Hogenhof, Nijkerk

Vos en Teeuwissen en de Gemeente Nijkerk hebben op 6 oktober 2010 middels een inloopbijeenkomst het voorziene woningbouwplan aan omwonenden gepresenteerd om te bepalen hoe het plan door de buurt wordt ervaren. Het doel van deze bijeenkomst was om te inventariseren welke reacties het plan oproept bij omwonenden en op welke wijze deze eventueel in het plan kunnen worden verwerkt. In algemene zin kan opgemerkt worden dat de reacties op het plan positief waren. Met direct omwonenden zijn, waar nodig, aanvullende afspraken gemaakt over een juiste aansluiting van het woningbouwplan op hun situatie.

Vooroverleg

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan moet in het kader van het overleg als bedoeld in art. 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening overleg worden gepleegd met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Aangezien er geen Rijks- en provinciale belangen in het geding zijn, is onderhavig bestemmingsplan niet voorgelegd aan het Rijk en de Provincie Gelderland.

Het Waterschap Vallei en Eem heeft gewezen op het belang van het treffen van voldoende maatregelen om de wateropgave als gevolg van het extra verhard oppervlak in te vullen. Daar wordt in dit bestemmingsplan en bij de verdere uitwerking van het bouwplan in voorzien.

Zienswijzennota Ontwerp Bestemmingsplan Hogenhof, Nijkerk

Het ontwerpbestemmingsplan Hogenhof, Nijkerk heeft ter inzage gelegen van donderdag 9 december 2010 tot en met woensdag 19 januari 2011. Gedurende de periode dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage lag zijn drie zienswijzen ontvangen van:

• De heer en mevrouw Hendriksen, Hogenhof 24-26, Nijkerk
• De heer en mevrouw Van Hussel, Hogenhof 30, Nijkerk
• De heer Van 't Veld en mevrouw De Mots, Hogenhof 37, Nijkerk

Hieronder een samenvatting van de zienswijzen en de reactie van het College van burgemeester en wethouders.

• 1. Beperking van de vrijheid in de leefomgeving (de heer en mevrouw Hendriksen, Hogenhof 24-26)

Indieners van de zienswijze geven aan dat zij ten tijde van de aankoop van hun woning niet op de hoogte waren van het feit dat er jaren later nog woningen gebouwd zouden worden. Indieners stellen tevens dat de voorgestelde woningbouw hun leefruimte en vrijheid beperkt en zijn het om die reden niet eens met het plan.

Reactie:

Voor het huidige plantsoen aan de Hogenhof is in het geldende bestemmingsplan Westelijk Stadsdeel (vastgesteld door de gemeenteraad van Nijkerk op 15 juli 1982) reeds een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die een bestemmingswijziging van 'Groen' naar 'Wonen' mogelijk maakt. Het voormalige bedrijfsterrein heeft nabij de bestaande woningen aan de Hogenhof volgens het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Bedrijven, opslagterrein' . Binnen deze bestemming is bebouwing nabij de woningen aan de Hogenhof mogelijk. Deze bebouwing is op het bedrijfsterrein ook gerealiseerd, waardoor niet gesteld kan worden dat de leefomgeving van omwonenden momenteel vrij is van bebouwing.

Op basis van het bovenstaande is het duidelijk dat het geldende bestemmingsplan bebouwing mogelijk is en dat deze deels ook al is gerealiseerd. Het voorgenomen bouwplan voor veertien woningen aan de Hogenhof past niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Echter, omdat de gemeente geoordeeld heeft dat de bouw van veertien grondgebonden woningen aan de Hogenhof een gewenste ontwikkeling is, maakt de gemeente gebruik van haar recht om een bestemmingsplan te wijzigen.

In het bestemmingsplan Hogenhof, Nijkerk wordt geborgd dat de voorziene nieuwbouw zorgvuldig wordt ingepast in de leefomgeving van omwonenden. Zo zal het plangebied een open karakter hebben en op verschillende wijzen aansluiting zoeken bij omliggende bebouwing. Dit gebeurt mede door het groen in het gebied te behouden en waar mogelijk te versterken. De woningen die in het huidige plantsoen voorzien zijn, worden bijvoorbeeld ten opzichte van de Hogenhof naar achteren te plaatsen waardoor een groot deel van het plantsoen behouden blijft. Bewust is gekozen om geen gebruik te maken van de mogelijkheid die de wijzigingsbevoegdheid biedt om het gehele plantsoen te benutten voor woningbouw. Zo blijft het plangebied immers haar 'groene' uitstraling behouden.

