Callenbachstraat 11, Nijkerk

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

De eigenaar van het perceel Callenbachstraat 11 te Nijkerk is voornemens het huidige kantoor (voormalig bankgebouw) te slopen en een gebouw te realiseren dat ruimte biedt aan 10 appartementen. Deze ontwikkeling is strijdig aan het vigerende bestemmingsplan 'Nijkerk Binnenstad' (1999). De ontwikkeling naar woningbouw is wel voorzien in de door de gemeenteraad van Nijkerk vastgestelde ontwikkelingsvisie Torenstraat-Vrijheidslaan.

 

Thans is de gemeente bezig met de voorbereidingen van een nieuw bestemmingsplan voor de binnenstad. Ten behoeve van de gewenste voortgang van de beoogde ontwikkeling is het niet gewenst de ontwikkeling op te nemen in het nieuwe bestemmingsplan 'Binnenstad Nijkerk'. Voorliggend plan is opgesteld om, vooruitlopend op 'Binnenstad Nijkerk', de ontwikkeling mogelijk te maken.

 

Op 1 oktober 2013 heeft het college besloten medewerking te verlenen aan de beoogde ontwikkeling en hiertoe een bestemmingsplanherziening op te starten.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied voor de beoogde herontwikkeling is direct ten zuiden van het centrum van Nijkerk gelegen. Het plangebied is ingekaderd tussen de Frieswijkstraat aan noordzijde, de Callenbachstraat aan oostzijde, de Reynoltstraat aan zuidzijde en de woningen aan de Frieswijkstraat aan de westzijde.

 

Op de hiernavolgende afbeeldingen is de ligging op stads- en buurtniveau weergegeven.  

 

Ligging plangebied op stadsniveau

 

Ligging plangebied op buurtniveau

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan is 'Nijkerk Binnenstad'. Dit bestemmingsplan is in 1999 door de gemeenteraad van Nijkerk vastgesteld. Binnen dit bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming Kantoor. Het realiseren van een appartementencomplex is op voorhand niet mogelijk.

 

Inmiddels is een nieuw bestemmingsplan voor de binnenstad van Nijkerk in voorbereiding. Hierin wordt, in lijn met de door de gemeenteraad vastgestelde ontwikkelingsvisie Torenstraat-Vrijheidslaan, voor het plangebied een wijzigingsbevoegdheid naar woningbouw opgenomen.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid gegeven. In hoofdstuk 3 wordt de huidige situatie en het initiatief beschreven. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid van het plan, waarin onder andere de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.

2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De Structuurvisie vervangt een groot aantal verschillende beleidsnota’s op het gebied van ruimte en mobiliteit zoals de Nota Ruimte (2006), Structuurvisie Randstad 2040 en de Structuurvisie voor de snelwegomgeving (2008). Door onder andere nieuwe politieke accenten, veranderende economische omstandigheden, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen zijn de geldende beleidsnota's gedateerd.

 

De visie heeft als doel dat Nederland in 2040 concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig is. Daarbij gaat de visie uit van het ‘decentraal, tenzij...’ principe. Hiermee wordt de ruimtelijke ordening in toenemende mate neergelegd bij gemeenten en provincies. Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien:

• een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingskracht van provincies en gemeenten overstijgt;
• over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan;
• een onderwerp provincie- of landsoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.

Nederland concurrerend

Nederland heeft een goede ruimtelijke economische structuur voor een excellent vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers. Dit betekent onder andere een uitstekende internationale bereikbaarheid van stedelijke regio’s en optimale (logistieke) verbindingen van de mainports Rotterdam en Schiphol, de brainport Zuidoost Nederland en de greenports met Europa en de rest van de wereld.

 

Nederland bereikbaar

De groei van mobiliteit over de weg, spoor en vaarwegen zal worden gefaciliteerd. De ambitie is dat gebruikers beschikken over optimale ketenmobiliteit via multimodale knooppunten en door goede afstemming van infrastructuur en ruimtelijke ontwikkeling.

 

Nederland leefbaar en veilig

De woon- en werklocaties in steden en dorpen moeten aansluiten op de kwalitatieve vraag en de locaties voor transformatie en herstructurering worden zo veel mogelijk benut. Waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater heeft ruimte nodig en stelt eisen aan de stedelijke ontwikkeling. Nederland behoudt haar unieke cultuurhistorische waarden en heeft een natuurnetwerk dat de flora- en faunasoorten in stand houdt. Het aandeel duurzame energiebronnen moet toenemen.

 

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 juridisch verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent voor alle ruimtelijke plannen:

1. eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling;
2. vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt;
3. mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.

Planspecifiek

Voorliggend plan is zodanig kleinschalig dat raakvlak met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte ontbreekt. Vanuit het Besluit ruimtelijke ordening dient wel de ladder voor duurzame verstedelijking beantwoord te worden. Uit toetsing aan het kwalitatief woonprogramma (paragraaf 2.2) blijkt dat voldoende kansen en vraag bestaan voor de beoogde ontwikkeling. Het planinitiatief gaat uit van inbreiding in bestaand stedelijk gebied. Hergebruik van kantoorpanden voor woningbouw is, gelet op de gewenste uitstraling, programma en doelgroep, niet mogelijk. Door de ligging in bestaand stedelijk gebied wordt zorg gedragen voor een goede inpassing en bereikbaarheid.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Voortaan moeten gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte te verwezenlijken.

 

In het Barro wordt een aantal projecten dat van Rijksbelang is met name genoemd en exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. Het nationale belang dat het stellen van regels voor deze onderwerpen rechtvaardigt, is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

 

Op 1 oktober 2012 is een 1e aanvulling op het Barro in werking getreden. Met deze aanvulling worden in het Barro vijftien onderwerpen beschreven zoals Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Defensie, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Rijksvaarwegen en Elektriciteitsvoorziening.

 

Planspecifiek

Voorliggende ontwikkeling is niet beschreven binnen één van de vijftien onderwerpen. De beoogde ontwikkeling is derhalve niet strijdig aan het Barro.

2.2 Provinciaal beleid

 

2.2.1 Streekplan 2005

Het Streekplan Gelderland 2005 is door Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld op 29 juni 2005. Een streekplan geeft de beleidskaders aan voor de ruimtelijke ontwikkelingen in de komende 10 jaar. Dit streekplan is er op gericht de verschillende functies in regionaal verband een zodanige plek te geven dat de ruimtelijke kwaliteiten worden versterkt en er zuinig en zorgvuldig met de ruimte wordt omgegaan. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 heeft het Streekplan Gelderland 2005 de status van een structuurvisie gekregen. Dat betekent dat de inhoud van het streekplan voor de provincie de basis blijft voor haar eigen optreden in de ruimtelijke ordening.

