Hogenhof, Nijkerk

Westelijk Stadsdeel

Het plangebied ligt in het Westelijk Stadsdeel. Het Westelijk Stadsdeel ligt ten westen van het centrum van Nijkerk. Het wordt omgeven door het centrum, de Frieswijkstraat, de Schulpkamp/ Havenstraat en het sportpark en bedrijventerrein Watergoor. Het vormt een grotendeels naoorlogs woongebied met daarbinnen enkele bewaard gebleven oudere bebouwing. De naoorlogse uitbreidingen zijn vanaf de jaren vijftig projectmatig gerealiseerd langs een orthogonaal en recht stratenpatroon. In verschillende periodes daarna zijn steeds woningen aan het gebied toegevoegd, ook als inbreidingslocatie. Daarnaast heeft op verscheidene plekken nieuwbouw plaatsgevonden. Vooroorlogse bebouwing bestaat voornamelijk uit kleine villa's en arbeiderswoningen langs en tussen de Professor Eijkmanstraat, de Brink en de Torenstraat. Het gebied rond de Brink (rotonde) is waardevol vanwege de oorspronkelijkheid van de bebouwing. Hier staan namelijk bewaard gebleven boerderijen en andere agrarisch gelieerde bebouwing. Huize De Brink is een oud landhuis. De vooroorlogse linten typeren zich door diversiteit in verschijningsvormen. De ruimtelijke structuur is gebaseerd op de oorspronkelijke loop van de eerste bebouwingslinten. Deze hebben als basis gediend voor de verdere ontwikkeling. Er is hierbij nauw aangesloten door de linten te verlengen of door evenwijdig aan de linten te bouwen. De vijfsprong bij de Brink heeft hierbinnen een belangrijke structurerende werking. Verspreid in het deelgebied komen enkele voorzieningen voor, zoals winkels en een zorgcentrum.

Hogenhof

Aan de Hogenhof ligt in de huidige situatie tussen de bebouwing een open ruimte, ingericht als groenelement met opgaande bomen en struiken en een grasveld met speelattributen voor kinderen. Aansluitend aan de open ruimte, maar geheel afgezet met hoge hekwerken en hoge schuttingen, staan drie vervallen schuren met parkeervoorzieningen waarin voorheen bedrijfsmatige activiteiten plaatsvonden. Aan de zijkant van het groenelement loopt een onverharde weg die dient voor de ontsluiting van de naastgelegen garageboxen.

Het voorlopig ontwerp van Vos & Teeuwissen van 25 februari 2010 moet gezien worden als de uitkomst van jarenlange voorbereiding van woningbouw aan de Hogenhof. Woningbouw die deels al voorzien werd in het vigerende bestemmingsplan Westelijk Stadsdeel uit 1982, aangezien voor een groot deel van het plangebied (het huidige plantsoen en straks woonblok 3 en het groene voorterrein) een wijzigingsbevoegdheid geldt. Deze wijzigingsbevoegdheid houdt in dat verandering van de bestemming Groenvoorziening in Woondoeleinden toegestaan is.

In de nieuwe situatie, zoals voorgesteld wordt in het voorlopig ontwerp, wordt de open ruimte voor circa de helft bebouwd met een rij woningen (woonblok 3 uit het plan) en de overblijvende ruimte behoudt de functie groenvoorziening met opgaande bomen en struiken en de speelattributen voor kinderen.

Het is gewenst dat open onbebouwde ruimte tussen de bebouwing op de verdieping niet wordt dicht gebouwd. In de regels wordt dicht bouwen van deze ruimte voorkomen.

Voor enkele specifieke woningen die grenzen aan bestaande kavels is het niet gewenst dat op de 1e verdieping ramen kunnen worden geplaatst. Voor de eerste periode geldt dat deze woningen zonder ramen zullen worden opgeleverd, en dat een dergelijk initiatief niet voor de hand ligt. Om voor nu en voor in de toekomst eventuele ramen op deze plaats te voorkomen, zal privaatrechtelijk in het koopcontract deze mogelijkheid worden uitgesloten. Dit is van toepassing op;

• de noordzijde van woonblok 1;
• de zuidzijde van woonblok 2;

• de westzijde van woonblok 3.

Planvoorstel d.d. 25-02-2010, Vos en Teeuwissen

Verantwoording inrichting van het plangebied

Het plangebied zal haar open karakter behouden doordat sterk rekening wordt gehouden met omliggende bebouwing en inpassing van de woningen in de omgeving.

Ondanks dat de wijzigingsbevoegdheid in het vigerend bestemmingsplan de mogelijkheid biedt het gehele huidige plantsoen voor woningbouw te bestemmen is dit bewust niet in het voorliggende plan gedaan. Om de speelkwaliteit en het groen in het gebied te behouden en waar mogelijk te versterken zijn de woningen zoveel mogelijk richting garageboxen geplaatst.

Het momenteel vervallen en van het openbaar gebied afgesloten terrein van de voormalige Westermolen wordt vrij toegankelijk door de ontwikkeling van dit deel van het plangebied (woonblokken 1 en 2). De woningen van woonblok 1 en 2 liggen in elkaars verlengde waardoor er vanaf de Hogenhof een 'straatje' en overzichtelijke situatie ontstaat.

De bestaande onverharde weg naar de garageboxen wordt verhard en dient dan ook voor de ontsluiting van de woonblokken.

Woonblok 3 is gepositioneerd parallel aan de Hogenhof en de bestaande garageboxen. Door de woningen zover mogelijk richting garageboxen te positioneren wordt de overblijvende ruimte aan de Hogenhof behouden voor bomen, struiken, grasveld en speelattributen voor kinderen tot 12 jaar. De garage van de meest oostelijk gelegen woning van woonblok 3 is zo ver mogelijk naar achteren geplaatst waardoor een doorkijk naar het achterste gedeelte van het plangebied ontstaat. Het plan krijgt hierdoor een open karakter.

Parkeren vindt plaats binnen het plangebied en wordt niet afgewikkeld op de openbare ruimte in de omgeving. De CROW-norm voor parkeren is gehanteerd. Deze schrijft een parkeerbehoefte van 1,7 parkeerplaats per woning voor, uitgaande van het gegeven dat het dure woningen betreft in een matig stedelijke omgeving. Op basis van deze norm geldt een parkeerbehoefte van (14 x 1,7) 24 parkeerplaatsen. Deze hoeveelheid parkeerplaatsen is binnen het plangebied voorhanden.

Bij de inrichting van het plangebied en vormgeving van de woningen is gezocht naar een zo goed mogelijke inpassing in de bestaande omgeving. Onder andere de uitgangspunten van de welstandsnota voor het gebied 'Westelijk Stadsdeel' zijn in acht genomen.

Het plangebied vormt een overgangsgebied tussen het oude centrum en woningbouw die vanaf de jaren zestig is gerealiseerd. De voorziene woningen liggen in dit kader relatief centraal, maar toch rustig. Qua uitstraling sluiten ze aan bij de een geleidelijke overgang tussen centrum en de omliggende woonbebouwing.

Om massaliteit te voorkomen is er bewust voor gekozen de woningen niet hoger dan één laag met deels een kap te ontwerpen. Gestreefd is naar een luchtige opzet van plan, met behoud van de groene uitstraling van het voorterrein aan de Hogenhof, de bestaande rooilijn wordt niet doorbroken.