regio en in Nederland. De omgeving biedt veel mogelijkheden voor uitstapjes. Vanaf de locatie is het gemakkelijk om de omgeving in te trekken.

Afbeelding: Recreatie in de omgeving

Water

De haven van Zuiderzee op Zuid ligt op een strategische locatie, namelijk aan het
Veluwemeer en naast het Wolderwijd. De wateren zijn geschikt voor zowel zeilboten als motorboten. Vanuit de haven komt de passant op de randmeren.

Vanaf het water is er een ander zicht op de locatie en de omgeving dan vanaf het land, hiermee is sprake van een extra belevingswaarde van het gebied.

Land

Naast de waterrecreatie zijn er ook diverse mogelijkheden voor activiteiten op het land. Op het 'oude' en 'nieuwe' land zijn activiteiten mogelijk op het gebied van sport, extensieve recreatie en strand, attracties, historische steden en welness.

Zuiderzee op Zuid is omringd door de natuurgebieden Veluwemeer en het Harderbos. Ook zijn er enkele terreinen voor wonen en verblijfsrecreatie.

2.2.2 Veranderde behoefte gebruik appartementen

Het appartementencomplex is op dit moment uitsluitend bestemd voor recreatief gebruik. Echter, ontwikkelingen hebben er toe geleid dat de vraag naar het gebruik van de appartementen is veranderd; van een vraag voor verblijfsrecreatie naar een vraag voor verblijfsrecreatie én wonen.

Oorzaak

Door sociaal-geografische en economische ontwikkelingen is de vraag naar de appartementen veranderd. De doelgroepen van Zuiderzee op Zuid zijn breder dan de recreant.

Sociaal-geografisch

Voor de betreffende doelgroepen is op sociaal-geografisch gebied de behoefte veranderd. Waar vroeger een strikte scheiding in leefactiviteiten gewenst was, zullen het wonen, recreëren en werken nu en in de toekomst meer samenkomen. Monofunctionele gebieden lopen achter en leiden tot leegstand. De strikte scheiding tussen de recreatiemarkt en de woningmarkt zal in de komende jaren verminderen.

Uit het rapport 'Wonen in ruimte en tijd' (VROM-raad, van juni 2009) blijkt dat er drie trends zijn die de toekomstige woonvraag bepalen:

• 1. wonen met gelijkgestemden (wonen met mensen met soortgelijke leefstijl);
• 2. fluïde wonen: transnationaal wonen (kort wonen op een locatie en dan weer naar een andere locatie in het binnen- of buitenland) en meerhuizigheid (meerdere huizen al dan niet in verschillende landen);
• 3. verdienstelijking van wonen (wonen vervlochten met andere zaken dan alleen wonen, zoals recreëren).

Economisch

Daarnaast heeft de economische situatie met daarbij de veranderde woningmarkt er toe geleid dat op Zuiderzee op Zuid meer vraag is naar appartementen voor wonen dan voor verblijfsrecreatie. Het verkrijgen van financiering voor uitsluitend recreatie vastgoed wordt steeds moeizamer.

Ook vraag naar wonen

Er is vraag naar de appartementen van mensen die op Zuiderzee op Zuid willen wonen en zich willen inschrijven bij de gemeente Dronten. Een specifieke groep mensen die zich wil vestigen op Zuiderzee op Zuid zijn onafhankelijke ouderen en werkenden met een 1 of 2 persoonshuishouden.

Dit zijn bijvoorbeeld mensen die een deel van het jaar in het buitenland wonen en een deel van het jaar in Nederland. Voor hen is Nederland aantrekkelijk om te zijn ingeschreven, met name door het goede voorzieningenniveau en de sociale wetgeving. Ook is het voor hen van belang om een basis in Nederland te hebben, waar zij familie en vrienden kunnen ontmoeten door hen in hun woning te ontvangen of om bij hen op bezoek te gaan.

Gevolg

Door de mis-match tussen de vraag naar en aanbod van appartementen op Zuiderzee op Zuid, staan er ruim 4 jaar na oplevering van het complex nog 65 appartementen te koop. Dit is ruim 40% van het gehele complex. Hierdoor verslechtert de ruimtelijke kwaliteit en verdwijnen er functies zoals het eerder genoemde grand café/restaurant met nieuwe leegstand tot gevolg.

Dit leidt tot negatieve effecten voor de randmeerzone. Het imago van en het profiel als aantrekkelijk gebied om te wonen en recreëren komen onder druk te staan. Het complex draagt onvoldoende bij aan de economische ontwikkeling van de regio.

Op het eerste gezicht is de leegstand niet te zien, omdat het project in zijn geheel al is gerealiseerd en de woningen architectonisch één geheel vormen. Maar het gebrek aan "leven" komt de ruimtelijke kwaliteit niet ten goede.

2.3 Toekomstige situatie

Het voornemen is om met functieverbreding zowel verblijfsrecreatie als wonen toe te staan op Zuiderzee op Zuid. De functieverbreding biedt een oplossing voor de leegstand en kan er voor zorgen, dat de ruimtelijke kwaliteit behouden blijft en de huidige functies kunnen voortbestaan. Voor alle appartementen wordt zowel recreatieve bewoning als permanente bewoning toegestaan. Hiermee ontstaan er gelijke flexibele mogelijkheden voor de appartementen. Er zijn geen ruimtelijke redenen om hier een onderscheid in te maken. Tevens is het op voorhand niet aan te geven welke appartementen daadwerkelijk zullen worden gebruikt voor wonen.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de nadere motivatie waarom de gemeente Dronten aan dit specifieke plan haar medewerking verleend.

2.3.1 Ruimtelijke kwaliteit

Sociaal-geografische en economische ontwikkelingen hebben er toe geleid dat de vraag vanuit de markt is veranderd, waardoor het aanbod van ZOZ niet meer aansluit op de vraag. Bijna 6 jaar na oplevering van het complex Zuiderzee op Zuid staat 40% van de appartementen nog steeds leeg. Er is sprake van structurele leegstand. Er is geen aanleiding te veronderstellen dat dit binnen afzienbare termijn anders zal zijn, omdat de behoefte om deze appartementen puur recreatief te gebruiken geheel is verdwenen. Verschillende oorzaken liggen hieraan ten grondslag, maar het gebrek aan financieringsmogelijkheden is wel de belangrijkste.

Hiervan kan gezegd worden: "dit is nou eenmaal "het risico van ondernemen", maar de structurele leegstand op ZOZ is vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbaar. Deze structurele leegstand heeft namelijk een negatieve ruimtelijke uitstraling en negatieve ruimtelijke gevolgen. Zo blijft spaarzame grond onbenut, terwijl onbebouwde ruimte elders moet worden aangesneden. Tevens tast de structurele leegstand de kwaliteit van de omgeving aan.

Daarnaast moet voorkomen worden dat er een verpaupering van het gebied optreedt. Zuiderzee op Zuid wordt gezien als een aantrekkelijke locatie met een positieve ruimtelijke uitstraling op de omgeving door het architectonische ontwerp en de beeldkwaliteit, zowel van de bebouwing als de buitenruimte. Echter, de negatieve gevolgen van de leegstand worden nu al zichtbaar, bijv. door de sluiting van het café/restaurant Beaufort dat op de begane grond van het complex gevestigd was. Ook de jachthaven heeft het moeilijk als gevolg van de leegstand in het appartementencomplex. Een groot deel van de jachthaven blijft ongebruikt.

Door de bestemming te verruimen worden de kwaliteiten van het complex versterkt en wordt het project verduurzaamd. De leegstandsproblematiek wordt beperkt, waardoor de negatieve ruimtelijke effecten van deze structurele leegstand verdwijnen. Door bewoning wordt er - ook jaarrond - meer gebruik gemaakt van de locatie. Daarbij blijven de appartementen goed beheerd en onderhouden. Hiermee worden de huidige functies op het terrein op niveau gehouden. Er geen extra voorzieningen noodzakelijk om de woonfunctie mogelijk te maken. Het gaat om een bijzonder woonmilieu en is in die zin ook vergelijkbaar met bijvoorbeeld Ketelhaven, wat ook een op zichzelf staande wooneenheid in het buitengebied vormt, zonder bijzondere voorzieningen. Voor het dagelijks leven zijn er voorzieningen zoals een (weliswaar mini-) supermarkt aanwezig op het naastgelegen recreatieterrein. Er zijn geen aanpassingen aan wegen, afvalinzameling, riolering, openbaar vervoer, etc. noodzakelijk.

2.3.2 Recreatief gebruik vs. reguliere bewoning

Met het verdwijnen van de periodieke sluiting van recreatieparken, is de uitstraling van recreatiewoningen steeds meer op die van reguliere woningen gaan lijken. Het recreatieve gebruik beperkt zich niet meer tot de traditionele vakanties. Recreanten maken door het jaar heen ook gebruik van de parken voor korte vakanties of weekeindes. De seizoensverbreding heeft tot gevolg dat het gebruik intensiever wordt en daardoor vertonen de ruimtelijke effecten van een recreatiewoning steeds meer gelijkenis met die van gewone woningen1.

Door het toestaan van permanente bewoning op recreatieparken kan een flexibiliteit op de woningmarkt ontstaan. Dit kan een uitwisseling tot gevolg hebben wanneer er een overschot aan recreatiewoningen en er een tekort aan bijvoorbeeld seniorenwoningen ontstaat. Er ontstaan steeds meer tussencategorieën van woningen die niet permanent bewoond worden, maar ook geen recreatiewoning zijn. Dit wordt ook wel "deeltijd-wonen" genoemd. Hierbij zijn meerdere varianten denkbaar zoals mensen die deeltijd in het buitenland wonen, deeltijd in een stad wonen dichtbij hun werk of waarbij één partner doordeweeks en de andere partner alleen de weekenden. Dergelijke patronen passen goed bij het flexibiliseren van arbeidsmarkten, de ontwikkeling van meer verdieners per huishouden, de groei van het aantal zzp-ers, nieuwe werken en het ontwijken van verkeersopstoppingen2.

De komende jaren zal er een doorzettende trend zijn van verdunning van huishoudens. Daarnaast wordt in de actuele Structuurvisie Dronten 2030 uitgegaan van een doorzettende groei van zowel het aantal inwoners als het aantal huishoudens. Tevens stelt de consument steeds hogere eisen aan wonen, zoals meer keuzevrijheid en differentiatie, meer verhuismobiliteit, tweede woningen en transnationaal wonen. Bovendien wordt de consument minder honkvast. Daarom moet worden gestreefd naar een zo divers en flexibel mogelijke woningvoorraad. De kunst is om een gevarieerd aanbod van woningtypen en woonsferen te creëren, bijvoorbeeld woonmilieus met meer variatie dat past bij de woonwensen van de huidige en toekomstige bewoners. Dit blijkt onder meer uit het 'Trend- en benchmarktrapport Dronten'. Het is van belang om de verwachte bevolkingsgroei ook te laten resulteren in een verhuisbeweging in en vestiging naar de regio.

Wonen op Zuiderzee op Zuid is met name geschikt voor senioren en voor werkende met een 1 of 2 persoonshuishouden. Vanuit deze specifieke doelgroepen is er meer behoefte aan een woonomgeving met een combinatie van wonen, recreëren en eventueel werken.

Senioren

Een woning op Zuiderzee op Zuid is zeer interessant voor gepensioneerde, fitte en financieel onafhankelijke senioren. Dit is een groeiende groep. De komende jaren zal de babyboom-generatie veelal met pensioen gaan. Deze generatie beschikt, in verhouding tot andere generaties, vaker over een goede gezondheid en veel vrije tijd om te recreëren. Bij deze groep gaan wonen en recreëren steeds meer hand in hand. Het wonen in een omgeving waar direct kan worden gerecreëerd is dan interessant. In de directe nabijheid is dit mogelijk. Tevens is deze generatie vrij mobiel. Een deel van deze groep leeft op meerdere locaties, al dan niet deels in het buitenland. Zo is bijvoorbeeld het aantal vakantiehuizen van Nederlanders in Frankrijk de afgelopen 15 jaar enorm toegenomen. Het bezitten van een woning in Nederland en als bewoner geregistreerd staan dit land, biedt voor hen sociale zekerheden. Bovendien bevindt zich onder deze groep een behoorlijk aantal senioren die financieel onafhankelijk zijn. Velen hebben én een goed pensioen opgebouwd én profijt gehad van de stijgende prijzen van het vastgoed in de jaren '90 en het begin van de 21e eeuw.

Werkenden

Daarnaast kan voor werkenden met een 1 of 2 persoonshuishouden wonen in een recreatief gebied interessant zijn. Ook voor hen is er minder scheiding tussen wonen, recreëren en werken.

De locatie heeft een goede bereikbaarheid. Men werkt steeds meer op afstand; veel mensen zijn gewend om te reizen voor hun werk en daarnaast zijn er meer mogelijkheden voor thuiswerken. Ook het ontmoeten van familie en vrienden blijft belangrijk. Daarnaast moeten recreatieve voorzieningen en steden goed bereikbaar zijn. Dat maakt het mogelijk om te gaan wonen in een recreatief aantrekkelijk gebied, dat tevens centraal in Nederland ligt. Zowel Amsterdam, Utrecht, Amersfoort en (netwerkstad) Zwolle zijn binnen 45 minuten te bereiken.

2.3.3 Effect op de omgeving

Niet of nauwelijks effect op woningmarkt regio

Bij de voorgenomen functieverbreding is er niet of nauwelijks invloed op locaties / woningmarkt in de regio te verwachten. Hiervoor is ook een onderzoek gedaan (Companen, Marktonderbouwing Zuiderzee op Zuid - Dronten, van 26 augustus 2014), zie Bijlage 3. In paragraaf 3.2.1 is hier nader op ingegaan.

Op basis van het onderzoek wordt geconcludeerd dat Zuiderzee op Zuid een uniek complex is dat voorziet in een bovenregionale en landelijke vraag. Voor zover bekend zijn er in Nederland geen andere, soortgelijke appartementencomplexen in een landelijk woonmilieu aanwezig.

Uit het onderzoek blijkt ook dat een eventuele functieverbreding van Zuiderzee op Zuid nagenoeg geen concurrentie oplevert voor andere plannen.

2.3.4 Marktonderzoek

Sociaal-geografische en economische ontwikkelingen hebben er toe geleid dat de vraag naar de recreatieappartementen op ZOZ geheel verdwenen is. De appartementen zijn ruim en hebben een bepaalde uitstraling waar een bepaalde prijscategorie bij hoort. De woningen zijn te duur voor de reguliere recreatieve markt. Het is niet de verwachting dat dit gaat veranderen. Voor zover dit binnen redelijk bereik lag, zijn de prijzen van de appartementen aangepast aan de moeizame markt. Met alleen prijsverlaging is het echter nog niet op de lossen, aangezien ook de eisen van hypotheekverstrekkers dusdanig zijn aangescherpt dat voor een recreatiewoning in dit prijssegment lastig een hypotheek te krijgen is. Daarom is het van belang om te kijken welke markt er voor het appartementencomplex binnen bereik ligt.

Regionale markt

Voor de regio wordt nog steeds een bevolkingsgroei verwacht. Zo is voor de gemeente Dronten nog steeds sprake van een groei van het inwoneraantal. Ook in de afgelopen crisisjaren is het inwoneraantal van de gemeente Dronten gestegen. De verwachting is dat de bevolkingsgroei zich de komende jaren zal doorzetten. Dit blijkt uit demografische gegevens, bijvoorbeeld de gegevens zoals weergegeven in de volgende tabel met de bevolkingsomvang.

Tabel: Aantal inwoners en prognose bevolkingsomvang provincie Flevoland en gemeente Dronten (1986-2030)

Ook in het 'Trend- en benchmarktrapport Dronten' (Rapport van Nicis, 2010) wordt uitgegaan van een bevolkingsgroei voor de komende jaren. Dit in tegenstelling tot vergelijkbare gemeenten waar een afname is van de bevolkingsgroei en/of bevolkingsomvang. De bevolkingsgroei van de gemeente Dronten is belangrijk voor het in stand houden van het voorzieningenniveau van de regio.

Woonbehoefte Zuiderzee op Zuid

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is onderzoek uitgevoerd naar de marktbehoefte (Companen, Marktonderbouwing Zuiderzee op Zuid - Dronten, van 26 augustus 2014). Het onderzoek is toegevoegd in Bijlage 3. Op basis van de marktonderbouwing blijkt dat het bij Zuiderzee op Zuid gaat om de vraag naar luxe en dure appartementen (boven de € 350.000 inclusief BTW) in een landelijk woonmilieu aan open water. De vraag voor dat marktsegment is als volgt:

• lokale vraag: nihil;
• regionale vraag uit Flevoland: nihil;
• bovenregionale vraag uit Gelderland: beperkt 30 per jaar;
• landelijke vraag 70 per jaar (Randstad + Gelderland) tot 100 per jaar (totale vraag Nederland).

Hierbij moet in aanmerking worden genomen dat van deze belangstellenden uiteindelijk slechts een deel zal kiezen voor Zuiderzee op Zuid. In de praktijk zal een deel van de belangstellenden uiteindelijk toch kiezen voor een andere locatie of een ander woningtype. Een deel van de belangstellenden zal serieus belangstelling hebben voor Zuiderzee op Zuid.

De groep die kiest voor landelijk wonen, aan het water in een duurder appartement, bestaat vooral uit 45-65-plussers die niet meer gebonden zijn aan een woonplaats en financieel onafhankelijk zijn. Voor deze personen is een verhuizing over een grote afstand ook geen bezwaar. Het Planbureau voor de Leefomgeving heeft hiernaar onderzoek gedaan en vastgesteld dat rond de pensionering sprake is van een piek in de verhuisafstand. Dan is bij verhuizing de binding aan de vorige woonplaats minder belangrijk, omdat men expliciet de keuze maakt voor iets geheel anders ('Drenthenieren'). Volgens professor Hooimeijer is er door de toegenomen geografische afstand tot kinderen en ruimere vakantie-ervaringen in binnen- en buitenland, een groeiende groep ouderen die verhuist of wil verhuizen naar gebieden die op grote afstand van de huidige woning liggen. De conclusie van Companen wordt gestaafd door een lijst van ruim 100 potentiele gegadigden, die door plaatselijke makelaars is opgesteld (zie ook Bijlage 4). Op basis van deze lijst kan geconcludeerd worden, dat de gegadigden inderdaad uit het gehele land komen. Op grond van de uitkomsten uit het onderzoek wordt geconcludeerd dat het complex Zuiderzee op Zuid niet voorziet in een lokale of regionale vraag, maar in een landelijke vraag. Dit is een eerste indicatie dat het appartementencomplex ook na de functieverbreding geen concurrent is voor andere bouwplannen die in Flevoland worden gerealiseerd. In het onderzoek is ook nader ingegaan op de relatie tussen Zuiderzee op Zuid en de andere plannen in de omgeving. Uit het onderzoek blijkt dat het appartementencomplex van Zuiderzee op Zuid een uniek complex is dat voor zijn afzet is aangewezen op de landelijke markt. Voor zover bekend zijn er in Nederland geen andere, soortgelijke appartementencomplexen in een dergelijk landelijk/waterrijk woonmilieu aanwezig.

De ontwikkeling vormt geen concurrentie voor de lokale en regionale woningmarkt. De behoefte is bovenregionaal.

Bijzonder en specifiek woonmilieu

Zuiderzee op Zuid voorziet in de behoefte aan een onderscheidend woonmilieu. Door de ontwikkeling wordt voorzien in de woonbehoefte in appartementen in een landelijk woonmilieu aan open water. Het appartementencomplex betreft een woonmilieu op een interessante en 'verrassende' locatie in een recreatief aantrekkelijk gebied. Voor de gemeente en de regio is het van belang dat zij aantrekkelijk blijven om de groei mogelijk te maken. Een bijzonder en specifiek woonmilieu is nodig om de regio te onderscheiden en toekomstige woonwensen te faciliteren. Het type woonmilieu op deze locatie is een type dat in de regio nog niet aanwezig is, en daardoor juist heel aantrekkelijk is. Het is een heel ander woonmilieu dan de reguliere uitbreidingsplannen van woonkernen in de omgeving. Hiermee wordt de aantrekkingskracht naar de regio vergroot en worden toekomstige woonwensen gefaciliteerd.

De locatie voorziet in toekomstige trends, zoals transnationaal wonen, meerhuizigheid en het wonen met gelijkgestemden3. Het complex biedt luxe en comfortabele appartementen op een bijzondere locatie en ook met kernen en voorzieningen op een overbrugbare afstand. Door de functiemenging van wonen en recreëren ontstaat een flexibele schil/ wisselwerking tussen de markt voor recreatiewoningen en reguliere woningen. Daarbij blijven de appartementen, maar ook de huidige functies op het terrein en in de directe omgeving op niveau. Dit is zowel efficiënt als zorgvuldig ruimtegebruik.

2.3.5 Voorzieningen

In het geval van ZOZ zijn er geen extra voorzieningen noodzakelijk om de woonfunctie mogelijk te maken. Het gaat om een bijzonder woonmilieu en is in die zin ook vergelijkbaar met bijvoorbeeld Ketelhaven, wat ook een op zichzelf staande wooneenheid in het buitengebied vormt, zonder bijzondere voorzieningen. Voor het dagelijks leven zijn er bij ZOZ nog meer voorzieningen aanwezig dan in Ketelhaven, aangezien er ook nog (weliswaar mini-) supermarkt aanwezig is op het naastgelegen recreatieterrein voor de dagelijkse benodigdheden. Er zijn geen aanpassingen aan wegen, afvalinzameling, riolering, openbaar vervoer, etc. noodzakelijk.

2.3.6 Effecten op de omgeving

Hieronder volgt een korte omschrijving van de effecten op de omgeving, een uitgebreide afweging en onderbouwing kunt u vinden in hoofdstuk 4.

Verstening  

Het appartementencomplex is in 2010 geopend. Het complex is reeds gerealiseerd, inclusief de bijbehorende voorzieningen en infrastructuur. Maar kent (zoals eerder al gemeld) een grootschalige leegstand. Aangezien het gaat om bestaande bebouwing zal door de functiewijziging geen extra verstening optreden. De appartementen zijn in technische zin reeds geschikt voor bewoning en voldoen aan de eisen die het actuele Bouwbesluit stelt voor wonen. Bovendien zijn in alle gebouwen liften aanwezig. De appartementen hebben ruim voldoende oppervlak voor kleine huishoudens. De ontwikkeling vergroot de dynamiek op het terrein. Jaarrond is er meer levendigheid en roering op het terrein. Dit verbetert het toezicht en de sociale veiligheid op het complex. Met de ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de gebruikswaarde, de belevingswaarde en het draagvlak van de aanwezige functies.

Met de mogelijkheid voor wonen verandert er niets aan de fysieke ruimte. Er ontstaan geen nieuwe bouwmogelijkheden. Wanneer er een dubbel-bestemming wordt toegekend, kan men zich afvragen of dit op het gebied van vergunningsvrij bouwen extra verstening met zich meebrengt. In het geval van ZOZ is deze extra verstening evenwel zeker niet te verwachten, aangezien het gaat om een bestaand appartementencomplex. Voor appartementencomplexen betreft het vergunningsvrijbouwen met name zonweringen, afscheidingen op balkons en overige wijzingen in die trant. Losse bouwwerken, etc. zijn niet mogelijk vanwege het ontbreken van een "achtererfgebied"4.

Milieuruimte bedrijven

In de nabijheid van het complex zijn geen bedrijven aanwezig, welke door een functietoevoeging beperkt kunnen worden in hun bedrijfsvoering. De afstand tot de dichtstbijzijnde bedrijvigheid is dusdanig dat deze buiten de invloedsfeer zijn gelegen. De toevoeging van de woonfunctie heeft dus geen negatieve effecten om omliggende bedrijvigheid.

Precedentwerking

Precedentwerking wil zeggen dat iets toestaan kan betekenen dat iets vergelijkbaars ook moet worden toegestaan. Wonen op Zuiderzee op Zuid leidt op zichzelf niet tot een precedentwerking voor andere recreatieterreinen.

Onderscheidend karakter van Zuiderzee op Zuid

Om vanuit het toevoegen van een woonfunctie aan het (nu nog) recreatieve appartementencomplex Zuiderzee op Zuid een precedent te creëren, moet er allereerst sprake zijn van vergelijkbare gevallen in gemeente Dronten. De volgende feiten en omstandigheden zijn kenmerkend en relevant onderscheidend voor de locatie Zuiderzee op Zuid:

• 1. Het gaat om een bestaand recreatief appartementencomplex.
• 2. Het appartementencomplex is buitendijks gelegen.
• 3. De recreatieve functie blijft bestaan, de functie “wonen” wordt hieraan toegevoegd;
• 4. Binnen het gebied is reeds sprake van gemengde functies als recreatie, natuur en wonen.
• 5. Het appartementencomplex voldoet aan bouwtechnische eisen welke voor woningen worden gesteld.
• 6. Het gaat om appartementen van 110-170m2 welke de bovenkant van de markt bedienen qua prijssegment.
• 7. De functietoevoeging brengt geen nieuwe vergunningsvrije bouwmogelijkheden met zich mee.
• 8. Het complex heeft een solitaire ligging ten opzichte van woonkernen en boort een specifieke niche markt aan. De functiewijziging vormt om die reden geen concurrentie voor bestaande woningbouwprogramma's in de regio.
• 9. Het complex boort een (boven)regionale markt aan en vormt geen concurrentie voor de lokale en regionale woningmarkt.
• 10. Het appartementencomplex heeft een unieke buitendijkse ligging, waarbij ook aangesloten wordt op de recreatieve mogelijkheden zoals de aangrenzende jachthaven. Het toevoegen van de woonfunctie maakt het in stand houden van deze functies realistischer.
• 11. Er is sprake van structurele leegstand.

Op projecten binnen de gemeente Dronten die dezelfde kenmerken hebben als Zuiderzee op Zuid, zou een precedentwerking kunnen bestaan. Soortgelijke objecten zijn echter niet aanwezig in de gemeente. Voor projecten buiten de gemeente Dronten geldt dat elke gemeente daarop haar eigen beleid kan hanteren. Wanneer andere gemeenten besluiten om ook een soortgelijke ontwikkeling toe te staan zou dit inderdaad kunnen en is dit niet uit te sluiten. Bij de gemeente zijn vergelijkbare locaties binnen de provincie niet bekend. Ook de Provincie kon hier desgevraagd geen inzicht in geven.

Recreatieparken in de omgeving

Doordat het bij Zuiderzee op Zuid gaat om buitendijks gelegen appartementen, zijn de reguliere (eengezins)vakantiewoningen, welke in de omgeving voldoende aanwezig zijn, niet vergelijkbaar qua woonmilieu. De appartementen hebben een andere doelgroep (zie de marktonderbouwing in Bijlage 3) welke geen concurrentie vormt voor het woningbouwprogramma in de regio. Op diverse recreatieparken met reguliere vakantiewoningen zoals de Buitenplaats Ketelhaven, Boschberg, Bremerberg en Buitenplaats Veluwemeer in Dronten is reeds (deels) permanente bewoning toegestaan. Dit is ook planologisch vastgelegd en in het verleden goedgekeurd door de provincie. Mocht er al sprake zijn van precedentwerking voor reguliere vakantiewoningen (niet zijnde buitendijkse appartementen), dan zou deze hier al vanuit gaan.

Precedentwerking in relatie tot overige gemeenten

Gemeenten kunnen – binnen bepaalde grenzen- zelfstandig ruimtelijke ordeningsbeleid voeren. Het feit dat Dronten meewerkt aan het toekennen van een woonbestemming aan het appartementencomplex, maakt niet dat andere gemeenten vervolgens ook moeten meewerken aan verzoeken om een verblijfsrecreatie uit te breiden met een woonfunctie. Een voorbeeld van dergelijke beleidsvrijheid is nu al zichtbaar in het buitengebied van de verschillende gemeenten. Wanneer de overige gemeenten in Flevoland besluiten dat zij geen permanente bewoning in soortgelijke complexen wil toestaan, staat ze dat vrij. Dat in een buurgemeente ander beleid van toepassing is, heeft daar geen invloed op.

2.3.7 Economische meerwaarde

Uitgaven in de regio

De doelgroepen zijn veelal financieel onafhankelijk, hebben veel vrije tijd en zijn mobiel. De bewoners doen jaarrond uitgaven in de regio. Voor de dagelijkse en overige boodschappen wordt gebruik gemaakt van de nabijgelegen kernen. Ook bij ontvangst van familie en vrienden kunnen zij de regio intrekken en uitgaven doen, bijvoorbeeld bij horeca, winkels en dagrecreatieve voorzieningen.

Als mensen de appartementen jaarrond permanent bewonen, zullen zij ook meer gebruik maken van de voorzieningen in de nabije omgeving.

Positieve beïnvloeding financiële positie gemeente

De verwachting is dat de ontwikkeling de gemeenschap geld oplevert. Het project Zuiderzee op Zuid is een 100% private investering. Het project op zich kost de gemeenschap geen geld. Nu en in de toekomst zijn op het complex geen investeringen in gemeenschappelijke / openbare overheidsvoorzieningen nodig. Het gebruik als wonen levert per jaar tussen de € 550,- en € 600,- meer op dan het gebruik als verblijfsrecreatie. Bij deze berekening is uitgegaan van een stijging van de waarde van de woning met 10% wat in een hogere OZB bijdrage resulteert. Daarnaast is de hogere Algemene Uitkering van het gemeentefonds meegerekend. Naast die extra inkomsten is er derving van toeristenbelasting en woonforenzenbelasting. Per gebruik als wonen wordt een duidelijk positief financieel resultaat verwacht. Een exacte kosten en batenanalyse zal blijken in de praktijk, aangezien het nu niet bekend is hoeveel appartementen gebruikt zullen worden als verblijfsrecreatie en hoeveel als wonen.

Er wordt niet verwacht dat de bewoners veel aanspraak zullen doen op zorg. De locatie is met name geschikt voor mobiele bewoners. Voor deze doelgroepen is het een aantrekkelijk woongebied. Indien de bewoners meer hulpbehoevend worden, zullen zij verhuizen naar een plek met voorzieningen als zorg en winkels op een korte (loop)afstand. Door de functieverbreding wordt dus een financiële versterking verwacht. Dit kan de gemeente besteden aan bijvoorbeeld de ruimtelijke kwaliteit en het voorzieningenniveau in de kernen, dat bijdraagt aan de integrale kwaliteit van de gemeente en de regio.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt een analyse gemaakt van het relevante beleidskader. Bij het beleidskader worden de beleidsnota's behandeld die direct of indirect doorwerken in het bestemmingsplan of invloed hebben op de bestemmingsregelingen. Hierna is per bestuursniveau een samenvatting gegeven van deze nota's.

3.2 Nationaal beleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de nationale Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. Deze vervangt onder andere de Nota Ruimte.

Nationale belangen

In de structuurvisie zijn alleen uitspraken opgenomen die een specifiek nationaal ruimtelijk belang dienen of die zorgen voor een gegarandeerde basiskwaliteit voor alle bewoners van Nederland. Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Voor het plangebied is nationaal belang 2 'ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en energietransitie' aangegeven. Het gebied is aangegeven als kansrijk gebied voor windenergie. De voorgenomen ontwikkeling betreft slechts een functiewijziging van het gebruik, geen nieuwe bebouwing, en doet geen afbreuk aan dit nationaal belang.

Ook geldt nationaal belang 9 'ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en kaders voor klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling'. Hiervoor zijn in het Barro (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening) regels gesteld. Een deel van het plangebied ligt in het IJsselmeergebied (kaart 6), de bebouwing en verharding vallen daar buiten. In dit gebied mag een bestemmingsplan geen nieuwe bebouwing of landaanwinning mogelijk maken. Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van nieuwe bebouwing. In paragraaf 5.2 is nader ingegaan op de wijze waarop de waterkering is bestemd.

Het plangebied ligt binnen het radarverstoringsgebied Nieuw Milligen. Hiervoor geldt nationaal belang 12 'ruimte voor militaire terreinen en activiteiten' waarbij bouwhoogtebeperkingen gelden. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt geen nieuwe bebouwing gerealiseerd. Hiermee zijn er geen gevolgen voor het radarverstoringsgebied.

Tevens is nationaal belang 13 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten' van toepassing. In het voorliggende bestemmingsplan zijn de belangen zorgvuldig afgewogen. Burgers, belangenorganisaties en andere overheden hebben de mogelijkheid om in het kader van de bestemmingsplanprocedure te reageren op deze afweging.

SER-Ladder

De ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd. Het doel van de ladder is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil hiermee vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening.

De afgelopen jaren is er landelijk veel aandacht besteed aan de ladder. Dit heeft geleid tot verschillende uitspraken bij de Raad van State welke op hun beurt leiden tot meer inzicht over de toepasbaarheid van de ladder. Uit diverse uitspraken van de Raad van State is gebleken dat wanneer het gaat om functieverruiming waarbij geen extra bouwmogelijkheden ontstaan, de ladder niet van toepassing is. In het geval van Zuiderzee op Zuid is de ladder om die reden niet van toepassing en kan buiten beschouwing worden gelaten (zie onder andere: ABRvS 28 augustus 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2784 , ABRvS 22 juli 2015, ECLI:NL RVS:2015:2329, ABRvS 10 december 2014, ECLI: NL:RVS 2014:4421, ABRvS 5 augustus 2015, ECLI:NL:RVS 2015:2517, RVR 2015/92 ).

Neemt niet weg dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening er in de toelichting op het bestemmingsplan aandacht moet zijn voor de behoefte. Hiervoor wordt verwezen naar het rapport "Marktonderbouwing Zuiderzee op Zuid, Companen, 2014" en de informatie van de makelaar van Zuiderzee op Zuid. Dit onderzoek en deze informatie zijn als Bijlage 3 opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan.

Conclusie 

Het voorliggende bestemmingsplan doet geen afbreuk aan het ruimtelijke beleid van het Rijk. Het plan is niet in strijd met één van de nationale belangen en de ontwikkeling past binnen de SER-ladder.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsplan Flevoland 2006

Het beleidskader van de provincie Flevoland voor het totale omgevingsbeleid is omschreven in het Omgevingsplan Flevoland 2006. In dit plan is het integrale omgevingsbeleid voor de periode 2006-2015 neergelegd met een doorkijk naar 2030. Het belangrijkste doel hiervan is het creëren van een goede woon- en leefomgeving.

Voor de provincie zijn speerpuntgebieden opgesteld. Het plangebied ligt in het speerpuntgebied 'oostrand van Flevoland'. Hierover wordt in het omgevingsplan het volgende geformuleerd:

“De Oostrand van Flevoland heeft als gebied nu reeds grote betekenis voor zowel de (water)natuur als de recreatie. In de bossen is een groot aantal recreatiebedrijven gevestigd. Aan de westzijde van de bossen bevindt zich een uitgestrekt landbouwgebied. De maatschappelijke betekenis van de landbouw in dit gebied zal belangrijk blijven, maar daarnaast zullen in dit gebied andere activiteiten een grotere rol gaan spelen. De provincie zoekt naar verbreding van het economisch draagvlak om de vitaliteit van het gebied te versterken. Kansen daarvoor liggen vooral in de sector recreatie en toerisme.”

Wonen wordt echter niet uitgesloten in de Oostrand, sterker nog: op pagina 172 van het omgevingsplan wordt het als een mogelijkheid genoemd voor verweving van functies: “In de Oostrand van Flevoland wordt dan ook actief gestreefd naar verweving van functies waarin de kwaliteiten van natuur, water en landschap op harmonieuze wijze gecombineerd worden met landbouw, een sterke recreatieve sector en beperkte mogelijkheden voor landelijk wonen en werken.”

Bij de ontwikkeling van de oostrand moet een goede bereikbaarheid van het gebied gewaarborgd worden.

De visie tot 2030 is in beeld gebracht op de afbeelding Ontwikkelingsvisie 2030. Op de afbeelding 'Uitsnede Ontwikkelingsvisie 2030' is de beleidskaart weergegeven voor het plangebied en de omgeving.

Afbeelding: Uitsnede Ontwikkelingsvisie 2030

Op basis van de Ontwikkelingsvisie is het volgende van belang:

• De locatie ligt bij een zone die is aangegeven als ‘combinatie waterbeheer, recreatie, wonen, werken en natuur’.
• Het plangebied ligt in het aandachtsgebied voor verbetering van de ontsluiting van wegen en openbaar vervoer. Dit is ten gunste van de ontsluiting en bereikbaarheid van het plangebied.
• Het plangebied ligt nabij gebieden die zijn aangewezen voor water en natuur. In de paragrafen 4.6 en 4.9 is nader op ingegaan op deze aspecten.

In het Omgevingsplan zijn voor het plangebied de volgende aspecten opgemerkt:

• Streefbeeld fietsnetwerk 2015: De Harderdijk is opgenomen in het streefbeeld van het fietsnetwerk voor het jaar 2015. Hiermee wordt ingezet op een integraal netwerk. Het plangebied ligt aan dit fietsnetwerk. .
• Luchtvaart: Het plangebied ligt bij de obstakelvrije zone van luchthaven Lelystad. In paragraaf 4.11 is hier nadere aandacht aangegeven. Dit leidt niet tot belemmeringen.
• Streefbeeld en ontwikkeling recreatie: De provincie ziet goede mogelijkheden om recreatie en toerisme te stimuleren. Het plangebied ligt in een multifunctioneel gebied aan de oostrand van de provincie. Hier bevindt zich een uitgestrekte recreatiezone met enkele concentraties van vooral verblijfsrecreatieve voorzieningen, enkele grotere dagrecreatieve voorzieningen en extensieve vormen van recreatie. Het is een bos- en waterrijke zone nabij aantrekkelijke en (inter-)nationaal bekende recreatie- en natuurgebieden. De randmeren vormen een belangrijk recreatief gebied voor zowel Flevoland als de aangrenzende regio's op het 'oude' land. De trend is dat in bepaalde gebieden behoefte is aan een combinatie van wonen en recreëren. De doelgroepen van Zuiderzee op Zuid hebben vrije tijd en geld om van deze aanwezige recreatieve vormen gebruik te maken. Bij de functieverbreding worden geen negatieve gevolgen verwacht voor de behoefte aan verblijfsrecreatie. In dit geval blijkt er dus geen vraag te zijn naar dit soort recreatieappartementen, en wordt dit ook niet verwacht. Dit is juist de aanleiding voor de functieverbreding. Met de voorgenomen ontwikkeling worden de belevingswaarde en het draagvlak van de locatie versterkt.
• Natura 2000 en Ecologische Hoofdstructuur: In paragraaf 4.9 is hier nadere aandacht aan besteed. Hieruit blijkt dat met de voorgenomen ontwikkeling de provinciale opgaven voor natuur niet worden belemmerd.
• Aardkundig waardevolle gebieden: Uit de aardkundige elementen is de ontstaansgeschiedenis van de Flevolandse ondergrond af te lezen. De provincie heeft een eerste inventarisatie en waardering van de aanwezige aardkundige waarden uitgevoerd. Hierbinnen zijn sterlocaties aangegeven waar de waarden het hoogst zijn vanwege onder andere gaafheid, zeldzaamheid en combinatie met archeologische en landschappelijke waarden. Het plangebied ligt binnen de globale begrenzing van aardkundig waardevolle gebieden, maar is niet aangewezen als sterlocatie. Bij ontgrondingen in deze gebieden die vergunningplichtig zijn wordt speciale aandacht geschonken aan de effecten op de aardkundige waarden. Bij de voorgenomen ontwikkeling vinden geen fysieke ontwikkelingen plaats, daardoor is ook geen sprake van bodemingrepen. Aardkundige waarden worden daarmee niet aangetast.

Bij de ontwikkeling van Zuiderzee op Zuid is rekening gehouden met de bovenstaande aandachtspunten. In het kader van de ontwikkeling, is in Hoofdstuk 2 nadere aandacht besteed aan de bereikbaarheid en ontsluiting van de locatie. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de manier waarop wordt omgegaan met de bodem, natuur en de obstakelvrije zone.

Bundelingsbeleid

Het provinciaal beleid gaat uit van het bundelingsbeleid. Dit bundelingsbeleid, welke is geformuleerd op pagina 63 van het omgevingsplan is met name bedoeld voor nieuwe (bouw-) initiatieven. Dat blijkt met name uit de termen zuinig ruimtegebruik, geen verdere aantasting groene c.q. open ruimte.

Daar is echter bij Zuiderzee op Zuid geen sprake van. Sterker nog, de functieverandering is passend binnen dit beleid zoals het ook te lezen is op pagina 63:

“het beleid is gericht op behoud en versterking van de kwaliteit van de fysieke omgeving via efficiënt ruimtegebruik, kwaliteitsverbetering en herstructurering van het stedelijk gebied en versterking van draagvlak voor voorzieningen.”

Op pagina 64 van het omgevingsplan wordt het zuinig ruimtegebruik nogmaals benadrukt:

“De gemeenten dienen bij de uitwerking van het bundelingsbeleid een evenwichtige ontwikkeling van het stedelijk gebied mogelijk te maken, waarbij tijdig voldoende ruimte voor wonen, bedrijven, voorzieningen en overige stedelijke functies wordt geboden. Daarbij dient optimaal gebruik te worden gemaakt van het bestaande bebouwd gebied.”

Door aan Zuiderzee op Zuid een woonfunctie toe te voegen wordt er een nieuw woonmilieu gecreëerd, maar tegelijk ook zuinig omgegaan met de ruimte en de bestaande bebouwing. Tevens wordt het draagvlak voor voorzieningen versterkt, wat ook een belangrijk aspect is binnen het bundelingsbeleid. De vitaliteit van het gebied aan de oostkant van de gemeente zal hierdoor versterkt worden.

 

Permanente bewoning in het buitengebied

Het omgevingsplan is niet consistent voor wat betreft het uitsluiten van permanente bewoning van recreatiewoningen. Op pagina 64 wordt in het bundelingsbeleid weliswaar gesteld dat permanente bewoning wordt uitgesloten, maar op pagina 191 wordt dit genuanceerd bij de essentiële elementen in de zin van de WRO. Dit vormt het daadwerkelijke toetsingskader van het omgevingsplan. Op pagina 191 staat onder punt 4 beschreven dat permanente bewoning “in principe” is uitgesloten. Dit impliceert dat het in bepaalde situaties ruimte is voor permanente bewoning.

Geldigheidsduur en binding POP

Op pagina 9 van het POP is beschreven dat in het POP "het integrale omgevingsbeleid van de provincie Flevoland voor de periode 2006-2015 neergelegd, met een doorkijk naar 2030. (…) Dit betekent dat het Omgevingsplan Flevoland 2006 in ieder geval tot ultimo 2012 van kracht zal zijn." De beleidsperiode van het plan is echter 2006-2015, omdat de provincie van mening is dat dit een realistische tijdsperiode is voor het behalen van de in dit plan gestelde doelen. In lijn hiermee kan worden gedacht aan de geldingsduur of planhorizon van een bestemmingplan, namelijk 10 jaar op grond van art. 3.1 lid 2 Wro. Dit betekent dat het POP toe is aan actualisering. De provincie is eind 2015 van start gegaan met de eerste fase voor het opstellen van de Omgevingsvisie Flevoland.

"Het Omgevingsplan heeft vooral een interne binding. Dit betekent dat de provincie bij de uitoefening van haar taken (waaronder het nemen van besluiten over plannen en vergunningen) aan het plan gebonden is. Maar de mate van binding varieert. De provincie heeft voor haar ruimtelijke beleid een aantal essentiële elementen van beleid geformuleerd. De essentiële elementen worden van wezenlijke betekenis geacht voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het gebied, voor het karakter van het Omgevingsplan en vanwege het bestuurlijke belang dat eraan wordt toegekend." De provincie schrijft in haar POP dat het POP met name een interne binding heeft. Voor wat betreft de geformuleerde essentiële elementen geeft de provincie aan dat daar het accent van eventuele bemoeienis vanuit de provincie zal liggen. Het POP heeft echter geen externe binding.

Op pagina 188 van het POP staat beschreven dat de essentiële elementen bindend zijn voor de gemeenten en het overige uit het POP kent een interne binding voor de provincie. Dit was echter onder de WRO (oud) het geval, over de band van de concrete beleidsbeslissingen (artikel 4a lid 7 en 8 WRO (oud). Onder de (nieuwe) Wro is deze bindende constructie vervallen. De wetgever heeft nadrukkelijk geen (partiële) planhiëarchie gewild. Het voormalige streekplan of omgevingsplan moet thans als structuurvisie worden aangemerkt en heeft geen rechtstreeks juridisch bindende doorwerking naar derden, maar bindt slechts de provincie zelf.

Met de komst van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de Nota Ruimte vervangen. Het rijk heeft geen beleid vastgelegd over de bewoning van recreatiewoningen. Dit impliceert dat het rijk de juridische en beleidsmatige aanpak van dit onderwerp overlaat aan decentrale overheden. De provincie Flevoland heeft dit vertaald in het POP. Het provinciale omgevingsplan moet worden aangemerkt als een structuurvisie.

Afspraken, beleidskaders, structuurvisies kunnen een gemeentebestuur niet tot een resultaat dwingen. Dit is anders wanneer er een provinciale ruimtelijke verordening ligt, waarin de regels zijn uitgeschreven welke in acht moeten worden genomen. Deze zijn wel bindend. Hier moet echter wel een noodzaak toe zijn, hiervan is alleen sprake als er de verantwoordelijkheid ook daadwerkelijk op provinciaal niveau thuishoort5. Alleen dergelijke regels moeten door de gemeente "in acht worden genomen", maar met beleidsregels in een POP moet de gemeente weliswaar "rekening houden", maar mag zij wel in het kader van een haar toekomende belangenafweging gemotiveerd afwijken.