 

De hoofddoelstelling van het Gelders ruimtelijk beleid voor de periode 2005-2015 is om de ruimtebehoefte zorgvuldig in regionaal verband te accommoderen en te bevorderen dat publieke (rijk, provincie, gemeenten, waterschappen) en private partijen de benodigde ruimte vinden, op een wijze die meervoudig ruimtegebruik stimuleert, duurzaam is en de regionale verscheidenheid versterkt, gebruik makend van de aanwezige identiteiten en ruimtelijke kenmerken. Hierbij hanteert de provincie de volgende doelen als uitwerking van de hoofddoelstelling:

1. sterke stedelijke netwerken en regionale centra bevorderen;
2. versterken van de economische kracht en de concurrentiepositie van Gelderland;
3. bevorderen van een duurzame toeristische-recreatieve sector in Gelderland met een bovengemiddelde groei;
4. de vitaliteit van het landelijk gebied en de leefbaarheid van daarin aanwezige kernen versterken;
5. de waardevolle landschappen verbeteren en de Ecologische Hoofdstructuur realiseren;
6. de watersystemen veilig en duurzaam afstemmen op de veranderende water aan- en afvoer en de benodigde waterkwaliteit;
7. een gezonde en veilige milieu(basis)kwaliteit bewerkstelligen;
8. met ruimtelijk beleid bijdragen aan de verbetering van de bereikbaarheid van en in de provincie;
9. bijdragen aan een evenwichtige regionaal gedifferentieerde ruimtelijke ontwikkeling, door de cultuurhistorische identiteiten en ruimtelijke kenmerken als inspiratiebron te hanteren in de ruimtelijke planning.

Uitsnede beleidskaart ruimtelijke structuur

 

Volgens de beleidskaart ruimtelijke structuur van het Streekplan Gelderland 2005 is het stedelijk gebied van Nijkerk een regionaal centrum. Daarnaast valt Nijkerk onder de regio Vallei. Nijkerk is met de aansluiting op de rijksweg A28 een knooppuntlocatie voor de ontwikkeling van wonen, werken en voorzieningen. Nijkerk heeft volgens het Streekplan Gelderland 2005 een regionale functie ten aanzien van werken en wonen. Eén van de hoofddoelstellingen van het ruimtelijke provinciebeleid is het bevorderen van sterke stedelijke netwerken en regionale centra. Voor de kern Nijkerk ziet de provincie nadrukkelijk een ruimtelijke relatie met Amersfoort. Verdere ondersteuning en intensivering van die relatie is wenselijk voor wat betreft het openbaar vervoer, de onderlinge afstemming van de verstedelijkingsopgave en de open groene ruimte tussen Nijkerk en Amersfoort. Tegen deze achtergrond acht de provincie voor Nijkerk een regionale functie voor wonen en werken op zijn plaats.

 

Planspecifiek

De ontwikkeling versterkt de regionale functie van wonen, zonder de regionale functie van werken te schaden. Het pand voldoet als werklocatie immers  niet meer aan de hedendaagse eisen en is, in de huidige status, derhalve niet meer als duurzame invulling te beschouwen. Door de kantoormeters in te ruilen voor woningen krijgt de planlocatie een nieuwe en duurzame economische drager.  Hiermee draagt de beoogde ontwikkeling bij aan de hoofddoelstelling van het ruimtelijke provinciebeleid om sterke stedelijke netwerken en regionale centra te bevorderen. Voorts wordt door de inbreiding het landelijke gebied open gehouden. In de waterparagraaf wordt aandacht besteed aan het watersysteem.

2.2.2 Ruimtelijke Verordening Gelderland

In december 2010 hebben Provinciale Staten van Gelderland de Ruimtelijke Verordening Gelderland (RVG) vastgesteld. Met de RVG stelt de provincie regels aan bestemmingsplannen van gemeenten. De voorschriften in de RVG zijn gebaseerd op de provinciale structuurvisie (zie § 2.2.1), streekplanuitwerkingen en –herzieningen. De verordening is slechts een juridische vertaling van dit beleid, er is geen nieuw beleid aan toegevoegd. De onderwerpen die de provincie belangrijk vindt en waarvoor regels in de verordening zijn opgenomen, zijn onder andere verstedelijking, wonen, detailhandel, waardevol open gebied en het nationaal landschap.

 

Van belang is dat bestemmingsplannen waarbij een provinciaal belang in het geding is, dit provinciaal belang niet in strijd is met de voorziene ruimtelijke ontwikkeling.

 

Planspecifiek

Voor de beoogde ontwikkeling zijn artikel 2 en artikel 3 van de RVG van belang. Artikel 2 stelt voorwaarden voor verstedelijking. Er wordt voldaan aan de voorwaarde dat ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied dienen plaats te vinden. Artikel 3 stelt dat de beoogde ontwikkeling tevens moet voldoen aan het provinciale kwalitatieve woonprogramma (KWP). In § 2.2.4 (toelichting paragraaf 2.2.4) zal worden gemotiveerd dat hier aan wordt voldaan. In het kader van dit bestemmingsplan valt daarmee op te merken dat de ontwikkeling waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft niet in strijd is met een provinciaal belang, waardoor ook de RVG niet in het geding is.

2.2.3 Ontwerp omgevingsvisie

De Gelderse omgevingsvisie is een integrale visie, niet alleen op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar ook voor waterkwaliteit en veiligheid, bereikbaarheid, economische ontwikkeling, natuur en milieu, inclusief de sociale gevolgen daarvan. De omgevingsvisie is de vervanger van het streekplan en enkele andere structuurvisies.

Om flexibeler in te spelen op de veranderende behoeften en de regionale verschillen is de omgevingsvisie via cocreatie tot stand gekomen. Bestuurlijke en maatschappelijke organisaties en inwoners van Gelderland hebben van februari 2012 tot en met april 2013 hun visie gegeven op de opgaven waar Gelderland op uiteenlopende terreinen voor staat.

 

Tot juli 2013 heeft het ontwerp van de visie ter inzage gelegen. In november 2013 worden de zienswijzen beantwoord in een commentaarnota. Provinciale Staten stellen de omgevingsvisie, samen met een omgevingsverordening, eind 2013 vast. De visie kent drie hoofdthema’s. 

• Dynamisch duidt op economische structuurversterking, duurzaamheid, innovatie en bereikbaarheid.
• Mooi verwijst onder meer naar de opgaven op terrein van natuur, landschap, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit.
• Divers duidt op de regionale diversiteit en de andere wijze van werken.

In de op handen zijnde omgevingsvisie wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Kwalitatief goede afwegingen bij keuzes voor nieuwbouw en prioritering bij overcapaciteit in landelijk en stedelijk gebied zijn belangrijk. De provincie wil en durft te variëren in het maken van de goede keuzes. Soms is een toevoeging aan het landelijk gebied een plus die gewenst is. Dit kan zijn op het gebied van kleinschalig wonen, werken, vrijetijdseconomie, mobiliteit etc. Het uitgangspunt is wel dat grote ontwikkelingen in of dichtbij stedelijke gebieden plaatsvinden. De ladder kent zes treden:

1. Voorziet de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling (= initiatief) in een actuele lokale of regionale behoefte en hoe verhoudt het initiatief zich met beleidskaders en -programma's?
2. Kan de aangetoonde behoefte in redelijkheid binnen bestaand stedelijk gebied worden opgevangen door hergebruik dan wel transformatie van gebouwen?
3. Zo niet, kan de behoefte dan worden opgevangen door benutten van beschikbare gronden binnen het stedelijk gebied, rekening houdend met o.a. stedenbouwkundige, ecologische en sociaal-culturele kwaliteiten?
4. Zo niet, kan de behoefte dan worden opgevangen door hergebruik of transformatie van gebouwen buiten het stedelijk gebied en zijn deze locaties passend ontsloten? Houd rekening met de ter plekke geldende gebiedskwaliteiten.
5. Zo niet, kunnen passend ontsloten nieuwbouwlocaties die aansluiten op het stedelijk gebied in de behoefte voorzien? Houd rekening met de ter plekke geldende gebiedskwaliteiten.
6. Zo niet, kunnen passend ontsloten nieuwbouwlocaties die niet aansluiten op het stedelijk gebied in de behoefte voorzien? Houd rekening met de ter plekke geldende gebiedskwaliteiten.

Planspecifiek

Voorliggend project betreft een stedelijk inbreidingsproject. De binnenstedelijke ligging van de planlocatie is in lijn met het gestelde in de op handen zijnde omgevingsvisie. De Gelderse ladder voor duurzame verstedelijking kan als volgt worden beantwoord:

1. Conform de provinciale woonvisie voorziet de ontwikkeling in een grote en actuele lokale en regionale behoefte. Zeer recent is de nieuwe gemeentelijke woonvisie vastgesteld. Zowel deze visie als de provinciale woonvisie geven inzicht in de actuele behoefte. Gelijk als in de provinciale woonvisie wordt in de gemeentelijke woonvisie de behoefte voor levensloopbestendige woningen gesignaleerd. Voorts blijkt een overschot aan goedkope appartementen en een tekort aan duurdere appartementen. Voorliggende ontwikkeling gaat uit van duurdere levensloopbestendige appartementen. Daarmee past de ontwikkeling bij de actuele behoefte. Blijkens de voorliggende toelichting is het planinitiatief passend binnen de geldende beleidskaders.
2. De aangetoonde behoefte wordt binnen stedelijk gebied opgevangen. In redelijkheid kan het bestaande kantoorgebouw niet worden hergebruikt. Mogelijk hergebruik is niet doelmatig en leidt niet tot het gewenste programma. Gelet op de beperkte hergebruikmogelijkheden van het pand is het niet wenselijk het pand te sparen en het beoogde programma elders in het stedelijk gebied van Nijkerk te realiseren. Dit wordt tevens bemoeilijkt door het ontbreken van geschikte grondposities elders.
3. Het is mogelijk de behoefte op te vangen op de planlocatie. In de voorliggende toelichting wordt in voldoende mate onderbouwd dat rekening is gehouden o.a. stedenbouwkundige, ecologische en sociaal-culturele kwaliteiten.

Bovenstaand is de Gelderse ladder beantwoord en vormt de omgevingsvisie geen belemmering bij de beoogde ontwikkeling.

2.2.4 Woonvisie Gelderland

Om ontwikkelingen op de regionale woningmarkt inzichtelijk te maken, heeft de provincie de ‘Woonvisie Gelderland’ opgesteld. Deze woonvisie bestaat uit drie delen. Het eerste deel (deel a: Woonbeleid met kwaliteit) omvat algemene beleidsvoornemens om te komen tot een woonbeleid met kwaliteit. Het tweede deel, deel b getiteld ‘Anders wonen in de regio’, is een toespitsing van het algemene deel van de woonvisie op regionaal niveau. Deel c is een regionaal afsprakenpakket over de ambities en opgave op het gebied van wonen en is vastgelegd in het Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (KWP3). Het KWP is in formele zin een streekplanuitwerking.

 

Deel a: Woonbeleid met kwaliteit

De provincie Gelderland hanteert het uitgangspunt ‘De juiste woning op de juiste plaats en op de juiste tijd’. Het betekent dat niet alleen het aantal woningen dat in een gemeente wordt gebouwd van belang is. Belangrijker is het in welke kern er wanneer welk soort woning gebouwd wordt. Dit moet aansluiten op de behoefte van vooral de eigen inwoners van de gemeente. Veel inwoners willen in hun eigen kern blijven wonen. Niet alleen wordt aandacht geschonken aan nieuwbouw maar ook aan doorstroming, aanpassing en renovatie van woningen. De leefbaarheid in de kernen vormt een belangrijk aandachtspunt.

 

Deel b: Anders wonen in de regio

Naast het algemene woonbeleid, zoals hierboven verwoord, wordt in de Woonvisie Gelderland ook gekeken naar het regionale woonbeleid. De provincie Gelderland is hierbij verdeeld in 6 regio’s. Het plangebied valt onder de regio de Vallei. Voor regio de Vallei gelden onder meer de volgende belangrijke beleidsopgaven:

• de bouwproductie op korte termijn verhogen;
• met het oog op de starters beduidend minder woningen in het dure segment en beduidend meer woningen in het goedkope segment bouwen.
• veel levensloopbestendige of direct voor ouderen geschikte woningen bouwen.
• locaties in of nabij voorzieningencentra bij voorkeur bestemmen voor woningen,  geschikt voor ouderen;
• grootschalige functieveranderingslocaties (transformatie van werken naar wonen) en andere vrijkomende locaties nabij stedelijke centra zo veel mogelijk benutten of  verdichten om het aanbod aan centrum(stedelijk) wonen te vergroten;
• meer verscheidenheid in woningtypen creëren, mede met behulp van particulier opdrachtgeverschap.

Deel c: Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019

Voor het kwalitatief woonprogramma (KWP) is uitgangspunt dat in de periode 2010 tot 2020 in totaal circa 69.000 woningen netto aan de voorraad in Gelderland worden toegevoegd. Voor de regio de Vallei is dit nader uitgewerkt in een referentiekader. Het referentiekader geeft het beeld van de regionale kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte, voordat er sprake was van een recessie in de woningmarkt. Deze ontwikkeling zal naar verwachting het beeld wijzigen richting meer vraag naar huurwoningen en het betaalbare segment, en minder vraag naar de duurdere segmenten. Het referentiekader gaat in op onder andere:

1. de verhouding huur - koop. Het is gewenst een aanzienlijk deel (37%) van de nieuw te bouwen woningen in de huursector te ontwikkelen;
2. betaalbare woningen. De opgave is om in gezamenlijkheid te werken aan een ‘goedkoper’ programma door projecten om te buigen. Het referentiekader geeft aan dat bijna de helft (46%) van de nieuw te bouwen woningen in het betaalbare segment (dat zijn de goedkope huur, betaalbare huur en goedkope koop) gerealiseerd zouden moeten worden;
3. nultredenwoningen. Het referentiekader geeft een erg grote vraag naar nultredenwoningen (162%). Het valt te verwachten dat deze vraag (lees: het tekort) de komende decennia als gevolg van de vergrijzing nog meer toeneemt.

Monitoring beleid Regio de Vallei

Uit de meest recente monitoring van het woonbeleid (2012) blijkt dat de groei van de woningvoorraad in de regio lager is dan de gemiddelde jaarlijkse opgave. Gelet op de recessie en de crisis op de woningmarkt is het achterblijven verklaarbaar en verdedigbaar. De resultaten op het gebied van de verhouding huur- en betaalbare woningen zijn in 2012 ronduit goed. Dat wil zeggen dat meer huur- en betaalbare woningen zijn gerealiseerd dan afgesproken. Mede vanwege de recessie is de vraag naar deze woningen momenteel extra hoog. Het aandeel nultredenwoningen in de netto groei van de woningvoorraad is in 2011 sterk gestegen ten opzichte van 2010. Gezien de relatief hoge vraag is het aandeel van 12% nultredenwoningen in alle bouwplannen voor de komende jaren echter zorgwekkend laag.

 

Planspecifiek
Voorliggend plan voorziet in de toevoeging van 10 levensloopbestendige woningen (nultredenwoningen). Daarmee voorziet het plan in een actuele behoefte en is de ontwikkeling passend binnen de provinciale woonvisie.

2.2.5 Waterplan Gelderland

Het Waterplan Gelderland is de opvolger van het derde Waterhuishoudingsplan (WHP3). Het beleid uit WHP3 wordt grotendeels voortgezet. Het Waterplan Gelderland is tegelijk opgesteld met de water(beheer)plannen van het Rijk en de waterschappen. In onderlinge samenwerking zijn de plannen zo goed mogelijk op elkaar afgestemd. In het plan staan de doelen voor het waterbeheer, de maatregelen die daarvoor nodig zijn en wie ze gaat uitvoeren. Voor oppervlaktewaterkwaliteit, hoogwaterbescherming, regionale wateroverlast, watertekort en waterbodems gelden provinciebrede doelen. Voor de realisatie van bepaalde waterdoelen zijn ruimtelijke maatregelen nodig. Hiervoor krijgt het Waterplan Gelderland op basis van de nieuwe Waterwet de status van structuurvisie. In het Waterplan Gelderland is beschreven welke instrumenten uit de Wet ruimtelijke ordening de provincie wil inzetten.

Planspecifiek

Voor dit plan is een waterparagraaf opgenomen in paragraaf 4.3. Hierin is opgenomen welke waterhuishoudkundige thema's relevant zijn voor het plangebied en op welke manier daarmee wordt om gegaan.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Structuurvisie Nijkerk / Hoevelaken 2030

Op 30 juni 2011 heeft de gemeenteraad van Nijkerk de Structuurvisie Nijkerk / Hoevelaken 2030 vastgesteld. In deze structuurvisie geeft de gemeente haar ambities voor de toekomst weer. Deze visie gaat uit van de bestaande kracht van de kernen Nijkerk, Nijkerkerveen en Hoevelaken onder de noemer 'Ontwikkelen, koesteren, verwelkomen'.

 

De belangrijkste pijler van de structuurvisie is de keuze voor drie herkenbare en door het landschap met elkaar verbonden woonplaatsen met elk hun eigen cultuur en samenleving. Ten aanzien van wonen stelt de structuurvisie dat moet worden ingezet op een realistisch bouwprogramma met onderscheidende kwaliteit. In dit kader moet worden ingespeeld op de kwalitatieve wensen van de eigen inwoners en vestigers. Inbreiding gaat daarnaast voor uitbreiding waarbij transformatie kansen biedt voor wonen in combinatie met andere functies als voorzieningen, detailhandel en cultuurhistorie. Voorzieningen en detailhandel moeten vooral bereikbaar zijn en dienen ter versterking van de kernen en de identiteit. Binnen deze ambitie past het realiseren van woonservicezones, voorzieningen voor ouderen, multifunctionele accommodaties, brede scholen en het tegengaan van spreiding van detailhandel.

 

Op het gebied van verkeer en vervoer wordt het behoud van de bereikbaarheid van de drie kernen nagestreefd. Zowel voor het doorgaande als het bestemmingsverkeer moeten meer logische routes gemaakt worden. In kwetsbare gebieden en waardevolle landschappen zullen maatregelen moeten worden getroffen om verkeer te ontmoedigen. 

 

Integrale toekomstvisiekaart

 

Planspecifiek

Vanuit het aspect economie wordt gesignaleerd dat de kantorenmarkt transformeert naar een vervangingsmarkt. Het huidige kantoor kan niet meer concurreren met nieuwe kantoren. Gelet op de eigenschappen van een vervangingsmarkt is het gebouw niet meer geschikt voor kantoren. Het plangebied is gelegen binnen het kerngebied van Nijkerk. Dit gebied kenmerkt zich door de stadse identiteit. Bij nieuwe ontwikkelingen zal deze identiteit leidinggevend moeten zijn. Met het voorgestelde ontwerp wordt deze identiteit opgezocht. De structuurvisie spreekt verder de voorkeur uit voor inbreidingslocaties. Daarmee is de ontwikkeling passend binnen de gemeentelijke visie.

2.3.2 Ontwikkelingsvisie Torenstraat-Vrijheidslaan

Op 30 juni 2011 is de Binnenstadsvisie Nijkerk vastgesteld. De Binnenstadsvisie heeft betrekking op het gehele centrum van Nijkerk en ambieert de ruimtelijke en functionele omgevingskwaliteit van de binnenstad te verhogen. Binnen deze visie is een aantal sleutelprojecten benoemd, dat essentieel is om de beoogde kwaliteitsverbetering van de binnenstad waar te maken. Twee van deze sleutelprojecten hebben betrekking op de Torenstraat en de Vrijheidslaan, namelijk het ‘Weren van niet-bestemmingsverkeer van Torenstraat en Vrijheidslaan’ en het ‘Masterplan Torenstraat/Vrijheidslaan’.

 

Om invulling te geven aan deze twee sleutelprojecten is de Ontwikkelingsvisie Torenstraat-Vrijheidslaan opgesteld. De visie toont het gewenst toekomstbeeld van de wegen Torenstraat en Vrijheidslaan met aanliggende gebieden. Voor de herontwikkeling van de gebieden langs de beide wegen geeft de visie regels- en richtlijnen die het sturings- en toetsingskader vormen. Voor de openbare ruimte voorziet het in een inrichtingsschets voor de Torenstraat en de Vrijheidslaan. Dit schetsontwerp dient als vertrekpunt bij nadere concretisering en uitwerking.

 

Planspecifiek

Hoewel de planlocatie buiten het gebied valt wat is meegenomen in de Binnenstadsvisie is het gebied wel meegenomen binnen de ontwikkelingsvisie. In deze ontwikkelingsvisie wordt voor het gebied een invulling met woningbouw voorzien. Hoewel, in gedeeltelijke afwijking van de visie, niet voorzien wordt in vrijstaande of geschakelde woningen in het gebied wordt met het voorgestelde appartementengebouw wel voorzien in een groot deel van de in de ontwikkelingsvisie meegegeven ontwerpuitgangspunten. Zo zal de hoogte van het gebouw op de hoek Callenbachstraat-Frieswijkstraat bepaald worden door drie lagen en een kap en zal de bebouwing in de richting van de Reynoltstraat en Frieswijkstraat aflopen naar twee lagen en een kap. De voorgestelde tien appartementen worden gerealiseerd in een drietal als zelfstandige elementen te herkennen delen van het gebouw, wat ervoor zorgt dat het gebouw geen massieve uitstraling krijgt. De gebouwen zullen ten opzichte van elkaar licht verspringen, wat ervoor zorgt dat de bebouwing een speels karakter krijgt. Door de bebouwing qua hoogte op te laten lopen vanaf de Frieswijkstraat en Callenbachstraat naar de aanwezige rotonde op de kruising zal het gebouw vanuit deze straten een poortfunctie naar de binnenstad krijgen. Deze poortfunctie wordt in de ontwikkelingsvisie als wenselijk beschreven.

2.3.3 Notitie niet woonactiviteiten aan huis

Doel van de 'Notitie niet woonactiviteiten aan huis' is om heldere en duidelijke regels te krijgen voor mensen die een klein deel van hun huis of bijgebouw willen inrichten en gebruiken om van daaruit niet-woonactiviteiten te ontplooien. Onder niet woonactiviteiten wordt verstaan alle beroeps- en bedrijfsactiviteiten in een woning of een bijbehorend bouwwerk, die passen in categorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, dan wel daarmee gelijk te stellen zijn, gelet op de aard van die activiteiten en de invloed ervan op de omgeving. Er zijn regels geformuleerd die duidelijk maken onder welke voorwaarden voor niet-woonactiviteiten aan huis een omgevingsvergunning kan worden verkregen.

 

Planspecifiek

De notitie is verwerkt in de regelgeving van het voorliggende bestemmingsplan.

3 Het initiatief

3.1 Huidige situatie

De huidige invulling van het plangebied bestaat uit een voormalig bankgebouw. Dit kantoor staat thans enige tijd leeg. Aan de zijde van de Reynoltstraat is een parkeervoorziening ten behoeve van het voormalige bankgebouw aanwezig. Hiernavolgende afbeeldingen geven een impressie van de huidige invulling.

 

Plangebied vanaf rotonde Callenbachstraat - Frieswijkstraat

 

Plangebied vanaf Reynoltstraat

3.2 Toekomstige situatie

Met de realisatie van tien hoogwaardige koopappartementen in het dure segment krijgt het perceel een ruimtelijke en functionele impuls. Het appartementengebouw krijgt een representatieve uitstraling naar zowel de Callenbachstraat als de Frieswijkstraat en aan de achterzijde van het beoogde gebouw een aantrekkelijk verblijfsklimaat in de vorm van een 'binnentuin'.

 

Parkeren wordt voor het overgrote deel verdiept opgelost, hierdoor kan het gebouw in een groene setting gerealiseerd worden. Een deel van de gemeenschappelijke tuin zal ingericht worden ten behoeve van bezoekersparkeren. Via deze tuin worden de verdiepte parkeerplaatsen bereikt. Alle parkeerplaatsen worden ontsloten via de Reynoltstraat. Hiernavolgende afbeeldingen geven een impressie van het bouwplan.   

 

Zicht vanuit stadspark (impressie op basis van voorlopig ontwerp)

 

Vogelvlucht impressie (op basis van voorlopig ontwerp)

 

Plattegrond beoogde ontwikkeling (op basis van voorlopig ontwerp) 

4 Randvoorwaarden

 

4.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

1. het plan of besluit is direct m.e.r.-plichtig;
2. het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
3. het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
4. de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.-(beoordelings)plicht.

Planspecifiek

Voorliggend initiatief omvat een inbreiding van een bestaand stedelijk gebied met 10 woningen. Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van voorliggend bestemmingsplan valt onder mogelijkheid c. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (namelijk de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2000 of meer woningen. Omdat het slechts om 10 woningen gaat (nog geen 1% van de drempelwaarde) kan worden volstaan met de reguliere onderzoeken naar de haalbaarheid in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

  

4.2 Milieu

4.2.1 Bodem

In het kader van een bestemmingsplan moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

 

Bij herinrichtingssituaties is doorgaans een bodemonderzoek noodzakelijk in het kader van de Woningwet. Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

 

Wanneer onderzoek noodzakelijk is wordt in eerste instantie volstaan met een historisch vooronderzoek. Wanneer uit het vooronderzoek blijkt dat op grond van de resultaten een verontreiniging te verwachten is, dient een verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

 

De kwaliteit van verontreinigde bodem moet ten behoeve van de realisatie van een nieuwe bestemming voldoen aan de doelstellingen uit de Beleidsvernieuwing Bodemsanering (BEVER). Uitgangspunt is dat functioneel wordt omgegaan met eventueel aanwezige verontreinigingen. Tevens introduceerde de commissie Welschen in het begin van de jaren negentig het begrip "actief bodembeheer". Het doel hiervan is om op verstandige, doelmatige wijze om te gaan met de structurele aanwezigheid van bodemverontreiniging.

 

Planspecifiek

Gelet op de voorgenomen functiewijziging is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage). In het uitgevoerde bodemonderzoek is door middel van de bemonstering en analyse van grond en grondwater de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie vastgesteld. Van de bodemkwaliteit op de onderzoekslocatie is het volgende beeld verkregen:

• zintuiglijk zijn er geen verontreinigingen waargenomen;
• zintuiglijk zijn geen asbestverdachte materialen waargenomen;
• analytisch zijn in de bovengrond geen verhoogde gehalten geconstateerd;
• analytisch zijn in de ondergrond geen verhoogde gehalten geconstateerd;
• analytisch zijn in het grondwater licht verhoogde gehalten aan barium en kwik geconstateerd.

Daarmee verzet de bodemkwaliteit zich niet tegen het beoogde gebruik.

4.2.2 Luchtkwaliteit

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

 

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

 

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

 

Besluit gevoelige bestemmingen

Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.

Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt.

 

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:

• scholen;
• kinderdagverblijven;
• verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.

Het gaat niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten.

 

In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.

 

Planspecifiek

Voorliggende ontwikkeling voorziet niet in de toevoeging van een gevoelige bestemming. Zoals blijkt uit paragraaf 4.4.1. zal het aantal verkeersbewegingen in de toekomstige situatie circa 70 bedragen. Daarmee is sprake van een klein project wat 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide. Nadere toetsing is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering bij voorliggend bestemmingsplan.

4.2.3 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen, ligplaatsen voor woonschepen);
• andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

 

Planspecifiek

De nabijgelegen Callenbachstraat en Frieswijkstraat zijn 50 km per uur wegen. Omdat het plangebied binnen de zonering van deze wegen is gesitueerd is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. In dit akoestisch onderzoek is ook aandacht besteed aan de omliggende 30 km per uur wegen. Het akoestisch onderzoek is opgenomen in de bijlage en concludeert het hiernavolgende.

