Beatrixlaan 21

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Aan de Beatrixlaan 21 in Wageningen was voorheen een bedrijf gevestigd. De eigenaar heeft in de voormalige bedrijfsgebouwen een aantal appartementen gerealiseerd. Voorliggend plan is opgesteld om deze situatie te formaliseren en vast te leggen in een bestemmingsplan. Voor het gehele perceel wordt bedrijfsbestemming gewijzigd in de bestemming Wonen. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied bevindt zich centraal in de kern Wageningen. Het plangebied ligt tussen de Beatrixlaan en de Harnjesweg. Onderstaande afbeelding toont de globale ligging van het plangebied ten opzichte van de omgeving.

Globale ligging plangebied ten opzichte van omgeving (bron: openstreetmap)

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het project getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied betreft een voormalig bedrijfsterrein, gelegen ten noordoosten van het centrum van Wageningen. Het ligt in een gebied met een menging van functies, waaronder detailhandel, horeca, maatschappelijke functies en woningen. De onderstaande afbeelding toont een luchtfoto van de bestaande situatie.

Huidige situatie ter plaatse van projectlocatie (bron: google maps)

In het plangebied was in het verleden een aannemersbedrijf gevestigd met op Beatrixlaan 21 de bedrijfswoning. Op het binnenterrein tussen de Beatrixlaan en de Harnjesweg staat een aantal gebouwen van het voormalige bedrijf en een tweede bedrijfswoning.

2.2 Toekomstige situatie

In de voormalige bedrijfsgebouwen en de bedrijfswoning op het binnenterrein zijn in totaal vijf appartementen gerealiseerd met bijbehorende parkeergelegenheid en bergingen. Daarnaast wordt de voormalige bedrijfswoning Beatrixlaan 21 omgezet naar een burgerwoning. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de herziening van de bestemming 'Bedrijf' naar de bestemming 'Wonen'. Hiermee wordt een passende bestemming verleend aan de feitelijke situatie. Er vinden geen verdere ruimtelijke ontwikkelingen plaats.

De onderstaande afbeelding toont de opzet van de woningen. De voormalige bedrijfswoning op het achterterrein is gesplitst in drie appartementen (unit E, F en G). Unit B is gerealiseerd in een voormalig bedrijfsgebouw. Dat geldt ook voor unit D, die wordt uitgevoerd als een seniorenwoning.

De huren van de appartementen B, E, F en G liggen onder de liberalisatiegrens.

Indeling woningen ter plaatse van plangebied (bron: Hengst vastgoed)

De vijf appartementen worden ontsloten via de inrit aan de Harnjesweg. Op het binnenterrein zijn drie parkeerplaatsen aanwezig. Twee appartementen hebben een eigen garage met stallingruimte voor de auto (zie tekening) De woning Beatrixlaan 21 heeft parkeergelegenheid voor meerdere auto's op eigen terrein.

Bij het voormalige bedrijf waren twee bedrijfswoningen aanwezig. Voorliggend bestemmingsplan betekent derhalve een toevoeging van vier woningen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Per januari 2021 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers.

De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

Met de komst van de NOVI komen meerdere nationale beleidsstukken te vervallen, waaronder de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Strategisch relevante delen van de SVIR en het Barro worden echter opgenomen in de NOVI en blijven daarmee ook na inwerkingtreding van de NOVI gelden. Dit bestemmingsplan zal daarom ook aan dit beleid worden getoetst.

Gebiedsgericht

De NOVI benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen.

In het Barro waren regels opgesteld waarmee deze gebiedsbescherming juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Planspecifiek

Het plangebied ligt niet in een van de in het Barro aangewezen gebieden. Voorliggend plan bevat de planologische regeling voor vier extra wooneenheden op de locatie van een voormalig bedrijf (met 2 bedrijfswoningen). Uit jurisprudentie blijkt dat er pas vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in artikel 3.1.6. Bro. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet nodig.

3.2 Provinciaal beleid

Algemeen

In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijk beleid. Op 24 september 2014 is door Provinciale Staten van Gelderland de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. Deze is op 19 december 2018 geactualiseerd op basis van de nieuwe omgevingsvisie. De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en stelt regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

De provincie wil de focus leggen op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Door daarin te investeren wil de provincie werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Om dat te bereiken wordt de focus gelegd op zeven ambities op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woon- en leefomgeving. Deze ambities worden hieronder kort samengevat:

• Een versnelde energietransitie, gericht op forse vergroting van het aandeel duurzame energie en passend bij de Gelderse kwaliteiten;
• Een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid;
• Een voortvarend en innovatief circulair beleid;
• Een stimulerend en beschermend beleid voor biodiversiteit;
• Efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag;
• Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat;
• Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen.

Omgevingsverordening

De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Planspecifiek

Voorliggend plan voorziet in de planologische regeling voor vier extra wooneenheden binnen bestaande bebouwing. De provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening stellen geen specifieke eisen aan voorliggende locatie. Geconcludeerd wordt dat het plan passend is binnen het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Wageningen

Op 3 december 2013 is de Structuurvisie van Wageningen vastgesteld. De structuurvisie is een richtinggevende gemeentelijke beleidsvisie en afwegingskader op hoofdlijnen voor nieuwe ruimtelijke en functionele ontwikkelingen, die niet passen in de geldende bestemmingsplannen.

In de Structuurvisie worden de volgende centrale opgaven voor de gemeente benoemd:

• 1. Het op orde brengen van de basiskwaliteit: regionale en lokale verbondenheid, stedenbouwkundige structuur, landschap, cultuurhistorie, duurzaamheid en klimaat;
• 2. Het toekomstbestendig maken van de wijken en haar voorzieningen;
• 3. Het bieden van een kwaliteitskader voor de ontwikkellocaties;
• 4. Het versterken van het toeristische en recreatieve profiel;
• 5. Het versterken van de relatie tussen stad, universiteit en de kenniseconomie;
• 6. Ruimte bieden voor de lokale en regionale werkgelegenheid;
• 7. Het versterken van de binnenstad.

Planspecifiek

Voorliggend plan voorziet de herziening van een bedrijfsbestemming naar wonen. Dit past in het beleid van de gemeente Wageningen waar de focus ligt op inbreiding in plaats van uitbreiding in het landschap. De ontwikkeling draagt bij aan een gemengde, levensloopbestendige wijk. Het plan is passend binnen de Structuurvisie Wageningen.

3.3.2 Woningmarktstrategie Wageningen

Op 28 oktober 2019 heeft de gemeenteraad de Woningmarktstrategie 2019-2022 Wageningen vastgesteld. In de Woningmarktstrategie staan de volgende uitgangspunten centraal:

• nieuwbouw moet goed aansluiten bij de bevolkingsontwikkeling en de daarbij behorende woningbehoefte van de komende jaren.
• Er wordt naar gestreefd om het bestaand stedelijk gebied niet uit te breiden, maar de nadruk te leggen op de ontwikkeling van binnenstedelijke locaties.
• Door de toenemende vergrijzing en het langer zelfstandig wonen, is er een extra opgave voor woningen en appartementen die geschikt zijn voor senioren, bij voorkeur in de nabijheid van voorzieningen.
• Sturing op en borging van betaalbare huurwoningen blijft van groot belang. Hiervoor worden een doelgroepenverordening en de opzet van een strategisch beraad tussen ontwikkelaars en de Woningstichting ingezet.
• Om meer differentiatie en gemengde wijken te realiseren, wordt samen met corporaties gekeken naar mogelijkheden om in de bestaande voorraad te variëren met huurprijzen of specifiek in te zetten op verkoop of toevoegen van vernieuwende woonconcepten. Ook wordt ingezet op het vernieuwen en verbeteren van de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving.
• Om klimaatdoelen te halen is het noodzakelijk dat de bestaande woningvoorraad verder wordt verduurzaamd.

De kern van de woningmarktstrategie bestaat uit een toetsingskader woningbouw. Aan de hand van dit toetsingskader worden nieuwe woningbouwinitiatieven beoordeeld. Dit zijn deels harde criteria om te waarborgen dat er voor de juiste doelgroep en duurzaam en natuurinclusief wordt gebouwd, maar ook 'zachte' criteria waarop pluspunten kunnen worden verdiend.

Planspecifiek

Voorliggend plan voorziet in het toevoegen van vier wooneenheden aan de woningvoorraad in Wageningen, door transformatie van bestaande (bedrijfs)bebouwing. Daarmee voldoet het aan de wens om gebruik te maken van binnenstedelijke locaties. Vier appartementen worden verhuurd met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De woningen zijn daarmee geschikt voor mensen met lagere inkomens. Ook is een woning geschikt voor senioren. Het initiatief past in de ambities van de Woningmarktstrategie.

3.3.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt nu het bestemmingsplan 'Wageningen, 2e herziening', vastgesteld door de gemeenteraad op 28 mei 2013. Het plangebied heeft hierin de enkelbestemming "Bedrijf" ten behoeve van het reeds beëindigde aannemersbedrijf. De toegestane bebouwing is begrensd door het opnemen van bouwvlakken met bouwaanduidingen, conform de aanwezige bebouwing.

De toegang naar het achterterrein verloopt via perceel 6473 dat de bestemming "Detailhandel" heeft.

Daarnaast heeft het plangebied de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie" en de gebiedsaanduiding "vrijwaringszone - Molenbiotoop".

De onderstaande afbeelding toont een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied.

Uitsnede vigerende bestemmingsplan "Wageningen, 2e herziening" (bron: ruimtelijke plannen)

Ter plaatse van het plangebied vigeren ook de volgende plannen:

• 'Parapluplan parkeren en duurzaam bouwen' (NL.IMRO.0289.0046parkeren-VSG1), vastgesteld op 11 januari 2016;
• 'Kamergewijze verhuur, update' (NL.IMRO.0289.0079kamerverhupd-VSG2), vastgesteld op 22 maart 2021.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

Met voorliggend initiatief worden vier extra wooneenheden mogelijk gemaakt op een terrein dat nu nog een bedrijfsbestemming heeft. Ten behoeve van het plan is een bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen in bijlage 1. De conclusie uit het onderzoek is dat de vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor het gebruik voor wonen. Er is ter plaatse van de onderzoekslocatie geen bodemverontreiniging boven de interventiewaarden aangetroffen.

4.1.2 Lucht

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' zijn twee aspecten van belang. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De belangrijkste stoffen zijn PM10 en PM2,5 (fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide). De grenswaarde van PM10 en NOx bedraagt 40 µg/m3, van PM2,5 is dat 25 µg/m3.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).
Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.

Planspecifiek

Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit ter plaatse getoetst met behulp van de NSL Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Door de metingen ter plaatse te toetsen aan de grenswaarden is gekeken of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit metingen van het rekenpunt 236435 (aan de Ritzema Bosweg ter hoogte van plangebied) zijn de volgende concentraties naar voren gekomen:

	NO2  (stikstofdioxide)	PM10 (fijnstof)	PM2,5 (fijnere fractie van fijnstof)
Gemeten totale concentratie jaargemiddelde 2020 (µg/m3)	18.5 µg/m3	18.8 µg/m3	11.5 µg/m3
Grenswaarde concentratie (µg/m3)	40 µg/m3	40 µg/m3	25 µg/m3

De gemeten concentraties stikstofdioxide en fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Bijdrage initiatief

Voorliggende plan voorziet in de realisatie van vier extra woningen ter plaatse van een bedrijfsbestemming.

Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief van geringe omvang ten opzichte van de benoemde grenswaarde (3%). Op basis van de te verwachten toename aan verkeersbewegingen (max 16 verkeersbewegingen per etmaal, zie voor de onderbouwing van dit aantal paragraaf 4.4) ten gevolge van het toevoegen van vier woningen is te concluderen dat dit project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit, zie onderstaande tabel.

Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit.

4.1.3 Geluid

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

Voorliggend plan maakt de realisatie van vier extra wooneenheden mogelijk in bestaande bebouwing, daarnaast worden twee bedrijfswoningen op het adres Beatrixlaan 21 en Harnsjesweg 29-E omgezet in een reguliere woonbestemming. Het plangebied ligt in een 30 km-gebied, maar wel op korte afstand van de Churchillweg waar een maximum snelheid geldt van 50 km/uur.

Er is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 2). Uit het onderzoek volgt dat voor alle zoneplichtige wegen voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde. De nieuw beoogde woonfuncties doen geen inbreuk op de geluidruimte van omliggende bedrijven of inrichtingen. Er is sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woonbestemmingen.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geluid.

4.1.4 Milieuzonering

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype en verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Planspecifiek

Het plangebied is gelegen in een gebied met een menging van functies. Ten noorden en oosten van het plangebied liggen voornamelijk woningen. Langs de Churchillweg en de Harnjesweg zijn diverse andere functies gevestigd, zoals detailhandel, kantoren en maatschappelijke functies. De omgeving van het plangebied kan worden getypeerd als een 'gemengd gebied', waardoor er sprake is van een zekere verstoring en dus van een relevant andere omgevingskwaliteit dan in een rustig woongebied. Derhalve kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden teruggebracht.

Grenzend aan het plangebied liggen de volgende functies:

Adres	Inrichting	Milieucategorie	Maatgevend aspect	Richtafstand in m	Feitelijke afstand (m)
Churchillweg 46	Kringloopwinkel	1	geluid	0	0
Harnjesweg 29 A	Tapijthandel	1	geluid	0	0

Aan de gereduceerde richtafstanden wordt voldaan. Overige bedrijven en functies liggen op een grotere afstand van het plangebied. Gesteld kan worden dat er uit oogpunt van milieuzonering sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat. Omgekeerd worden er met het initiatief geen bedrijven en functies belemmerd in hun bedrijfsvoering, omdat er reeds meerdere woningen in de directe omgeving aanwezig zijn waar bedrijven rekening mee moeten houden. Door de sanering van het aannemersbedrijf verdwijnt er bovendien een potentiële hinderbron.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect milieuzonering.

4.1.5 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, parkeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Planspecifiek

Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en/ of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.

Screenshot risicokaart.nl, plangebied rood omcirkeld (bron: risicokaart.nl)

Op de risicokaart is te zien dat er zich in de nabijheid van het plangebied geen Bevi-inrichtingen of transportroutes bevinden. Op ca. 1.050 meter ten zuiden van het plangebied loopt een buisleiding, het plangebied ligt ver buiten het invloedsgebied (70 meter).

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect externe veiligheid.

4.2 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Beleid waterschap Vallei en Veluwe

In het Waterbeheerprogramma 2016 - 2021 heeft waterschap Vallei en Veluwe tactische doelen geformuleerd. Per jaarplan geeft het waterschap concreet invulling aan de daadwerkelijke realisatie van deze doelen. Daarnaast heeft het waterschap de Keur met de Algemene – en Beleidsregels van Waterschap Vallei en Veluwe vastgesteld. Alle handelingen in of nabij een waterstaatswerk worden hieraan getoetst. In de Het Algemene beleidsregels (3e wijziging, 2017) bij de Keur 2013 wordt ten doel gesteld dat een uitbreiding van het verhard oppervlak in principe, vanuit waterhuishoudkundig oogpunt, waterbalans neutraal moet plaatsvinden.

Voor ruimtelijke ontwikkelingen gelden op basis van beleid bovengenoemd beleid de volgende uitgangspunten:

• Hemelwater wordt op basis van de trits 'vasthouden-bergen-afvoeren' zoveel mogelijk ter plaatse vastgehouden. Wanneer lozen in de bodem redelijkerwijs niet mogelijk is kan geloosd worden op oppervlaktewater. Lozen op de riolering is in principe niet toegestaan;
• Afvalwater niet zijnde 'schoon' hemelwater aansluiten op het riool;
• Houdt bij het ontwerp rekening met de gemiddelde hoogste grondwaterstand;
• De ontwikkeling dient in de gebruiksfase grondwaterneutraal te zijn. Structurele drainage of andere middelen om grondwater af te voeren zijn in principe niet toegestaan;
• Geen uitlogende materialen gebruiken op plaatsen die in contact kunnen komen met (grond)water;

Er is sprake van een vrijstelling van het compenseren van de toename van verhard oppervlak als de toename minder is dan 1.500 m² in stedelijk gebied.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek

Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van vier extra wooneenheden in bestaande bebouwing, en het omzetten van een bedrijfswoning naar een reguliere burgerwoning. Met deze ontwikkeling zijn geen ruimtelijke ingrepen gemoeid. Het verhard oppervlak neemt niet toe. Het waterschap Vallei en Veluwe is middels de digitale watertoets op de hoogte gesteld van het plan. Omdat het slechts een functiewijziging betreft zijn er geen waterhuishoudkundige belangen in het geding. Het waterschap heeft een positief wateradvies gegeven (zie bijlage 3).

Het voorliggende initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Per 01-01-2017 zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora en faunawet en de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Gebiedsbescherming

Het plangebied heeft geen status in het kader van de Wet natuurbescherming (Natura 2000-gebied, Nederlands Natuurnetwerk of Gelders Natuurnetwerk). Het dichtstbijzijnde gebied dat onder bescherming van de Wet natuurbescherming valt is Natura 2000-gebied 'Rijntakken', circa 750 meter ten zuiden van het plangebied.
Gezien de aard, omvang, het effectbereik en de grote afstand, worden er geen significante nadelige effecten op de aangewezen gronden van het Natura 2000-gebied verwacht als gevolg van verstoring door geluid, licht, trillingen en dergelijke. Nadere toetsing is daarom niet aan de orde.

Om de stikstofdepositie op nabijgelegen Natura 2000-gebied te bepalen is een Aeriusberekening uitgevoerd, zie bijlage 4. Hierbij is ervan uitgegaan dat er reeds 2 (bedrijfs-)woningen aanwezig waren en dat 3 (reeds gerealiseerde) appartementen met gas worden verwarmd. De seniorenwoning wordt gasloos uitgevoerd. Uit de berekening volgt dat het gebruik van de woningen niet leidt tot een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebied. Er is geen sprake van significante negatieve effecten op beschermde natuurgebieden.

Soortenbescherming

Ten behoeve van het plan vinden geen fysieke ruimtelijke ingrepen plaats. De woonappartementen zijn reeds gerealiseerd in de bestaande gebouwen. Het uitvoeren van een ecologisch onderzoek is derhalve niet nodig.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.

4.4 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur.

Verkeersgeneratie

Vijf appartementen (4 appartementen en 1 seniorenwoning) worden ontsloten via de Harnjesweg en 1 vrijstaande woning via de Beatrixlaan. Door het toevoegen van de nieuwe woningen neemt het aantal verkeersbewegingen toe. In het plangebied waren reeds 2 woningen aanwezig, er worden derhalve vier wooneenheden toegevoegd.

Volgens de kencijfers van de CROW publicatie 381 bedraagt het aantal verkeersbewegingen voor het type woningen "huur, etage, midden/goedkoop" maximaal 4,0 verkeersbewegingen per etmaal per woning. Het aantal verkeersbewegingen als gevolg van voorliggend plan bedraagt derhalve circa 16 verkeersbewegingen per etmaal.

Daar staat tegenover dat door het beëindigen van het aannemersbedrijf er geen bedrijfsverkeer meer is. Vijf woningen worden ontsloten via de Harnjesweg. Deze weg heeft voldoende capaciteit om het verkeer te verwerken. Voor de Beatrixlaan treden er geen veranderingen op, omdat hier reeds een woning aanwezig was.

Autoparkeren

De gemeente Wageningen stelt eisen aan de aanleg van parkeervoorzieningen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Volgens de 'Nota Parkeernormen Wageningen 2015' ligt het plangebied in de 'rest van de bebouwde kom'. Voor onderhavig plan is een parkeerbalans opgesteld.

aantal	type woning	parkeernorm	bezoek	benodigd aantal pp
2	woning midden (90-135 m²)	1,6	0,3	3,2 + 0,6
3	woning klein (< 50 m²)	0,7	0,2	2,1 + 0,4
totaal				6,3

Het aantal benodigd parkeerplaatsen voor bewoners bedraagt 5,3 pp en daarnaast 1 pp voor bezoekers. Omdat een deel dubbel kan worden gebruikt (uitwisselbaar in de openbare ruimte) kan dit worden afgerond naar 6 parkeerplaatsen. In de Nota Parkeernormen is aangegeven dat voor kleine bouwplannen een vrijstelling voor 2 parkeerplaatsen kan worden gegeven. Dit resulteert in een parkeereis van 4 parkeerplaatsen.

In het plan zijn op eigen terrein 3 parkeerplaatsen aanwezig en daarnaast zijn kunnen 2 auto's in een eigen garage worden geparkeerd (zie de tekening in paragraaf 2.2). Bij de huidige bewoners is er slechts 1 auto in bezit. Het bezoek kan parkeren in openbaar gebied in de omgeving. Geconcludeerd wordt dat er niet wordt voldaan aan de theoretische parkeereis, maar dat er in de praktijk geen probleem is. Het gebruik van de parkeergarages door de bewoners zal zodanig moeten zijn dat de eigen auto altijd in de garage wordt gezet en niet op de binnenplaats.

De woning Beatrixlaan 21 is niet meegenomen in de parkeerbalans. Dit is een reeds bestaande woning met een eigen ontsluiting op de Beatrixlaan en bovendien voldoende parkeerruimte op eigen erf.

Fietsparkeren

Voor fietsparkeren hanteert de gemeente een norm van één berging van minimaal 5 m2 per woning. Drie woningen hebben een eigen berging (waarvan één berging kleiner is dan 5 m²). Bij de woningen met een vloeroppervlakte van < 50 m2 wordt voorzien middels een gezamenlijke berging. Daarnaast zijn er 10 stallingplekken in de buitenruimte. In de praktijk zijn daarmee voldoende stallingplekken aanwezig.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

Het plangebied ligt binnen een gebied met de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop'. Dat betekent dat er voorwaarden worden gesteld aan de maximale bouwhoogte om te voorkomen dat de windvang van de molen wordt belemmerd. Voorliggend plan betreft alleen een functiewijziging van bestaande bebouwing, er wordt niet nieuw gebouwd. Het plan heeft derhalve geen invloed op de molenbiotoop.

De bebouwing binnen het plangebied heeft geen cultuurhistorische waarden.

Archeologie

Het plangebied ligt in een gebied geduid met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Deze bestemming stelt dat projecten waar bodemingrepen plaatsvinden met een oppervlakte groter dan 250 m2 archeologisch onderzoekplichtig zijn. Voorliggend plan betreft een functiewijziging van de bestaande gebouwen. Er vinden geen bodemingrepen plaats. Een archeologisch onderzoek is niet nodig.

Het voorliggende initiatief is uitvoerbaar betreffende het aspect cultuurhistorie en archeologie.

4.6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst.

Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I: Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

In voorliggend bestemmingsplan is aangesloten bij de systematiek van het geldende bestemmingsplan 'Wageningen 2e herziening'. Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• Tuin: aan de voorzijde van de woning Beatrixlaan 21;
• Verkeer - Verblijfsgebied: deze bestemming geldt voor het binnenterrein dat de woningen ontsluit;

• Wonen: de hoofdgebouwen (woningen) zijn op de verbeelding vastgelegd met een bouwvlak. Tevens is aangegeven wat de maximale goot- en bouwhoogte mag zijn en hoeveel wooneenheden er zijn toegestaan;
• Detailhandel: de toegangsweg naar het plangebied gaat via het perceel kadastraal bekend als B6473. Om deze toegang te borgen is de aanduiding 'ontsluiting' opgenomen binnen de vigerende bestemming Detailhandel.

Daarnaast zijn overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan:

• de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie';
• de gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone - molenbiotoop'.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor eenieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

6.2 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling is het voeren van vooroverleg voor het voorliggend bestemmingsplan niet nodig. Het waterschap Vallei en Veluwe is via de digitale watertoets op de hoogte gesteld van het plan.

6.3 Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling vindt er geen formele inspraakprocedure plaats. Er is door initiatiefnemer een participatieproces georganiseerd en alle reacties van omwonenden zijn gedocumenteerd in een participatiedocument.

6.4 Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 15 september tot en met 27 oktober 2022 voor een ieder ter inzage gelegen. Er zijn in deze periode geen zienswijzen ingediend. Het bestemmingsplan wordt ongewijzigd vastgesteld.