3.3.2 Provinciale verordening 2012

Voor de provincie geldt de Verordening voor de fysieke leefomgeving Flevoland 2012. Hier wordt onder andere ingegaan op regionale waterkeringen en de EHS.

Voor de regionale waterkering geldt dat het plangebied bij de regionale waterkering 'Zuiderzee op Zuid' (kaart 5.20) ligt. Voor Zuiderzee op Zuid is de veiligheidsnorm voor de regionale waterkering als gemiddelde overschrijdingskans (bij gebruik van een overslagcriterium van 1 l/s/m1) 1/1.000 per jaar. De waterkering is aangegeven op de Legger van het waterschap. In paragraaf 4.6 is nader ingegaan op de regionale waterkering.

De EHS gelegen in het IJsselmeer en de daarmee verbonden wateren in rijksbeheer evenals het gebied van de Verordening groenblauwe zone, vallen niet onder de provinciale verordening. Daarmee valt de EHS bij het plangebied niet binnen de provinciale verordening. In paragraaf 4.9 is nadere aandacht besteed aan de EHS.

Conclusie  

Primiair is de functieverbreding van Zuiderzee Op Zuid passend binnen de beleidsuitgangspunten vanuit het POP. Subsidiair standpunt van de gemeente is dat voor zover er sprake zou zijn van een strijdigheid met het POP, in dat geval bij de gemeenteraad de verantwoordelijkheid ligt voor belangafweging of het plan voor ZOZ met het oog op de goede ruimtelijke ordening al dan niet een wenselijke ontwikkeling is.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Toekomstvisie 2025

Een gezamenlijke visie op de toekomst van Dronten is nodig om de beleidsruimte goed te benutten. In de visie 'Ontdek die ruimte in Dronten. Toekomstvisie 2025' is de gemeentelijke visie op de toekomst van de gemeente in 2025 weergegeven.

Prognoses en verkenningen van de toekomst zijn onzeker, maar gezegd kan worden dat:

• Inwoners hebben andere wensen ten aanzien van wonen, werken, sociaal-culturele voorzieningen en samenleven in de kernen.
• In het tijdvak van onbegrensde mobiliteit zijn inwoners nog minder gebonden aan de gemeentegrenzen. Afstanden worden anders beleefd; de wereld is in 2025 nog meer binnen handbereik gekomen.
• Tegelijkertijd blijven inwoners zoeken naar geborgenheid en behoud van lokale
  identiteit. Een ‘eigen’, woon- en werkomgeving met herkenbare maatschappelijke
  structuren als winkelvoorzieningen, buurthuizen en verenigingsleven blijft belangrijk.
• De bevolkingssamenstelling verandert. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de verhouding jong / oud, werkend / niet werkend, allochtoon / allochtoon.
• Ook de bedrijvigheid en werkgelegenheid veranderen van karakter.

Een aantal trends kunnen voor Dronten negatief uitpakken zoals de afnemende bevolkingsgroei, de groei van het aantal arbeidsplaatsen die onder druk staat en de uitgaande pendel die toeneemt.

In de gemeente zijn nieuwe woonvormen een unieke verbinding tussen traditie en vernieuwing. Ze passen in de traditie van Dronten als relatief jonge gemeente waarin pioniers en ondernemers vorm hebben gegeven aan de gemeentelijke samenleving. Tegelijkertijd is er ook sprake van vernieuwing. Nieuwe woonvormen zijn innovatieve antwoorden op nieuwe wensen en behoeften op het gebied van wonen, werken en recreëren. De bewoners zijn zich er goed van bewust dat ze voor de basisvoorzieningen in de bestaande kernen terecht kunnen. Door de goede verbindingen is dat echter geen probleem.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de beleidsopgave op het gebied van bijzondere woonvormen.

Momenteel is een nieuwe toekomstvisie in voorbereiding, namelijk de visie 'De Kracht van Dronten'. Indien deze in werking is, zal daar nader op worden ingegaan. Op basis van het concept van deze toekomstvisie worden geen belemmeringen verwacht voor de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie  

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het kader van de toekomstvisie.

3.4.2 Structuurvisie Dronten 2030

Op 29 november 2012 heeft gemeenteraad de 'Structuurvisie Dronten 2030' vastgesteld. De structuurvisie beschrijft de toekomst van de gemeente op het gebied van wonen, recreatie, de agrarische sector, natuur, infrastructuur, economie en het voorzieningenniveau van de kernen.

In de structuurvisie zijn het plangebied en de omgeving aangemerkt voor verblijfsrecreatie en een jachthaven. In de visie is aangegeven dat permanente bewoning van recreatiewoningen niet is toegestaan (met inachtneming van eventueel verleende persoonsgebonden beschikkingen en bestaande overgangssituaties).

In de structuurvisie is aangegeven dat er binnen de gemeente kansen zijn voor bijzondere woonmilieus. Hiermee kan een bijdrage worden geleverd aan de bevolkingsgroei en andere ambities van de gemeente.

Op 29 november 2012 heeft de gemeenteraad - als amendement bij de vaststelling van de structuurvisie - een principebesluit genomen om buitendijks wonen op Zuiderzee op Zuid mogelijk te maken en deze functie nader uit te werken naast de bestaande recreatiefunctie. Hieraan is als voorwaarde verbonden dat - met het oog op eventuele toekomstige bewoners - ter plaatse geen gemeentelijke voorzieningen voor een woonkern zullen worden gerealiseerd.

Dit principebesluit is genomen omdat:

• Zuiderzee op Zuid reeds gebouwd is;
• de onderhavige woningmarkt sterk aan veranderingen onderhevig is;
• de betreffende appartementen zich op een unieke locatie bevinden;
• de appartementen in technische zin geschikt zijn voor permanente bewoning;
• permanente bewoning van Zuiderzee op Zuid op zichzelf geen precedent schept.

Het voorliggende bestemmingsplan betreft de nadere uitwerking van het principebesluit.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de ambitie om bijzondere woonmilieu's te creëren en het besluit van de gemeenteraad voor een nadere uitwerking van permanente bewoning op Zuiderzee op Zuid.

3.4.3 Strategische Visie Oostkant Dronten

De Strategische Visie Oostkant Dronten is in januari 2010 door de gemeenteraad vastgesteld. De oostkant van de gemeente is een bijzonder gebied. In dit gebied komen grote natuurwaarden en uitgebreide recreatiemogelijkheden samen. De strategische visie wordt beschouwd als ruimtelijk streefbeeld voor de lange termijn. Naast de gebruikelijke regelgeving kan de visie fungeren als kader waartegen ontwikkelingen die op het gebied afkomen, kunnen worden afgezet en beoordeeld.

De Oostkant van Dronten heeft grote kwaliteiten, maar hier en daar zitten functies elkaar in de weg. Bovendien moet het gebied worden voorbereid op ontwikkelingen in de toekomst. In de visie zijn de kansen voor de verschillende thema's weergegeven en is aangegeven hoe de bestaande kwaliteiten behouden en uitgebouwd kunnen worden. De visie bevat een aantal hoofdlijnen:

• 1. het gebied wordt geprofileerd als regio;
• 2. natuur als duurzame basis;
• 3. recreatie en toerisme, dé economische drager;
• 4. harmonie tussen recreatie en natuur: gewenst en mogelijk;
• 5. de infrastructuur stuurt ruimtelijke ontwikkelingen;
• 6. op alle niveaus komt samenhang tot stand;
• 7. het landschap groeit continu.

De visie is vertaald in een ruimtelijke ontwikkelingsstrategie, waarvan een landschappelijk raamwerk het belangrijkste onderdeel is. Het landschappelijk raamwerk bestaat ten eerste uit de groenblauwe ruggengraat van Randmeren en binnendijkse bos- en natuurgebieden. De ambitie is om de kwaliteit niet alleen te behouden maar ook te verhogen. Een tweede onderdeel van het landschappelijk raamwerk is de verankering van de dorpen in de omgeving.
De Randmeren hebben een nationale uitstraling en spelen vooral een rol voor op water gerichte recreatie in verschillende vormen. De aanwezigheid van onder andere stranden, jachthavens, aan het water gelegen campings en horeca vormt een sterk punt. De Randmeren maken onderdeel uit van het nationale vaarnetwerk. De Randmeren hebben ook grote natuurwaarden. In de Integrale Inrichting Veluwe Randmeren is het recreatieperspectief voor de Randmeren verkend en afgestemd op de ecologische kwaliteiten.

De Strategische visie zet in op een optimalisering van het verkeersmanagement. Verder zet de visie in op verbetering van het openbaar vervoerssysteem in de Oostkant.

Het landschappelijke raamwerk en de infrastructuur bieden samen de condities voor de doorontwikkeling van het gebied.

Het plangebied ligt in de zone 'Dijkzone'. In de visie is dit gebied omschreven als een luwe dijkzone met recreatieve accenten van verschillende intensiteit (aan de waterzijde). Hierbij dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet voor Zuiderzee op Zuid in een functieverbreding voor zowel recreatie als wonen. Er is geen sprake van nieuwe bebouwing / een nieuw terrein. De functieverbreding leidt niet tot significante negatieve gevolgen voor de aanwezige natuurwaarden, zie hiervoor paragraaf 4.9. De functieverbreding voorziet in de behoefte om - naast verblijfsrecreatie - ook te wonen op Zuiderzee op Zuid. Aansluitend op de locatie zijn recreatieterreinen en een woongebied aanwezig. De terreinen zijn verschillend van sfeer, karakter en doelgroepen. De terreinen zijn geen bedreiging voor elkaar. De dynamiek van de locatie wordt met de functieverbreding versterkt.

Conclusie

De functieverbreding past binnen het beleid. De bestaande kwaliteiten van het gebied worden behouden en de ruimtelijke kwaliteit en de huidige functies van de locatie worden versterkt.

3.4.4 Actualisatie woningbouwprogramma 2010-2020 en Woonvisie 'Ruimte voor Wonen'

De nota is vastgesteld op 28 november 2013. Het betreft een actualisatie van het woningbouwprogramma en de woonvisie van de gemeente.

In de Woonvisie Ruimte voor Wonen (uit 2009) zijn op hoofdlijnen de ambities en beleidslijnen voor het wonen uitgezet en daarmee geeft de visie richting aan de gewenste ontwikkelingen. Belangrijk onderdeel van de Woonvisie is de ambitie van de gemeente Dronten om te groeien naar 46.000 inwoners in 2020. Deze groei is gewenst om de kernen voldoende vitaal en leefbaar te houden. Een feit was dat dit met alleen de natuurlijke bevolkingsgroei niet zou kunnen worden gerealiseerd. Het aantrekken van meer nieuwe inwoners van buiten de gemeente en het meer vasthouden van de huidige inwoners is daarmee een belangrijke doelstelling geworden.

De situatie op de woningmarkt heeft geleid tot de actualisatie van het woningbouwprogramma en de woonvisie. Hierin zijn ook de overige doelstellingen uit de woonvisie aan de orde gekomen. Het accent ligt echter op het vraagstuk van de groei- c.q. woningbouwopgave.

In grote lijnen worden de doelstellingen, ambities en maatregelen uit de woonvisie voortgezet; op een aantal punten vindt echter bijstelling plaats, waaronder:

• bijstelling van de groeiambitie naar 43.000 inwoners in 2020;
• herziening van het woningbouwprogramma 2010-2020;
• het laten vervallen van de onderverdeling in prijssegmenten (uitgezonderd het sociale segment 25 - 30 %).

De gemeente streeft naar een gevarieerd woningaanbod. Dit betekent niet alleen variatie in woningtypen en prijssegmenten, maar ook variatie in woonmilieu.

Voor het woningbouwprogramma is het belangrijk dat een programmering flexibel is en ruimte biedt om in te spelen op marktontwikkelingen. Daarom zijn bandbreedtes gehanteerd die het mogelijk maken 'te schuiven' tussen de prijssegmenten.

Het accent in de actualisatie ligt op het nieuwbouwprogramma, maar dat wil niet zeggen dat andere onderwerpen niet van betekenis zijn. De gemeente wil bijvoorbeeld ook de kwaliteiten van het wonen in de gemeente nadrukkelijker onder aandacht brengen naar de externe markt. Het blijft belangrijk om de gemeente te positioneren als een aantrekkelijk woongebied. Daarnaast wil de gemeente inspelen op trends en ontwikkelingen in de markt. Daartoe zal de gemeente een actieve rol vervullen richting partijen in het veld.

Groeiambitie

De bevolkingsgroei bestaat uit de natuurlijke groei en de migratiegroei. Voor Dronten is met name de migratiegroei (vestiging minus vertrek) van groot belang. In de afgelopen jaren is er een fors afnemend migratiesaldo. De ambitie uit de woonvisie om te komen tot een stijging van het aantal vestigers c.q. daling van het aantal vertrekkers, is vanwege de marktsituatie tot nu toe niet gerealiseerd. De gemeente ligt tussen twee economisch aantrekkelijke regio's. In de regio zijn kansen voor de 'overloop' vanuit de Randstad en vanuit de economisch zeer kansrijke regio Zwolle.

Woningbouwprogramma

De woningbehoefte is gebaseerd op de verwachte bevolkingsgroei en de productiecijfers en het marktbeeld van de afgelopen jaren. Hierin zijn ook factoren zoals groei van het aantal huishoudens meegenomen.

De voorgenomen ontwikkeling op Zuiderzee op Zuid is niet meegenomen in de plancapaciteit, omdat de besluitvorming over de ontwikkeling op dat moment nog onzeker was.

De ontwikkeling zal geen of nauwelijks effect hebben op de reguliere nieuwe woonplannen. In paragraaf 2.3 is dit nader aan de orde gekomen. Wel past de ontwikkeling binnen de ambities van de gemeente van de migratiegroei, onderscheidende woonmilieus, het onder aandacht brengen van de kwaliteiten van het wonen in de gemeente en het inspelen op de markt.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past goed binnen de ambities van de gemeente.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Algemeen

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van het verrichte onderzoek naar relevante feiten en belangenafweging (artikel 3.2. Algemene wet bestuursrecht).

4.2 Milieuzonering

Het milieubeleid en de daarop gebaseerde regelgeving spelen een belangrijke rol bij het ruimtelijk ordeningsbeleid. Via beide beleidsterreinen is de bescherming van de kwaliteit van de (leef)omgeving in het geding. Het ruimtelijk ordeningsinstrument daarvoor is het aangeven van de situering van milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) ten opzichte van elkaar (milieuzonering). In de toelichting bij een bestemmingsplan moet aangegeven worden op welke wijze aan dat beleid gestalte wordt gegeven, waarbij ook rekening gehouden moet worden met harde en minder harde richtlijnen die op basis van milieuhygiënische criteria in de jurisprudentie ontwikkeld zijn.

Met de voorbereiding van het onderhavige bestemmingsplan moet worden nagegaan welke bronnen in of nabij het plangebied een belemmering kunnen vormen voor gevoelige functies als wonen.

Daarnaast moet worden bezien of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat (de 'omgekeerde werking').

