| Plan: | bedrijfsterrein Overhorst 3 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0267.0018-ON05 |
Direct ten zuidoosten van het plangebied wordt station Hoevelaken gerealiseerd. Het bij het station behorende P&R terrein is voorzien op het terrein van Intres b.v. Door Intres b.v. is aangeven de daarvoor benodigde grond te willen overdragen.
In relatie tot de aanleg van het P&R terrein en de omlegging van de Hoevelakense beek ontstaan voor het resterende terrein van Intres b.v. nieuwe omstandigheden die aanleiding geven om de bestaande planologische capaciteit, die nu is geregeld in drie verschillende bestemmingsplannen integraal, en adequaat te benoemen in één actueel bestemmingsplan.
Daarbij gaat het in hoofdzaak om een terrein dat ten behoeve van het bedrijf wordt bestemd, waarin een groen zone tussen het bedrijfbestemming en de rijksweg A1 wordt vastgelegd en de Hoevelakense beek een nieuw tracé parallel aan diezelfde rijksweg krijgt.
In dit bestemmingsplan worden binnen de bedrijfsbestemming de bouw- en gebruiksrechten opnieuw en in gewijzigde samenhang vastgelegd. Niet is voorzien in een structurele uitbreiding van planologische mogelijkheden, maar het bestemmingsplan biedt, omdat ook in de huidige situatie slechts een deel van de planlogische capaciteit is benut, wel ruimte voor ontwikkeling.
Er zijn op dit moment geen concrete (bouw)plannen, maar ten behoeve van toekomstige nieuwe ontwikkelingen op het perceel, als gevolg van vervangende nieuwbouw of verdere benutting van planlogische capaciteit, is in samenhang met dit bestemmingsplan het beeldkwaliteitplan "Locatie Intres b.v. Hoevelaken" opgesteld. Dit beeldkwaliteitplan beschrijft de ruimtelijke uitgangspunten die aan nieuwe ontwikkeling op het terrein ten grondslag liggen met als doel de ruimtelijke en architectonische kwaliteit van het plangebied te waarborgen.
Het bestemmingsplan voorziet in één bestemmingsvlak "bedrijf". In dit vlak is een bouwvlak aangeven waarbinnen de bedrijfsbebouwing kan worden gerealiseerd. Binnen dit bouwvlak zijn nog verschillende delen gespecificeerd die zich van elkaar onderscheiden door bebouwingsdichtheid en bebouwingshoogte. Daarnaast is ten behoeve van parkeren en de beeldkwaliteit nog het volgende op te merken.
Parkeren
Voor het goed functioneren van bedrijven en in relatie met de invloed op de omgeving is het van groot belang dat bedrijven over voldoende parkeergelegenheid beschikken op eigen erf. Het bedrijf Intres b.v. krijgt veel autobezoek, met name bij beursdagen.
Uitgangspunt moet zijn dat er ook bij piekbelasting voldoende parkeergelegenheid op het eigen terrein aanwezig is. Voorkomen moet worden dat op drukkere dagen het parkeerterrein dat voor het NS-station wordt aangelegd ten onrechte gebruikt gaat worden voor het parkeren voor Intres. Ook de omliggende straten dienen niet te worden belast met parkeren voor het bedrijf. In de huidige situatie beschikt Intres over ca. 750 parkeerplaatsen bij een bedrijfsvloeroppervlakte van ca. 24.500 m². Dat is 1 parkeerplaats per 33 m² bvo. In het vigerende bestemmingsplan bedrijfsterrein Overhorst 2000 is in overleg met de provincie uitgegaan van een norm van 1 parkeerplaats per 45 m² bvo.
Deze norm is gebaseerd op ervaringscijfers voor bedrijven als deze en tevens op gemiddelden ontleend aan de ASVV 2004 en de daarbij behorende ASVV (CROW 2004) en de daarbij behorende publicatie 182 laatstelijk gewijzigd in september 2008. De norm van 1 parkeerplaats per 45 m² bvo is in het plan vastgelegd in de regels.
Deze norm ligt wat lager dan het werkelijke aantal in de huidige situatie (1 parkeerplaats per 33 m² bvo). Reden daarvoor geldt dat het werkelijke aantal vooral is afgestemd op de piekbelasting bij beursdagen. Indien ingevolge het onderhavige bestemmingsplan een uitbreiding van het bedrijf gaat plaatsvinden, dan gaat dat vooral om kantoren en slechts ten dele om beursruimte. Bovendien mag rekening worden gehouden met meer terreinbezoekers (c.q. werknemers) als in de toekomst het station Hoevelaken gereed zal zijn. Dat leidt ertoe dat het redelijk is de norm iets meer in de richting van algemene kantoornormen te verlagen en te bepalen op 1 parkeerplaats per 45 m2 bvo.
Die parkeerruimte zal niet geheel op maaiveld kunnen worden gerealiseerd. Daarvoor is onvoldoende ruimte als alle bebouwingsmogelijkheden worden gemaximaliseerd. Dat betekent in dat geval dat een deel van de parkeerbehoefte in gebouwde parkeervoorzieningen moet worden ondergebracht. Om dit mogelijk te maken is daarvoor het volgende bepaald:
Beeldkwaliteit
De beeldkwaliteit wordt in hoofdzaak vastgelegd in het beeldkwaliteitplan, maar in de regelgeving in van dit bestemmingsplan is rekening gehouden met aspecten die kunnen bijdragen aan de beoogde beeldkwaliteit.
Omwille van een zekere geleding van de bebouwing in hoogte en volumes is het bouwvlak verdeeld in enkele verschillende vlakken. Langs de Koninginneweg is voor een strook van 30 m breed een bouwhoogte van 9 toegestaan. Gelet op de verdiepingshoogte bij bedrijven betekent dit dat langs de Koninginneweg 2 bouwlagen het uitgangspunt is. Voor het overige deel van het bouwvlak is 11 meter hoogte toegestaan, te weten maximaal 3 bouwlagen. Ook is de bebouwde oppervlakte aan een maximum gebonden. In de eerste plaats dient deze te worden gerealiseerd in de bouwvlakken. Daarnaast is het bouwvlak opgedeeld in drie delen. Voor het overgrote middendeel is het bebouwingspercentage 75%. Langs de Koninginneweg en de A1 zijn stroken aangegeven van 30 m breed, waarbinnen het bebouwingspercentage 60% bedraagt. Dit percentage zorgt ervoor dat ook in het bouwvlak niet alles wordt volgebouwd zodat ruimte vrij blijft voor bijvoorbeeld parkeren, maar ook heeft dit tot gevolg dat enige geleding in bouwvolumes zal ontstaan. Met name langs de A1 is het van belang dat niet één groot bouwvolume met een continue hoogte het beeld bepaalt.
Voorts is aan de 3 "zichtbare" buitenzijden van het bouwblok een strook opgenomen met de aanduiding "representatieve zone". In deze zone zullen vooral de representatieve kantoorgedeelten en entrees worden gesitueerd, met eventueel bezoekersparkeren. De zone is niet bedoeld voor gesloten gevels van nieuwe bedrijfshallen, grote laad- en losdeuren en laadperrons. Ook het parkeren van vrachtauto's wordt in de zone vermeden. Zoals aangegeven kan het terrein niet volledig worden volgebouwd. De niet bebouwde ruimte zal voor een belangrijk deel nodig zijn voor parkeren. Dat betekent niet dat er geen groen zal komen. Zo zullen de parkeerterreinen worden voorzien van bomen die een verdeling in kleinere ruimten tot gevolg heeft. Ook rondom het terrein zal groen aanplant zorgen voor de nodige aankleding en inpassing in de omgeving.
Tussen het bedrijf en de A1 ligt een strook van ca 25 m breed die bestemd is voor groen en water. In deze strook ligt de omgelegde Hoevelakense beek en voor het overige zal hier, evenals langs het terrein Horstbeek ten oosten van het viaduct, een groene aankleding van het terrein, gezien vanaf de A1, worden gerealiseerd.