Beinum West - Grote Biesem

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het initiatief

Het bestemmingsplan Beinum-West 2012 biedt de mogelijkheid om aan de Grote Biesem 3 vrijstaande woningen te realiseren. Voortschrijdend inzicht en veranderende marktomstandigheden hebben geleid tot een bijstelling van het bouwplan. In plaats van 3 vrijstaande woningen is het voornemen om er 3 twee-onder-een-kappers te realiseren (6 woningen). Stedenbouwkundig zijn er geen bezwaren tegen wijziging van het bouwplan. Dit is echter niet mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan. Om die reden wordt een procedure gevoerd om te mogen afwijken van het bestemmingsplan. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Grote Biesem aan de westelijke rand van de stad Doesburg. Beinum-West is de jongste uitbreidingswijk van Doesburg. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Globale ligging plangebied in de omgeving (bron: openstreetmap.org)

1.3 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk is in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 is het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 5 in op de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van overleg en zienswijzen zijn opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt in Beinum-west, de jongste en nog in ontwikkeling zijnde uitbreidingswijk van Doesburg. een woonwijk in Doesburg. In deze jongste nieuwbouw zijn in de afgelopen jaren vooral rijen- en twee-onder-een-kapwoningen gebouwd in twee bouwlagen met een kap. Verspreid ligt een aantal kavels die nog niet zijn bebouwd. Het plangebied ligt op de kop van de straten Grote Biesem en Te Wyle en kijkt uit over het landelijke gebied ten noorden ervan. Op bijgevoegde luchtfoto is de huidige situatie weergegeven.

Luchtfoto van het plangebied (bron: ruimtelijke plannen.nl)

2.2 Toekomstige situatie

In het plangebied worden 6 woningen in de vorm van 3 twee-onder-een-kap woningen gerealiseerd. De woningen worden uitgevoerd in twee bouwlagen en voorzien van een langskap. De voorzijde is georiënteerd op het landelijke gebied aan de noordzijde. Stedenbouwkundig sluit deze bouwwijze aan bij de reeds gerealiseerde woningen aan de Grote Biesem en andere aanliggende straten en vormt het een passende invulling. Het plan is reeds akkoord bevonden door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit.

Het terrein heeft een oppervlakte van ca. 1200 m². De kavels zijn ca. 200 m² groot.

Inrichting van de toekomstige situatie (tekening: GWW ingenieurs)

De woningen krijgen ieder 1 parkeerplaats op eigen terrein. Daarnaast wordt het aantal openbare parkeerplaatsen uitgebreid: langs de Grote Biesem worden 2 extra parkeerplaatsen aangelegd (naast de 2 bestaande plaatsen) en ook langs de Blomenbrinck wordt een extra parkeerplaats toegerekend aan dit plan. Een onderbouwing van de parkeerbehoefte is te lezen in paragraaf 4.2.

Op bijgevoegde afbeelding is een impressie van het plan weergegeven.

Impressie toekomstige woningen (ontwerp: Palazzo)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Op grond van het geldende bestemmingsplan "Beinum 2012" rust op het plangebied reeds een bouwrecht voor 3 woningen. Met voorliggend initiatief wordt het mogelijk gemaakt om dit aantal te verhogen tot 6 woningen.

Omdat het om de toevoeging van slechts 3 woningen gaat, is het niet nodig om het plan te toetsen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. In beginsel is er pas sprake van een stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden, zo blijkt uit jurisprudentie.

Een verdere toetsing aan de beleidskaders van het rijk, provincie en gemeente is niet noodzakelijk. Het gaat om de wijziging van een bouwplan. Het plan is van een dusdanig beperkt schaalniveau dat deze beleidsniveaus niet raken aan dit plan. Het plangebied is reeds getoetst en akkoord bevonden voor woningbouw.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een projectbesluit moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Algemeen

Op grond van het vigerende bestemmingsplan geldt er reeds een bouwrecht voor woningen op de locatie. De haalbaarheid met betrekking tot de ruimtelijke en milieuhygiënische aspecten is in eerdere plannen reeds aangetoond.

4.2 Verkeer en parkeren

De toevoeging van 3 extra woningen leidt tot een beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen en een extra parkeerbehoefte. De extra verkeersbewegingen kunnen zonder probleem door de bestaande wegen worden verwerkt.

De parkeerplaatsen voor de 6 te realiseren woningen liggen zowel op eigen terrein als in het openbaar gebied. Bij elke woning kan 1 auto op de oprit worden geparkeerd. Daarnaast dienen ten behoeve van de 3 extra woningen die met dit plan mogelijk worden gemaakt ook 3 extra parkeerplaatsen in de openbare ruimte te worden aangelegd. Door een andere inrichting kunnen vóór de woningen aan de Grote Biesem 2 extra plaatsen worden gerealiseerd. Een derde parkeerplaats komt beschikbaar doordat elders een optie voor een kavelsplitsing wordt ingetrokken en zo een parkeerplaats in de openbare ruimte wordt 'vrij'gespeeld.

Er wordt aan de eis dat elke woning ten minste 1 parkeerplaats op eigen terrein moet hebben. De openbare parkeerplaatsen zijn bestemd voor 2e auto's en bezoekers.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor verkeer is hiermee aangetoond.

4.3 Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst.

Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Deze overeenkomst zal als een separate rapportage worden opgenomen.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 5 Procedure

5.1 Inspraak en overleg

Inspraak

Voor dit plan wordt geen inspraak gehouden. Omwonenden worden door de ontwikkelaar op de hoogte gebracht van het plan.

Overleg

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor kleine plannen kan afgezien worden van dit overleg. Voorliggend plan is als zodanig te beschouwen waardoor overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro achterwege kan blijven.

De raad van de gemeente Doesburg heeft op 22 februari 2018 een verklaring van geen bedenkingen afgegeven voor onderhavig initiatief. Een afschrift hiervan is opgenomen in bijlage 1.

5.2 Van ontwerp naar vaststelling

De omgevingsvergunning is voorbereid met toepassing van een uitgebreide procedure ex artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3° Wabo juncto artikel 3.10 Wabo. Het ontwerpbesluit met bijbehorende stukken heeft als ontwerp van 8 maart tot en met 19 april 2018 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend.