Noorderhaven

Artikel 10 Centrum - Uit te werken

10.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Centrum - Uit te werken aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. het wonen, hieronder niet begrepen bewoning van woonwagens of woonschepen;
• b. aan huis verbonden beroepen en aan huis verbonden bedrijven met een maximale vloeroppervlakte van 33,3% van de vloeroppervlakte van de woning met een maximum van 50 m2;
• c. kantoren;
• d. zelfstandige (publieksgerichte) kantoren, horeca in categorie 1 en 2 als genoemd in bijlage 4 van de Staat van bedrijfsactiviteiten (horeca), consumentgerichte dienstverlening, (semi-commerciële) maatschappelijke dienstverlening , detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, kinderdagverblijven en bedrijven in categorie A als genoemd in bijlage 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten Functiemenging categorie A t/m C, uitsluitend op de begane grond ter plaatse van aanduiding 'specifieke vorm van centrum - voorzieningen';
• e. maatschappelijke voorzieningen, cultuur;
• f. groen- en speelvoorzieningen;
• g. fiets- en wandelpaden;
• h. verblijfsgebieden en parkeervoorzieningen, waaronder begrepen gebouwde parkeervoorzieningen en straatmeubilair;
• i. buurtontsluitingswegen, woonstraten en andere voorzieningen ten behoeve van het verkeer;
• j. een onderdoorgang ten behoeve van de bestemming Verkeer waar dit als zodanig is aangeduid;
• k. waterlopen en waterpartijen;
• l. nutsvoorzieningen;
• m. duikers;
• n. keerwand in verband met het vervoer van gevaarlijke stoffen over de aangrenzende spoorlijn;
• o. windafschermende bebouwing en/of voorzieningen;
• p. transportleidingen;
• q. overige bouwwerken geen gebouwen zijnde.

10.2 Algemene uitwerkingsregels

Burgemeester en wethouders werken de in lid 1 omschreven bestemming uit met inachtneming van de volgende regels:

• a. voor de gronden binnen het plangebied met een woonbestemming (Woongebied, Woongebied - Uit te werken en Centrum - Uit te werken) geldt voor deze bestemmingen gezamenlijk, dat maximaal 840 woningen mogen worden gerealiseerd, met dien verstande dat de wijzigingsbevoegdheid als genoemd onder 21.1 sub a en de bevoegdheid tot afwijken als genoemd onder 10.4 onder a in dit aantal niet zijn meegenomen.
• b. de totale oppervlakte van kantoren voor het hele plangebied bedraagt maximaal 21.700 m2 bruto-vloeroppervlakte, de bruto vloeroppervlakte aan kantoren toegelaten op de begane grond ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - voorzieningen' worden hierbij meegerekend;
• c. de totale oppervlakte aan zelfstandige (publieksgerichte) kantoren, horeca in categorie 1 en 2 als genoemd in bijlage 4 van de Staat van bedrijfsactiviteiten (horeca), consumentgerichte dienstverlening, (semi-commerciële) maatschappelijke dienstverlening , maatschappelijk en culturele voorzieningen en daaraan ondergeschikte horeca, detailhandel en maatschappelijke voorzieningen, kinderdagverblijven, bedrijven in categorie A als genoemd in bijlage 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten Functiemenging categorie A t/m C en leisure ter plaatse van de aanduidingen 'cultuurhistorische waarden' gezamenlijk bedraagt maximaal 3650 m2 bruto-vloeroppervlakte;
• d. de totale oppervlakte aan detailhandel, voor het hele plangebied gezamenlijk bedraagt maximaal 600 m2 bruto-vloeroppervlakte, waarbij de bruto vloeroppervlakte in de gebouwen met de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' worden meegerekend;
• e. het totale bruto vloeroppervlak aan horeca voor het hele plangebied gezamenlijk bedraagt maximaal 1.650 m2, het hotel ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - 1', en 'specifieke vorm van horeca - 2' alsmede de horeca ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' binnen het veld 'overig - veld 3' en 'overig - veld 8', zijn in deze bruto-vloeroppervlakte niet meegenomen;
• f. de totale oppervlakte aan leisure, voor het hele plangebied gezamenlijk bedraagt maximaal 600 m2 bruto-vloeroppervlakte, waarbij de bruto vloeroppervlakte in de gebouwen met de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' worden meegerekend;
• g. de totale oppervlakte aan zelfstandige (publieksgerichte) kantoren, horeca in categorie 1 en 2 als genoemd in bijlage 4 van de Staat van bedrijfsactiviteiten (horeca), consumentgerichte dienstverlening, (semi-commerciële) maatschappelijke dienstverlening , detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, kinderdagverblijven en bedrijven in categorie A als genoemd in bijlage 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten Functiemenging categorie A t/m C, voor het gehele plangebied bedraagt maximaal 6350 m2 bruto-vloeroppervlakte, waarbij de bruto vloeroppervlakte in de gebouwen met de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' niet worden meegerekend en ook de extra bruto vloeroppervlakte genoemd onder 10.2 lid i niet wordt meegerekend;
• h. de totale oppervlakte van maatschappelijke functies gezamenlijk, niet zijnde semi-commerciële/maatschappelijke dienstverlening, bedraagt maximaal 7.500 m2 bruto-vloeroppervlakte;
• i. het onder 10.2 lid g toegelaten bruto vloeroppervlak, mag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied - 3' gezamenlijk, nog eens worden uitgebreid voor horeca met maximaal 375 m2 bruto vloeroppervlak, voor maatschappelijk met maximaal 2200 m2 bruto vloeroppervlak en bedrijven in categorie A als genoemd in bijlage 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten Functiemenging categorie A t/m C, met maximaal 425 m2 bruto vloeroppervlak;
• j. de woonstraten binnen de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied, dan wel woonstraten die hierop ontsluiten, worden ingericht als 30-km-gebied;
• k. de afstand van bebouwing tot het hart van het totale wegprofiel van hoofdontsluitingsweg Coenensparkstraat bedraagt ten minste 14 meter;
• l. binnen de buitenste contour van de op de verbeelding aangegeven 'geluidzone - weg' en de as van de wijkontsluitingsweg mogen geen woningen worden gebouwd, tenzij wordt voldaan aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde op grond van de Wet geluidhinder;
• m. bebouwing binnen de op de verbeelding aangegeven 'geluidzone - weg' dient een geluidsafschermende functie te hebben en derhalve overwegend parallel aan de weg te worden opgericht;
• n. binnen de buitenste contour van de op de verbeelding aangegeven 'geluidzone - spoor' mogen geen woningen worden gebouwd, tenzij wordt voldaan aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde op grond van de Wet geluidhinder;
• o. bebouwing langs de spoorbaan dient een geluidsafschermende functie te vervullen en derhalve overwegend parallel aan de spoorbaan te worden opgericht;
• p. voor bebouwing langs de spoorbaan dient met betrekking tot trillingshinder ten gevolge van het treinverkeer de mogelijke trillingshinder te worden onderzocht en te worden afgewogen binnen de kaders van de "Meet- en beoordelingsrichtlijn trillinghinder", dan wel de vervangende, dan geldende wettelijke regeling;
• q. bij de toepassing van parkeernormen in het plangebied wordt de normering gehanteerd zoals opgenomen in de bij deze regels behorende “bijlage parkeernormen Noorderhaven”;
• r. buurtontsluitingswegen, met dien verstande dat buurtontsluitingswegen ten behoeve van de bestemmingen Woongebied - Uit te werken en Centrum - Uit te werken uitsluitend zijn toegestaan ter plaatse van de zijde van het veld waar de figuur 'relatie' is weergegeven en met dien verstande dat de buurtontsluitingswegen uitsluitend mogen worden gerealiseerd binnen een afstand van maximaal 50 m van de figuur 'relatie'. De onderlinge afstand tussen buurtonsluitingswegen bedraagt minimaal 50 meter en de afstand tussen een buurtontsluitingsweg en woningen dient voldoende te zijn vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid.

10.3 Specifieke uitwerkingsregels

Burgemeester en wethouders werken de in lid 1 omschreven bestemming uit met inachtneming van de volgende regels:

• a. de totale oppervlakte van kantoren bedraagt binnen de centrumvelden maximaal 21.700 m2 brutovloeroppervlakte;
• b. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'overig - veld 1' en 'overige - veld 17' worden naast kantoren woningen toegelaten, waarbij geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'overige - veld 1' het maximaal aantal te bouwen woningen 65 bedraagt en ter plaatse van de aanduiding 'overige - veld 17' het maximaal aantal te bouwen woningen 27 bedraagt;
• c. een afwijking van maximaal 20% van het hierboven onder b genoemde maximum is mogelijk ten behoeve van een uitwisseling tussen de velden voor zover voor het gehele plangebied het maximale aantal van 1050 woningen niet wordt overschreden;
• d. ter plaatse van de aanduiding 'overig - veld 6' zijn geen woningen toegelaten;
• e. ter plaatse van de aanduiding 'overig - veld 7' zijn geen woningen toegelaten;
• f. ter plaatse van aanduiding 'specifieke vorm van centrum - voorzieningen' zijn in afwijking van het bepaalde onder 10.3.sub d en e uitsluitend op de begane grond zelfstandige (publieksgerichte) kantoren, horeca in categorie 1 en 2 als genoemd in bijlage 4 van de Staat van bedrijfsactiviteiten (horeca), consumentgerichte dienstverlening, (semi-commerciële) maatschappelijke dienstverlening, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, kinderdagverblijven en bedrijven in categorie A als genoemd in bijlage 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten Functiemenging categorie A t/m C, toegelaten;
• g. ter plaatse van de aanduiding 'overig - veld 1' bedraagt de minimale bouwhoogte 12 meter en de maximale bouwhoogte 20,5 meter;
• h. ter plaatse van de aanduiding 'overig - veld 6' bedraagt de minimale bouwhoogte 12 meter en de maximale bouwhoogte 18 meter;
• i. ter plaatse van de aanduiding 'overig - veld 17' bedraagt de maximale bouwhoogte aan kantoren minimaal 10,8 meter en maximaal 18 meter;
• j. ter plaatse van de aanduiding 'overig - veld 17' bedraagt voor de woonbebouwing de minimale bouwhoogte van 9 meter en een maximale bouwhoogte 14,5 meter;
• k. ter plaatse van de aanduiding 'overig - veld 7' bedraagt de minimale bouwhoogte 12 meter en de maximale bouwhoogte 18 meter;
• l. woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen gelegen ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - spoor', 'geluidzone - weg' dienen voor zover een ontheffing hogere waarden op grond van de Wet geluidhinder is verleend te worden voorzien van minimaal één geluidsluwe gevel;
• m. keerwand in verband met het vervoer van gevaarlijke stoffen wordt toegelaten tot een maximale bouwhoogte van 0,5 meter;
• n. voor zover noodzakelijk voor het realiseren van een calamiteitenpad, een calamiteitenpad ten behoeve van de veiligheid op en langs het spoor alsmede ten behoeve van de veiligheid in het plangebied Noorderhaven;
• o. bebouwing binnen de op de verbeelding aangegeven 'veiligheidszone - spoor' dient in het kader van de externe veiligheidsrisico's ter plaatse zodanig te worden uitgevoerd dat van de naar het spoor gekeerde gevel niet meer dan 50% van het oppervlak uit glas of vergelijkbaar materiaal mag bestaan en dat er in de van het spoor gekeerde gevels voldoende (nood)uitgangen worden gerealiseerd.

10.4 Afwijken van de regels

• a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om in de uitwerking afwijkingsbevoegdheden op te nemen met betrekking tot het gefaseerd toelaten van 110 woningen dien verstande dat:
  • 1. de uitwerking naar een woonfunctie niet eerder mag plaats vinden dan in 2019;
  • 2. het maximaal aantal toegelaten woningen in het plangebied van 1.050, niet mag worden overschreden;
  • 3. het maximaal toegelaten aantal woningen per veld niet mag worden overschreden;
  • 4. na gebruikmaking van deze bevoegdheid het bepaalde in artikel 10 van deze regels van toepassing zal zijn op de gronden die bij de wijziging de bestemming Centrum - Uit te werken hebben verkregen.
  • 5. advies wordt gevraagd aan de provinciale diensten en de gemeentelijke diensten met betrekking tot hoe de uitbreiding zich verhoudt tot de prognoses in het kader van de Kwalitatief Woonprogramma voor de regio en de gemeente Zutphen;
• b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om in de uitwerking afwijkingsbevoegd-heden op te nemen met betrekking tot het bepaalde in lid 10.1 onder a. van de regels ten behoeve van het gebruik als woonruimte ten behoeve van afhankelijke woonruimte mits:
  • 1. het gebruik als afhankelijke woonruimte noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg, waartoe advies van een onafhankelijke deskundige wordt ingewonnen;
  • 2. de afhankelijke woonruimte qua oppervlakte past in de voor deze bestemming geldende regeling voor bijgebouwen tot een maximum van 60 m2;
  • 3. de belangen van omwonenden en bedrijven niet onevenredig worden aangetast, waarbij rekening wordt gehouden met milieuaspecten als geur, geluid, hinder en externe veiligheid;
  • 4. het bijgebouw, dat als afhankelijke woonruimte wordt gebruikt, is gelegen binnen de bouwstrook (op hetzelfde bouwperceel);
  • 5. geen splitsing van eigendom van het betreffende bouwperceel plaatsvindt;
  • 6. het aantal gebruikers van afhankelijke woonruimte maximaal twee bedraagt;
  • 7. het gebruik als afhankelijke woonruimte onmiddellijk wordt beëindigd, vanaf het moment dat de mantelzorg niet meer is vereist. Hiertoe controleren burgemeester en wethouders tweejaarlijks of nog aan de voorwaarden, waaronder is afgeweken, wordt voldaan.
• c. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om in de uitwerking afwijkingsbevoegd-heden op te nemen met betrekking tot het bepaalde in 10.1b ten behoeve van het toestaan van bedrijfsruimte in categorie 1 zoals genoemd in de bij deze regels behorende bijlage 2 of daarmee gelijk te stellen bedrijven of activiteiten bij een woning ( aan huis verbonden bedrijf) met en maximum van 50 m2 worden gerealiseerd, mits:
  • 1. maximaal 50% van het bouwperceel bij de woning wordt gebruikt voor bedrijfsruimte;
  • 2. geen ontoelaatbare milieuhinder wordt veroorzaakt;
  • 3. goede bereikbaarheid is verzekerd en;
  • 4. is voorzien in voldoende parkeermogelijkheid.
• d. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om in de uitwerking afwijkingsbevoegd-heden op te nemen met betrekking tot het bepaalde in lid 10.3 onder f van de regels ten behoeve van het toelaten van zelfstandige (publieksgerichte) kantoren, horeca in categorie 1 en 2 als genoemd in bijlage 4 van de Staat van bedrijfsactiviteiten (horeca), consumentgerichte dienstverlening, (semi-commerciële) maatschappelijke dienstverlening, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, kinderdagverblijven en bedrijven in categorie A als genoemd in bijlage 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten Functiemenging categorie A t/m C, ter plaatse van aanduiding 'specifieke vorm van centrum - voorzieningen' op de eerste verdieping mits:
  • 1. geen ontoelaatbare milieuhinder wordt veroorzaakt;
  • 2. goede bereikbaarheid is verzekerd en;
  • 3. is voorzien in voldoende parkeermogelijkheid.
• e. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om in de uitwerking afwijkingsbevoegd-heden op te nemen met betrekking tot het bepaalde in lid 10.1 onder d. van de regels ten behoeve van het toelaten van bedrijven in categorie B als genoemd in bijlage 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten Functiemenging categorie A t/m C, ter plaatse van aanduiding 'specifieke vorm van centrum - voorzieningen' mits: geen ontoelaatbare milieuhinder wordt veroorzaakt, waarbij speciaal gelet wordt op contactgeluid en geurdoorslag in aangrenzende woningen.
• f. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om in de uitwerking afwijkingsbevoegd-heden op te nemen met betrekking tot het bepaalde in lid 10.1 onder d. van de regels ten behoeve van het toelaten van bedrijven in categorie C als genoemd in bijlage 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten Functiemenging categorie A t/m C, ter plaatse van aanduiding 'specifieke vorm van centrum - voorzieningen' mits:
  • 1. geen ontoelaatbare milieuhinder wordt veroorzaakt, waarbij speciaal gelet wordt op hinder door het verkeer van en naar het bedrijf, op contactgeluid en geurdoorslag in aangrenzende woningen;
  • 2. goede bereikbaarheid is verzekerd en;
  • 3. is voorzien in voldoende parkeermogelijkheid.
• g. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om in de uitwerking afwijkingsbevoegd-heden op te nemen met betrekking van het bepaalde in lid 10.1 onder d van de regels ten behoeve van het toelaten van een bedrijf dat voor wat betreft de aard en omvang van de milieuhinder die het veroorzaakt gelijk kan worden gesteld met een bedrijf uit de categorieën A, B en C als genoemd in bijlage 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten Functiemenging categorie A t/m C, ter plaatse van aanduiding 'specifieke vorm van centrum - voorzieningen' mits:
  • 1. het een bedrijf betreft dat voor wat de aard en omvang van de milieuhinder die het veroorzaakt gelijk kan worden gesteld met een bedrijf als genoemd in bijlage 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten Functiemenging categorie A t/m C;
  • 2. geen ontoelaatbare milieuhinder wordt veroorzaakt, waarbij speciaal gelet wordt op hinder door het verkeer van en naar het bedrijf, op contactgeluid en geurdoorslag in aangrenzende woningen;
  • 3. goede bereikbaarheid is verzekerd en;
  • 4. is voorzien in voldoende parkeermogelijkheid.
• h. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om in de uitwerking afwijkingsbevoegd-heden op te nemen met betrekking tot het bepaalde in lid 10.2 onder q. van de regels ten behoeve van het hanteren van een afwijkende parkeernorm mits:
  • 1. aangetoond is dat de betreffende functie leidt tot afwijkende parkeernormering;
  • 2. advies is ingewonnen over de te hanteren afwijkende parkeernorm bij een ter zake kundige;
  • 3. goede bereikbaarheid is verzekerd en;
  • 4. is voorzien in voldoende parkeermogelijkheid.
• i. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om in de uitwerking afwijkingsbevoegd-heden op te nemen met betrekking tot het bepaalde in lid 10.3 onder l. van de regels ten behoeve van de verplichting woningen te voorzien van tenminste één geluidsluwe gevel, mits:
  • 1. de realisatie van één geluidsluwe gevel aantoonbaar – mede vanwege stedenbouwkundige uitgangspunten – niet mogelijk is;
  • 2. het ontbreken van een geluidsluwe gevel wordt gecompenseerd door bijvoorbeeld een afsluitbaar balkon (koude serre), een gezamenlijke (niet openbare) geluidsluwe buitenruimte (binnentuin).

10.5 Procedure en voorlopig bouwverbod

• a. Burgemeester en wethouders werken de bestemming uit met het oog op de algehele inrichting van het gebied voor de in lid 1 genoemde doeleinden; uitwerking van de bestemming per veld of gedeelte daarvan is daarbij mogelijk;
• b. omtrent de vaststelling van het uitwerkingsplan wordt de procedure gevolgd als bedoeld in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening;
• c. zolang en voor zover het uitwerkingsplan niet in werking getreden is, mogen bouwwerken niet worden gebouwd;
• d. het onder c. opgenomen voorlopige bouwverbod geldt niet voor het bouwrijp maken van de gronden.