Koetsendijk - Torenstraat, Nijkerk

Toelichting

 

hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De Gemeente Nijkerk is voornemens medewerking te verlenen aan een herontwikkeling naar woningbouw op de locatie Koetsendijk-Torenstraat in Nijkerk. Op de locatie zijn nu nog een rijschool en de stichting Gered Gereedschap gevestigd. Zij zijn geen eigenaar van de op de locatie aanwezige opstallen, maar huren deze van de Woningstichting Nijkerk (WSN). De WSN is initiatiefnemer van de herontwikkeling, welke voorziet in een sloop-nieuwbouwproces waarbij uiteindelijk acht grondgebonden woningen gerealiseerd worden. Om deze ontwikkeling planologisch mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening voorbereid.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan ligt in de directe nabijheid van de binnenstad van Nijkerk. De locatie ligt op de hoek van de Torenstraat en de Koetsendijk, waar de Torenstraat afbuigt richting Vrijheidslaan. De volgende afbeelding toont de begrenzing van het plangebied.

 

Begrenzing plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het geldende bestemmingsplan 'Nijkerk Binnenstad 1999'. Dit bestemmingsplan is op 20 september 1999 vastgesteld door de raad van de gemeente Nijkerk en op 14 maart 2000 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland. De volgende afbeelding toont een fragment van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan.

 

Fragment verbeelding geldend bestemmingsplan Nijkerk Binnenstad 1999

 

Daarnaast ligt het gehele plangebied binnen de plangrenzen van het, in procedure zijnde, bestemmingsplan 'Nijkerk Binnenstad'. Dit bestemmingsplan heeft tot en met 23 april 2014 ter inzage gelegen. De volgende afbeelding toont een fragment van de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan.  

 

Verbeelding ontwerpbestemmingsplan Nijkerk Binnenstad

 

In het ontwerpbestemmingsplan voor de binnenstad is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor deze locatie. Op basis hiervan kan de bestemming gewijzigd worden ten behoeve van woningbouw. Inmiddels is er echter voor gekozen om voor deze locatie een afzonderlijk bestemmingsplan op te stellen. De betreffende gronden zullen om deze reden niet langer opgenomen worden in het nieuwe bestemmingsplan voor de binnenstad.

1.4 Leeswijzer

Voorliggende toelichting van het bestemmingsplan 'Koetsendijk - Torenstraat, Nijkerk' bestaat uit zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid opgenomen. Hoofdstuk 4 gaat in op de haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens ingegaan op de opzet van het plan en de wijze van bestemmen. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij onder andere de uitkomsten van de inspraak- en overlegmomenten worden opgenomen.

hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

In het plangebied is momenteel Rijschool Roordink aanwezig, alsmede de stichting Gered Gereedschap. Direct ten noordoosten en ten zuidwesten van het plangebied zijn verschillende woningen aanwezig. De volgende afbeelding toont een aantal aanzichten van het plangebied.

 

Aanzichten plangebied

2.2 Toekomstige situatie

De beoogde herontwikkeling voorziet in de sloop van de bestaande bebouwing en de nieuwbouw van acht grondgebonden woningen. De bestaande bebouwing in de omgeving vormt het referentiepunt voor het nieuwe ontwerp. De volgende afbeeldingen tonen de toekomstige situatie en enkele impressiebeelden van de toekomstige bebouwing.

 

Toekomstige situatie

 

Impressie nieuwbouw

hoofdstuk 3 Beleidskader

  

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is in het voorjaar van 2012 vastgesteld. De Structuurvisie vervangt een groot aantal verschillende beleidsnota's op het gebied van ruimte en mobiliteit zoals de Nota Ruimte (2006), Structuurvisie Randstad 2040 en de Structuurvisie voor de snelwegomgeving (2008). Door onder andere nieuwe politieke accenten, veranderende economische omstandigheden, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen zijn de vigerende beleidsdocumenten gedateerd.

 

De visie heeft als doel dat Nederland in 2040 concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig is. Daarbij gaat de visie uit van het 'decentraal, tenzij..' principe. Hiermee wordt de ruimtelijke ordening in toenemende mate neergelegd bij gemeenten en provincies. Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien: een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingskracht van provincies en gemeenten overstijgt; over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan; een onderwerp provincie- of landsoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.

 

Nederland concurrerend

Nederland heeft een goede ruimtelijke economische structuur voor een excellent vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers. Dit betekent onder andere een uitstekende internationale bereikbaarheid van stedelijke regio's en optimale (logistieke) verbindingen van de mainports Rotterdam en Schiphol, de brainport Zuidoost Nederland en de greenports met Europa en de rest van de wereld.

 

Nederland bereikbaar

De groei van mobiliteit over de weg, spoor en vaarwegen zal worden gefaciliteerd. De ambitie is dat gebruikers beschikken over optimale ketenmobiliteit via multimodale knooppunten en door goede afstemming van infrastructuur en ruimtelijke ontwikkeling.

 

Nederland leefbaar en veilig

De woon- en werklocaties in steden en dorpen moeten aansluiten op de kwalitatieve vraag en de locaties voor transformatie en herstructurering worden zo veel mogelijk benut. Waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater heeft ruimte nodig en stelt eisen aan de stedelijke ontwikkeling. Nederland behoudt haar unieke cultuurhistorische waarden en heeft een natuurnetwerk dat de flora- en faunasoorten in stand houdt. Het aandeel duurzame energiebronnen zal moeten toenemen.

 

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent voor alle ruimtelijke plannen:

1. eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling;
2. vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt;
3. mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.

Planspecifiek

Het plangebied betreft bestaand stedelijk gebied, waarin een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Derhalve is het plan getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking:

1. In september 2012 is er door de gemeente Nijkerk de Woonvisie opgesteld. Hierin is onderzoek gedaan naar de woonbehoefde voor de komende twintig jaar. De woonvisie stelt dat de komende twintig jaar het aantal inwoners blijft groeien en er gezinsverdunning op treedt, waardoor er vraag naar woningen blijft bestaan.
2. Het plangebied ligt in binnenstedelijk gebied. De bestaande bebouwing is verouderd en biedt onvoldoende mogelijkheden en kwaliteit om hergebruikt te worden. Derhalve zal er nieuwbouw gerealiseerd worden.
3. Met het ruimtelijk plan wordt aansluiting gezocht op het bestaande straatbeeld en het wensbeeld uit de Ontwikkelingsvisie Torenstraat Vrijheidslaan. Daarnaast is er gezorgd voor voldoende parkeergelegenheid. In toelichting paragraaf 4.4 wordt dit nader onderbouwd.

Gezien het bovenstaande voldoet de beoogde ontwikkeling aan de eisen van de ladder voor duurzame verstedelijking. Derhalve vormt dit onderdeel van het rijksbeleid geen belemmering op de beoogde ontwikkeling. Ook overig rijksbeleid is niet in het geding.  

 

Waterbeleid

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt.

 

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. 

 

Nationaal Waterplan

Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

 

Planspecifiek

In de waterparagraaf van voorliggend bestemmingsplan (toelichting paragraaf 4.1) wordt op het aspect water nader ingegaan.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Gelderland

Op 9 juli 2014 is de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Gelderland. De Gelderse omgevingsvisie is een integrale visie, niet alleen op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar ook voor waterkwaliteit en veiligheid, bereikbaarheid, economische ontwikkeling, natuur en milieu, inclusief de sociale gevolgen daarvan. De omgevingsvisie is de vervanger van het streekplan en enkele andere structuurvisies. Om flexibeler in te spelen op de veranderende behoeften en de regionale verschillen is de omgevingsvisie via cocreatie tot stand

gekomen.

 

De provincie kiest er in de Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

1. een duurzame economische structuur;
2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Vanuit de invalshoeken Dynamisch, Divers en Mooi Gelderland zijn ambities opgenomen om de doelen in de praktijk waar te maken. De strategie van de provincie om deze doelen te bereiken wordt gevoed door het besef dat stad en land elkaar nodig hebben. De provincie gaat daarom voor:

• sterke steden, van belang voor toekomstige aantrekkingskracht, waar kennis zich samenbalt en waar veel jongeren naar toe trekken, waar ook nu al de meeste mensen wonen en werken;
• een vitaal platteland, waar mensen inspelen op grote veranderingen, waar inwoners zich actief inzetten voor hun gezamenlijke toekomst, een platteland met een eigen economische kracht en een grote natuurlijke en landschappelijke waarde, waar kwaliteit en vitaliteit samen op gaan.

In de omgevingsvisie wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Kwalitatief goede afwegingen bij keuzes voor nieuwbouw en prioritering bij overcapaciteit in landelijk en stedelijk gebied zijn belangrijk. De provincie wil en durft te variëren in het maken van de goede keuzes. Soms is een toevoeging aan het landelijk gebied een plus die gewenst is. Dit kan zijn op het gebied van kleinschalig wonen, werken, vrijetijdseconomie, mobiliteit etc. Het uitgangspunt is wel dat grote ontwikkelingen in of dichtbij stedelijke gebieden plaatsvinden. De ladder kent zes treden:

1. Voorziet de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling (= initiatief) in een actuele lokale of regionale behoefte en hoe verhoudt het initiatief zich met beleidskaders en -programma's?
2. Kan de aangetoonde behoefte in redelijkheid binnen bestaand stedelijk gebied worden opgevangen door hergebruik dan wel transformatie van gebouwen?
3. Zo niet, kan de behoefte dan worden opgevangen door benutten van beschikbare gronden binnen het stedelijk gebied, rekening houdend met o.a. stedenbouwkundige, ecologische en sociaal-culturele kwaliteiten?
4. Zo niet, kan de behoefte dan worden opgevangen door hergebruik of transformatie van gebouwen buiten het stedelijk gebied en zijn deze locaties passend ontsloten? Houd rekening met de ter plekke geldende gebiedskwaliteiten.
5. Zo niet, kunnen passend ontsloten nieuwbouwlocaties die aansluiten op het stedelijk gebied in de behoefte voorzien? Houd rekening met de ter plekke geldende gebiedskwaliteiten.
6. Zo niet, kunnen passend ontsloten nieuwbouwlocaties die niet aansluiten op het stedelijk gebied in de behoefte voorzien? Houd rekening met de ter plekke geldende gebiedskwaliteiten.

Planspecifiek

De beoogde ontwikkeling betreft een stedelijk project. De binnenstedelijke ligging van het plangebied is in lijn met het gestelde in de omgevingsvisie. De Gelderse ladder voor duurzame verstedelijking kan als volgt worden beantwoord:

1. Conform de provinciale en gemeentelijke woonvisie voorziet de ontwikkeling in een actuele, lokale behoefte.
2. De aangetoonde behoefte wordt binnenstedelijk opgevangen. Hergebruik/transformatie van bestaande bebouwing is niet gewenst aangezien deze bebouwing verouderd is en onvoldoende mogelijkheden en kwaliteiten biedt om hergebruikt te worden.
3. Het plangebied ligt binnen het stedelijk gebied. Gezien deze ligging zijn de overige treden van de Gelderse ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing. Getracht is wel de nieuwe bebouwing zoveel mogelijk aan te laten sluiten op de omliggende bebouwing.

Omgevingsverordening Gelderland

Op 24 september 2014 is de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Gelderland. De omgevingsverordening is een uitwerking van de omgevingsvisie. De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen hiervan of gebiedsgerichte thema's. De onderwerpen die in de verordening aan de orde komen en waarvoor regels opgenomen zijn, zijn: wonen, bedrijvigheid, glastuinbouw, veehouderij, grond- en drinkwater, natuur en landschap, energie, gebruik gesloten stortplaatsen, grondwaterbescherming met het oog op de waterwinning, bodem, geluidhinder, vaarwegen, regionaal waterplan, handelingen in watersystemen, wegen, vervoer gevaarlijke stoffen en luchtvaart.

 

Planspecifiek

In artikel 2.2.1.1 van de omgevingsverordening wordt gesteld dat in een bestemmingsplan nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts worden toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio. In het vervolg van deze paragraaf, onder het kopje Woonvisie Gelderland, wordt hier nader op ingegaan.

  

Woonvisie Gelderland

Om ontwikkelingen op de regionale woningmarkt inzichtelijk te maken, heeft de provincie de ‘Woonvisie Gelderland’ opgesteld. Deze woonvisie bestaat uit drie delen. Het eerste deel (deel a: Woonbeleid met kwaliteit) omvat algemene beleidsvoornemens om te komen tot een woonbeleid met kwaliteit. Het tweede deel, deel b getiteld ‘Anders wonen in de regio’, is een toespitsing van het algemene deel van de woonvisie op regionaal niveau. Deel c is een regionaal afsprakenpakket over de ambities en opgave op het gebied van wonen en is vastgelegd in het Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (KWP3). Het KWP is in formele zin een streekplanuitwerking.

 

Deel a: Woonbeleid met kwaliteit

De provincie Gelderland hanteert het uitgangspunt ‘De juiste woning op de juiste plaats en op de juiste tijd’. Het betekent dat niet alleen het aantal woningen dat in een gemeente wordt gebouwd van belang is. Belangrijker is het in welke kern er wanneer welk soort woning gebouwd wordt. Dit moet aansluiten op de behoefte van vooral de eigen inwoners van de gemeente. Veel inwoners willen in hun eigen kern blijven wonen. Niet alleen wordt aandacht geschonken aan nieuwbouw maar ook aan doorstroming, aanpassing en renovatie van woningen. De leefbaarheid in de kernen vormt een belangrijk aandachtspunt.

