Groot Oosterhout - 4 (woningen aan de Griftdijk)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 1 april 2009 is het bestemmingsplan "Groot Oosterhout" vastgesteld (zie figuur 1). Het plangebied bestaat uit 2 stedenbouwkundige deelgebieden: De Grote Boel (zuidelijk) en Zuiderveld (noordelijk deel). De delen worden gescheiden door de Keizer Hendrik VI-singel, die aansluit op het Keizer Augustusplein (ovatonde).

In 2013 is een vaststellingsovereenkomst opgesteld, die de ontvlechting van aandeelhouders van de GEM Waalsprong regelt. In deze vaststellingsovereenkomst zijn afspraken gemaakt over afzet van bouwrijpe grond op diverse locaties. Eén van die locaties betreft De Grote Boel. De aanhoudende crisis op de woningmarkt vroeg om een herziening van de (beeld)ambities voor Groot Oosterhout. Het is de ambitie om, aansluitend aan het woonpark Oosterhout, in De Grote Boel een vergelijkbare woonsfeer te realiseren, echter in een veel meer organisch bouwtempo en met een groenstedelijk karakter. In november 2013 is de aangepaste opzet van het stedenbouwkundig plan door de Raad van de gemeente Nijmegen vastgesteld. Dit plan is beschreven in het document “Actualisatie planopzet Grote Boel”. In 2014 heeft de gemeenteraad vervolgens het Beeldkwaliteitsplan "De Grote Boel" vastgesteld.

Uitgangspunt voor het geactualiseerde stedenbouwkundig plan is het vigerende bestemmingsplan “Groot Oosterhout” van april 2009. Toch zijn er een aantal aandachtspunten naar voren gekomen tijdens het planproces en de marktconsultaties, die aanleiding zijn om het vigerende bestemmingsplan op onderdelen te herzien. De gemeente wil uitvoering geven aan het recentelijk vastgestelde stedenbouwkundig plan. De onderhavige partiële herziening is hiervoor opgesteld.

Dit houdt in dat het vigerend bestemmingsplan op onderdelen wordt gewijzigd, zodat het stedenbouwkundig plan binnen het bestemmingsplan past. De planregels van het bestemmingsplan "Groot Oosterhout" worden voor zover noodzakelijk eveneens aangepast. In deze toelichting worden wijzigingen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan beschreven en onderbouwd.

Figuur 1: verbeelding bestemmingsplan Groot Oosterhout 2009; de onderhavig wijziging betreft het zuidelijk deel ten zuiden van de Keizer Hendrik VI-singel1

1.2 Ligging plangebied Groot Oosterhout

Figuur 2: plangebied De Grote Boel met aanduiding begrenzing

Het plangebied De Grote Boel waarvoor het bestemmingsplan "Groot Oosterhout" geldt, ligt tussen Woonpark Oosterhout in het westen en de Margaretha van Mechelenweg en de spoorlijn in het oosten. De westelijke begrenzing van Groot Oosterhout wordt gevormd door de Griftdijk. De noordelijk begrenzing van De Grote Boel is de Keizer Hendrik VI-singel, die aansluit op het Keizer Augustusplein (Ovatonde). In het zuiden wordt het plangebied begrensd door de Ressense Wal en de toekomstige landschapszone met de Oosterhoutse Plas.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Het initiatief

Het bestemmingsplan "Groot Oosterhout" biedt het planologische kader voor de realisatie van circa 1.700 à 1.800 woningen met bijbehorende voorzieningen. Voor het deelgebied "De Grote Boel" is een normatieve proefverkaveling gemaakt. Het hier getoonde normatieve verkavelingsplan bevat 830 grondgebonden woningen + 35 appartementen, in totaal 865 woningen. Dit normatieve verkavelingplan is bedoeld als referentie voor de uitwerking van het plan per deelgebied, daarbij is de inzet van woningtypologieën flexibel.

Figuur 3: normatieve verkavelingsplan deelgebied De Grote Boel

Deze partiële herziening omvat een onderdeel van het stedenbouwkundig plan voor De Grote Boel die niet in het vigerend bestemmingsplan past. Dit onderdeel is aangegeven op de verbeelding van het bestemmingsplan; zie figuur 4.

Figuur 4: met rood omlijnd het plangebied

Voor de woningen aan de Griftdijk past het stedenbouwkundig plan van aaneengesloten bebouwing niet in het vigerende bestemmingsplan. Het vigerende bestemmingsplan laat alleen vrijstaande woningen toe. In de toelichting op het stedenbouwkundig plan 2009 wordt gesproken over vrijstaande woningen op veelal grote tot zeer grote kavels. Daarbij is de achterliggende gedachte de samenhang en aansluiting op de bestaande karakteristiek van boerderijerven aan de Griftdijk. Daarnaast zijn belangrijke karakteristieken van de Griftdijk die worden behouden, het aanwezige hoogteverschil tussen de dijk en het achterliggende landschap en de aanwezige laanbeplanting. Deze beplanting is inmiddels voor groot deel vanwege ondergrondse infrastructuur verwijderd (zie figuur 5).

Figuur 5: Huidige situatie Griftdijk vanuit noordelijke richting; aan linkerzijde plangebied De Grote Boel

Figuur 6: beoogd profiel Griftdijk vanuit noordelijke richting; aan linkerzijde nieuwe ontwikkeling De Grote Boel met parallelweg/fietspad en rijwoningen

In het nieuwe stedenbouwkundig plan worden de genoemde landschappelijke karakteristieken van de Griftdijk in een nieuwe context geplaatst. Het doel is de Griftdijk in te richten als gebiedsontsluitingsweg met snelheidsregiem van 50 km. Dit betekent dat het principe van het huidige profiel met vrijliggende fietspaden en groene bermen wordt gehandhaafd (zie figuur 6). In stedenbouwkundig opzicht wordt de Griftdijk een verbindend element tussen twee woongebieden; enerzijds het bestaande woonpark Oosterhout en anderzijds de nieuwe aanleg van De Grote Boel. In de opzet van het verkavelingplan (zie figuur 3) wordt ingezet op het bereiken van deze samenhang. Een drietal nieuwe langzaam verkeerroutes uit De Grote Boel worden aangesloten op de Griftdijk; daarvan is de voortzetting van de Terracottastraat de belangrijkste route tussen het bestaande woonpark en de nieuwe wijk De Grote Boel.

De ruimtelijk/functionele samenhang tussen Woonpark Oosterhout en De Grote Boel is een belangrijk thema. De Griftdijk heeft daarin een verbindende positie; aan de zijde van Woonpark Oosterhout zijn veelal vrijstaande, twee-onder-één kap woningen en koppen van rijwoningen gerealiseerd. Aan de zijde van De Grote Boel zijn grote erven met boerderijen aanwezig. De bebouwing heeft geen monumentale waarde. De grote erven met open landschap zijn karakteristiek voor de huidige situatie. In de transformatie naar stedelijk gebied blijven de grote erven als groene enclaves behouden. De oorspronkelijke doelstelling om dit beeld verder uit te breiden met nieuwe erven van formaat langs de gehele Griftdijk is markttechnisch gezien niet haalbaar. Dat dit ook in de toekomst geen realistische doelstelling is, blijkt uit de recente marktsituatie en verwachtingen voor de toekomst. Gezien de beoogde ruimtelijk/functionele samenhang in het nieuwe stedenbouwkundig plan is een compactere verkaveling en bebouwing goed voorstelbaar. Daarbij kan gedacht worden aan rijwoningen van relatief korte blokken bestaande uit 3, 4 en 5 woningen. Afwisseling in het beeld kan worden bereikt door een menging van blokgroottes en een wisselende rooilijn (minimaal 1 meter). Het profiel van de Griftdijk blijft ruim van opzet met brede groene bermen. Er zal worden onderzocht of herstel van het beeld van de oorspronkelijke laanbeplanting mogelijk is als referentie naar de oorspronkelijke Griftdijk.

De voorgestelde aanpassing van het bestemmingsplan betreft het verwijderen van de aanduiding “vrijstaande woningen” langs de Griftdijk en daarnaast de aanwijzingen voor de korrelgrootte van de blokken en de verkaveling als specifiek voorschrift op te nemen.

2.2 Wonen

2.2.1 Woonvisie Nijmegen 2009-2020

Het gemeentelijk beleid op het gebied van wonen is vastgelegd in de Woonvisie 2009-2020, Wonen Leeft! In deze nota wordt het woonbeleid uiteengezet tot 2020. In de woonvisie worden de volgende strategische keuzes gemaakt voor Nijmegen:

Ongedeelde stad: voorkomen van een tweedeling tussen de bestaande stad en de Waalsprong en binnen wijken en stadsdelen. Het doel blijft om woonmilieus te realiseren waarin mensen graag wonen, met een positief gewaardeerd woonklimaat. Leefbaar, schoon, heel en veilig en met variatie in het aanbod zodat mensen niet noodgedwongen hun wijk uitmoeten als ze aan een nieuwe stap in hun wooncarrière toe zijn. Het behoud van deze doorstromers en stijgers komt de leefbaarheid en sociale structuur ten goede. We richten ons op binnenwijkse wooncarrières en meer treden op de woonladder. Daarvoor is het ook nodig dat het aanbod, de spreiding en de kwaliteit van voorzieningen in orde is. Een ongedeelde stad vraagt om meer dan alleen een gedifferentieerde woningvoorraad. 

Bewoners binden: is het tweede centrale uitgangspunt. We willen zorgen dat mensen een positieve keuze kunnen maken. Dat kan alleen als we rekening houden met de individuele wensen en financiële mogelijkheden. Dat kan met een adequaat nieuwbouwbeleid waarbij we ook als kwaliteitsimpuls de kansen benutten om nieuwe bewoners aan te trekken. Dat betekent sterke wijken waar mensen een wooncarrière kunnen maken, die levensloopbestendig zijn en waarin voldoende variatie is in huur en koop, woningtype en prijsklassen. Door een hoge kwaliteit van woningen en woonomgeving en de nodige keuzevrijheid te bieden kunnen bewoners aan Nijmegen gebonden worden. Hierbij spelen ook voorzieningen, economische structuur en cultureel klimaat een rol.

2.2.2 Woningmarktverkenningen “De Nijmeegse Woningmarkt 2013-2020”

Door de woningcrisis is de markt verandert en begin 2014 zijn de nieuwe woningmarktverkenningen “De Nijmeegse Woningmarkt 2013-2020” vastgesteld. Deze locatie valt onder het groenstedelijk woonmilieu met bijbehorende kenmerken. Uit de woningmarktverkenning blijkt dat er in dit woonmilieu kwantitatief qua woningbouwprogrammering geen probleem is, maar kwalitatief wel. In het programma staan teveel koopwoningen en teveel dure woningen. Uitdaging is om in deze woonmilieus meer “marktconform” te bouwen maar ook het groenstedelijk karakter overeind te houden.

Deze locatie aan de Griftdijk valt onder zo'n locatie. In eerdere plannen is hier uitgegaan van realisatie van vrijstaande woningen. Deze vrijstaande woningen worden op dit moment vanuit de markt niet als kansrijk gezien. Vraag is om deze woningen om te zetten naar woningen in het lagere prijssegment. Ook kan er door wijziging van het plan beter worden ingespeeld op de akoestiek in het plan. Tevens wordt door de ontwikkeling van deze locatie het woongebied de Grote Boel in zijn geheel ontwikkeld en afgerond en blijft er niet een stuk braak liggen.

2.2.3 Conclusie

Omzetting van vrijstaande woningen naar rijwoningen met uiterlijke verschijning als vrijstaande woningen/boerderijwoningen past binnen het woonbeleid en is ook zo opgenomen ook in de notitie “de Nijmeegse woningmarkt”. Een voorwaarde is wel dat de woningen qua beeldkwaliteit aansluiten bij een landelijk beeld en groenstedelijk woonmilieu. Gedacht wordt aan korte rijwoningen in vrijstaande (boerderij)-woningen. die van uiterlijk niet/nauwelijks te onderscheiden zijn van vrijstaande (boerderij)woningen.

2.3 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) en Besluit geluidinder (Bgh) zijn van toepassing binnen de wettelijke vastgestelde zone van een weg. Wegen waarvoor een maximum toegestane snelheid geldt van 30 km/uur en die binnen een als woonerf aangeduid gebied liggen zijn niet gezoneerd en daardoor niet onderzoeksplichtig.

De voorkeurswaarde uit de Wgh en Bgh voor wegverkeer bedraagt 48 dB. Deze waarde mag bij voorkeur niet worden overschreden. Als de voorkeurswaarde wordt overschreden kan onder voorwaarden een hoge waarde worden vastgesteld. De geluidsbelasting mag in dat geval niet meer dan 63 dB bedragen. In de Wgh, Bgh en “Beleidsregels Hogere Waarden Wet geluidhinder” staan de voorwaarden omschreven.

Uit akoestisch onderzoek blijkt dat ten gevolge van wegverkeer op de Griftdijk de voorkeurswaarde van 48 dB wordt overschreden. De hoogst berekende geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeer bedraagt 58 dB, daarmee wordt de maximum toegestane geluidsbelasting van 63 dB niet overschreden.

Het is niet mogelijk om bronmaatregelen en overdrachtsmaatregelen toe te passen en ook is het niet mogelijk om de woning en andere geluidsgevoelige gebouwen verder van de geluidbron af te situeren.

Op dit moment wordt in het (ontwerp)bestemmingsplan alleen de mogelijkheid opgenomen voor het realiseren van geluidsgevoelige gebouwen, maar is nog niet bekend hoe deze binnen het bouwvlak worden gesitueerd. Het uitgangspunt is dat de woning voldoet aan de Beleidsregels Hogere Waarde(n) Wet geluidhinder.

De geplande ontwikkeling kan worden gerealiseerd als voor alle woningen een hogere waarde is vastgesteld.

Hoofdstuk 3 Planologische verantwoording

Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bij het opstellen van een bestemmingsplan de gemeente verplicht om inzicht te bieden in de relevante planologische aspecten.

Voorliggende partiële herziening betreft een ondergeschikte herziening/aanpassing van het bestemmingsplan "Groot Oosterhout". Voor het plangebied van "Groot Oosterhout" zijn tijdens de planologische procedure de benodigde onderzoeken al uitgevoerd. Deze partiële herziening bevat een mogelijke verandering van woningtype aan de Griftdijk, daarom is een nieuw akoestisch onderzoek verricht.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Financiële uitvoerbaarheid

De betreffende locatie is eigendom van de GEM Waalsprong. De eventueel te maken aanpassingen, kosten e.d., tengevolge van de realisatie van voorgestelde wijziging zijn voor rekening van de GEM Waalsprong. het betreft geen bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro (onder lid a, categorie: de bouw van één of meer woningen). De kosten van de onderhavige procedure zullen verhaald worden op de GEM Waalsprong conform de gemeentelijke legesverordening.

Uit de gevraagde herziening van het bestemmingsplan kan schade voortvloeien als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening om welke reden er gerede twijfel bestaat over de vereiste economische uitvoerbaarheid van de gevraagde planologische maatregel. Er dient voorkomen te worden dat de gemeente voor initiatieven planschade betaalt. Om die reden is in een overeenkomst opgenomen dat de GEM Waalsprong zich ten behoeve van de economische uitvoerbaarheid van de planologische maatregel bereid verklaart de daaruit voortvloeiende voor vergoeding in aanmerking komende planschade volledig aan de gemeente te compenseren.

Derhalve kan gesteld worden, dat de bestemmingsplanherziening financieel-economisch uitvoerbaar is.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voor dit bestemmingsplan is op 13 augustus 2014 een vooraankondiging gepubliceerd. Conform de inspraakverordening heeft er inspraak plaatsgevonden via de zienswijzenprocedure. Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter visie gelegen. De tervisielegging is gepubliceerd op de gemeentelijke website en in de "Staatscourant".

Hoofdstuk 5 Vooroverleg

5.1 Ministerie Infrastructuur en Milieu

In juni 2008 heeft het kabinet de Realisatieparagraaf Nationaal ruimtelijk beleid vastgesteld. Deze paragraaf geeft inzicht in welke nationale belangen het kabinet heeft gedefinieerd en op welke wijze het rijk deze wil verwezenlijken. Het resultaat is een helder en scherpe markering voor gevallen waarvoor de medeoverheden afstemming moeten zoeken met het Rijk.

Inzicht wanneer het Rijk vooroverleg van belang acht is te herleiden uit de nationale belangen zoals opgenomen in de Realisatieparagraaf. De volgende nationale belangen zijn opgenomen in de Realisatieparagraaf:

• Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten
• Grote rivieren
• Kustfundament
• IJsselmeergebieden
• IJsselmeergebied Regionale watersystemen
• Ecologische hoofdstructuur
• Nationale Landschappen
• Rijksbufferzones
• Recreatie
• Derde Nota Waddenzee
• Tweede Structuurschema Militaire Terreinen
• Project Mainport Rotterdam

Onderhavig project doorkruist geen van bovengenoemde nationale belangen en is geen vooroverleg ex. artikel 3.1.1. Bro met de VROM inspectie noodzakelijk.

5.2 Provincie Gelderland

Bij brief van 5 juni 2008 heeft de Provincie Gelderland aangegeven op welke wijze waarop en de mate waarin de Provincie betrokken willen worden bij het vooroverleg ex. artikel 3.1.1. Bro. In deze brief is gesteld dat voor plannen van puur lokaal belang geen rol is weggelegd voor de provincie en geen vooroverleg hoeft plaats te vinden.

Het onderhavige plan is vanwege de kleinschaligheid van puur lokaal belang en hoeft niet aangeboden te worden aan de Provincie voor het artikel 3.1.1 Bro vooroverleg.

5.3 Waterschap

Per brief van 15 februari 2012 (kenmerk 201206566) geeft het Waterschap Rivierenland aan dat zij beoordeeld of in een plan voldoende rekening is gehouden met de waterhuishouding. De gemeente kan zelf bepalen of een plan waterhuishoudkundig relevant is of niet via de landelijke website www.dewatertoets.nl.

Deze toetsing is gedaan en daaruit blijkt dat er geen waterbelangen zijn die door dit plan worden geraakt.

Bijlagen bij toelichting