 

De geluidsbelasting op de beoogde appartementen bedraagt ten gevolge van het verkeer op de: 

• Callenbachstraat (gedeelte 50 km per uur) 52 tot 59 dB. Dit is hoger dan de voorkeurswaarde van 48 dB, maar lager dan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 63 dB. De voorkeursgrenswaarde wordt bij alle tien de appartementen overschreden.
• Frieswijkstraat (gedeelte 50 km per uur) 36 tot 60 dB. Dit is hoger dan de voorkeurswaarde van 48 dB, maar lager dan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 63 dB. De voorkeursgrenswaarde wordt bij vijf van de tien de appartementen overschreden.
• Niet gezoneerde wegen (Reynoltstraat & 30 km per uur gedeelten van Callenbachstraat en Frieswijkstraat) maximaal 51 dB. Dit is hoger dan de voorkeurswaarde van 48 DB, maar ruim lager dan de ten hoogst toelaatbare geluidbelasting zoals deze geldt voor gezoneerde wegen. Op basis hiervan wordt gesteld dat de geluidsbelasting ten gevolge van deze 30 km/uur-wegen aanvaardbaar is.

Voor de 50 km per uur wegen geldt dat gezien de situatie en de berekende waarden binnen het bouwplan geen reële maatregelen mogelijk zijn om de geluidsbelasting op de nieuwe appartementen te reduceren tot maximaal 48 dB (voorkeurswaarde). Omdat onder meer de appartementen een geluidluwe achtergevel hebben en de buitenruimte is gelegen aan deze achtergevel  kunnen de woningen, middels het vaststellen van hogere waarden, variërend van 52 tot maximaal 60 dB, gerealiseerd worden. Het Besluit hogere waarde wordt tegelijkertijd met het voorliggende bestemmingsplan ter inzage gelegd.

4.2.4 Bedrijven en milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

 

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

 

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

 

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

Het plangebied is gesitueerd aan de rand van een woongebied. De bedrijvigheid in de directe omgeving bestaat voornamelijk uit maatschappelijke functies (verzorgingscomplex en bibliotheek). In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' kennen deze functies een richtafstand van 10 meter in rustig gebied. Het plangebied is op circa 45 meter gesitueerd van het maatschappelijke complex.  Deze functies zijn passend binnen een woongebied en zullen, mede gelet op de genoemde afstand, een goed woon- en leefklimaat ter hoogte van het plangebied niet in de weg staan.

 

Verder is aan de overzijde van de Callenbachstraat detailhandel gesitueerd. Detailhandel kent eveneens een richtafstand van 10 meter (rustig gebied). Gelet op de afstand van circa 50 meter tussen het plangebied en de detailhandel is een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd.

 

De afstanden zijn zodanig groot dat de bedrijven (bibliotheek, verzorgingscomplex en detailhandel) niet beperkt worden in de bedrijfsvoering. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.2.5 Externe veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

 

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

 

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico (voorheen individueel risico) wordt uitgedrukt in een contour van 10^-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10^-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10^-5 contour.

 

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt niet in contouren vertaald, maar wordt weergegeven in een grafiek. In de grafiek wordt de groepsgrootte van aantallen slachtoffers (x-as) uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval (y-as). Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

 

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er verschillende ontwikkelingen gaande. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen en wordt er gewerkt aan een Structuurvisie buisleidingen. Deze Structuurvisie wordt de opvolger van het Structuurschema Buisleidingen uit 1985 en bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het PR in acht te nemen en het GR te verantwoorden. Het Bevb vervangt hiermee de circulaires Zonering langs hogedruk aardgasleidingen (1984) en Zonering langs transportleidingen voor brandbare vloeistoffen (1991).

 

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen staat beschreven in de nota Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs). In de circulaire Rnvgs is dit beleid nader uitgewerkt. In de nota en circulaire Rnvgs staan normen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen via weg, water en spoor. Deze normen hebben echter geen wettelijke status.

 

Het voornemen van het kabinet is een aantal categorieën van routes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en bijbehorende plafonds aan te wijzen. Dit moet leiden tot een basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Dit Basisnet geeft de relatie aan tussen de ruimtelijke ordening en de vervoersrisico’s. Zo wordt beschreven welke ruimtelijke ontwikkelingen wel en niet zijn toegestaan in een gebied tot 200 meter vanaf de infrastructuur. Om het Basisnet wettelijke grondslag te geven zal bestaande wetgeving aangepast en nieuwe wetgeving ontwikkeld moeten worden. Derhalve wordt een nieuwe Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) opgesteld om de regels voor de ruimtelijke ordening van het Basisnet vast te leggen: het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev). Vanuit het Btev moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) opgenomen worden en moet een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

 

Het Btev zal binnenkort behandeld worden. Vooruitlopend daarop zijn de Basisnetten Weg en Water al als bijlage bij de circulaire Rnvgs opgenomen.

 

Planspecifiek

De hierna getoonde provinciale risicokaart laat enkele risico's in de omgeving van het plangebied zien. Het betreft een gasleiding op circa 350 meter afstand en een LPG tankstation op circa 650 meter.

 

Uitsnede provinciale risicokaart (plangebied in zwart kader)

  

Gelet op de afstanden is het plangebied buiten de plaatsgebonden risicocontour gelegen. Voor het groepsrisico dient binnen een afstand van 150 meter rond het tankstation een verantwoording opgesteld te worden. Het plangebied is tevens buiten het invloedsgebied van de gasleiding gelegen. Daarmee behoeft geen verdere verantwoording opgesteld te worden en vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Water

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

4.3.1 Generiek beleid

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21^e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

 

Waterbeleid voor de 21^e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21^ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21^ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt.

 

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. 

 

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer.

4.3.2 Beleid Waterschap Vallei en Veluwe

Het waterschap Vallei en Eem en het waterschap Veluwe zijn op 1 januari 2013 samengegaan onder de naam Waterschap Vallei en Veluwe. Het bestaande beleid blijft gehandhaafd.

 

Waterbeheersplan Waterschap Vallei en Eem 2010-2015

De Waterwet (2009) verplicht het waterschap om een waterbeheerplan op te stellen. Het waterbeheersplan 2010-2015 is op 17 september 2009 door het Algemeen Bestuur vastgesteld. Het behandelt drie programma's van het waterschap in één plan, te weten: 

1. Het programma veilige dijken.
2. Het programma voldoende en schoonwater.
3. Het programma Zuivering afvalwater.

Notitie Normerings en Uitgangspunten voor stedelijk gebied

Middels de notitie Normerings en Uitgangspunten voor stedelijk gebied (versie februari 2008) schept het waterschap duidelijkheid over de rol van water bij ontwikkelingen in stedelijk gebied. Bij het opstellen van een bestemmings- of ander ruimtelijk plan dient voldoende rekening gehouden te worden met de benodigde hoeveelheid waterberging. Afhankelijk van de percentages verhard oppervlak, type gebied, type rioolstelsel, maaiveldhoogten en optredende grond- en oppervlaktewaterstanden is doorgaans een percentage oppervlaktewater benodigd dat varieert tussen 8 en 10% van het totaal oppervlak van de ontwikkeling. De notitie stelt verder eisen aan oeverinrichtingen, ontwateringsnormen, stroomsnelheden en rioleringsystemen en bijvoorbeeld peilstijgingen.

4.3.3 Watertoets

De ‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. 

 

Planspecifiek

In de huidige situatie is van het totale plangebied (circa 3.800 m²) circa 2.750 m² verhard. In de beoogde situatie wordt een aanzienlijk deel van de verharding weggehaald. Daarmee komt het totale verharde oppervlakte op 2.250 m². Door de afname van verharding is ter plaatse een betere infiltratie van neerslag mogelijk. Deze betere infiltratie versterkt de werking van het watersysteem.

 

Bij de verdere uitwerking van het woningbouwplan zal rekening worden gehouden met het zo optimaal mogelijk afkoppelen van verharde oppervlakken van het vuilwaterriool. Hierbij wordt aangetakt op de bestaande riolering. Om watervoorzieningen binnen het plangebied mogelijk te maken is er in de regels bij dit bestemmingsplan voorzien dat waterhuishoudkundige voorzieningen kunnen worden getroffen.  

 

Bij de bouwwerkzaamheden zal overigens geen gebruik worden gemaakt van uitlogende materialen, zoals koper zink en lood. Door het benutten van dit soort materialen zal het afstromend regenwater van daken e.d. verontreinigd raken. Gecoate zink of een ander niet uitloogbaar materiaal kan wel worden gebruikt.

4.4 Verkeer en parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuwe project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.

4.4.1 Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.

  

Planspecifiek

In de beoogde situatie worden 10 appartementen gerealiseerd. Elk appartement kent een verkeersgeneratie van circa 7 motorvoertuigbewegingen. De totale verkeersgeneratie in de beoogde situatie bedraagt daarmee 70 motorvoertuigbewegingen. De ontsluiting loopt via de Reynoltstaat richting Callenbachstraat. Dit aantal verkeersbewegingen zal zowel op de Reynoltstaat als de Callenbachstraat niet tot nieuwe knelpunten leiden.

4.4.2 Parkeren

Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeernormen. Momenteel is de juridische verankering van parkeernormen geregeld door een verwijzing vanuit de bouwverordening, artikel 2.5.30. In dit artikel staat dat bij een bouwplan “in voldoende mate” parkeerruimte aanwezig dient te zijn. Om te bepalen wat benodigd is, heeft de gemeente Nijkerk in 2010 de 'Nota Parkeernormen' vastgesteld.

    

Planspecifiek

Conform de Nota Parkeernormen dient minimaal 1,5 parkeerplaats per appartement gerealiseerd te worden. Het plan voorziet in een parkeergarage waarin 21 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Daarnaast zal op maaiveldniveau een parkeervoorziening van 9 parkeerplaatsen voor bezoekers worden gerealiseerd. Daarmee wordt ruim voorzien in de benodigde parkeercapaciteit.

 

In de regels van het voorliggende bestemmingsplan is een verplichting opgenomen om te voldoen aan de gemeentelijke Nota.

4.5 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen moet rekening worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

4.5.1 Gebiedsbescherming

De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:

• Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
• beschermde Natuurmonumenten;
• wetlands.

Naast deze drie soorten gebieden is de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. De EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvat bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang: 

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Planspecifiek

Het plangebied is niet in een beschermd gebied gelegen. Ook ligt het plangebied niet binnen de invloedssfeer van dergelijke gebieden. Het aspect ecologie - gebiedsbescherming is derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.5.2 Soortenbescherming

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van LNV (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

 

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

 

Planspecifiek

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. In deze quickscan (bijlage) wordt geconcludeerd dat als gevolg van de ontwikkeling, effecten zijn te verwachten op niet jaarrond beschermde broedvogels en vleermuizen. Middels het verwijderen van de nesten buiten het broedseizoen worden ten aanzien van de broedvogels voldaan aan het gestelde in de flora- en faunawet. Voor de vleermuizen dient nader onderzoek aan te tonen in hoeverre het plangebied wordt gebruikt als verblijfplaats. Dit onderzoek zal na afronding van de bestemmingsplanprocedure maar voor de start van de werkzaamheden uitgevoerd worden.

4.6 Archeologie, cultuurhistorie en monumenten

4.6.1 Algemeen

Achtereenvolgens zal in deze paragraaf aandacht geschonken worden aan de archeologie, de cultuurhistorie en de monumenten. Dit alles resulteert in een opsomming van aanwezige cultuurhistorische waarden in het gebied en de wijze, waarop deze waarden beschermd kunnen worden.

 

4.6.2 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet en de Wet op Archeologie en Monumentenzorg. Op basis van deze wetten zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.

 

Planspecifiek

De gemeente Nijkerk heeft onderzoek gedaan naar de mogelijke archeologische waarden in haar gemeente. Middels een beleidskaart zijn de conclusies van dit onderzoek, de verwachtingswaarden, kenbaar gemaakt. Deze verwachtingswaarden zijn verwerkt in het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan 'Binnenstad Nijkerk' als archeologische verwachtingswaarde 2 en 10.

 

In verband met deze waarden is een archeologische bureauonderzoek en booronderzoek (bijlage) uitgevoerd. In dit onderzoek wordt gesteld dat alleen nog beekgerelateerde structuren uit de Nieuwe tijd worden verwacht. De kans hierop wordt laag geacht. Bovendien zal de nieuwbouw grotendeels gerealiseerd worden ter plaatse van de diepe bodemverstoringen. Ter plaatse van de overige ingrepen die gepaard gaan met de nieuwbouw, zoals de aanleg van een tuin en parkeerterrein, wordt verwacht dat de bodemingrepen niet dieper reiken dan de recente ophogingslagen en de top van het 20e-eeuwse dempingspakket. Op grond van de deels verstoorde bodemopbouw en de jonge datering van het dempingspakket in de overige delen van het plangebied, wordt adviseert om, ten aanzien van de geplande bodemingrepen, in het kader van de Archeologische Monumentenzorg (AMZ) geen vervolgonderzoek te laten plaatsvinden. Het bevoegd gezag heeft dit advies in haar selectiebesluit (zie bijlage) overgenomen. Daarmee vormt het aspect archeologie geen belemmering bij voorliggende ontwikkeling.  

4.6.3 Cultuurhistorie

Het cultuurhistorisch erfgoed van Nederland bestaat uit monumentale panden, historische zichtlijnen, kenmerkende landschappen en waardevolle lijn- en/of vlakelementen. Het cultuurhistorisch erfgoed geeft een beeld van de geschiedenis van het landschap. Daarom is bescherming van deze elementen van belang.  

 

Door de wijziging in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, artikel 3.1.6) per 1 januari 2012 dienen cultuurhistorische waarden te worden meegewogen bij ruimtelijke plannen. Dat betekent dat gemeenten een analyse moeten verrichten van de cultuurhistorische waarden. In het bestemmingsplan 'Binnenstad Nijkerk' is een uitgebreide analyse van onder meer het plangebied opgenomen.