De woningen die gerealiseerd worden op het voormalige bedrijfsterrein liggen in elkaars verlengde waardoor er vanaf de Hogenhof een 'straatje' en overzichtelijke situatie ontstaat.

Om verder te borgen dat de impact van de nieuwbouw op de omgeving beperkt blijft, wordt in het bestemmingsplan uitgesloten dat op de nieuwe woningen op het voormalige bedrijfsterrein dakterrassen gerealiseerd kunnen worden over de volledige diepte van de betreffende woning. Op deze wijze wordt de privacy van omwonenden geborgd. Tevens wordt in de regels van het bestemmingsplan vastgelegd dat de ruimte tussen de opbouwen op alle veertien woningen niet dichtgebouwd kan worden, zodat een 'luchtige' uitstraling van de woningen in het plangebied behouden blijft.

Om verder te borgen dat de voorziene nieuwbouw zo goed mogelijk past binnen de bestaande omgeving is expliciet aangesloten bij de uitgangspunten van de welstandsnota voor het gebied 'Westelijk Stadsdeel'. Het plangebied vormt een overgangsgebied tussen het oude centrum en woningbouw die vanaf de jaren zestig is gerealiseerd. Van belang is daarom dat de nieuwe woningen qua uitstraling aansluiten bij een geleidelijke overgang tussen het centrum en de omliggende woonbebouwing. Onderhavig bestemmingsplan voorziet hierin. Zo wordt massaliteit van de voorziene woningen voorkomen door de woningen niet hoger dan één laag met deels een kap te ontwerpen. De maximale bouwhoogte van de voorziene woningen is daarnaast met 7,5 meter lager dan de bouwhoogte van omliggende woningen.

Tenslotte. Als indieners van de zienswijze zich in hun belangen benadeeld voelen, kunnen zij – na afronding van de bestemmingsplanprocedure – een verzoek om tegemoetkoming in schade indienen bij het College van burgemeester en wethouders. Onderdeel van de bijbehorende procedure is dat een onafhankelijke, deskundige commissie zich uitspreekt over dit verzoek. Een verzoek om tegemoetkoming in schade is op dit moment niet relevant voor de procedure.

Conclusie: Zienswijze leidt niet tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan

• 2. Beperking van de leefomgeving en eventuele kans op waardevermindering van de eigen woning (de heer en mevrouw Van Hussel, Hogenhof 30)

Indieners stellen dat de voorgenomen plannen voor woningbouw aan de Hogenhof hun leefomgeving zullen beperken en dat het misschien een waardevermindering voor een eventuele verkoop van hun woning zou kunnen zijn.

Reactie:

Zie reactie 1.

Conclusie: Zienswijze leidt niet tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan

• 3. Verloren gaan van huidig plantsoen en speelvoorzieningen voor kinderen (de heer Van 't Veld en mevrouw De Mots, Hogenhof 37)

Indieners geven aan dat de huidige speeltuin een verwaarloosde indruk maakt en dat zij het jammer vinden dat het bestaande groen aan de Hogenhof wordt opgeofferd voor woningbouw. Indieners van de zienswijze stellen dat de vrijheid van kinderen uit de buurt ontnomen wordt door het voorgenomen bouwplan.

Reactie:

Het betreft een juiste constatering van de indieners van de zienswijze dat de inrichting van het huidige plantsoen verbeterd kan worden. Gelijktijdig met de bouw van de voorziene woningen zal de Gemeente Nijkerk het deel van het plantsoen dat niet voor woningbouw benut zal worden opnieuw inrichten en daarmee voorzien in de behoefte van de indiener van de zienswijze om de inrichting van het plantsoen te verbeteren. Voordat met de herinrichting van het plantsoen en het daarbij behorende speelterrein wordt begonnen, zullen omwonenden door de gemeente worden betrokken zodat zij hun wensen over de inrichting kenbaar kunnen maken.

In het ontwerpbestemmingsplan Hogenhof, Nijkerk wordt geborgd dat een groot gedeelte van het huidige plantsoen behouden blijft. Het gedeelte van het plantsoen nabij de Hogenhof is bestemd als 'Groen' en zal een parkachtige uitstraling houden. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt op pagina 19 ingegaan op de inrichting van het plantsoen en wordt gesteld dat deze ruimte wordt behouden voor bomen, struiken, grasveld en speelattributen voor kinderen tot 12 jaar.

Aanvulling: Zie reactie 1.

Conclusie: Zienswijze leidt niet tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan

Algemene conclusie zienswijzennota

De ingediende zienswijzen leiden niet tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan.