Kerkdriel herziening 2017, Empelenhof

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In een deel van het woongebied Empelenhof in Kerkdriel zijn volgens het geldende bestemmingsplan 'Kerkdriel en Hoenzadriel 2013' alleen gestapelde woningen toegestaan. Dit is conform het inmiddels niet meer geldende bestemmingsplan Empelenhof uit 2006. Nu heeft de ontwikkelende partij de wens om in plaats van 15 appartementen (waarvoor ook een omgevingsvergunning is verleend) 9 grondgebonden woningen te bouwen gelet op de ontwikkelingen in de woningmarkt. Dit is in strijd met het bestemmingsplan.

Om deze strijdigheid op te heffen is onderhavig bestemmingsplan in procedure gebracht.

Conform het oude stedenbouwkundig plan voor de Empelenhof waren 2 grondgebonden woningen geprojecteerd aan de oostzijde van de Kloosterstraat. Omdat deze woningen gelegen waren binnen een spuitcirkel vanwege een boomgaard aan de andere zijde van de Kloosterstraat zijn deze 2 woningen nog niet positief bestemd in een bestemmingsplan.

Op verzoek van de Woningstichting Maasdriel wordt in dit bestemmingsplan de spuitcirkel opgeheven door het verbieden van boomgaarden binnen een cirkel van 50 meter vanaf de grens van het woonperceel. Hiermee is een belangrijke belemmering voor woningbouw weggenomen. In dit bestemmingsplan wordt nu via een wijzigingsbevoegdheid de nieuwbouw van 2 woningen mogelijk gemaakt.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan maakt deel uit van de nieuwbouwwijk Empelenhof en ligt aan de noordzijde van de kern Kerkdriel omsloten door de Berm, de Hoorzik en de Kloosterstraat.

Op afbeelding 1 is een luchtfoto afgebeeld waarop de ligging van het plangebied in zijn nabije omgeving te zien is. Het plangebied grenzend aan de Berm is bedoeld voor de bouw van 9 grondgebonden woningen. Het plangebied parallel aan de Kloosterstraat krijgt een wijzigingsbevoegdheid om 2 grondgebonden woningen te kunnen bouwen. Aan de andere zijde van de Kloosterstraat maken de gronden, waar geen boomgaard meer is toegestaan, ook deel uit van het plangebied.

Afbeelding 1: Luchtfoto (bron: PDOC Viewer)

1.3 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk wordt het nieuwe plan besproken. In hoofdstuk 3 wordt dit nieuwe plan getoetst aan het beleid. Een toets aan de omgevingsaspecten vindt plaats in hoofdstuk 4. De bestemmingsregeling wordt in hoofdstuk 5 besproken. In hoofdstuk 6 komt de financiële haalbaarheid aan de orde. Deze toelichting eindigt met een hoofdstuk over de procedure.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Nieuwbouw grondgebonden woningen noordoostelijk deel Empelenhof
De nieuwbouwwijk Empelenhof is voor een groot deel gerealiseerd. De openbare ruimte is reeds in zijn geheel ingericht. In de noordoosthoek van deze wijk zou een appertementencomplex met 15 appartementen worden gebouwd. Omdat hier geen markt voor is komen in plaats daarvan 6 rijtjeswoningen, twee halfvrijstaande woningen en één vrijstaande woning. Op afbeelding 2 is te zien hoe deze woningen worden gesitueerd. Ten noorden en oosten van de woningen komt een groengebied. Een aantal van de rijtjeswoningen zijn met de auto bereikbaar via een doodlopend weggetje. Alle woningen hebben ook een achterom.

De rijtjeswoningen en de 2 halfvrijstaande woningen krijgen 2 bouwlagen met een kap met een maximale goothoogte van 6,5 meter.

De vrijstaande woning, zal gelet op de eisen die het Waterschap stelt iets verhoogd worden gebouwd. De woning wordt circa 80 cm opgetild boven het maaiveld en bestaat uit 1 bouwlaag met kap. De maximale goothoogte bedraagt hier 4,5 meter.

Afbeelding 2: Invulling noordoostelijk deel Empelenhof

Het parkeren gebeurt voor het grootste deel in het openbaar gebied. Conform het gemeentelijk parkeerbeleid is er een parkeerbehoefte van 18 parkeerplaatsen (2 parkeerplaatsen per woning).

Op onderstaande afbeelding staan de parkeerplaatsen behorende bij dit plan aangegeven.

Afbeelding 3. Situering parkeerplaatsen Empelenhof (in rode cijfers)

Het gaat om in totaal 17 parkeerplaatsen. De gemeente kan hiermee instemmen en accepteert een afwijking van de parkeerbehoefte met 1 parkeerplaats. Deze afwijking levert voor het hele plan Empelenhof een acceptabele, marginale extra parkeerdruk op, die het gebied kan dragen.

Beeldkwaliteit
Het plangebied grenst enerzijds aan het ruimtelijke milieu van een modern uitbreidingsplan (ten zuiden van de Hoorzik) en maakt anderzijds deel uit van een specifiek dijkmilieu. De bestaande woningclusters nabij de Pietersdijk bestaan in hoofdzaak uit kleinschalige traditionele woonhuizen. Omdat de binnenkant van het plangebied met name zichtbaar is vanaf de dijkweg lijkt de keuze gerechtvaardigd om de nieuwe bebouwing qua beeldkwaliteit aan te laten sluiten op de karakteristieken van het dijkmilieu. Dit houdt in een eigentijds maar op traditionele vormen en materialen geïnspireerd architectuurbeeld.

De nieuwe woonwijk Empelenhof is een afronding van het bestaande straatbeeld langs de Hoorzik en de Kloosterstraat en een creatie van een nieuw ruimtelijk milieu op het binnengebied. Mede door de zichtbaarheid van de hele woonwijk vanuit de hoger gelegen dijkweg is gekozen voor een sterke samenhang ten aanzien van het totale gebied. De beoogde samenhang wordt bereikt door te streven naar een afstemming van materiaalgebruik, van kleurgebruik en detaillering van bouwtechnische details in de afwerking. Het gebruik van baksteen voor de gevels en ceramische pannen voor de daken vormen het kader waarbinnen kleurnuances in de rode metselsteen voor de gevels en bijvoorbeeld kleine verschillen in afwerking van dakranden variatie bieden.

De woningen dienen met een schuine kap te worden afgedekt.

Ten aanzien van het gevelaanzicht geldt in hoofdlijnen een traditioneel gevelbeeld met staande gevelopeningen. De gevel vormt een geheel met delen metselwerk in afwijkende kleurstelling binnen het roodbruine spectrum: bijvoorbeeld voor de bovenverdieping. Ook verschil in het voegwerk of het metselverband kan bijdragen aan beeldvariatie. De detaillering is bescheiden zonder grote dakoverstekken maar bij voorkeur een eenvoudige daklijst of andere gootconstructie.

Er is een voorkeur voor groene erfafscheidingen zowel voor als achter de rooilijn waar deze grenst aan het openbare gebied.

In onderstaande afbeeldingen wordt weergegeven hoe de rijtjeswoningen en halfvrijstaande woningen eruit komen te zien en worden uitgevoerd. Deze beelden zijn besproken met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Zij zijn hiermee akkoord gegaan.

De vrijstaande woning zal zich voegen in de aanwezige (en toekomstige) beeldkwaliteit qua materiaalgebruik en kleurstelling. Wat betreft de maximale bouwhoogte geldt voor de vrijstaande woning 9 meter. Deze woning wordt gebouwd circa 80 cm boven peil. De totale hoogte zal dan ook iets onder de 10 meter komen te liggen vanaf peil. Deze hoogte is identiek aan de maximale hoogte van de nabijgelegen halfvrijstaande en vrijstaande woningen.

Afbeelding 4: Beelden van rijtjes woningen en halfvrijstaande woningen.

Nieuwbouw 2 grondgebonden woningen westelijk deel Empelenhof
Aan de Kloosterstraat ligt direct ten noorden van de straat 'de Empelenhof' nog een kavel onbebouwd. Hier is nog ruimte voor de bouw van de 2 vrijstaande woningen conform het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan voor het wijkje 'Empelenhof'. Deze woningen krijgen 2 bouwlagen met een kap en dezelfde uitstraling als de hoekwoning gelijk aan de zuidzijde van de straat 'de Empelenhof'.

Hoofdstuk 3 Toetsing aan beleidskader

3.1 Inleiding

Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuw bestemmingsplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij moet worden gedacht aan onder meer het ruimtelijk beleid van de hogere overheden en de gemeente zelf. Ook onderhavig plan is getoetst voor wat betreft de uitvoerbaarheid ervan op het aspect beleid. In dit hoofdstuk is aangegeven wat hiervan de resultaten zijn.

3.2 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, vastgesteld op 13 maart 2012, staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

Uit de 13 nationale belangen zijn voor de regio Oost-Nederland (bestaande uit de provincies Overijssel en Gelderland) de volgende opgaven van nationaal belang naar voren gekomen:

• verbeteren van de internationale achterlandverbindingen;
• versterking van de primaire waterkeringen;
• deelprogramma's Veiligheid, Zoet water en Nieuwbouw en Herstructurering van het Deltaprogramma;
• EHS, inclusief de Natura 2000-gebieden;
• hoofdenergienetwerk (380 kV) over de grens.

Doorwerking plangebied
Met het realiseren van 9 woningen zijn geen nationale belangen gemoeid. Het rijksbeleid vormt dan ook geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2011)
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Deze vorm van normstelling sluit aan op de vroegere pkb's met concrete beleidsbeslissingen en beslissingen van wezenlijk belang die ook van betekenis waren voor de lagere overheden. Het besluit (eerste tranche) is vastgesteld op 22 augustus 2011 en is op 30 december 2011 in werking getreden. Op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen in werking getreden.

In de SVIR is vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet door de Rijksoverheid. Het gaat onder meer om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportont-wikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling.

Doorwerking plangebied
Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk waarbij nationale belangen gemoeid zijn. Het Barro heeft dan ook geen invloed op het bestemmingsplan.

Ladder voor duurzame ontwikkeling
Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen. In de toelichting van het bestemmingsplan moet hiervoor een verantwoording plaatsvinden aan de hand van een drietal opeenvolgende treden (de "ladder duurzame verstedelijking"). De eerste trede in deze ladder is een beschrijving dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Hierbij kan het gaan om zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten. De beide vervolgstappen uit de genoemde ladder hebben betrekking op vraag of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied ingepast kan worden en als dat niet mogelijk is op andere locaties, die vooral goed ontsloten moeten zijn.

Doorwerking plangebied
In onderhavig plan is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling in de zin van de Bro. Het bestemmingsplan maakt namelijk slechts 9 woningen mogelijk. In het geldende bestemmingsplan zijn nog 15 appartementen toegestaan. Het plan behoeft daarom niet getoetst te worden aan de ladder voor duurzame ontwikkeling.

3.3 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Gelderland
Provinciale Staten hebben de Omgevingsvisie Gelderland op 9 juli 2014 vastgesteld. De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

• een duurzame economische structuur;
• het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland.

De provincie en haar partners streven er samen naar om vraag en aanbod op de woningmarkt met elkaar in balans te brengen en te houden: hoe kan de woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief meegroeien met een veranderende vraag? Zij zien daarbij de volgende opgaven:

• focus van nieuwbouw naar het benutten van de bestaande voorraad;
• van aanbodgestuurd naar vraaggestuurd.

De provincie streeft op regionale schaal naar afspraken met gemeenten en woningbouwcorporaties over de (netto) groei van de woningvoorraad op basis van een recente huishoudensprognose (Primos). De kwantitatieve opgave per regio wordt vastgesteld door Gedeputeerde Staten. Met de programmeringsafspraken wordt bereikt:

• afstemming met buurprovincies;
• het voorkomen van concurrentie om inwoners en bijbehorende onbedoelde migratiestromen tussen regio's en gemeenten;
• de keuze bepalen voor de beste locaties voor woningbouw;
• het verkleinen van de kans op leegstand;
• voorzien in de aangetoonde kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de Gelderse bevolking;
• het bevorderen van binnenregionale samenwerking;
• het meewegen van de mogelijkheden die de bestaande woningvoorraad en vrijkomend of leegstaand vastgoed bieden;
• duidelijkheid over hoe om te gaan met overcapaciteit van woningbouwplannen;
• het voorkomen van nieuwe overcapaciteit aan woningbouwplannen.

De provincie neemt in het maken van de programmeringsafspraken een regierol.

Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik
Voor een goede afweging van keuzes voor locaties van nieuwe gebouwen, staat de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik centraal. De juridische basis hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking die het Rijk heeft vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit houdt in dat in bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling moet worden aangegeven hoe met de ladder is omgegaan (behoefte, bestaand stedelijk gebied, bereikbaarheid).

Doorwerking plangebied
Het plangebied bevindt zich niet in een specifieke zone die van invloed is op de voorgestane ontwikkeling. De voorgestane ontwikkeling betreft het toestaan van 9 woningen. Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling is dus in overeenstemming met de Omgevingsvisie Gelderland.

Ruimtelijke Verordening
Provinciale Staten hebben de Ruimtelijke Verordening Gelderland vastgesteld op 24 september 2014. De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De voorschriften in de ruimtelijke verordening zijn gebaseerd op de provinciale omgevingsvisie.

Ten aanzien van het aspect wonen is het volgende voorschrift (artikel 2.2) opgenomen: In een bestemmingsplan worden nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio.

Doorwerking plangebied
Het geldende bestemmingsplan Kerkdriel en Hoenzadriel 2013 maakt binnen het plangebied een appartementencomplex mogelijk. De initiatiefnemer heeft een bouwvergunning voor de bouw van 15 woningen. Het gaat hier dus niet om een nieuwe woningbouwlocatie. Daarmee is artikel 2.2. van de Ruimtelijke Verordening niet van toepassing.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Maasdriel
De structuurvisie Maasdriel betreft zowel inhoudelijk als juridisch-planologisch een actualisatie van de gemeentelijke StructuurvisiePlus 2004-2015. De Structuurvisie voldoet aan de eisen die aan gemeentelijke structuurvisies gesteld worden in het kader van de Wet ruimtelijke ordening en vertaalt de nieuwste beleidsmatige visies en uitgangspunten door in een helder en leesbaar ruimtelijk beeld (het zogenaamde 'ruimtelijk casco'), met bijbehorend uitvoeringsprogramma (het 'projectenplan').

In de visie worden in het 'projectenplan' concrete ontwikkelingsrichtingen gegeven voor de korte en middellange termijn. De Empelenhof wordt hierin genoemd als uitvoeringsproject ten behoeve van 53 woningen. Een uitvoeringsproject is concreet project waarvoor al een bestemmingsplan is vastgesteld. In het projectenplan wordt uitgegaan van de uitvoering in de jaren 2010-2011.

Doorwerking plangebied
De realisatie van de nieuwbouwwijk duurt langer dan gepland, mede doordat er geen vraag bleek te zijn voor appartementen. Onderhavig plan maakt de bouw van 9 grondgebonden woningen mogelijk in plaats van 15 appartementen. Er worden minder woningen gebouwd. Het plan is dan ook conform de gemeentelijke structuurvisie.

Woningbouwprogramma Maasdriel 2015-2025
Op 16 april 2016 is het nieuwe woningbouwprogramma voor de gemeente Maasdriel vastgesteld. In 2014 is door Provincie Gelderland gecommuniceerd naar de Gelderse gemeenten dat het aantal woningen de behoefte van de bevolkingsprognoses overstijgt en daarom de nieuwe woonbehoefte per gemeente geïnventariseerd dient te worden en getoetst. Deze toetsing heeft plaatsgevonden en op grond daarvan is het woningbouwprogramma Maasdriel 2015-2025 opgesteld.

In het woningbouwprogramma is voor de Empelenhof (Hoorzik) 2e fase 11 woningen opgenomen op te leveren in de periode 2015-2019. Via een rechtstreekse bouwtitel kunnen op basis van dit plan 9 grondgebonden woningen gebouwd worden en via een wijzigingsbevoegdheid 2 grondgebonden woningen.

Doorwerking plangebied
Geconcludeerd wordt dat met onderhavig initiatief voldaan wordt aan het woningbouwprogramma Maasdriel 2015-2025.

Hoofdstuk 4 Toetsing aan de omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

De geplande ontwikkeling dient uitvoerbaar te zijn direct na vaststelling van het bestem-mingsplan. In dat kader dient onderzocht te worden of voldaan wordt aan relevante om-gevingsaspecten. In dit hoofdstuk worden deze behandeld.

4.2 Geluid

In de directe omgeving van het plangebied liggen een aantal wegen. Voor de toetsing aan de Wet geluidshinder zijn gezoneerde wegen van belang. In de onderhavige situatie zijn dat: de Berm, de Hoorzik en de Kloosterstraat. Deze wegen zijn meegenomen in een akoestisch onderzoek.

Dit geldt ook voor de 30 km/uur wegen in de nabijheid van het plangebied. Deze zijn meegenomen in het onderzoek in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Het akoestisch onderzoek is als bijlage 1 gevoegd bij deze toelichting.

Conclusie
De geluidsbelasting op de bouwvlakgrenzen voldoet overal aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Er is sprake van een aanvaardbaar akoestisch leefklimaat. Het geluidaspect vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Om te komen tot een verantwoorde, ruimtelijk relevante toetsing in milieuhygiënisch opzicht, wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde milieuzonering. Hieronder wordt verstaan het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige functies als wonen en recreëren. Daarnaast is de milieu-wetgeving van toepassing.

Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde Lijst van Bedrijven. Hierin wordt per bedrijfssoort aangegeven welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) hiervan kan uitgaan en welke afstand hierbij (minimaal) in acht genomen moet worden. Hierbij onderscheidt de VNG diverse omgevingstypen. Het achterliggende idee is dat de gevoeligheid van een gebied voor bepaalde hinder afhankelijk is van het omgevingstype. De door de VNG aangegeven afstanden betreffen een rustige woonwijk. De mate van milieuhinder bepaalt in welke van de zes milieucategorieën een bedrijfssoort is ingedeeld. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. In principe is bedrijvigheid behorende tot de categorie 1 goed te mengen met de functie wonen, dit geldt in de meeste gevallen ook voor de categorie 2-bedrijven. Het is wenselijk om de bedrijvigheid in de categorie 3 te clusteren en een zonering in acht te nemen. Vanaf categorie 4 is menging met milieugevoelige functies niet mogelijk.

Conclusie
Nieuwbouw grondgebonden woningen noordoostelijk deel Empelenhof
In de directe omgeving bevindt zich aan de zuidzijde een perceel met de bestemming detailhandel. Dit is een categorie 1 bedrijf met aan te houden richtafstand van 10 meter. Het bouwvlak van de vrijstaande woning ligt op 2 meter afstand van de grens van de detailhandelsbestemming. Dit betekent dat niet voldaan wordt aan deze richtlijn. Echter omdat - gelet op de ligging van de bebouwing op dit perceel - de bedrijfsactiviteiten meer aan de zijde van de Hoorzik plaatsvinden wordt in deze specifieke situatie deze afstand aanvaardbaar geacht.

Het bedrijventerrein aan de Hoorzik ligt op meer dan 180 meter van het plangebied. Hier zijn milieucategorie 2 en 3 bedrijven toegestaan. Deze hebben een aan te houden afstand van maximaal 50 meter. De nieuw te woningen liggen ver buiten deze invloedszone.

Bedrijven vormen dan ook geen belemmering meer voor de op te richten woningen. De woningen zelf leveren geen (extra) beperking op voor het functioneren van omliggende bedrijven.

Nieuwbouw 2 grondgebonden woningen westelijk deel Empelenhof
Aan de andere zijde van de Kloosterstraat is een boomgaard gelegen. Binnen een cirkel van 50 meter uit een woonbestemming is het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen niet toegestaan om zo het het woon- en/of verblijfsklimaat op de woonpercelen te kunnen garanderen.

In dit bestemmingsplan is de aanleg van boomgaarden binnen die cirkel van 50 meter vanaf de woonbestemming (zie ook bijgaande afbeelding) alleen toegestaan, nadat is aangetoond dat het woon- en/of verblijfsklimaat van nabijgelegen woningen niet onevenredig wordt aangetast (door bijvoorbeeld gewasbeschermingsmiddelen). In feite blijven hier dezelfde rechten bestaan als conform het geldende bestemmingsplan Buitengebied binnendijks deel 2006. Door de regeling op te nemen in dit bestemmingsplan is voor ieder nogmaals duidelijk gemaakt wat de gebruiksmogelijkheden zijn van de bedoelde gronden.

4.4 Bodem

In het plangebied heeft in verleden bodemonderzoek plaatsgevonden. De geconstateerde verontreinigingen zijn gesaneerd in de periode tussen 2007 en 2011. Omdat de normen zijn gewijzigd heeft een beoordeling plaatsgevonden inhoeverre de locatie voldoende gesaneerd is conform de huidige normen. Deze beoordeling is als bijlage 2 bij deze toelichting gevoegd.

Conclusie
Uit de beoordeling blijkt, dat ter plaatse van een aantal ontgravingsvakken de huidige 'Maximale Waarde Wonen' wordt overschreden. Omdat sprake is van beperkte overschrijdingen, omdat de saneringslocatie is aangevuld met een laag schone grond (dikte 0,25 m) en omdat het overige deel van de destijds gesaneerde locatie (met vergelijkbare gehalten in de grond) reeds op vergelijkbare manier is herontwikkeld met woningen met tuinen zijn aanvullende maatregelen niet noodzakelijk.

4.5 Flora en fauna

De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van de Natuurnetwerk (de voormalige Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), die is geïntroduceerd in het 'Natuurbeleidsplan' (1990) van het Rijk en op provinciaal niveau in de Structuurvisie en Verordening Ruimte is vastgelegd. Bij ruimtelijke planvorming is een toetsing aan de natuurwetgeving verplicht. Door middel van een quickscan flora- en fauna is een beoordeling gemaakt van de effecten die het plan heeft op eventueel aanwezige beschermde natuurwaarden. De quickscan is als bijlage 3 bij deze toelichting gevoegd.

Conclusie
Op grond van de beperkte schaal van het initiatief, de bestemming en de grote afstand tot de beschermde gebieden is een negatief effect op beschermde natuurgebieden van het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en Natura 2000 uit te sluiten.

Diverse algemeen beschermde grondgebonden zoogdieren van tabel 1 (veldmuis, huisspitsmuis, konijn, etc.) kunnen van het plangebied gebruik maken. Voor de genoemde soorten van tabel 1 geldt een algemene vrijstelling van de Wet natuurbescherming bij ruimtelijke ontwikkelingen. Hiervoor geldt echter wel de algemene zorgplicht.

Binnen het plangebied zijn enkele broedende vogels te verwachten in de aangrenzende siertuinen. Door werkzaamheden in de directe omgeving van de siertuinen kan wel verstoring van broedende vogels plaatsvinden. Door werkzaamheden buiten de broedperiode (als broedseizoen kan de periode tussen half maart en half juli globaal worden aangehouden) uit te voeren dan wel te starten, wordt de kans op negatieve effecten geminimaliseerd. Indien op een locatie geen bewoonde nesten, broedende of nestelende vogels aanwezig zijn, mogen ook tijdens het broedseizoen werkzaamheden worden uitgevoerd. Door voor aanvang van werkzaamheden te inspecteren op aanwezige bewoonde nesten, legsels of nestjongen en, indien deze aanwezig zijn, de werkzaamheden uit te stellen tot nadat de jongen zijn uitgevlogen, wordt de kans op negatieve effecten voor vogels sterk verminderd.

Binnen het plangebied kan een zwervend exemplaar van een algemene amfibiesoort (tabel 1) niet worden uitgesloten. Voor soorten van tabel 1 geldt een algemene vrijstelling van de Wet natuurbescherming bij ruimtelijke ontwikkelingen. Wel geldt hiervoor de algemene zorgplicht.

Binnen het plangebied zijn geen zwaarder beschermde soorten vaatplanten, grondgebonden zoogdieren, vleermuizen, vogels, vissen, reptielen, amfibieën en overige ongewervelden (zoals bijv. zeldzame dagvlinders en libellen) te verwachten. Negatieve effecten voor deze soortgroepen zijn op voorhand uitgesloten met inachtneming van de zorgplicht.

In het kader van de algemene zorgplicht is het noodzakelijk om voldoende zorg te dragen voor aanwezige individuen. Dit houdt in dat al het redelijkerwijs mogelijke gedaan dient te worden om het doden van individuen te voorkomen. Er zijn mogelijk specifieke maatregelen nodig voor vaatplanten. Voor vaatplanten, grondgebonden zoogdieren en amfibieën zijn er geen specifieke maatregelen nodig.

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor de bouw van de 9 woningen.

4.6 Luchtkwaliteit

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit “niet in betekenende mate” aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels vastgelegd zijn die betrekking hebben op het begrip NIBM.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoren woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Conclusie
De in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling van 9 woningen valt onder de in de regeling NIBM opgenomen lijst met categorieën van gevallen. De nieuwe woningen zijn is niet in betekende mate van invloed op de luchtkwaliteit in de omgeving. Er is geen nader luchtkwaliteit onderzoek nodig. Er zijn vanuit het onderzoek naar luchtkwaliteit geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.

4.7 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico's dienen te worden beoordeeld op twee maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.), waarbij de 10-6 contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de maatgevende grenswaarde is.

Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm).

Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van het groepsrisico moeten andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de veiligheidsregio.

Er moet getoetst worden aan de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn o.a. woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels, restaurants.

Risicovolle bedrijven
Voor de beoordeling van de veiligheidsrisico's in de nabijheid van de meest risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Daarnaast zijn in het Vuurwerkbesluit en Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

In de omgeving van het plangebied bevinden zich geen Bevi-bedrijven. Wel is er aan de Hoorzik 1 de inrichting Agib, een handelsonderneming in chemische en farmaceutische producten, gevestigt waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen. De plaatsgebonden risicontour 10-6 van het bedrijf bedraagt 20 meter. Het plangebied ligt hier ruim buiten. Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan zullen er door het nieuwe plan minder personen aanwezig zijn (9 grondgebonden woningen in plaats van 15 appartementen. De curve voor het groepsrisco ligt ruim onder de orienterende waarde en zal door de planherziening niet wijzigen.

Vervoer gevaarlijke stoffen
Voor de beoordeling van veiligheidsrisico's vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor en water zijn het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), De Regeling Basisnet en de Handleiding Risicoanalyse Transport (HART) de relevante toetsingskaders.

Het plangebied ligt niet binnen de plaatsgebonden risicocontour 10-6 of het invloedsgebied van een transportroute.

Buisleidingen
Voor de beoordeling van de veiligheidsrisico's vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen van belang. Uit de provinciale risicokaart blijkt dat het plangebied niet ligt binnen het invloedsgebied van een relevante buisleiding.

Conclusie
Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorliggende ontwikkeling.

4.8 Archeologische en cultuurhistorische waarden

Archeologie
Voor de gehele nieuwbouwwijk Empelenhof is reeds in 2006 door RAAP archeologisch vooronderzoek is gedaan. RAAP adviseerde bevoegd gezag (toen nog provincie Gelderland) het plan Empelenhof grotendeels vrij te stellen van nader onderzoek met uitzondering van een deel van het plan. Op basis van RAAPs advies heeft Oranjewoud eind 2008 een vervolgonderzoek d.m.v. proefsleuven uitgevoerd in de zuidwesthoek van het plangebied (hoek Hoorzik-Kloosterstraat). Naast een oude (percelerings?)sloot uit ca 1600-1830 heeft dit veldwerk verder niets opgeleverd. Dit heeft Oranjewoud doen besluiten geen verder onderzoek voor te stellen aan de ontwikkelaar.

Daarmee was bij het opstellen van het oude bestemmingsplan Empelenhog het aspect archeologie afgerond en was het niet nodig een dubbelbestemming Archeologie op te nemen op de verbeelding en in de regels.

Bij het opstellen van het gemeentelijk archeologiebeleid in 2012-2013 zijn uitkomsten van voorgaande onderzoeken niet actief meegenomen op de beleidskaart. Er is slechts een aanduiding van het onderzoek aangegeven. Dat is zo bepaald aangezien verschillende typen vooronderzoek zijn uitgevoerd en voor het bewuste plan niet op voorhand vervolg onderzoek uitgesloten kon worden. Alle plannen na april 2013 worden dus gecontroleerd of archeologisch (voor)onderzoek noodzakelijk is (maatwerk).

De archeoloog van de Omgevingsdienst Rivierenland heeft deze toets uitgevoerd. Hij is tot de concluise gekomen, dat tussen 2006 en 2009 in het kader van het oude bestemmingsplan Empelenhof ruimschoots voldaan is aan de wettelijke verplichting rekening te houden met aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten. Archeologisch onderzoek is voor de nieuwbouwplannen (9 grondgebonden woningen) in dit bestemmingsplan niet meer noodzakelijk. Het bepaalde in artikel 27.4 onder a, sub 1 van het nu geldende bestemmingsplan 'Kerkdriel en Hoenzadriel 2013' om nader archeologisch onderzoek uit te voeren om de geldende dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' te verwijderen is niet van toepassing. Er hoeft ook geen dubbelbestemming archeologische waarde opgenomen te worden in de regels en de verbeelding.

De procedure voor de herziening van het bestemmingsplan kan vanuit archeologisch perspectief zonder belemmering voortgaan.

Cultuurhistorische waarden
In het plangebied zelf zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig. De aan het plangebied grenzende dijk 'De Berm' heeft wel een cultuurhistorische waarde. Het plan reageert hierop door afstand tot de dijk te houden: tussen het plan en de dijk is een open groene ruimte opgenomen. Dit beeld sluit aan op het gevarieerde beeld vanaf de rest van de dijk met afwisselend voor- en achterkanten van woningen en grotere en kleinere groene open ruimtes.

Conclusie
Het plangebied kan qua archeologie vrijgegeven worden voor de geplande ontwikkeling.

Indien bij de uitvoeringsfase van de sloop-, bouw-, sanerings- of graafwerkzaamheden archeologische resten aan het licht komen dan wel dat men redelijkerwijs kan vermoeden dat het om archeologische resten handelt, dienen deze zo spoedig mogelijk gemeld te worden. Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht art. 5.10 lid Erfgoedwet. Een opdrachtgever verplicht de aannemer(s) dan ook om attent te zijn op eventuele vondsten en/of sporen tijdens de graafwerkzaamheden en verplicht hen archeologische vondsten zo spoedig mogelijk te melden bij de lokale overheid, de gemeente en (eventueel in samenspraak met de lokale overheid) bij de Minister van OCW, vertegenwoordigd door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed in Amersfoort. Indien de vondst belangwekkend geacht wordt dient deze conform art. 5.10 lid 2 Erfgoedwet ter beschikking gesteld te worden voor nader onderzoek.

Bij de planvorming is rekening gehouden met de cultuurhistorische waarde van de dijk 'De Berm', die grenst aan het plangebied.

4.9 Water

Nederland is groot geworden door het leven met en de strijd tegen het water. In de 20e eeuw is, doordat er te weinig rekening is gehouden met het waterbelang, veel ruimte aan het water onttrokken en veel afvalwater direct geloosd op oppervlaktewater. Om de toekomst van Nederland veilig te stellen is het nodig om te anticiperen op klimaatsveranderingen en bij de ruimtelijke planvorming goed rekening te houden met water. De waterbeheerder heeft de taak, kennis en kunde om daar zorg voor te dragen. Daarom is het belangrijk om hem vroegtijdig te betrekken bij de planvorming.

Het vroegtijdig betrekken van de waterbeheerder en het meewegen van het waterbelang is, door middel van de Watertoets, sinds 1 november 2003 wettelijk vastgelegd.

De projectlocatie ligt noordelijk van de kern Kerkdriel en ligt voor een deel tegen de teen van de dijk 'De Berm'. Het gehele terrein ligt binnen het beheersgebied van de dijkbeheerder, het waterschap Rivierenland. De kernzone loopt tot 20 meter vanaf de teen van de dijk, waarna 100 meter verder de beschermingszone eindigt. Het plangebied ligt deels in de kernzone en deels in de beschermingszone (binnen de 'bouwgrens'). Binnen de projectlocatie is geen oppervlaktewater aanwezig.

Ligging nabij waterkering
Het belangrijkste punt van aandacht van het Waterschap is de eis om te voldoen aan beleidsregel 5.18a Bouwwerken op en nabij primaire waterkeringen. De fundering van de woningen en de bergingen moet boven het profiel van vrije ruimte worden gerealiseerd.

Een en ander heeft geleid tot een andere stedenbouwkundige invulling van het terrein. Volgens het nieuwe stedenbouwkundig plan kunnen de rijtsjes en halvrijstaande woningen hetzelfde vloerpeil krijgen als de overige woningen in de Empelenhof. De vrijstaande woning wordt 80 cm opgetild, zodat de fundering van deze woning niet in het profiel van vrije ruimte wordt gebouwd. Ook de bijgebouwen zullen worden gebouwd met het fundament boven het profiel van vrije ruimte.

De regels en verbeelding zijn zodanig, dat bouwen in de kernzone van de Molendijk niet is toegestaan. Bouwen in de beschermingszone van de Molendijk is wel mogelijk als voldaan wordt aan een aantal voorwaarden. Aan deze voorwaarden wordt voldaan. Zo wordt de vrijstaande woning 80 cm opgetild

Waterberging
Tijdens de planvorming rond het gehele ontwikkelingsplan de Empelenhof in 2005/2006 is besloten om de waterbergingsopgave voor de gehele Empelenhof te regelen in het nabij gelegen ontwikkelingsplan 'Kerkdriel Noord'.

In het oude bestemmingsplan betrof het verharde oppervlak voor het appartementencomplex circa 3.600 m2. Het totale oppervlakte van de bouwvlakken binnen het nieuwe bestemmingsplan Empelenhof bedraagt circa 600 m2. Het totale oppervlak van de gronden gelegen buiten het bouwvlak bedraagt circa 1.350 m2. Ervan uitgaande dat de helft hiervan verhard wordt bedraagt het totaal verhard oppervlak in het nieuwe plan 1.275 m2. Dit is 2.325 m2 minder dan in het oude plan.

De waterbergingsopgave vanwege het oude plan voor Empelenhof (inclusief het appartementencomplex) is inmiddels gerealiseerd. Onderhavig plan kent een lagere waterbergingsopgave, zodat de gerealiseerde waterberging in 'Kerkdriel Noord' zeker voldoende is voor de opvang van het water vanwege het nieuwe plan.

Conclusie
Er wordt voldaan aan alle wet- en regelgeving op het gebied van water. In de regels en op de verbeelding is een en ander juridisch geborgd. Zo zijn de vrijwaringszones aangegeven op de verbeelding. In de regels (artikelen 10.1 en 10.2) is aangegeven wat binnen de verschillende zones wel en niet mag gebeuren en onder welke voorwaarden. Ook is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' (artikel 7) opgenomen.

Er heeft uitgebreid overleg plaatsgevonden met het Waterschap. De reactie van het Waterschap op het stedenbouwkundig plan is als bijlage 4 bij deze toelichting gevoegd. Het Waterschap kan akkoord gaan met de verwerking van hun opmerkingen in dit plan.

4.10 Verkeer en parkeren

Verkeer
De woningen zijn bereikbaar via de bestaande al aangelegde wegen in de nieuwbouwwijk Empelenhof.

Parkeren
Verwezen wordt naar hoofdstuk 2 Planbeschrijving,

Conclusie
Voor verkeer zijn geen aanvullende maatregelen nodig en er is een akkoord over de invulling van de perkeerbehoefte.

4.11 M.e.r.(beoordelings)-plichtige activiteiten

Met dit bestemmingsplan worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt, die zijn opgenomen in lijst C en D van het Besluit m.e.r.. Er is geen sprake van m.e.r.(beoordelings)-plichtige activiteiten. Er hoeft geen m.e.r.-procedure doorlopen te worden.

Hoofdstuk 5 De bestemmingsregeling

5.1 Inleiding

Het onderhavige bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding heeft de grond binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. Soms heeft een aanduiding juridisch gezien geen enkele betekenis en is uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van die kaart (bijvoorbeeld topografische gegevens).

5.3 Regels

Algemeen
De regels in verband met de bestemming kennen een opbouw en inhoud gelijk aan het bestemmingsplan 'Kerkdriel en Hoenzadriel 2013' en bestaan in ieder geval uit bestemmingsregels en bouwregels. Daarnaast zijn specifieke gebruiksregels opgenomen en afwijkingsbevoegdheden. Waar nodig zijn begrippen aangepast aan de landelijke standaarden.

De bestemmingsregels betreffen de centrale bepaling van de bestemming. Het betreft een omschrijving waarin limitatief de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan. De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsregels. In de bouwregels staan uitsluitend regels die betrekking hebben op het bouwen. Bouwregels zijn dan ook van toepassing bij de toetsing van aanvragen om omgevingsvergunning. Het bevoegd gezag heeft de bevoegdheid om onder voorwaarden een omgevingsvergunning te verlenen om af te wijken van een specifieke regel. In de specifieke gebruiksregels wordt uitdrukkelijk bepaald welke gebruiksactiviteiten in elk geval onder het algemene gebruiksverbod (algemene gebruiksregels) vallen. Bijzondere gebruiksregels vormen derhalve een nadere concretisering van de algemene gebruiksregels en een inperking van de bestemmingsregels.

Leeswijzer bij de regels
De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse bepalingen artikelsgewijs worden besproken.

Hoofdstuk 1: inleidende regels
Dit hoofdstuk omvat twee artikelen:

• Artikel 1: Begripsbepalingen. Dit artikel bevat alle noodzakelijke begripsomschrijvingen. Hierdoor wordt de interpretatie van de diverse begrippen vastgelegd, waardoor de duidelijkheid wordt vergroot;
• Artikel 2: Wijze van meten. Dit artikel geeft aan hoe bepaalde maten dienen te worden berekend.

Hoofdstuk 2: bestemmingsregels
Dit hoofdstuk bevat de bepalingen die direct verband houden met de op de verbeelding aangegeven bestemmingen.

Bestemming 'Agrarisch - Agrarisch gebied'
Agrarische gronden gelegen aan de Kloosterstraat hebben de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch gebied' gekregen. Hier gelden de regels uit de geldende bestemmingsplannen:

• a. Buitengebied binnendijks deel 2006, zoals vastgesteld bij besluit van 22 februari 2006 door de raad van de gemeente Maasdriel en is goedgekeurd bij besluit van 17 oktober 2006 door Gedeputeerde Staten van Gelderland;
• b. Buitengebied herziening 2009 reparatieplan, zoals vastgesteld bij besluit van 26 februari 2012 door de raad van de gemeente Maasdriel.

Beide plannen zijn te vinden op de website van de gemeente via de volgende link: https://www.maasdriel.nl/inwoner-en-ondernemer/bouwen-en-verbouwen/bestemmingsplannen/overzicht-bestemmingsplannen/

Daar waar in de regels van deze oude bestemmingsplannen gesproken wordt over 'agrarisch gebied' moet gelezen worden 'Agrarisch - Agrarisch gebied' in verband met de landelijke standaarden voor de regels van bestemmingsplannen

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch uitgesloten-boomgaard' is geen boomgaard toegestaan. Hiermee ligt de spuitzone van de boomgaard niet meer over twee bouwpercelen aan de andere zijde van de Kloosterstraat.

Bestemming 'Groen'
De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor o.a. groenvoorzieningen, paden en inritten, speelvoorzieningen en watergangen.

Bestemming 'Verkeer'
De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, verblijfsvoorzieningen, nutsvoorzieningen, kunstwerken, watergangen, waterretentie, waterzuivering en -infiltratie en voorzieningen voor openbaar nut.

Bestemming 'Wonen'
Er zijn maximaal 6 aaneengebouwde woningen, 2 halfvrijstaande (twee aaneen) woningen toegestaan en 1 vrijstaande woning. De maximale goot- en bouwhoogte zijn aangegeven via een aanduiding op de verbeelding. Deze hoogtes van de halfvrijstaande en aaneengesloten woningen worden berekend vanaf het peil (zie voor definitie artikel 1 onder 1.38 van de regels). De vrijstaande woning moet hoger gebouwd worden. Hier geldt een maximale goot en bouwhoogte gerekend van het peil + 80 cm. De woningen dienen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Bijgebouwen mogen zowel binnen het bouwvlak als binnen de aanduiding 'bijgebouwen' worden gebouwd.

De bestemming 'Wonen' kent ook een wijzigingsbevoegdheid. Onder voorwaarden zijn ter plaatse van de desbetreffende aanduiding aan de Kloosterstraat maximaal 2 woningen toegestaan.

Om de aanleg van voldoende parkkerplaatsen te borgen is een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering
De bepalingen van de hoofdbestemming en een dubbelbestemming zijn beide van toepassing. Bij strijd tussen deze bepalingen prevaleren de bepalingen van de dubbelbestemming. De reden hiervoor is dat de belangen van de dubbelbestemming (in dit geval de bescherming van de dijk) zwaarder wegen dan die van de hoofdbestemming.

Hoofdstuk 3: algemene regels
Dit hoofdstuk bevat algemene regels welke op de bestemmingen van hoofdstuk 2 van toepassing zijn. In concreto gaat het om:

• anti-dubbeltelregel;
• algemene gebruiksregels;
• algemene aanduidingsregels. Ter bescherming van de dijk 'De Berm' zijn nog twee gebiedsaanduidingen opgenomen in de regels;
• algemene afwijkingsregels;
• algemene wijzigingsregels;
• algemene procedureregels.

Hoofdstuk 4: overgangs- en slotregels
Dit hoofdstuk bevat de volgende artikelen:

• overgangsrecht;
• slotregel.

Hoofdstuk 6 Financiële haalbaarheid

Kostenverhaal
Indien met onderhavig bestemmingsplan een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) mogelijk wordt gemaakt, is de gemeenteraad van Maasdriel op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met artikel 6.12 lid 4 Wro verplicht om de kosten te verhalen en een exploitatieplan vast te stellen gelijktijdig met het besluit (het bestemmingsplan) waarop het exploitatieplan betrekking heeft. Niet in alle gevallen is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Op grond van artikel 6.12 lid 2 kan de gemeenteraad van de gemeente Maasdriel besluiten geen exploitatieplan vast te stellen als aan de cumulatieve bepalingen van artikel 6.12, lid 2 sub a, b en c is voldaan.

Met onderhavig bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. De gronden binnen het plangebied zijn op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan in eigendom van de ontwikkelaar. Met de ontwikkelende eigenaar van de gronden, is een anterieure overeenkomst gesloten zoals is bepaald in artikel 6.24 Wro. Ook zijn er geen redenen om nadere eisen te stellen dan wel het plan te faseren. Daardoor geldt de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan niet. In de anterieure overeenkomst is het verhaal van kosten op afdoende wijze vastgelegd.

Financiële haalbaarheid
De ontwikkelaar beschikt over voldoende middelen om de voorgestane ontwikkeling te kunnen realiseren. De planologische ontwikkeling leidt tot een waardevermeerdering van de grond. De kosten die initiatiefnemer maakt zijn een investering ten einde de waardevermeerdering te kunnen realiseren. Wanneer de kosten en opbrengsten naast elkaar worden gelegd is er sprake van een positief saldo. Er zijn geen onvoorziene hoge kosten te verwachten. Ook is er geen sprake van onzekere financiële bijdragen van anderen. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

Hoofdstuk 7 Procedure

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Daarnaast is er de gelegenheid om in het voortraject belanghebbenden te laten inspreken conform de gemeentelijke verordening. Pas daarna wordt de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan opgestart (artikel 3.8 Wro).

7.1 Inspraak

De Wro bevat geen procedurevoorschriften met betrekking tot de inspraak en inspraak wordt in de Wro ook niet verplicht gesteld. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen bijvoorbeeld op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Er vindt geen inspraak plaats in het kader van onderhavig bestemmingsplan.

7.2 Overleg

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1 Bro) geeft aan dat burgemeester en wet-houders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd. Het waterschap heeft een reactie gestuurd. Hoe hiermee is omgegaan wordt verwezen naar paragraaf 4.9.

7.3 Vaststellingsprocedure

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan zal plaatsvinden volgens de artikelen 3.7 t/m 3.9 van de Wet ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan wordt in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode kan een ieder zijn zienswijzen kenbaar maken tegen het plan. Het plan zal daarna, al dan niet gewijzigd, ter vaststelling worden aangeboden aan de gemeenteraad.

7.4 Beroep

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.