 

Deel b: Anders wonen in de regio

Naast het algemene woonbeleid, zoals hierboven verwoord, wordt in de Woonvisie Gelderland ook gekeken naar het regionale woonbeleid. De provincie Gelderland is hierbij verdeeld in zes regio’s. Het plangebied valt onder de regio de Vallei. Voor regio de Vallei gelden de volgende belangrijke beleidsopgaven: 

• de bouwproductie op korte termijn verhogen;
• met het oog op de starters beduidend minder woningen in het dure segment en beduidend meer woningen in het goedkope segment bouwen;
• veel levensloopbestendige of direct voor ouderen geschikte woningen bouwen;
• locaties in of nabij voorzieningencentra bij voorkeur bestemmen voor woningen, geschikt voor ouderen;
• grootschalige functieveranderingslocaties (transformatie van werken naar wonen) en andere vrijkomende locaties nabij stedelijke centra zo veel mogelijk benutten of verdichten om het aanbod aan centrum(stedelijk) wonen te vergroten;
• meer verscheidenheid in woningtypen creëren, mede met behulp van particulier opdrachtgeverschap. 

Deel c: Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019

Voor het kwalitatief woonprogramma (KWP) is uitgangspunt dat in de periode 2010 tot 2020 in totaal circa 69.000 woningen netto aan de voorraad in Gelderland worden toegevoegd. Voor de regio de Vallei is dit nader uitgewerkt in een referentiekader. Het referentiekader geeft het beeld van de regionale kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte, voordat er sprake was van een recessie in de woningmarkt. Deze ontwikkeling zal naar verwachting het beeld wijzigen richting meer vraag naar huurwoningen en het betaalbare segment, en minder vraag naar de duurdere segmenten.  

 

Monitoring beleid Regio de Vallei

Uit de meest recente monitoring van het woonbeleid (2012) blijkt dat de groei van de woningvoorraad in de regio lager is dan de gemiddelde jaarlijkse opgave. Gelet op de recessie en de crisis op de woningmarkt is het achterblijven verklaarbaar en verdedigbaar. De resultaten op het gebied van de verhouding huur- en betaalbare woningen zijn in 2012 ronduit goed. Dat wil zeggen dat meer huur- en betaalbare woningen zijn gerealiseerd dan afgesproken. Mede vanwege de recessie is de vraag naar deze woningen momenteel extra hoog. Het aandeel nultredenwoningen in de netto groei van de woningvoorraad is in 2011 sterk gestegen ten opzichte van 2010. 

 

Planspecifiek

Voorliggend plan voorziet in de toevoeging van acht grondgebonden woningen nabij het centrum van Nijkerk. De ontwikkeling voorziet in de beleidsopgave om vrijkomende locaties nabij stedelijke centra zo veel mogelijk te benutten voor de vergroting van het centrum(stedelijk) woonaanbod. Daarnaast draagt de ontwikkeling bij aan het realiseren van betaalbare woningen.    

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Nijkerk-Hoevelaken 2030

Op 30 juni 2011 is de structuurvisie Nijkerk-Hoevelaken 2030 vastgesteld door de raad van de gemeente Nijkerk. Deze structuurvisie van de gemeente geeft in grote lijnen aan welke plannen de gemeente Nijkerk heeft voor de inrichting van de ruimte in de komende jaren met de blik gericht op 2030.

 

In de structuurvisie is op basis van de huidige situatie en verwachte trends ten aanzien van bevolkingsopbouw, werkgelegenheid, woningmarkt, economisch profiel, mobiliteit en ruimtelijke ontwikkelingen een visie geformuleerd voor de gemeente.

 

In 2030 vormt de gemeente de groene overgang van de Randstad naar de Veluwe. De kernen hebben zich gericht op de eigen behoefte op het vlak van wonen, werken en voorzieningen. De woningvoorraad is meegegroeid met de vraag vanuit de eigen bevolking en er zijn nieuwe, onderscheidende woonmilieus ontstaan in Nijkerk, terwijl de kernen van Nijkerkerveen en Hoevelaken zijn afgerond op een wijze passend bij het omliggende landschap.

 

In 2030 profileert Nijkerk zich met de unieke combinatie van drie identiteiten die op relatief korte afstand te ervaren zijn:

1. Stadse identiteit, waaronder de zone rondom de A28 en in mindere mate de A1;
2. Dorpse Identiteit, zoals de dorpskernen van Nijkerkerveen, Hoevelaken en de wijken aan de zuid- en oostkant van Nijkerk; 
3. Landelijke Identiteit, vooral het buitengebied van de gemeente.

In de structuurvisie worden op hoofdlijnen vier strategische keuzes gemaakt ten aanzien van de gewenste ontwikkeling en profilering van Nijkerk in de regio:

1. Drie kernen met eigen cultuur en samenleving;
2. Landbouw en Landschap gaan samen;
3. Tegengaan van verrommeling in gekoesterde landschappen;
4. Ontwikkeling bedrijventerrein, na ontwikkeling van De Flier en De Driehoek wordt ruimte voor nieuwe bedrijvigheid gevonden door herstructurering van Arkervaart Oost.
5. Aandachtsgebieden, gebieden waar juist geen grote plannen of ingrepen worden voorgesteld (de Holk, de Veenwallen, Slichtenhorst, Beulekamp);
6. Sleutelgebieden, gebieden waar nieuwe ontwikkelingen zijn gepland met specifieke opgaven die met extra aandacht en inzet richting kunnen geven aan de ambities van de gemeente.     

De volgende afbeelding toont een fragment van de integrale toekomstvisiekaart van de gemeente.

 

Toekomstvisie - Structuurvisie Nijkerk

 

Planspecifiek

Het plangebied ligt in het centrum van Nijkerk. Daarbij geldt de ambitie om het stedelijke karakter van Nijkerk te vergroten. De beoogde ontwikkeling voorziet in deze doelstelling.

 

Binnenstadsvisie Nijkerk 

Op 30 juni 2010 heeft de gemeenteraad van Nijkerk de Binnenstadsvisie Nijkerk vastgesteld. Dit beleidsdocument geeft de visie van het gemeentebestuur op de ontwikkeling van de Nijkerkse binnenstad in de komende jaren. De vier belangrijkste pijlers zijn: 

• goede bereikbaarheid en ruim voldoende betaalbare parkeervoorzieningen;
• winkelaanbod biedt combinatie van boodschappen doen en shoppen;
• de charme van een monumentaal stadje met historische panden en authentieke straten;
• een binnenstad waar mensen met plezier wonen.

Van belang is dat de Binnenstadsvisie uitgaat van concentratie; de stad wordt weer klein en krachtig. Geen verspreide winkels, geen versnipperde parkeervoorzieningen en aandacht voor de woonfunctie. Het kernwinkelgebied wordt op strategische plekken ontsloten door trekkers. Buiten het kernwinkelgebied is een stedelijk milieu met functiemenging. Buiten het centrummilieu wordt uitsluitend gewoond, wat de ambitie om detailhandel te concentreren in het kernwinkelgebied kracht bijzet.

 

De volgende afbeelding toont een fragment van de Projectenkaart van de Binnenstadsvisie Nijkerk.   

 

Projectenkaart Binnenstadsvisie Nijkerk   

 

Planspecifiek

De projectenkaart van de Binnenstadsvisie Nijkerk toont de diverse sleutelprojecten in de binnenstad van Nijkerk. De heronwikkeling van het plangebied valt onder project 2c. De volgende doelstellingen zijn gesteld voor de beoogde ontwikkeling:

• stedelijke identiteit, binnenstedelijk milieu;
• programma: winkels en woningen (stadswoningen, appartementen, verzorgd wonen), aantallen nader te bepalen;
• pandsgewijze architectuur;
• nader uit werken in een masterplan voor de Torenstraat/Vrijheidslaan en met ontwikkelende partijen afspraken maken over kwaliteit, uitvoering en financiering.

Aan bovengenoemde punten, en dan met name het laatste punt, is invulling gegeven door het opstellen van de Ontwikkelingsvisie Torenstraat - Vrijheidslaan. In het vervolg van deze paragraaf wordt op deze visie nader ingegaan.    

 

Ontwikkelingsvisie Torenstraat - Vrijheidslaan

Om invulling te geven aan een aantal sleutelprojecten uit de binnenstadsvisie, is de Ontwikkelingsvisie Torenstraat-Vrijheidslaan opgesteld. Deze visie toont het gewenste toekomstbeeld van de wegen Torenstraat en Vrijheidslaan met aanliggende gebieden. Voor de herontwikkeling van de gebieden langs de beide wegen geeft de visie regels- en richtlijnen die het sturings- en toetsingskader vormen. Voor de openbare ruimte voorziet het in een concrete inrichtingsschets voor Torenstraat en Vrijheidslaan. Dit schetsontwerp dient als vertrekpunt bij nadere concretisering en uitwerking. De ontwikkelvisie is opgesteld in lijn met het vigerende beleid van de gemeente.

 

Planspecifiek

Het plangebied maakt in de Ontwikkelingsvisie onderdeel uit van het deelgebied 'Koetsendijk en omgeving'. De ambitie voor dit deelgebied is het gebied als woongebied herontwikkelen. Bij deze herontwikkeling staat het tot stand komen van een binnenstedelijke omgeving, gebaseerd op de historische waarden en verschijningsvorm van de binnenstad van Nijkerk, voorop. Voor het plangebied komt dit neer op kleinschalige woonbebouwing als overgang naar bestaande woningen.

 

Woonvisie Nijkerk 2012+

Op 27 september 2012 is de Woonvisie Nijkerk 2012+ 'Keuze voor kwaliteit' vastgesteld door de raad van de gemeente Nijkerk. In de woonvisie legt de gemeente Nijkerk haar langetermijnambitie op het gebied van woningbouw vast. De kern van de ambitie is het tegemoetkomen aan de woonwensen van de huidige en toekomstige inwoners van Nijkerk. Concreet heet Nijkerk vier beleidsambities:

1. Bouwen voor de lokale en regionale behoefte - de ambitie van de gemeente Nijkerk is om in de periode tot en met 2030, 3400 woningen te realiseren. Hiermee wil Nijkerk voorzien in de lokale en regionale woningbehoefte. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de ambitie voor de langetermijn die gebaseerd is op de behoefte die voortvloeit uit de demografische ontwikkelingen en de behoefte op korte termijn, die beïnvloed wordt door de ontwikkelingen op de woningmarkt. Deze laatste zijn aanleiding om voor de komende jaren uit te gaan van een nieuwbouwprogramma van ongeveer 100 woningen per jaar. Het bouwen voor de lokale en regionale behoefte betekent dat er extra aandacht zal worden besteed aan de mogelijkheden van de lage en middeninkomensgroepen, de positie van starters en gezinnen op de woningmarkt, de bijzondere doelgroepen (verblijfsgerechtigden en arbeidsmigranten) en voldoende aanbod van specifieke vormen van wonen met zorg voor senioren en mensen met een beperking.
2. Kwaliteit van de woningvoorraad en de woonomgeving - niet alleen de kwaliteit van de nieuwbouw, maar ook die van de bestaande voorraad is belangrijk. Uit woningmarktonderzoek blijkt dat een kwart van de inwoners van onze gemeente een achteruitgang in de kwaliteit van de woning en de woonomgeving ervaart. De komende jaren richten we ons daarom op de verbetering van de woonomgeving van de bestaande wijken en de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad.
3. Keuzevrijheid en zelfredzaamheid - keuzevrijheid betekent dat de huidige en toekomstige inwoners van Nijkerk zelf kunnen kiezen waar en hoe zij willen wonen. Daarom is het van belang dat er de komende jaren een stabiele en gedifferentieerde woningbouwproductie gerealiseerd wordt. Dit zorgt ervoor dat er altijd een keuze is op basis van woningtype, prijsklasse en locatie (woonmilieu).
4. Woningbouw die doorstroming bevordert en kwaliteit voor de lange termijn - deze ambitie drukt uit dat de gemeente focust op het in beweging brengen van de verhuisketen. Waar mogelijk probeert de gemeente bestaande woningen bereikbaar te maken voor starters. De woningzoekenden in Nijkerk zijn het meest gebaat bij doorstroming waardoor een hele verhuisketen op gang komt. Iedere verhuizing biedt de woonconsument de mogelijkheid om te verhuizen naar een woning die beter aansluit bij zijn woonwensen. De omvang en samenstelling van de jaarlijkse nieuwbouwproductie is sterk bepalend voor de doorstroming in Nijkerk. Daarom moet de nieuwbouwproductie er op gericht zijn de doorstroming in de verschillende marktsegmenten zoveel mogelijk te stimuleren. Een vuistregel is dat iedere nieuwbouwwoning gemiddeld drie verhuizingen tot gevolg heeft.

Planspecifiek  

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van acht grondgebonden woningen. Deze ontwikkeling is passend binnen het nieuwbouwprogramma van de gemeente Nijkerk. Daarnaast voorziet de ontwikkeling in een woningaanbod dat voldoet aan de lokale en regionale behoeften. Tevens zorgt de herontwikkeling voor een verbetering van de woonomgeving doordat leegstaande bebouwing wordt gesloopt en hiervoor in de plaats een hoogwaardig woonmilieu wordt gecreëerd.

 

Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan (GVVP)

Op 26 mei 2011 is het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan vastgesteld. Deze is tegelijk met de Structuurvisie tot stand gekomen. Het GVVP is geschreven met de Structuurvisie als overkoepelend kader. Het GVVP heeft een planhorizon tot 2020, met af en toe een doorkijk naar 2030.

 

De ambitie van de gemeente is om goed en veilig bereikbaar te blijven via zowel de weg als het spoor voor haar bewoners en vanuit haar omgeving. Daarbij moet de doorstroming op het lokale hoofdwegennet verbeterd en het sluipverkeer voorkomen worden. De kernen blijven ook de komende jaren onderling goed met elkaar verbonden en nieuwe ontwikkelingen worden goed en duurzaam ontsloten op het (lokale) hoofdwegennet. Nijkerk zet in op het reduceren van het aantal korte ritten met de auto. Door te investeren in de fiets en in flankerend beleid ten aanzien van openbaar vervoer wil Nijkerk het gebruik van de fiets en het openbaar vervoer bevorderen en (subjectief) onveilige locaties aanpakken. Door het verbeteren van de leefbaarheid in en de bereikbaarheid van de binnenstad creëert Nijkerk een aantrekkelijk centrum voor Nijkerk en haar omgeving.

 

Om voorgaande ambitie waar te maken zijn voor verschillende vervoerswijzen doelstellingen en ambities geformuleerd, welke weer in concrete opgaven zijn vertaald. 

 

Planspecifiek

Voor de voorgenomen ontwikkeling is het met name van belang dat de ontwikkeling geen afbreuk doet aan de bereikbaarheid in de binnenstad en dat er voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd is voor de bewoners. In toelichting paragraaf 4.4 wordt op het aspect verkeer en parkeren nader ingegaan.

hoofdstuk 4 Randvoorwaarden 

4.1 Watertoets

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden. Om bij het opstellen van ruimtelijke plannen rekening te houden met het water dient een watertoets te worden uitgevoerd. De watertoets is geen technische toets, maar het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. De watertoets vormt de verbindende schakel tussen het waterbeheer en de ruimtelijke ordening. Op basis van de waterparagraaf wordt een wateradvies aangevraagd bij waterschap Vallei & Veluwe. In dit kader worden dan ook alle relevante waterhuishoudkundige aspecten meegenomen in onderhavig plan.

 

Planspecifiek

Het waterschap schrijft voor dat bij een toename aan 2500 m2 verharding er 8-10% aan oppervlaktewater gecompenseerd dient te worden. In de huidige situatie is het plangebied voor het overgrote deel verhard. Er is derhalve geen noemenswaardige toename aan verharding. Extra watercompensatie is niet nodig.

4.2 Milieuaspecten

4.2.1 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van de Wet milieubeheer dient in nieuwe situaties rekening te worden gehouden met (wenselijke) afstanden tussen bepaalde milieubelastende functies en milieugevoelige functies. In de uitgave Bedrijven en Milieuzonering (2009) is een richtafstandenlijst opgenomen. In de lijst is voor allerlei soorten 'milieubelastende activiteiten' aangegeven welke richtafstanden vanwege geur, stof, geluid en gevaar bij voorkeur aangehouden moeten worden ten opzichte van "milieugevoelige activiteiten". De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Onderstaand het verband tussen de afstand en de milieucategorie.

 

milieucategorie	richtafstand rustige woonwijk
1	10 meter
2	30 meter
3.1	50 meter
3.2	100 meter
4.1	200 meter
4.2	300 meter

De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd, dan kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden). Benadrukt moet worden dat de richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk (of een vergelijkbaar omgevingstype) en dat de richtafstanden bij een omgevingstype gemengd gebied (een gebied met een matige tot sterke functiemenging) met 1 stap kunnen worden verlaagd zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

 
Het waar nodig scheiden van milieubelastende activiteiten en milieugevoelige gebieden en functies bij nieuwe ontwikkelingen dient twee doelen:

• Het reeds in het ruimtelijke spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• Het tegelijk daarmee aan de bedrijven voldoende zekerheid bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Het bestemmingsplan en de milieuregelgeving vormen elkaars complement. Voor zover met behulp van een zonering eventuele overlast voor de omgeving niet voldoende kan worden beperkt, kan de toepassing van milieuregelgeving uitkomst bieden.

 

Planspecifiek

Woningen worden in het kader van bedrijven en milieuzonering gezien als gevoelige bestemmingen. Gekeken moet dus worden naar de aanwezigheid van hinderveroorzakende functies in de omgeving van het plangebied. In de omgeving van het plangebied komen, naast de woonfunctie, verschillende vormen van bedrijvigheid voor. Het gaat hier met name om bedrijvigheid tot en met milieucategorie 2. Voor dergelijke bedrijvigheid geldt dat er een afstand van 10 meter (uitgaande van omgevingstype gemengd gebied) aangehouden moet worden tussen de bedrijvigheid en milieugevoelige bestemmingen. Binnen een afstand van 10 meter van het plangebied is geen bedrijvigheid aanwezig. Wel ligt het plangebied voor een klein deel in de geluidszone van het nabijgelegen industrieterrein Akervaart. Op dit aspect wordt in toelichting paragraaf 4.2.2 nader ingegaan.        

4.2.2 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen, ligplaatsen voor woonschepen);
• andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

 

Planspecifiek 

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een akoestisch onderzoek (wegverkeerslawaai en industrielawaai) uitgevoerd, zie bijlage 1. In navolgende alinea's volgen de conclusies van het onderzoek.

 

Wegverkeerslawaai

De Torenstraat, Vleenenck en de Vrijheidslaan zijn 30 km/uur wegen. Volgens het gemeentelijk geluidsbeleid dienen 30 km/uur wegen te worden beoordeeld gelijk aan een geluidsgezoneerde weg. Om die reden is de geluidsbelasting van de Torenstraat, Vleenenck en de Vrijheidslaan berekend en beoordeeld inclusief aftrek art. 110g Wgh. De berekende geluidsbelasting ten gevolge van de Torenstraat en de Vleenenck is op de voorgevels van een aantal bouwnummers hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De hoogst berekende geluidsbelasting ten gevolge van de Torenstraat is 58 dB en van de Vleenenck 51 dB. De berekende geluidsbelasting ten gevolge van de Vrijheidslaan is lager dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.    

Er wordt voldaan aan de in het gemeentelijke document 'Beleidsregels Hogere grenswaarden Wet geluidhinder gemeente Nijkerk' gestelde voorwaarden. Er is om die reden geen sprake van een onaanvaardbare geluidshinder als gevolg van de gecumuleerde geluidsbelasting van wegverkeerslawaai.

 

Industrielawaai

Een klein gedeelte van het plangebied ligt binnen de wettelijke geluidszone rond het industrieterrein Arkervaart, zie de volgende afbeelding.

 

 

Geluidszone industrieterrein Akervaart

 

Uit voorgaande afbeelding blijkt dat een gedeelte van één woning binnen de geluidszone valt. De realisatie van de woning op deze plek is niet zondermeer mogelijk. Om de realisatie van de woning mogelijk te maken dienen de volgende randvoorwaarden in acht te worden genomen:

• eerste en tweede verdiepingsvloer:
  • de gevels die (gedeeltelijk) binnen de geluidszone van het industrieterrein Akervaart liggen dienen te worden uitgevoerd als dove gevel. De gevels van een badkamer zijn uitgezonderd van deze voorwaarde.

In overeenstemming met de randvoorwaarden wordt gewerkt met een dove gevel voor zover de gevels binnen de geluidszone liggen.

 

Op de begane grond wordt ten aanzien van het industrielawaai voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). Er zijn ten aanzien van het onderdeel industrielawaai geen belemmeringen of specifieke voorwaarden om een verblijfsruimte op de begane grond mogelijk te maken.

4.2.3 Bodem

In het kader van een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt is of geschikt te maken is voor de nieuwe bestemming. Middels een bodemonderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde bestemming van het plangebied bij elkaar passen. 

 

Planspecifiek

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een verkennend en nader bodemonderzoek en nader asbest in grond- en puinonderzoek uitgevoerd, zie bijlage 2. Uit het verkennend onderzoek blijkt dat in de bovengrondmonsters afkomstig van de boringen 24 en 30 een matig en sterk verhoogd gehalte lood is aangetoond. De overige geanalyseerde parameters zijn maximaal licht verhoogd aangetoond. Naar aanleiding van de aangetoonde gehalten lood is het nader bodemonderzoek uitgevoerd. Hieruit volgt dat ter plaatse van boring 30 duidelijk is dat er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging in de zin van de Wet Bodembescherming. Ter plaatse van boring 24 is vermoedelijk geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging in de zin van de Wet Bodembescherming.

 

Tijdens het asbestonderzoek is in het uitgegraven puinhoudende bodemmateriaal asbesthoudend materiaal aangetroffen. Geschat wordt dat in totaal circa 300 m³ puinhoudende grond is verontreinigd met asbest boven de grenswaarde.

 

Aangezien de loodverontreiniging rondom boring 24 nog niet geheel is afgeperkt is formeel nader onderzoek noodzakelijk. Echter, de aanwezige asbest in puinverontreiniging dient bij herontwikkeling van het terrein gesaneerd te worden. Gelijktijdig zal dan ook de loodverontreiniging kunnen worden verwijderd.

 

Op basis van de in kaart gebrachte verontreiniging zal voorafgaand aan de bouw worden overgegaan tot sanering op basis van een saneringsplan. Dit saneringsplan behoeft goedkeuring van het bevoegdgezag. Op basis van de nu bekende gegevens is in financiële zin rekening gehouden met de sanering.

    

4.2.4 Externe veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er verschillende ontwikkelingen gaande. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen en wordt er gewerkt aan een Structuurvisie buisleidingen. Deze Structuurvisie wordt de opvolger van het Structuurschema Buisleidingen uit 1985 en bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen staat beschreven in de nota Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs). In de circulaire Rnvgs is dit beleid nader uitgewerkt. In de nota en circulaire Rnvgs staan normen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen via weg, water en spoor. Deze normen hebben echter geen wettelijke status.

 

Het voornemen van het kabinet is een aantal categorieën van routes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en bijbehorende plafonds aan te wijzen. Dit moet leiden tot een basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Dit Basisnet geeft de relatie aan tussen de ruimtelijke ordening en de vervoersrisico’s. Zo wordt beschreven welke ruimtelijke ontwikkelingen wel en niet zijn toegestaan in een gebied tot 200 meter vanaf de infrastructuur. Om het Basisnet wettelijke grondslag te geven zal bestaande wetgeving aangepast en nieuwe wetgeving ontwikkeld moeten worden. Derhalve wordt een nieuwe Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) opgesteld om de regels voor de ruimtelijke ordening van het Basisnet vast te leggen: het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev). Vanuit het Btev moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) opgenomen worden en moet een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

 

Planspecifiek

De volgende afbeelding toont een fragment van de risicokaart externe veiligheid.

 

Fragment risicokaart externe veiligheid

 

De risicokaart toont dat er geen risicovolle inrichtingen of transportroutes gevaarlijke stoffen in de omgeving van het plangebied aanwezig zijn. De dichtstbijzijnde risicobron vormt een hoofdaardgastransportleiding van de Gasunie op circa 200 meter van het plangebied. Gezien de ruime afstand vormt deze bron geen risico. Het onderdeel externe veiligheid vormt daarmee geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.2.5 Luchtkwaliteit

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

 

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing.

 

Besluit gevoelige bestemmingen

Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.

 

Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt.

 

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:

• scholen;
• kinderdagverblijven;
• verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.

Het gaat niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten.

 

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling kan, gezien de zeer beperkte omvang (< 1.500 woningen), aangemerkt worden als een NIBM-project. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM niet noodzakelijk. Het project heeft 'niet in betekenende mate' invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse. Aan de andere kant wordt 'wonen' in het Besluit gevoelige bestemmingen niet gezien als een gevoelige bestemming. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is echter, met behulp van de Atlas Leefomgeving (van o.a. ministerie I&M en RIVM), wel gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. Op de volgende afbeeldingen zijn de achtergrondconcentraties over 2010 van fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) weergegeven. Uit deze afbeeldingen blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatse 'vrij matig' tot 'redelijk' is.

 

Fragment Atlas Leefomgeving - Fijnstof

 

 

Fragment Atlas Leefomgeving - Stikstofdioxide

4.3 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.

 

Gebiedsbescherming

De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:

• Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
• beschermde Natuurmonumenten;
• wetlands.

Naast deze drie soorten gebieden is de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. De EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvat bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden; 
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Soortenbescherming

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van LNV (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

 

Planspecifiek

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een quickscan natuurtoets uitgevoerd, zie bijlage 3. Uit de effectenbeoordeling beschermde gebieden blijkt dat er geen werkzaamheden plaatsvinden in of met negatieve effecten op Natura 2000-gebieden, beschermde Natuurmonumenten, Ecologische Hoofdstructuur of natuur buiten de EHS. Het nemen van vervolgstappen is in deze situatie dan ook niet nodig in het kader van gebiedsgerichte natuurbescherming.

 

Uit de effectbeoordeling beschermde soorten blijkt dat:

• in het pand met puntdak aan de Torenstraat mogelijk beschermde verblijfplaatsen en jaarrond beschermde nesten van respectievelijk vleermuizen en huismussen aanwezig zijn. Door de sloop van het pand kan zodoende mogelijk schade aan verblijfplaatsen en exemplaren van deze soorten optreden.
• in beplanting (heestervak en een klimplant tegen de gevel) is broedbiotoop aanwezig voor algemene vogelsoorten als heggenmus, winterkoning en merel.
• door de plannen gaan mogelijk op beperkte schaal exemplaren, nesten en verblijfplaatsen van laag beschermde zoogdieren en amfibieën verloren.

Gezien het voorgaande is nader onderzoek in het kader van het beschermde natuurgebied niet noodzakelijk. Wel is het noodzakelijk om nader onderzoek uit te voeren naar vaste verblijfplaatsen en nesten van respectievelijk gebouwbewonende vleermuizen en huismussen. Daarnaast dienen werkzaamheden die broedbiotopen van aanwezige vogels verstoren of beschadigen te allen tijde te worden voorkomen. Dit is voor de meeste soorten mogelijk door gefaseerd te werken en de uitvoering in elk geval te starten in de periode voor begin maart en na eind juli of de invloedsfeer van de plannen kort voorafgaand aan het werk te controleren op broedende vogels en in gebruik zijnde nesten. Voor exemplaren, nesten en verblijfplaatsen van laag beschermde zoogdieren en amfibieën geldt in geval van ruimtelijke ontwikkelingen automatisch vrijstelling van de ontheffingsplicht. In het kader van de reguliere zorgplicht zal voorafgaand aan de sloop nader onderzoek naar vleermuizen en huismussen worden uitgevoerd.

4.4 Verkeer en parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogde nieuwe ontwikkeling op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied. Voor het maken van een inschatting van het benodigde aantal parkeerplaatsen en de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn parkeernormen en kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' richtlijnen voor parkeernormen en kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende parkeerplaatsen en wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

 

Planspecifiek

Parkeren

De gemeenteraad van Nijkerk heeft op 27 november 2014 de nieuwe Nota Parkeernormen vastgesteld. Deze nieuwe nota is de uitwerking van het Parkeerbeleidsplan Nijkerk 2014-2020 en tevens een actualisatie van de voorgaande Nota Parkeernormen van de gemeente Nijkerk (2009). Het doel van de nota is om voor de gemeente Nijkerk per gebied en per functie de parkeernormen te actualiseren. Volgens de nieuwe nota moeten de parkeernormen uit de volgende tabel aangehouden worden.

 

	Aantal	Parkeernorm	Benodigd aantal parkeerplaatsen
Rijenwoningen	6	1,3	7,8
Twee-onder-één-kapwoningen	2	1,5	3
Totaal	8	-	10,8

    

Uit voorgaande tabel blijkt dat er 11 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Uit de afbeelding van de toekomstige situatie in toelichting paragraaf 2.2 blijkt dat er ten behoeve van de ontwikkeling 11 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Er wordt daarmee voldaan aan de gestelde parkeernormen.      

     

Verkeer

De toevoeging van 8 grondgebonden woningen zorgt voor zo'n 50 verkeersbewegingen per dag. De huidige bestemming (bedrijven) heeft eveneens een verkeersaantrekkende werking, waardoor er niet of nauwelijks sprake zal zijn van een toename van verkeersbewegingen naar en van het plangebied. De verkeersbewegingen verspreiden zich over de Torenstraat, de Vleenenck en de Vrijheidslaan. Deze wegen hebben voldoende capaciteit om de verkeersbewegingen op te vangen.

4.5 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet en de Wet op Archeologie en Monumentenzorg. Op basis van deze wetten zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.

 

Ter ondersteuning van het gemeentelijk beleid ten aanzien van de archeologische monumentenzorg heeft de gemeente Nijkerk een archeologische waarden- en verwachtingskaart en een archeologische beleidskaart vervaardigd. De archeologische beleidskaart is tezamen met de beleidsuitgangspunten op 17 februari 2011 vastgesteld door de raad van de gemeente Nijkerk. De kaarten bieden inzicht in de bestaande archeologische toestand van de gemeente Nijkerk.

 

Planspecifiek

De volgende afbeelding toont een fragment van de archeologische beleidskaart.

 

Archeologische beleidskaart gemeente Nijkerk

 

Het plangebied ligt in een gebied met een hoge archeologische verwachting voor de periode Late Middeleeuwen tot en met Nieuwe Tijd. In een dergelijk gebied is archeologisch onderzoek noodzakelijk in plangebieden groter dan 100 m² bij bodemingrepen dieper dan 30 cm.

 

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een archeologisch onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 4. Op basis van het bureauonderzoek blijkt dat in het plangebied, vanwege de landschappelijke ligging op een dekzandrug, een archeologische verwachting bestaat vanaf in potentie het Laat-Paleolithicum tot en met de Late Middeleeuwen. Het vondstniveau wordt verwacht in de eerste circa 30 cm van de top van het dekzand. Op basis van reeds uitgevoerd milieuhygiënisch onderzoek wordt de top van de C-horizont van het dekzand op circa 130 cm -mv verwacht.

 

Vanaf 130 cm –mv tot aan het maaiveld worden resten uit de Late Middeleeuwen tot en met de Nieuwe tijd verwacht, die gelieerd zijn aan de stad Nijkerk. Op basis van historische bronnen bevindt het plangebied zich ten noorden van het oudste gedeelte van Nijkerk.

 

De aanleg van de huidige bebouwing in het plangebied heeft vermoedelijk geresulteerd in een bodemverstoring van maximaal circa 80 cm. Met name de archeologische resten uit perioden vóór de Late Middeleeuwen kunnen door de stedelijke ontwikkeling verstoord zijn geraakt. Eventuele resten vanaf de Late Middeleeuwen kunnen in het gebied nog steeds aanwezig zijn.

 

Geadviseerd wordt om archeologische verwachting te toetsen en een inventariserend veldonderzoek uit te voeren door middel van een verkennend booronderzoek. Het doel van het booronderzoek is het bepalen van de bodemopbouw en de mate van intactheid. Dit onderzoek zal gelijktijdig met de sloop van de opstallen worden uitgevoerd.

4.6 Cultuurhistorie

Door recente wijzigingen in het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) is sinds 1 januari 2012 het opnemen van een cultuurhistorische paragraaf verplicht. In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De opsteller en vaststeller van het bestemmingsplan is daarmee dus verplicht om breder te kijken dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische (stede)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

 

Planspecifiek

In de omgeving van het plangebied is een aantal gemeentelijke- en rijksmonumenten aanwezig. In het plangebied zelf zijn geen monumenten of andere cultuurhistorische waarden aanwezig.

4.7 Geurhinder

Industriële bedrijven moeten in ieder geval voldoen aan de landelijke normen zoals deze verwoord zijn in de Nederlandse emissierichtlijn lucht (Ner). De Ner geeft algemene eisen aan emissieconcentraties en uitzonderingsbepalingen voor specifieke activiteiten of bedrijfstakken. Bij vergunningverlening aan bedrijven wordt hier aan getoetst. Verschillende lokale overheden, vooral provincies, geven op lokaal niveau invulling aan het Nederlandse geurbeleid. Zo heeft de Provincie Gelderland er voor gekozen om Gelders Geurbeleid op te stellen.

 

Planspecifiek

In Nijkerk zijn twee veevoederfabrieken aanwezig. In de bijzondere regeling van de Ner zijn de toetsingswaarden opgenomen voor veevoederfabrieken. Voor bestaande situaties moet worden uitgegaan van 1,4 ou_g/m³ en voor nieuwe situatie van 0,7 ou_g/m³. Op de volgende afbeelding zijn de cumulatieve geurcontouren van de veevoederfabrieken in Nijkerk weergegeven. 

 

Cumulatieve geurcontouren veevoederfabrieken

 

Het plangebied ligt binnen de cumulatieve geurcontour van 0,7 ou_g/m³, op circa 250 meter van de dichtstbijzijnde veevoederfabriek (Westkadijk 4). In de huidige situatie zijn er op veel kortere afstand van de fabriek ook al veel geurgevoelige objecten aanwezig die het bedrijf reeds belemmeren. Gezien dit feit zal de voorgenomen ontwikkeling geen belemmeringen opleveren voor de bedrijfsvoering van de veevoederfabrieken. Daarnaast is het, gezien de grote afstand, de verwachting dat ter plaatse van het plangebied sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat. Daar komt bij dat er in de huidige situatie (waarin ook een geurgevoelig object aanwezig is) geen klachten bekend zijn over geurhinder afkomstig van de veevoederfabrieken.

hoofdstuk 5 Verklaring van de regels

5.1 Algemeen

De planregels geven inhoud aan de, op de plankaart aangegeven, bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd kan of mag worden.

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1, inleidende regels voor het hele plangebied; 
• Hoofdstuk 2, bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3, algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden;
• Hoofdstuk 4, overgangs- en slotbepalingen.

In het tweede hoofdstuk, de bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De meeste bestemmingen bestaan uit:

1. Een bestemmingsomschrijving - de bestemmingsomschrijving is vooral van belang om vast te stellen waartoe de gronden mogen worden gebruikt.
2. Bouwregels - de bouwregels geven de bouwmogelijkheden aan. Omdat steeds is opgenomen dat alleen mag worden gebouwd ten dienste van de bestemming zijn de bouwmogelijkheden niet los te zien van de bestemmingsomschrijving.

Daarnaast is bij verscheidene bestemmingen nog het volgende opgenomen:

3. Afwijkingsmogelijkheden - de bevoegdheid om met een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde normen is gebaseerd op de mogelijkheden in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De uitvoering berust bij burgemeester en wethouders. De afwijkingsmogelijkheden maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming niet mag worden gewijzigd.
4. Gebruiksregels - In sommige bestemmingen wordt uitdrukkelijk aangegeven wat onder strijdig gebruik wordt verstaand. Desgewenst kunnen specifieke vormen van gebruik worden uitgesloten. Dit zijn gebruiksvormen, waarvan het op voorhand gewenst is aan te geven dat deze in ieder geval niet zijn toegestaan.

5.2 Specifieke verklaring van dit bestemmingsplan

In deze paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen, die in voorliggend bestemmingsplan voorkomen, van een toelichting voorzien.

 

Verkeer

Deze bestemming is toegekend aan de (delen van) wegen in het plangebied die geen verblijfsfucntie hebben.

 

Verkeer - Verblijfsgebied

Deze bestemming is, gezien het verblijfskarakter van het gebied, toegekend aan het parkeerterrein aan de achterzijde van de woningen. Middels een aanduiding op de verbeelding is aanvullend geregeld dat bijgebouwen ter plaatse van de aanduiding mogen worden opgericht.

 

Wonen

De woonpercelen krijgen in zijn geheel de bestemming Wonen. Binnen deze bestemming is het mogelijk de 8 grondgebonden woningen te realiseren, evenals de benodigde parkeervoorzieningen.

In de regels zijn aparte bepalingen opgenomen voor de toelaatbaarheid van bijgebouwen.

Bij woningen zijn, onder voorwaarden, niet-woonactiviteiten aan huis mogelijk.  

 

Waarde - Archeologie

Deze dubbelbestemming en de daarbij opgenomen aanduidingen zijn gebaseerd op het archeologiebeleid in de gemeente Nijkerk. Wat wel of niet is toegestaan wordt in de regels aangegeven. Aangegeven is in welke gevallen archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Bepalend hierbij zijn de oppervlaktes en de dieptes van de bodemingreep.

 

Waarde - Cultuurhistorie

Deze dubbelbestemming en de daarbij opgenomen aanduidingen zijn opgenomen wegens de cultuurhistorisch waardevolle ligging van het plangebied. Wat wel of niet is toegestaan wordt in de regels aangegeven. De regels geven stedenbouwkundige en architectonische kaders voor nieuwbouw.

hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verrekend is.

Planspecifiek 

Met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten, waarmee de uitvoerbaarheid van het plan geborgd is.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

 

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2.1 Overleg artikel 3.1.1 Bro

Er zijn geen belangen vanuit het waterschap en de provincie in het geding. Om die reden heeft geen formeel vooroverleg plaatsgevonden.

6.2.2 Inloopbijeenkomst

Op 12 januari 2015 heeft een inloopbijeenkomst voor omwonenden plaatsgevonden.Op deze bijeenkomst zijn omwonenden in kennis gesteld van de voorgenomen plannen en is er van gedachten gewisseld over de impact van het voorgenomen plan op de woon- en leefomgeving van omwonenden. Op basis van de uitkomsten van de bijeenkomst hebben vervolgens nadere gesprekken met omwonenden plaatsgevonden over diverse planonderdelen, is het plan verder uitgewerkt en is onderhavig bestemmingsplan opgesteld.

6.2.3 Zienswijzeprocedure

In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen.

• 1. Akoestisch onderzoek ontwikkellocatie Torenstraat-Koetsendijk, Tauw bv, R002-1227104RSA-rvb-V01-NL, 3 december 2014
• 2. Verkennend en nader bodemonderzoek en nader asbest in grond- en puinonderzoek Torenstraat 15 en 15A Nijkerk, PJ Milieu BV, Kenmerk: 1460101H / 1460102J / 1460103B, 24 februari 2015
• 3. Quickscan natuurtoets Torenstraat 15 Nijkerk, EcoGroen Advies BV, 14-370, 15 december 2014
• 4. Een Bureauonderzoek - Locaties Torenstraat en Venestraat in Nijkerk, ADC ArcheoProjecten, ADC Rapport 3808, 16 februari 2015