Doornsteeg fase 2, 2e uitwerking De Beektuinen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeenteraad van Nijkerk heeft op 28 juni 2018 het bestemmingsplan "Doornsteeg fase 2" vastgesteld. Het plangebied heeft in dit bestemmingsplan grotendeels de bestemming "Woongebied – Uit te werken". In deze bestemming worden uitwerkingsregels gegeven voor de toekomstige ontwikkeling in het plangebied. Binnen deze bestemming is de bouw van woningen toegestaan met de daarbij behorende voorzieningen, zoals groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, water, nutsvoorzieningen, verkeer, parkeervoorzieningen en bodemenergievoorzieningen.

Doornsteeg fase 2 wordt in verschillende fasen uitgewerkt en gerealiseerd. Het onderhavige plangebied bestaat uit deelgebied de Beektuinen.

Het bestemmingsplan legt alleen een bouwverbod op het realiseren van gebouwen, niet op het realiseren van bouwwerken, geen gebouwen zijnde en werken, geen bouwwerk zijnde. Na inwerkingtreding van het bestemmingsplan kan worden gestart met bouwrijpmaken en met de aanleg van de infrastructuur, bijvoorbeeld groen, wegen, water, geluidwallen, enzovoort. Met andere woorden: hiervoor zijn geen uitwerkingsplannen nodig.

Het voorliggende uitwerkingsplan maakt de invulling van het rode gebied in onderstaande afbeelding mogelijk.

Plangebied uitwerkingsplan 2

In dit uitwerkingsplan is de in het vigerende bestemmingsplan opgenomen globale bestemming "Woongebied – Uit te werken", nader uitgewerkt. Hiermee is het planologisch-juridisch kader voor de te realiseren woningbouw gegeven. Doel van het plan is het geven van richtlijnen voor de ontwikkeling en het beheer.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in de nieuwbouwwijk Doornsteeg te Nijkerk, aan de westzijde van de stad Nijkerk. De nieuwbouwwijk ligt tegen de rijksweg A28 aan. Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied weer.

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan Doornsteeg fase 2 , dat op 28 juni 2018 door de gemeenteraad van Nijkerk is vastgesteld. Het onderhavige plangebied heeft daarin de bestemming "Woongebied - Uit te werken", zie onderstaande afbeelding.

Uitsnede bestemmingsplan Doornsteeg, fase 2

Deze gronden zijn met name bestemd voor wonen en niet-woonactiviteiten aan huis, maatschappelijke voorzieningen, verkeer, groen- en speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, bodemenergievoorzieningen, geluidwerende voorzieningen met daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden, tuinen, erven en parkeervoorzieningen. De uitwerkingsregels bevatten een aantal bouwregels: Eengezinswoningen mogen een hoogte hebben van twee bouwlagen met een kap òf een terugliggende bouwlaag.

1.4 Leeswijzer

Voor wat betreft een samenvatting van het beleid wordt verwezen naar het vigerende bestemmingsplan.

Dit geldt eveneens voor de samenvatting van de onderzoeken naar (milieu)aspecten. Het akoestisch onderzoek dat ten behoeve van dit uitwerkingsplan is uitgevoerd vormt hierop een uitzondering.

Deze toelichting bestaat uit vijf hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt hoofdstuk 2 de planbeschrijving van het gebied gegeven. Hoofdstuk 3 gaat in op het akoestisch onderzoek. In hoofdstuk 4 wordt vervolgens ingegaan op de opzet van het plan en de wijze van bestemmen. Tot slot bevat hoofdstuk 5 de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied Doornsteeg is nog een relatief groene enclave binnen de bebouwde kom van Nijkerk. Het plangebied van voorliggend uitwerkingsplan bestaat grotendeels uit grasland.

2.2 Ruimtelijke beschrijving van het plan

2.2.1 Algemeen

De tweede uitwerking van fase 2 van Doornsteeg betreft De Beektuinen. De Beektuinen wordt net als de andere uitwerkingen van Doornsteeg gekenmerkt door een dorps karakter, een diversiteit aan woonmilieus en woonmogelijkheden aan zowel parkgebieden als water.

In totaal worden er in het plangebied van Doornsteeg fase 2, 2e uitwerking De Beektuinen 51 woningen gebouwd. Voor het ontwerp van de woningen zijn diverse architecten verantwoordelijk.

De ambitie is dat de woningen in Doornsteeg energieneutraal worden. Daardoor zijn kopers en huurders verzekerd van een laag energieverbruik en een hoog wooncomfort. De door de raad gestelde ambitie wordt daarom kaderstellend meegenomen in de verdere planontwikkeling. Een separate energievisie geeft een uitwerking van de gewenste methodiek om deze energieambitie te realiseren.

2.2.2 Stedenbouwkundig plan Doornsteeg

Het stedenbouwkundig plan voor Doornsteeg biedt plaats aan circa 1.200 woningen en omvat een aantal structurerende onderdelen: De Doornsteeg, de Beektuin, de Slinger en voor de infrastructuur de Allée.

Stedenbouwkundig plan (concept), bron: gemeente Nijkerk

Doornsteeg krijgt een dorpse uitstraling, door de architectuur van de woningen, de situering ervan, de inrichting van de openbare ruimte en het groen, maar ook door details als het gebruik van baksteen als gevelmateriaal en groene hagen als erfscheidingen.

De ontwikkeling van Doornsteeg geschiedt in een drietal fases. Fase 1 'de Boomgaard' is reeds gerealiseerd. In 2018 en 2019 wenst de gemeente een aanvang te maken met het bouwrijp maken van fase 2. In fase 2 worden de woongebieden 'De Stegen' en 'De Beektuinen' ontwikkeld en gerealiseerd.

Een belangrijk onderdeel van fase 2 is het ontwikkelen van de Dammersbeek tot een groenzone. Deze groenzone langs de Dammersbeek is het centrale deel van de woonwijk, zodat zoveel mogelijk bewoners er op uit kijken en een directe relatie hebben met het groen. Deze recreatieve groenzone vormt als ware het hart, de ontmoetingsplek, van Doornsteeg. Het landschap wordt daarmee het verbindende element. Oriëntatie, herkenning en identiteit zijn belangrijke uitgangspunten.

Doornsteeg wordt ingepast in bestaande landschappelijke kwaliteiten van het plangebied. Nieuwe bebouwing wordt verweven met de bestaande structuur. De beek wordt hierbij verstrekt.

In het plangebied worden de volgende kwaliteiten onderscheiden die zoveel mogelijk behouden blijven en worden ingepast in het plan:

• de Dammersbeek
• de Doornsteeg
• bestaande boerderijen en woningen
• het zicht vanuit het plangebied op de kerk van Nijkerk

Doornsteeg wordt een wijk met een landelijke sfeer en een dorps architectuurbeeld, waarin de kap, de toepassing van natuurlijke en duurzame materialen en authentieke details een belangrijke rol spelen.

De Beektuinen

Aan de zuidkant van het plangebied bevinden zich de beektuinen. De beektuinen zijn losse clusters in het groen, grenzend aan de Holkerweg. Tussen de clusters liggen groene stroken die een doorzicht geven naar de beektuin vanaf de Holkerweg. Tevens ligt er ook nog een groenstrook tussen de weg en de clusters. De clusters liggen als het ware ‘in‘ de beektuin.

De woningen op de kavels gelegen aan de beektuin of aan de Holkerweg zijn ook daarop georiënteerd. Er mogen dus geen achterkanten gericht zijn naar de beektuin of de weg. De woningen aan de Holkerweg sluiten op gepaste wijze aan op de bestaande, gevarieerde dorpse bebouwing aan dit historische bebouwingslint.

 

Verkaveling plangebied

2.2.3 Beeldkwaliteitsplan Doornsteeg fase 2

Voor fase 2 is een afzonderlijk beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitplan, dat als bijlage bij de toelichting is gevoegd, bevat een aantal spelregels voor het ontwerp en de bouw van de nieuwe woningen en de inrichting van de buitenruimte zodat de gekozen oplossingen passen binnen de doelstellingen voor het gebied. De regels in het beeldkwaliteitplan gaan niet alleen over de afmetingen en de vorm van de woning, maar ook over de situering, hoe met erfscheidingen wordt omgegaan en welke duurzaamheidsmaatregelen verplicht zijn.

De spelregels in het beeldkwaliteitplan hebben betrekking op stedenbouwkundige aspecten, de architectuur en de buitenruimte van het stedenbouwkundige plan voor fase 2 van Doornsteeg, deelgebieden “De Stegen” en “De Beektuinen”.

Voor het overige wordt verwezen naar Bijlage 1.

2.2.4 Programmatische beschrijving van het plan

Uitgeefbaar per categorie	Aantal
rijwoningen	17
twee - onder - één kapwoningen	26
vrijstaande woningen	8
Totaal	51

2.2.5 Verkeer

De hoofdinfrastructuur voor autoverkeer van Doornsteeg is zo opgezet dat er een duidelijke hiërarchie is tussen de hoofdinfrastructuur en de woonstraten. Op alle wegen binnen het plangebied geldt een 30 km/uur regime. Alle wegen binnen het plangebied zijn erftoegangswegen. Aangezien het hele gebied als 30 km/uur-gebied is aangemerkt worden alle kruispunten en aansluitingen gelijkwaardig en zonder voorrangsregeling vormgegeven. Hierdoor wordt de wijk zeer toegankelijk gemaakt voor fietsers en voetgangers en bovendien draagt dit bij aan het dorpse karakter van de wijk. De profielen van de wegen zijn relatief smal, maar er is ruimte gereserveerd voor een groene inrichting, die de rijbaan van de voetpaden scheidt. Zo ontstaat een gevoel van een ruim, groen en veilig profiel.

Deelgebied De Beektuinen wordt via woonstraten ontsloten op de Holkerweg.

Verkeersstructuur. Bron: Gemeente Nijkerk, 2013

2.2.6 Parkeren

In de Nota Parkeernormen (2014) van de gemeente Nijkerk is voor verschillende functies een parkeernorm vastgelegd. Hiermee kan worden bepaald hoeveel parkeerplaatsen per functie nodig zijn om te voldoen aan de parkeervraag. Daarnaast staat beschreven onder welke voorwaarden kan worden afgeweken van de gestelde parkeereis.

Er zijn verschillende gebieden gedefinieerd met elk aparte parkeernormen: centrum Nijkerk, rest bebouwde kom Nijkerk, bebouwde kom van Hoevelaken en de buitengebieden en andere dorpskernen, waaronder Nijkerkerveen.

De hoogte van de gemeentelijke parkeernormen is gekoppeld aan de kencijfers parkeernormering die door het CROW zijn opgesteld. Het CROW is een kennisorganisatie op het gebied van infrastructuur, openbare ruimte, verkeer en vervoer en werk en veiligheid.

Het plangebied Doornsteeg valt in de categorie 'rest bebouwde kom' en is matig stedelijk. Derhalve is de parkeernormering uit de eerste tabel hieronder van toepassing. In de tweede tabel is aangegeven hoe die parkeerplaatsen dienen te worden berekend.

Gemeentelijke parkeernormen, september 2017

Schema berekeningsaantal parkeerplaatsen, bron: parkeernota Nijkerk

Voor het plangebied is sprake van een sluitende parkeerbalans. De parkeerplaatsen in de openbare ruimte zijn opgenomen in de stedenbouwkundige verkaveling. Overige benodigde parkeerplaatsen worden voorzien op eigen terrein van woningen. Bij de ontwikkeling van het gebied dient de realisatie van deze parkeerplaatsen op eigen terrein gecontroleerd te worden.

Hoofdstuk 3 Randvoorwaarden

3.1 Inleiding

Voor wat betreft een samenvatting van de uitgevoerde onderzoeken wordt verwezen naar het vigerende bestemmingsplan. Een uitzondering hierop wordt gevormd door het akoestisch onderzoek. Tevens zijn nieuwe stikstofberekeningen uitgevoerd, zie paragraaf 3.3.

3.2 Geluid

3.2.1 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) schrijft voor dat de gemeente de gevolgen van plannen akoestisch moet onderzoeken, als de geluidsgevoelige bestemmingen binnen een geluidszone liggen. De Wgh omschrijft zones langs wegen, spoorwegen en (gezoneerde) industrieterreinen. Er zijn twee typen wegen waar geen geluidszone omheen ligt, namelijk de wegen met 30 km/uur regime en wegen binnen een woonerf.

Als een nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen, binnen een geluidszone wordt gesitueerd, dan is de initiatiefnemer verplicht om een akoestisch onderzoek uit te voeren. Hierin moet worden getoetst of de geluidsbelasting ten gevolge van een weg de wettelijke voorkeurswaarde voor de geluidsbelasting niet overschrijdt.

3.2.2 Resultaten onderzoek

Rondom de nieuwe woonwijk liggen de Ambachtstraat, Holkerweg, Arkemheenweg en de rijksweg A28 (zie kaartje 'Overzicht woonwijk Doornsteeg en de omliggende wegen, bron: gemeente Nijkerk, 2017). De nieuwe woonwijk ligt in het overschrijdingsgebied van deze snelweg.

Reeds ten behoeve van het globale bestemmingsplan Doornsteeg fase 2 (op 28 juni 2018 vastgesteld en op 14 september 2018 in werking getreden) is er in 2017 een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting vanwege de Rijksweg op basis van het stedenbouwkundig/verkavelingsplan fase 2 (concept en indicatief) dat aan dit bestemmingsplan ten grondslag lag. Uit dit akoestisch onderzoek bleek reeds dat de geluidbelasting bij praktisch alle woningen en de school ligt tussen 49 - 53 dB (na aftrek van de wettelijke aftrek art. 110g). Op basis van dit onderzoek is geconcludeerd dat er mogelijk een noodzaak bestaat voor alle woningen en de school ten gevolge van het wegverkeerslawaai afkomstig van de Rijksweg een hogere waarde te verlenen.

Overzicht woonwijk Doornsteeg en de omliggende wegen, bron: gemeente Nijkerk, 2017

Er is om deze reden besloten begin 2019 aanvullend akoestisch onderzoek uit te voeren. Uit de onderzoeksresultaten volgt dat voor een deel van het plangebied het geluidniveau hoger is dan de voorkeurgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder.

De voorliggende uitwerking wijkt in beperkte mate af van hetgeen doorgerekend is in het akoestisch onderzoek. Wel kan er op basis van het onderzoek geconcludeerd worden dat er hogere grenswaarden voor de A28 nodig zijn, en dat er aandacht voor gevelwering moet zijn vanwege de Holkerweg.

Voor alle woningen binnen de zone binnen dit plan aangegeven is een hogere waarde nodig met een waarde van 49 dB.

Vanwege de Holkerweg komt de gecumuleerde geluidbelasting ook boven de 53 dB, waardoor er aandacht voor gevelwering moet zijn, de hoogste geluidbelasting is dan 55 dB, waarvoor dan 22 dB gevelwering noodzakeljik is.

3.2.3 Conclusie

De resultaten tonen aan dat er geen beperkingen vanuit akoestisch oogpunt (wegverkeerslawaai) voor de beoogde locatie te verwachten zijn, met inachtneming van het verlenen van hogere waarden en het treffen van gevelwering ten opzichte van de Holkerweg.

De rapportage van het akoestisch onderzoek is als bijlage 2 bij deze toelichting gevoegd.

3.3 Ecologie

Natura 2000-gebieden zijn natuurgebieden van groot internationaal belang. Deze gebieden zijn aangewezen onder de Europese Habitat- en / of Vogelrichtlijn. Voor de gebieden en de daarbij aangewezen soorten en habitattypen zijn instandhoudingsdoelstellingen opgesteld. Een activiteit mag niet leiden tot significant negatieve effecten op deze doelen of tot een aantasting van de natuurlijke kenmerken. Indien op voorhand significante effecten niet uitgesloten kunnen worden, dient een Passende beoordeling opgesteld te worden.

Om deze reden is voor het plangebied een specifiek onderzoek naar het effect van de stikstofdepositie als gevolg van de ontwikkeling Doornsteeg fase 2 uitgevoerd, middels een Aerius berekening, zie bijlagen 3 t/m 5. Uit deze berekeningen volgt dat de bijdrage aan stikstofdepositie op de omliggende Natura 2000-gebieden 0,00 mol/ha/jaar bedraagt. Gezien dit gegeven kan derhalve worden uitgesloten worden dat het plan leidt tot de aantasting van de natuurlijke kenmerken van enig Natura 2000-gebied en betreffende de instandhoudingsdoelen in gevaar komen.

Hoofdstuk 4 Verklaring van de regels

4.1 Algemeen

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit op de ruimtelijke ordening zijn op 1 juli 2008 in werking getreden. Voor wat betreft de terminologie en de opbouw van het plan is op de nieuwe wet aangesloten. Als voorbeeld hiervan kan worden genoemd dat de voorschriften nu regels heten en dat vrijstellingen nu afwijking worden genoemd. Daarnaast zijn de algemene gebruiksbepalingen en de zogenaamde toverformule niet meer noodzakelijk, omdat in de wet is bepaald dat gronden niet in strijd met hun bestemming mogen worden gebruikt.

Bij het opstellen van het uitwerkingsplan is er voor gekozen de planologisch-juridische regeling in dit uitwerkingsplan zoveel mogelijk aan te sluiten (met inachtneming van de Wro) bij recente bestemmingsplannen van de gemeente Nijkerk. Het onderhavig uitwerkingsplan gaat uit van de meest recente versie van het rapport Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP-2012-v1.3.1).

4.2 Uitwerkingsplan

Het digitale uitwerkingsplan Doornsteeg fase 2, 2e uitwerking De Beektuinen is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten dat is vervat in een GML-bestand (NL.IMRO.0267.BP0162-0001) met bijbehorende regels. Dit uitwerkingsplan is via elektronische weg uitwisselbaar en raadpleegbaar. Het geeft de bestemming en de bebouwingsmogelijkheden van de gronden aan.

Het digitale uitwerkingsplan bestaat uit een GML-bestand met bijbehorende regels. De verbeelding omvat één kaartblad. Het kaartblad geeft de bestemming van de gronden aan. Waar nodig zijn aanduidingen op de kaart opgenomen waarvan de betekenis in de regels wordt verklaard.

4.3 Plansystematiek

Het plangebied krijgt een gedetailleerde plansystematiek en heeft zodoende een rechtstreekse bouwtitel. In de regels zijn bouw- en gebruiksregels opgenomen die de bebouwings-, gebruiks- en inrichtingsmogelijkheden van het plangebied inkaderen. In het plan is zodoende niet meer geregeld dan noodzakelijk is voor het functioneren van het gebied. Dit betekent een flexibele regeling die enerzijds de individuele vrijheid van burgers waarborgt en er anderzijds voor zorgt dat algemene belangen, als de ruimtelijke kwaliteit, niet worden aangetast. Hierdoor wordt het aantal afwijkingen beperkt.

4.4 Specifieke verklaring van dit uitwerkingsplan

De regels van het voorliggende uitwerkingsplan zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Deze hoofdstukken zijn:

• Inleidende regels
• Bestemmingsregels
• Algemene regels
• Overgangs- en slotregels

Inleidende regels
In de Inleidende regels worden de gebruikte begrippen beschreven (artikel 1) en worden regels gesteld ten aanzien van de wijze waarop gemeten moet worden (artikel 2).

Bestemmingsregels
De Bestemmingsregels bevatten de vijf enkelbestemmingen: "Groen" (artikel 3), "Tuin" (artikel 4), "Verkeer" (artikel 5), "Water" (artikel 6) en "Wonen" (artikel 7).

Het openbaar gebied heeft de bestemming "Groen", "Verkeer" en "Water". De bestemming "Groen" heeft betrekking op groenvoorzieningen met bijbehorende paden, parkeervoorzieningen en voorzieningen, zoals voorzieningen voor de waterhuishouding (bijvoorbeeld water en wadi's). De bestemming "Verkeer" is toegekend aan alle wegen en aan de parkeerkoffers in het plangebied. Binnen verkeer zijn ook hieraan verbonden functies toegestaan zoals groenvoorzieningen en bijvoorbeeld nutsvoorzieningen. De grotere waterlopen hebben de bestemming "Water" gekregen.

De uitgeefbare gronden hebben de bestemmingen "Tuin" en "Wonen". De bestemming "Tuin" heeft betrekking op, in beginsel, onbebouwde tuinen en erven bij woningen. Gebouwen mogen hier niet worden gebouwd. De bestemming is dienstbaar aan de bestemming van de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen. Bij de bestemmingsregeling voor de tuinen is uitgegaan van het principe die gebieden te bestemmen die uit ruimtelijke overwegingen onbebouwd moeten blijven en ook als zodanig in gebruik zijn. Over het algemeen betreft het gronden ten dienste van de nabij gelegen woningen. Bij de meeste woningen betreft het de ruimte vóór de woningen. Voor de woningen is de bestemming "Wonen" opgenomen. De maximum goot- en bouwhoogte zijn op de verbeelding aangegeven. De toegelaten bebouwingstypologie is door middel van de aanduidingen vastgelegd. Als een bouwvlak ruimer is dan een gerealiseerde woning kan het hoofdgebouw worden vergroot. Ten aanzien van het gebruik van bijgebouwen is van belang dat in bijgebouwen geen primaire woonfuncties zijn toegestaan, zoals wonen, slapen, keuken, badkamer. Hobbyruimtes zijn wél mogelijk in bijgebouwen. Genoemde beperkingen gelden dus niet voor aanbouwen en uitbouwen. Voor wat betreft de maatvoeringen kent het plan geen onderscheid meer tussen aan-, uit- en bijgebouwen. In het kader van de Wabo wordt gesproken van 'bijbehorende bouwwerken'. In de bestemmingsomschrijvingen van de bestemmingen "Tuin" en "Wonen" is bepaald dat de gronden ook mogen worden gebruikt ten dienste van bodemenergievoorzieningen. Deze dienen binnen de marges die de bouwregels bieden voor bebouwing van het perceel te worden gerealiseerd.

Deze regelgeving voor niet-woonactiviteiten aan huis is afgestemd op andere recente bestemmingsplannen van de gemeente Nijkerk.

Algemene regels
In artikel 8 is een antidubbeltelregel opgenomen. De antidubbeltelregel strekt ertoe dat gronden die al eens in aanmerking zijn genomen bij het verlenen van bouwvergunningen, niet nogmaals meegeteld kunnen worden.

De Algemene bouwregels (artikel 9) bieden de mogelijkheid om een nadere eisenregeling in de uitwerkingsplannen op te nemen zodat eisen kunnen worden gesteld aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, de sociale veiligheid en de externe veiligheid.

Artikel 2.1, lid 1, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht omvat een verbod om gronden in strijd met hun bestemming te gebruiken. Daarnaast zijn op grond van dit artikel alleen functies toegestaan indien er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is.

De algemene gebruiksregels in artikel 10 omvatten een aantal verboden om gronden en bouwwerken voor diverse activiteiten te gebruiken die niet wenselijk zijn in een woongebied.

De algemene afwijkingsregels (artikel 11) hebben betrekking op afwijkingen ten aanzien van de maatvoering, mits die afwijkingen beperkt blijven tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages, van de grens of richting van wegen, paden en waterlopen, de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, enzovoort. Overigens is de bevoegdheid beperkt in die zin dat geen omgevingsvergunning voor afwijken mag worden verleend indien onevenredige afbreuk wordt gedaan aan een aantal met name genoemde belangen.

In de algemene wijzigingsregels (artikel 12) is de mogelijkheid opgenomen bestemmings- en bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding te wijzigen. In de overige regels (artikel 13) zijn regels opgenomen met betrekking tot de peildatum voor wet- en regelgeving waarnaar wordt verwezen.

Overgangs- en slotregels
De verplichte overgangsregels voor bouwwerken en gebruik zijn conform het bepaalde in artikel 3.2.2 van het Bro opgenomen (artikel 14). Tenslotte bevat het plan een slotregel (15).

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan aangetoond te worden.

In het kader van het bestemmingsplan Doornsteeg fase 2 is de gemeente erin geslaagd met de grondeigenaren in het plangebied een overeenkomst af te sluiten. Om die reden is het niet noodzakelijk om een exploitatieplan vast te stellen.

Het exploitatieplan zou een afdwingende werking van het kostenverhaal voor de grondeigenaren hebben gehad indien de gemeente er anterieur niet in was geslaagd met de grondeigenaren tot overeenstemming te komen. Op basis van de overeenstemming met de grondeigenaren kan het vaststellen van een exploitatieplan achterwege blijven en is het kostenverhaal geborgd.

5.2 Maatschappelijk uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg. Gezien het feit dat het uitwerkingsplan past binnen het bestemmingsplan is afgezien van overleg.