Onderzocht moet dus worden wat de uitstralingseffecten van bedrijfsactiviteiten zijn en of dan in de nabijheid nog sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

In dat kader worden in de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' richtafstanden gegeven. Die afstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd, dan kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden). Benadrukt moet worden dat de richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk (of een vergelijkbaar omgevingstype) en dat de richtafstanden bij een omgevingstype gemengd gebied (een gebied met een matige tot sterke functiemenging) met een stap kunnen worden verlaagd zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

Het ruimtelijk beleid van rijk en provincies biedt gemeenten beleidsvrijheid voor maatwerk op lokaal niveau. De genoemde VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' is een hulpmiddel bij de invulling daarvan. De publicatie kent Staten van Bedrijfsactiviteiten met indelingen in categorieën van bedrijven. Door voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

Het plangebied betreft een 'gemengd gebied'. Nabij het plangebied zijn onder andere recreatieterreinen / kampeerterreinen, een woongebied, extensieve recreatie met onder andere een strand en verkeerswegen aanwezig. Er is een mix van onder andere wonen, werken en horeca. Omdat het plangebied in een 'gemengd gebied' ligt, kan voor het voorliggende bestemmingsplan worden uitgegaan van een correctiefactor van één categorie naar beneden. De aan te houden richtafstand voor alle milieuaspecten is dus één stap kleiner.

Toetsing

Nabij het plangebied is sprake van recreatieterreinen / kampeerterreinen. Ook in het plangebied zelf is verblijfsrecreatie mogelijk. Daarnaast is in het Veluwemeer zandwinning toegestaan. Hieronder wordt op deze onderdelen ingegaan.

Nabijgelegen recreatieterreinen / kampeerterreinen

Voor de nabijgelegen recreatieterreinen / kampeerterreinen gelden de volgende afstanden:

• De afstand van Waterparc Veluwemeer tot het appartementencomplex bedraagt circa 80 meter.
• De afstand van het noordwestelijk deel van Molecaten Park Flevostrand met horeca tot het appartementencomplex bedraagt circa 280 meter.
• De afstand van het zuidoostelijk deel van Molecaten Park Flevostrand tot het appartementencomplex bedraagt circa 150 meter.

Volgens de VNG-publicatie zijn zowel verblijfsrecreatie als wonen milieugevoelig. Dus bij een vergelijking van de huidige situatie (verblijfsrecreatie) met de toekomstige situatie (verblijfsrecreatie en wonen), is geen sprake van een andere ('slechtere') situatie.

Echter, in het kader van een goed woon- en leefklimaat is het goed om hier nadere aandacht aan te besteden.

Volgens de VNG-publicatie hebben een 'kampeerterreinen, vakantiecentra, e.d. (met keuken)' een richtafstand van 50 meter in verband met geluid. Omdat het plangebied in een 'gemengd gebied' ligt, kan in deze situatie de richtafstand een correctiefactor van één categorie naar beneden worden gebracht, waardoor een richtafstand van 30 meter geldt. In de voorliggende situatie wordt hier ruimschoots aan voldaan.

Recreatie op complex

Op het appartementencomplex is sprake van verblijfsrecreatie met grand café / restaurant. Deze activiteiten kunnen direct grenzen aan de woningen. Het is op voorhand niet aan te geven waar sprake zal zijn van bewoning. De afstand kan dus 0 meter zijn.

In de VNG-publicatie zijn appartementen met verblijfsrecreatie niet specifiek opgenomen. Daarom is gekeken naar de meest soortgelijke activiteit, namelijk 'hotels en pensions met keuken, conferentie-oorden en congrescentra' en 'restaurants, cafetaria's, snackbars en dergelijke'. Volgens de publicatie hebben deze activiteiten een richtafstand van 10 meter in verband met geur, geluid en gevaar. Aangezien het plangebied in een 'gemengd gebied' ligt, kan in deze situatie de richtafstand een correctiefactor van één categorie naar beneden worden gebracht, waardoor een richtafstand van 0 meter geldt. In de voorliggende situatie wordt hieraan voldaan.

Overigens, het feitelijk gebruik van een appartement door een recreant is per definitie niet anders dan die van een bewoner. Ofwel de normen voor geur, geluid en gevaar van een appartement dat wordt gebruikt door de recreant, kunnen worden gelijkgesteld met die van een bewoner. Overige grotere recreatievoorzieningen, zoals de zwembaden en overige horeca, liggen op een grotere afstand (namelijk op Molecaten Park Flevostrand). Op grond hiervan wordt het gebruik van de appartementen voor zowel verblijfsrecreatie als wonen aanvaardbaar geacht.

Zandwinning

In het Veluwemeer vindt zandwinning plaats. Op basis van het bestemmingsplan 'Randmeerzone' is alleen 'ondergeschikte' zandwinning mogelijk bij de bestemming 'Water - Meren'.

Volgens de VNG-publicatie zijn zowel verblijfsrecreatie als wonen milieugevoelig. Dus bij een vergelijking van de huidige situatie (verblijfsrecreatie) met de toekomstige situatie (verblijfsrecreatie en wonen), is geen sprake van een andere ('slechtere') situatie.

Echter, voor een goed woon- en leefklimaat is het goed om hier nadere aandacht aan te geven.

Wonen heeft een permanenter karakter dan verblijfsrecreatie. Echter, er kan ook gedurende het gehele jaar op het complex worden gerecreëerd. Bovendien zal een deel van de bewoners de woning gaan gebruiken als tweede woning, en zullen deze mensen een deel van het jaar ergens anders wonen.

De zandwinning betreft zandwinning ondergeschikt aan de waterbestemming. De zandwinning is met name bedoeld voor de verdieping van vaarwegen.

Voor de huidige zandwinning geldt een Natuurbeschermingswetvergunning (uit 2009) en een vrijstelling ex artikel 19.1 WRO (uit 2011). Hierbij zijn ook de daarbij behorende onderzoeken uitgevoerd, zoals een akoestisch onderzoek voor de gevolgen van geluidgevoelige objecten. De locatie van de zandwinning ligt op een afstand van circa 400 meter van het plangebied.

Volgens de VNG-publicatie geldt een afstand van zandwinning (algemeen, niet zijnde steenbrekerijen) een richtafstand van 200 meter.

In de voorliggende situatie wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstand.

Conclusie

Er zijn bij de voorgenomen ontwikkeling geen belemmeringen vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering.

4.3 Geur

In het kader van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) is onderzocht of in het plangebied een goed woon- en verblijfklimaat is gegarandeerd en of het bouwblok van eventueel omliggende veehouderijbedrijven optimaal blijft benut.

In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen agrarische bedrijven aanwezig. Hiermee is in het kader van geur van agrarische bedrijven een goed woon- en verblijfklimaat gegarandeerd. Met de voorgenomen ontwikkeling worden er geen agrarische bedrijven belemmerd in de bedrijfsvoering.

Aan de milieuzoneringen van overige niet-agrarische bedrijven is in paragraaf 4.2 nadere aandacht besteed.

Conclusie

Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect geur.

4.4 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast. Op basis van deze wet moet bij het opstellen van een bestemmingsplan aandacht worden besteed aan het aspect 'geluid'.

In de Wet geluidhinder is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluids)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies. In deze paragraaf wordt ingegaan op de geluidsaspecten met betrekking tot wegverkeerslawaai. Het plangebied ligt niet nabij gezoneerde industrieterreinen en spoorwegen. Daarom zijn deze aspecten niet relevant.

Wegverkeerslawaai

In de Wgh is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft, waar aandacht aan geluidshinder moet worden besteed. De Wgh onderscheidt geluidgevoelige objecten enerzijds en niet-geluidgevoelige objecten anderzijds. De Wgh stelt dat op de gevels van geluidgevoelige objecten voldaan moet worden aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Volgens de Wgh zijn woningen geluidgevoelige objecten en recreatiewoningen niet-geluidgevoelige objecten.

Op de Harderbosweg (N306) en het noordelijke deel van de Strandweg geldt een maximum snelheid van 80 km/uur. Voor deze wegdelen geldt in buitenstedelijk gebied een geluidszone van 250 meter. Indien een nieuw (of gewijzigd) bestemmingsplan het mogelijk maakt geluidgevoelige bebouwing binnen deze geluidszone te realiseren, is een akoestisch onderzoek noodzakelijk. Het plangebied ligt op circa 350 meter vanaf de Harderbosweg. Met het voorliggende plan worden dus geen nieuwe geluidgevoelige objecten binnen de geluidszone van deze weg gerealiseerd. Een nader akoestisch onderzoek is daarom niet nodig.

Voor de overige nabijgelegen wegen geldt een maximum snelheid van 30 km/uur. Voor wegen met een 30 km/uur zone geldt op grond van de Wgh geen geluidszone. Een onderzoek in het kader van een goede ruimtelijke ordening is echter wel gewenst om te kunnen beoordelen of het plan voldoet aan de kwalificatie 'acceptabel woon- en leefklimaat'.

De Strandweg en Harderdijk zijn geen doorgaande wegen, maar alleen wegen voor bestemmingsverkeer. De intensiteiten op de weg zijn laag. De gevels van het complex liggen op minimaal circa 30 meter van de Strandweg / Harderdijk. Gelet hierop kan op voorhand worden gesteld dat de geluidswaarden ten gevolge van deze verkeersbewegingen op de gevels van het complex aanvaardbaar zijn in het kader van een goed woon- en leefklimaat.

Nabij het plangebied liggen ook fietspaden, dit zijn paden voor fietsers en wandelaars en geen weg voor motorvoertuigen.

Geluid vanuit inrichtingen

In paragraaf 4.4 is nader ingegaan op het geluid vanuit inrichtingen. Hieruit blijkt dat er voldaan wordt aan de milieuzoneringen en geen nader onderzoek nodig is.

Conclusie

Uit het bovenstaande blijkt dat er bij de voorgenomen ontwikkeling geen belemmeringen zijn vanuit het aspect geluid.

4.5 Bodem

Ten aanzien van de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij is van belang te weten of er bodemverontreiniging is die de functiedoelen kan frustreren, of daardoor gezondheidsrisico's of ecologische risico's zijn en wat de mogelijkheden zijn om daar tijdig iets aan te doen. Hiervoor is wettelijk verplichte informatie over de bodemkwaliteit nodig.

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit daarvan zodanig moet zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie(s).

Indien een bestemmingsplan de bouw van bouwwerken groter dan 50 m2 mogelijk maakt waar gedurende meer dan 2 uur per dag mensen verblijven, moet worden aangetoond dat de bodemkwaliteit goed is.

In dit geval wordt de al bestaande bebouwing benut. Er is geen sprake van nieuwbouw. Voor het appartementencomplex geldt dat zowel bij het gebruik voor recreatie als bij het gebruik voor wonen sprake is van een bouwwerk waar mensen gedurende meer dan 2 uur per dag verblijven. In het kader van het aspect 'bodem' is geen sprake van een andere verblijfssituatie. Tevens wordt gezien het gebruik van de locatie in het verleden ook geen bodemverontreiniging verwacht. Daarom kan er vanuit worden gegaan dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van de locatie voor de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie

Het aspect bodem leidt niet tot belemmeringen van het voorliggende bestemmingsplan.

4.6 Water

Bij de totstandkoming van ruimtelijke plannen moet de watertoets worden toegepast. Dit houdt in dat alle ruimtelijke plannen een waterparagraaf moeten bevatten. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het kader van de watertoets is vanaf 1 november 2003 wettelijk verankerd in het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro). In deze paragraaf worden de resultaten van de watertoets toegelicht.

Beleid

Het Waterschap Zuiderzeeland is verantwoordelijk voor het operationele regionale waterbeheer. Het beleid van het waterschap is vastgelegd in het Waterbeheerplan 2010-2015. In dit plan zijn de thema's veiligheid, voldoende water en schoon water uitgewerkt.

Op het gebied van 'veiligheid' geldt dat alle waterkeringen van categorie C (waaronder de Harderdijk) vanaf 2015 aan de wettelijke veiligheidsnormen moeten voldoen. De waterkering is in het voorliggende bestemmingsplan als zodanig aangeduid en van regels voorzien.

Voor 'voldoende water' en 'schoon water' geldt dat het voorliggende bestemmingsplan niet voorziet in een nieuwe fysieke ontwikkeling. Met het voorliggende plan is geen sprake van ander watergebruik dan in de huidige situatie het geval is.

De Nota beleid bouwen nabij primaire waterkering gaat in op het beleid ten aanzien van bouwen nabij de primaire waterkeringen. De nota is van toepassing op de realisatie van gebouwen. In de voorliggende situatie is geen sprake van de realisatie van gebouwen.

Het werkingsgebied van de nota omvat alle primaire A- en C waterkeringen. De Harderdijk is een C waterkering. Dit zijn de waterkeringen die niet direct het buitenwater keren en staan dus niet onder de directe invloedssfeer van het buitenwater. De binnen-, tussen-, en buitenbeschermingszones zijn zowel binnendijks als buitendijks gedefinieerd. De omvang van de verschillende zones en de keurregimes die in deze zones gelden, zijn in de beleidsregels beschreven en worden doorvertaald in respectievelijk de Legger en de Keur.

In de kernzone, binnenbeschermingszone en tussenbeschermingszone geldt een beperking voor bouwactiviteiten, die vastgelegd is in de Keur. Elke zone heeft zijn eigen beschermingsregime: in de kernzone geldt het strengste regime en in de buitenbeschermingszone geldt het lichtste beschermingsregime.
De kernzone betreft de gehele dijk, tot aan de teen. Binnen de kernzone mag geen nieuwbouw gepland worden. De binnenbeschermingszone is 20 meter breed. In de binnenbeschermingszone mag dit wel, mits onder bijbehorende voorwaarden van het waterschap. Hierbij moet in ieder geval geanticipeerd worden op toekomstige ontwikkelingen en moet worden aangetoond dat de ontwikkeling de stabiliteit van de kering niet aantast. Tot slot is de buitenbeschermingszone 80 meter breed. In de buitenbeschermingszone geldt geen beperking voor bouwactiviteiten. Wel geldt er een verbod op diepe ontgrondingen. De belangrijkste voorwaarde is dat het waterkeringsbelang en het beheer en onderhoud niet in het geding komen. Voor de activiteiten moet een keurontheffing aangevraagd worden.

In het onderhavige bestemmingsplan is voor de dijk een specifieke regeling opgenomen. De bestemmingsregeling is overgenomen uit het geldende bestemmingsplan (uit 2013).

Beleidsregels: buitendijkse regionale waterkeringen. In de Keur van het waterschap zijn de verboden voor handelingen op en in de kernzone en het beschermd buitendijks gebied opgenomen. In sommige gevallen zijn er toch mogelijkheden voor activiteiten binnen de kernzone van een buitendijkse regionale kering en het beschermd buitendijks gebied. Deze mogelijkheden zijn uitgewerkt in verschillende beleidsregels 'Algemeen', 'Bebouwing', 'Kabels en leidingen' en 'Buitengewoon onderhoud'. Voor de handelingen die binnen de genoemde beleidsregels vallen, is wel een watervergunning nodig.

Op basis van de Keur is het verboden te bouwen in de kernzone van buitendijkse regionale keringen. Voor bebouwing die aanwezig is op de peildatum, is door het waterschap in het verleden een vergunning verleend of wordt deze geacht te zijn verleend conform de Keur van Waterschap Zuiderzeeland.

Onder voorwaarden kan in sommige gevallen vergunning worden verleend om te bouwen.

Uit de 'Legger regionale waterkeringen Zuiderzee op Zuid' blijkt dat het plangebied deels in de kernzone ligt, deels in het dubbelregime (dus zowel 'kernzone' als 'beschermd buitendijks gebied') en deels in het beschermd buitendijk gebied.

Bij fysieke ontwikkelingen is eerst een watervergunning nodig. Hierbij is de belangrijkste toetst of de stabiliteit van de dijk niet in gevaar komt. In het voorliggende geval is geen sprake van fysieke ontwikkelingen.

Proces

De watertoets is een belangrijk procesinstrument om het belang van water een evenwichtige plaats te geven in de ruimtelijke ordening. Uit de waterparagraaf blijkt de betrokkenheid van de waterbeheerder in het planproces en de wijze waarop het wateradvies van de waterbeheerder is meegenomen in de uitwerking van het plan.

De voorgenomen ontwikkeling is via www.dewatertoets.nl kenbaar gemaakt bij Waterschap Zuiderzeeland. Via de website is de samenvatting en het toetsresultaat verkregen. De samenvatting en het toetsresultaat zijn opgenomen in Bijlage 5 en verwerkt in de onderstaande subparagrafen.

Waterparagraaf

De initiatiefnemer heeft Waterschap Zuiderzeeland geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de procedure 'geen waterschapsbelang' van de watertoets wordt toegepast. De planontwikkeling leidt niet tot effecten met betrekking tot de waterhuishouding of de afvalwaterketen.

De relevante waterbelangen, zoals waterkeringen, rioolwaterzuiveringen en waterlichamen zijn opgenomen in de verbeelding en/of gereguleerd in de regels van het ruimtelijk plan.

Positief wateradvies en geen vooroverleg

Waterschap Zuiderzeeland geeft op basis van de watertoets een positief wateradvies met daarbij een algemene opmerking die betrekking heeft op het bestemmen van waterbelangen. Verzocht wordt om de waterbelangen (onder andere waterlichamen, waterkeringen en rioolwaterzuiveringen) die eventueel aanwezig zijn binnen het plangebied op een juiste manier te bestemmen of te reguleren.

In verband met het beperkte waterschapsbelang wordt het niet nodig geacht om, aanvullend op de digitale watertoets, in het kader van het ambtelijk vooroverleg, als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening met Waterschap Zuiderzeeland vooroverleg te voeren over het ruimtelijk plan dat betrekking heeft op deze ontwikkeling c.q. dit plangebied. Indien de relevante wateraspecten in het ruimtelijk plan goed bestemd of gereguleerd worden, dan ziet het waterschap het ontwerp ruimtelijk plan met vertrouwen tegemoet.

Buitenwater: Rijkswaterstaat Midden-Nederland is waterbeheerder

Het plangebied ligt (gedeeltelijk) buitendijks in het randmeer (Veluwemeer). Dit betreft rijkswater. Rijkswaterstaat Midden-Nederland is hier waterbeheerder en heeft aangegeven in die hoedanigheid graag betrokken te worden bij de ruimtelijke ontwikkeling. Aan dit verzoek is gehoor gegeven. Rijkswaterstaat heeft aangegeven geen op- of aanmerkingen te hebben ten aanzien van het plan.

Conclusie

In het voorliggende bestemmingsplan zijn de relevante aspecten van de waterkering geregeld. Rijkswaterstaat Midden-Nederland heeft ingestemd met de wijze, waarop het een en ander geregeld is in het plan.

4.7 Landschap

In het landschap van Flevoland is de cultuurhistorische ontwikkeling van de provincie op veel plaatsen zichtbaar. De kenmerken van landschap en cultuurhistorie zijn in veel gevallen nauw met elkaar verbonden.

De ambitie is om de Flevolandse karakteristieken te behouden en in te zetten als ruimtelijke kwaliteit ter versterking van nieuwe ontwikkelingen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten en basiskwaliteiten.

De kernkwaliteiten zijn de elementen en patronen die bepalend zijn voor het karakter van Flevoland, waarmee de essentie van het polderconcept wordt gewaarborgd. Voor het gebied bij Zuiderzee op Zuid is volgens het provinciaal beleid de dijk een kernkwaliteit.

De basiskwaliteiten zijn elementen en patronen die de basis van de polder vormen. Voor het betreffende gebied gelden op grond van het provinciaal beleid geen basiskwaliteiten. De locatie ligt ook niet binnen een Nationaal Landschap.

De provincie Flevoland heeft een nauwe verbondenheid met water. De locatie ligt aan de oever van het Veluwemeer bij de overgang van het ‘oude’ en ‘nieuwe’ land. Het appartementencomplex ligt buitendijks, aan en in het water. Delen van het complex staan met 'de voeten' in het water. Door de ligging aan het randmeer is sprake van een zeer bijzonder woonmilieu.

Op de locatie is er ook een directe relatie met het water. Via de haven kan het water, al dan niet varend, beleefd worden. Het ontwerp van het appartementencomplex is geïnspireerd op een schip, met bijbehorend materiaalgebruik en detaillering. Met het lijnenspel is een relatie gelegd met de uitgestrektheid van het omringende landschap. Het complex straalt rust, luxe en veiligheid uit. Het is een veilige haven, waar de grens waterland en ‘oud’-‘nieuw’ land wordt gemarkeerd.

Bij de voorgenomen ontwikkeling vinden geen fysieke veranderingen plaats; er is geen sprake van verstening of verharding. Het complex is al volledig gerealiseerd. Bij de ontwikkeling is sprake van een functieverbreding van het gebruik van het appartementencomplex van recreatie naar zowel recreatie als wonen. Hiermee wordt de ruimtelijke kwaliteit van het complex verduurzaamd.

Conclusie

Met de voorgenomen ontwikkeling blijven de bestaande karakteristieken van het landschap behouden.

4.8 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

Per 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg van kracht geworden. In het kader hiervan moet een gemeente ruimtelijke planvorming toetsen op archeologische waarden. Indien potentiële archeologische waarden worden verstoord, moet hier nader onderzoek naar worden verricht.

Zuiderzee op Zuid is een reeds bebouwd complex. Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn er geen fysieke ontwikkelingen. Het is slechts een functieverbreding, er is geen sprake van nieuwe bouwmogelijkheden. De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot aantasting van eventuele archeologische waarden. Een archeologisch onderzoek is dus niet nodig.

Op basis van de gemeentelijke Archeologische waarden- en verwachtingenkaart geldt voor een deel van het plangebied de verwachtingswaarde 'specifieke verwachting waterbodems'. Hiervoor is door middel van de bestemming 'Waarde - Archeologie 5' een beschermende regeling opgenomen op basis van het vigerende bestemmingsplan.

Cultuurhistorie

In het plangebied zijn geen archeologische monumenten en monumenten met de status rijksmonument of gemeentelijke monument aanwezig. Ook is de overige cultuurhistorische waarde van het plangebied gering. Overigens, met de voorgenomen ontwikkeling vinden er geen fysieke ontwikkelingen plaats.

Conclusie 

Ten aanzien van de aspecten archeologie en cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.9 Ecologie

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling moet rekening worden gehouden met het aspect ecologie. Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

Voor de gebiedsbescherming zijn in het kader van de Europese richtlijnen in Nederland speciale beschermingszones aangewezen met een hoge wettelijke bescherming. Hiervoor zijn Natura 2000-gebieden en gebieden onderdeel uitmakend van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) opgenomen. Een planologische ontwikkeling mag geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied.

Natura 2000-gebied

Een klein deel van het plangebied valt binnen het Natura 2000-gebied 'Veluwerandmeren'. Dit betreft het deel met de bestemming 'Water - Meren'. Het appartementencomplex ligt op een afstand van circa 100 meter van het Natura 2000-gebied. De randmeren ontvangen hun water vanuit de Flevopolders en een aantal Veluwse beken. De randmeren wateren aan de noordoostzijde via de Roggebotsluis af op het Vossemeer en in het zuidwesten via de Nijkerkersluis op het Nijkerkernauw/Eemmeer. Het natuurgebied heeft een slecht ontwikkelde land-water overgang in verband met een gefixeerd, tegennatuurlijk waterpeil. Het doel van het gebied is om de aangewezen soorten en habitats in stand te houden. Voor het deel van het plangebied dat binnen het Natura 2000-gebied valt, is de geldende planologisch-juridische regeling overgenomen en is geen sprake van nieuwe ontwikkelingen.

Ecologische Hoofdstructuur

Een deel van het plangebied maakt onderdeel uit van de EHS. Dit betreft een deel van de jachthaven. Het appartementencomplex valt hier buiten. De EHS ter plaatse betreft een watergebied van internationale betekenis, in het bijzonder als verblijfplaats voor watervogels. Voor het deel van de EHS wordt in het voorliggende bestemmingsplan de bestaande planologisch-juridische regeling overgenomen. Binnen de EHS worden dus geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

Provinciaal beleid

De provincie Flevoland wil natuur beschermen en ontwikkelen, maar ook ruimte hebben om andere maatschappelijke ontwikkelingen zoals woningbouw en recreatie optimaal vorm te geven. De natuurwetgeving hanteert een 'nee, tenzij'-regime: nieuwe activiteiten zijn niet toegestaan, tenzij kan worden aangetoond dat de beschermde habitats en soorten daarvan geen schade ondervinden. Slechts indien een blijvende gunstige staat van instandhouding voor soorten en habitats gegarandeerd is, kan 'nee, tenzij' worden omgebogen in een door de provincie gewenst 'ja, want'.

Toetsing

Voor de voorgenomen ontwikkeling is een voortoets in het kader van de natuurwetgeving uitgevoerd (Ecogroen advies, Projectcode 13494, van 11 augustus 2014). Het onderzoek is toegevoegd als Bijlage 6.

Natuurbeschermingswet

In het kader van de Natuurbeschermingswet is de effectbeoordeling van de voorgenomen ontwikkeling als volgt:

Verstoring: De verstoring betreft in dit geval alleen permanente verstoring. Aangezien er wezenlijks niets veranderd aan het appartementencomplex is er geen sprake van tijdelijke verstoring. De verstoring treedt op door vaarverkeer op het Veluwemeer en aangrenzende meren door een het gebruik van de meren als recreatiegebied. De effecten worden veroorzaakt door de toename van het aantal vaarbewegingen uitgaande van het worst case scenario. Hierbij zijn effecten verstorende effecten door geluid, trilling en licht en optische verstoring denkbaar op vogelsoorten en habitatsoorten. Daarnaast is mechanische verstoring mogelijk van vaartuigen op in het water aanwezige habitattypen.

• Habitatsoorten en broedvogels: De twee habitatrichtlijnsoorten Kleine modderkruiper en Rivierdonderpad komen vooral in de ondiepe delen en langs de oeverzone van het Veluwemeer voor. Dit zijn delen van het Veluwemeer welke voor het overgrote deel buiten betonning ligt en waar in principe niet wordt gevaren. De andere habitatrichtlijnsoort Meervleermuis gebruikt het Veluwemeer als vliegroute en foerageergebied in de nachtelijke uren. Waterrecreatie is hoofdzakelijk een dagsport, 's nachts liggen boten in de haven. De Meervleemuis zal dan ook geen hinder ondervinden door extra vaarbewegingen.
  De twee aangewezen broedvogels Roerdomp en Grote karekiet, beide hebben een uitbreidingsdoel, hebben hun (broed)habitat in de rietzone. Deze bevindt zich met name aan de zuidelijke oever van de Randmeren. Het blijkt dat deze vogelsoorten voorheen op meer plekken langs het Veluwemeer voorkwamen (Sovon, 2005-2008), maar uit recentere tellingen alleen als broedgeval bekend zijn nabij Elburg (Oranjewoud, 2010). Het broedbiotoop en eventueel nieuw broedhabitat (rekening houdend met de rietherstelprojecten langs het Veluwemeer) ligt buiten de betonning en op flinke afstand van de vaarroute (circa 600 meter in geval van het broedbiotoop bij Elburg). Deze broedvogels zijn alleen gevoelig voor recreatie op korte afstanden en bij betreding van hun habitat (Krijgsveld et.al., 2008). Vanwege de grote afstand tussen de mogelijke extra vaarbewegingen en het (potentiële) habitat, is verstoring van het habitat van deze vogelsoorten niet aannemelijk. Gezien de wijze waarop de aangewezen habitatsoorten en broedvogelsoorten het Natura 2000-gebied gebruiken, wordt er geen negatief effect verwacht op de instandhoudingsdoelen van deze soorten door de bestemmingsplanherziening.
• Niet-broedvogels: De niet-broedvogels waarvoor het Natura 2000-gebied is aangewezen bevinden zich met name in de koudere periodes van het jaar in het Natura 2000-gebied (het zijn veelal doortrekkers en overwinteraars) en gebruiken het gebied als rustplaats en/of foerageergebied. Grote zilverreiger en Lepelaar gebruiken alleen de ondiepe oeverzone als foerageergebied en Krakeend, Pijlstaart, Slobeend en Krooneend zijn soorten die zowel rusten als foerageren in het ondiepe waterplantenrijke gebied buiten de betonning. Kleine zwaan en Smient foerageren ook in het ondiepe waterplantrijke gebied, maar rusten vaak op open dieper water. Fuut, Aalscholver, Tafeleend, Kuifeend, Brilduiker, Nonnetje en Grote zaagbek foerageren op vis en driehoekmosselen en zijn meer aangewezen de diepere delen van het Veluwerandmerengebied. Meerkoet duikt ook naar mosselen, maar heeft zijn leefgebied met name in de ondiepe zones. Al deze vogelsoorten hebben een behoudsdoelstelling.
  Het is aannemelijk dat de vogelsoorten welke gebruik maken van hetzelfde gebied als waar met boten wordt gevaren, dit Natura 2000-gebied verkiezen als foerageer- en rustlocatie ondanks dit bestaande gebruik. Waterrecreatie heeft altijd al plaatsgevonden op de Veluwerandmeren, terwijl de aantallen vogels alleen maar is toegenomen (Rijn et.al., 2010). De extra vaarbewegingen in deze zelfde 'stroom met boten' betreffen dan ook geen (extra) verstoring van hun leefgebied. Negatieve effecten door een lichte toename in het aantal vaarbewegingen op niet-broedvogels en hun instandhoudingsdoelstellingen zijn dan ook niet te verwachten.
• Habitattypen: Het areaal Kranswierwateren in het IJsselmeergebied is de laatste tien jaar stabiel, terwijl het areaal Meren met krabbenscheer en fonteinkruiden toeneemt (deels ten koste van Kranswierwateren, als gevolg van de verbetering van de waterkwaliteit). Beide typen staan met name in de ondiepe delen van het Veluwemeer, deels samen, voor het grootste gedeelte van het areaal buiten de betonning (Rijn et.al., 2010). Het aantal vaarbewegingen kan door de bestemmingsplanwijziging (gering) toenemen, waarbij deze naar verwachting met name plaatsvinden binnen de betonning (en bij regel worden waterplantenlocaties gemeden in verband met het vastlopen van de schoepen). Daarom is het aannemelijk dat recreanten het leefgebied van beide habitattypen niet zullen verstoren, waardoor geen sprake zal zijn van directe vernieling van het habitattype.
  Opwerveling van slibdeeltjes door schoepen kan een vermindering van zonlicht op de bodem veroorzaken, waardoor de groei van waterplanten wordt geremd. Aangezien er al sprake is van een continue stroom motorbootjes binnen de betonning (en met name in de diepe vaargeul) is het aannemelijk dat met enige extra vaarbewegingen binnen ditzelfde gebied er geen sprake kan zijn van een extra opwerveling van slibdeeltjes.
  Effecten ten aanzien van mechanische verstoring zijn dan ook niet aannemelijk, waarmee negatieve effecten op de habitattypen door toename van het aantal vaartuigen dan ook niet te verwachten zijn.

Vermesting en verzuring: In het kader van het bestemmingsplan zijn geen stikstofberekeningen uitgevoerd om te beoordelen of er een verschuiving van stikstofdepositie plaatsvindt. Er kan dus niet uitgesloten worden dat er sprake kan zijn van een toename van stikstofdepositie op habitattypen of leefgebied van habitatsoorten en vogelsoorten. Wel is gecontroleerd in hoeverre de habitattypen en het leefgebied van habitatsoorten en vogelsoorten gevoelig is voor stikstofdepositie. Beide habitattypen, het leefgebied van de drie habitatrichtlijnsoorten, het leefgebied van de twee broedvogelsoorten en het leefgebied van de zestien niet broedvogelsoorten zijn in dit Natura 2000-gebied niet gevoelig voor stikstofdepositie (Dobben et.al., 2012 en Smits et.al., 2012). Ook al is er mogelijk sprake van een (lichte) verschuiving in stikstofdepositie door de bestemmingsplanherziening, zijn geen negatieve effecten door vermesting of verzuring op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied te verwachten.

Conclusie: Wanneer de bovenbeschreven effectenanalyse wordt samengevat, kan worden gesteld dat negatieve effecten op voorhand zijn uit te sluiten.

Ecologische Hoofdstructuur

Op basis van de EHS-kaart behorende bij het geactualiseerde Omgevingsplan blijkt dat de locatie van het appartementencomplex niet binnen de EHS ligt. Binnen de begrenzingen van de EHS zijn dan ook geen ruimtelijke wijzigingen gepland (geen aanpassing van het bestemmingsplan), waardoor toetsing aan het EHS-beleid verder ook niet aan de orde is.

Soortenbescherming

Op basis van de Flora- en faunawet zijn gebieden aangewezen voor de bescherming van dier- en plantensoorten. De werkingssfeer van de Flora- en faunawet is niet beperkt tot of gerelateerd aan speciaal aangewezen gebieden, maar geeft soorten overal in Nederland bescherming. Op grond van de Flora- en faunawet gelden algemene verboden tot het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten.

In de voorliggende situatie is sprake van een functieverbreding van een bestaand appartementencomplex. Het betreft geen fysieke veranderingen en geen toename aan verharding. Hiermee is er geen sprake van het aantasten van flora en fauna. Een nader ecologisch onderzoek naar de soortenbescherming is daarom niet nodig.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot significante negatieve effecten op het aspect natuur.

4.10 Luchtkwaliteit

Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen. Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld, indien:

• a. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarde, die behoort bij de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen, of
• b. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
• c. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen of
• d. het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

Ruimtelijk-economische besluiten die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de concentraties in de buitenlucht van stoffen waarvoor bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde bevat, worden niet langer, zoals voorheen, individueel getoetst aan die grenswaarden. Als gevolg daarvan kunnen tal van kleinere projecten doorgang vinden, ook in situaties waar nog niet aan de grenswaarden wordt voldaan. De effecten van deze projecten op de luchtkwaliteit worden verdisconteerd in de trendmatige ontwikkeling van de luchtkwaliteit, zoals beschreven in het Nationaal Samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL).

Bij besluitvorming is het dus van belang om te bepalen of een initiatief 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM.

Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Hierbij geldt dat:

• voor woningbouwlocaties met minder dan 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor infrastructuur dat bij minder dan 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie) ook geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor kantoorlocaties is dat bij minder dan 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, of 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen ook geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden.

Het bestemmingsplan maakt een ontwikkeling mogelijk, die van veel geringere omvang is dan wat hiervoor is aangegeven en daarom kan geconcludeerd worden dat de luchtkwaliteit niet 'in betekenende mate' zal verslechteren. Daarom hoeft niet nader op het aspect luchtkwaliteit te worden ingegaan.

Conclusie

Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor het uitvoeren van de voorgenomen ontwikkeling.

4.11 Obstakelvrije zone luchthaven Lelystad

Op een afstand van ruim 11 kilometer ligt luchthaven Lelystad. Rondom luchthaven Lelystad zijn hoogtebeperkingen voor aanwezige bebouwing en nieuw te realiseren bebouwing. Deze hoogtematen lopen op naarmate de afstand tot de luchthaven groter wordt. Concreet betekent dit dat er geen bebouwing mag worden opgericht met een bouwhoogte hoger dan de hoogtemaat die voor een bepaalde zone geldt. Het plangebied ligt in een zone waarvoor een hoogtebeperking geldt voor objecten vanaf 100 meter. Het voorliggende bestemmingsplan biedt geen mogelijkheden ten behoeve van objecten met een hoogte van minimaal 100 meter.

Conclusie

De obstakelvrije zone van luchthaven Lelystad leidt niet tot belemmeringen van de voorgenomen ontwikkeling.

4.12 Externe veiligheid

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid ('Indeling Leidraad maatramp') zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

• inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Inrichting

De risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in inrichtingen moeten tot een aanvaardbaar minimum worden beperkt. Daartoe zijn in het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (hierna: Bevi) regels gesteld.

Bij het toekennen van bepaalde bestemmingen moet worden onderzocht:

• Of voldoende afstand in acht wordt genomen tussen (beperkt) kwetsbare objecten enerzijds en risicovolle inrichtingen anderzijds in verband met het plaatsgebonden risico.
• Of (beperkt) kwetsbare objecten liggen binnen in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en zo ja, wat de bijdrage is aan het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats buiten een inrichting zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Voor kwetsbare objecten geldt een plaatsgebonden risico PR 10-6 en voor beperkt kwetsbare objecten geldt een richtwaarde voor het plaatsgebonden risico PR 10-6.

Het groepsrisico bestaat uit de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In het plangebied is een gasdrukmeet- en regelstation van Liandon aanwezig, die een druk omzet van 4 bar naar 100 mbar en is derhalve een type B inrichting in de zin van de Wet milieubeheer. Het station heeft een lengte van 2 meter, een breedte van 1 meter en een hoogte van 2 meter. Op het station zijn de regels uit de Wet milieubeheer en het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (hierna: Activiteitenbesluit) van toepassing. In het Activiteitenbesluit worden voor gasdrukmeet- en regelstations veiligheidsafstanden tot (beperkt) kwetsbare objecten gegeven. De veiligheidsafstand die aangehouden moet worden, is afhankelijk van de categorie-indeling en het type object. Het station betreft een kaststation. In artikel 3.12 onder 6 is in de tabel aangegeven dat voor een kaststation 6 meter tot een kwetsbaar object en 4 meter tot een beperkt kwetsbaar object in acht moet worden genomen. De afstand tussen het gasdrukmeet- en regelstation en (beperkt) kwetsbare objecten is circa 50 meter. Hiermee wordt ruim voldaan aan de veiligheidsafstand.

Het Activiteitenbesluit stelt geen eisen aan het groepsrisico. Het gasdrukmeet- en regelstation wordt derhalve niet verder uitgewerkt.

Overigens voor de appartementen geldt dat zowel het gebruik voor wonen als verblijfsrecreatie vallen onder kwetsbare objecten.

In de nabijheid van het plangebied is een risicovolle inrichting aanwezig. Dit betreft een bovengrondse propaantank. De tank heeft een inhoud van 8 m3. De tank valt niet onder de werkingssfeer van het Bevi, aangezien de inhoud kleiner is dan 13 m3. Overigens, voor de appartementen geldt dat zowel het gebruik voor wonen als verblijfsrecreatie vallen onder kwetsbare objecten. Met de voorgenomen functieverbreding ontstaat er geen andere situatie. De installatie heeft een PR 10-6 contour van 10 meter. Het plangebied ligt hier buiten.

Buisleidingen

In de directe nabijheid van het plangebied liggen op basis van de provinciale Risicokaart geen buisleidingen waardoor vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Er zijn in dit kader dan ook geen externe veiligheidseffecten waarmee rekening moet worden gehouden.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Op basis van de provinciale Risicokaart blijkt dat in de directe nabijheid van het plangebied geen transport van gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor plaatsvindt. Er zijn in dit kader dan ook geen externe veiligheidseffecten waarmee rekening moet worden gehouden.

Conclusie  

In het kader van het aspect externe veiligheid zijn er dan ook geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.13 Kabels en leidingen

In of nabij het plangebied bevinden zich geen bovengrondse en/of ondergrondse leidingen die ruimtelijk relevant zijn op bestemmingsplanniveau.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen leidt niet tot een belemmering van de voorgenomen ontwikkeling.

4.14 Verkeer en parkeren

Bij de voorgenomen ontwikkeling moet rekening gehouden worden met eventuele gevolgen voor verkeerskundige aspecten in of nabij het plangebied, zoals verkeersbewegingen en parkeren.

Verkeer

Het plangebied heeft een goede bereikbaarheid en ontsluiting. De locatie ligt centraal in de regio en in Nederland. De locatie ligt tussen de kernen Biddinghuizen, Zeewolde en Harderwijk. Voor gemotoriseerd wegverkeer is het complex bereikbaar via de Harderbosweg (N306) en de Strandweg. Voor fietsverkeer is het complex bereikbaar via het fietspad op de Harderdijk. Daarnaast is het plangebied te bereiken door middel van openbaar vervoer. De Harderbosweg maakt onderdeel uit van een route voor de lijnbus. Aan de Harderbosweg ter hoogte van de Strandweg, op een afstand van 420 meter hemelsbreed van het plangebied, is een bushalte aanwezig.

Ook is het plangebied bereikbaar voor vaartuigen. De haven van Zuiderzee op Zuid ligt op een strategische locatie, namelijk aan het Veluwemeer en naast het Wolderwijd. Nabij de locatie is een snelvaarwater aanwezig. De wateren zijn geschikt voor zowel zeilboten als motorboten. Vanuit de haven komt de passant op de randmeren en tevens is het mogelijk om door te varen naar het Markermeer.

Parkeren

Het complex heeft een ondergrondse parkeergarage van 7.000 m2 met 211 parkeerplaatsen. Ieder appartement heeft een eigen parkeerplaats en inpandige berging in de parkeergarage. Daarnaast zijn buiten op het terrein nog eens 70 parkeerplaatsen. In totaal zijn er dus 281 parkeerplaatsen.

Voor etagewoningen in het dure segment in een buitengebied geldt volgens de CROW (publicatie 317) een parkeernorm van 1,7 - 2,5 parkeerplaatsen per woning. Volgens de gemeente kan voor het complex inclusief voorzieningen een gemiddelde parkeernorm van 2,0 worden aangehouden. De doelgroep van de woningen zijn namelijk 1 of 2 persoonshuishouden. Hierbij is minimaal sprake van 1 auto per huishouden. Bij permanente bewoning is ook sprake van bezoek. Een deel van de bewoners zal de woning gaan gebruiken als tweede woning en deze mensen zullen een deel van het jaar ergens anders wonen, bijvoorbeeld in het buitenland. De locatie is goed bereikbaar via openbaar vervoer en fietsroutes. De voorzieningen op het terrein worden gebruikt door de mensen die op het terrein verblijven.

Voor de 157 appartementen met een parkeernorm van 2,0 is een totaal aantal parkeerplaatsen van 314 nodig is. Op het complex zijn 281 parkeerplaatsen aanwezig. Er zijn nog 33 parkeerplaatsen nodig. Initiatiefnemer heeft aangegeven dat op het terrein ruimte is om deze parkeerplaatsen te realiseren. Hiervoor wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels.

Voor de jachthaven vinden er geen ontwikkelingen plaats. Op het terrein zijn, naast de 70 parkeerplaatsen voor het complex, afzonderlijke parkeerplaatsen voor de jachthaven. Deze liggen aan de noordoost- en zuidwestzijde van het appartementengebouw. Voor de jachthaven zijn en blijven er voldoende parkeerplaatsen.

Conclusie

Zowel de verkeers- als de parkeersituatie zullen niet leiden tot belemmeringen als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling.

4.15 Milieueffecten

Algemeen

In het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) zijn m.e.r.-(beoordelings)plichtige activiteiten en indicatieve drempelwaarden opgenomen. Indien het een ontwikkeling betreft boven de drempelwaarden, dan moet een m.e.r. of een m.e.r.-beoordeling worden gedaan. Bij de m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten geldt bovendien dat de drempelwaarden indicatief zijn, dit zijn dus geen harde grenzen. De bedoeling van de wetgever is om in deze gevallen goed te kijken naar het specifieke plan en de omgeving. Daarvoor wordt ook verwezen naar de bijlage bij de Europese richtlijn voor de strategische milieubeoordeling. De selectiecriteria zijn:

• kenmerken van de projecten (onder andere omvang, cumulatie met andere projecten);
• plaats van de projecten (ligging in/nabij kwetsbare gebieden, waardevolle landschappen en dergelijke);
• kenmerken van het potentiële effect (bereik van het effect, onomkeerheid van het effect).

Dus, afhankelijk van het soort project, de locatie en de mogelijke effecten moet worden beoordeeld of kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling of dat een m.e.r.-beoordeling of m.e.r. nodig is.

Procedure in deze situatie

Een m.e.r. is verplicht bij bestemmingsplannen indien de activiteiten in het plan mogelijk tot significante gevolgen leiden voor Natura 2000-gebieden, zodat een passende beoordeling nodig is en/of het plan kaders stelt voor activiteiten in het plangebied waarvoor volgens de Wet milieubeheer een besluit m.e.r.(-beoordeling) verplicht is.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is in paragraaf 4.9 nadere aandacht besteed aan het aspect ecologie. Hieruit blijkt dat er geen sprake is van een kans op een (significant) negatief effect op de instandhoudingsdoelen van omliggende Natura 2000-gebieden. Er is geen passende beoordeling nodig.

In het Besluit milieueffectrapportage zijn m.e.r.-(beoordelings)plichtige activiteiten en indicatieve drempelwaarden opgenomen. In het Besluit milieueffectrapportage staat onder D11.2 dat een m.e.r.-beoordeling geldt bij 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. Drempelwaarde is 100 ha of meer, of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen en een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2'.

De voorgenomen ontwikkeling valt ruim beneden deze drempelwaarden en ligt niet in een gevoelig gebied.

De drempelwaarden zijn indicatief. Daarom moet vervolgens worden gekeken naar de kenmerken van de ontwikkeling, de plaats van de ontwikkeling en de kenmerken van mogelijke effecten. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst van het nieuwe Besluit milieueffectrapportage die beneden de drempelwaarden vallen een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is dus altijd nodig als een besluit of plan wordt voorbereid over activiteiten die voorkomen op de D-lijst en die onder de drempelwaarden liggen.

Voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling bestaan geen vereisten voor de vorm maar wel voor de inhoud. Met betrekking tot de inhoud ('wat moet er in de vormvrije m.e.r.-beoordeling worden onderzocht?') moet aandacht worden besteed aan alle criteria die zijn opgenomen in Bijlage III bij de Europese richtlijn 'betreffende de milieubeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten'.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Naar aanleiding van het gestelde hierboven moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De toets kan gebeuren aan de hand van de aspecten die in de voorgaande paragrafen al aan de orde zijn geweest, voor zover ze van invloed zijn op het (natuurlijke) milieu.

Milieuzonering

Paragraaf 4.2 betreft de milieuzoneringen van de activiteiten in en nabij het plangebied.

Hieruit blijkt dat bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zal zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit nieuwe bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Geur

In paragraaf 4.3 is aandacht besteed aan het aspect geur. Het aspect geur levert geen belemmeringen op.

Er zal geen sprake zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit nieuwe bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Geluid

In paragraaf 4.4 wordt nader ingegaan op het aspect geluid. Hieruit blijkt dat er geen belemmeringen zijn in verband met geluid van wegen, spoorwegen en gezoneerde industrieterreinen. Ook zijn er geen belemmeringen in verband met het geluid vanuit inrichtingen.

Bij de voorgenomen ontwikkeling zal geen sprake zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Bodem

In paragraaf 4.5 wordt met betrekking tot het aspect bodem aangegeven dat er bij de voorgenomen ontwikkeling geen bodemingrepen plaatsvinden.

Daarmee zal er geen sprake zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Water

In paragraaf 4.6 is aangegeven op welke manier rekening gehouden wordt met water bij het voorliggende bestemmingsplan.

Voor deze vormvrije m.e.r.-beoordeling is het relevant om te melden dat het plangebied niet in een waterwingebied en/of een grondwaterbeschermingsgebied ligt.

Voor water zal geen sprake zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Landschap, archeologie en cultuurhistorie

In paragraaf 4.7 is ingegaan op het landschap. Voor deze vormvrije m.e.r.-beoordeling is het relevant om te melden dat het plangebied niet in of in de omgeving van een Belvedere-gebied ligt.

De aspecten archeologie en cultuurhistorie zijn in paragraaf 4.8 onder aandacht gebracht. Geconcludeerd wordt dat er vanuit het oogpunt van deze aspecten geen belemmeringen zijn ten aanzien van het voorliggend bestemmingsplan.

In verband met het voorliggend bestemmingsplan worden geen belangrijke nadelige gevolgen voor landschap, archeologie en cultuurhistorie verwacht als gevolg van dit bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Ecologie

In paragraaf 4.9 is nader ingegaan op het aspect ecologie.

Voor de gebiedsbescherming is het van belang dat er geen fysieke ontwikkelingen plaatsvinden. De locatie ligt in een bebouwd gebied met bijbehorende infrastructuur. Het appartementencomplex ligt buiten waardevolle en/of kwetsbare gebieden, wel nabij natuurgebieden. Op dit moment worden alle appartementen recreatief gebruikt. Als gevolg van de functieverbreding zal een deel van de appartementen als (tweede) woning worden gebruikt. Ten opzichte van de huidige situatie wordt geen negatief effect verwacht op de natuurlijke omgeving. Gelet op de geldende bestemming en het feitelijk gebruik, de ligging in een bebouwd gebied met bijbehorende infrastructuur en de toekomstige vervoersbewegingen en het aantal recreanten, is geen ecologisch onderzoek nodig. Op grond van het voorgaande kan met voldoende zekerheid worden gesteld dat als gevolg van het voorliggende bestemmingsplan significant negatieve effecten op het Natura 2000-gebied 'Veluwerandmeren' zijn uit te sluiten en wordt voldaan aan beleid voor de EHS.

Voor de soortenbescherming geldt ook dat er geen sprake is van fysieke ontwikkelingen en daarmee is er geen sprake van het aantasten van flora en fauna.

Vanuit het aspect ecologie zijn er geen belemmeringen voor het voorliggend bestemmingsplan.

Bij het voorliggend bestemmingsplan zal geen sprake zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Luchtkwaliteit

In paragraaf 4.10 is het aspect luchtkwaliteit aan de orde gekomen. Hierin is aangegeven dat de luchtkwaliteit niet 'in betekenende mate' zal verslechteren.

Bij de voorgenomen ontwikkeling zal er geen sprake zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling geen belangrijke nadelige milieugevolgen zal hebben en dat wordt voldaan aan de vigerende wet- en regelgeving. Gezien de afwezigheid van de noodzaak tot nader onderzoek van de verschillende milieuaspecten is een m.e.r.-beoordeling dan ook niet nodig.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Algemeen

In de voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie van het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het relevante beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan voldoet aan de vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Ook is hieraan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier zijn verbeeld. De SVBP is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Tevens is aansluiting gezocht bij het vigerende bestemmingsplan voor het plangebied, namelijk 'Bestemmingsplan Randmeerzone'.

Gezien het onderscheidende karakter van de voorgenomen ontwikkeling is vervolgens maatwerk verricht door een specifieke regelgeving op te nemen voor het plangebied.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en de bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd en in de regels zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden opgenomen.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

5.2 Bestemmingen

Hieronder wordt een korte toelichting gegeven op de inhoud van de bestemmingen behorend bij dit bestemmingsplan.

Bestemming 'Recreatie - Jachthaven'

Voor het terrein van Zuiderzee op Zuid is de bestemming ‘Recreatie - Jachthaven' opgenomen. Hiermee is aangesloten op het vigerende bestemmingsplan. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor de jachthaven in combinatie met sport- en recreatieve voorzieningen. Gebouwen, voorzover ten dienste van de jachthaven en/of de recreatieve voorzieningen vallen eveneens onder deze bestemming. Het drijvend bedrijfsgebouw is onder een specifieke aanduiding gebracht. Voor de ligplaatsen geldt binnen de bestemming 'Recreatie - Jachthaven' en binnen de bestemming 'Water - Meren' ter plaatse van de aanduiding 'jachthaven' gezamenlijk dat er een maximum is toegestaan van 1.000 ligplaatsen.

Voor het appartementencomplex is de aanduiding aangepast naar 'gemengd'. Hier binnen is geregeld dat recreatieve en permanente bewoning van de appartementen is toegestaan.

In verband met de aanwezigheid van het gasdrukmeet- en regelstation is de aanduiding 'nutsvoorziening' opgenomen met daaromheen de aanduiding 'veiligheidszone - bedrijven' met een breedte van 6 meter gelet op de bijbehorende veiligheidsafstand.

Bestemming 'Water - Meren'

Het deel van het plangebied met de bestemming 'Water - Meren' is binnen het plangebied opgenomen, aangezien in de regels van de bestemming 'Recreatie - Jachthaven' een koppeling met deze bestemming is gelegd in verband met het aantal ligplaatsen. Voor dit deel is de vigerende planologisch-juridische regeling overgenomen.

De bestemming is gericht op bescherming, ontwikkeling en instandhouding van de natuurlijke en landschappelijke waarden. Andere functies die in de randmeren voorkomen zijn hieraan ondergeschikt (zoals dagrecreatie en aanleggelegenheid).

Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'

Op de Archeologische beleidskaart van de gemeente Dronten wordt voor wat betreft archeologische terreinen en reële archeologische verwachtingen onderscheid gemaakt in 5 categorieën die ‘Archeologisch waardevolle gebieden’ worden genoemd. Zie ook paragraaf 4.8. Een deel van het plangebied valt binnen categorie 5. Hiervoor is de vigerende planologisch-juridische regeling opgesteld, die gebaseerd is op de voorbeeldplanregels behorende bij de Archeologische beleidskaart (Waarde - Archeologie 5).

Aanduiding 'vrijwaringszone - dijk'

Deze aanduiding ziet voor de komende decennia op de reservering van gronden langs de waterkering. In verband met de te verwachten waterspiegelstijging, zal het noodzakelijk zijn de waterkering op te hogen. Binnen het gereserveerde gebied mogen in beginsel geen nieuwe belemmeringen worden opgeworpen die de verbreding en verhoging van de dijk(en) frustreren.

Binnen de aanduiding is geregeld dat het bebouwen en gebruiken van deze gronden op grond van de onderliggende bestemmingen slechts mogelijk is voorzover dat niet in strijd komt met de waterkerende functie en daarover advies is ingewonnen bij het waterschap.

De aanduiding omvat een wijzigingsbevoegdheid. Ten behoeve van de bescherming, ophoging, verbreding en verbetering van het doelmatig en veilig functioneren van de nabijgelegen waterkering, alsmede na onherroepelijk worden van de definitieve vrijwaringszone, kan de aanduiding ‘vrijwaringszone - dijk’ worden gewijzigd in die zin dat de zone wordt aangepast indien daartoe als gevolg van wijziging in gebruik, bedrijfsvoering, regelgeving of vergunningverlening aanleiding bestaat.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Algemeen

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidsaspecten van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voor het bestemmingsplan 'Zuiderzee op Zuid (8065)' is overeenkomstig de gemeentelijke inspraakverordening, gelegenheid geboden tot inspraak. Daarnaast is het plan voorgelegd aan de betrokken diensten als bedoeld in het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De resultaten van de inspraak en het overleg zijn opgenomen in Bijlage 7.

In het kader van het vooroverleg zijn de volgende gemeenten geconsulteerd:

• Lelystad
• Noordoostpolder
• Harderwijk
• Zeewolde

Geen enkele gemeente heeft aangegeven dat zij (positief of negatief) belang hecht aan de toevoeging van de woonfunctie op Zuiderzee op Zuid. Met uitzondering van de gemeente Zeewolde. Daarom heeft er met deze gemeente, naast een schriftelijke consultatie, ook een gesprek plaatsgevonden. De reactie van de gemeente Zeewolde op het voorontwerpbestemmingsplan is terug te vinden in Bijlage 7.

Gezien het feit dat er vanuit de overige gemeenten geen nadere interesse is gebleken voor het plan, wordt het niet zinvol geacht hierover een nadere consultatieronde te laten plaatsvinden.

De volgende partijen hebben ook inspraak- en overlegreacties ingediend:

• Provincie Flevoland
• Coöperatieve Vereniging bungalowpark de Boschberg
• Liandon
• Omgevingsdienst Flevoland & Gooi en Vechtstreek

De reacties en de beantwoording van de gemeente hierop is terug te vinden in Bijlage 7.

6.3 Economische uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening moet een onderzoek worden verricht naar de uitvoerbaarheid van het plan.

Algemeen

Zoals ook vermeld is in hoofdstuk 2.2.2 is het appartementencomplex onderhevig aan veranderingen in de recreatiewoningenmarkt. De crisis op de vastgoedmarkt heeft geleid tot gestokte vastgoedontwikkeling. Om de reeds gebouwde appartementen met bijbehorende voorzieningen in stand te houden was een functietoevoeging noodzakelijk. Er is voldoende vraag naar dit type woning gebleken, zie ook hoofdstuk 2.3.4. De functietoevoeging is ook passend in de algemene trend om in tijden van crisis op zoek te gaan naar nieuwe invalshoeken en creatieve oplossingen om aan vastgoed een tweede kans te bieden.

Specifiek

In dit specifieke plan is gekozen voor een ontwikkelgerichte benadering ten opzichte van het initiatief van de eigenaar van het complex. Op deze wijze heeft er een gezonde wisselwerking plaatsgevonden tussen de initiatiefnemers en de lokale overheid. Het bestemmingsplan is economisch uitvoerbaar. De kosten voor de planvorming zijn beperkt en komen voor rekening en risico van de ontwikkelende partij.

Grondexploitatie

Wanneer een bestemmingsplan een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan mogelijk maakt en het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, dient op basis van artikel 6.12 van de Wro (tegelijkertijd met de vaststelling van een bestemmingsplan) een exploitatieplan te worden vastgesteld. Onder een aangewezen bouwplan wordt krachtens artikel 6.2.1 van het Bro onder andere verstaan:

• de bouw van een of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd.

Het exploitatieplan is in deze situatie de basis voor het doorberekenen van de verhaalbare kosten die de gemeente maakt om de aangewezen bouwplannen mogelijk te maken. Op basis van artikel 6.2.4 van het Bro worden daartoe gerekend de kosten van de aanleg van voorzieningen, de kosten voor het opstellen van gemeentelijke plannen en andere door het gemeentelijk apparaat te verrichten werkzaamheden ten behoeve van de bouwplannen. Daarnaast kan een exploitatieplan vereist zijn indien aanvullende eisen en regels gesteld moeten worden.

Het onderhavige bestemmingsplan bevat een functiewijziging die het mogelijk maakt dat de recreatiewoningen voor permanente bewoning kunnen worden gebruikt. Deze functiewijziging dient in het kader van artikel 6.2.1 van het Bro te worden gezien als een bouwplan. Er worden immers meer dan 10 woningen, die voor andere doeleinden (recreatie) in gebruik of ingericht waren, geschikt gemaakt voor woondoeleinden.

Alle opgenomen uitvoeringskosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De enige kosten die de gemeente maakt zijn kosten in het kader van het in procedure brengen van het bestemmingsplan. Ook eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Naast deze kosten, dienen er op grond van de structuurvisie kosten in rekening te worden gebracht voor het aandeel profijt ten aanzien van de bovenwijkse voorzieningen en bovenplanse verevening. Het aandeel profijt is voor dit bouwplan is zeer beperkt aangezien het aandeel profijt van bestaande bouwplannen uit het vigerende bestemmingsplan in mindering hierop moet worden gebracht.

In de Wro en het Bro is vanaf 1 november 2010 een regeling opgenomen op basis waarvan kan worden besloten om geen exploitatieplan vast te stellen. Deze 'kruimelgevallenregeling' maakt het mogelijk om als gemeenteraad af te zien van het vaststellen van een exploitatieplan, indien de te verhalen kosten niet in verhouding staan tot de kosten verbonden aan het maken van een exploitatieplan. Het gaat dan om situaties waarbij de verhaalbare kosten lager zijn dan € 10.000, er geen fysieke werken als kostenpost worden opgevoerd maar alleen apparaatskosten of de verhaalbare kosten alleen betrekking hebben op aansluiting op de openbare ruimte of aansluiting op nutsvoorzieningen (artikel 6.2.1a Bro). Gezien het feit dat alle in onderhavig bestemmingsplan opgenomen bouwplannen onder deze regeling vallen, zal de gemeenteraad bij vaststelling van het bestemmingsplan worden voorgesteld om geen exploitatieplan vast te stellen.

30 juni 2016.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Raadsbesluit

Bijlage 2 Situering plangebied

Bijlage 3 Marktonderbouwing

Bijlage 4 Lijst van potentiele kopers Zuiderzee op Zuid bestemming wonen 2010-2016

Bijlage 5 Samenvatting en resultaat watertoets

Bijlage 6 Voortoets in kader van natuurwetgeving

Bijlage 7 Vooroverlegrapport

• 1. Prof. dr. ir. H. Priemus en mr. J. Veltman: 'Recreatiewoningen en het nieuwe wonen', Gst.2013/83
• 2. Prof. dr. Ir. H. Priemus en mr. J. Veltman: 'Recreatiewoningen en het nieuwe wonen', Gst. 2013/83
• 3. "Wonen in ruimte en tijd, een zoektocht naar sociaal-culturele trends in het wonen", VROM-raad, Den Haag, 2009
• 4. Bijlage II als bedoeld in artt. 2.3, 2.5a en 2.7 van het Bor c.q. de uitwerking van art. 2.1 lid 3 van de Wabo : kortweg: de planologische 'kruimelgevallenregeling' genaamd.
• 5. Zie bijv. ABRvS 14 maart 2012, AB2012/212 m.nt. A.A.J. de Gier