 

Planspecifiek 

Het adres Callenbachstraat 11 bevindt zich aan de rand van het oude stadscentrum van Nijkerk. Het gebied werd vóór de aanleg van de Frieswijkstraat en de Torenstraat/Callenbachstraat gebruikt als weidegronden. In 1832 waren de gronden in gebruik als tabaks- en aardappelland (OAT 1832). Pal ten oosten liep oorspronkelijk de Breede Beek die hier een, mogelijk middeleeuwse, gegraven bedding had.

 

De uitgebreide beschrijving van de ontstaansgeschiedenis van Nijkerk in het 'Cultuurhistorisch Kwaliteitsonderzoek binnenstad Nijkerk' (Bureau Bouwwerk, 2011) heeft geleid tot een cultuurhistorische waardenkaart. Voor het huidige ABN Amro-gebouw werd in 1977 vergunning verleend. Het is in 1997 verbouwd. Het pand heeft geen bijzondere architectonische waarde en is niet aangewezen als behoudenswaardig op de cultuurhistorische waardenkaart.   

   

5 Juridische planbeschrijving

5.1 Opzet van het plan

5.1.1 Inleiding

Het bestemmingsplan “Callenbachstraat 11, Nijkerk” bestaat uit een verbeelding, regels en een plantoelichting. Verbeelding en regels vormen tezamen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De wijze waarop dit juridisch bindende deel is vormgegeven, wordt de planmethodiek genoemd. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens nader ingegaan op de opbouw van de verbeelding, de regels en de functie van de plantoelichting. Tevens volgt een toelichting op de diverse bestemmingen die in het plan zijn opgenomen.

 

5.1.2 Planmethodiek

Verbeelding

Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover deze daaraan in de regels wordt gegeven. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen enkele betekenis en is uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van die kaart (bijvoorbeeld kadastrale lijnen, topografische symbolen en huisnummers).

  

Regels

Voor de regels is, waar mogelijk, aansluiting gezocht bij het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan 'Binnenstad Nijkerk'. De regels zijn verder onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• hoofdstuk 1 (inleidende regels), met daarin bepalingen die van belang zijn voor een juiste interpretatie en toepassing van de regels in de overige hoofdstukken (begripsbepalingen, meetbepalingen en een bepaling die een beperkte overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen toestaat);
• hoofdstuk 2 (bestemmingsregels), waarin per bestemming een bestemmingsomschrijving, bouwregels, specifieke gebruiksregels, afwijkingsbevoegdheden en eventueel bepalingen omtrent een aanlegvergunning worden gegeven;
• hoofdstuk 3 (algemene regels), waarin een anti-dubbeltelregel en algemeen geldende bouw- en gebruiksregels, afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen;
• hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels), waarin een aantal gebruikelijke slotbepalingen is te vinden, waaronder het overgangsrecht en de slotregel.

Inleidende, algemene en slotregels

De inleidende regels, de algemene regels en de slotregels behoeven hier geen nadere toelichting. Voor zover een toelichting noodzakelijk is, volgt die in de hierna volgende hoofdstukken van deze plantoelichting.

 

Bestemmingsbepalingen

De bestemmingsbepalingen kennen allen eenzelfde opbouw. Deze opbouw bestaat uit achtereenvolgens, voor zover aanwezig, de volgende leden:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen
• afwijking van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijking van de gebruiksregels;

De omschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In deze omschrijving worden limitatief de functies genoemd die binnen de bestemming zijn toegestaan. In een aantal gevallen geeft de omschrijving daarbij nog een nadere beperking in de vorm van een bestemmingscategorie of bijvoorbeeld een maximaal aantal of een maximale maatvoering.

 

Plantoelichting

De plantoelichting behoort niet tot het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan en heeft geen rechtskracht. Het belang ervan is vooral gelegen in de weergave die de toelichting vormt van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Deze zijn ook in belangrijke mate bepalend voor de wijze waarop het gemeentebestuur omgaat met ruimtelijke initiatieven en ontwikkelingen in het plangebied. Daarnaast is de toelichting van belang voor een juiste interpretatie en toepassing van de verbeelding en regels.

 

5.2 Wijze van bestemmen

5.2.1 Toelichting per bestemming

Dit bestemmingsplan kent de bestemmingen Tuin, Verkeer, Wonen – Woongebouw en Waarde – Archeologie. 

     

Tuin (artikel 3)

De bestemming Tuin heeft betrekking op, in beginsel, onbebouwde tuinen en erven bij woningen. Gebouwen mogen hier niet worden gebouwd. 

 

Verkeer (artikel 4)

Deze bestemming is toegekend aan een stuk grond nabij de kruising Callenbachstraat – Frieswijkstraat. Middels deze bestemmingslegging is een herinrichting van het straatprofiel mogelijk, e.e.a. conform de Ontwikkelingsvisie Torenstraat-Vrijheidslaan.

      

Wonen – Woongebouw (artikel 5)

Deze bestemming is opgenomen voor het beoogde appartementencomplex. 

  

Waarde – Archeologie (artikelen 6 & 7)

Op de verbeelding is door middel van een aanduiding aangegeven welke “specifieke vorm van waarde” aanwezig is.

5.2.2 Algemene regels

Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingen en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht.

 

6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (financiële) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Doordat een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer is gesloten, is de economische uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan geborgd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. 

 

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 

6.2.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg

Bij voorliggende ontwikkeling is geen provinciaal belang of belang van het Waterschap Vallei en Veluwe in het geding. Vooroverleg met deze partijen is derhalve niet noodzakelijk.

6.2.3 Informatieavond

De voorgestelde herontwikkeling vindt plaats in bestaand bebouwd gebied. Het is daarom wenselijk omwonenden op een zorgvuldige wijze bij het planproces te betrekken. Gezien het feit dat in de ontwikkelingsvisie Torenstraat-Vrijheidslaan het perceel al beschreven is in het kader van een herontwikkeling naar woningbouw en bij het opstellen van de ontwikkelingsvisie omwonenden nauw zijn betrokken, wordt het planproces zoals beschreven in de Nota Inbreidingslocaties, niet gevolgd. In plaats daarvan is een inloopbijeenkomst georganiseerd waarbij omwonenden geïnformeerd zijn over het huidige bouwplan.

 

Tijdens deze bijeenkomst op 24 oktober 2013 zijn impressies getoond van de beoogde appartementen. Om toelichting te geven op het plan en eventuele vragen te beantwoorden waren de architect, vertegenwoordigers van de gemeente en de initiatiefnemer aanwezig. Gesteld kan worden dat de plannen over het algemeen zeer positief ontvangen zijn. Bovendien was de opkomst hoog. Raadsleden, omwonenden en geïnteresseerde kopers bezochten de bijeenkomst.

6.2.4 Verslag zienswijzen

Het bestemmingsplan heeft voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend.