Buitengebied herziening 2020, Jannestraat 5

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Buitengebied herziening 2020, Jannestraat 5" van de gemeente Maasdriel.

1.1 Aanleiding en doel

Voorliggend bestemmingsplan betreft het corrigeren van een fout in het geldende bestemmingsplan "Buitengebied, herziening 2016" voor de locatie behorende bij Jannestraat 3 te Hurwenen. Voor deze locatie is op 13 december 2016 het wijzigingsplan ''Buitengebied wijziging 2015, Jannestraat 3'' vastgesteld. Dit wijzigingsplan regelde de omschakeling van een agrarisch bedrijf met bedrijfswoning naar een locatie voor een dubbel woonhuis ter plaatse van de oude stal en de omschakeling van de voormalige bedrijfswoning naar een vrijstaande burgerwoning.

Dit plan is vervolgens overgenomen in het bestemmingsplan ''Buitengebied, herziening 2016'', vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 26 juni 2019. Hoewel de locatie correct was opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan, is in het vastgestelde bestemmingsplan het aantal toegestane woningen, ter plaatse van de oude stal, verkeerd vermeld.

Voorliggend bestemmingsplan bevat de ruimtelijke onderbouwing en regels voor het corrigeren van deze fout, waarbij de dubbele woonbestemming wordt teruggebracht. Omdat aan de locatie van het toekomstige woongebouw in de BAG reeds het huisnummer 5 is toegekend, wordt dit ook de naam van het bestemmingsplan. De bestemming van Jannestraat 3 wordt niet gewijzigd.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Rossum, sectie E, nummers 662 (gedeeltelijk), 1108 (gedeeltelijk) en 1109 (gedeeltelijk). De oppervlakte van het plangebied bedraagt 2.438 m². De gronden zijn particulier in eigendom.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan ''Buitengebied, herziening 2016'', vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 26 juni 2019. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming 'Wonen'. De gronden zijn onder meer aangewezen voor wonen, aan huis verbonden beroepen en hobbymatig agrarisch gebruik. Verder geldt dat ter plaatse van het bestemmingsvlak 'Wonen' slechts één woning is toegestaan.

Tevens bevat het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 4' en 'Waarde - Archeologie 6'. Deze dubbelbestemmingen verplichten archeologisch onderzoek bij bodemingrepen van bepaalde omvang.

Daarnaast bevat het plangebied de gebiedsaanduiding 'milieuzone - intrekgebied', ter plaatse van deze aanduiding zijn de gronden mede bestemd voor het behoud en verbetering van de kwaliteit en winning van het grondwater.

Conclusie

Uit de verbeelding blijkt dat bij de vaststelling van het bestemmingsplan ''Buitengebied, herziening 2016'' abusievelijk het bouwvlak en de specifieke bouwaanduiding - woongebouw 2 is weggevallen. Om dit te herstellen is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse en Planbeschrijving

De gebiedsanalyse en de planbeschrijving zijn opgenomen in de toelichting van het wijzigingsplan ''Buitengebied wijziging 2015, Jannestraat 3'', dat als bijlage 1 bij deze toelichting is gevoegd. Onderhavig plan wijkt hier niet van af.

Samengevat omvat het plan het toevoegen van een extra woning aan het in het geldende bestemmingsplan opgenomen bestemmingsvlak. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van het ontwerpbestemmingsplan ''Buitengebied, herziening 2016'', waarin het correct was opgenomen. Hierin is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - woongebouw 2' opgenomen die middels dit bestemmingsplan wordt teruggebracht.

UITSNEDE VERBEELDING ONTWERPBESTEMMINGSPLAN

Hoofdstuk 3 Beleid

Voorliggend bestemmingsplan betreft het corrigeren van een fout in het geldende bestemmingsplan "Buitengebied, herziening 2016" voor de locatie Jannestraat 3 te Hurwenen. Omdat sinds de vaststelling alleen het provinciale beleid gewijzigd is, wordt enkel hieraan getoetst. De volledige toetsing van het aspect 'beleid' is opgenomen in de toelichting van het wijzigingsplan ''Buitengebied wijziging 2015, Jannestraat 3'', dat als bijlage 1 bij deze toelichting is gevoegd.

3.1 Provinciaal niveau

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Gelderland;
• Omgevingsverordening Gelderland.

Het plan wordt aan deze twee nota's getoetst.

3.1.1 Omgevingsvisie Gelderland

De Omgevingsvisie bestaat uit een visie en verdiepingsdeel en bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid over onderwerpen als ruimte, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw. In de omgevingsvisie wordt onderscheid gemaakt tussen zes regio's. De gemeente Maasdriel behoort tot de regio Rivierenland. In de omgevingsvisie heeft de provincie twee doelen gedefinieerd die de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur benadrukken. De doelen zijn:

• een duurzame economische structuurversterking;
• het borgen van de kwaliteit en de veiligheid van onze leefomgeving.

Deze doelen versterken elkaar en kunnen niet los van elkaar gezien worden. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is meer dan een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland. In deze Omgevingsvisie staat het 'fysieke' in de leefomgeving centraal. Tegelijk zit er een sterke 'sociale' component aan de opgaven voor sterke steden en een vitaal landelijk gebied. De provincie probeert het fysieke aspect met het sociale aspect te combineren en zet hiermee onder meer in op duurzame verstedelijking.

Analyse

Het initiatief dat voorziet in de realisatie van één vrijstaande woning heeft een positief effect op een aantrekkelijk vestigingsklimaat en de leefomgeving, omdat dit initiatief naast het toevoegen van een extra woning ook rekening houdt met de bestaande structuren omtrent de kwaliteit van de natuur, water en landschap.

Conclusie

Het plan past binnen het beleid van de ''Omgevingsvisie Gelderland''.

3.1.2 Omgevingsverordening Gelderland

De Omgevingsverordening Gelderland (geconsolideerde versie per 1 januari 2018) stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.

In de omgevingsverordening is opgenomen dat: "nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts [worden] toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave voor wonen voor de betreffende regio".

Op dit moment werkt de regio Rivierenland, waar Neder-Betuwe deel van uitmaakt, aan het opstellen van de regionale Woonagenda. Belangrijk onderdeel hierin is het opstellen van een kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma. Op 30 mei 2016 zijn er afspraken gemaakt tussen regio en provincie over het de kwantitatieve opgave wonen voor de periode 2015-2024. Deze afspraken zijn op 13 juli 2016 door Gedeputeerde Staten formeel bekrachtigd.

Conclusie

Het plan voldoet aan de Omgevingsverordening Gelderland.

Hoofdstuk 4 Uitvoeringsaspecten

Aangaande het wijzigingsplan ''Buitengebied wijziging 2015, Jannestraat 3'' zijn de uitvoeringsaspecten middels onderzoeken dan wel onderbouwingen behandeld. De behandeling van deze aspecten wordt overgenomen in dit bestemmingsplan. In bijlage 1 is het wijzigingsplan toegevoegd. Voor een nadere uitwerking van de uitvoeringsaspecten wordt hiernaar verwezen. Hieruit blijkt dat het plan aan alle uitvoeringsaspecten voldoet.

Het beeldkwaliteitsplan dat in 2016 voor deze locatie is opgesteld en separaat door het college is vastgesteld blijft van kracht en vormt het toetsingskader voor de commissie Ruimtelijke kwaliteit.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Kostenverhaal
Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaar een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.

Gemeentelijke grondexploitatie
De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten

6.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

6.2 Planregels

Het plan omvat de realisatie van één extra woning binnen het bestemmingsvlak 'Wonen'. In de planregels worden de planregels van het vigerende bestemmingsplan van toepassing verklaard.

Daarnaast wordt middels onderhavig bestemmingsplan de 'specifieke bouwaanduiding - woongebouw 2' teruggebracht. Hieronder is deze regelgeving overgenomen:

''18.2.4 Woongebouw, specifieke bouwaanduiding - woongebouw 2

In afwijking van het bepaalde in sublid 18.2.2 en 18.2.3 gelden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - woongebouw 2' de volgende regels:

• a. voor het bouwen van een woongebouw gelden de volgende regels:
  • 1. het woongebouw is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak;
  • 2. de goot- en de bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan respectievelijk 6,5 m en 9 m;
  • 3. de inhoud van het woongebouw mag niet meer bedragen dan 750 m3, waarbij de inhoud van de afzonderlijke wooneenheden niet minder mag bedragen dan 300 m3 en niet meer dan 450 m3;
• b. voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken bij het woongebouw gelden de volgende regels:
  • 1. bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan op maximaal 20 m uit de zijgevel van het woongebouw, op maximaal 30 m uit de achtergevel van het woongebouw en op minimaal 3 m achter de voorgevel van het woongebouw;
  • 2. de goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan respectievelijk 3,5 m en 6,5 m;
  • 3. de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken mag niet meer bedragen dan 80 m2 in één gebouw.''

Hoofdstuk 7 Procedure

Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

• 1. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
• 2. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
• 3. Vaststelling door gemeenteraad
• 4. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan