Gemeente Nijkerk 2015, 1

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een aantal locaties in de Gemeente Nijkerk. Het omvat enkele nieuwe ontwikkelingen, reeds vergunde ontwikkelingen en correcties van verschillende geldende bestemmingsplannen. Het doel van dit bestemmingsplan is het geven van een actueel en correct beeld van de functies en een kader waaraan (toekomstige) aanvragen voor omgevingsvergunningen kunnen worden getoetst. Door de verschillende locaties in één bestemmingsplan op te nemen, hoeft slechts eenmaal een bestemmingsplanprocedure te worden doorlopen. In dit bestemmingsplan zijn de volgende locaties opgenomen:   

• Verleende omgevingsvergunningen
  • 12 woningen Sparrenlaan 49, Nijkerk;
• Nieuwe ontwikkelingen
  • Hoogstraat 30, Nijkerk;
  • Volkstuinen in Doornsteeg, Nijkerk;
  • Energiezuinig maken van woningen, Nijkerk;
  • Diverse groenstroken
• Correctie geldende bestemmingsplannen
  • Bouwblok Vetkamp, Nijkerk;
  • Bouwvlakken Middelaar, Hoevelaken.

 

           

1.2 Plangebied

Het plangebied bestaat, naast de over de gehele gemeente verspreid liggende groenstroken, uit vijf specifieke locaties in de gemeente Nijkerk. Op de volgende afbeelding is de ligging van deze locaties weergegeven. De regeling voor het energiezuinig maken van woningen is op woningen binnen het grondgebied van de gehele gemeente Nijkerk van toepassing.

 

Ligging locaties

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Voor de locaties die deel uitmaken van het plangebied gelden diverse bestemmingsplannen. In de volgende tabel is voor elke locatie het geldende bestemmingsplan weergegeven.

 

	Locatie	Geldend bestemmingsplan	Vaststellingsdatum
1	Sparrenlaan 49, Nijkerk	Nijkerk 1	28 juni 2012
2	Hoogstraat 30, Nijkerk	Nijkerk 1	28 juni 2012
3	Volkstuinen in Doornsteeg, Nijkerk	Buitengebied 2009	26 maart 2009
4	Bouwblok Vetkamp, Nijkerk	Nijkerk 1	28 juni 2012
5	Bouwvlakken Middelaar, Hoevelaken	Hoevelaken 2014	19 februari 2015

 

Voor de verschillende groenstroken die onderdeel uitmaken van dit bestemmingsplan en de regeling voor het energiezuinig kunnen maken van woningen gelden diverse bestemmingsplannen. Deze worden hier niet genoemd.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk worden in hoofdstuk 2 de verschillende ontwikkelingen beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het bestemmingsplan op haalbaarheid getoetst. Hoofdstuk 4 bevat vervolgens een juridische planbeschrijving. Tot slot bevat hoofdstuk 5 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.

2 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk worden per locatie de huidige situatie en de eventuele ontwikkelingen beschreven. Vervolgens is beschreven hoe de vertaling in dit bestemmingsplan heeft plaatsgevonden.

2.1 Verleende omgevingsvergunningen

2.1.1 12 woningen Sparrenlaan 49, Nijkerk

Op 10 november 2014 is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het realiseren van 12 eengezinswoningen op het perceel Sparrenlaan 49 te Nijkerk. Aanleiding voor deze aanvraag is de wens om woningbouw te realiseren op deze locatie. De voorgestelde woningen zijn niet te realiseren binnen het geldende bestemmingsplan, aangezien het perceel de bestemming 'Maatschappelijk' heeft.   

 

Op 29 januari 2015 is door het College van burgemeester en wethouders van Nijkerk positief beslist op de aanvraag, zie bijlage 1. De verleende omgevingsvergunning heeft vanaf 5 februari 2015 zes weken ter inzage gelegen en is vervolgens onherroepelijk geworden.

 

Vertaling in bestemmingsplan

Het gebied krijgt een woonbestemming, met uitzondering van de voortuinen. Voor deze voortuinen is, in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan 'Nijkerk 1', een tuinbestemming opgenomen.

2.2 Nieuwe ontwikkelingen

 

2.2.1 Hoogstraat 30, Nijkerk

Het perceel Hoogstraat 30 te Nijkerk valt binnen het geldende bestemmingsplan 'Nijkerk 1'. In dit bestemmingsplan heeft het de bestemmingen 'Agrarisch' en 'Wonen'. Op het perceel zijn momenteel diverse illegale bouwwerken/dierenverblijven aanwezig. Een aantal van deze dierenverblijven vallen momenteel buiten de bestemming 'Wonen'. Het doel van deze planherziening is om de ruimtelijke kwaliteit op het perceel te verbeteren, Zo zal de aanwezige bebouwing worden geclusterd binnen de woonbestemming en wordt in het bestemmingsplan voorkomen dat de hoeveelheid bebouwing op het perceel verder zal toenemen. De bedoeling is om een aantal van de aanwezige verblijven te legaliseren. Daarnaast dienen diverse bouwwerken te worden verwijderd of binnen de woonbestemming te worden gebracht. In ruil voor de sloop van diverse bouwwerken buiten de woonbestemming, zal een nieuw bijgebouw gerealiseerd worden binnen de woonbestemming met een omvang van ca. 84m². Hiermee wordt het aantal bouwwerken binnen de ‘Tuin’-bestemming zo veel mogelijk beperkt. Tevens zal de stacaravan op het terrein worden verwijderd.

 

Bodem

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd, zie bijlage 2. Op basis van dit onderzoek is geconcludeerd dat er vanuit dit aspect geen belemmeringen volgen voor vergroting van de woonbestemming en sloop en realisatie van de diverse bebouwing.

 

Milieuzonering en agrarische geurhinder

Op dit perceel is sprake van het hobbymatig houden van dieren. Er is dus geen sprake van een inrichting in de zin van de Wet milieubeheer. Op basis van milieuzonering en agrarische geurhinder wordt echter wel een maximale grens gesteld van 5 NGE aan de hoeveelheid dieren op het perceel.

 

Overige aspecten

Vanuit de aspecten geluid, externe veiligheid, archeologie/cultuurhistorie, flora & fauna, luchtkwaliteit en industriële geurhinder volgen verder geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkelingen.

 

Vertaling in bestemmingsplan

Voor het bebouwingscluster op het perceel is de bestemming 'Wonen' opgenomen. Ten opzichte van de huidige situatie wordt deze bestemming vergroot, waardoor de te legaliseren dierenverblijven binnen de bestemming 'Wonen' vallen. Daarnaast is een regeling opgenomen dat de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken die buiten het bouwvlak zijn gebouwd niet meer mag bedragen dan 340 m².

Voor de dierenweide is de bestemming 'Tuin' opgenomen, met de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - dierenweide'. Binnen deze bestemming worden de twee bestaande dierenverblijven en de negen verplaatsbare nachthokken gelegaliseert.

2.2.2 Volkstuinen in Doornsteeg, Nijkerk

Aan de Tabaksplanter in Nijkerk ligt een volkstuinencomplex. Aangezien op deze locatie woningen gerealiseerd gaan worden in de nieuwe woonwijk Doornsteeg, dienen de volkstuinen verplaatst te worden. De volkstuinen passen wel binnen het karakter van de toekomstige woonwijk. Binnen Doornsteeg is een nieuwe locatie gevonden voor het volkstuinencomplex. Voorwaarde voor volkstuinen op deze plek is wel dat het complex een verzorgde uitstraling krijgen.

 

De nieuwe locatie van het volkstuinencomplex heeft in het geldende bestemmingsplan Buitengebied 2019 de bestemming 'Agrarisch'. Binnen deze bestemming is het gebruik van de gronden als volkstuinen niet toegestaan. Daarnaast is het binnen deze bestemming ook niet mogelijk om het volkstuinencomplex te ontsluiten.

  

Vertaling in bestemmingsplan

Uitgangspunt voor het volkstuinencomplex is onder andere dat er een goede relatie met de omgeving moet worden gelegd. De nieuwe woonwijk ligt in de directe nabijheid van het complex, alsmede de groene beektuin. Dat vergt een goede ruimtelijke inpassing van de volkstuinen. Het doel is dat de uitstraling vriendelijke en groen is richting het woongebied, en deels openbaar toegankelijk zodat het functioneel gezien deel uitmaakt van de beektuin.

 

De groene en vriendelijke uitstraling aan de randen van de volkstuinenwordt gerealiseerd door de aanplant van hagen rondom het complex.Aan de oostzijde komen knotwilgen, die het voetpad begeleiden. De bestaande sloot door het complex, met de begeleidende bomen, blijft intact. Tevens wordt slechts op een deel van het complex bebouwing toegestaan, waardoor met name de randzone vrij blijft van tuinhuisjes, kassen en dergelijke.

 

Rondom het complex komen voetpaden die openbaar toegankelijk zijn, en die dit gebied verbinden met de beektuin en de woonwijk.Aan de zuid- en westzijde van het complex komt een aarden wal te liggen, met daarop een openbaar toegankelijk voetpad. Dwars door het volkstuinencomplex loopt een ontsluitingsweg, die toegang biedt aan de parkeerplaatsen en tevens dient als wandelroute. Deze wandelroute sluit aan op het voetpad op de aarden wal, en kan ’s avonds worden afgesloten.

 

Bebouwing is alleen toegestaan in een deel van het complex, waardoor de percelen aan de noord- en oostrand onbebouwdblijven. Mogelijke bebouwing bestaat uit kassen en tuinhuisjes, met een maximale bouwhoogte van 2,75 meter.Nabij de parkeerplaats is het mogelijk om een gebouw (kantine/gezamenlijke opslag) te realiseren met een maximale bouwhoogte van 3 meter.

2.2.3 Energiezuinig maken van woningen, Nijkerk

Bij het energiezuinig maken van woningen kan het nodig zijn de gevel of het dak van de woning naar buiten toe groter te maken. Hierdoor kan er strijdigheid met het bestemmingsplan ontstaan. Een woning moet namelijk binnen het bouwvlak gebouwd worden en er is een maximale bouwhoogte die niet mag worden overschreden. Gezien de strijdigheid met het bestemmingsplan, kan er bij het energiezuinig maken van woningen een omgevingsvergunning strijdig gebruik noodzakelijk zijn. De gemeente Nijkerk heeft de wens deze vergunningsplicht weg te nemen.

 

Vertaling in bestemmingsplan

In dit bestemmingsplan is een algemene bouwregel opgenomen ten behoeve van het verduurzamen van gebouwen. Op basis van deze regeling zijn (beperkte) afwijkingen in maten en afmetingen t.b.v. het verduurzamen van gebouwen toegestaan. Deze regeling is van toepassing op het hele grondgebied van de gemeente Nijkerk.

2.2.4 Diverse groenstroken

In de afgelopen tijd zijn verschillende (snipper)groenstroken in de gemeente verkocht aan particulieren. De geldende bestemmingen van deze groenstroken (vaak Groen of Verkeer) komen echter niet meer overeen met de gewenste bestemming.

 

Vertaling in bestemmingsplan

De huidige bestemming wordt in het algemeen, afhankelijk van de situering van het groen, gewijzigd in een tuinbestemming of in een woonbestemming zonder bouwvlak.

2.3 Correcties geldende bestemmingsplannen

 

2.3.1 Bouwblok Vetkamp, Nijkerk

Om woningbouw te kunnen realiseren aan de Oranjelaan te Nijkerk, is in het verleden door de Hervormde gemeente Nijkerk een kosterwoning ingeleverd en gesloopt. Ter compensatie is destijds de mogelijkheid gegeven om achter het perceel Vetkamp 120, waar de Hervormde gemeente Nijkerk eigenaar van is, een nieuwe kosterwoning te mogen bouwen. Deze woning is echter nooit gebouwd, maar daarvoor in de plaats is een hooiberg/opslag gerealiseerd buiten het bouwperceel. Om deze reden dient het bouwvlak van Vetkamp 120 vergroot te worden, zodat de hooiberg/opslag binnen de bestemming 'Wonen' valt. Een nieuwe woning wordt niet mogelijk gemaakt. 

 

Vertaling in bestemmingsplan

Het bouwvlak ter plaatse van het betreffende perceel wordt aangepast, zodat de locatie van de hooiberg/opslag binnen de bestemming 'Wonen' komt te vallen.

2.3.2 Bouwvlakken Middelaar, Hoevelaken

In het bestemmingsplan Hoevelaken 2014 zijn vier bouwvlakken per abuis weggevallen. Het betreft de bouwvlakken van de percelen Bessel van Butselerlaan 14 en 16, Anthonie van Leeuwenlaan 2 en 10 in de wijk Middelaar te Hoevelaken.

 

Vertaling in bestemmingsplan

De bouwvlakken ter plaatse van de percelen van Bessel van Butselerlaan 14 en 16, Anthonie van Leeuwenlaan 2 en 10 worden hersteld en meegenomen in onderhavig bestemmingsplan Nijkerk 2015,1.     

3 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet aangetoond worden. Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

 

Ruimtelijk relevante aspecten

Het bestemmingsplan omvat verschillende nieuwe ontwikkelingen, een reeds vergunde ontwikkeling en correcties van verschillende geldende bestemmingsplannen. Wat betreft de correcties gaat het uitsluitend om een beperkte aanpassing of wijziging van de geldende bestemming, waarbij geen nieuwe bouwmogelijkheden worden gegeven. Het betreft het vastleggen van de bestaande situatie / bestaande rechten die in de geldende bestemmingsplannen niet juist zijn opgenomen. Aanvullende onderzoeken zijn hiervoor niet noodzakelijk. Ook voor de reeds vergunde ontwikkelingen is aanvullend onderzoek niet noodzakelijk. In het kader van een eerdere procedure (omgevingsvergunning) is voor deze ontwikkelingen namelijk al een ruimtelijke onderbouwing opgesteld waarin de uitvoerbaarheidsaspecten aan de orde zijn gekomen. Voor de nieuwe ontwikkelingen is, waar nodig, in toelichting hoofdstuk 2 op de noodzakelijke uitvoerbaarheidsaspecten ingegaan. 

       

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Dit bestemmingsplan bestaat grotendeels uit een correctie van geldende plannen en een verankering van reeds vergunde activiteiten. De kosten voor het opstellen van dit bestemmingsplan komen dan ook voor rekening van de gemeente. De nieuwe ontwikkelingen die zijn opgenomen in dit bestemmingsplan betreffen kleine ontwikkelingen waarvoor geen exploitatieplan opgesteld hoeft te worden. Wel is met de initiatiefnemers van deze kleine ontwikkelingen, voor zover de Gemeente niet zelf initiatiefnemer is, een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waarin is vastgelegd dat de initiatiefnemers bijdragen in de kosten van het bestemmingsplan. Tevens is in deze overeenkomst vastgelegd dat het planschaderisico voor de initiatiefnemers is.  

4 Juridische planopzet

4.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).     

 

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

 

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.   

4.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc.. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

4.3 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen.

4.4 Wijze van bestemmen

Dit bestemmingsplan bevat primair de navolgende bestemmingen.

 

Bedrijventerrein

Deze bestemming is opgenomen voor twee voormalige groenstroken nabij een bedrijventerrein. De bestemming is zodanig dat deze overeenkomt met de aangrenzende bestemming 'Bedrijventerrein'.

Groen

Deze bestemming betreft openbaar groen.

 

Recreatie - Volkstuin

Deze bestemming is opgenomen voor het nieuwe volkstuinencomplex. Door middel van een aanduiding is aangegeven waar op het volkstuinencomplex tuinhuisjes en kassen zijn toegestaan.

   

Tuin

Deze bestemming is dienstbaar aan de bestemming van de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen. Bij de bestemmingsregeling voor de tuinen is uitgegaan van het principe die gebieden te bestemmen die uit ruimtelijke overwegingen onbebouwd moeten blijven en ook als zodanig in gebruik zijn. Over het algemeen betreft het gronden ten dienste van de nabij gelegen woningen. Bij de meeste woningen betreft het de ruimte vóór de woningen. Een uitzondering op voorgaande vormt de bestemming 'Tuin' op het perceel Hoogstraat 30. Op dit perceel is de tuinbestemming, met de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - dierenweide' opgenomen voor de dierenweide. Met deze aanduiding worden de bestaande dierenverblijven en de verplaatsbare nachthokken gelegaliseert.

 

Verkeer

Behalve voor wegen zijn binnen deze bestemming ook hieraan verbonden functies toegestaan zoals groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen.

 

Wonen

Deze bestemming is gegeven aan de woningen in het plangebied. 

 

Ten aanzien van het gebruik van bijgebouwen is van belang dat in bijgebouwen geen primaire woonfuncties zijn toegestaan, zoals wonen, slapen, keuken, badkamer. Hobbyruimtes zijn wél mogelijk in bijgebouwen. Genoemde beperkingen gelden dus niet voor aanbouwen en uitbouwen. Voor wat betreft de maatvoeringen kent het plan geen onderscheid meer tussen aan-, uit- en bijgebouwen. In het kader van de Wabo wordt gesproken van 'bijbehorende bouwwerken'.

 

Bij woningen zijn, onder voorwaarden, niet-woonactiviteiten aan huis mogelijk.

5 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

 

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 

5.1 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg

Met voorliggend bestemmingsplan zijn geen belangen van overlegpartners in het geding. Expliciet vooroverleg is derhalve niet noodzakelijk.

5.2 Verslag zienswijzen

In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd eventuele zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen.

• 1. Omgevingsvergunning (Sparrenlaan 49), Omgevingsdienst De Vallei, Kenmerk: 2014W1998, 29 januari 2015
• 2. Historisch (bodem)onderzoek Hoogstraat 30 Nijkerk, PJ Milieu BV, 1445301H, 13 oktober 2014